07/12/10 11:36:58
-続きです-
[2/2]
■リスクに見合うリターンが得られるか
また、流動性の低さも考慮しておきたいことです。不動産は株式や債券などと違って
相対取引です。査定価格で売れるとは限りませんし、買いたいという人が現れなければ
値がズルズルと下がっていく可能性もあります。このようなリスク要因を織り込んだうえで、
どのくらいのリターンがあれば投資する価値があるかを判断しなくてはなりません。
新築で買った物件も10年を超えてくると、メンテナンスコストがだんだん重くなって
きます。長い年月の間には大規模な建て替えが必要になる時が来るかもしれません。
修繕計画がしっかり立てられているか、修繕積立金は適切に準備されているかが重要です。
管理組合の良し悪しも、マンションの資産価値を守るうえで大きな要素です。
マンション投資はプロがしのぎを削る不動産経営の世界に乗り出すということです。
安定的に収益を出し続けてくれる物件を選ぶことが求められますし、購入後も近隣の
物件との競争に勝てるよう商品価値を高めるなど、プロに伍して戦う覚悟が求められます。
将来お荷物物件を抱えることにならないよう、片手間で収入が得られるといった幻想は
持たない方が賢明だと思われます。
-以上です-
依頼を受けてたてました。
3:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:44:36 tYqzRwI2
日本ってつくづくバランス感覚がないなぁ～と、そんな事を思ったりもします。
安倍元総理が靖国参拝をしなかっただけで人格を否定する人がいるし、
慰安婦決議が出ると極端な反米感情を持つ人がいるし、オランダやカナダや
オーストラリアでほんの少しだけ日本に不利な動きがあると全体のバランスを
考えずに極端な意見を述べる人達を見ていると、左翼とこの人達どっちが
日本の未来を邪魔しているのかな？と、そんな事も考えてしまいます。
4:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:47:42 EP/vHZ7e
荒利５％てことかな？
5:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:49:27 L56fHNj2
表面利回りは幻想だそうだ
6:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:53:06 WV98Vm5U
業者が胡散臭い
信用できない
7:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:53:39 8szMgKY2
そうそうｳﾏｰな話はないと。
8:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:55:07 043Kxcf4
胡散臭い業者ばかり、そんなに儲かるなら他人に教えるなよ。
9:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:57:58 /jjC7KIa
なんでもいいけど、興味無いって言ってるのに
リダイヤル＆逆切れするのよ？
そんな事したって投資しないもんは、投資しないって
10:名刺は切らしておりまして
07/12/10 11:59:35 OuKTVLi9
胡散臭い物件ばかりで（良い物件は市場には出回らない）ｗｗｗ
11:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:00:24 XHPFduKG
2003年頃は、投資用マンションは利回り10%とか15%とかで販売されてた
いまの投資用マンションは5%とかで販売してる
ちゃんと減価償却や修繕、老朽化後の立て替え費用まで含めると、
ほんとにプラスになるのか不明
12:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:06:03 +epgZPou
>>11
建て替えするほど先の不動産状況読めるなら転職しろって話になる。
不動産屋になれ。
13:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:07:15 iPhM5h9C
なるわけないじゃん
なるんなら業者が銀行融資なりうけて自前でやるでしょ
なんとうちの親父は税金対策とか言って買ったら
全然ならないで超絶含み損を抱えていたが
最近やっと損きりした。大損ですわ。
14:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:11:01 hIaGpQ6P
この手の話を持ってくる不動産会社の社員は１００％
高卒で前職は別の職業（飲食か車販売など）
こんな奴らが投資だの、利回りなどの仕組みを理解している訳無い
15:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:12:28 zHI+Ko7Z
こういう話が出てくるって事はつまり駄目なんだな
16:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:21:27 lDijjeCk
一人暮らしするにしてもワンルームは嫌だ
17:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:23:50 ZgkOqku0
負け組は何でも否定
没落と不幸の連鎖
最後は自分を否定
樹海行き
18:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:27:54 266nI1Eq
資産価値が無いに等しいから借り手がなければただのお荷物だよ
買うなら競売物件じゃねえ
19:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:29:38 6dntt6iG
ホントに儲かる物件はファンドとかに転売されておしまい
20:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:32:20 wgMmS5d0
>>18
氷河期だった10年前ならお宝がゴロゴロしていたけど
今は競売物件も少ないし掘り出し物は100％無い
21:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:34:22 FvAJ56dV
そんなにウマイ話なら不動産会社自身でやる。
本当に儲かる話は誰にもしないよ。
22:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:41:08 oxaHggpG
不動産でコスト除外で５％なんて詐欺だろｗ
１５％はないときつい
23:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:42:58 Z2UCGNd6
儲かる物件を
赤の他人のお前らに
売ると思ってんのか
めでてえな
24:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:43:18 EP/vHZ7e
本気でやるなら１棟丸ごとやったがいい
都心はともかく地方ならなおさら
25:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:46:50 hOnd56bZ
レオパレスは犯罪者が愛用
26:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:50:26 ap7LG9BE
日本の賃貸マンションって現実は1割以上が空き家なんだよな
推定年利5％といっても、全戸全期間満室の場合の家賃収入であって
仮に空室率が10％とすると、利回りがマイナス5％（元本割れ）になる。
特に築12年を過ぎると借り手が全然つかないのも普通。
27:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:56:55 jpLLz9Jw
2DKとかなら家賃を下げつつ長期収穫も期待できそうだが
外装がくたびれたワンルームに客が寄るかな。
激安生活保護者相手の物件に早々と落ちそう。
そもそも途切れなく入居者を入れるってどうするんだ？
不動産屋に宣伝費を渡してプッシュして貰うようにするのか？
28:名刺は切らしておりまして
07/12/10 12:57:30 MVkRzXRA
>>20
氷河期時代から始めたとしても
ワンルームマンション投資が合理的だった時代は存在しないような
29:名刺は切らしておりまして
07/12/10 13:11:23 0D/4vN2n
儲からんけど更地貸しが一番。
30:名刺は切らしておりまして
07/12/10 13:17:37 EP/vHZ7e
>>27
・入居仲介費を上乗せ
・ネット使って宣伝工作
・内装リフォームして家賃ＵＰ
・外装やり直してイメージＵＰ
・躯体残してリノベーション
・最後の手段は建替え
・etc
31:名刺は切らしておりまして
07/12/10 13:23:17 Gx+vhV9R
マンション購入して、賃貸収入なんて、ババ抜き。
他の事業する上で金を借りる為の担保としてならアリかもしれんけど。
そもそも、55年とか60年とかの償却期間なんて幻想だしね。
大抵、築15年も経過すればボロ屋の一歩手前。ずっと所有する物じゃ無い。
又、狭い1Roomなんて今時流行らん。
そこそこ広めの物件、且つ、入居者が途切れない様な良好な立地である事なんぞ必須。
不動産会社と提携して、家賃保証させる手もあるが、家賃の25%程度は取られる。
(クロスとかの表層消耗品は相手持ち、建物本体や設備改修等はこちらが負担)
少々は安定するけど、美味しいとは言えない。
興味を持った奴は色々勉強するのもいいけど、自分で色々やろうとするとリスクも大きい。
結局ババ抜きだから、如何に逃げるかが肝心。
いい土地購入して運用した方が堅いかもしれんよ。
32:名刺は切らしておりまして
07/12/10 13:37:44 mUxTniTD
就活ん時こういう業種の会社回ったけどやたら給料が歩合制で数千万だの言われたな
金回りは確かによさそうだったが面接担当の奴が人間腐ってますってキャラだったからやめた
これは高給所得階層の人達にしか買えないような物件だよ
33:名刺は切らしておりまして
07/12/10 13:57:56 wr2wXaQR
>>31
土地を既に所有しているんだが、どう運用すればいいか
教えてくれないか？
34:名刺は切らしておりまして
07/12/10 14:42:26 zMo/u1r1
とりあえず駐車場にでもしてれば。
35:名刺は切らしておりまして
07/12/10 14:45:20 /m45Eeta
中古ワンルームマンションを買えばいいってこと？
36:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:03:44 fxtug3Hd
不動産運用は借金しないと利回り稼げません。
>>1のケースで考えれば分かるが、
1500万のマンションを家賃収入75万の場合、・・・ってあまりに家賃安すぎるというかこれじゃ無理だろ。
500万のマンションを家賃収入70万で計算する。
借金せずに運用した場合。
初期コスト50万、ランニングコスト15万(税金込み)、10年後のマンション価格7割と仮定する。
初期コストが550万かかり、10年間の家賃収入はランニングコスト引いて55万*10で550万。
マンション売却で350万を足して900万。
借金した場合。
1100万を金利4%で借り入れ、10年で返済する。月々の返済額は111369円。
んで前者のマンションを3部屋買って運用する。
家賃収入は年間210万、ランニングコスト45万を引いて165万。
さらにローン返済を引いて31万。10年で310万。
マンション売却で1050万を足して1360万。
前者だと550万の資金で10年で350万の利益が得られ、
後者だと550万の資金で10年で810万の利益が得られる。
このように、不動産経営は、借金が前提になるのです。
ちなみに>>1の例だとほとんど利益でないから、このシステム自体崩壊する。
表面利回り5%など論外にも程がある。
37:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:05:42 3NZvQELB
実際には色々な経費や税金がかかるから、リターンはそんなに無いだろう。
結局、余った物件を一般人に押し付けているんだよｗ
38:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:07:45 /m45Eeta
高額納税者の税金対策。
儲かったらラッキーだし、損してもダメージはほとんどない。
39:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:08:50 UaizH9eg
ワンルームマンションを作って
小金持ちに売りさばく人間が
一番儲かっている件
40:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:09:48 fxtug3Hd
>>36のケースの表面利回りは14%だが、
借金しない運用では、実質利回りは5.04%に過ぎず、
借金して運用してようやく、実質利回りは9.47%になる。これでも利回り10%行かないのだ。
手持ち資金の倍以上の借金をして、相当なリスクを背負わないと、
不動産運用は儲からない仕組みになっているのです。
これで表面利回り5%だと、借金しない運用だと持ち出しになると思われます。
借金する運用だと逆に破綻する可能性が大です。
不動産を運用したいと考えている人は、このぐらいの事は頭に入れておきましょう。
41:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:18:37 oouIHa4H
しかし、犬小屋がなんでまたマンションという名称になるんだろう
42:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:27:42 /Wk0Kay4
担保価値が無いから、無駄な投資になると聞いたが
43:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:35:27 6O8IUOsM
悪徳商法に関する板に色々書いてあるな
44:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:38:18 msG68KEY
不動産価格がかなり上昇しなければ、損すること多いですよ。
45:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:42:16 edX6g6w7
浅はかな素人の考えで、
本当に確実に儲かると見込めてるのなら、その会社自身が銀行なりどっかで低利率で資金借りて
自社で運用したほうが儲かる気がする。
そんな確実性のない潜在的にリスクのある物件だけ、
小金持ちに売りつけて投資させられてる気がするんだけど・・・・。
46:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:45:15 3NZvQELB
>>45
結局、魅力が無い物件の押し付けに過ぎない
47:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:56:24 gqutjO5t
中古の店舗物件を扱ってる個人投資家は
４年で元がとれないようなら手を出さない
といってたな。つまり年利２５％か。
48:名刺は切らしておりまして
07/12/10 15:59:31 1oZNPbQt
絶対止めたほうがいいね。
賃貸で長く住んでくれる人はいいが、汚く使って２・３年で出て行かれたら
リフォーム代がめちゃめちゃかかる。
空室になった後すぐに次の入居者が決まるとも限らないし・・
次の入居者が決まるまで、収入は無いがローンの支払いは毎月ある。
修繕積立金や共益費は払わないといけないし、一度空室になると苦しいよ。
でもって、大体早く入居して欲しいから賃料を下げて安くせざる得なくなって
利回りが予想より大幅に下がる。
49:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:02:58 hIaGpQ6P
>>36さん
頭がこんがらがってきました
でも理解したい・・・
50:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:06:05 gqutjO5t
不動産投資の本読んでも、借金してレバレッジかけすぎ。
51:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:08:21 fxtug3Hd
>>49
四則演算とべき乗しかしてないが・・・
>>50
そうしないと儲からない仕組みだから。
手持ち資金のみでの運用だと下手すりゃREITの方が｢利回りすら｣マシかもしれん。
52:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:11:42 3jVrOGIG
まぁた一般人つうか団塊をだますこと考えてやがるな。
最近、新聞の折込広告のハンパじゃない分量のパンフ見れば分かるじゃねか。
いかに売れ残りの在庫を抱えてるか。
だいたい日経のこういう記事は信用ならん。
もうすぐ大暴落で大損する。
53:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:14:41 kAoLQpQg
いくら利回りよくても動く金がでかいからビビる
54:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:15:34 7k/XDs+r
やっぱり日本で一番価値があるのは不動産だよな。
ボーナスでマンション経営はじめようか考え中。
55:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:18:53 HxepZMA0
コンビニといっしょだろ
人に金出させて立てて
失敗したときは土地を安く買い叩いて
すべてを奪う
56:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:22:58 dBmNpLoj
今後、外断熱の有効性の認知が一般にも普及すれば、
今、建ってるマンションには誰も見向きもせずに、
新しい外断熱装備の所に住みたがるだろ。
特に、冷え性が多くエコ好き女性にとってはこういう技術は外せなくなる筈。
他にも、技術革新等、古い建物はすぐに陳腐化してもおかしくない。
あと、アスベストとか耐震技術とかのネガティブな側面で古い建物が
急にダメだといわれる要素が登場して、皆が突然敬遠しだすリスクもある。
マンションを数十年のローン組んで買った奴は馬鹿。
57:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:36:54 X9nrvy1S
ワンルーム系の投資は
現金動かせる奴しか
手を出したら駄目な投資だな
まぁローン組んでやる馬鹿もいるらしいからｗ
58:名刺は切らしておりまして
07/12/10 16:48:44 FfYZWDDj
>>57
ローン組んで駄目な物件は、現金だともっと駄目なのは常識。
営業の中には「動かせる現金があればリスクは少ないですよ」と言うのも居るが
自前の試算表を見せたら、「そこまで計算する人はいない」となw
59:名刺は切らしておりまして
07/12/10 17:42:44 fxtug3Hd
>>58
普通マンション投資する前におおまかな損益分岐点出すもんだと思うんだが、
投資用1Rマンション買う奴ってアホが多いのか。
60:名刺は切らしておりまして
07/12/10 18:08:58 XHPFduKG
マンション投資なら、わざわざ投資用として売ってるのは割高なものがおおい
投資用じゃない物件を投資用に買うほうがいい
61:i218-47-153-244.s02.a023.ap.plala.or.jp
07/12/10 18:10:54 p/PTyOFg
まだあるのか？
商品数は
凄いから
62:名刺は切らしておりまして
07/12/10 18:11:20 Sbq+TTYh
最低でも宅健とっとけ
と偉そうに言ってみる
63:名刺は切らしておりまして
07/12/10 18:23:23 SF8YY2Bq
つーかこんなの考えなくてもわかるじゃん
供給過多のマンションの損失を手っ取り早く一般市民に押し付ける為に売ってるんだってｗ
本当に儲かるなら不動産自体が独り占めでやってるに決まってるじゃん
64:名刺は切らしておりまして
07/12/10 18:36:51 BC25jjz6
マンション経営って、節税効果で益を出す計算なんでしょ？
（それでも>>1以下書かれている理由で、ぜんぜん儲からないと思うけど）
一度話を聞いたことがあるが、節税の仕組みがいまいちわからん。
まあ、その他もろもろのリスクを考えて、それ以来携帯にかかってきても
出ないけど。
65:名刺は切らしておりまして
07/12/10 18:40:28 SF8YY2Bq
小金持ちが遣るならまだいい
損しても食うに困るとまでは行かないだろう
が、
最近はサラリーマンでも郊外駅近くの小ビル一凍買い投資などに手を出してるのが居るんだな
マジで危険だよ
66:名刺は切らしておりまして
07/12/10 18:42:09 LChArIM/
儲かるなら人に勧めずに自社でやるだろ
人に勧めるって事は儲からないってことだ
67:名刺は切らしておりまして
07/12/10 19:00:04 BC25jjz6
>>64に関連して
節税効果が期待できるってことは、年収1000万くらいないと意味なさそうだね。
68:名刺は切らしておりまして
07/12/10 20:03:19 GPaVUh51
何すかこの提灯記事
69:名刺は切らしておりまして
07/12/10 21:12:12 b3ZFfU5w
そんなこと言ってるうちにバブルが来て、かっときゃよかったーってなるんだよな
70:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:07:23 9YCYCdJ3
＞そもそも預貯金金利とマンション投資の利回りを比較して損得を判断すること自体が無意味です。
そんなの誰だって分かるのにいきなり言い出したのはお前だろ
71:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:42:23 FfYZWDDj
>>64
その文脈で言う節税とは、資金を塩漬けした場合に比べて一部の税金が少ない、という程度の意味。
他に資金の有望な使い道があった場合との比較ではないし、購入物件のリスク、購入・維持・売却時の費用・手数料・税金も入っていない。
72:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:47:54 FfYZWDDj
>>60
事前に見積もれるコストもあるが、「投資用」か否かに限らず、建築時からの履歴情報がない物件が殆ど。
ある意味、最大のリスクとも言える。
73:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:53:12 me3AIXfh
会員権みたいなもの
建築業者と管理業者、修繕業者ファミリーの肥やし
74:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:55:31 ap7LG9BE
>>66
それが正解
75:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:56:43 BC25jjz6
>>74
そうだね。
だいたいね。確率論的に言って、莫大な資金を動かせる企業のほうが
多くの物件を扱ってリスクを軽減できる（保険の話）
それをリスクをかぶりやすい個人に勧めるっていうのは
どうみてもおかしい。
76:名刺は切らしておりまして
07/12/10 22:57:23 PvRkL+4b
貴方の隣のブラックホールマンション投資編
URLﾘﾝｸ(binoculars.at.infoseek.co.jp)
77:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:32:08 REZdPNQ6
友人の会社はマンション会社が借りてくれるが、
手続き自体は本人がやるシステム。
で、おれの友人は自分でワンルームマンション内緒で買って、
親戚の名前借りて架空大家をでっち上げ、
勤務先の会社に借り上げ社宅として自分で契約して
ローン金額以上の家賃を払ってもらいながら
自分で住んでる。
78:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:34:15 9rqM36Y9
ワンルームマンション投資なんて悪徳企業ばっかりだろ
こんなの宣伝するなよ日経が
79:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:40:57 FHOmVlYX
ワンルームマンション投資について、
某有名企業から電話が掛かってきた。
契約しないで良かった。
80:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:45:46 cJwxgCwv
プレサンスか？
81:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:49:38 lVxdfpw+
空室になった時のリスクが問題だよね。
入居者が家賃を滞納したり、部屋に傷を付けたり・・・。
俺が今居る部屋も、1年位空室だったから、6万×12ケ月＝72万が入ってこなかった訳だしｗ
空室にしていると部屋が傷むしホコリっぽくなる。
82:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:50:28 UdIlRC+e
>66
もうかるならファンドが金だしてるしね。
中古不動産の販売広告が日経にも出てるけど
ほんとうにうまみがある物件は一般向けには出ないんでしょうね。
83:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:51:02 lVxdfpw+
>>82
パンの耳みたいな余りものの物件が個人に押し付けられているんだよ
84:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:54:09 YwxNi5Bb
1人暮らしみたいな身軽な人間に家なんか貸さないほうがいい。
どうせ夜逃げでもされて債権回収できずにAbonが関の山。
85:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:54:40 OH7sQX/v
俺は1200万で買った現在築15年の中古マンションを月12万でかしてる
もろもろひいて年間100万弱の利益
今売ると1800万で売れるからどうしようか悩んでる
3年もっているがニ回入れ替わって礼金6ヶ月はボーナスがわり
ともに一ヶ月空かなかった
徒歩5分のところにイオン出店が決まってまたあがりそうだから困ってる
ちなみに最寄り駅は徒歩10分
都心30分の郊外
86:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:55:16 w8Le34X+
自分達がやらないてことは
マンションバブル崩壊が近いのかもな
87:名刺は切らしておりまして
07/12/11 00:58:26 TqV9slEa
ホントに儲かるんだったら
大手都銀やトヨタのような金満大企業、外資系投資会社
皆こぞってやるわな
そいつらがまったく手を出さず、小金持ちの個人を鴨にしてるわけで・・
88:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:01:21 11xcOz4l
俺は専門家だけど、普通の投資家は粗利で10％を目安にするよ。
5％なんて論外。
89:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:02:27 4YHkg/Xi
これ新築ＩＲの話だろ
不動産経営で利回り5％なんて
バカらしくてヤルアホいないって。
最低でも10％は必要
90:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:03:44 4YHkg/Xi
あ、かぶった
91:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:04:05 kfiMFvug
この手のもんで儲かるなんて
宝くじ一等賞当たるって妄想してんのと
同じだから。
ひっかかるとかもはやそのレベルでもない。
92:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:06:59 ZK4Z+I1u
いや宝くじの方がはるかにマシだ。
93:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:15:57 kYt1o8c0
>1
流動性は低いわ、時間とともに劣化するわで、いいとこ何にもないじゃん。
年間収益５％って、アホかと。
オレだったら投機で年間２０％出してやるよ、しかも、現金化もすぐできるし。
94:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:20:45 guD6LHTX
不動産屋の友人の話ではワンルームは飽和状態
むしろ裕福な単身者とか
子供がいないか、独立してしまった夫婦が住めるくらいで
４０㎡くらいの物件が需要あるらしい
95:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:26:08 /sZg6lVv
本当に儲かるなら、一般人が参入できるわけがない。
96:r
07/12/11 01:36:21 x+MfjNCB
個人でやるなら税金とか空き室リスクとか考えたら１０％でも苦し
くないかなあ。
数年前の安い時の１５％とか緊急に現金が必要だとかの訳ありで
２０％ぐらいないと、儲けるのは不可能だと思うがな。
97:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:37:09 11xcOz4l
俺のようなそこそこ金のある独身サラリーマンはワンルームなんて住めないね。
都心で40㎡くらいは欲しい。
98:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:43:02 KVvZ6xTk
よくこの手の勧誘電話がかかってきてウゼエ
そんなに儲かるなら、自分がやれよと
99:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:45:38 /8y5SHGv
1Rマンション買うなら基本は現金だね
借金して買って空室になったら家賃収入は無いのにローン支払いはある
賃借人が無ければ、毎月のローン負担が大変だよ
100:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:45:44 kfiMFvug
民間の末端商売のヤバイもんに幾らの金利つけてるか考えりゃわかる。
サラ金２０ぱーだろ。
ワンルームなんて不動産の末端だ。
１５パー以上無いと負けだね。
つまり５パーなら１０パーの損が確実。
101:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:51:28 snmQ6qVL
本当に儲かるなら業者がやってる
102:名刺は切らしておりまして
07/12/11 01:54:08 11xcOz4l
ワンルームは回転が早いから空室リスクが高いし部屋の傷みがあるよね。
安定的な投資ではないからそれに見合ったリターンをとらないと商売は成り立たない。
103:名刺は切らしておりまして
07/12/11 02:05:24 ZK4Z+I1u
>>101
この手の業者が普通に不動産賃貸業をすればいいだけの話だからな。
104:名刺は切らしておりまして
07/12/11 02:07:11 3wUVERZV
基本的に成功したとしても、たいして儲からない。
あえて、他の投資に比べた利点をいえば
費用を計上できる
担保で銀行がかね貸してくれる
くらいかな。
つまり、上でもいってるように税金対策以上のものは
求められない。
ま、先物にはめられるよりはいいかも。
105:名刺は切らしておりまして
07/12/11 02:12:18 /8y5SHGv
>>1 の物件価格1500万円
購入して一年後、五年後、十年後いくら位で売れると思う？
儲かるのは業者と担当営業マンだけ
106:名刺は切らしておりまして
07/12/11 02:24:26 kO6/Ri8W
ワンルーム1室に1500万？
5％の儲けで20年で元を取る？
本人以外は儲かるな
107:名刺は切らしておりまして
07/12/11 03:59:31 ZwCmGn7L
>>99
現金ならとかそういう問題じゃないって。
金の出所以前の問題として、新築投資用ワンルームは投資対象として失格。
108:名刺は切らしておりまして
07/12/11 04:30:06 GvstxwYe
豪華な億ションを実質ホテルのような感じで短期貸しってのはどうだろうか？
小金持ち･成金・悪徳商法で金持ちに見せたい奴あたりに、日割りで貸すってのは。
必要に応じて調理人・家政婦等を付けて、料理の材料なども手配しますよって事で。
109:名刺は切らしておりまして
07/12/11 05:17:49 /8y5SHGv
>>107
その通り（一部を除く）
110:名刺は切らしておりまして
07/12/11 05:46:38 9VXLtA49
じゃぁ実家暮らしがいいね
111:調査？
07/12/11 05:48:28 9VXLtA49
ここに一般人は出来るだけ書き込みしない方がいいね
112:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:10:42 iOlGwQTh
人に勧めるのってさらに値段を上げさせて売り逃げするためだろ。
113:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:15:27 tFotdT6A
初期のゴーマニズム宣言で小林よしのりが余ったマンションを貸す話があったな。
家賃も払わない店子を喫茶店にを呼び出して、「あ～不動産貸すのはめんどくさい」って話だったと思う。
114:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:22:16 HmXI/75y
まぁ3年前くらいまでの事しか知らんが、一番買ってたのは地方の学校の先生。
ローンで買って家賃で返す。頭金は割引で10万円。さらに節税効果で実質自己負担なし。老後の収入源を東京のマンションで。
こんな文句で電話で引っ掛けてたなぁ。
今は知らん。
115:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:23:51 XmXDkHr7
実際儲け出すには現金で都心駅近中古を買う
新築なんて買って儲かるわけない
日経はアホか
116:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:30:52 XmXDkHr7
ローンなんかして
ワンルーム投資？
ちゃんちゃらおかしいぜ
現ナマでしかも中古のみ
が儲かるんだから
そんなに儲かるなら
不動産会社自体がやれば
いいじゃない？
私もそう思っていた時期がありました。
ビジネスモデル上、資金回転の面から
おいても自体で経営はやれないんだよね
117:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:36:52 iHweOelP
うちの上司が税金対策に買ったらしいがどうよ？？ハメラレタかな。
118:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:41:00 log1XcIN
騙される投資側の資金が入ってこないと回転しないビジネスモデルｗ
119:名刺は切らしておりまして
07/12/11 07:44:14 HQh3PNiL
現金、中古、そこそこの立地
いくつかのキーワードを
外さなきゃ
そこそこ儲かるんだから
勧誘なんかのは絶対
やめた方がいいよ
120:名刺は切らしておりまして
07/12/11 08:39:10 RYCdRwku
投資用マンションは単独で利益稼ぐものでは無くて
１０００万超の高年収者が税負担少なくして節税＋純利益で儲けるものだが。。。
121:名刺は切らしておりまして
07/12/11 08:54:01 tFotdT6A
バブル後期に利殖用ワンルームマンションが流行った。
しかしその末路は身近以外誰も知らない。メディアはスルーだったから。
住んだことあるけどオシャレさん用の物件だな。たとえ恋人でも複数居住は無理。
122:さら
07/12/11 09:05:49 kIIiVnvq
トヨタ営業利益２兆円を支える「奴隷労働」！
URLﾘﾝｸ(www.labornetjp.org)
リコール王・トヨタ 隠されるメーカー別台数、国交省もグル
URLﾘﾝｸ(www.mynewsjapan.com)
リコール王・トヨタ！マスコミへの口止め料も日本一！
URLﾘﾝｸ(www.mynewsjapan.com)
トヨタと国交省の“共犯”示唆する「社長会見なし」
URLﾘﾝｸ(www.mynewsjapan.com)
123:名刺は切らしておりまして
07/12/11 09:06:16 r5bTJVdC
>>120
だから一応勧誘電話は年収1,000万円超のやつにかけてる。
124:神からの啓示
07/12/11 09:32:43 Mhoq1XUo
本当に儲かるのなら業者も売らないで自分で保有し続けるぞ
125:偽
07/12/11 10:03:01 kIIiVnvq
まつのはきらいっつーのは分かるけど
エレベーターで止まる人は左、歩く人は右って
いう暗黙のルールはやめてくれ
岐阜人の俺にはわかんねーすう
126:名刺は切らしておりまして
07/12/11 13:16:42 KEEHbSWi
>>116
> ビジネスモデル上、資金回転の面から
> おいても自体で経営はやれないんだよね
何で業者自身でやらないの?って営業に聞くと大抵はそういう答えが返ってくる。
だったら業態転換すればいいじゃん。
転換出来ない半端なのがやってることも多い。
127:まね
07/12/11 13:36:16 kIIiVnvq
>>126
結局、安く作って、高く売る、より安く作って高く売る
工員は使い捨て、死のうがなにしようがなんのその、派遣も使い捨て
人件費が高かったら、ブラジルから劣等人を連れてきて作らせればいい、
犯罪しようがなにしようが関係ない、犯罪したブラジル人は帰国すればいいだけ
という
馬鹿でも分かりそうな方式で利益あげてきたのが、トヨタなんでしょうねえ
128:名刺は切らしておりまして
07/12/11 15:25:07 hItXcCiG
普通の業者がやれる筈ない、銀行が金貸さないんだからさ
でも一部のゼネコンはマンション経営とかやって稼いでいるよ
管理会社も自前で用意し修繕もできるから、収益性は悪くないみたい
129:名刺は切らしておりまして
07/12/11 16:59:58 0HyqnSeC
外資も銀行も引き始めたわけか
130:名刺は切らしておりまして
07/12/11 18:59:15 G7HkOFPL
>>126,>>128
双方併せたビジネスが今の新築マンション投資の流れのような気がするけど
自身で回すだけの資金の無い業者が信販系から金を借りてマンション建設を外注
販売利益を上乗せして販売、資金回収と利益を確保
資金をバックアップしてもらった信販系にローン加入者を紹介
更に維持管理、家賃回収を購入者から受託して稼ぐ
業者自身で不動産を所有して管理するよりもリスクが激減する上に、様々な自己管理業務が収益事業になる
かなり購入者を馬鹿にしたシステムと思う
131:名刺は切らしておりまして
07/12/11 18:59:58 YeYOHzDA
自身の浮気が原因で離婚された子持ち女が、
その後次々と”珍なる棒”を跨ぎ、或る時はその中の一人であった
”珍なる棒”が、彼女の”裸写真”をネットで公開される等の困難をも乗り越え、
2年前にデイサービス介護施設を立ち上げた。
自らを”女性企業家”と呼び、酒を飲んだら自制できないほどの”色艶”を
何とか誤魔化し抑えながら、再婚をめざし、結婚相談所に通う日々をブログで展開している。
彼女の生き方をよく知っている者は、少なからずの嫌悪を感じているが、
知らない者からすると、憧れの女性と映るらしい。
酒に酔えば私達に必ず自慢する”孫”と”セックスフレンド”の存在は、
勿論ブログでは隠している。
そんな女のブログです。 （ニチイ学館 ○○校の講師も務めています）
＜私の結婚相談所活動日記 ＞
URLﾘﾝｸ(blogs.yahoo.co.jp)
132:名刺は切らしておりまして
07/12/11 19:03:40 mvUotdvT
土地買って駐車場にしたほうがいいと思う。
133:名刺は切らしておりまして
07/12/11 19:07:30 V9SukCu+
今日、青山なんとかってとこから電話かかってきてたけど
あれもそうだったのか？年金をあてにするなとかなんとか・・・
134:名刺は切らしておりまして
07/12/11 19:28:49 NyOPTJvI
同じ中古のワンルームマンションの1K 18.20㎡を4年前と3年前に415万円と410万円で
一部屋づつ買って月4万7千円で貸してるよ。
今、400万円でもう一部屋話しが来てるから370万円で指値してある。
135:名刺は切らしておりまして
07/12/11 19:52:54 PcoqIP1P
自身の浮気? 自分の浮気といいますが
136:名刺は切らしておりまして
07/12/11 19:56:38 QZQwaKjF
前の会社の上司がやってた
嫌な奴だったし、どうなろうが知ったことじゃない
137:名刺は切らしておりまして
07/12/11 20:04:24 NyOPTJvI
素人がやるなら、現金、中古、複数の大きな大学の近く
プロの人は相場値400万円位のを競売で300万円位で買って4.5～4.8万円/月で貸してる。
138:名刺は切らしておりまして
07/12/11 20:13:54 yeyqigQI
うまい話は素人に回ってこないもんな～
139:名刺は切らしておりまして
07/12/11 20:19:19 QIg6lbso
日本ってつくづくバランス感覚がないなぁ～と、そんな事を思ったりもします。
安倍元総理が靖国参拝をしなかっただけで人格を否定する人がいるし、
慰安婦決議が出ると極端な反米感情を持つ人がいるし、オランダやカナダや
オーストラリアでほんの少しだけ日本に不利な動きがあると全体のバランスを
考えずに極端な意見を述べる人達を見ていると、左翼とこの人達どっちが
日本の未来を邪魔しているのかな？と、そんな事も考えてしまいます。
140:名刺は切らしておりまして
07/12/11 20:45:52 ueZ6JqbM
社内にやってる人がチラホラいるよ。
生命保険代わりって言ってる人がいたが、すぐにポックリ逝けば
ローンチャラで残った家族にはささやかな資産になるのかな？
141:名刺は切らしておりまして
07/12/11 20:57:57 JefnPGW1
会社に電話掛けてくる連中は詐欺が殆どだから相手にするな。
マンション】迷惑電話対策室9【勧誘】
ｽﾚﾘﾝｸ(bouhan板)l50
142:名刺は切らしておりまして
07/12/11 21:06:21 r5bTJVdC
>>140
普通に保険入れよ。
143:名刺は切らしておりまして
07/12/11 21:11:26 1XXpRgn0
少なくとも頭金で半額は出せる人でないとダメだろ。
築10年くらいのファミリー用の中古なら、かなり美味しい投資であることは確かだけど。
144:名刺は切らしておりまして
07/12/11 21:11:28 1XN2qyyX
投資用分譲マンションの有名なとこで営業やってた友達に聞いたけど、
30年位持ってればちゃんと利益出るそうだ。
もちろん、その間に大地震が無ければだけど。
結局誰も納得しないからスカート短くしたり、
色仕掛けで売るように会社から言われて嫌になって辞めてたけど。
145:名刺は切らしておりまして
07/12/11 21:35:55 YCs33+Nb
資産デフレはまだ終わってない。それなのに投資用に不動産を買うやつは
アフォ。自分が住むために買うなら別にいいと思うが。
146:名刺は切らしておりまして
07/12/11 21:45:54 FmQRTkqe
>>143
たまに頭金なしって業者がいるが、
それでも利益取れるんだねぇ
>>144
利益以前に３０年も月々２万払うのありえなくね？
どんだけ金持ちｗ
147:名刺は切らしておりまして
07/12/11 21:56:54 2jeLSIYT
安いから買う
税金対策でかう
資産ができる
家賃収入は大人の常識
148:名刺は切らしておりまして
07/12/11 22:13:57 aBu9c2WY
新築物件をローン組んで運用しても、キャピタル狙えないと失敗するだろ！
149:名刺は切らしておりまして
07/12/11 22:14:12 0RSFVRvv
そんなにウマイ話なら不動産会社自身でやる。
本当に儲かる話は誰にもしないよ
150:名刺は切らしておりまして
07/12/11 22:17:15 11xcOz4l
修繕費とか結構かかるよ。
古くなる前に転売できればいいのだけど、そのときには二束三文だから。
不動産は流動性が低いので売りたいときに売れないのが大変。
151:名刺は切らしておりまして
07/12/11 22:45:49 1eqbN0lN
>>144
やしなってやるから結婚してください
152:名刺は切らしておりまして
07/12/11 22:58:04 FmQRTkqe
４５才で買って３０年後は７５才
６０才で定年として、残りの１５年は年金でローンを払うってことかな
定年後に数百万のローンが残るのはいかがなものか
自宅のローンもあるだろうし
153:名刺は切らしておりまして
07/12/11 23:15:31 /0iQzp9U
数ヶ月前にマンション投資のTELが来て、会いたいというので会って話を聞いてやった。
甘いリスク見積もりで、1Rマンションの投資の優位性を説明していたので辟易とした。
利回り5%くらいだったと思うが、別の解釈をするとこの数字が上限。
不測の事態が発生したとき、流動性があればサクッと損切りもできるが、
ズルズル損失が大きくなりそうで不動産に魅力を感じなかった。
まぁ、FXを基準にすると、紹介された物件より
長期低レバで円ショートのほうが有利っぽいし。
FXと比べると、
売買スプレッドが広い
手数料が高い
リスクがいろいろありめんどくさいそう
流動性が低い
キャピタルゲインは望みにくい
ポジションサイズの調整がしにくい
154:名刺は切らしておりまして
07/12/11 23:17:59 KEEHbSWi
>>134
区域指定が判らんが、それだと粗率１８%以上無いと無理じゃね?
155:名刺は切らしておりまして
07/12/11 23:23:31 KEEHbSWi
>>148
キャピタル狙うころには、外資が現在買い進めてる物件と間接的に競合する。
ヒストリその他のノウハウに対抗出来るものがあればまだ成算はあるけど。
156:名刺は切らしておりまして
07/12/11 23:31:44 aBu9c2WY
>>155 外資系は今や商業地や住宅地よりもリゾート関連に移行してる。地価の引き上げは今や昔。
157:名刺は切らしておりまして
07/12/12 00:14:29 mJjXtGQF
1Rだとリサーチする手間に見合うリターンがあるないような。
>>153
税金無視しちゃいかん。
マンションは税金対策。FXは税金高い。
158:名刺は切らしておりまして
07/12/12 00:32:12 hXnx57LO
そういや土地持ちにアパート建てさせる殺し文句は「税金対策」だって聴いたことあるなあ
159:名刺は切らしておりまして
07/12/12 00:40:06 xkAk+Tor
目利きができれば悪くないよ
俺は不動産の不労収入だけで食ってるし
ワンルームなら25㎡以上のやつ買っとけよ
駅徒歩5分以内、コンビニ1分、ＳＲＣ
これなら安定してまわせる
木造ボロアパート買って適当にリフォームして
最底辺層入れると一番利回りが高いが
短気なやつはやめておけ
160:名刺は切らしておりまして
07/12/12 01:02:22 Q+2i5YXg
>>159
>木造ボロアパート買って適当にリフォーム
俺、以前こういうところに住んでたけどきつそうだよ。
隣の人７ヶ月家賃払ってないって言ってたし。
休みに借金の取立てとか来て、部屋にいると切なくなって
引っ越した。
161:名刺は切らしておりまして
07/12/12 01:07:54 dpqte8Ts
>>158
土地持ちの場合は借金してアパート建てることで
相続税を節約できる
ワンルームの「節税効果」とやらはそれとは違う。
162:名刺は切らしておりまして
07/12/12 01:12:18 UfW3Qqig
駐車場にしちゃうのが最強！ってウチのオヤジが言ってたｗ
目黒って土地柄もあるんだろうけど。
建物を建てちゃうと火事とか地震とかじゃなくても、
怖い話だけど、殺人事件とか自殺とかあったらもうどうしようも無くない？
火事とか地震とかは保険に入ればいいけど、人が死んだとこには人が寄り付かなくなって終了じゃないの？
163:名刺は切らしておりまして
07/12/12 01:16:46 QE78CBz7
>>155
確かに．．．
いずれ、不動産もと考えてはいるが。
デベロッパーの紹介のものはどうも、
営業費とか上乗せしてあると思われるので食指が伸びない。
159のように目利きができればよいのだが。
まぁ、慌てず勉強するか
164:名刺は切らしておりまして
07/12/12 01:33:30 Krz5LJ7y
こんなもんよく選択肢になるな。
いくらなんでもこれよりリスク低くて、利回りいいやつあんだろ。
165:名刺は切らしておりまして
07/12/12 07:47:41 jxxEbcCH
>>164
例えば何？
166:名刺は切らしておりまして
07/12/12 11:24:47 RinekAOk
>>156
言葉たらずだったが、個人からの買い取りではなく、不良債権を抱えた
不動産関連企業まるごとの買収のこと。
167:名刺は切らしておりまして
07/12/12 11:31:41 vI5jC3yL
>>163
5%の利回りじゃお話にならないよ。
20年で1年部屋が空いていたらアウト。
退去→入居までの期間で普通にそれくらいは空く可能性ある。
それにユニットバスの交換やらの修繕費用いれたら足がでる。
168:名刺は切らしておりまして
07/12/12 11:33:25 dpqte8Ts
＞20年で1年部屋が空いていたらアウト。
どういう計算だよｗ
169:名刺は切らしておりまして
07/12/12 12:00:03 RinekAOk
>>168
購入・維持・売却の、手数料・税金・その他費用・劣化対応分・競合対応分を試算すればすぐ判る。
個人的には、５%では満室でも最初の５年でショートすると思ってるが。
170:名刺は切らしておりまして
07/12/12 12:04:38 dpqte8Ts
>>169
いや5%じゃ話にならんというのはわかるけど
171:名刺は切らしておりまして
07/12/12 12:19:48 97fvW01H
まあ20年で一年 100年で5年で５％って計算なんだろうけど
間違えてるぞ。
172:名刺は切らしておりまして
07/12/12 12:24:46 RinekAOk
>>171
> 間違えてるぞ。
意味不明だな。 正しくはどう計算したんだ?
173:とれ
07/12/12 12:33:15 NgC3Sj60
一般人相手なら何GHｚだろうとそう変わらない気がする
禿の商売の仕方なら皆が使いたがらないところを安く買い叩くほうがいいんじゃないの
174:134
07/12/12 19:38:05 VU4VtIyx
賃貸アパートで自殺者が出たら、連帯保証人に損害賠償を請求をすることが
できます。
入居希望者に対しては、自殺者の出たアパートであることを説明する必要が
あり、相当の被害を被るため家賃の値下げ分や空き部屋となった期間の家賃が
損害額となりますが、空室期間があまりにも長いと莫大な金額となり、
借主の借金苦の自殺と言うケースが多く保証人を巻き込んでも支払の履行が
困難となることが少なく有りません。
その点私が昨日上で書いたような安価な物件を大学生に貸せば、借金苦の自殺
と言うリスクは極めて少なくなり、元々300～400万円の物件なので保証人に
一旦買い取らせてしまいややこしい事とおさらば出来ます。
素人が貸すなら絶対大学生相手にすべきでしょう。
175:名刺は切らしておりまして
07/12/12 20:15:09 J1djMQPn
お前らさあ・・・「繰り上げ返済」の存在忘れてね？
176:名刺は切らしておりまして
07/12/12 20:22:08 iSRle+om
マンションの空売りできないかな
177:名刺は切らしておりまして
07/12/12 22:07:32 W1qCq2Hk
>>175
繰り上げ返済までしてマンション持ちたい奴ってｗ
月々マイナス、繰り上げ返済で大幅マイナスで３０年間
築３０年になったマンションから家賃が５～１０万入るとしても、
しれてるし、嬉しくはないだろ
178:名刺は切らしておりまして
07/12/12 22:35:10 FgRU7+CW
ｳﾏ-な話は人に話さない
これ、俺の格言ｗ
179:名刺は切らしておりまして
07/12/12 22:39:52 nkEBATdq
こういうところにしわ寄せがくるんだよ！！！
サブプライムショックで投資で大損した年金暮し老人と主婦
URLﾘﾝｸ(www.nicovideo.jp)
180:名刺は切らしておりまして
07/12/13 01:38:23 Rxvo8daa
結論
投資対象にはならない
181:名刺は切らしておりまして
07/12/13 02:02:38 Ppv8Q6th
借金してワンルームを一室だけ買うというのが一番アホ
空家になっててもローンは払わなきゃならんので、
半年でも空家になりゃ我慢できずに賃料を下げてでも入れようとする。
うたい文句どおりでも危ないのに、そうなりゃ損は確定。
どうせやるなら一棟買いを複数しなきゃ空室リスクを分散できない。
182:名刺は切らしておりまして
07/12/13 02:17:11 ToaYp7KX
まぁ都市部の一等地なら考えるかな。
ボンボン大学生がいっぱいいるとことか
183:名刺は切らしておりまして
07/12/13 02:19:43 x6zvJm1P
儲かるんだったら業者は売らないで貸してると思う
184:名刺は切らしておりまして
07/12/13 08:00:03 NAVNQ9Ov
まぁ、うっとしいすよ うちの親だまされてたけど
空室が絶対出るということ、払わないやつがでるということ
メンテナンス費がかかるということ５％なんかでまわらない つーか赤字
外貨まわしとけば税引き後３％ぐらいは軽い
185:名刺は切らしておりまして
07/12/13 10:41:11 3aImyts9
徒歩又は自転車圏内に合計で数万人の大学があり、4万円代までなら空室なんてないよ。
186:名刺は切らしておりまして
07/12/13 13:14:23 dEDon79T
>>174
おお、いいお客さんだw
187:名刺は切らしておりまして
07/12/13 13:43:24 Ib8Kw8DE
>>186
154スルーの時点で、ばればれじゃね?
188:名刺は切らしておりまして
07/12/13 13:50:42 QgQY/Anf
最後の嵌め込みか
どこの誰が買うんだよｗ
189:名刺は切らしておりまして
07/12/14 00:40:49 kzTsyShc
東亜住建最近オレ投資用マンションのテレアポのアルバイト始めたんだけど、アポとれない。
フロントトークだけでいいから、トークを教えて下さい。
電話はちょっと迷惑だと思いますが、サラリーマンのリストがあって会社に直接電話してます。
190:名刺は切らしておりまして
07/12/14 00:47:47 AvtpX3pr
>>189
そのリストじゃ無理。普通のリーマンは買わない。
191:名刺は切らしておりまして
07/12/14 00:55:07 uv3Rx4Hd
>>189
あの人らってバイトだったんだね
どうりで若い人が多いわけだ
192:名刺は切らしておりまして
07/12/14 00:55:16 kzTsyShc
>>190
でも売れてる人もいるんだから
193:名刺は切らしておりまして
07/12/14 00:59:36 3560kepy
>>192
足りぬ足りぬは工夫が足りぬ
自分でもっと考えてみろ