08/01/02 02:54:23
中古戸建の購入を予定している引退予定者です。めぼしい物件を数件に絞り込
んだ後、不動産鑑定士に評価書を出して貰おうかと考えました。評価価格より
乖離が大きな物件は売り主に再交渉するか、購入対象から外すためです。
金融機関が担保評価を行うレベルだと10万円程度で第三者の不動産鑑定士が
やってくれるようなので。なお物件の候補地は首都圏の３県の主要地方都市
から幅広く選択するつもりなので、売り主が強気の物件は除外する意味もあ
ります。
このような方法は一般的でしょうか？ あるいは意味があるでしょうか？
705:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/02 11:35:31 bBGChn2L
>>704
結論から言うとあまり意味がありません。
なぜなら、不動産鑑定士の出す価格は完全自由競争下の、
理想的な市場における事情補正をまったく必要としない価格であり、
実際の取引価格とは食い違う場合が多いからです。
売主に対し、
「不動産鑑定士がこういっているのだから、この値段まで負けろ」
などと言ったところで相手にされるわけがありません。
売主には売主の事情および市場における戦略があるからです。
高い値段でも買い進む層が一定割合いるのが現実の市場ですが、
不動産鑑定士の価格はそのような層が
い な い も の と 仮 定 し て
価格を出してくるのです。
もし貴方が「これが絶対に欲しい！」と思った物件が強気の売主であった場合に、
不動産鑑定士の価格を盾に迫っても間違いなく交渉は成立しませんよ。
そういものです。
706:名無し不動さん
08/01/02 12:52:27
>>704
自分が売主だったらどう思いますか？
強気な金額で売り出している家もあるし、急いで売りたくて安い家もあります。
相場より若干安かったとして、鑑定士が相場より安いですよと言ったら
再交渉して価格を上げて買うのでしょうか？
家は定価がある品物ではありませんよ。
路線価より高いね・・・などと言う人もいますが、それなら一生自分の希望に合う
住宅を探して下さい。不動産屋はそういう面倒な事を言う人を敬遠します。
言わない人に売った方がはるかに楽なんで。
707:名無し不動さん
08/01/02 13:24:40
>>704
取引なんだよ。値段を決めるのは当事者。
判断材料は多いに越したことは無いが、高いと思ったら下げろというだけだ。
もっともな理由を並べてせまったところで、それより高く買う人がいたら
自分は買えないのだ
鑑定士が役に立つのは裁判のときくらいだろ
708:名無し不動さん
08/01/02 14:39:15 QP4yRvYY
俺が狙ってた中古の例
開発時３棟現場、敷地・建物ともほぼ同等
どういうわけか、去年相次いで２棟が売りに出た
１棟はリフォーム抜きで相場より安め、速攻で申し込み入る
もう１棟は１０００万以上高くてリフォーム込み、しかし半年以上売れ残り
最終的には業者が倒産？したらしい
709:704
08/01/02 17:23:32
>>705,706,707
ありがとうございます。とても参考になりました。とくに不動産鑑定士
のつける価格がそういう性格のものだとは理解していませんでしたから。
頂いたアドバイスに従い不動産鑑定士に評価書を出して貰うのはヤメに
いたします。
710:名無し不動さん
08/01/05 07:22:46
おいおい ２ちゃんねるで鑑定辞めちゃうのかい
不動産屋の意見を真に受けるなよ。
10万くらいで鑑定出来るんだから
やってみなさいよ。
711:704
08/01/06 18:55:06
>>710
ここでアドバイスしてくださった売買の専門家の話を真に受けたというより、
不動産鑑定士のつける値段の位置づけを知り、効果が薄いと判断したという
ことですね。その程度の効果しかないのであれば自分で値段を評価し、交渉
するのとあまり変わらないと考えました。
対象とする中古戸建物件の更地換算の地価の相場は自分でも調べることが
できますし、築年数から概算できる上物の値段の相場（築10年で400万とか
いうもの）もわかりますから。この２つの総和があまりに（たとえば3割
以上）乖離している物件は自分で値下げ交渉するか、対象から外すつもりです。
yahoo や HOME's のサイトの物件を見ると大概、3割は乖離してますね。
私は対象エリアが3県、6つの市から探すつもりですし、相場より安く買い叩く
つもりも根性もないけど、3割以上の乖離はさすがに嫌ですw
712:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/06 22:44:34 821nfXAp
>>704
そうですね。実際の売買においては不動産鑑定士の価格よりも、
ご自身で研究された成果をもとに交渉されたほうが良いように思われます。
ただし、あまりご自分の結論にこだわりすぎぬようご注意ください。
不動産鑑定士が価格を試算する際には、事情補正を行いますが、
言い換えれば現実の市場では売主および買主の事情に
価格が左右される取引がほとんどだということです。
「私の計算ではこの価格でないと買いたくありません。」
などとやっていると営業マンから相手にされなくなりますよ、ホント。
（いわゆる「買えない人」の扱いを受ける）
でも、真剣に研究なさる姿勢は好感が持てます。
いい物件にめぐりあえますように。
713:名無し不動さん
08/01/06 22:57:19
>>712
営業に相手にされなくなる？
現状では有りえないっすｗ
714:710
08/01/06 23:23:17
>>711
そうですね。
中古なら鑑定士より 建築Gﾒﾝの方が良いのでは？
715:名無し不動さん
08/01/06 23:27:18
質問なのですが
二年前に第三者を通じ個人売買で雑種地を購入
司法書司さんより手続きは終わりました｡売り主さんに領収書貰っといてね
と言われましたがそのまま何もしていません
その後登記完了証他3通と不動産鑑定士協会（返信していない）が来ました
前の持ち主さんはH18年分は払っているとの事でしたが､自分の所にH19年の固定資産税等が来ないので心配です
土地の取得について税務署等に申告をしなければならなかったのでしょうか?
今更ながら売り主さんに迷惑が掛かっていないかそれも心配です
ご指南頂けないでしょうか
716:名無し不動さん
08/01/06 23:38:46
固定資産税を決める評価証明の
価格の見直しは4月1日だから
その後に来るよ。
1月1日の名義人に一年分来ます。
717:名無し不動さん
08/01/06 23:45:27
いやー、たまにいるね。
坪180万円で売ってる土地を、
「路線価や地価公示などで考えると、この土地が160万円以上するはずがない」
とか言ってくる客。
私は営業だが、心の中で笑ってしまう。
「このあたりで坪160万で買える、素敵な土地が見つかるといいねー。」
あと3駅下れば見つかるかもよ。
718:名無し不動さん
08/01/07 00:42:57
>>716
即レスありがとうございます
前レスで書き切れなかったのですが固定資産税以外にも不動産取得に関係する税金があれば何もしなくても来年度来るという事で良いのでしょうか?
719:名無し不動さん
08/01/07 00:56:38
718です
土地を買ってから税金関係の通知や連絡がまったく無く不安でレスしましたがスレ違いでした
すいません
720:名無し不動さん
08/01/07 02:06:58 E8XgBO71
>>713
どんなに状況が悪くなっても相手にされない客というのは存在します。
不動産仲介は成功報酬の世界ですから、手間ばかりかかる客は追わないほうが良いのです。
>>717の方がおっしゃるとおりのことを、営業は内心思っています。
相場より少し高い買い付けなら、仲介マンは成約に必死になります。
どれだけ理屈が通っていても相場より安い買い付けは適当にこなすものです。
それとも、>>713さんは相当のお金持ちですか？
なら営業マンがほっときませんよね？
721:名無し不動さん
08/01/07 02:29:28
面倒な客は相手にしないという態度が微妙に伝わってくることあるよ。
それである業者に半年以上放置されていた。
ところがその業者が最近FAX攻勢ｗ
何かあったのと内心思いながら連絡はしませんよ。
どんなにうるさいこと言っても親身になってくれる
業者を見つけたのです。できればその人に手数料を
落として上げたいと思わせるような業者を。
こちらにも感情があることをお忘れなく。
722:名無し不動さん
08/01/07 02:33:43
どうせこいつ買わね～よと判断する業者に
こいつからは絶対買わね～と思う客
噛み合うわけないよなｗ
723:名無し不動さん
08/01/07 10:58:28 hfb2H58K
営業マンも人間だからね。
適当に持ち上げて、熱心さも見せて、「ぜひあなたから買いたい」
とか言っとけば、どこの業者の営業マンも優先的に物件紹介してくれるのに。
客からみてもビジネスなんだから、それでいい物件回してもらえると思えば
たいしたことじゃないだろう。
724:名無し不動さん
08/01/07 11:22:04 mgwSO21d
地方の者ですが
土地＋新築3LDKで約2000万円の物件を狙ってます。
賃貸暮らしするのであれば最初から家を買いローンにあてたいと思い・・
二十五歳年収350万で勤続一年半です
物件にあてれる自己資金は１００万です。
独身で結婚の予定はまだないのですが銀行はお金貸してくれますかね？
独身だと信用されないでしょうか？
725:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/07 11:50:16 E8XgBO71
>>724
①おそらく借入可能なのは1,900万円程度。ただし、ゆるい銀行ならもう少しいく可能性あり。
②自己資金100万円は少々弱い。できれば200万円用意したほうがいいでしょう。
③勤続年数は少々厳しいが、勤務先がしっかりしていれば問題ない。
④独身だと確かに借りづらい。親御さんを保証人にたてるよう言われるかも？
（これは絶対そうとはいわないが、可能性として考えておくべき。）
返済のことまで考えて、自己資金200万円を目標にしてみては？
勤続3年なら、他に借り入れなければほぼＯＫだと思います。
726:名無し不動さん
08/01/07 12:13:59 mgwSO21d
>>725
ありがとうございます
やはり独身は借りずらいんですね。
勤続三年、自己資金200を目指すのが先決ですね
大変参考になりました。
727:名無し不動さん
08/01/07 17:46:13
お尋ねします。
海外の不動産（中国）を売りたいのですが、
日本の会社で仲介をしているとこをご存じでしたら教えて頂けませんか。
信用の有るところが前提ですが。
宜しくお願いいたします。
728:名無し不動さん
08/01/07 18:21:56
>>726
そうでもない。
特に三井住友は独身が一番多く借りられる。
奥さんが専業主婦なら減額、子供１人で減額、２人で更に減額など。
自己資金も１００あればいい。勤続も３年いらん。
会社がネットで出てこないような会社だと微妙だけど、
個人商店みたいなとこでもない限り大丈夫だと思う。
みずほなんて借入金額にもよるけど３ヶ月の給与明細あれば
住宅ローン通るよ。
誰がどう見ても住宅ローン通る人もいるし、都銀・地銀何行も出して
やっと１行通る人もいる。
もしオレの客なら、全力でやるね。
729:名無し不動さん
08/01/08 08:29:49 eHmQxKEI
親が残してくれた一戸建てを売却することにし、リフォームをお願いした
ところエアコンを取り外した際、ネズミのかじり跡が多数見つかりました。
それで思い出したのですが、父が一人暮らししていた時ネズミに電話線を
かじられたと言っていたのです。
リフォーム業者はネズミ駆除をすればオッケーのようなことを言いますが、
もしかすると家中のライフライン（配電、ガス管、水道管、電話線等）が
やられているかもしれません。
このような家を丸ごと手当てして(費用をうんとかけて)も、普通の中古として
売却できるでしょうか。
主人は専門家がいいというなら、黙って売ってしまえばいいと言いますが、
瑕疵があるとして後で問題にならないでしょうか。
逆に正直に言うと、買い手はつかないですよね。
私はいっそ取り壊して更地にしてしまおうかとおもうのですが。
皆さん、どう思われますか。
都内２３区、築１５年、空き家になって１年ちょっとです。
730:名無し不動さん
08/01/08 11:10:35
固定資産税がペイするくらいの賃料で借家にすれば良いのに・・・
731:名無し不動さん
08/01/08 12:05:12
>>729
面倒なら現状で売却すれば？
築15年なら、まだ少しは建物の価値もあるでしょ。
ただ、ネズミ云々に関してもきちんと説明すれば、瑕疵にはならない。
瑕疵とは知っている事なのに黙って売ることだから。
732:名無し不動さん
08/01/08 17:21:56 l98UvFkK
不動産売買の税金に関する質問です。
自分の建築系の株式会社で、自社社屋にするつもりで、１０００万円で
住宅兼オフィスを建てたとします。
自分のところで設計、施工管理などをやったので相場より１０００万ほ
ど安めに完成したとします。
完成後、その建物を２０００万円で買いたいという会社（もしくは個人）
が出てきて、売ることにしたとします。
２０００万円で売ったので、これにかかる税金は、１０００万円分の利
益があるとみて、計算するのでしょうか。それならもろもろで、会社と
して約５００万？前後おさめないといけませんか？
それとも、自分ところで設計、施工をやったとはいえ、その間働いてい
た社員の給与、経費など１０００万程度はかかっていた物と考慮し、結
局のところの儲けは無しとして税金はかからなくもできるのでしょうか？
教えて下さい。
733:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/08 19:14:37 3JQM73H2
>>729
結論から言うとそのまま売却できます。
た だ し 、 そのような事実があったことを、
仲介に入る不動産屋さんと、買主さんにも必ず説明してください。
これを怠ると「重大な事実を知りながら、相手方に告知しなかった」ということで、
損害賠償請求をくらう可能性があります。
物件に問題がある場合には、隠さず全部伝えたほうが賢明です。
もっとも、それを理由に安く買い叩こうとする業者が必ずでてきますのでご注意を。
安い価格でも納得できるのならかまいませんが、
そうでないのであれば、上記の事実を伏せて査定してみてもらってください。
あとは、その価格からどの程度下げればよいのかという問題ですので。
また、大手仲介会社なら、「建物の調査サービス」を行う会社を紹介してもらえます。
実費が８～１０万円ほどかかりますが、その分は成約時に仲介手数料を値切るということで（笑）。
なにもしないよりよほど安心できます。
734:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/08 19:17:47 3JQM73H2
>>732
税理士さんに尋ねてください。
残念ながら不動産屋では回答できる範囲を逸脱しているようです。
735:729
08/01/09 09:09:44 BFf0BQdF
730､731、キッカーさま、ご親切にありがとうございました。
やはり黙って売るのはいけないことですね。
でも、説明しても納得してくれる方がでるのか案じられます。
都内の便利なところの物件ですので、簡単査定では７千万くらいと
言われましたが、大金出してそんな物件買う人はいないと思うので、
うちの場合はかなり安くしなくてはならないですよね。
私の気持ちは今、賃貸にしてしまうことに傾いています。
ネットで同じような条件の一戸建てが月２５万から３０万くらいででている
ことがわかったので、１０年くらい貸しておいて古びて借り手がいなくなったら
更地にして売却しようと思います。
とても参考になりました。ありがとうございました。
736:名無し不動さん
08/01/09 12:37:26
>>735
売却する際には多額の税金がかかります。
そのあたりも考慮した方がいいですよ。
空家になって３年だったかな？３千万控除が使えないのと
古都税を計算して、どうするかよく考えて下さい。
737:名無し不動さん
08/01/09 15:14:52 JTNanH2g
どなたか教えてください。
今月いっぱいで１５年続けた店を移転しますが
現在の店舗を開店する際、もともと大家が商売していた店舗なので
トイレが大家の水道管でしたので、こちらで新たに水道権利を取得し
分ける工事もしました。
今回出て行く際、水道の権利は水道局に返せるのでしょうか？
持っていてもしょうがないのですが？
大家に買い取ってもらえるのでしょうか？
その際、水を使う商売だったので権利金も２１万でした。
一番安い管で１２万位なので普通の事務所で使用するなら
それで十分なので、変更すると差額は戻るのでしょうか？
お願いします
738:名無し不動さん
08/01/09 21:27:01 785Vq+81
>>729-730
反対。土地譲渡益課税の三千万控除と軽減税率が使えなくなる。
「長く住んだ（亡親でもいい）マイホーム」として売るのがお得。
739:名無し不動さん
08/01/10 09:24:03 LKF0PsR8
ちなみに土地譲渡益課税の三千万控除とはなんですか？
亡くなった親の中古住宅を１５００万程度で売りたいのですが
税金はザックリいえばいくらでしょう。
３年以内と３年以降で大きく違うのでしょうか？？
740:金持ち名無しさん、貧乏名無しさん
08/01/10 10:28:25 Z7qvJ04b
団地内道路の事で、相談載せたが、上手く市の道路に
出来ました。登記の書き換え無で、金額的に安く
出来ました。有り難う御座いました。
741:729
08/01/10 12:02:14 5iOGrjJu
親が住んでいたのなら、三千万控除されるのでしょうか、本人が住んで
いなくても。
その前に、親はバブルの余韻のある頃に購入のため、今回譲渡益はでないの
ですが。
ただ、相続は登記をしなおしただけで無税でしたが、今回売却すると
全額所得税の対象になりますか？
追加で質問しまして、申し訳ありません。
742:名無し不動さん
08/01/10 16:03:14
こんにちわ
土地って借金で担保になっていると
売れないものなのですか？
743:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/10 18:49:40 S36ekoAM
>>739
正しくは「居住用財産を売却した場合の、3,000万円の特別控除の特例」といいます。
分かりやすくいうと以下のとおり。
①家を売ったら自分が買ったときより高くうれちゃった。得したなー。
②でもまてよ、これって取引で儲けたことになるよね。儲けが出たら税金を払わなきゃいかんよな。
③で、いくら税金をおさめるのかな？、普通なら
（売れた値段） － （自分が買った値段） ＝ 儲け
この儲けに税率をかけて税額を計算するんだよな。
④えっ、なになに、自分で住んでいた家を売った場合には儲けから3,000万円を差し引いて計算すればいいの？
てことは仮に儲けが1,500万円なら
儲け 1,500万円 － 3,000万円 ＜ 0円
だから、儲けに関して税金は納めなくてもいいのね？ﾜｰｲ!
⑤でも、こんなうまい話はそうそうないよな・・と思ったらやっぱり色々条件があるのね。
URLﾘﾝｸ(www.mitsui-hanbai.co.jp)
のとおりかぁ。
てなことです。続く。
744:名無し不動さん
08/01/10 19:00:34 S36ekoAM
続き。
この話のポイント。
①自分が買ったとき（相続した場合は親が購入したとき。先祖代々の土地だと計算方法が別途決まっている。）
よりも価格が上がって儲けが出ていること。
②要は「税金を払わなくていい場面を作りましょう。」ということなので、その家にすまなくなった日が
平成17年の間であれば、平成20年12月31日までに売却すればＯＫ。
なお、この「売却」は売買契約締結の日で良いことになっているので、平成20年12月31日売買契約、
平成21年3月31日引渡しとかでもよい。
3年間とかいう話は上記のことをさしていっている。
③その他細かい要件については、税理士やご近所の不動産屋にでも聞けばわかります。
なお、親が購入した場合には、売主から貰った領収書や売買契約書などで、購入金額が証明できないと×。
その場合、上記①の計算方法もそうなのだが、購入金額×5％に相当する価格が、
自分が買ったときの金額とみなされる。
てなわけで>>739氏は上記②に当てはまっていれば事実上無税。
当てはまっていなければ、親が入手したときの価格が分かるものを必死に探してください。
745:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/10 19:08:09 S36ekoAM
>>729
譲渡益がでなければ関係ありません。
むしろ譲渡損失が損益通算出来るか否かの検討をするべきだと思います。
なお、建物の外観等に問題がなく、現在も使用できる状態であれば、
将来の建替えを前提とした買主が現れる可能性大ですね。場所もよさそうだし。
バブル期の物件で、仮に木造であれば、買うほうも何らかの問題はあるだろうなと思っているのが普通です。
「瑕疵担保免責」の特約を入れてもらって売却するほうが良いのではないかと思いますが・・。
>>742
抵当権設定がされ、抵当権設定登記がされていても売却そのものは出来ますが、
引渡し時点で売買代金を弁済に当てるなどして、抵当権抹消登記をしないと買い手はいないです。
もし、抵当権の基礎となる債務（住宅ローン等）が、売買代金より大きい場合には、
その差額を自己資金などで埋めなきゃいけませんです。
746:名無し不動さん
08/01/10 20:43:55
キッカーはまじめだなぁ
747:名無し不動さん
08/01/10 22:06:20
人に教えるもの勉強だからね
748:名無し不動さん
08/01/11 01:09:25
>>745
ありがとうです
749:729
08/01/11 22:47:17 GfMJk5tz
キッカーさま、重ねて丁寧なご回答ありがとうございます。
益がでないなら、所得税の心配だけすればいいのですね。
面倒事は一度ですませたほうがいいでしょうか、だんだんこちらも年を
とりますし。
今なら何とか税金も払えますし。
キッチリ、リフォーム・ネズミ手当てしやはり売却しようかと思えてきました。
たいへん参考になりました、ありがとうございました。
750:名無し不動さん
08/01/13 06:46:39 ZCZKgw16
質問させてください。
母子家庭です。
子ども（未就学児）が遺産相続の為、数億円の資産が出来そうです。（現金です）
母の貯金は数百万円、母は相続権はありません。
子ども名義でマンションを購入して、そこに母子で住みたいと思っているのですが、
その件に関して不都合や、気をつけないといけない点はありますでしょうか？
751:名無し不動さん
08/01/13 07:57:47 U1yRctPr
>>738ですが勘違いしてたみたいだな。被相続人の居住用財産では三千万控除だめなのか。
相続してから数年後に売るために住めばいいのかな。
752:名無し不動さん
08/01/13 09:17:23
>>750
子供の財産を子供以外のために使うと親権を剥奪される可能性があります。
そこまででかい買い物だと問題おきるかもね
後見人つければ
753:名無し不動さん
08/01/13 14:33:04
>>750
ここで、相談するよりも、良い弁護士、税理士に相談しなはれ。
悪徳やツマラン男に引っかからないように。
754:名無し不動さん
08/01/14 17:24:37
>>750
詐欺師、詐欺まがい悪徳業者のカモ
755:名無し不動さん
08/01/16 05:03:45 QN2wtwGF
>>752
子ども名義のマンションに母子で住むのはいけないのですね。
子どもの住む場所は親が準備しろって理解で良いでしょうか？
後見人を付けると何が変わりますか？
>>753
頑張って探します。
756:名無し不動さん
08/01/16 17:17:22
>>755 それは問題ない。
後見人がついていると、親のために使ったって
思われなくて済む。
愛人？ 相続人はひとりだけなの？
757:名無し不動さん
08/01/17 08:38:58 Hxci4sPO
>>756
なるほど。ありがとうございます。
後見人を頼むのは、身内でも良いんでしょうか？
たとえば実兄とか。
金額が大きい分他人は不安で・・・。
もちろん身内でもトラブルの可能性は0じゃないと思いますが。
愛人じゃないです。
相続人は、複数です。
758:名無し不動さん
08/01/17 08:56:04 NXdoiBXs
あのさ､こんなところにカキコしていないで､リアル弁護士にでもアポTELしたら？
解らないなら弁護士会とか｡
子は大変だな･･･
759:名無し不動さん
08/01/17 11:07:43
あぶく銭に群がるハイエナ
一番手は母親って図式か
760:名無し不動さん
08/01/17 11:25:48
ブックオフでその手の本を３冊買って読破
↓
３０分５２５０円？で弁護士相談
761:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/17 12:52:35 /FLgCF/e
>>750
まず、お子さんの親権者はどなたですか？
質問者の方が親権者であれば、法定後見人＝質問者ということになります。
で、もしそうであるならば、この場合は法定後見人（質問者）が代理権を持ちますので、
購入契約をお子さんの名前で行い、代理人として質問者が署名捺印する形をとるのではないかと思います。
懸念事項としては、
①未成年者そのような多額の金銭を相続する以上、財産管理について遺言がなされていないか。
②質問者とお子さんの間で利益相反の状態がないか。
ということですね。
①については被相続人（亡くなった方）が遺言書等を残していないかを確認してください。
②についてはお子さんの名義で借金をおこなうなどが該当します。
利益相反行為を行うに際しては裁判所に特別代理人の選任手続きを請求しなければなりません。
マンションの購入程度の話であれば、お子さんと同居するならお子さん本人も利益を受けますし、
財産価値を減ずるものではないので、特別代理人の選任請求まではいらないと思います。
マンションを購入するなら不動産業者がいるはずですから、手続きを尋ねてみてください。
なお、①で財産の管理について制約が加えられている可能性がありますから、慎重に確認してください。
できれば皆さんがおっしゃるとおり、法テラス等も利用することをお勧めします。
２ちゃんの情報を鵜呑みにするだけでは大変危険なケースのように思います。
762:名無し不動さん
08/01/18 00:27:47 qgHQ7EYn
現在土地を探しています。
仲介Ａ社から1番手が入っている土地を見せて貰いました。
数日後、工務店Ｂ社から同じ土地を紹介されたので、
既に1番手が入っているらしいと説明したところ、
本当に1番手が入っているか売主の不動産屋に聞くので、
入っていなければ売主を紹介するので直接契約したら良いと言われました。
そして、その物件は本当は1番手が入っていませんでした。
不動産の仲介として、こういう売り方はよくある事なのでしょうか？
最初に紹介してくれたＡ社を裏切るみたいで、どうもすっきりしないのですが。
763:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/18 00:36:19 gttcDAa0
>>762
結論から言うと裏切ったことにはなりません。ご心配なく。
そもそも仲介業者Aが、
①嘘をついた。
②売主にきちんと確認できていなかった。
③嘘をついてもいないし、確認もしたのだけれど、肝心な一番手の客がキャンセルしたことをAが知らなかった。
のどれかにあてはまるのではないかと思いますが、いずれにしても762氏には関係ありません。
売り方の問題ではなく、あやふやな一番手の情報がひとり歩きしたのではないでしょうかね？
で、今回は工務店の言うことが正しかったと・・。
仲介業者Aの紹介と、工務店Bの紹介とでは、時期にずれがあるのではないでしょうか？
764:762
08/01/18 02:20:40
>>キッカーさん
ありがとうございます。
紹介の時期は数日違いでした。売主は自分の客に売りたいのかもとBに言われたので、
一番手の情報はそこら辺からきたのかもしれません。
とりあえず安心出来たので、明日にでもまた現地に行きどうするか考えます。
765:名無し不動さん
08/01/18 11:53:17 y6azAcS5
URLﾘﾝｸ(www.sanyo.heya.to)
↑ この物件を購入検討中なんだが、どうかな？
2000万円までなら値引きできると言われているんだが・・
スレ違いならスマン。
766:名無し不動さん
08/01/18 12:18:20
自分で住むの？
767:名無し不動さん
08/01/18 12:33:06
そうだよ。古いのは気にならないが駐車場はお隣と話合いが
出来てるので私道を使ってと言われた。そこが凄く気になるんだが。
768:名無し不動さん
08/01/18 12:45:30
その念書はちゃんとしているのかね？
適当な物だと隣家の代が変わるとおかしくなるのが通例
御婆ちゃんが実権を握っていたけど死んで娘等に変わると・・・
769:名無し不動さん
08/01/18 12:58:16
念書は見ていないな。検索したら、そもそも私道への駐車は、私道とはいえ
警察の取り締まり範囲みたいだね。が、袋路の場合は微妙っぽい。
もとの住民はどうしてたんだろう？今回のケースは第三者から見て
私道への駐車はモラル上OKかな？
770:名無し不動さん
08/01/18 16:30:51
>>765
周辺相場を今見てみたけど、駅徒歩１０分圏内であれば
坪単価１００万前後みたいだな。安い物件は安いなりの理由がある。
デメリットについて、きちんと話を聞いた方がいいよ。
その上で購入するかどうかは本人次第。
771:名無し不動さん
08/01/18 17:11:16
>>770
おお、そこまで調べてくれてありがとう。
まあ10年くらい住んで、更地にしてミニ戸建て+駐車場にする分にはいいかもね。
1000万位で立つ戸建てもあるみたいだし。
772:名無し不動さん
08/01/18 17:52:22
＞＞更地にしてミニ戸建て+駐車場にする分にはいいかもね。
ここでまた念書の話
意味分かるよね？
773:名無し不動さん
08/01/18 19:26:58
いや私道以外の自分の土地を更地にして、今より小さい家にして
空いたスペースを駐車場にと思ったが駄目なの？
私道の通行権の問題？うう困るな。素直に違うとこのがいいかな・・
774:名無し不動さん
08/01/18 20:42:06
計画道路ありってのもひっかかるけど。
調べた方が良いのでは？
775:名無し不動さん
08/01/18 21:44:43 ivsVKMoa
>>761 キッカー様
子どもの親権者は母親です。
父親は死亡しています。
遺言等弁護士に再度確認致します。
相続の件の弁護士とは信頼関係が成立しなかったので、
新たに弁護士を探そうと思います。
ありがとうございました。
776:名無し不動さん
08/01/20 14:07:07
>>773
何で持分1/2なんだろう。 隣の人も使っているのかな。
共有私道部分がなくなると接道条件満たさないから、家建てられない
777:765
08/01/21 22:55:05
む、それは不味いね。今回のケースは私道なので
それが無くなることってケース的にあるのかな？
計画道路で広がる分には接道条件はOKだよね？
正直予算が2200～2300万ぐらいなんだよ。千葉の成田エクスプレス沿いのが
いいのかな？迷う。
778:名無し不動さん
08/01/21 23:33:04
成田エクスプレスに毎日乗るのか？
総武線沿線で考えてるなら、千葉駅まで行っても金額は結構高めだぞ。
通勤で何処まで行くかによるな。まぁ千葉なら東京駅まで
部屋から１時間以内で駐車場付新築４ＬＤＫが買えるエリアもある。
予算が諸費用込っていうと厳しいけど、それでもたまに買えることも。
勿論、今週は仕事が忙しいんで・・・とか、チョット考えて・・・
なんて言ってたら買えないわけだが。
私道って言っても、建築基準法上の道路じゃないからな。
買う買わないは自己責任だけど、安いのは間違いないから
リスクを承知で買うのはいいんじゃないか。
779:765
08/01/22 02:01:49
職場が銀座なので秋葉原に30～40分区域は十分通勤範囲だよ。
しまった成田じゃなく、つくばエクスプレスだね。
守谷、流山、柏のあたりの中古戸建てを探してみるかな。
案外あちらの方が最近はいいらしいね。
情報ありがとう。横浜の物件と平行して考えてみるよ。
780:名無し不動さん
08/01/28 00:06:10
春頃に父親の土地に一軒家を建てる予定なのですが（土地は父親で建物は私）
年初に私がジャックスカードのキャッシング枠で借金をしたのですが（30万）
審査に影響しますかね？借金はちゃんと返済し終わりました
知人に聞くと「ちゃんと返済したんだから寧ろ評価される」や
「ノンバンク系で借りた時点で信用０だろ」など
両極端なコメントをもらいました
実際はどうなんですか？
781:名無し不動さん
08/01/28 03:06:02 sb+8pAns
質問させてください。
マンションの売却を考えているのですが、たとえば３月に売却した場合
固定資産税はどうなるのでしょうか？
１月１日の所有者に課税されるとなると３月に売却しても今年分は
全額支払わなければならないのでしょうか？
買主と月割りなんてやはりないのでしょうか？
782:名無し不動さん
08/01/28 14:11:22 sX1WbEGJ
>>780銀行による
>>781 税理士に聞け
783:名無し不動さん
08/01/28 14:31:03 C/5vE36u
>>781
決済時に買い主と日割り計算にて清算
784:名無し不動さん
08/01/28 15:25:12 CfvYsgVL
質問させてください。
始めに見に行った不動産やさんに案内され気になる物件(新築一戸建て)がありました。
そこは仲介なので直接販売している不動産やさんに行こうかと思うのですがマナー違反ですか？
要領えてなかったり常識ならすいません
785:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/28 20:45:53 twySAcQV
>>780
782さんの言うとおりです。
あるいは、住宅ローンの実行条件に、「カードを解約する」ことを求められるかも、です。
>>784
仲介業者から紹介を受けている物件ならば、買ったあとで訴えられる可能性もありますね。
（仲介手数料支払請求の訴え）
媒介契約は成立していないのでしょうが、少なくとも媒介行為の一部は行っているわけですし。
（物件の斡旋、紹介）
マナー違反云々をいえば明らかにそうです。こういうのを「抜き」行為といいます。
違法ではありませんが、決して褒められた行為ではありません。どうかすると揉め事の元になります。
786:名無し不動さん
08/01/29 01:03:55
>>781
３月決算だと前年の古都税で清算するのが一般的。
最新の古都税の金額が決定したあとでの決済なら、当年の金額での清算。
１月１日か４月１日のどちらかを起算日としてる。
どちらの日にちでやるかはエリアによって変わる。
>>784
不動産屋は仲介手数料でなりたってる。無料紹介所じゃないよ。
仲介手数料払うのバカバカしいｗｗｗｗｗｗｗｗ
売主直なら手数料かからないし、当たり前の事だろｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
とか思ってる人もいると思うけど、売主にも迷惑がかかることもあります。
不動産屋は横の繋がりが結構あるしね。
買った後に影響が全くないとは言い切れませんよ。
787:名無し不動さん
08/01/29 01:17:52
>>786さんありがとうございます 何もわからない私にもレス下さってありがとうございます。
100万円かぁと思うと高いですが不義理はできないし、ご迷惑おかけしますよね 断られるとはおもってましたが…
ありがとうございました
788:784
08/01/29 02:10:26
１／３
キッカーさんもありがとうございます。見逃してました。やっぱりそうなんですね。今の物件買うなら始めにいった会社ですね。ルール違反ですね。すいません。ありがとうございました。
今のところ営業にも問題はなく親身になってくれています。たよりないですが
また質問させていただきたいので連投失礼致します
789:784
08/01/29 02:12:28
２／３
また質問させてください。
私26 年収500
婚約者 29 年収400
自己資金はゼロ(結婚のため300万程ためていますが…)
物件新築 3280万
790:３／３
08/01/29 02:14:24
不動産屋も私の親も諸費用込みのローンを組めといいます。前のレスなんかを見ると120パーセントローンはやめるように。と書いてありました。私は借入金を少なくしたいのです。営業の見積もりが変動で35年で月10万くらいで出して来ます。ながながとわかりにくい質問すいません
791:784
08/01/29 02:19:28
質問忘れてました
不動産屋さんは全額ローンをなぜ押すのでしょうか？
金利分がもったいなく感じて仕方ありません。質問というか不動産屋さんの意図を知りたいだけのようにも思いますが…
ながながとスレ汚しすいません。どこに相談していいかわからなくて。ＫＹならスルーしてください
792:名無し不動さん
08/01/29 07:33:10
>>791
手持ち資金を減らさずに済めば直近の資金繰りは楽になるわけで、
契約の履行がスムーズに行く可能性が高い
取引がうまくいってしまえば、買い手の将来とかトータルの損益なんぞどうでもいい
793:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/29 10:19:05 p/YqUxLF
>>784氏
不動産屋は成約を念頭においていますので、「諸費用込みのローンなら購入できる」ということを勧めているに過ぎません。
将来の支払いのやりくりは自己責任でお願いしますね、ということです。
要するに「買える時に買っておかないと・・。」という発想ですね。
仰せのとおり金利は馬鹿になりませんが、不動産は同じ商品は２つとありません。
私のお客さんでも迷っているうちに他の人に買われてしまい、愚痴をこぼすケースがあります。
お金の面を重視するのか、それとも物件の内容を重視するのか、ですね。
794:一不動産屋
08/01/29 12:55:04
わたしは、「ローンは多いが現金はある」のと、「ローンは少ないが現金もない」
というのは本質的に同じだと思っています。
金利といっても、今は非常に低金利なのだから、手持ちの現金は残しておき別の使い道
を考える、というのもアリだと思います。
795:名無し不動さん
08/01/29 15:02:39 wxy1Z63N
東京近隣県（田舎）に戸建の購入を考えてます。
窓口になってるのは地元の小さな不動産会社で
その物件の代理権を持ってます。
不安なのは売主が全くの無名で
会社名でぐぐっても全くヒットしないってことです。
大手じゃなくちゃ嫌というわけでもありませんが
今時会社名で全く検索かからないってありえるのかなと不安になってます。
東京の会社のようですが、住所で検索してもでてきませんでした。
戸建分譲の会社ってそんなもんなんでしょうか？
796:名無し不動さん
08/01/29 16:18:03
おそらく、その売主（法人）はその地元の小さな不動産屋の別会社じゃないかな。
まあ、けっこうよくあることだ。
売主を別法人とすることで、買主側に仲介不動産屋が入ったときの仲介料の節約になるから。
ちなみに買主が購入時に支払う金額は変らない。
797:名無し不動さん
08/01/29 19:30:32 nw4dghPi
なんだかマンション１戸かってオーナーになると
税金がすくなるなるから
家賃収入とあわせて
１０年くらいたつと５００万くらい儲かりますよ
とかいう営業がきたんだがうさんくせぇ
798:名無し不動さん
08/01/29 19:36:59 HjdWv3Uz
今日の来店客が1組
だけでした。
いつもこの様な状態です どうすれば集客できますかね？
繁忙期なのにあまり忙しくない。
799:名無し不動さん
08/01/29 21:10:06 wxy1Z63N
>>796
なるほど。
不動産屋は物件の近くにあるので
東京にある売主会社とはかなり距離が離れてて
その可能性には気づきませんでした。
地元不動産会社と売主会社がずいぶんと近い関係にあるなとは
感じてたので（電話での話し方など）、796さんのおっしゃる通りかもしれません。
ありがとうございました。
800:名無し不動さん
08/01/29 23:28:07
戸建て買ったら、隣りに前科のある泥棒が住んでたんだけど、
不動産屋に説明義務はないの？
よく調べなかった俺が悪いかな？
801:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/29 23:47:49 p/YqUxLF
>>800
重要事項説明書の交付および記載事項については、宅地建物取引業法第35条等に定められていますが、
ご質問の内容は説明すべき事項に入っていません。
強いて言えば「その他重要と思われる事項」にて説明するべきかを検討する場面ですが、
①質問内容について調査することは、取引に介在する不動産業者の善管注意義務の範疇に収まるとは思えないこと。
②隣家に住むいわゆる「前科のある泥棒」を説明することは、隣人の基本的人権の侵害にあたる可能性があること。
③不動産の利用に際し、制限が加わる可能性のある事実ではないこと。
により説明義務は逃れるのではないかと思います。
なお、このようなケースでは売主の瑕疵担保責任を問うことも不可でしょう。
裁判所が上記②の事情を斟酌しないとは考えられません。
802:784
08/01/30 00:48:31
ありがとうございます
792に真理があるようにも思いますが
キッカーさんと一不動産屋さんとあの家に動かされ購入で検討しようかとおもいました
お話し聞いていただいてありがとうございました
803:800
08/01/30 08:07:19
>>801
ありがとう
いまさら諦めてるんだけど、回避したかったら
自分でよく調べろってかんじかな？
804:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/30 10:12:56 T5yNI+4H
>>800氏
心中、お察し申し上げますが、ご質問のような事実に関してはそれしかないように思います。
ただし、URLﾘﾝｸ(www.geocities.com)の事例のように、現実にトラブルがあるとなると話は違います。
ですが、ご質問から考えるにそのようなトラブルが存在しないようですので、そうなるとなんともいえません。
805:800
08/01/30 13:00:36
>>804
ありがとう
参考になったよ
このスレ初めてきたけど、あなたはいい人だ
806:名無し不動さん
08/01/30 22:58:04
賃貸！？購入！？どっち！！？？ (いい物件リストblog)
URLﾘﾝｸ(list.co.jp)
☆☆☆仮定物件☆☆☆
ＪＲ横須賀線：『東戸塚駅』徒歩２分！築２０年の分譲マンション
８０㎡ ３ＬＤＫ 管理費・修繕金等月々２０，０００円
購入すると２５００万円
賃貸で借りると毎月賃料が１６万円する物件です
☆☆☆仮定お客様☆☆☆
ご主人様と奥様、小さいお子様５歳と４歳のご家族。
購入動機は、そろそろ子供に部屋が必要な時期だし、
今は、２ＬＤＫ。。。ちょっと狭くなってきた。。。
では、お子様達が大きくなって独立までの２０年後まで資金計算して
比べてみましょう。。
２０年間住んだ後、賃貸と購入と分けて考えると
２０年後お支払い頂いている総額は両方ともほぼ同額！！！！
ただ、大きく違う点があるのを忘れないでください！！
賃貸で借りた方は、 また引き続き毎月、賃料を支払わなければいけません。
購入した方は、この物件を所有しているのです。
住宅ローンは２０年後には終了しております。
あとは固定資産税・管理費・修繕金の支払いだけです。
２０年後に、もう子供も独立したし、この間取りは広すぎるな・・引っ越そう！！・・・とお考えになるようであれば、
売却したり、賃貸に出したりと、マンションを資産運用する事も出来ます。
お子様の成長に合わせて、長い期間お住まいのご予定でしたら
超低金利、及び長期固定金利商品がある、今の時代を賢く利用して
ご購入をご検討してみるのは、いかがでしょうか？？
807:名無し不動さん
08/01/30 23:05:01
この記事を見て思ったのですが、築40年の物件って資産価値あるのでしょうか？
端から見ても築30年になるとかなり古くなりますし、築40年なんて本当にボロい感じです。
今2008年ですが、築40年というと1968年築です。
1968年なんて東京オリンピックの4年度で、モノクロテレビとかの時代です。
建物もスケルトンインフィルじゃなくてリフォームも大変そうですし、そもそも配管とか大丈夫なんでしょうか。
都市公団でしたっけ、築40年になると建て替えると聞いたことがあります。
果たして築40年になって価値があるのでしょうか？
これから先40年、人口やライフスタイルの変化で3LDKが必要とされなくなる気もします。
もし築20年のマンションを買うなら、60歳の時に買って、
マンションがボロになる頃には一緒にあの世に行くという感じがするのですが…。
その辺の事情をお聞かせ願えればと思います。
808:名無し不動さん
08/01/30 23:06:22
築20年で修繕関連が2万ってあんた（ｗ
809:名無し不動さん
08/01/31 00:55:59
スケルトンフィルじゃなきゃヤダって騒ぐやつがおおいけどさ。
水道にしろ電気にしろ、壁伝いに配管して、みてくれよくカバーしとけば
いいんじゃないかとおもうんだがどうよ？
810:名無し不動さん
08/01/31 01:30:23
女はカバーがあっても凄い嫌がる。
811:名無し不動さん
08/01/31 18:39:57
そんなみてくれ良いカバーなんてあるか。
どう考えてもださいのばっかしかみたことない
812:名無し不動さん
08/01/31 19:50:34
>>807
今から40年前の物件と
今現在の物件が40年後どうなるかを
同列に考えることに何の意味もないよな。
築40年の物件に価値があるかは、
築40年の物件がどれぐらいの値段で売買
賃貸されてるか調べりゃ馬鹿でもわかるよ。
つまり、お前さんは40年後のマンションの心配をする前に
自分の頭の中身を心配したほうがいいってことかな。
813:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/31 21:48:55 8vb0Amaj
>>807
明確にお答えできませんが、806の内容には、いっさい触れていない前提が、いくつかあるような気がしてなりません。
業者にとって都合の悪い発想は、全部ないことにしているような文章ですね。
個人的には住宅は減価償却できませんので、戸建の敷地ならともかく、
古い区分所有建物とその敷地（共有持分）なんぞあってもしゃあないだろうと。
区分所有建物は、土地と建物のバランスが著しく悪いのですよ。
そのくせ建て替えは管理組合の議決が必要と来た日にゃ、面倒くさくっていけません。
区分所有建物を購入することは、廉価で、その地域の不動産の効用を得られることにあると思いますがね。
（マンションは、同じ地域で戸建を購入するより安くなっているのが一般的）
資産形成という観点からはあまり歓迎できないのでは？と思います。
でもまあ議論すべきスレではありませんので、この辺でやめときます。意見は人によって全然違いますので。
814:名無し不動さん
08/01/31 21:54:20
>>807
812も書いてるが、今から40年前と、今から40年後は別物だろう。
今と昔じゃ技術も全然違うし、あなたが言ってるスケルトン・インフィル住宅なら
ライフスタイルの変化に応じてリフォームも出来る。
都市公団、今はUR都市機構になったが、ここの賃貸住宅もスケルトン・インフィルで作られてる。
そう言うわけで住むなら適切な管理・リフォームを行えば大丈夫だろうね。
しかし資産面では微妙、売るなら30年が限度だね。
賃貸にして家賃で管理費・修繕費がなんとか出る程度では（場所に因るが）。
815:名無し不動さん
08/02/02 20:18:55
父が20年程前に800万程で購入した土地付住宅を父が亡くなった昨年相続し
昨年300万程で売却したのですが、この場合、住民税と所得税はかかるのでしょうか？
良く不動産売却には20％税金がかかると聞きますがどうなんでしょう？
ちなみに相続した家には父のみが住んでいて私は他に家を購入し住んでいます。
816:名無し不動さん
08/02/03 00:36:46
築３０年のマンションを売りに出して買い手がつきましたが
実はそのマンション、２０年前に自殺があったそうです。
自分の部屋ではありませんが、最上階からの飛び降りだそうです。
告知義務があるのは５年～１０年程度ということなので、
２０年前のことだから、買主には別に言う必要ありませんよね？
817:名無し不動さん
08/02/03 00:37:57
すみません上げます。宜しくお願いします。
818:名無し不動さん
08/02/03 06:53:07
欝だ
819:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/03 12:26:33 WDnHOOmK
>>815
不動産売買の際に得た譲渡益（儲けのこと）については、所得税と分けて課税されます。
所得と合算されて課税されるわけではありません。
お尋ねのケースでは800万円で購入したものを、300万円で売却しているのであれば、
譲渡 損 失 がでていますから、損をしたものに課税はされません。儲けが出ているから課税されるのです。
（ざっくり言えば500万円損しているということ）
損をしているとのことですので、所得との損益通算（所得税が帰ってくる可能性）を検討すべき場面です。
役所の無料相談や、地元税理士会の相談会を活用していただくことをお勧めします。
820:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/03 12:36:10 WDnHOOmK
連投失礼します。
>>816
「20年前のことだから」言う必要がないというわけではありません。
確かに古い話ですし、売買対象の区分所有建物で起こったことでもないので、
買主に与える心理的影響は少ないことでしょう。
また、実際に買主に損害を与えるわけでもありません。
ただし、そのような事象を知りながら売却してしまったあとで買主がそのことを知り、
「そのような事実を事前に告知されていたら、このマンションは購入しなかった」などと言われてしまったらやっかいです。
訴訟提起されてしまうと、裁判所の判断しだいでは何らかの金員の支払を迫られるやも知れません。
リスク回避としてそのような事項は、前もって告知しておくべきでしょう。
まあ実際にはそこまで行かないとは思いますが、上記のような状態になった場合には、
仲介業者が入っていた場合には、仲介業者からも請求を出されかねません。（これもないとは思いますが）
「言わずにいたこと」のリスクは、思っているより大きいと考えてください。
821:名無し不動さん
08/02/03 17:51:15
>>820
>>816です。
お答え頂きありがとうございました。
訴訟提起の際には、告知義務があったかどうかが争点になるかと思いますが
この状況の場合、告知義務はあるのですか？
822:名無し不動さん
08/02/03 23:41:37
だれにもわからないよ そんなこと。
823:名無し不動さん
08/02/04 01:15:19 7/3YF/7B
土地を買おうと思うのですがチラシをみて
＜販売代理＞の会社に電話して１回だけ話をしました。（建築積みの家+土地について）
しばらくたって同じ区画の土地だけ買おうと思っているのですが、
今度は＜売主＞に直接商談しようと思います。
これって問題ないですよね?
売主と直接交渉したほうが値引きもしやすいですよね?
824:名無し不動さん
08/02/04 05:16:11
家賃滞納で叩き出される場合、賃貸業界にも
ブラックリストってあるんですか？
エイブルでそれやったばあい、次ぎから全国のどこのエイブルでも
借りられないとか。
もしくはチェーン店みたいな大きな所は全部ダメとか。
保証人はちゃんとした人をつけられば問題ないですか？
825:名無し不動さん
08/02/04 12:04:12
>>823
>>796のようなケースだと、実質的には売主＝販売業者みたいな物だけど、
同じ区画の物件だと、どうだろう？
売主がわかるなら、その購入したい物件についても、販売を委託してるかどうか確認が必要だな。
826:名無し不動さん
08/02/04 12:46:02 9M0NyI1A
子供を産んで育てるのに良い地域に家を買いましたが治療も
上手く行かずこのまま良くと小梨になりそうです。
予算が少しオーバー気味での購入でローンも生活は出来ますが
多くてもうちょっと安いところに将来的には住み替えたいと
思っています。(子供がいないなら広い庭も良い環境もいらないので）
旦那は今のところは引っ越すつもりは無いようで、売却はするとしても
かなり先のことになります。
査定だけになりますがこういう場合に依頼するとご迷惑でしょうか？
家に来てもらわない簡易査定で大体の金額をしりたいのですが。
827:名無し不動さん
08/02/04 12:47:12 9M0NyI1A
良くと→行くと
828:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 12:57:04 WL5HFYVu
>>823
一概に有利とも言えません。
直接商談をおこなうこと自体は売主が応じれば可能なのでしょうが、そもそも代理契約まで行っている以上、
媒介契約（この場合は売主と仲介業者が存在する。）と比較して、より厳密な取り決めを行っているのではないでしょうか？
「代理人に全部任せているので、そちらを通してください」となる可能性が大なのではないかと思います。
そもそも仲介業者を外して売主と直接取引きを行う場合には、売主・買主ともに仲介手数料の支払をしなくて良いという
利益がありますが、代理人との売買では、買主は仲介手数料を支払う必要はありません。
「でも、売主から代理人への報酬分くらいは安くできるでしょう？」とかいいたくなる場面ですが、
もしそれをやったら、代理人は代理人で、売主に対して（違約金の性格に近いですが）別途報酬を請求するはずです。
よって、誰にもメリットがない話ですので売主は「代理人と話をしてくれ」という結論になるのではないでしょうか。
値引きに関しても代理販売のケースでは、売主から仕切値を指示のが普通です。
直接交渉してきた買主にだけ特別に値引きすれば、こんどは売主は代理人から責められますから
（その噂が一人歩きすれば売りづらくなると考える）それはやらないのが普通です。
829:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 13:06:03 WL5HFYVu
>>816
「売主は、買主に対し、以下の場合には告知をしなければならない。」という法律はありませんので、
あくまで民法に定める瑕疵担保責任の問題になります。
たとえば物件に問題があればそれは瑕疵です。売主はその存在を知らなくても、瑕疵担保責任は免れません。
ところがお尋ねのケースは「心理的瑕疵」と呼ばれるもので、
個人の価値観によってその影響の度合いがかなり異なります。
こういった場合は判例等を参考に検討することになりますが、
最終的には裁判所が判断すること、としかいいようがないのです。
つまり、「多分大丈夫だと思うけど、裁判になって負ける可能性もあるなら、先に言っておいたほうが得だ。」
というレベルのものでしかありません。
当然、「知っていたけど黙っていた」となれば、裁判になってしまった場合には、裁判官の心証をわるくしますので。
従ってダマテンを決め込むならあくまで個人責任でお願いしますよ、ということです。
不動産業者としては重要事項説明書に記入しておきたい事項です。
830:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 13:13:50 WL5HFYVu
>>826
大体の金額を知りたいのであれば、以下の方法を使ってみてください。
①土地・・国税庁のサイトで路線価を調べて、その金額を0.8で割り、面積を掛け合わせる。
②建物・・木造なら延べ床面積に㎡あたり18万円をかけて、さらにそこへ、（20－経過年数）÷20の結果を掛け合わせる
結構誤差が大きいのですが、これでもそれなりに分かります。
不動産業者に簡易査定を依頼すると、鉄板で営業電話がしばらくはかかってきますが、
それが我慢できるなら頼んでみるのもいいかもしれません。
不動産は、時間の経過で価格が変化するものですから、売却時期が不確かな状態であれば、
上記の方法で押さえておく程度で十分だと思います。
831:名無し不動さん
08/02/04 15:33:30 9M0NyI1A
>>830
ありがとうございます。
やはり売却予定が未定でも営業電話はありそうですよね。
書いていただいた方法で自分で計算してみます。
832:名無し不動さん
08/02/04 19:57:48
>>829
なるほど。詳しいご説明ありがとうございました。
833:名無し不動さん
08/02/04 21:14:08 7exn0vZC
うちは路線価の二倍だったけど。このあたりではそれが普通。
建物は古屋ありで、坪五万の解体費を土地値から引いて売り出した。
不動産屋との接触をいとう必要はないのでは。訪問査定してもらえばいいんじゃない。
諸経費、税金、つなぎ融資などパンフもらって研究したらよい。
834:名無し不動さん
08/02/04 21:17:30 7exn0vZC
住んでる土地なので固都税の４２倍という計算でもはじき出せた。
835:名無し不動さん
08/02/04 21:30:48 7exn0vZC
おっとゼロがひとつ足らんかった。１．４％の六分の一が税。
836:名無し不動さん
08/02/05 01:05:55
>>823
代理と売主が同じ場合（別会社って意味）はよくあることです。
仕入するとき、○○という会社に仲介しますってことで仲介料を貰えるから。
で、もし貴方がオレのお客だった場合、絶対に契約しません。
どんなに場所が気に入ってても建物が気に入ってても
そんな人には売りたくありませんし。うちの会社の営業は全員そういう考え方です。
客は不動産屋を選ぶけど、不動産屋も客を選べる立場ということを忘れずに。
代理の場合、仲介手数料は貰いません。素人の馬鹿な考えは捨てた方がいいよ。
しかも条件外して売ってもらうつもり？暫くたってから？
アホな客に売るなら、素直ないい客に売った方がいい。
837:名無し不動さん
08/02/07 21:32:34 1yJUIvW/
マンション売るのに相場が全く分からず悩んでいます。査定は何社か依頼したけど金額には差があります。売る側のポイントや騙されない術はありますか？
838:名無し不動さん
08/02/07 22:06:32
専任で売却を依頼しているのですが、ちゃんとレインズに登録しているか
確認する方法はありますか？
週２の報告は時々ＴＥＬが有るだけです。
839:名無し不動さん
08/02/07 22:32:20 uOPWKSr8
三○のリハウス、巣三都藻は、物件は自社で大半は止めてしまいます。
他社が問い合わせしても自社で売りたいが為に売り止めにして、公開していないような状態です。ですから売却依頼したお客さんはかなり不利です。
ウソを平気でお客さんに言い、とにかく物件を預かるというスタイルです
。口の聞き方を知らないカス営業が多いのが特徴です。
840:名無し不動さん
08/02/07 22:43:57
>>839
登録済証の交付義務が業者に課せられています
ので、レインズ登録の確認ができるはずです。
未交付であれば、請求してください。
また、口頭による媒介業務処理状況報告は認め
られておらず、文書又は電子メールで媒介契約に
定められている方法でなければ、無報告扱いと
なりますので、約定方法の報告を督促してください。
無視するようであれば。契約解除し、監督官庁へ
通報してください。
841:名無し不動さん
08/02/07 23:00:16
＞＞839
どこでも一緒かな
専任依頼してる意味がないわ
842:名無し不動さん
08/02/07 23:04:10
＞＞840
営業マンは報告は電話でしますって契約時に言っていた。
何か不満が有れば
それで突っ込みできるので
今のところ黙ってます。
843:名無し不動さん
08/02/08 16:00:27
>>837
マンションは成約事例で簡単に金額出せる。
勿論、綺麗に使ってるとか滅多に出ない人気のマンションとか
３ＬＤＫがメインのエリアで４ＬＤＫあるとか色々な条件で変わるわけだが。
で、高額で査定するのは専任取りたいから。ここは高く売ってくれるって
普通思うからね。売れなきゃ下げて貰うって不動産屋は考える。
仮に査定が３０００万だったとする。
でも、３０００万で売らなきゃいけないってことはない。
希望が３２００万なら、３２００万で媒介契約を結べばいいだけ。
>>838
レインズに登録して即おろす。これでもお客には登録しましたって言える。
大手は、レインズに登録したまま話入ってますって言って他社には紹介させない。
最低でも１ヶ月は自社で売る。絶対売れる物件なら地場もこれは変わらんでしょ。
大手は絶対レインズに載せるから、１週間くらい経ったときに
○○不動産ですけど、物件の確認お願いします。××はご紹介可能ですか？
と聞けばいい。あぁ話入ってますね。と言われたら専任切ればいい。
844:名無し不動さん
08/02/08 16:51:57 jBx+k0IA
●友に専任依頼してますけど、
報告はきちんと書面で定期的にくれますし、
他社からの紹介で、何件か内見も来ました。
（金額設定で折り合いがつかず、契約には至りませんでしたが）
知り合いが不動産会社の名前を使ってさぐりTEL入れましたが、
問題なく「すぐ紹介できる」といわれました。
物件情報を止める、止めないの問題は、会社単位ではなく、
営業マンによるのではないですか？
査定はリ●ウスと●友に依頼したのですが、
リ●ウスは相場よりもかなり高い金額設定でも了承してきました。
対して●友は「その金額では保障はできません」とはっきり言われました。
誠実性を買って●友に決めましたが、
大手の長所である資金面を生かして、大々的に広告してもらえたし、
こちらの要望もきちんと聞いて、できる範囲でチラシ広告も工夫してもらえたし、
納得のいく契約ができたので、結果的に良かったと思っています。
要はその地域を担当している営業マン個人の問題だと思います。
845:名無し不動さん
08/02/08 16:59:01
＞＞843
素人でもレインズが閲覧できればいいんやけど
やっぱ手数料を双方から貰いたいんやね
846:名無し不動さん
08/02/08 17:04:02 4OESne+n
最近は売れ行き悪いから紹介するようにしてるだけだよ
847:837です
08/02/08 18:00:37 66GYhBQL
843さん。
ありがとうございます。現時点で買い取り金額が並んでおります。
いづれも業者さんに直接買い取ってもらう方向なのですが、選ぶ決め手のポイントがあれば教えてください。
848:名無し不動さん
08/02/08 19:42:20
>>847
業者買いは相場の1-2割引きだよ？
売り急いでないならちゃんとエンドユーザーに売った方がいいと思うんだけど・・・
849:837です
08/02/08 21:53:40 66GYhBQL
848さん。
再びありがとうございます。訳あって売り急いでます…。
850:名無し不動さん
08/02/09 00:38:12
>>844
そりゃレアケースだと思っていいよ。
住友もリハも基本は自社での客付だから。
営業によるってこともない。会社からの指示でそうしてる。
広告も大手の方が出すってのは間違い。地場のイケイケの方がよっぽど
金使って広告うってるよ。大手は人海戦術でポスティングはするけどね。
>>847
買取ならどっちも変わらない。
熱心な営業、自分とウマが合う営業、好きに選べばいい。
851:名無し不動さん
08/02/09 14:24:25
うちはリハウスに売ってもらったが、一ヶ月もしないうちに客付け別で話もって来たぞ
地場でもネットで物件概要が見られる程度の規模ならいいが、一人でやってるような
とこにはたのまんわな
852:847
08/02/10 16:12:39 ZKh7fCzN
？さん。親切なアドバイス有り難うです☆
853:名無し不動さん
08/02/16 10:58:31
仲介無しの個人売買、
家を売る側でも不動産詐欺にひっかかる（騙される）事ってあるのでしょうか？
854:名無し不動さん
08/02/16 15:55:58 0Ah5OVv/
あげます
855:名無し不動さん
08/02/17 08:33:56
>>853
きちんと手順を守ってやれる自信があるなら大丈夫じゃね
金がきちんと自分の口座に入るまで絶対に権利証は渡さない。
不動産屋がやるのと同等のチェックをすればいいだけ
856:名無し不動さん
08/02/17 20:32:16
>>855
権利証渡すのは振り込まれてからでいいんですか、
素人な者ですいません、ありがとうございました。
857:名無し不動さん
08/02/17 21:37:11 rDt0HuDL
>>856
問題は個別の事例じゃなくてあなたに不動産の知識がないことだと思う。
仲介手数料を払いたくないからなのか知らないけど専門的知識がないのに自分で契約から引渡をすべて行った場合に
それが通常の契約手順を踏んでいるかどうかあなたは判断できるの？
現に今だって権利書を渡さなければ問題ないという事を真に受けようとしているみたいだけど、権利書を所有しているから安全かと言われると必ずしもそうじゃない。
権利書なくても売買できるし、今は権利書っていう制度自体ない。
あなたをだませるかどうかはわからないけど代金を払う前に所有権を移して転売して逃げたり、評価を安く見積もって買いたたいたり、やろうと思えばいくらでもあるんじゃないの？
それら個々の話を通常の不動産取引ですよと相手に言われた場合にあなたが正しい選択をできるかどうかが問題なんじゃない。
少なくとも他人に聞くような人が自分で取引するなんて危険なんじゃないか？ましてや自分で素人と理解しているなら・・・。
まぁ仲介業者がだまさない保証はないけどね
858:名無し不動さん
08/02/17 22:53:02
>>856
仲介業者はボランティアじゃないんで、手数料は当然貰う。
でも、お前さんが買う人を見つけてきてるなら
手数料の相談には応じる会社は多いんじゃないか。
４００万を超える場合、売買価格×３．１５％＋６３，０００円なんだが、
お互いから１％でやって欲しいって言われて受けたことあるしな。
859:名無し不動さん
08/02/22 12:29:35 iVtq1UXW
世帯収入の2倍程度で居住用ｽﾍﾟｰｽのついたボロアパート１棟買いってどうよ？
20年以内に建て壊して、安い戸建でも建てればラクじゃね？
URLﾘﾝｸ(ralsnet.info)
URLﾘﾝｸ(ralsnet.info)
こんな感じなら家賃3万弱で誰か借りたらラッキーくらいでもいけそうなんだけど。
・生活音が筒抜けな悪寒の居住スペース
・築年を気にしない世代が住むので自然死のリスク
・安い家賃に寄ってくるDQN店子のリスク
厳しめの意見をくだされ。。。
860:名無し不動さん
08/02/22 15:20:25
店子が出て行かず永遠に立て替え不可能。
入居者が集まらず赤字なのに維持費が結構掛かる。
そもそも、もうかる物件が売られるはずない！
861:名無し不動さん
08/02/22 21:28:10 5FjncIbn
>>819
いや、相続で取得した不動産を売却したのなら譲渡所得税の納税義務が発生する筈だが。
862:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/22 22:17:11 4/OBJwZh
>>861
譲渡益が出てりゃそうだわな。
譲渡損失が出てたら？
居住用不動産の3,000万円控除つかえないか？
損益通算できないか？
いろいろ検討することはあるよな。
863:名無し不動さん
08/02/23 12:12:39 yDCZZSyB
被相続人の取得費を受け継ぐね。
マイホームを更地にして売りに出した場合、容赦なく翌年から固都税６倍になるのん？
３０００万控除の期限は一年？ ３年？
期限前にはバーゲンになるよね。
旧居近所で更地にして４千万で売り出された土地、同時期に売り出した私が見るに二割高い。
３３００万で買い付け一本はいるかどうかってとこ。
ありゃ期限直前に３０００万きるな。専任さんも罪なことする。
864:名無し不動さん
08/02/23 17:57:44
２割どころか相場の４倍で売りに出てるマンションがあるよ。
１月１日に更地なら固定資産税は６倍、都市計画税は３倍になる。
建物がなくなるから、エリアによってはそれ程増えない。
不動産と税金見ると以下がある。
Ｑ 夫とともに住んでいた夫所有の家を売るために引越しをしました。
ところが売却する前に夫が他界しました。妻である私名義になった
引越し前の家を売った場合、マイホームに関する譲渡所得の特例は
受けられますか？
Ａ３０００万円控除や買換え特例などのマイホームに関する特例は
受けられません。妻であるあなたが所有者になってから、
売却した家に住んでいないからです。
865:名無し不動さん
08/02/23 20:21:32 u51k5tlf
相談をお願いします。今、すんでる家は借地に自分の家を建ててすんでいるのですが、
土地の境界杭がないというので、測量すると大家さんから連絡がありました。
で、測量した結果、新しい杭が入ったのですが、そうすると家のベランダが境界から
はみ出しているというのです。
その測量には私は全く立ち会っていないのですが、
家を建てた大工さんはちゃんとおさまるようにたてたんだからそんなはずはない。
っていうんです。
測量と、境界杭の打ち込みには借地人の立会は必要ないんでしょうか？
どなたか教えてください。
866:859
08/02/24 05:32:49
>>860
5部屋未満の建物に自分も入居する予定だから、
表面利回りでも黒字にならないと思うんだ・・・
ローン通らないはずだから、現金準備でしばらく手を出せないんだけどさぁ
・自然死リスクどころか既に死んでる
867:名無し不動さん
08/02/24 11:31:16
>>865
そんなことここできいて答えが出るわけなかろうに。
あなたは土地の所有者とどういう契約をしてるの？
図面やなにかないの？ 大工には何を渡したの？
そのとき大家にはどう言ってあるの？ 何か言わなかったの？
で、仮にはみ出てるとなんか不都合あるの？
ここで何かいわれたらそれをあなたは信じるの？
誰か何か言うとそれをすぐ本当だと思うの？
少しは自分で調べたり考えたりしないの？
868:名無し不動さん
08/02/24 13:03:30 5PTK5e50
>>865
境界確認に呼ばれるのは土地の所有者だけですね。
もし、面積に増減があれば、契約内容によっては借地料も変る可能性があるのでは。
ちなみに、境界確認の結果べランダの一部や庇などの越境がわかった場合、通常は
直ちに壊すことはせず、将来建替える際には越境しないことを覚書などで確認する
のが一般的かと思われます。
869:名無し不動さん
08/02/24 13:36:42 UOun55eu
土地総合情報システムって、土地の売却や購入の目安になるの？
取引価格情報も載せられてるけど、なんだか割安な取引ばかり載せられてるような？
870:名無し不動さん
08/02/24 21:38:32
>>869
見てきた。オレが売った土地が載ってたのには驚いたがｗ
参考程度に見るのはいいけど、データが少ないのがな。
道路と高低差があるものと等高では価格が違うが、これじゃわからん。
オレが得意にしてるエリアを見たけど、実勢価格と違ってる物件も多い。
で、そのエリアで載ってた物件に関しては、全て何処の土地かわかるが、
相場より高いものもあれば安いものもある。
まぁその程度の認識ならいいんじゃないかな。
坪単価１００～１１０万のエリアで、平米２７０万ってのが載ってる。
坪単価９００万は絶対ありえん。都内の商業エリアじゃあるまいし。
９０㎡とこのエリアでは若干小さいのも考え
９０万なら妥当なんだが・・・まぁ単純に１桁間違ってるだけだな。
871:名無し不動さん
08/02/25 00:11:11
>>869
質問状来たけど放置してあるな。
ひとの取引結果は見たいが、自分のをさらすのはいやだからね
周辺一般住民に知られるのは困る
872:名無し不動さん
08/03/09 11:50:24 6+FXN8xH
質問させてください。
マンションの売却仲介依頼を不動産業者（中堅どころ）にしています。
初めにその不動産業者に行ったところ、価格は当該マンションで数ヶ月前に売買例があるので
○○○○万円くらい、時期的には２月中くらいには決められると思います、など聞きたいことに
ハッキリ答えがあり、積極的に販売活動をしてくれる印象を持ったので専属専任媒介契約をしました。
その際に内装が少し汚れているので壁紙張替えなど軽くリフォームした方が良いでしょうと言われ、
それには同意しました。その不動産業者の紹介の内装業者からリフォームの見積りを来週中にも
送りますとのことでしたが、それから３週間ほど音沙汰なし。
業を煮やして担当者に連絡したところ、
「今、現況で購入を考えている人がいる。現況のままなので△△△△万円との希望ですがどうでしょう？」
と当初の販売価格から２割も安い価格を言われました。その価格では売れないと言うと、
「現況からフルリフォームの見積りを取ったところ×××万円程かかるのでそんなものですよ」との返答。
結局値段交渉はしたものの価格が折り合わずその話はなくなり、
壁紙張替えなどの業者も自分で探してリフォームしました。
後でわかった話ですが、その現況で購入を考えている人というのはその担当者の知人だったようです。
販売活動も業務処理報告書は２週間に一度程度送られてきますが、広告掲載なども積極的な販売活動とは
とても思えず、無駄に時間が過ぎているような気がします。
４月初旬に専属専任媒介契約の期限が切れます。
一週間で送ると言っていたリフォームの見積りもろくに送られて来ない。
知人に安く買わせるために安く売らそうとする。
２月中くらいには決められると言っていたのに３月中にも決まらなそう。
私の中ではその不動産業者、担当者への不信感があります。
このまま継続してその業者へ仲介を頼んで良いものなのでしょうか？
どこの業者でもそんなものなのでしょうか？やはり大手の不動産業者の方が売却しやすいのでしょうか？
また、媒介契約は専属専任だとこちらは身動きが取れないので不動産業者のさじ加減次第のような
印象を持ちましたが、専属専任、専任、一般媒介契約のどれがよいのでしょうか？
873:名無し不動さん
08/03/09 12:55:37
専属専任は２週間に１回ではなく、１週間に１回以上の頻度で
文書による報告が義務付けられてる。
任せるのは大手も地場も変わらんと思うよ。会社次第、営業マン次第。
うちは地場の中小だけど、地元の物件に関しては大手よりも強い。
地元で長くやってるってのもあるから、ある程度名前で仕事が出来る。
なので、地域の物件の４割くらいはうちで預かってる。
売れるのはタイミングもあるよ。オレも１ヶ月以内に売れるなって思ったのが
半年かかったことあるし。で、申込入ったら３番手まで一気に入ったり・・・
金額でやりくろうとしてるのがミエミエな気もします。
別な会社に頼む方がいいかと。営業としては専任で欲しい。
売れれば手数料が入ってくるしね。
勿論、広告宣伝費のかけかたも一般と変わります。
でも、専任と一般で売れる早さに変わりはないと思いますよ。
874:名無し不動さん
08/03/09 13:34:46
専任なんて糞な契約が認められて存在する事自体おかしいと思う
875:名無し不動さん
08/03/09 13:35:40
専任なら売主側の仲介手数料半額とか、そういう条件ならいいがね。
876:名無し不動さん
08/03/09 19:25:00
不動産(1室)って、自分で直接売る方法ってないもんかね？
877:名無し不動さん
08/03/09 20:02:11
法律で禁止されてるわけじゃねーし
売る側に能力があれば出来る
878:872
08/03/10 10:07:15 uCJdUfZI
>>873
レスありがとう。
今の専属専任媒介契約の期限切れたら他の会社にしようと思います。
しかし、その地域で強い業者を見分けるにはどうしたら良いのでしょうか？
駅前には大手から地場の中小不動産まで数社あるのですが、どの業者が販売に
強みを持っているか私にはわかりません…
重ね重ね質問ですみませんが、販売の強い業者を見分ける方法あったら教えてください。
よろしくお願いします。
879:872
08/03/10 10:24:39 uCJdUfZI
追伸です
業務処理報告書の頻度に関しては何かあった時のつっこみどころとして
今のところ不問にしておこうかと思います。
専属専任媒介契約の期限切れで他業者に替える際に何かぐだぐだ言われたらつっこめますし。
また、何の進展もない報告書ばかり送られて来ても私も面白くないので。
880:名無し不動さん
08/03/11 00:50:14
現在無職で２万円しか無く住んでる土地を売ろうと思うんですが早くて１ヶ月くらいで手付金入るでしょうか？
881:名無し不動さん
08/03/11 00:52:45
無職で2万円しかない君がどんな土地を持ってるのか気になるんだがｗ
田舎の山とかなら十年持っても手付金が入らないと思われ
882:名無し不動さん
08/03/11 01:57:10
買った時は１坪３４万の６５坪くらいです。
883:名無し不動さん
08/03/11 05:12:28
そこがまともな土地なら坪５万で売り出せば次の日には現金が手に入るぞ
884:名無し不動さん
08/03/11 12:11:09 DNF+WKEU
自分もおもいっきり金ないときに家売った。
安めに売り出し運よくエンドが見つかったが、手付金は３％（100万）しかもらえず、片付け・引越しなどに消費。
仲介の半金と測量費は決済日に一括払いにしてもらった。
業者買取ならすぐだけど、エンド探しすればまったく不明。
当然前者は2割引くらいの買い叩き価格。
利用したことないけど、不動産担保ローンなるものの広告あるね。
金利高かったり、担保つけられると売れなくなるから借金返すあてがなくなって買い叩かれるとかになるのかな。
とりあえずのお金を得る方策は借金生活板やクレジット板が専門か。
885:名無し不動さん
08/03/11 21:45:20
お二人さんありがとうございます買い取り業者と仲介業者の見分け方が分からないけど明日不動産行ってきます。
886:名無し不動さん
08/03/11 22:43:49 DNF+WKEU
出向く必要はない。電話かネットで査定依頼し、先方は登記所とかで調べた上で訪問査定にやってくる。
そこで気が向けば媒介契約という運び。複数業者に査定依頼するのが普通。
売る理由を聞かれるけど、金欠ですごく急いでいるっていうのも足元見られそうでよくないような。
カード使って当座の生活費作るとかできないものか。
887:名無し不動さん
08/03/11 23:36:00
まぁ日雇いでもやってしのいでください
888:名無し不動さん
08/03/14 23:00:39 2Jd9pNge
相談させてください。
2004年に築2年の○急不動産の中古戸建を個人から購入しました。
しばらくして○急不動産カスタマーサポートから定期点検の連絡があり中古で購入した旨を告げた上で
アフターサービス補修工事申込書を記入のうえ送付し、点検および補修をしてもらいました。
2007年にベランダで防水不良等が見つかり無償で補修してもらいました。
今年また防水不良が見つかり再度確認をお願いして補修をお願いしたところ、
○急不動産より
「中古で購入した際に売主との連名によるアフターサービスの引継ぎ申し込みをしていないので
アフターサービスの対象外であることが判明。よって無償での工事は出来ない」
旨連絡がありました。
そんな話は今まで一度も言われたことがないし、非常に唐突な話です。
何とかして今まで通りアフターサービスを受けつづける方法はないでしょうか？
889:名無し不動さん
08/03/15 23:33:14
その 売主との連名によるなんちゃらってのを今から出せばいいじゃん
890:888
08/03/22 06:21:30 AUP9yvVl
なんでも受け付け期限を過ぎているので今更提出しても遅いのだそうです。
891:名無し不動さん
08/03/22 08:18:46 Tet+AlmM
>>890
そのアフターサービスについて重要事項説明書や契約書にどのように
明記されて、どうゆう説明をうけたの？
要するにサービスを含めて売買したのか、サービスを含めないで売買したかによる。
特に説明がないならサービスを含めない売買なので手続きを怠った責任は問えない。
逆なら債務不履行で売主に似たようなサービスを受けるために金銭を要求する。
まぁ後はアフターサービスの契約内容しだいだよね。
契約内容にあっているならサービス打切り自体はあきらめるしかない。
892:名無し不動さん
08/03/23 22:22:35
>>890
それ、突っ込めば取れそうな気がするけどなあ。
裁判やる気ある？
893:名無し不動さん
08/03/28 00:55:04
ちょっとご意見を伺いたいのですが。
今、建売の不動産を購入しようとしていまして、契約が近づいて
いる状態です。(不動産屋としては仲介を行っている立場です)
先日、契約書の内容を不動産業者に説明していただいたのですが、
その条項の中に次のような意味の一文がありました。
「契約が成立して建物の引渡しが完了した後、建物の傷や問題が
発見しても、売主はその責を負わないものとする。」
口頭での説明で、この項目について「たとえば雨漏りとか、そういった
破損箇所が建物に見つかっても、売主は修理費を払ったりはしない」
という内容というお話しを聞き、この時に次のように言っていました。
「形態が仲介ではなく、不動産屋の責任で家を売る際は、数ヶ月間は
建物に問題があった時、修繕費等の責任を持つのが一般的だが、
仲介の際は今回のように引渡し後の責は売主も不動産屋も負わない
のが一般的だ」
これが「一般的だ」ことは本当なのでしょうか？
何か売ってしまえば後は知らん、的な態度に見えて不安なのですが・・。
894:名無し不動さん
08/03/28 11:35:16
>>893
売主は売り逃げしたいのだ。月末の支払いができなくてつぶれる寸前だろう
いやならやめてしまえ。
また、平成12年4月1日以降に契約した新築住宅には、売主あるいは、請負人に主要構造部分の
10年保証が義務付けられています。
瑕疵担保責任でぐぐれ。
895:名無し不動さん
08/03/28 23:21:38 mVf4eNbO
>>894
レスありがとう。
ぐぐってみたら
URLﾘﾝｸ(www.home-knowledge.com)
こんなページが。
読んで見たところ、これの「３中古物件の場合」の売主が
個人の場合に該当するようです。
>>893に書いた契約書内の
「契約が成立して建物の引渡しが完了した後、建物の傷や問題が
発見しても、売主はその責を負わないものとする。」
という一文が、この庇護担保責任を放棄しろ、という意味の一文に
なっているように思えます。
他のページも調べてみましたが、不動産屋の言っていた
「形態が仲介ではなく(中略)一般的だ」というのは真実のようです。
どうもありがとうございました。
他にも何か忠告や、そんなものがあったらレスしていただけると
有り難いです・・。
896:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/29 02:38:38 sZWMLqyE
>>893
ちょっとお聞きしたいのですが、以下の質問にお答え願えますか？
①売主は不動産業者ですか？それとも個人の方ですか？
②購入しようと思っている物件は
新築・・・完成後1年以内で、かつ、人が住んだことがないもの
中古・・・新築でないもの
のどちらですか？
文面を読む限りでは、「瑕疵（かし）担保免責の特約」をつけているようですが、
これは要するに「なにかあっても売主はいっさい責任を取りませんよ」ということです。
ただね、これは全然一般的ではないんだわ。
FRK（不動産流通機構）形式の契約書であれば、中古住宅の場合は
雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備に限っては、
2ヶ月間は瑕疵担保をつけているのよね。
まあ、ないよきゃマシっていうレベルだけど。
ここで何が問題かというと、たとえばいま、買おうとしている家に雨漏りがあったとする。
ここで売主は瑕疵担保免責で契約できれば、本当は雨漏りしていることに気が付いていても、
「いや、そんなことは知りませんでした。」って言えば責任を取らなくていいことになるんだよね。
これって買主の貴方の立場からしたら「ふざけるな！」とか思いません？
ま、とりあえず時間があったら質問にご回答いただければと思います。
897:名無し不動さん
08/03/29 03:35:45 H5WUXTLl
a
898:名無し不動さん
08/03/29 03:44:33 H5WUXTLl
test
899:名無し不動さん
08/03/29 11:04:25
>>896
レスありがとうございます。
質問への回答ですが、
①売主は個人です。
不動産業者が仲介に入ってます。
②中古です。
最後の五行についてが、まさに私の心配していることなんですよね。
>>894が教えてくれたことで調べてみたページでも、権利の放棄をする
ことになる、みたいに書かれていましたし。
900:888
08/03/30 07:30:26 Ox0P+2tz
>>891さん アフターサービス含みで売買した認識ですが（仲介業者もその認識）、
契約書、重要事項説明書には明記されていませんでした。
>>892さん 勝算があれば是非裁判まで持ち込みたいと考えています。いい智恵があればご教示頂ければ幸いです。
今回の補修箇所が建物の筐体の強度に影響を及ぼし得る場所なのでとても心配です。
また○急不動産の言い分が
「これまでは誰かが誤ってシステムに入力し対応していた。 が、本来きちんとした引継ぎ申し込みを
行っていないので、本来、サービスを行う義務が無かった。」
「（だったら早く申込書が無いサービスできない旨言うべきではなかったか？との問いに対し
当社にはそのような義務はない。」
とか、とてもふざけていて、補修工事をけちりたい、個人だからと舐めている感じがありあり
ですので。宜しくお願い致します。
901:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 08:20:04 sOQeYSsl
>>893氏
なるほど、①売主が個人の ②中古住宅を購入する話ですね。
まず、そうなると瑕疵担保については民法どおりの規定（隠れたる瑕疵を発見してから1年間については、
契約解除もしくは損害賠償請求が可能）なのですが、本当にこのとおりだとかなり厄介であることがわかりますか？
たとえば引渡し後3年を経過してから、基礎と柱の接合部分の施工が甘く、耐震上問題があることが発覚したとします。
買主はこれを「隠れた瑕疵であるから損害賠償もしくは契約解除しろ」と言いたくなりますよね。
ところで契約解除とは、契約前の状態に戻すって話ですから、売主から売買代金を返してもらって、
家の登記を売主に戻して、3年間その家に住んだ分は金銭で使用料を精算して、金利をどのように扱って・・・
という風におよそ現実的ではないことがわかります。
「じゃあ、損害賠償だ！」となったらどうするか？
私が売主だったら、「いや、引渡し時点ではそんなことはありませんでしたよ？」と、押し返しますね。
こうなると裁判をやるしかありませんが、この場合の挙証責任は買主にあります。
つまり、引渡し時点でそのような施工不良があったことの証拠は、買主が用意しなけりゃいけません。続く。
902:名無し不動さん
08/03/30 08:26:32 sOQeYSsl
続き。
「そんな証拠を用意できるわけないだろ！」とか言ったってだめですよ。裁判の場合は裁判官に、
証拠を示すことができなければ、言いがかりと同レベルとされてしまうのですから。
そこで、「じゃあ、売買契約で瑕疵担保責任を取らせるように決めればいいじゃない。」となりますが、
これは売主が飲みませんよね。売主は、中古住宅なんだから現状有姿が当たり前と考えるのが普通です。
つまり、瑕疵担保の問題は、売主と買主の利害が真っ向から対立するのです。
そこで、個人間売買の場合には、
・まるで免責とする。（＝売主はなにかあってもいっさい責任は取らない）
・期限を決めて、それまでの間であれば責任を取るように定める。
のどちらかにするケースがほとんどです。続く。
903:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 08:40:47 sOQeYSsl
続き。
FRKの書式なんかでは、個人間の中古住宅の売買の場合には、「引渡しから2ヶ月間に発見された瑕疵に限り」
売主に瑕疵担保責任を取るよう定めてます。それもすべての瑕疵ではなく、明らかに影響が大きいもののみです。
たとえば、壁紙がはがれたとか柱に傷があるとかいう軽微なものは「現状有姿」なので責任をとらないよと、
でも、柱がぐらついている、壁や梁などの構造上主要な部分など、放置したらその家に住めないような瑕疵については
契約書に決められた期間内であれば責任を取るよと、決めておくわけです。
一方、お尋ねの文章では「瑕疵担保」免責のようですから、それで売買契約をしてしまうと、
引渡し後に構造上主要な部分に問題があることがわかっても、いっさい責任は取ってもらえません。
上記の点を理解した上で、それでもOKであれば契約すべきでしょうし、嫌ならばせめて2ヶ月の瑕疵担保をしてくれるよう
依頼するか、価格を調整するよう交渉する努力をしてみてもいいと思います。
ただし、この時点では売主はあなたにその家を売る義務はありません。
上記の内容は、売買条件の交渉をしているのだけですから、条件があわなければ決裂という結果になることもあります。
あまりご自分の都合だけを主張するのも考え物です。
瑕疵担保責任の取り決めを理解したうえでなら、免責の特約をつけて売買すること自体はおかしなことではないので、
慎重に検討なさってみてください。
904:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 08:50:17 sOQeYSsl
>>900さん。
うーん。これもやっかいな話ですね。
前の売主と、その○急不動産との間のアフターサービス契約をどのように取り決めているかは確認なさっていますか？
○急不動産の立場からいえば、前の売主が第三者に物件を譲渡した時点で、アフターサービスの義務はなくなる、
としたいところですよ。
それじゃあ困るから、前の売主と○急不動産がどのような契約をされているのか、契約書の写をもらってみては？
○急不動産は保管してる可能性が大きいですよね。
もしそこで手続きが必要とかなっていたら、○急よりも、前の売主と仲介業者を責めるべきですね。
それって明らかに重要事項ですから。
裁判まで考えていらっしゃるなら、そこはキッチリ押さえておきたいところです。
905:888
08/03/30 10:46:05 Ox0P+2tz
キッカーさん、ありがとうございます。
手続きの方は、契約書にそう明記してあるのだと思われます。そこまで悪質な嘘はつかないと思いますので。
しかしながら、○急不動産も数年間アフターサービスをしておきながら、突然「手続き書類が
無いのでこれからはしません」というのも、相当、性質が悪いと考えます。
売主、仲介もさることながら、○急不動産をぎゃふんと言わせる方法はないでしょうか？
906:899
08/03/30 11:24:49
>キッカーさん
どうも詳しくありがとうございます。
契約できる日までまだ間がありますので、不動産屋と
話をして「購入前に耐震強度やシロアリの有無なんかを
シラベさせてくれ」とお願いし、条件を飲んでいただきました。
これで何もなければ説明していただいたことを踏まえた
上で契約しようと思います。
907:名無し不動さん
08/03/30 13:46:18 4zZWI/A0
青森六ヶ所村で不動産を売りたいと親戚から相談受けました。
私自身は関東地方で暮らしており、不動産持ち主も関東に住んでます。
私自身も不動産売買のことなどまるで素人です。
不動産 売買でググってみたのですが田舎なのでその土地にある不動産屋さんか
大手しか対応してないような感じに見えました。
不動産というかもう住めない家と300坪弱の土地ですが大手のサイトで相談してみればいいですかね？
無料相談というもので情報を渡すのが当然なのかデメリットのあることなのかすらわからずに
こちらで聞いていただきたく書き込みます。
スレ一覧見ましたが他にふさわしそうなスレがなさそうなのでこちらにしました。
スレ違い、板違い等で誘導いただければ幸いです。
908:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 15:36:44 sOQeYSsl
>>888氏
ううむ、感情的な部分では、おっしゃることはよく理解できます。
ただしこれ、○急不動産から見れば、また違う話になってくるのですよ。
本来は手続きが必要であったのにそれをしていないということであれば、
○急サイドから見れば、本来アフターサービスを行う義務はない物件に、いろいろ手当てをしたということになるので、
不当利得返還請求を行うことが可能な場面のように見えなくもありません。
アフターサービスが、元の売主と○急不動産との間で契約なり、約款なりを定めているというのであれば、
元の売主から888氏に名義が変更したというのは、堅くいえば債権譲渡（サービスを請求できる権利の譲渡）ですから、
元の売主から○急不動産には、確定日付のある通知がなくてはいけないはずです。
確かにサービスの提供をしているのですから、その債権譲渡を承認しているように見えなくもないですが、
888氏が所有権者と分かっていてサービスを提供したわけではない（！）という主張だって○急は可能です。
（例：建物賃貸人等の占有者など）
一概に○急が悪いとはいえないのではないかと思われますが・・。 続く。
909:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 15:45:13 sOQeYSsl
続き。
むしろこれは元の売主と、仲介業者がどのような説明を888氏に行っているかという点が重要だと思います。
888氏の認識では、自分の名義に代わっても、○急不動産のアフターサービスを受けられると思っていた。
ところが、実際にはそのようなことはなく、名義の変更に伴う手続きを行う必要があったと・・。
それでも○急不動産に対して責任追及をするとしたら、888氏が名義変更を行っていたこと自体が、
○急不動産は既知であったと証明し、アフターサービス契約（？）の当事者が自分に変更になっていたことを
知っていたはずだとして訴えるしかないように思いますが・・。
これ、かなり無理があるような気がしてなりません。
重ねて申し上げますが、ご自身が住んでいること＝所有権者の変更の証明 で は な い のです。
わたしでしたら多分、仲介業者の重要事項説明義務を追求して、仲介手数料の返還を要求しますが、
それとて全額というのは難しいでしょうね。ただ、重要事項説明書にアフターサービス関連の記載がないようですので、
まるで取れないということはないでしょうが・・。
888氏の気持ちはよく理解できますが、お気持ちに沿うお返事をすることはちょっと難しそうです。
910:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 15:51:13 sOQeYSsl
>>899氏
それはよかったですね。
あとは、なにもでてこないことを祈ります。
仮に何かが出てきたとしても、修復可能な場合もありますから早とちりしないように。
がんばってください。
911:名無し不動さん
08/03/30 15:57:50
中古住宅についての、ハウスメーカによるアフターサービス継承に関する事項が
「重要事項」あるいは重要な事項に該当するかどうかは、結構微妙だろう。
明確に「継承できる」とか「ハウスメーカーによる○年保証付きであること」などが
重要事項説明書に書かれている、あるいは、チラシや説明資料などに記載されているなら
ともかく、○○ハウスメーカ施工程度の記載なら、別に勝手に買主が継承できると
思い込んでいたにすぎないといえる。
少なくとも、そのようなアフターサービスは、そのアフターサービス契約の当事者において
有効であり、建物そのものに付加するものではない…つまり継承できないことはさほどに
社会通念から外れておらず、まして継承できることが通常であるなどという通念は形成されて
いないのだから、契約時の確認を怠った人に責任があるとしか言いようがないように思うなぁ。
912:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 16:05:40 sOQeYSsl
>>907氏
大手であれば個人情報関係はそんなに心配しなくていいと思います。ただし、そんなに力はいれてくれないでしょうね。
土地はそれ自体に価値があるのではなく、そこに家が建つ、ビルが建つということになって初めて価値がでるのです。
（市街化調整区域の土地価格をみれば分かります。）
つまり、その土地の利用方法をどのように想定するるかによって価値がかわってくるものなのです。
すると、お尋ねの不動産をどのように利用したらいいか、一番確実な返事が出せるのは地元の人だということになります。
ですから、大手・地元問わずに物件所在地の近隣状況が分かっている人にお任せするのがベターですね。
東京の300坪だったら分割して建売になるのが、青森なら一棟の建物の敷地としては狭いな、とか言うことがありますので。
大手の業者で、近隣に営業所を構えているところであればそれでもいいのですが、
このケースでは、個人的には地元業者を推奨します。できれば、地元で手広く事業を営んでいるところがいいでしょう。
なお、なるべく高く売りたいとかいう欲は捨てたほうがいいでしょう。
遠方の不動産を売却する場合に、よほど頻繁に足を運べるなら別ですが、
そうでないのであれば業者にも儲けさせてやるぐらいのスタンスで行かないと、売り時を逃してしまうこともよくあります。
913:名無し不動さん
08/03/30 18:56:30 4zZWI/A0
>>912
的確なご返事まことにありがとうございます。
おっしゃるようにその土地の近隣に方に不動産屋さんを紹介していただくことにしました
始めになにをすればよいかすらわからなかったので非常に助かりました。
本当にありがとうございました。
914:名無し不動さん
08/03/31 23:03:22
>>910
今日第三者の建築屋さん(不動産屋経由ではなく、自分で探した
ところ)の方に立会いのもと、色々見てもらいましたが、特に問題に
なりそうなものはありませんでした。
床下に入ってみたり屋根裏を見たり、また今日はちょうど雨だったので
雨漏りの有無をチェックしたりしたところ、特に問題はありませんでした。
壁引っぺがして中を見たりしたわけではないので完全とは言えないと思
いますが、とりあえずは安心できそうです。
一応、ご報告まで。
915:名無し不動さん
08/03/31 23:03:56
書き忘れましたけど>>899です・・。
916:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/01 00:19:03 Hdw9xju3
>899氏
それはそれは。お疲れ様でした。
そこまでやったのであれば問題ないと言えるレベルでしょう！
断言はしませんが、よろしいのではないでしょうか？
あとは契約時に、菓子折くらい用意していくとたいへん喜んでもらえますよ？
（売主さんと業者さんね。）
ま、これは蛇足ですな。失礼しました。
なんかわたしも安心しました。
今日はよく眠れそうです。
917:名無し不動さん
08/04/13 08:01:28 rfr5lLJS
キッカーさんって何屋さんですか？
豊富な専門知識をお持ちな上に、すごくバランスの取れた考え方をされてるし、
文章がお上手なので、難しい言葉が入っていても最後まで読んじゃいます。
すごく尊敬。
918:???
08/04/13 09:07:49
転職したいです。
919:名無し不動さん
08/04/13 09:34:45
結婚したいです。
920:名無し不動さん
08/04/13 10:56:41
結婚して新居探しして物件紹介されて契約したら、単身用の子供不可。こんなのあり？
921:名無し不動さん
08/04/13 11:07:30
お前がファミリー用の奴がいいと伝えたのに
単身用を持ってきたならこっちの出した条件と違うって文句言えばいいだろ
馬鹿なの？それとも言えないの？
922:名無し不動さん
08/04/13 14:21:41
契約の前に気づけよ。
923:名無し不動さん
08/04/13 21:18:13
あほすぎる
924:名無し不動さん
08/04/14 07:22:45
契約前に確認しない>>920が馬鹿なだけ。
オレオレ詐欺とか馬鹿みたいな仕掛けに簡単にひっかかってから逆恨みするタイプ。
925:名無し不動さん
08/04/15 01:19:43
先日、建売を買いに不動産屋に行くと、
まだ立ってもいない物件で、値引きする代わりに、
引渡し時に契約書を差し換えてほしいという話が出ました。
疑問に思って、そこで話を止めたのですが、
これはなんの意図があるんでしょうか。
ネットで調べると仲介手数料のことが書いてありましたが、
これだけが目的なんでしょうか。
926:名無し不動さん
08/04/15 19:55:20 guwcySly
中古築4年戸建、手付け済みの段階なんですが、
値引きなし、外郭団体の保証なし、瑕疵保証なし、
現状で、食洗機の故障や、リモコンシャッターの不具合すら直せないと言われました。
こんなものですか？
せめてクロスのはがれくらいは・・・orz
927:名無し不動さん
08/04/15 19:57:23
なんで納得できない状態で手付け打ったの？
928:名無し不動さん
08/04/15 23:31:06
>926
こんなものだよ。
納得したか？
929:926
08/04/15 23:34:09
2番手が満額で購入意思を示す可能性があるということなので、
キャンセル可能ということで手付けしました。
930:名無し不動さん
08/04/15 23:34:35
>>929
騙されてる騙されてるｗｗ
931:926
08/04/15 23:45:40
だまされてるの、オレ？
932:名無し不動さん
08/04/16 00:37:22
そりゃ手付けを捨てればキャンセルできるよ
933:名無し不動さん
08/04/16 23:14:45
>>931
物件の状態は？売買価格は？手付けは幾ら？
つか手付けが何たるものかちゃんと把握してから打ったの？
手付け打つ前に条件を確認しなかったの？
素人だから何一つ知りませんじゃさすがに話にならないよ
934:名無し不動さん
08/04/16 23:39:17 ZyDGo2L4
解約手付け？の性格について、契約時に宅建主任資格者から説明受けてるはずだが。
しかしながら、事前に自分で調べて知っておいて当たり前。大金が動くんだから。
935:名無し不動さん
08/04/20 15:33:36 pN6pS4LI
よろしくお願いします。
田舎の両親が亡くなり、実家を伯母が買ってもいいと言ってくれています。
私も伯母が買ってくれれば両親も喜んでくれると思いますし、余り売却価格に
こだわるつもりはありませんが、適切な価格などを提示して、売買契約の
アドバイスをしてくれるような業者に相談した方が後々両者のためと思います。
そこで教えて頂きたいのですが、すでに買い手がいる場合、不動産業者
との交渉において注意すべき点などありますでしょうか？
（買い手がいることを明らかにすべきかどうかなど）
漠然としていて恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
936:名無し不動さん
08/04/20 15:34:10 cYGh5w71
中古マンションで狙っているのがあります。
本日1社と現地で話したのですが、同じ物件をいろんな不動産屋でぶつけて安く
してもらうのは邪道ですか？
937:名無し不動さん
08/04/20 15:39:48
>>935
親類にうるのにわざわざ業者をかませるメリットがさっぱりわからないけど
全部正直に言えばいいんじゃね
938:名無し不動さん
08/04/20 15:58:03
>>935
業者に行って、仲介料の片手（3%+六万と消費税）あるいは２％とかを支払うから
親族間の売買の仲介をしてくれと言えばいいと思うが…。
939:名無し不動さん
08/04/20 16:19:28 3YggXK2/
>>936
価格を決めるのは売主なんだから。仲介業者に期待しすぎ。
買い手と売り手のバトルじゃなく、仲介どうしでもなく、買主同士売主同士の競争じゃないのビジネスは。
今は先安感もあるし、お金出す人は強いんだから小細工いらない。自分の相場観で指値すればよい。
>>935
専門業者に契約書と重要事項説明書書いてもらうのに賛成。素人考えよりずっといろいろな留意点がある。
買い手が見つかってて両手数料６％になるのは高すぎるので、双方半額くらいにはしてもらいたいね。
上場企業の株主優待で手数料値引きというのもある。
940:名無し不動さん
08/04/20 16:38:03 3YggXK2/
優待は権利日当日、寄り付き成行買いと空売りをセットで出す、
ただどりというテクニックでキャピタルロスの心配なく手に入る。
941:名無し不動さん
08/04/20 16:47:56 pN6pS4LI
935です。
こんなに早くアドバイス頂き感謝しております。
手数料の交渉、納得です。 有難うございます。
当方すでに故郷を離れての生活の方が長いので、田舎の不動産相場というのが
さっぱりわかりません。
売買価格はどう決めるのが伯母にとってもフェアでしょうか。
２，３の業者さんに見積もりを出してもらって伯母にも納得してもらうのが
いいですよね。
質問ばかりで申し訳ありません。
942:名無し不動さん
08/04/20 19:35:14 3YggXK2/
レインズという土地売買情報を収集するシステムなど、
地域の売り出し事例・成約事例をいっぱいリストにしてもらうとよいのでは。
一般的には売り出し額＞査定額＞成約額じゃないかと。
業者が専任媒介契約とりたくて売主に媚びるからかなり開く。
親類間の売買の事務をこなすケースではわかりませんが。
うちの経験として査定4000万、売り出しプラン4400万で、3200万の指値をまとめようとした業者もいた。
多数業者の査定、成約事例を勘案して3600万で売り出してその近辺できまりました。
親類への譲渡ではなにかの控除が使えないとかいうのがあった気もする。税制もチェキ。
943:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/20 20:16:53 OUXLplvK
>>935
939氏が仰せのように、不動産取引ではいろいろな留意点があります。
おそらく物件は土地付建物でしょうが、もし伯母様がその家にお住まいにならないのであれば、
登録免許税は軽減されず、不動産取得税が課税されるでしょうから、
住民票をその家にいったん移して居住用物件という形にするという方法もなくもありません。
ただし、上記についてはもともと軽減を受けられるか否かを検討しなければなりませんので、
まずはそこから調べておく必要があります。（軽減が受けられなければ住民票うんぬんは無意味です）
また、935氏はおそらく相続した格好になっているのでしょうから、ご両親がその物件を購入したときの価格によっては
譲渡 所 得 税 についての検討も必要です。各種控除を受けられるのか否か、それによって結論がだいぶ違います。
近親者といえども財産についてはあくまで他人です。トラブルを避けるためには売買契約の内容についてもなるべく
あいまいにしたりせず、厳格に定めておくほうがよいです。
（例：瑕疵担保についての取り決め。ちゃんとしないと将来請求されたら拒否するのは非常にやっかいです。）
こうなると不動産業者に仲介に入ってもらい、契約書を定めておいたほうが、伯母様にも説明しやすいでしょう。
「不動産業者が作った契約書だから、細かく決めていますよ。」というわけです。
また、上記の税金等についても普通の不動産業者であれば理解しているはずですから、
担当者に尋ねてみてください。（ただし、本来は税理士の領分ですから鵜呑みにしないよう。）
この手の案件は「契約代行」とか言いますね。仲介手数料については売主・買主の手数料の合計額が、
物件価格×3%でお願いするのが常識的ではないでしょうか？両手ではちょっと多いような気もします。
（例：物件3,000万円なら、 3,000万円×3%で90万円ということ。）