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“毎月10万円台の支払いで買えるマンション特集”……住宅情報誌などでしばしば目に
する記事だ。この言葉の意味は、「家賃と同程度の負担でマンションが手に入る」ということ
なのだろう。あたかも、現在は買いやすい環境が整っていると言わんばかりだ。確かに、
一昔前と比べれば依然として金利水準は低く、都心部を除けば分譲価格も安定している。
毎月10万円台の負担で買えるマンションがあることは事実だ。しかし、家賃と住宅ローンは
その性格がまったく異なる。“毎月の負担金額”だけを単純に比較して、買いやすいか
どうか判断するのは危険きわまりない。そこで、過去の苦い経験を反面教師に、住宅
ローンを組むこと＝マンションを買うことのリスクについて、改めて理解を深めておきたい。
下記は、東京圏における中高層住宅の単価をもとに、75平方メートル換算したマンション
販売価格がサラリーマン世帯の年収の何倍に相当するか（年収倍率）を、東京中心部
（東京駅起点）からの距離別に時系列化した表だ。分譲価格と家賃の関連性を見るには、
返済能力（収入）とのバランスが重要な意味を持つ。そこで、まずは年収倍率をもとに
マンションの買いやすさを見てみよう。
（表略）
マイホームを検討する際、日本では「年収の５倍」が価格妥当性の１つの目安とされるが、
バブル絶頂期の1990年には10キロ圏内で18.7倍に達していたことが分かる。しかも、
こうした傾向は郊外にも波及しており、40キロ圏以遠（西八王子近辺に相当）でさえ8.16倍
に膨らんでいた。東京圏平均でも同年は10倍を超える加熱ぶりで、改めて、バブル期の
異常性が感じ取れる。
ところがその後、給与の下落以上にマンション価格が急降下。2000年には、年収倍率が
5.29倍（東京圏平均）まで低下した。バブル前の水準に戻ったわけだ。「マンションが買い
やすくなった」と言われるのも、年収倍率の改善が深くかかわっている。そこで家賃と比較
するため、頭金２割、35年返済で当時のローン金利をもとに毎月返済額（元利均等返済）
を計算してみた。結果は以下の通り。
（表略）
５年刻みで“失われた10年”を振り返ると、90年はローン金利と平均価格のピークがダブル
で重なり、家賃の２倍近い毎月返済額を強いられていた。それが、５年後には家賃相場と
同水準まで下がり、さらに５年後の2000年には家賃を下回るまでに返済負担は軽減される
こととなった。都市開発協会が2003年に解散してしまったため直近のデータがないのが
残念だが、2000年以降もローン金利、家賃相場はほぼ同水準で推移している。ここで
再度、家賃並みの返済でマンションが買えるかどうか問いただしてみると、どうやら、
きちんとした裏付けがあってのセールストークといえそうだ｡
しかし、金利も家賃も変動リスクを内包している。そのため、将来的に約束された結果で
ないのは言うまでもない。その上、阪神淡路大震災や耐震偽装事件でマイホームを失って
も住宅ローンはなくならなかった現実を思い出せば、家賃との単純比較だけでマンション
購入を決断することのリスクは説明するまでもないだろう。改めて、なぜ、地震などで建物
が消滅したにもかかわらず、住宅ローンは返済義務がなくならないのか？……そこには、
「抵当権」という“しがらみ”が隠れている。
（以下略。全文はリンク先へ。）
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