07/12/10 11:36:37
[1/2]
■預貯金金利と比較はできない
「まだまだ預貯金は低金利。ワンルームマンションなら利回り５％です」とか
「マンション投資をして年金代わりに賃貸収入を」など、投資用のマンション購入を
勧められたことはありませんか？
その際、物件価格と予想賃料から算出した想定利回りだけで、預貯金よりお得と
考えるのは早計です。リスクの度合いに見合ったリターンが期待できるかどうかを
冷静に判断することが重要です。
預貯金は元本が保証されており、あらかじめ約束された利息がつきます。仮に預けている
金融機関が破綻したとしても、1人当たり元本1000万円とその利息が保護されます。
そもそも預貯金金利とマンション投資の利回りを比較して損得を判断すること自体が
無意味です。通常、ワンルームマンションは時間の経過とともに資産価値が下落して
いきます。ほとんどリスクのない預貯金とは商品性が異なるのです。
■トータルリターンは何％？
広告に謳われている高利回りは魅力的ですが、この数字は年間の想定家賃収入を物件価格で
割ったものであることが多いようです。しかし、マンション投資の利回りを計算するときは
物件価格だけでなく、取得時にかかる税金や引き渡し時にまとめて支払う修繕積立金などの
初期コストを投資資金に含めなくてはなりません。
また、購入後に発生する修繕積立金や管理費、固定資産税といったランニングコストも
考慮する必要があります。これらの数字を織り込んで実質利回りを計算しますと、広告で
謳っている数字とはずいぶん異なってきます。
例えば、物件価格1500万円、年間の想定家賃収入75万円で利回りを計算しますと
年間利回りは５％です。広告に大きく載っているのはこの数字であることが多いのです。
一方、初期コストが83万円、ランニングコストが20万円と仮定しますと年間利回りは
3.47％となり、広告の数字からは大きく下がってしまいます。
さらに、家賃収入の金額が変われば、この数字は当然変わってきます。借り上げシステムで
家賃保証がついていたとしても、ほとんどが期間限定です。契約更新の際に家賃は見直され、
場合によっては更新が打ち切られることもあります。その会社が破綻するという事態も皆無
ではありません。
また、マンションの価値が下落し、10年後の売却価格が購入価格の7割の1050万円に
なっていますと、年間利回りは0・63％になってしまいます。国が元本と利息を保証
している10年物の利付国債の利回りを投資のモノサシと考えて、見合う投資かどうかの
判断をしましょう（2007年12月5日時点1.490％）。
続きます。ソースは
URLﾘﾝｸ(business.nikkeibp.co.jp)
URLﾘﾝｸ(business.nikkeibp.co.jp)