11/01/30 19:17:32 FNlH1soh
大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。
前スレ：アパート経営なんでも相談室【120号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
>>2-5 過去スレ＆関連スレ
2:名無し不動さん
11/01/30 19:18:12 FNlH1soh
アパート経営なんでも相談室【102号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【103号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【104号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【105号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【106号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【107号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【108号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【109号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【110号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【111号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室113号室【人任せ】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【114号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【115号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
3:名無し不動さん
11/01/30 19:19:31 FNlH1soh
アパート経営なんでも相談室【116号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【117号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【118号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
アパート経営なんでも相談室【119号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
4:名無し不動さん
11/01/30 19:20:26 FNlH1soh
次スレ立ては >>970 を踏んだ方でお願いします。
以上、テンプレ終わり♪
5:名無し不動さん
11/01/30 19:22:40
>>1様乙です
6:名無し不動さん
11/01/30 20:33:06
>>1
乙！
7:名無し不動さん
11/02/03 11:27:37
比較的最近このお仕事を始めましたが
リスクを取って頑張ってきたけど
国保がMAXだったり妻の年金も払ったり住民税も高いし所得税も高いし
もしかして普通にサラリーマンしてたほうが良かったと思ってます。
毎月借りれの返済もあるし…
やる前らか解っていたけど
久しぶりにスレを見たのでなんとなくただの愚痴はきました
8:名無し不動さん
11/02/03 11:50:45
長年大家をやっていると、もう慣れちゃってそんな愚痴も出なく成るよｗｗｗ
9:名無し不動さん
11/02/04 09:23:11
>>7
私は、個人事業主で、年収１０００万円ほどあります
不動産投資しようか、迷っています。
税金が高いので、不動産投資しても利益が少ないし、
このまま貯金した方が、いいのかなと思っていますよ。
10:名無し不動さん
11/02/04 19:07:35
>>9
物件に拠るんじゃね？
利回りの良いのが有るなら、賃貸業も楽しいよ。
11:名無し不動さん
11/02/04 19:15:46
このまま貯金した方がいいです。さようなら
12:名無し不動さん
11/02/05 07:08:45
アパート経営に興味があります
貯金500万ほどありまして
大体いくらぐらい必要なのでしょうか？
13:名無し不動さん
11/02/05 09:14:43 qZYH+XFW
年収１０００万で投資は厳しくないですか？
１０００万－生活費＝余剰金、
でそこから全力投資はハイリスクです。
使途の無い貯金が３０００万～あれば
物件の何割かを払い、
残りのローンを家賃から返済という事が可能になってくると思います。
14:名無し不動さん
11/02/05 11:45:42
家賃収入は、総合所得だから
本業が、所得金額が高いと、どうなんですか？
所得税、住民税が高くなったりしませんか。
実利回りが、下がりませんか
15:名無し不動さん
11/02/05 13:59:25
>>14
＞ 所得税、住民税が高くなったりしませんか。
当然高く 高く 高～く成るよ
＞ 実利回りが、下がりませんか
当然低く 低く 低～く成ります
16:名無し不動さん
11/02/05 17:32:53
賃借り需要とかどうやって調べますかね。
Web でその地域の賃料相場は見れるけど、たくさん情報が有る地域は、それだけ店子募集中物件が多い(＝供給過剰)ということですよね。
17:名無し不動さん
11/02/05 17:48:18 Ae+BStCZ
>>16
考え方として間違っては無い
しかし需要があるから供給もあるのであって、どちらが大きいかは
実際に調べてみないと不明なことが多い
18:名無し不動さん
11/02/05 18:53:57
無知識は、我々ベテランの餌食になるしかない
19:名無し不動さん
11/02/05 19:11:16
それを言ったらおしまいだろ
ここは「相談室」なんだから、ちゃんと教えてやれってｗ
20:名無し不動さん
11/02/05 19:53:27 t/dQcK+N
平成三年築、ＲＣ六階建、現在賃収1380000/月のワンルーム(８～１０帖タイプ)×36戸のビルが、一億六千万で売りに出ているのですが、素人考えで極力悲観的に計算してみたものの、天変地異でも起きない限りどうやっても損をすることはなさそうです
買いが失敗だとしたらどのような点でしょうか？
ちなみに現在家賃五万前後×28戸埋まっています
土地は百坪超あり、二年前に外壁塗装済み、駅から近く、エレベーターエアコン室内洗濯置き有りです
※フルローンです
21:名無し不動さん
11/02/05 20:00:09
どのような返済計画ですか、頭金や月々の支払い等？
22:名無し不動さん
11/02/05 20:18:49 t/dQcK+N
十年は本業の給料で生活するので、賃料は全て返済と修繕積立に充てても構わないつもりです
頭金は一千万しか用意出来ませんが、出来れば入れずにローンに組み込みたいです
23:名無し不動さん
11/02/05 20:27:56
始める前からこんな事言うのは失礼だけど、どちらかの収入がダウン若しくは給料が0に成った場合も想定しないと危険じゃないでしょうか？
ギリギリ一杯返済ではなく、余裕を持たせたら良いと思います
弱腰提案ですみません
24:名無し不動さん
11/02/05 21:03:17
>>20
外壁やってても、中はどうなの？
そろそろ水周りから傷んでくる頃よ
現在賃料は１０～２０％引いて考えておけ
25:名無し不動さん
11/02/05 21:06:39
>>現在賃料は１０～２０％引いて考えておけ
これハゲドウ！
26:名無し不動さん
11/02/05 21:20:34
>>20
表面で１０．３５％で、現状約８％か・・・。
返済を１５年で考えてギリギリ返済と諸経費でプラマイ無しだろ。
俺なら手を出さない。
27:名無し不動さん
11/02/05 21:22:57 JUHuBLN5
>>20
フルローンだと10年後に破綻間違いなしとオレのシュミレーションソフトは判定している。
最低でも３割自己資金入れないと今後の金利上昇、修繕費用に耐えられないだろうな。
28:名無し不動さん
11/02/05 21:28:31
>>26
ん？現状10.35%じゃね？
29:名無し不動さん
11/02/05 21:30:38
>>27
１０年だと、制度有し使えるから金利は固定で保証料込みで
２．８％位だろ。
ただし、１０年ならその間毎月の持ち出しが８０万円弱に
成ると、家のシミュレータは言っている（稼働率を現状の
７７％と想定）。
30:名無し不動さん
11/02/05 21:36:10
>>28
ああなるほど。
それで再計算すると、毎月の持ち出しは
４７万円位に減るね。
ついでに書くと修繕積み立て１００万/年、
諸経費７０万/年と固定資産税の支出を
想定してある。
31:名無し不動さん
11/02/05 21:39:27
ついでに書くと、フルローンとのことなので
不動産仲介手数料や取得税・登記変更その他の
手数料子見込みで、約１６、９００万の借り入れになるお。
32:名無し不動さん
11/02/05 22:05:49
フルローンでしか買えない人は、私たちに任売で安く買い叩かれる事になります
土地持ちでもね
33:名無し不動さん
11/02/05 22:08:56
たち？
34:名無し不動さん
11/02/05 22:57:08 t/dQcK+N
皆さん丁寧にありがとうございます
本業の方は年間400万程度ですが、それがなくなる心配はまずありません
完済するまでは賃料で生活することはもちろん、使うことも全く考えていないので、現在の入居率が維持出来たとしたらマイナスということはないのではないでしょうか？
ちなみに過去十年の入居率は平均して現状より若干上くらいですが、やはりこれから増えることは有り得ないのでしょうか？
現状維持でもいいと考えているのは甘いでしょうか？
35:名無し不動さん
11/02/05 23:13:17 XN7qH5Is
>>34
想定は悪い方にしておくもの。
返済年数が分らんから１０年返済で書いたが、
２０年なら毎月２０万強の収益が出る。
投資金額のリスクに見合うかは難しいと思うよ。
36:名無し不動さん
11/02/05 23:15:10
先ずそんなに見通しは甘くない、厳しくはっきり言っておく！
売却時の入居率なんて100%信用するなよ、俺が売る側なら無理やりでも詰め込むぞ
目標は満室が常識、可否は別にして
もう少しリスクを考えて欲しいと思います、止めろって意味じゃないからね
37:名無し不動さん
11/02/05 23:18:25 t/dQcK+N
やはり甘いですね…
もともと一億以下に値切れないと買う気はなかったんですが、それでもリスクは高いですね
38:名無し不動さん
11/02/05 23:38:07 XN7qH5Is
>>37
６階建ての建坪５０坪と考えると、大規模修繕
１，５００万位掛かると思うから、修繕積み立ての
想定は３００万/年位したほうが良いとは思う。
ただRCなので、３５年目位でも大丈夫かもと
低めに見積もったけどね。
利回りの低さと家賃から、割と都市周辺部とは思うけど、
利回り低いのが辛いね。
39:名無し不動さん
11/02/05 23:47:29
>>37
余談だけど、俺は今日色んなスレに数多くレスしてる
理由は、今日空室リフォームしようと思っていたのに朝食後夕方迄寝過ごしてしまったからだ
そういう事も想定しなよｗ
40:名無し不動さん
11/02/05 23:48:07
しばらく来なかったレオ○レスがまたしつこくて難儀している。
良い撃退法はないかな？
41:名無し不動さん
11/02/05 23:51:16
外国人の様にオーバージェスチャーで断る、俺のフランス渡米経験より抜粋
42:名無し不動さん
11/02/05 23:56:01
フランス渡米はもう賞味期限切れだ
センスない、やり直し
43:名無し不動さん
11/02/06 00:10:36 nnFOdi8W
一億７千万近い借金で金利が１％上がると１７０万近い経費増。
３％上がればあっという間に破綻だな。
あと数年でこの低金利も終了なのにな。
44:名無し不動さん
11/02/06 00:14:03
そこで家賃値上げですよ
45:名無し不動さん
11/02/06 00:21:38 4TNHkxCu
>>40
相手が呑めない条件出せば良いだろ。
ローン年数期間の、家賃保障を金額ベースで決めて、
修繕の内容を決めて、業者発注はオナー側で選択する。
出来れば建築物の仕様についても、長持ちするように
容喙するとか。
46:名無し不動さん
11/02/06 00:29:35
レオパの営業の仕方、イヤらしくなってきたな
俺の好みに合わせて女を送ってきやがる
47:名無し不動さん
11/02/06 00:33:47 4TNHkxCu
>>46
自分を持ち崩さないように、必ず嫁と一緒に対応するんだ。
48:名無し不動さん
11/02/06 00:35:31
温泉コンパニオンの接待でも有れば考えてやるわｗ
49:名無し不動さん
11/02/06 00:55:54
>>47
独身なんだな…
入口でかえそうとすると、女営業が｢トイレかして下さい｣とか言うから、入れちゃった…
押し倒しても抵抗しなそうな感じだから、魔が差しそうになるわ
50:名無し不動さん
11/02/06 01:09:31 oz2lf49e
鬼のような指値は可能でしょうか？
51:名無し不動さん
11/02/06 01:11:50
>>49
ナニを入れたんでしょうか？
52:名無し不動さん
11/02/06 01:33:16
よくAVに管理人ネタがありますが、実践してはいけませんｗｗｗ
53:名無し不動さん
11/02/06 01:40:42 4TNHkxCu
>>49
大人なら、後々の事も考えようね。
54:名無し不動さん
11/02/06 01:48:19
>>49だけど、この先、何もしないでいられる自信がないわｗ
レオパって、土地持ちが建てても６％とか…低すぎｗ
55:名無し不動さん
11/02/06 01:51:15 4TNHkxCu
>>54
１７切るときついぞ。
56:名無し不動さん
11/02/06 06:32:30
建てちゃいそうだな
いやらしい意味で
57:名無し不動さん
11/02/06 07:06:20
笑・・・
58:名無し不動さん
11/02/06 08:47:44
うちもレオパレスは断っても断っても担当者と用途を替えて来る。
初めは普通の賃貸アパート、次は自社の社員寮、今度は高齢者向け
賃貸住宅だと。
大赤字で必死なんだろうけど、しつこすぎて嫌がられてるってわからないのか
不思議。
ドアを開けずにインターホンできっぱり断る、電話でも同じ。
断る理由なんて言う必要なし。
断り続けると必ず土地を今後どのようにするのか聞かせてほしいと言って来るが
言う必要なし。
あまりにもしつこいと精神的に参りそうになるけど、頑張れ。
59:名無し不動さん
11/02/06 10:09:00 3Py1zGMR
８畳クラスで家賃５万だと客層は悪そうだなあ EVも設備も結構大きいから金かかりそうだし
あとは直観かなあ 俺はもうちょっと硬いのを欲しいから見送る
60:名無し不動さん
11/02/06 11:36:35
ウホッ!!いい男 やらないか？
61:名無し不動さん
11/02/06 15:25:25
枕営業部隊
保険屋だけじゃないぞ
62:名無し不動さん
11/02/06 16:23:39 nnFOdi8W
>>44
>そこで家賃値上げですよ
金利が数％上がっただけで本当に家賃上げれると思うか？
自分の都合のいい様に考えてるだけじゃないか？
胸に手を当てて冷静に考えてみな。
63:名無し不動さん
11/02/06 17:15:43
>>62
金利上昇イコール家賃値上げではありません
ただ現実問題として、あの事例ならギリギリ一杯返済に回す計画みたいだったので
家賃値上げせざるを得ないと言う解釈です、しなければ破綻ですねｗ
64:名無し不動さん
11/02/06 17:30:02
>>62
追記、私の物件では想定家賃を下回る店子さんは、既に家賃値上げを実施しています
また新規募集も強気の設定にしています、競合物件が極端に安過ぎるだけで、安売り合戦には参加したくありません
65:名無し不動さん
11/02/06 17:49:25
そもそも、金利が少し上がったくらいで…、経済的にギリギリでアパート経営なんかしちゃだめだよね
例えば、70円で仕入れて100円で売ったとして、手に入れた100円を全部使っちゃったら、月の70円の仕入れができない
30円の儲けから、諸経費をだしたり、将来の不安を解消するために、積立するとか、やることはたくさんある
何より、不動産屋と大家のどちらかが｢客商売｣って事を分かってないからガラガラなんだよな
だいたい家賃を下げる事しか考えない不動産屋が、分かってない事が多いんだけどね
まず、客商売で、受付案内は、美男美女が当たり前
決まりやすい物件と、決まりやすい物件の違いぐらい、アドバイスできない不動産屋はダメ
66:名無し不動さん
11/02/06 18:05:11
それにしても、よー毎月新築がんがん建つよな。
これだけ乱立してさらに新規供給がとまらないいびつな業界もそーあるまい。
67:名無し不動さん
11/02/06 18:12:02
これは馴染みの周旋屋に聞いた話しだけど、不況で大家さんは苦労し、家賃値下げ広告料アップをしてくれるので
周旋屋は実際ウハウハ儲かるって、不況で反対に儲かり過ぎてます だと！
担当者は、僕は絶対大家はしたくない、周旋屋が一番気楽で儲かる なんてｗ
68:名無し不動さん
11/02/06 19:36:46
ホームレスやネカフェ難民が多いから、わかりづらいけどアパートの戸数は足りてない
ただ、家賃が払えなくて空いてるだけ
69:名無し不動さん
11/02/07 03:34:25
ジンクルS40
26.5万円/坪～
誰かいる？
70:名無し不動さん
11/02/07 10:34:49
>>68
余裕で足りて余っているよ。
足りてないのは、１部屋1.5畳とかのタコ部屋と、90平米以上の賃貸だけ。
71:名無し不動さん
11/02/07 19:19:24
なんだ素人丸出しか
72:名無し不動さん
11/02/07 20:00:54
なるほど
73:名無し不動さん
11/02/07 20:45:25 mhEvV2iP
違うと思うレスが有るなら、ソース要求するなり
根拠示して非難する位の知恵はないのか？
情緒的なレスは、幼稚すぎるだろ。
74:名無し不動さん
11/02/07 21:54:19
需給確認とか付近賃料調査とか面倒臭いので、建てながら考えます。
75:名無し不動さん
11/02/07 22:19:37
全国で約20万戸たりてないのだよ
築35年越えの危険なマンションも、築50年越えの木造も多いしな
世の中、大家に厳しいから新築件数が激減で減り続けてるしな
厚労省関連のホームページや記事、書き込みをぐぐってくれ
76:名無し不動さん
11/02/07 22:38:34
倒れたら大家の責任？
人命までは保険でカバーできないだろう
77:名無し不動さん
11/02/08 08:25:41 8z3pnOBi
俺は会社を辞めるぞっ！！徐々にーーーっ！！！
78:名無し不動さん
11/02/08 09:12:26
空き室率調査とか無理だろ
不審者だと思われる
79:名無し不動さん
11/02/08 14:45:16
空き室調査は、普通にやってるだろ
マスコミの発表は少ないけど、毎月発表してるぞ
80:名無し不動さん
11/02/08 14:46:16
国交省と厚労省の共同の天下り団体が調査してる
81:名無し不動さん
11/02/08 21:50:19
自分の目標物件の１キロ四方限定の空室調査じゃないと、素人オーナーとしては、意味がないのだが
82:名無し不動さん
11/02/08 23:17:18
そんな事の為に税金は使えません
83:名無し不動さん
11/02/10 04:23:47 VqCAVJbk
ここにいる人ですが、金利上昇局面が来る→賃料相場は上昇へ
と書いてる人がいますが、それは間違いです
なぜならば、これまで最も消費者物価が上昇したオイルショックの時でさえ
賃料相場に与える影響はごく僅かだったのです
歴史が繰り返す保証はどこにもありませんが、歴史から学ぶべきだとは思います
84:名無し不動さん
11/02/10 07:41:38
深夜のニートって、最もらしいウソを書くのが巧いな
オイルショックの時に家賃相場なんか調べてないよ
バブルの時にできた天下り団体が調べ始めたんだよ
85:名無し不動さん
11/02/10 08:10:07
URの天下りが調べてるよ
86:名無し不動さん
11/02/10 18:21:30
賃貸オーナーの傍らカフェなども経営して経費計上してる方はいますか？
明らかにお客が入ってないけどつぶれないカフェや靴屋とか見かけると賃貸オーナーの人がやってるのかな？
と思ったり気になります。
87:名無し不動さん
11/02/10 19:31:07 O1AP1W5E
住宅用火災警報器：普及率６割 ６月までの完全普及は困難
大家のみなさん、設置しましたか？
88:名無し不動さん
11/02/10 19:41:18
感知器高過ぎ、あんな物１千円以下がだろ
89:名無し不動さん
11/02/10 21:58:15
下水道接続：普及率８割 ６月までの完全普及は困難
大家のみなさん、浄化槽なんて廃棄して、下水桝に接続完了しましたか？
90:名無し不動さん
11/02/10 22:37:20
最近、テキト～なことしか書かないニートが多いな
誰も釣られないからレス付かず自演連投するのかな？
91:名無し不動さん
11/02/10 22:39:30
>>88
定額で1500円
10固セットで買うと一つ800円ぐらいだよ
92:名無し不動さん
11/02/11 23:01:57
住宅新報aipaddoで読める
URLﾘﾝｸ(newsmediastand.com)
93:名無し不動さん
11/02/12 13:16:14
もしかして会社員になると国保外れるからオーナーしてて国保MAXの人は節約になります？
94:名無し不動さん
11/02/13 20:22:34
会社員よりも建設業のほうがいいんじゃねえ？
95:名無し不動さん
11/02/14 12:19:10
>>91
どうやったらそんなに安く買えるの？
96:名無し不動さん
11/02/15 00:14:37 MgYn/ZOi
１０個もいらねーしどうで経費だし
だいたい1500円くらいだね
500円とかもあったが 取り付け費3000円とか
97:名無し不動さん
11/02/15 00:39:32
トイレ・システムバス・システムキッチン・洗面台
工事費込み70万円で足りない？
98:名無し不動さん
11/02/15 18:11:40
たりないというかその値段でできる業者を探せばよい。
いないと思うがｗ
99:名無し不動さん
11/02/15 21:02:54
ただ置いて給排接続だけだったら70万でもやるだろうね
既設廃材処分、はつり代ミニキッチンで１２０－１６０万はかけてるよ
それ以下の業者だと確実に手を抜く
100:名無し不動さん
11/02/16 16:03:29
廃棄物を拾ってきて工事してやるよ
101:名無し不動さん
11/02/17 18:45:57
みなさんリフォーム代何ヶ月くらいで
回収できます？
とか家賃何か月分を予算にするとか
決めておられます？
102:名無し不動さん
11/02/18 00:30:08 VtINMLyL
>>101
２年見てるけど、地区年や内容によるよね。
103:名無し不動さん
11/02/18 00:42:50
>>101
築15年くらいだけど実績は年間1ヶ月分くらいだね
おそらく家賃が高い地域ならもっと少なくなるはず
104:名無し不動さん
11/02/18 11:04:13
２LDKならリフォームにひと部屋いくらくらいが妥当でしょうか？
105:名無し不動さん
11/02/18 12:57:42 0FmSq//5
程度による。
全面改装となると、風呂・トイレ・キッチン・洗面なども
含めて３００万以上～と思われます。
106:名無し不動さん
11/02/18 12:59:28
知ったかのニートがテキトーに答えてるな…
リフォーム代は家賃１ヶ月分とかで計算しませんよ
入居者がいようがいまいが、｢小修繕費｣の項目で処理するのですよ
なんパーセントに設定するかは、人それぞれだけどね
コレを知らないで大家をしてると、税金を払いすぎますよ
107:名無し不動さん
11/02/18 13:44:29
>>104
水周り一新で１５０万ぐらい。クロスと床でだいたい４０万。照明付け替えてカッコ良くしてもせいぜい５万でたりる。
108:名無し不動さん
11/02/19 20:25:28.51
【売却益】●●不動産転売スレ1●●【ｷｬﾋﾟﾀﾙ】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)l50
転売スレ立てたから売りの話はこちらでどうぞ
109:名無し不動さん
11/02/19 21:56:41.66
友達が10年前からコツコツ物件増やして行って専業大家になった
基本借金だけどマジで羨ましいよ
これで一生食って行けるもんな
110:名無し不動さん
11/02/19 22:32:25.06
性格にもよるけど事業の方が簡単だし楽しいよ、
借金なし、人もどうしても必要になるまで雇わなければ
別にデメリットないしね。
111:名無し不動さん
11/02/19 22:43:40.96
なんの事業だよ
112:名無し不動さん
11/02/20 00:25:03.67
110はあほ
113:110
11/02/20 08:04:21.75
かかってこいや
114:名無し不動さん
11/02/20 10:14:06.78
国語の授業をうけるんでしょ
115:名無し不動さん
11/02/20 16:06:02.06
>>111
なんでもいいが、出来れば利益率が高い人的サービス業、
営業だけの業務委託を受けてマージンを貰う。
半年～一年ぐらいたった後、
全部自社で賄うorそのまま拡大する。
つーかこの程度のことが出来ないようじゃ、
銀行やら何やらにいいようにされるだけだろｗ
116:名無し不動さん
11/02/20 16:33:04.65
机上の空論おつ
117:名無し不動さん
11/02/20 16:48:15.18
115はあほ
118:名無し不動さん
11/02/20 17:41:45.06
まぁ行動に移せない奴は延々無理だわなｗ
そういう奴に限って、借金してでかい金かければ
上手く行くと勘違いしてぶっ倒れるんだけど。
119:名無し不動さん
11/02/20 22:42:54.02
>115
なんでもいいが、出来れば利益率が高い人的サービス業、
もう少し具体的に。
メイド喫茶とか 漫画喫茶くらいしか思いつかんｗ
120:名無し不動さん
11/02/20 23:29:52.78 AlyWDwz6
横だが、利益率が高い人的サービス業というと、
設計を含むデザイン業とか高額なソフトを使った
解析業とかの、情報サービスは単価高いよ。
今でも1万円／時位になるし、アウトプットは
データファイルと資料のみ。
熟練業務でも有るから、簡単じゃないけどね。
121:名無し不動さん
11/02/20 23:49:03.82
マッサージとかだろ？ｗ 時間あたりの単価がそこそこで人材育成も不要なのはそれくらい。
店舗構えてもいいし、人材抱えるだけでも成立できるからね。
122:名無し不動さん
11/02/21 00:00:25.23
アパート経営と関係あるのか？
123:名無し不動さん
11/02/21 00:20:44.12
アパートと関係あるのは、まさに不動産売買だな
在庫ゼロ、買う奴と売る奴を繋げるだけ。
完全な転売だと資格いるけど、
自分で買って貸すか売るかだったら選べる。
後はリフォームとかも高い。
124:名無し不動さん
11/02/21 00:23:44.07
なんか変だな、
自分で貸すつもりで買って、
それを売るのなら無資格でも出来るはず、
というか何度かやったことある。
125:名無し不動さん
11/02/21 00:25:22.51
転売は無資格でもできるだろ
JK
126:名無し不動さん
11/02/21 00:26:54.48 N9ZTp+O8
見込みの有る物件買って、リフォームして売るのは
よく聞くけどね。
安く仕入れて、賃貸で頑張ってるけど。
127:名無し不動さん
11/02/21 00:27:27.96
宅建業免許がいるのは次の行為
「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」
128:名無し不動さん
11/02/21 00:31:08.76
なんか継続的にやったりすると
転売でもダメと聞いたよ。
人から聞いただけだから間違ってるのかもしれないけど。
>宅地若しくは建物の売買
って転売では。
129:名無し不動さん
11/02/21 00:54:07.86
（免許）
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、
一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
（用語の定義）
第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
130:名無し不動さん
11/02/21 10:30:51.47
中古アパート（軽ＲＣ築３０年以上）を頭金ゼロの借入だけで購入して経営はなりたちますでしょうか。
入居率７割程度の物件です。
経営による損益は赤字が出ないほぼゼロを想定しています。
131:名無し不動さん
11/02/21 10:36:04.79
昭和５０年台末の軽量鉄骨なんてもう物理的に腐ってて手のほどこしようのない可能性が高いから
土地の査定次第で大損の可能性あり
ギリギリならやめとけ
屋根なんかとかは腐ってる場合あり 三角窓のロフロなんかあったりしたら絶望ですよｗ
132:名無し不動さん
11/02/21 12:04:23.26 N9ZTp+O8
軽量鉄骨は、場合によっては木造より悪い場合がある。
133:名無し不動さん
11/02/21 18:15:54.64
>>130
軽量ＲＣ造ってのはヘーベル+鉄骨のことか？
それだとすでに減価償却済みなので現状入居分で利回り15％以上ないと苦しい。
空室に入居させようとするとそれなりの投資が追加で必要になってしまうので注意。
ＲＣ造なら50年？とまだ償却まで時間があるので利回り10％でもいいが、どちらにせよ
現況がまともとかメンテが入っている状態で無い限り地雷踏み付ける結果になりかねない。
＞経営による損益は赤字が出ないほぼゼロを想定しています。
理由は？
建物によっては所有するだけで負債抱えかねない。だったら土地購入して建てた方がまだまし。
相続税対策でもしたいならなおさら新築。
134:名無し不動さん
11/02/22 09:21:16.04
詳しい説明サンクス！
これは韓国が怒るのも当然な気がする
135:名無し不動さん
11/02/22 09:44:23.68
新築に建て替えるにしても、立ち退きが難しいんだよな。
自分の所は築45年の2dk3.7万の木造で修繕も多くなったし、入居者も減ってしまった。
それでも立ち退かせる為には、50～100
万位必要みたいだし本音を言えば敷金と引越代だけで立ち退いてほしいよ。
136:名無し不動さん
11/02/22 10:05:09.03
>>135
宣言してでてもらえばいいじゃん？
半年以内に引越しした人には新しい場所の敷金と礼金と引越し代（上限１０万まで）+慰労金２０万（段々と減っていく）は負担します。
半年以上居る人は裁判所命令で退去いただきます、敷金は返還しません。工事延期分の損害賠償を負っていただきます。
これで出て行くよ。居残ってもいいこと無いのがわかればでていく。
新しい場所に引っ越すのも不動産屋が訪問してやるなどして新居探しを手伝ってやればいい。
137:名無し不動さん
11/02/22 10:33:16.81
>>136
そんなに簡単に立ち退かせることできるのか？
借家法で守られているから、ゴネる人
がいれば100万掛かったって話聞いたし
例え40年以上経っていても、立ち退きの正当事由にはならないとも聞いたぞ
138:名無し不動さん
11/02/22 10:36:16.04
>>135
俺んちなんか 40年で６畳６万で貸してたけど今は５万ちょいだな
139:名無し不動さん
11/02/22 10:52:26.18
>>136-137
正当事由って言葉を知っているような奴は、まず簡単には立ち退いてくれないな・・・。
140:名無し不動さん
11/02/22 11:10:22.88
建物が老朽化していて取り壊して建て直す必要があるのは、
立派な正当事由になるんじゃね。
建て直す必要があるかどうかの判断が微妙なのかも試練が。
141:名無し不動さん
11/02/22 11:28:43.16
>>140
どうやら、そう単純な話ではないらしい。裁判所が認める取壊しに関する正当事由は、科学的根拠に基づいて本当に壊す必要がある場合のみ認められるらしい。単に老朽化したからでは駄目
みたい。
だから、更新を破棄して6ヶ月以内に立ち退かせるようにする。後は金銭的解決を図りますと、不動産の人は言っていた。
142:名無し不動さん
11/02/22 14:07:44.88 Y4Q/jP/C
賃貸マンションを所有してます。
屋上の防水がそろそろヤバくなってきました。ウレタンの防水が施工されているようです。
図面を確認したところ建築面積は450㎡あります。この面積で防水工事だといくらぐらかかるんでしょうね？
同じウレタンで防水した場合では予算をどのぐらい見ておけばいいでしょうか？
143:名無し不動さん
11/02/22 14:21:01.91
>>139
地区年数が相当だから正当事由だよ。むしろ営業妨害（不退去による損害）で訴えることも可能。
>>141
築年数と耐震性欠如で問題ない。
144:名無し不動さん
11/02/22 14:35:28.23
>>135
ヤクザに頼めば一発解決!!
145:名無し不動さん
11/02/22 16:05:17.17
８９３ 乙
146:名無し不動さん
11/02/22 16:30:36.14
>>143
老朽化のみで正当事由が成立した判例は、ない。築１３０年で住居兼工場ですら＋立ち退き料だった。
老朽化＋相当の立ち退き料（引っ越し代実費＋賃料の差額１～２年分）。
147:名無し不動さん
11/02/22 16:31:44.09 NXh7YMdw
素人なので皆様のお知恵を拝借したい。両親が田舎のボロアパートを老後のためにと買ったんだが
入居率が上がらない。２棟ｘ４室で今１室か埋まってないんだ・・・。
地元不動産屋の営業力がないのか、大手様が寄ってきてリフォーム含めてうちにこないかと
言ってきたんだが、単純に入居率を上げるにはどうすればいいのでせうか。
①地元の不動産屋に任せたまま
②大手に移る
③自力でリフォームして家賃を下げたりしてみる
他にも選択肢があったら助けて下さい。
148:名無し不動さん
11/02/22 16:36:50.39
大手が営業してきているので早く決めてくれ！ってせっつく。（賃料下げやリフォームは検討する）
149:名無し不動さん
11/02/22 16:40:52.41
まず、何で売りにだされていたのかを調べたら？
絞りかすを買っちゃったか？
150:名無し不動さん
11/02/22 16:42:59.38
今、このスレが一番上にあるんだけどね…、
SAGEが２つもあるのに一番上って事は自演連投なんだね
151:名無し不動さん
11/02/22 16:46:45.72
>>148
せっついてこの結果です。
>>149
しぼりかすを買ってしまったらしいです。
>>150
自演ではないんだけど、うざかったらｻｰｾﾝ。
152:名無し不動さん
11/02/22 17:02:25.48
即売却だな。
どの程度か不明だけど、
田舎のボロアパートじゃ利益をあげるのは難しい。
何らかの方策で今回埋まったとしても
いずれジリ貧になるのは火を見るより明らか。
結局撤退せざるをえなくなる。
損失を最小限に食い止める為に早急に売却するべき。
今ならまだ売れるでしょ。
粘って傷口を広げた挙句誰にも売れなくなる前にお逃げなさい。
まあ、ネタだろうが。ｗ
153:名無し不動さん
11/02/22 17:29:45.55
>>151
じゃあ売り払え。そのカネで都内でも買え。以上。
154:名無し不動さん
11/02/22 18:03:35.30
>>152
ネタではないんですよ。今売ったら売り叩かれるので売れません。
一応土地は残るので投資と考えているようです
>>153
田舎者なのでそういう発想がないんです。
皆様ありがとうございます。ぼくももう少し調べてみます。レスはありがたいです。
155:名無し不動さん
11/02/22 18:22:46.81
だまされたのか単にバカだったのか知らんが
そういう物件は買った時点で大損確定なわけ。
ド素人ががんばってどうにかなるくらいなら業者がお金にしてる。
業者に無理なものは素人にも無理。
損失を最小限にするのは迅速な撤退。
今売ったら叩かれるとか逝って先延ばししたら
売りたくても売れなくなるよ。
生き延びたければ損ギリする事だ。
156:名無し不動さん
11/02/22 18:38:55.04
物件と現地調査をしないとなんともいえないけどなｗ
単に値段が強気すぎたり
仲介業者にやるきがないって事もありうる
157:名無し不動さん
11/02/22 18:48:36.78
ん？よく考えたら２つで合計８室だな？一部屋空くぐらい時々あるよ。
それくらいを見込んで買ってるんだろう？
158:名無し不動さん
11/02/22 18:51:04.40
稼働率120％
159:名無し不動さん
11/02/22 18:59:47.72
>>157
1室「し」か埋まってないんじゃないのか？
160:名無し不動さん
11/02/22 19:01:12.45
でも、カス物件を買ってくれる人がいないと、我々が困る
161:名無し不動さん
11/02/22 19:05:31.72
菅首相 閣僚会議で「中国、非常に問題」 2月22日(火)13時23分配信
URLﾘﾝｸ(headlines.yahoo.co.jp)
政府は２２日午前、北京など中国全域で反政府デモが拡大していることについて関係閣僚会議を首相官邸で開いた。
菅直人首相は
「中国で相当の人が命を落としており、非常に問題だ。抑制的な対応を求めねばならない」
と懸念を示し、中国での在留邦人の保護や対応に万全を期すよう自衛隊空挺部隊に指示した。
162:147
11/02/22 20:49:58.32
大手仲介業者に話を聞きに行ってきました。建て替えかリフォームしようって。
今度見積もりきますが、たぶんそれは無理だぜ。
>>155
ばかなんだと思います。見通しは見誤ったと思いますが、出来る限りなんとかしたいと
思います。退職金を突っ込んだだけで破産はないと思います。
>>156
営業力はなさそうな感じです。今は自分で探してリフォームを検討してます。
>>157 159 160
１室しかなんだぜ
今は自分で探してリフォームか新しい委託先を探すように考えてます。売却は借金があるわけでは
ないので考えていません。賃貸はまじで素人には勧めません。罠大杉。
163:名無し不動さん
11/02/22 20:56:26.61
罠じゃないと思うぞｗ
欲に駆られてまっとうな判断できなかっただけだろ？
164:名無し不動さん
11/02/23 02:16:43.26
>>162
業者は自分の利益のことしか考えてないぞ。
そこんとこ解っている？
165:名無し不動さん
11/02/23 02:23:45.08
何この上から目線
166:名無し不動さん
11/02/23 08:42:59.90
>>147
＞入居率が上がらない。２棟ｘ４室で今１室か埋まってないんだ・・・。
「しか」なのか「が」なのか。。。ｗ
１室しか埋まってないならナゼ買ったのか聞きたいな。買う理由がわからない。
賃料相場がどの程度なの？
167:名無し不動さん
11/02/23 09:26:46.65
ネタにマジレスよくない。
168:名無し不動さん
11/02/23 20:01:30.55 hUGpdKzj
親戚がマンション経営してるが10室空いて、入らなくて大変だっつってた。
でもなんにも研究したり対策考えてるふうに見えない。
ただ時代のせいにして指くわえて困った、困った言ってるだけだ。
169:名無し不動さん
11/02/23 23:52:18.58
時代だよ
人口減が全て
170:名無し不動さん
11/02/24 00:11:13.61 ey2TPXJJ
自分でリフォームしてみると面白いのに。
色々な工具が揃ってくるが、頼むより安く
結構綺麗に出来たりする。
洗面台の入れ替えとかCF張替え、キッチンシンクの
磨き倒しとかね。
廊下の手すりの錆取り＆錆止め塗装や廊下排水側溝の
シーラー＆耐水塗装とか、結構楽しい作業だけどね。
171:名無し不動さん
11/02/24 00:11:32.90
報ステで都心の賃料が１割アップってやってたよ
稼げる若い女性がターゲットだって
172:名無し不動さん
11/02/24 00:20:43.04
賃料UP！
ああ、良い響きだ…
もっと言ってくれ
173:名無し不動さん
11/02/24 00:25:56.23 ey2TPXJJ
都心が上がるという事は、周辺都市部の家賃下がるんだよなおい。
174:名無し不動さん
11/02/24 10:00:11.34
都心があがれば周辺都市部もあがるだろ。ＪＫ
175:147
11/02/24 12:28:36.00
>>163
欲に駆られてではないですが、結果を見るとお粗末ですね。
>>164
業者が提示してきたのはリフォームか建て替えの２択なのでここは使うつもりは
ないですね。とりあえず色々あたってみるということになりました。
>>165
わりぃ
>>166
買った当時は７室埋まってました。年を経るごとに減少の一途ですね。
>>167
ネタじゃないところが更に痛いんですよ。
>>168
人が減ってきた時の対処の仕方が素人には難しくて困っちゃいます。
>>170
親はじじばばなんで自力は無理です。
今は業者周りとリフォームの必要性及びリフォーム先探しを考えてます。
レスありがとうございます。
176:名無し不動さん
11/02/24 12:39:03.55
>>175
可能な限りお金をかけずリフォームもしないで、家賃下げるしか選択ないな・・・
177:名無し不動さん
11/02/24 12:44:58.66 Xq04xYOX
家賃下げる大家は営業べたで経営者向きじゃない
うちは何十年も家賃下げないで満室御礼だ！
頭使えよバカども！
178:名無し不動さん
11/02/24 12:55:28.76
>>177
＞うちは何十年も家賃下げないで
バブル前の水準に戻っただけ。
179:名無し不動さん
11/02/24 13:36:43.24
ていうもうマンション何部屋か買って
副業に賃貸経営！とかもう無理だろそういう時代じゃねーよ
どんだけ世間に踊らされてるんだよ
180:名無し不動さん
11/02/24 14:07:03.90
世間に踊らされて大家に成った人は、家賃下げて対応するしかないだろうよ
181:名無し不動さん
11/02/24 14:18:46.22
世間に踊らされているってのはおかしい。業者に踊らされているだろ？
バブル崩壊以降にワンルーム投資マンションで失敗した人がごっそり出た。
ちゃんと報道もされてた。
その後、下がりきった（と思った人）ところで買い込んで、また賃料が下がって失敗している。
182:名無し不動さん
11/02/24 16:59:11.26
人口50万くらいの地方都市で飲食関係の経営コンサルみたいなことをやってます
最近、私の関係する飲食店の入居するゲタ履きマンションを大都市圏の(おそらく)個人が買う事例が2件ほどありました。
計算すると、利回りは１０％超えてます。価格は１棟で1.2億～1.8億でした。
もし、業界は全くのシロウトの私にこのような物件の管理をさせていただければ
テナントの入居に関しては仕事がら自信はあります。住居部分も飲食関係の人たちの斡旋もできると思います。
場合によっては、入居者が見つかるまでの(格安家賃での)短期入居者(テナント)も見つけられます。
ただし、設備業務の管理は丸投げになります。
このような条件で不動産管理業(会社)に乗り出すのは無謀でしょうか？
正確には不動産管理業というより、大家代行業に近いのかと思います。
オーナー、入居テナント、私の三者に利益があると考えます。
東京に仲の良い知人グループがいます。
司法書士、不動産鑑定士、不動産業者のグループです。オーナーは彼らに見つけてもらおうと思ってます。
アドバイス等お願いします。
183:名無し不動さん
11/02/24 17:02:30.29
ワンルーム投資ブーム後、新規にリーマン大家とかでマスコミがこぞって煽ってたぞ
184:182
11/02/24 17:10:39.51
追加情報として
高齢のため、もしくは相続のために売却物件は探せばあるように思います
地元には億単位の金で１棟買いできる資産家は少ないです
数年後にある施設ができるので、地元は発展期待が大きく膨らんでます
人口の割りに学生が多い土地ですので、学生が入居できる家賃なら入居者には困らないと思います
185:名無し不動さん
11/02/24 18:15:27.39
こんな所で聞いてる状態で
乗り出すのは無謀、
というかコンサルとしてのマーケティング能力を疑う
186:名無し不動さん
11/02/24 18:25:09.52
本当に儲かるなら自分でやるだろ
コンサルとかフィー商売やってる時点で詐欺的だ
187:名無し不動さん
11/02/24 18:31:27.43
それは否定せざるを得ない、
その理論で言うと
外部委託は全部良くないって結論になるからな。
仲介を使わないと経営できない大家は
やめるべきという結論に達する。
188:名無し不動さん
11/02/24 18:44:20.38 zclid/VK
空室率下げるために費用対効果の高いリフォームってなんなんだろう…
ってみんなライバルなんだから本当のことタダで教えるわけないよね
189:名無し不動さん
11/02/24 18:59:44.17
それは否定セザール
190:名無し不動さん
11/02/24 19:02:28.83
単発外注ならな。
異業種集まって業務フロー全部見れるなら、金主を用意する必要がない。
危ないからリスク取りたくないのが見え見えのフィー商売
191:名無し不動さん
11/02/24 21:20:52.67
アパートマンション経営ってそんなに失敗する人が多いものなのか。
素人でそこそこうまくいっている自分はかなりラッキーなんだな。
192:名無し不動さん
11/02/24 21:31:17.24
大抵の人は結果が出るのに時間がかかるからね、
逸失利益とか含めるとかなりいるんじゃないかね。
例えば毎年１００万の純利益があったけど
壊すまでに値下がりした土地値と相殺したら
手残りゼロとか言う人とかさ。
193:名無し不動さん
11/02/24 23:12:55.16 3NOmWpwc
最初の参入判断で間違えてるだろ。
俺も別業種からの参入組だが、表面で
１７％超えない物件に手を出す気に成らない。
初期投資抑えなければ、やる意味無いだろ。
194:名無し不動さん
11/02/24 23:15:48.69
不動産は利回り悪すぎ
普通に商売すれば、投入資本の３～５割以上の利回りがあるのに。
195:名無し不動さん
11/02/24 23:26:33.85
>175
入居者が減った原因を良く調べるんだ。
196:名無し不動さん
11/02/24 23:29:48.89 3NOmWpwc
>>195
そう、退出する人にアンケとれば良いと思うんだ。
どうせ出て行くのだから、遠慮成しに正直に書いて
もらえると思う。
其れを元に、改善するんだ。
197:名無し不動さん
11/02/24 23:38:52.62
>>194
そりゃあ、投下資本の他に、貴重な時間も使うんだから、
少なくともそれくらいの利回りが無ければやらないだろう。
不動産はそんなに時間使わないから、低利回りでもやるやつがいる。
198:名無し不動さん
11/02/24 23:46:12.74
>>197
「天安門事件のようにデモ隊を叩き潰す」カダフィ氏、退陣拒否
URLﾘﾝｸ(sankei.jp.msn.com)
199:名無し不動さん
11/02/24 23:54:05.83
>>182
身の丈で勝負するのが一番だと思うけどな。。
飲食コンサルまがいのことやってるならソレ系でやれば？
値ごろの建物を自力で買う。
店舗部分を投資して開業する。店舗が無ければムリしてでも改築。
店舗部分をシステムごと売却（区分所有か賃貸で）して誰かにやらせる。賃貸ならもちろん高値で貸す。
利回りを上げて売却。
中古のマンションが売れないの現金持ってる人しか買えない（買いにくい）から。
買えない人が管理をやりたいってのは良く理解できない。
管理自体はさほどおいしくないし仕事としても苦労が多くそのわりに利益が少ない。
200:名無し不動さん
11/02/25 00:01:34.25
コンサルなんて自分で商売できない半端者だからな
本当に出来れば自分でやってる
201:名無し不動さん
11/02/25 00:03:57.81 0hjeh0dB
コンサルやってたけど、考え違いしてるな。
大会社でも最新技術導入するときは、導入から
標準化までその企業体に合わせた形で遣るよ。
202:名無し不動さん
11/02/25 00:07:47.69
儲からないから、お呼びがかからないから
廃業したので
元だけどな
203:名無し不動さん
11/02/25 00:29:25.19
だから「身の丈」ってことだよ。
アホが商売してるからコンサルだって仕事にありつける。世間には山のようにアホがいるからね。
コンサル（のようなこと）だってちゃんとやってりゃ食っていける。
特に飲食は多いね。資金調達して開業してちゃんと利益が出るまでやったら設備とバイトごと、やりたい人に売却。
うまく利益が上がらないときはアドバイスして収益が出るようにしてやる。
利益が出ないのは場所が悪い、マズイ、原価や経費が高いから。それとカネ使いが荒くなってるオーナーのせいとかが多い。
でもちゃんとやれば十分な利益が出るのは間違いないのでコンサルしてる！と思っちゃう人が多いわけ。
ちょっとマトモな経営感覚を持っていればすぐに効果が出るので「オレも飲食業界コンサルタント！」という勘違いしてしまうのさ～
204:名無し不動さん
11/02/25 00:40:53.95 0hjeh0dB
飲食業界のコンサルは分らん。
技術系は、スキル無いと相手にされない
205:名無し不動さん
11/02/25 00:45:32.47
ＩＴ関係か？あの業界もいい加減なのが多い。技術よりもむしろ実績（たとえたいしたこと無くても）が重視される。
大手の＊＊で弊社のソフトが使われ居ますとか、＊＊社と共同で＠＠社に納入しました！とかね。
マトモな会社が無いんじゃないかと思うほど。
加工関係ならスキルが高くないと相手にされないなｗ
206:名無し不動さん
11/02/25 00:51:07.44 0hjeh0dB
>>205
解析や加工系全般に関わるコンサルだよ。
ITも遣るが、特殊で一般には使われない
技術計算系だ。
207:名無し不動さん
11/02/25 03:39:57.29
コンサルは不要
人のふんどしでフィー商売やってる
208:名無し不動さん
11/02/25 09:25:04.18
,､ n
f,ﾄ'`v' j
ﾄ〉｀-y'
.| / フィーーーーーーーーー！！！！
.| |
| | ,＿__
l .ヽ r' ヽ、
.| ヽ、 __j__,,,,,,,-ー┴-､_
| l､ヽ、 ,-'''''ー--､ ヽ、
l l、 `ヽiて .,￣ ' '"ヽ ,}
`、 ヽ .l ,;;""; . -１_,,-'´
ヽ ｀".`i 'ｰ' j |_
ヽ ,,／ゞ､_,,, ／ ,〃` 、
＼__／,/'"" ,,､ 〃 ,ヘ= 、
// / // r' `I ヽ
// / ,/ // j________ Vj
,// / ' // ﾉ ￣ ヽl
'' ' ' ' ' ~
209:名無し不動さん
11/02/25 15:10:56.27
女のふんどしはエロいよな
210:名無し不動さん
11/02/25 19:51:28.25
サンタフェ
211:182
11/02/26 17:24:52.84
思わぬところにツッコミがありましたね
本業は小売業です。飲食のコンサルまがいは副業でもなくボランティアです。フィーも貰ってないです。
現況で個人で独立開業するのは小売では無謀です。が、広い意味での製造小売である飲食業なら可能です。
それで独立開業経験者として、飲食業界での独立開業希望者にアドバイスしてます。
そんなレベルの話ですが、簡単にまとめるために"コンサルみたいな"と書いたのが失敗でした。
テナント側からの感想ですが、
居抜きを認めないでスケルトン復旧に強固に拘る大家さんの方が損してると感じます。
内装費に1千万円かければ、その返済が月に10万円。5百万円でも5万円。
へんな話ですが、黒字でもその返済で行き詰る店もあります。
逆に、居抜きなら家賃２～３万円高くても借りる人が多い。
結局、居抜きOKのビルは空かないし、空いてもすぐ埋まる。
逆の場合は、空き店舗埋まらないし、入ってもなかなか続かない
少なくとも、ここらの田舎ではそうです。
>>199
ビル買う金はないですね。
無理すれば1千万円くらいは用意できそうですが、出来ればその無理は本業で勝負する時に使いたいです。
それの店舗ブローカー版を知ってます。時々の流行の商売、ダーツバーや満喫なんかの店舗を作って店ごと売る。
ただ、オーナーにもう少し具体的なメリットが無いのは理解しました。
ではこういう提案はどうでしょう？
売り渡し時の空き室空きテナント部分をまとめて安く借り上げる。家賃相場の５％～３０％を目安で
それで入居者やテナントを集められたら私の利益。ダメなら私の損。
３年～５年の期限付き。満室で私が儲けてれば、それを期限切れ後にオーナーが引き継ぐ
損していれば、空き室分の５％～３０％家賃を失う。>>199さんのシステムごと賃貸をヒントに考えました。
正直、儲けたいと言うより、若い人を独立開業させて、この田舎町に活気付けたいという考えです。
212:182
11/02/26 17:41:42.96
>>203
そうなんですよね。
自分で店の経営をやったこと無い人で多いのが、「安ければ流行る」と思い込んでる。
しかも、そんな人に限って「内装と設備は大切」と言って、資金ギリギリまで使いたがる。
まあ、そんな人は開業資金の用意の方法さえ教えなければ開業できないのですが。
田舎の有名店で雇われ店長を10年やった人なんですが、毎月莫大な金をオーナーが抜いていく。
その抜いていく分を設備投資と安売り資金の両方に使えると言い張ってます。
けれども、
この不況下で田舎でも、セオリー通りに店をやれば失敗はないようです。
＞利益が出ないのは場所が悪い、マズイ、原価や経費が高いから。
213:名無し不動さん
11/02/26 18:29:52.83
>>211
＞居抜きを認めないでスケルトン復旧に強固に拘る大家さんの方が損してると感じます。
残置されると権利、維持関係が面倒になるからだよ。
エアコン⇒故障したときの修理費、閉店したらその賠償が発生。
什器⇒時代遅れになって処分するときの費用負担。
内装⇒これもおなじ、そのまんま使える店舗で開店したいオーナーが少ない。
内装の分の資産をだれが保持するんだ？オーナー？次に借りる人？
設備内装費の費用が売り上げから消せる（減価償却）ことが限定される（作ったのはなく、借りるのだから）のはどうなんだろうね。
独立してやってこう！って人が借り物で満足できてるんかねえ。。
214:名無し不動さん
11/02/26 19:10:44.93
本業がしっかりできてればビル買う金はある。
金がないのは本業が駄目な証拠。
本業が駄目な奴に経営コンサルとか受けたくない。
本業が駄目な奴に不動産経営のアシストしてもらう必要はない。
215:182
11/02/26 19:51:15.87
>>213
基本は新旧のテナント同士で現状引渡しで売買する。
什器はさすがに処分してもらうことが多いでしょ。
内装もクロスの貼り替えくらいで我慢させる。
「２店目を出す時に好きに出来る」と言えば納得する。納得しない奴は失敗してる。
逆に、２店目を出すような人はクロスの貼り替えすらしない工夫をしますよ。
216:182
11/02/26 19:54:54.92
本業がすごくうまくいってるとは言わないけど
自前店舗にこだわったダイエーの末路を見ると、自社ビル小売には疑問です
ただ、副業としてなら……、と思ってしまう自分が怖い
コンサルでなく無料アドバイザーですから
217:名無し不動さん
11/02/26 21:58:08.71
無能な奴からは無料でもアドバイス受けたくないな。
無能アドのおかげで失敗して損するのは俺だし。
218:名無し不動さん
11/02/26 22:00:46.05
無能だから
商品価値がないから
無料なのです。
でも実際は有害だったりするので
商品価値としてはマイナスのアドバイスだから
アドバイス聞く時間をとるのに、客が金(有害なこと聞かされる迷惑料)をもらってもいい。
219:182
11/02/26 22:23:49.82
それはこのスレの全否定では？
220:名無し不動さん
11/02/26 22:31:48.46
失敗談を語り合うことは意義がある
221:名無し不動さん
11/02/26 23:08:45.02
いつ失敗談を語り合うスレになったんだよ
222:名無し不動さん
11/02/26 23:16:50.45
「人の成功談ほど面白くなく且つ無用のものはない。」
(西行)
223:名無し不動さん
11/02/27 02:43:13.61
語るのは愚者、聞くのは賢者 ソロモン
と言うことで、ここは語るスレではなく、相談するスレ。
224:名無し不動さん
11/02/27 03:17:42.15 tLRwnljr
久しぶりにきてみたら、永遠に同じ様なレスばかり(笑)
色々な立場の大家がいると思うが、リーマンから資産を増やす賃貸経営の一部を教えよう！
まずは、失敗しても返済できる金額の賃貸物件から始める。
例えば…
地方の分譲型の新車レベルで売ってる物件をチョコチョコ買って増やすか、
住宅ローンレベルの返済で買える物件から始める
225:名無し不動さん
11/02/27 03:22:37.86
ｗ
226:名無し不動さん
11/02/27 03:53:02.77 tLRwnljr
初心者は、新築から始めたらダメよ
ベテランでも失敗する事があるから、元が取れるかドキドキします(笑)
土地勘があるからって、自宅の近所の物件は買わないほうがいいよ
入居者が問題を起こすと大家まで責められることがあるし、直接交渉してくる変な入居者も発生するからね(笑)
預ける不動産屋を、大手にしとけば、離れた地域からも楽々(笑)
最初は申告が分からないと思うけど、大手なら｢不動産収益に詳しい｣税理士とかを紹介してくれる
簡単に申告できるように帳簿をつけてくれる不動産屋もあるよ(笑)
227:名無し不動さん
11/02/27 03:56:36.79 n/8O7rfl
無能と言ってる人たちは、有能と分るレス書いてみたら？
実態がはっきり見えない段階で非難だけしてるのは、単に無能か嫉妬の
レスにしか見えない。
228:名無し不動さん
11/02/27 04:04:12.16 tLRwnljr
賃貸物件を最後まで持ってるだけではなく、途中で転売する方法もあるよ
利益を確定させるのが最優先だよ(笑)
アパート買う場合、部屋の種類はともかく、極力、８戸以上の物件がオススメ
常に一部屋空いていても、利益が確保できるように設定するのがコツ
翌月大量に空くのが分かってるのに、満室で内見できずに入居者を逃すからね
転売するときも、内見しないで買うバカもいないしね(笑)
空けといていいのは、一階の階段側の角部屋
どうせ、安くなる部屋だけど、内見では良く見える部屋だよ(笑)
229:名無し不動さん
11/02/27 04:32:48.95 tLRwnljr
学生を狙う賃貸をやるなら、満室はダメだよ
引っ越しのタイミングが一緒だから、満室の後に大量の空きの時代がくるからね
大量に空くと焦って家賃を下げたり、変な入居者を入れてしまったり、散々です
見本で見れる部屋を空けとく
長く大家をやってる人ほど、一部屋空けといてる人が多い
230:名無し不動さん
11/02/27 06:24:24.36
築7年のテナントビル兼アパートを無くなった親から相続しました。
1階に2店舗が入居中でそうちの1店舗ともめています。
自動ドアを2機設置してあるのですが所有がウチにも関わらず違うと言い出しているのです。
総額400万近くのドアでして間もなく退去予定のテナントにもっていかれそうな状況です。
設計図面はありますがドアの所有者がわかるような書面がなく困っています。
どうすればよいでしょうか？
231:名無し不動さん
11/02/27 06:59:05.13
>>230
築７年なら、建築した会社が仕様を証明してくれるんじゃない
でも、向こうが自分のだとか言っているなら、持って行って貰えばいい
｢じゃあ、元のドアにもどしてね～｣で、新しいドアにしてもらえばラッキー
店舗レベルじゃ、７年も使ったら、ガタガタだし
232:名無し不動さん
11/02/27 07:05:35.99
400万もする自動ドアって、どんなだよ
233:名無し不動さん
11/02/27 07:13:44.61
ネタにレスするなよ
400もしてたら証明できないわけない
234:名無し不動さん
11/02/27 08:20:15.96
近くにまたマンションができる・・・
単身向けもすでに3棟できてるのに。
よく建つな。設備で勝負できないよ。
235:名無し不動さん
11/02/27 08:26:23.02
>>232
どこでもドアです
236:名無し不動さん
11/02/27 08:43:11.52
>230
ドアが店舗のものだと証明してもらったら？
237:名無し不動さん
11/02/27 10:40:06.69
>>230
・テナントに契約書や領収書を見せてもらう。
・ドアの工事業者に契約書や請求書を見せてもらう。
この二つで完璧。
400万っていうと、デザイナー作のオブジェみたいな扉とか、回転扉とかかね。
238:名無し不動さん
11/02/27 15:15:39.04 tLRwnljr
成功しやすいのは、持ち家の人より賃貸で生活した事のある人
賃貸で生活した事のある人には、賃貸の良さ悪さが分かるからね
持ち家の人は、反応が過剰すぎるから失敗しやすいんだろうね
239:名無し不動さん
11/02/27 22:21:50.31
前面オールガラスに近い感じのサッシだと高いからね
240:名無し不動さん
11/02/27 22:50:05.03
>>215
＞基本は新旧のテナント同士で現状引渡しで売買する。
前入居者が居抜きで借りる人を探してくることもあるけど、内装付きでやるのはバーとかスナック。
ラーメン屋とかも段々そうなってきたが普通に開業したい人はすべて新品って人が多い。
税的にも償却できるので新品のほうが良いんだよ。
>>216
特にコレな
＞コンサルでなく無料アドバイザーですから
つまり「無責任」ってこと。これにつきる。飲食で失敗するのは場所と（ランニング）コスト。イニシャルコスト（新規開店に掛かる費用）で
パンクするのは「計画がおかしい」ってことだよ。
食材メーカーが無料でコンサルするところもある。
こっちはかなり本格的だぞ。ちゃんと費用掛けて研究してるからな。自社の食材を延々と買ってくれる客だから
絶対に成功してくれないと困るからな。
それでもあえて言うなら「居抜き一式の仲介」ならあるだろう。ただしこれもすでに仲介する専門の不動産屋がいる。
もっというと軒先を貸すのを専門に仲介する業者もいる。
まあでもがんばってね。1000万も借りられない身分なら「身の丈」でやっていくことが大事だと思うよ。
>>230
原状回復ってのがあるよね？
400万の自動ドアってのはネタくさいが、もし本当に持っていく（はずして？）のであっても
原状回復義務があれば「自動ドア」を回復しなきゃならない。設計図面にあればそれは「元から付いていた」ってことになるからね。
>>238
自分は持ち家だよ。どっちでもいいけど失敗する人は短期に利益を得ようとする人、現金持ちなれない人、資産価値の無いものへ
投資する人。そういうのが多いんじゃない？
241:名無し不動さん
11/02/27 23:06:00.12 n/8O7rfl
>>240
> ラーメン屋とかも段々そうなってきたが普通に開業したい人はすべて新品って人が多い。
> 税的にも償却できるので新品のほうが良いんだよ。
家賃も経費だから、どっちとくか分らんと思うが。
> >>238
> 自分は持ち家だよ。どっちでもいいけど失敗する人は短期に利益を得ようとする人、現金持ちなれない人、資産価値の無いものへ
> 投資する人。そういうのが多いんじゃない？
多分 >>238 は賃貸物件に住んだ事がある人間なら、賃借人の気持ちが分るから
その分大家側のサービスとかに工夫が出来る事が言いたいのだと思うが。
専業の人たちの簡単じゃないよレスは分るのだが、他の技術的な業種よりは
参入障壁は低いと思うよ。
求められるスキルはそれほど高くない。
どちらかと言えばセンスが問われるかな。
242:名無し不動さん
11/02/27 23:24:52.80
俺ってセンスあるよな
243:名無し不動さん
11/02/27 23:32:09.76 n/8O7rfl
成功してるなら当然だろ。
244:無料非公開セミナー
11/02/27 23:35:20.91 P2qTGWtK
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245:名無し不動さん
11/02/27 23:39:24.56
>>244
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「アパート経営で脱サラ」とか言ってるセミナーやCD販売業と同じ。
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246:名無し不動さん
11/02/27 23:59:10.95 tLRwnljr
>>238です
＞ 成功しやすいのは、持ち家の人より賃貸で生活した事のある人
これは、｢成功しやすい｣統計的な数値のもので、絶対な事ではないので、念のため
宝くじに当たりやすい人を統計したようなレベルだ
247:182
11/02/28 01:53:56.51
>>240
確かに、このスレというかマンション経営を軽く見てました。私が思ってるよりずっと深い。
私も小売業ですから、問屋やメーカーが経営指導するのは知ってます。けど、あなたが思ってるよりはレベルが低い。
天下のビール会社がアドバイスしてもバンバン飲食店が潰れてる現状がそれを証明しています。
それともビール会社以上に販促費使える食材メーカーありますか？
イニシャルコストとランニングコストで言えば、ランニングコストは後から削れる。後から削れないコストを抑える事が大切です。
それに、税的に考えれば中古なら減価償却期間短いどころか、ほぼ経費処理でOKです。
「計画がおかしい」と言いますが、マンション・アパート経営は「計画通りになる」のが普通ですかね？
近くにマンション建てた大家がバカで新築なのにバカ安い家賃で募集するとかないですか？
まあ、それくらいの状況変化なら計画を自在に変えられる方が、「完璧と思う計画」を作るより楽でリスクも低いと思います。
ただ「居抜き一式の仲介」「軒先を貸すのを専門に仲介」は盲点でした。都会にあるのは知ってましたが、田舎でやれば良いですね。
「都会で成功した商売を田舎でやる」というのは黄金のセオリーですからね。
大家のあなたほど経営について知識があるテナント希望者がいれば私も無料アドバイスの必要はないのですが。
逆に言うと、それほど経営について考えてるような料理人はなかなか料理の世界で成功しないように思いますが。
確かに身の丈は低いですが、実家は貸家を２軒ほど抱えてます。ここの住人にはカスみたいなモノでしょうが。
正直、眼中になかったのですが、もしものXデーに向けて勉強して、参加を考えるかもしれないです。
ここの住人の皆様には心から感謝いたします。
248:おさかなくわえた名無しさん
11/02/28 06:34:05.05 oPaCFVck
うむ、今日は参考になった
しかし、景気悪いのう、今年は劇的に景気が回復すると言うとる評論家が
複数おるが、そうなって欲しいもんじゃ
249:名無し不動さん
11/02/28 07:55:20.55
（世界の富豪の声）
世界はデモだらけだから安全なニュージーランドにいこうとしたら地震で…
ハワイ、グアムは飽きたし…
中国は北京オリンピックと上海万博で懲りたしな～
安全な日本にしとくか
250:名無し不動さん
11/02/28 07:57:40.99
（海外企業の声）
日本の不動産と水を日本企業の数倍で買います！
251:名無し不動さん
11/02/28 09:03:06.12
>>245 金が回ってる金持ちなら経費で落とせるから全く痛くないんだよ。
それどころかもっといい商品作って売り出したりするからな。
252:名無し不動さん
11/02/28 09:16:28.54
>>250
裏切り者の売国民は死刑
日本企業になりすます中国企業は死刑
253:名無し不動さん
11/02/28 15:02:26.19
コンサルや不動産屋なんて責任被るの嫌だから当たり障りの無い教科書的
なことしか言わない。
しかし、教科書的な物件は巷では供給過剰な訳で立地と築年数、賃料だけ
で全てが決まってしまう。ニッチ需要で勝負に出ないとだめ。
うちはバイクと音楽で勝負に出たね。まあ、私がバイク乗るのとピアノ弾く
ってのもあるけど。
セキュリティがしっかりしたバイクガレージってほとんどない。シャッター
付のガレージ装備した物件満室。それから防音室付き物件。RCだとピアノ
ぐらいは簡単なんだけど、ドラムは非常に難しい。友人にドラマー連れて
来てもらって実験。施工業者もﾋﾞﾋﾞってたけど結果無音。24時間楽器演奏OK物件
として満室御礼。数年前に近隣にレオパレスや大東建託、月極駐車場があちこち
に出来たけどどれもｶﾞﾗｶﾞﾗ。バイク置き場はともかく自転車置き場すら満足に
ないんだから入居者確保は難しいんじゃないかと見てる。自転車なんて大人
から子供まで１人１台ですよ。
254:名無し不動さん
11/02/28 15:52:44.50
>>247
飲食のうちどれだかは知らんが大手がコンサルなんてやってない。あれは自社の飲料への囲い込みだ。
あれを「コンサル」だと思ってるならおめでたい。
＞それに、税的に考えれば中古なら減価償却期間短いどころか、ほぼ経費処理でOKです。
もう一回勉強したほうがいい。
＞「計画がおかしい」と言いますが、マンション・アパート経営は「計画通りになる」のが普通ですかね？
そうなるようにするのがオーナーの仕事のひとつだと思ってる。
無謀な計画は立てないとかコンサルのいうことは疑えとかね。
飲食も同じ。そぐわない高級な内装とか使わない調理設備だとか不釣合いなチラシ作成デザインとか。。
計画を変更するのではなく、ちゃんとしたターゲットティングしてればすべて新規であっても余計なカネは掛からない。
中古ばかりが正しいわけではないよ。減価償却、寿命、オーナーとしての遂行力などいろんな面がある。
＞大家のあなたほど経営について知識があるテナント希望者がいれば私も無料アドバイスの必要はないのですが。
＞逆に言うと、それほど経営について考えてるような料理人はなかなか料理の世界で成功しないように思いますが。
実に嫌味が効いているな。 どこの世界でも同じだがたいしたことない人間ほど自分の価値を高く見せようとするものだ。
１０００万も借りられない人間なのに不動産業をやりたいとか、負かされそうになればホメているようにけなし、
感謝してますと周りには卑下して下手に出つつ、「オマエよりオレのほうが偉い」では、コンサルどころか影で嫌われているだろう。
255:182
11/02/28 19:03:03.80
＞それほど経営について考えてるような料理人はなかなか料理の世界で成功しないように思いますが。
これの訂正に来ました。ステロタイプの決め付けはいけないですね。
しかし、
決め付けはいけないですが、昔の少女漫画にでも出てきそうな典型的敵役の大家さんですね。演じてます？
卑下しているつもりもないですし、自分を高く見せようとも思わない。ただし、この部分は滲み出たかも
＞「オマエよりオレのほうが偉い」
「偉い」「偉くない」には拘ってないんで違いますが。
卑下する必要も、高く見せる必要もないのを証明するとすれば
＞ビル買う金はないですね。無理すれば1千万円くらいは用意できそうですが、
＞１０００万も借りられない人間なのに
「○○する金はないけど○○円ある」と書けば、普通は自分の金のことを言うと思いますが？
「用意する」はこの板このスレでは「借りる」という意味かもしれませんが、普通は預金取り崩しを含めた資産の現金化じゃないですか？
ここまでは大人でも誤解するとして、１千万円どうなるかという結論は小学生の国語の問題でも正答率高そうですが。
＞＞それに、税的に考えれば中古なら減価償却期間短いどころか、ほぼ経費処理でOKです。
＞もう一回勉強したほうがいい。
専門家でない私は改めて勉強する気はないですが、このサイトで全額損金にできると書いてます。是非あなたからサイト解説者に勉強を薦めてあげてください。
URLﾘﾝｸ(www.nta.go.jp)
＞事業の用に供した事業年度において、その取得価額に相当する金額を損金経理した場合には、その損金経理をした金額は、損金の額に算入されます。
256:182
11/02/28 19:15:57.15
＞飲食のうちどれだかは知らんが大手がコンサルなんてやってない。あれは自社の飲料への囲い込みだ。
＞あれを「コンサル」だと思ってるならおめでたい。
あなたが囲い込み営業しか知らないだけです。具体例といわれるとちょっと困りますが、有名なところでは
不動産関係で言えば、ビル屋上のビアガーデンなんかビアメーカーのコンサル多かったですよ。
ファッションビルはもちろん、ホテルでも飲食が弱いところはビール会社がコンサルしてました。無料でね。
だいたい、販促費を多額使うビール会社が、囲い込みに使って、コンサルしない理由がありますか？自分で書いたですよね。
＞食材メーカーが無料でコンサルするところもある。
＞こっちはかなり本格的だぞ。ちゃんと費用掛けて研究してるからな。自社の食材を延々と買ってくれる客だから
自社のビールを延々と買ってくれる客に、あなたがビール会社の社長でコンサルしない理由はありますか？
あなたが反論したいなら、ビール会社以上のレベルで無料コンサルしてる食材メーカーを１個あげれば良いですよ。
上の方で名言集ありましたが
賢者が愚者から学ぶことのほうが、愚者が賢者から学ぶことより多い。 モンテーニュ
確かに、心の中ではあなたを下に見ていたかもしれません。しかし、あなたから多くを学びました。感謝もしてます。
あなたも、金を無い人を下に見たり、他者に無料で与えるのを愚と思ったり、無料に警戒したりバカにしたり、
相手より高く感じるために、金を借りられないことにしたりをやめた方が、残りの少ない人生を有意義に暮らせますよ。
まあ、学ばないんでしょうが。
もちろん、自分を賢者だと言ってませんよ。あなたよりは謙虚に学ぶ気持ちがあると思うだけです。
私より賢者も、学ぶ能力がある人も、このスレにはいるでしょう。このスレのレベルを考えても
257:名無し不動さん
11/02/28 19:24:05.74
長文うぜー
258:名無し不動さん
11/02/28 19:56:58.05
・・・「金持ち 喧嘩せず」って言うけど・・・まあ好きなだけやってチョンマゲ
259:名無し不動さん
11/02/28 20:17:57.30
【中国】「工事中」と民主化集会予定地閉鎖＝２７日の集会阻止か－北京[02/25]
ｽﾚﾘﾝｸ(news4plus板)
260:名無し不動さん
11/02/28 20:39:59.86
コンサルってこんなんばっかなの？
なんかKYさんなのかな・・・
261:名無し不動さん
11/02/28 20:48:11.29
いきなりで悪いが…やっぱ家賃滞納三年って酷いよな？
262:名無し不動さん
11/02/28 21:19:25.46
うちは、３ヶ月で追い出しだよ。
３年ってどういうこと？
263:名無し不動さん
11/02/28 21:41:00.34
酷い、三年も滞納を放置している奴が酷い。
264:名無し不動さん
11/02/28 21:51:56.94
時効取得されました
265:名無し不動さん
11/02/28 21:52:14.86
やはり三年も取り立てなかった方が悪いか…
ありがとう 参考になった
266:名無し不動さん
11/02/28 22:10:54.48
三年ならまだじゃん。
良いとか悪いとか言う話で考えるなら経営やめた方がいい
現実問題として滞納が長くなれば長くなるほど
回収が面倒になるという事。
さっさと取り立てにいけ。
267:名無し不動さん
11/02/28 22:16:06.29
うちは1日遅れでも督促する
268:名無し不動さん
11/02/28 23:45:03.27
滞納者が現れた！
269:名無し不動さん
11/03/01 01:35:58.19
え～、マジで返してくるとはｗ 団塊の人？
ビール会社が低レベルなコンサル⇒ビアガーデンだってコンサルしてるんだぜ？すごいんだぜ？ ←あれ？
１０００万も借りられない⇒１０００万は資産の現金化 ←「資産が無い人は借りられない」んですよ。むしろ１０００万しかないんじゃダメなんじゃない？
賢者が愚者から学ぶことのほうが、愚者が賢者から学ぶことより多い。 モンテーニュ
↓
専門家でない私は改めて勉強する気はないですが ←そんなのが無料でコンサル
謙虚に学ぶ姿勢が感じられないが自分は謙虚だと思ってるならそれもよし。だが、「スレのレベル」って・・ｗ
おもしろいね。
270:名無し不動さん
11/03/01 02:23:16.42
学生入居者の部屋扱いが酷い様で3件立会いでいずれもかなりの汚れや怖しがありました。
2年契約で経年劣化云々と言ってきているようですが2年で壁が割れたりフローリングが？がれたりすることは
普通なんでしょうか？
271:名無し不動さん
11/03/01 02:44:52.28 FqW+l4YN
>>270
標準は６年とおもた。
酷い場合は、復旧費用の２／３は貰えると思う。
272:名無し不動さん
11/03/01 02:48:53.09
2年でそんな事になってりゃそりゃ敷金は返ってくると思うなよボケ
って言わないと駄目だよ
273:名無し不動さん
11/03/01 02:50:57.40
壁が割れたりフローリングがはがれたのは
丸々請求すっけどな。
274:270
11/03/01 03:02:26.63
そうですか
請求します。とにかく中見ると以前との差に驚きました。
骨折中で左手しかタイピングできないので文章おかしくなりすみません。
275:名無し不動さん
11/03/01 03:20:09.02 FqW+l4YN
>>274
俺の書いたのは自然劣化の毀損だから、
故意若しくは過失に拠る損壊は、全額弁済だったと思う。
経年劣化と言ってきた時点で、許せる内容ではないね。
反省の欠片も無い奴は、追い込むべきだよ。
276:名無し不動さん
11/03/01 08:27:57.56
フローリングと壁を
ポンと叩いて壊して見れば
経年劣化の音がする
277:名無し不動さん
11/03/01 10:15:34.43
家賃とかは一週間以内に取り立てない業者はクズ。
かねこまは一ヶ月貯めるともう追い出す以外なくなる。
278:名無し不動さん
11/03/01 13:09:01.60
初めて大きな会社に貸したんだが
家賃の振込み忘れる場合が多いなあ
催促したの3回目だ
279:名無し不動さん
11/03/01 13:57:54.37
>278
多少大きくても担当がいい加減だったらおなじ。
自動振込みするようにたのんだら。
280:名無し不動さん
11/03/01 16:53:06.39
アーバンエステート直営の支店にテナントで貸してたら、家賃半年滞納だったって大家もいる
コンビニも滞納する時代だよ
281:名無し不動さん
11/03/01 20:36:30.30
破産管財人って、滞納家賃を忘れるよな
282:名無し不動さん
11/03/01 20:54:32.30
>>280
アーバンてあの倒産した会社か。。。いま裁判が始まるところだからＴＢＳの番組で被害者を募集してるねｗ
283:名無し不動さん
11/03/02 11:08:17.03
破産管財人って、テナントの滞納家賃を忘れて保証金を分捕ろうとしてくるぞ
284:名無し不動さん
11/03/02 17:04:23.24
潰れるところはまともな奴から逃げるから、どんどん業務がたまってくるよ。
たまり始めたら近くに店舗あるなら見に行ったほうがいい。
285:名無し不動さん
11/03/02 20:13:20.27 XnR+z0wv
オンテックスとかいう業者から電話がきた。結構しつこいけど。外壁塗装考えてるけど、ここはどうでしょうか？
286:名無し不動さん
11/03/02 20:52:26.74
オンテックス でgooogle
URLﾘﾝｸ(detail.chiebukuro.yahoo.co.jp)
287:名無し不動さん
11/03/03 02:18:24.01
>>276
120年前のネタかよｗｗｗｗｗ
288:名無し不動さん
11/03/04 06:06:15.04
22歳の女がこの度退去
ゴミだらけの室内でチェックに行く当日を勘違いしていた模様。
ドアを開けるのをやたら拒み、理由を聞くとゴミを半年以上溜め込んでいたそう。
床カーペットに臭いションベンみたいな液が染み付いていて、壁紙や更の至るところに染みが
あさって業者が回収に来る
失恋してからゴミを捨てるのが面倒になったのが理由だそうです。
289:名無し不動さん
11/03/04 15:13:55.34
うちの退去者も凄かったよ
ヤニでまっ茶色、風呂は湯垢、フローリングは万年床で見事に剥がれ変色と各所剥がれ
粗大ごみ置きっ放し、キッチンの戸に穴
敷金じゃとても足りん。
どーしよ。。
290:名無し不動さん
11/03/04 18:04:02.91
どうしようったって請求するしかない。
ひたすら出して払わないときは訴訟。差し押さえもすればいい。
ただし真っ当な金額でね。なでもかんでもではダめだよ。
291:名無し不動さん
11/03/04 18:30:16.21
日付の入る写るんです、販売終わったらしいな
デジカメを証拠にって世の中になったんだな
292:名無し不動さん
11/03/05 00:55:33.94
事情があって生活保護を受けている母子家庭の知人の子供が夏休みに法事で東京へ来た。
「おじさんがディズニーランドへ連れてってあげるよ」
と言うと頑なに固辞するので、子供のくせに遠慮するなあと思って理由を訊いたら
「だって高いから」
とだけ言うと、その子は下を向いてしまった。
「じゃあおじさんと、明日どこかドライブへ行こう」
と次の早朝連れ出した。
首都高から湾岸線、浦安で降りるとTDLの看板があり、その子はまだきょとんとしていたが、
駐車場へ入るあの角を曲がったときのその子の驚きと感動の歓声が忘れられない
持ちきれないくらいのおみやげを買ってやり、5万くらい使ったが、馬や舟にぶち込むよりはいい使い方だと思った。
293:名無し不動さん
11/03/05 17:54:39.16
たぶん騙されて貢ぐタイプだと思う
294:名無し不動さん
11/03/05 18:06:44.79
事情があって生活保護を受けている母子家庭の知人の子供が夏休みに法事で東京へ来た。
「おじさんがディズニーランドへ連れてってあげるよ」
と言うと頑なに固辞するので、子供のくせに遠慮するなあと思って理由を訊いたら
「だって高いから」
とだけ言うと、その子は下を向いてしまった。
「じゃあおじさんと、明日どこかドライブへ行こう」
と次の早朝連れ出した。
首都高から湾岸線、浦安で降りるとTDLホテルの看板があり、その子はまだきょとんとしていたが、
駐車場へ入るあの角を曲がったときのその子の驚きと困惑の声が忘れられない
数え切れないくらいの回数をしてやり、5万くらい使ったが、馬にぶち込むよりはいい使い方だと思った。
295:名無し不動さん
11/03/05 22:59:09.64
ええはなしやなー
296:名無し不動さん
11/03/05 23:41:59.96
当方新米オーナーでして2戸間のトラブルについてご相談があります。
不動産屋からの話ですとどうやら騒音についてのようでして、女子大生が深夜帯に友人らを招き会話をする声や
物音、ステレオ音楽などがうるさいという会社員女性からの苦情だそうです。
それに、何度か壁を壊す勢いで自室側へ衝撃を与えてくることだそうです。
騒音主と思われる女子大生にスタッフが電話したところ、男性友人が大半で確かに毎晩寄っていた。
壁に関しては、よくわからないがその男性が酔った勢いでふざけてやったかもしれないとのことです。
壁の面1割れは確かにあったそうで、双方の話をもう一度うがってみたいと申し入れました。
297:名無し不動さん
11/03/05 23:50:02.15
URLﾘﾝｸ(www.inner-space.jp)
298:名無し不動さん
11/03/05 23:52:16.03
従来は、損壊することなく自由に取り外すことができるかどうかで判断されるとされ、戦前の判例では、
○器物損壊としたものとして
ガラス障子、雨戸、板戸、潜り戸
○建造物損壊としたものとして
天井板、敷居、鴨居、屋根瓦
などがありました。
ただし、最近では、建物の中で果たしている機能、重要性という点も考慮されていて、下級審裁判例も含めれば、
アルミ製玄関ドア、出入り口ガラス扉、鉄製シャッター、ビルの各室のドア、はめ殺しの壁面ガラス
などがいずれも建造物損壊罪に当たるとされています。
URLﾘﾝｸ(oshiete.goo.ne.jp)
299:名無し不動さん
11/03/06 00:31:28.14
生活保護を受け入れて良いのは、どうしようもなくボロくなって、入居者が見向きもしなくなってから
満室になったら、利回り良く見せて転売
300:名無し不動さん
11/03/06 04:53:28.96
生保は食事も提供すれば10万円ぐらい取れるよ。
301:名無し不動さん
11/03/06 20:36:33.89
↑全然ちがうし
だいたい あいみちゃんは
売春なんてしないよ！v
302:名無し不動さん
11/03/06 20:57:45.26
気になる誤爆
303:名無し不動さん
11/03/07 01:49:52.37 nXsNyAFK
>>302
ただを、期待してるのか？
304:名無し不動さん
11/03/07 07:25:49.81
>>297
俺それやったけど敷金だけだった
305:名無し不動さん
11/03/07 09:57:00.12 AO/UeYnb
テレビ・マスコミ、スポンサーの関係図
URLﾘﾝｸ(mamorenihon.files.wordpress.com)
306:名無し不動さん
11/03/07 11:27:12.65
携帯をかける為にエントランス敷地内へ進入する人がに多くて困ります。
外扉は自由に開閉できる上、商店街通りに面しています。
人気駅前好立地で何度も買取交渉があった土地柄です。
ゴミを置いて行く人、世間話をする為・・・恰好のスペースにされています。
近所向かいの委託していない別の不動産屋も毎日携帯しになぜかウチの物件に来ます。
吸殻も捨てて行くし。
防犯カメラはすでにありますがこの通りです。内扉がオートロックな為、それ以内に進入しなければいいと思っているのでしょうか？
307:名無し不動さん
11/03/07 12:19:52.41
>>306
困ったもんだな・・・
いっその事、応接セット・自販機とか置いて憩いの場を提供したらｗ？
308:名無し不動さん
11/03/07 13:01:03.06
私の所入口に自販機があって結構ご近所さんの雑談場所に成っている
やっぱりゴミや吸殻等が少し有るが、最高の警備員だと思ってむしろ歓迎してるよ
309:名無し不動さん
11/03/07 19:19:39.73
車で２時間かかる隣県でＡ社に管理を委託している２０部屋の
築１０年以上の物件。徐々空室率が上がってしまい去年
賃料も値下げしましたが、今年になって法人契約して
いるところが解約したために、３分１しか埋まってない状況です。
Ａ社以外にも客付けしてもらおうと思い、Ａ社に
了解してもらい、２週間前に大手他社にいくつかに
広告宣伝費１ヶ月払うからネットや情報誌に掲載して
客付けしてほしいと電話で依頼しましたが、
１ヶ月経ってもネットに物件が登録されません。
Ａ社が鍵を管理してる状況がまずくて、他社が写真撮影
したりして、物件を登録してくれないのでしょうか・・・。
310:名無し不動さん
11/03/07 19:25:29.63
>>309
そんなのここに書きこむ前にA社に聞けよ
311:名無し不動さん
11/03/07 22:47:48.52
>>306
現住建造物等放火未遂で告訴してやれ。
煙草はまじで危険
312:名無し不動さん
11/03/08 05:14:54.79
ごみ屋敷にされたって結構あるんですね。
313:名無し不動さん
11/03/08 08:15:14.47 qIGjN2zZ
東京23区内では独居老人の死体も見るし家主自体も
独居老人で死んで発見される事が多い。
俺は元葬儀屋だから必ず独居老人の多い物件を
任される事が多い。
合掌
314:ごわす
11/03/08 16:20:04.69
築２５年鉄筋コンクリート造４階建ての収益マンション購入を検討しています。固定資産税以外のランニングコストは、どういったものがあるかアドバイス下さい。お願いします。ちなみに、エレベーターはありません。
315:名無し不動さん
11/03/08 17:17:16.68
共用灯などの電気代がかかりますね
316:名無し不動さん
11/03/08 17:21:55.22
俺はマンション2棟建てて
大家やってるけどマンションを購入して
収益あげるのって上手くいけばどれくらい出るもんなの？
317:名無し不動さん
11/03/08 21:54:00.15
>>314
防水、下水排水、給水、水回りの老朽化、鉄部分の錆び、電気器具類の老朽
318:名無し不動さん
11/03/09 01:02:23.64
築１５年の賃貸マンションを所有してます。
そろそろ大規模修繕が必要になってきましたが、依頼する業者で悩んでいます。
管理を頼んでいる付き合いの古い不動産屋のお抱え業者がいいのか、マンションメンテをやる業者がいいのか。。。
不動産屋お抱え業者だと何か面倒なことになっても対応してくれそうな気がする。
マンションメンテの業者。具体的に言うとサニックスなんだけど、どうなんだろうね評判は。
白アリ点検とかで悪い話しも聞くんだけど、大規模修繕とか依頼しちゃっていいもんかと思うわけです。
みなさん大規模修繕の時って、どうやって業者を選定してますか？
319:名無し不動さん
11/03/09 01:06:24.72
>>318
施工お願いした業者
320:名無し不動さん
11/03/09 02:52:27.48
>>318
ウチは築21年のRC造ですが建てた工務店が破綻してありませんでした。
よって他業者に依頼した訳ですがそこでいくつか手抜き工事も指摘されました。
酷いですよ・・・非破壊検査でシャブコンと言われる強度の低いコンクリが全面に廻らされていたわけです。
基礎の歪みもあったため急遽全体診断へ急いだわけですが耐用年数もあと10年だとか。
321:名無し不動さん
11/03/09 03:32:40.42
近所の物件なので毎日清掃へ行きますが宗教団体と思われそうで嫌
ただ周辺を綺麗にしているだけどジロジロ見てくるし
掃除しなきゃドンドンごみだらけなのに
322:名無し不動さん
11/03/09 07:08:26.65
>>321
清掃作業員っぽい制服買って
着ていったらどうすか？
323:名無し不動さん
11/03/09 09:03:33.19
>>316
ようはイニシャルコスト（購入コスト）なので、安く買って高く貸せば儲かる。
高く貸せなくても最終的に売却してキャピタルゲインを狙う。
1億で購入→年間収入1000万（出来ればこれ以上）→7年後ぐらいに満室+見た目良くして1億以上で売却。
と、こんなかんじ。区分所有大家はやめたほうがいい。
324:ごわす
11/03/09 18:24:30.90
人によっては、１億円で１棟買うよりも、１０００万円で区分１０戸買う方がいいって言う人がいるみたいですが、管理面や収益性、資産として見た場合どちらがいいと思いますか？
325:名無し不動さん
11/03/09 18:46:19.00 q5GzKWyd
区分だと空室でも管理費・修繕費が取られる。
一棟持ちだと１室空いても上記の費用はかからないよね？
ただし、一か所に複数部屋を所有するという事は、
災害、立地的条件の変化などの際にまとめてくらってしまう。
326:名無し不動さん
11/03/09 20:23:38.02
区分の方が管理にかかるコストが割高になる。
場合によっては2倍くらいかかる。
建物全体の修繕とかに、自分の意思が反映させずらい。
管理組合の理事とかをやらされると
自分の持分以外の仕事もやらなきゃならなくなる。
アチコチに分散して持つことになると
建物を見に行くのも大変。
資産としてみるなら圧倒的に一棟の方がいい。
老朽化しても一棟持ってるならどうとでもなる。
区分は老朽化した時にマイナスの資産になるかもしれない。
が、そういうリスクを価格や収益性に織り込めれば
(安く買えるなら)区分を選択するのもありかもしれない。
1棟だと一つしか買えない場合は
区分で分散させておいた方が
むしろリスクは低いと考える事もできるし。
お金がたくさん有るなら一棟。
あんま無い人は区分。
ただ、区分はいろいろ不利な条件が多いので
大変だよ。
327:名無し不動さん
11/03/09 20:42:59.04
リスクマネジメント
328:名無し不動さん
11/03/09 23:27:53.00
区分の管理組合で理事長やればやりたい放題。
ワンルームマンションなんてオーナーは住んでないから無関心。総会なんか
開いても誰も来ないんで、理事長の思うまま。キックバックとかいろいろおいしいよ。
329:名無し不動さん
11/03/09 23:35:46.84
>>324
リスクを分散させるという意味では良いといえるけど、さてその「リスク」とはなんだと？考えるとやらないほうが有利だと思うだろう。
＊地震などの災害へのリスクの分散
多くの地域に分散して持つことで低減化
＊維持管理の負担が管理費、修繕積立金として明瞭
管理会社、管理組合がやってるので面倒が無い
＊購入時の時期をずらすことで運用利回りを平滑に出来る
一棟への投資よりも低い金額で出来る
こちろんこれは逆のことが言えるわけで、
不動産に投資する限り不動産が不況になるリスクはどれであっても同じで、
地域を分けたり時期をずらしても少子化やその他の原因とするリスクはヘッジ出来ない。
維持管理も余計なマージンを含んでいるのと、管理会社が使い込んでトンズラするリスクもある。（結構聞く話）
330:名無し不動さん
11/03/10 00:18:49.79
土地無しから始める大家は、転売しながら大きくなるしかないのだから、糖数を増やすしかない
朽ち果てる最後まで持つとかアホは代々の地主ぐらいだろ
331:名無し不動さん
11/03/10 01:14:10.88
フルローンでガンガン買っていって
成功した人の本とか売ってるけど
俺だったら心配で夜眠れないよ
332:名無し不動さん
11/03/10 01:28:41.75
素人を呼び込む為の呼び水だからｗ
業界全体が活性化して良いんじゃない？
333:名無し不動さん
11/03/10 04:31:49.32
フルローンで億の借金を銀行から引っ張れるのがカッコイイみたいな風潮あるな。
334:名無し不動さん
11/03/10 08:45:12.64
起業するってそんなもんだよ
起業家根性ない奴はやらない方がいいな
335:名無し不動さん
11/03/10 09:06:23.43
フルローンであほみたいな北海道の物件買って自分でも管理しないアホが
ＣＦマイナスになってるけどね。
336:名無し不動さん
11/03/10 09:13:32.30
フルローンリーマン大家が3ケタ物件から４棟目くらいからいきなり億物件なんかやってると
あーあ銀行にやられてるなーみたいな感じがするよ
337:名無し不動さん
11/03/10 09:29:19.10
つか、焦げ付かれれば銀行は大損こく。
銀行は焦げ付かないと思っているから貸付してる。
世の中は経済合理性で動いてる。
損すると思えば銀行も金を貸さないのは明白。
指を咥えて石橋叩いて渡らない奴は一生負け組だ。
自分でも気づいているのに気付かないふりするのもしんどいだろ。
338:名無し不動さん
11/03/10 10:23:41.85
>>337
銀行は担保と保証人さえあれば、限界まで貸す。
事業が上手くいくかは関係ない。
339:名無し不動さん
11/03/10 10:25:51.84
意味不明満載ｗ♪
石橋でなく危ない橋だったらおおいに納得できたんだが、全てにおいて無理が有るよな？
自分でも気付いてるのに人生しんどくないか？
340:ごわす
11/03/10 10:35:49.01
フルローンで、７割入居でも支払いは可能です。ちなみに、利回りはネットで９．１％ぐらいです。鉄筋コンクリート造で立地もそこそいいのですが、難点は昭和５８年築で少し古いことです。こんな物件どう思いますぅ？
341:名無し不動さん
11/03/10 11:31:55.62
俺は買わないがお好きにどうぞ
342:名無し不動さん
11/03/10 11:43:12.28
まぁローンを組まなければ終始が見え難くなるだけで
変わらんっちゃー変わらんけどな。
343:名無し不動さん
11/03/10 11:45:00.71
>>338
銀行が担保に価値があると認めるなら、いざとなれば自分で売ればいいだけの話
保証人いるいないなんて保証人に自己破産されれば銀行は泣き寝入り。
あぶない事業なら、銀行がわざわざそんな大きいリスク背負わないだろ低能。
344:名無し不動さん
11/03/10 12:15:51.25
危なくないと思ってても危なくなるのが投資です。銀行はいざとなれば投資家の家売れば
済む話だからね。
345:名無し不動さん
11/03/10 13:10:58.07
事業として成り立たないなら、金を貸す銀行も大損ぶっこくだろｱﾎ
346:名無し不動さん
11/03/10 13:27:45.94 THp09NX3
事業単体では赤字でも、
その事業主のその他財産を含めて銀行は融資します。
勿論、担保も含めて。
だから事業主が赤字を出しても、
銀行は投資事業である物件と事業主の家、その他を差し押さえます。
成功するかしないかは関係ないのです。
347:名無し不動さん
11/03/10 13:41:33.41
先日、大阪の亡くなった姉妹大家の件が有るんだがな・・・
348:名無し不動さん
11/03/10 13:47:17.41
>>346
銀行はそうだよね。
晴れてるときに傘を貸して、降っているときにその傘を取り上げる。
そして今降っている人には傘を貸さないのが銀行。
担保取るんだから損することはほとんど無いのが銀行。
349:名無し不動さん
11/03/10 14:52:38.33
>>346
前提が資産なしのフルローン投資家の話じゃなかったのかｗｗ
上から目線で誰でも知ってることをのたまうなよ。
ｱﾎはすぐに話をブレさせる自覚もなしに揚げ足を取る。
350:名無し不動さん
11/03/10 15:47:52.61
勢いのある投資家さん、ガンガン買い入れてこの業界を活性化させて下さい
そして不動産価格を高騰、家賃上昇の恩恵を与え下さい、よろしく
351:名無し不動さん
11/03/10 16:15:25.47
>>350
俺は一言も買うとか言ってねえけどね＞アホの負け犬
352:名無し不動さん
11/03/10 17:35:17.52
今日銀行に行ってカウンターで、
「物件買うから。フルローン、ノンリコースで３億お願い。」
とやったら、相手にされませんでした。
353:名無し不動さん
11/03/10 18:43:50.52
>>351
買うの前提じゃないのかよｗ ただのネタだったかｗ
354:名無し不動さん
11/03/10 19:28:37.07
頭悪いからわからなかったのか
355:名無し不動さん
11/03/10 20:29:29.95
ネタに釣られるのも2ｃｈの醍醐味ｗ♪
356:名無し不動さん
11/03/11 00:51:27.38
ノンリコで貸してくれるところはしんせい銀行ぐらい？
それでも2割は用意しないとむりだもんな。。
そもそも担保価値がないとダメだろ？ｗ
357:名無し不動さん
11/03/11 09:01:44.69
まだのんリコやってくれるとこあるのか。
ただのフルローンなら、資産家だったら大手銀行はやってくれるけどな。
358:名無し不動さん
11/03/11 09:46:44.56 9Id2yZQX
>>349
投資事業がこけても、本業のサラリーマンなり何なりがあれば
購入する物件の担保価値と＋αが見込めるだろ？
無職、資産なしの奴が、不動産投資するのか？
お前の前提など知らんわｗｗ
359:名無し不動さん
11/03/11 09:54:18.19
自分の身の丈を踏まえないで、不動産投資が単なる博打に成る奴が多いな
360:名無し不動さん
11/03/11 10:38:32.75
>>358
どんどん話ズレてるぞｗ
頭の中で整理してから喋れ低脳
361:名無し不動さん
11/03/11 11:14:44.12
>>360
358では無いが別に雑談としてなら、話ずれても良いじゃん気負うなよチンカスｗ＾＾
362:名無し不動さん
11/03/11 11:43:11.86
>>361
頭悪いから開き直るしかないかｗ
363:名無し不動さん
11/03/11 12:46:27.55
>>346
差し押さえは面倒だし、無駄な仕事。
100％確実という訳でもない、
金利収入も減る、というわけで関係はあるよ、
債務者ほどの影響があるわけではないってだけ。
色々検討すると
フルローンを組んだ方が圧倒的に早い、
金利分と、物件探しの労力、管理の手間とか
募集のしやすさとか色々考えると
益の方がでかいように感じる。
自分は不必要に不安が強い方だから
フローが順調だから問題ないと割り切れる人ではないので
借金自体出来ないが、
その辺をクリアできるなら問題ないと思う。
つーか借金と無借金（手元現金で一括返済可能）
の違いはでかいがフルローンと、通常の五割とかのローンでは
ほとんと違いを感じない。
364:名無し不動さん
11/03/11 13:11:07.15
アホは同じことしか言わない。
365:名無し不動さん
11/03/11 13:14:22.02
条件反射
366:名無し不動さん
11/03/11 13:40:00.12
相続で賃貸アパートを７年前に貰いました。
築２５年で結構ガタがきています。階段や通路が老朽化していたので４年前に数百万円かけて補修・塗装しました。
いままで空き部屋なしで稼動してます。
先日、業者が外回りを点検したところ屋上防水、各部シーリング劣化など大規模な修繕の時期にきているとの報告がありました。
見積もりは全部込みこみで１５５０万ほど。
とくに屋上防水はかなり剥離がところどころ見られ、早急な処置をしたほうが良いと言われました。
この修繕を依頼するには現在の蓄えでは全く足りません。
リフォームローンでやるつもりではいますが、今後の老朽化も考えると売却してしまったほうが楽かな？とも思ってしまいます。
代々この土地を守ってきましたが、私には子供がいないので不動産残す必要もないと考えています。
入居者もいますので、売却するのもいろいろと大変そう・・・・
築年数が古くてもオーナーチェンジで売却することってできるんでしょうか？
みなさんだったら、このような物件はどうされます？
御意見お聞かせください。
367:名無し不動さん
11/03/11 14:01:22.13
>>366
現実を直視するしかないね。
二束三文で売るか、修理するかの2択
ただし、修理代が高いような気がするので相見積を取りまくってからの判断だとおもうが。
368:名無し不動さん
11/03/11 14:01:42.10
自治体に寄付
369:名無し不動さん
11/03/11 16:25:30.05 Z8DScPOf
大地震とか有りえるからアパートとか不動産経営はリスク高い。
親から継いだならともかく新規に始めるのは怖い。
今回の大地震で大損害を受けて茫然自失してる大家さん
たくさん居るんだろうな。
掛ける言葉も見つからない。
370:名無し不動さん
11/03/11 16:50:03.06
掛けるのは地震保険だろ
371:名無し不動さん
11/03/11 18:00:30.10
>>366
今の総年間賃料の10倍なら売れるかもね。8倍ぐらいならすぐ売れる。
利回りだけしか見ない人は結構多い。
入居したまま売却するのは当たり前にあるので問題ない。
せいぜい心配するのは敷金はどうするの？って程度。
ただ、相続した物件だと売却するとかなり課税されることもあるので事前に会計士でも税理士でも相談すること。
現金化したあとはどうするとかも良く考えたほうが良い。金融商品なんか今はどれもダメだと思ってないとね。
普通預金でもっててても銀行がうるさいしでロクなことがないと思うけどね。。
もし維持するなら見積もりは必ず3社はとること。相見積もりの宣言はしといたほうが良い。
屋根の防水だけでもやっとけば商品としての価値も高まるので、持つにも売却するにもやって損はない。
資金は銀行に相談すれば借り入れは出来ると思うよ。担保価値はありそうだし。
372:名無し不動さん
11/03/11 18:32:33.26
いわきのウチの物件、外壁崩壊にエントランスドア破損
通路階段に亀裂多数、何より基礎に大きな亀裂・・・
幸い不動産屋がすぐ対処してくれてケガ人はなかった。
築2年でここまでで破壊しやがってぇ
ちくしよぉおおおおおおおおおおおおおおおおおおおお