10/06/11 12:19:29
>>635
こういうのはたいてい大東建託なりなんなりが
抵当権設定前に縛りをかけてあるから
買おうにも買えない状況になってるよ。
640:名無し不動さん
10/06/11 14:20:38
>>639
どゆこと？詳しくお願い。
641:名無し不動さん
10/06/12 13:14:46
>>631
どこで騙されたのかしらないが
どんな収支計画たてるとそんな糞な数字がでてくるんだ？
642:名無し不動さん
10/06/12 16:31:31
既存不適格（耐震不適格、建ペイ率、容積率オーバーや再建築不可）の不動産は将来、賃貸出来なくなるってホントかな？
なんでも将来は住宅借りるのに国が補助金だすようで、その時に既存不適格の物件には補助金が降りないらしい。
それが本当ならヤバイわ。
643:名無し不動さん
10/06/12 16:41:40 azhfUVB3
そんなことになったら大変な大家がたくさんいるから
そうはならんだろ
644:名無し不動さん
10/06/12 17:02:38
>>642
民主党ならやりそうな雰囲気だな。
645:名無し不動さん
10/06/12 17:22:44
大規模リフォームブーム、建て替えブームくるな
建設業者ウハウハだ
646:名無し不動さん
10/06/12 20:20:10
家賃滞納の入居者が27万2000円未払い
ついに退去通告出したと不動産屋から連絡ありました。
今まで滞納は無いと思っていましたが不動産屋が肩代わりで振り込んでくれてたんですね。感心・・・。
来週水曜に原状回復の立会いです。
647:名無し不動さん
10/06/12 22:44:25
>>646
ｋｗｓｋ頼むよ、
それって滞納何ヶ月？、退去通告出したらすぐに出って手くれたの？
あと、家賃保証？
648:名無し不動さん
10/06/13 18:17:49 r3clYm2J
>642
財源ないでしょうが
649:名無し不動さん
10/06/13 18:38:05
耐震補強は必ず施すべき
ボロでも入居者に何かあったらオーナーの責任
ウチは筋交いに一部鉄筋入れて700万オーバー
650:名無し不動さん
10/06/13 18:50:44
ボロアパート羨ましい
651:名無し不動さん
10/06/13 19:42:56
１棟物件を買うかどうか検討中なのですが、ここに実際に自分で購入した
という大家さんはいますか？（自分は相続でした）
購入するときにどんな点に注意したのかアドバイス頂けたらと思いまして。
ちなみに物件は23区の一番東よりの方の区なのですが、築20年鉄骨造、駅
徒歩5分圏内で表面10強%位の１棟（住居）ものです。
23区内で10％超えって中々見かけない気がするので、ちょっと面白そうだ
と思ってみているのですが、流石に金額でかいので経験者の話が聞けたら
良いなと思いまして。
自分で調べた範囲では、賃料設定は他と比べて高いということはなさそう、
その近辺の平均坪単価で土地値みても売値よりは高い評価になりそうです。
その他修繕費、固定資産税、所得税、空室率などを加味して簡単にですが
シミュレーションはしてみました。20年固定ではちょっとCFがタイトに
なりそうです。
他にチェックすべき項目などあれば是非伺いたく。
652:名無し不動さん
10/06/13 19:47:26
市販の本にいくらでも書いてあるだろ
653:名無し不動さん
10/06/13 21:25:26
買おうと思ってたんだが値切ったらほかにかっさらわれた。8％しか利回りないんだぜ？？
値切る必要の無い物件は言い値で買え。が痛い教訓になりました。
654:名無し不動さん
10/06/13 21:27:23
8％しか利回り無い物件を買わなくて良かったと思うけど
655:名無し不動さん
10/06/13 22:02:49
今日も中古アパート見てきたけど、管理がひどくてろくなのなかった
656:名無し不動さん
10/06/13 22:29:41
>>651
利回り10％はショボすぎ
このスレの大家たちは利回り50％は当たり前だよ
657:名無し不動さん
10/06/13 22:53:21
>>653
当然値切るって、現金の即金でだろ？
658:名無し不動さん
10/06/13 23:01:01
即金だけど表に出してる金額が必要だったみたい。200万ほど値切って買い損ねた。
6000万しない物件だった。
まあハナから縁が無いモノだった。って思ってるよ。 つぎこそよい物を見つけたら値切らずに買うよ。
>>654
東京とその周辺はそんなもんだよ。10％を超えだすとあっという間に売れちゃう。
みんなカネあるのかあるいは死にそうだから資産の圧縮掛けてるのか・・・・
現金だとそのまんまだが土地に変えれば評価額が算定基準だし賃貸ならなお低い。
659:名無し不動さん
10/06/14 00:02:12 jd586BNV
東京はたいへんだな
660:名無し不動さん
10/06/14 00:12:33
>>651
俺も検討中です。頑張りましょう同輩
不動産投資の学校[入門編]という本が読みやすかった
661:名無し不動さん
10/06/14 00:21:40
>>651
結局売却まで見据えた計算しかないのだが昨今の事情からいえば
そういうのでは判断できない。10年前思い返せば判るが当時よりあがってるところはほとんど無い。
となると当面の賃料下落が発生するかどうか
当面のメンテナンス費が発生するかどうか
空室率が増加するかどうか（地域的に見てって意味で）
不動産屋から見て客付けしにくい物件かどうか
さらに
メンテナンスしやすい建物か
自分が見に行ける範囲か
買った値段でいつでもばいきゃくできそうか
こんなかんじか？ とりあえずかすめとられる前に素早く判断出すべきだな。
662:名無し不動さん
10/06/14 00:25:54
>>656
確かに相続ならあり得る％ですな。
私も１つはそれで手に入ったものですし・・・
でもできればもっと長生きして欲しかったな・・・
>>660
おお、お仲間が。^^
お互い頑張りましょう。
お勧め本、早速探してみます。
663:名無し不動さん
10/06/14 01:27:17
今度東京で、賃貸住宅フェアなるものが
開催されるようですが、行ったことがある方いらっしゃいますか？
何か役に立つ(勉強になる)ものがありましたでしょうか？
業者の勧誘だけですか？
よろしくお願いします。
URLﾘﾝｸ(www.zenchin.com)
664:名無し不動さん
10/06/14 05:24:27
買うかどうかの判断は難しい・・これはと思った物件でも考えてるうちに
さらわれる、けど良かったと思う気持ちが半分、１０年後に後悔してる
と思うよ、収益不動産は日常の手間が無くていいんだが。
665:名無し不動さん
10/06/14 08:07:14
>>651
築20年なら最低でも15％程度なきゃ手出したくないね
666:名無し不動さん
10/06/14 08:51:27
>>663
何年か前にいったことがある。もう景気もそこ打った感じではあったせいか盛況。（の様子）
良い点
有名人のセミナーなどが無料
いろんな情報が見れる
営業マンと話が出来る（商談、世間話など幅広く）
他の展示会と違って殺気立って無い。（みな腰が低い）
超高級なことから下世話なことまでとりあえずなんでもある
悪い点
飲み物はタダだったような気がするが食べ物は無かったような。。外に行けばなんかあるけどね
休む場所が無い気がした
セミナーが見れるように工夫してあるがやっぱり時間が足りない
平日開催なのでヒマな人か不動産屋しか居ない
一回は言ってみるべき。入場券要らないんだっけ？必要なら事務局だかなんかにきけばいいし。
今年はいけそうなんでいこうと思います。
667:名無し不動さん
10/06/14 13:40:54
>>663
住宅や建設関連の展示会によく行くけど楽しめると思うよ。
勧誘もほとんどなく、向こうも興味持ってくれそうな人に話しかけてくる感じ。
今はこんなセキュリティがあるんだー、こんな壁塗装も出来るんだー、
って賃貸だけじゃなくて普段の知識として見ても興味深い。
668:名無し不動さん
10/06/14 14:24:23
ソニー下抜け。
とりあえず引けまでは売り継続。
669:名無し不動さん
10/06/14 14:25:05
>668
おっと、間違えた。
お構いなく。
670:名無し不動さん
10/06/14 15:16:22
大家と株
お決まりだな
671:名無し不動さん
10/06/14 15:40:34 VQIMEjJw
良い物件はますます少なくなってるな
景気が良くなってるのか？
672:名無し不動さん
10/06/14 15:44:15
>>666
レストランあるよ
今回、森永卓郎ぐらいしか面白いのないね
673:名無し不動さん
10/06/15 00:25:48
>>640
競売の事例を繰ればわかるよ。
674:名無し不動さん
10/06/15 07:58:45
借金で建てたアパートは儲からんよ。今のハウスメーカーはグレードを高くしないと、入居者が集まらんと考えている。
でもね、頼みの共稼ぎ新婚さんの数が激減して、新築でもなかなか決まらない。
やっと入っても、更新前に出ていく。空けばリフォームとかで金がかかる。
家賃は下がる一方で採算割れも時間の問題。
いくら家賃保証があるから今のところ安心しても、この先は不安要素ばかり。
中古を現金で買えば別だかね。
675:名無し不動さん
10/06/15 10:02:05
と、中古を買った人が自分に言い聞かせています
676:名無し不動さん
10/06/15 10:15:13
>>674
借金で建てる人がほとんどだよ
677:名無し不動さん
10/06/15 10:53:49
>>676
営業マンの口車に乗せられて安易に建てるなってことかな。
原資が借金にしろ現金にしろ自分自信がちゃんと採算が取れそうなのか調べてからね。
678:名無し不動さん
10/06/15 10:55:20
借金だからダメとか、中古だから良いとか、
ズレてるわけよ。
679:名無し不動さん
10/06/15 13:20:15 IZJQZ85A
借金で中古を買って儲かるの？
担保はどうするの？
680:名無し不動さん
10/06/15 13:26:32
>>679
分譲を買う場合は
貸してくれるのは
ノンバンクぐらいだな
一棟買う場合は...
別の商売で成功するくらいかな
681:名無し不動さん
10/06/15 13:35:10
自分の土地に建てるもの
買うんじゃ無理
682:名無し不動さん
10/06/15 16:43:15
>>673
詳しく言えないなら最初から言わなきゃいい
悪魔の証明させる気かよ
683:名無し不動さん
10/06/15 17:53:49
まさかとは思うが、このスレの住人で借金して建てた奴はいないよな？
684:名無し不動さん
10/06/15 18:05:14
>>683
ナニ、ソレ？
685:名無し不動さん
10/06/15 18:36:30
普通借金だろう、なに言ってんだ？？？
686:名無し不動さん
10/06/15 18:38:35
まさかとは思うが、このスレの住人で借金しないで建てた奴はいないよな？
687:名無し不動さん
10/06/15 18:46:05
>>683
相続した土地に9年前に9500万借り入れして3棟16戸大手ハウスメーカーで建てましたが
超低金利時に建てれて幸運でした。はい
688:名無し不動さん
10/06/15 21:02:58
16戸×3棟で9500万？
すごい買い物上手だな
689:名無し不動さん
10/06/15 21:04:18
>>685
煽りじゃなくてマジレスだが貧困上弱がアパート経営なんてするな
690:名無し不動さん
10/06/15 21:10:54
元来アパマン経営は土地持ちがやってるんだが、そこに下らん小金持ちがやってきて現金で買いあさるからダメになる
691:名無し不動さん
10/06/15 21:11:15
>>687
よく大手ハウスメーカー（積水、三沢、大和あたり）が4戸とかの小さなヤツを
連棟で建てるけど、あれってメリットあるの？
4戸と4戸並べるなら8戸を1棟で良くない？建築費高くなるよね？
相続とか考えてるのかな。角部屋が増えるからかな。
692:名無し不動さん
10/06/15 21:20:25
建築費はほとんど変わらんよ
相続がスムーズなのもあるし後々何らかの理由で4戸だけ売るって選択肢もできる
693:名無し不動さん
10/06/15 21:22:22
>>691
土地の形状や日当たりもあるんじゃないか
694:名無し不動さん
10/06/15 21:45:13
>>688
普通だろ。
俺は知り合いの建築屋に1億で24戸のマンソン4棟建てさせたよ。
695:名無し不動さん
10/06/16 10:03:48
>>689
なんか変なのが紛れ込んでるな、ここは大家スレだぜ。
696:名無し不動さん
10/06/16 10:14:02
>>687
賃貸経営は１０年目以降から大変なんですよ
>>695
そんなことないです。
私は全額借入で破綻していく大家を何人もみてきました
借入は悪くないですが、借入が半分になるくらいまでは内金して返済にあてるべきです。
697:名無し不動さん
10/06/16 13:49:22
>>696お前何様なんだよ偉そうに
698:名無し不動さん
10/06/16 14:15:16
>>696
うちの婆さんは爺さんの遺志に従ってマンション建てて
最初はウハウハ状態で豪遊したり家族親族に気前よくバラまいてたけど
10年経ったころから空室が出てきて返済プランが苦しくなって今や崩壊寸前
借金はまだ3/4くらい残ってる
今から言っても遅いが返済に充てるべきだったと思うｗ
699:名無し不動さん
10/06/16 14:30:54
>>698
そういう人は経営に向いてない
ほとんどの人がフルでなくともローンで建てる
現金で建てる人は地主くらいしかいない
でも豪遊なんてせず、しこしこ返済し修繕費用のために定期預金してる
だから借金したからダメではない
700:名無し不動さん
10/06/16 16:13:26
ちなみに俺は経営に向いている
701:名無し不動さん
10/06/16 16:30:24
法人でマンション経営やってるけど、償却費より返済金額が大きいと、税金でもってかれる。
税金払うのいややと思って、役員報酬で利益でないようにすると資金繰りがもたん。だから、
どんどん個人から会社への貸付金が膨張する。この貸付金が余りにでかいと相続の時に
問題になる。。。
じゃー償却費と返済金額がほぼイコールになるようにすると、利息がもったいない。。。
なんかいい案あったりする？やっぱしゃーない？
702:名無し不動さん
10/06/16 16:35:30
>償却費より返済金額が大きいと、税金でもってかれる。
すまん。これは間違いだわ。
正確には、償却費より返済金額が大きいと、資金繰りがタイトになって、
役員報酬なりの経費を払える原資が不足する事になり易い。
703:名無し不動さん
10/06/16 16:36:15
>>701
そういう人は経営に向いてない
なんで計画もなしにマンション建てちゃったの？
704:名無し不動さん
10/06/16 16:48:39
>>701
償却費＝返済元金じゃないの？
705:名無し不動さん
10/06/16 16:51:41
>>699
返済比率にもよるけれど、借金があっても減価償却費と金利分が経費で大きく計上出来ているうちは何とかなる。
確かに返済比率を減らすまでは繰上返済にあてる計画で貯蓄だね。
現金で建てたら修繕費と税金以外は当然豪遊でしょｗ
706:名無し不動さん
10/06/16 17:06:44
まあそもそも寝ててもカネが入ってくるのを経営というのもおかしな話だがｗ
要は創業費を抑えて相場並みの賃料を得てそこそこの経費を計上できて返済その他が破綻せず
その上で利益が出てればいいわけで。
まあみんな税金がもったいないと思ったり金利がもったいないと思うからイロイロいじるわけだｗ
経営が向いているも何も無いと思うよ。普通の会社とは違って、マトモなら赤字で飛ぶことも無いからね。
707:名無し不動さん
10/06/16 17:06:46
>>699
一昔前はフルローンでもそれに見合った資産をもった人が賃貸経営してました。
もし、賃貸経営が厳しくなっても身銭を切ることで乗り切ることができました。
今は何も資産がなく、机上だけの計算で賃貸経営することは非常に危険です。。。
708:名無し不動さん
10/06/16 17:12:08
何の資産もない奴が賃貸経営するから金貸せって言っても銀行が断るだろｗ
709:名無し不動さん
10/06/16 17:54:24
>>708
そもそも抵当付けるんだから資産が無い人はローン組めない。
物件の価値が高ければ単体の担保力で貸すだろうけどね。
あと、ＨＭ系の一括借り上げなんかも担保力のひとつだから多少ムリな設定でも貸しちゃうｗ
ローンでおかしくなっちゃうのは
明らかに高値で買ってる（建ててる）
他の借金などがおかしくなった
他の事業の担保にも入ってる（その事業が飛んだ）
明らかにカネ使いが荒い
無計画な使い方
コレに尽きるだろ？
710:名無し不動さん
10/06/16 18:34:36
>>708
土地を担保じゃないの？
711:名無し不動さん
10/06/16 18:51:07
買う物件を担保に借り入れ
それを繰り返し物件を増やす
一つ破綻したらドミノ倒しに…
お～コワ！
＿＿＿_
／＿＿＿ ＼
_/_/＿＿＿丶 丶
/｣｣｣(｀八´)| |
｜＿つ￣(_￣u丶ノ
`／ /| u ﾉ＿丶 ｜
/ ム| 〈ｪｪ〉 u｜
＼/ ﾊ 丶 ￣ ノ ∧
＼/ ＼_二二_／ 丶
｜ ＿＿ (ﾐ丶_|
｜ ｜す｜ ﾋ | |
｜ ＼／ | 丶|
＼ 丶_ノ
712:名無し不動さん
10/06/16 19:37:00
当たり前の話だけど
フルローンかそれに近い状態で建てたとして
繰り上げ返済は初期にガンガン返すのが一番効果がある
逆に半分以上返してから繰り上げするのはあまり効果がない
この簡単な理屈が理解できない大家を大勢見てきた
713:名無し不動さん
10/06/16 23:00:56
うちの周りでは破綻した大家はあんまり聞かない、恵まれた地域なのかな。
714:名無し不動さん
10/06/17 00:04:17
俺は破綻しそう
築17年、借金返済が苦しくなってきた
土地ごと売ろうと思う
715:名無し不動さん
10/06/17 02:18:14
>>714
原因は？
716:名無し不動さん
10/06/17 03:08:28
>>715
叩かれたくないからノーコメントでｗ
717:名無し不動さん
10/06/17 05:11:58
築17年の物件はローン無し(担保提供無し)。
だけど、私生活が乱れてサラ金づけ→借金返済が苦しくなる→土地ごと売却してサラ金を精算。
って感じか？
718:名無し不動さん
10/06/17 06:04:27
>>714
いわゆる15年落か？
719:名無し不動さん
10/06/17 10:01:37
17年も経てばリフォーム費用が嵩み
反面減価償却等も減り税金も上がって・・・
まあ今の時点でカツカツなら早めに売った方がいいね
これから先良くなることは無いし
720:名無し不動さん
10/06/17 11:14:39
>>717
そんな酷い理由じゃないけど
最近の流れ見ても失敗談語るとﾌﾟｷﾞｬｰされるじゃんｗ
まぁ好きなように想像してくれｗ
721:名無し不動さん
10/06/17 13:25:22
>>720
ﾌﾟｷﾞｬｰしないよ。
お前さんには気の毒だが、失敗談が一番タメになるし。
俺も築15年の中古に手を出そうとしてるし、教えてほしい。
722:名無し不動さん
10/06/17 14:30:32
>>720
失敗経験談はためになるから是非
壺でストレス解消するようなアホは無視すりゃええねんで？
723:名無し不動さん
10/06/17 15:48:55
言う必要なし
724:名無し不動さん
10/06/17 15:52:26 +s9Z1YMF
家から近くて、築２０年、利回り１５％以上、１ＤＫ、３５㎡×６～８
土地５０～７０㎡、２０００万円でないかね
725:名無し不動さん
10/06/17 20:14:38
>>720
m9(^Д^)プギャー
726:名無し不動さん
10/06/17 21:35:28
築２４年、利回り２０％、土地３００㎡以上、１ＤＫ×８
なら見つけたんだが買いだろうか
727:名無し不動さん
10/06/17 22:57:32 Rskr1LQq
そりゃあ買いだろう
いくらかしらんが
１Ｋはよくあるんだが、こういうのはこれからダメだと思う
728:名無し不動さん
10/06/18 07:07:13
築24年利回り20なら買うね
順調なら5年で回収だろ？
家賃20％切り下げても6年で回収じゃん
729:名無し不動さん
10/06/18 12:07:45
所有権かどうか
接道は、躯体は、実利回りはとか
他にもデータは必要だし、>>726
は飛びつくと騙されるぞ
730:名無し不動さん
10/06/18 12:11:42
飛びついて騙されたレポートまだぁ
731:名無し不動さん
10/06/18 12:22:16
うちの住民、リストラされたとかで半年近くも引きこもって、家賃も滞納しはじめたのですが、追い出すにはどうしたらいいでしょう
732:名無し不動さん
10/06/18 12:36:41
>>731
保証人と相談だろ？
733:名無し不動さん
10/06/18 15:28:04
なんでそんなクズに貸しちゃったの？
734:名無し不動さん
10/06/18 16:32:35
>>732>>733
20年以上親と入っていて、保証人は死んだみたいです。
親の年金でなんとか生きていて、家賃まで金がまわらないとのことです。
迷惑なのでせめてバイトでもして家賃払ってくれと言ってるのですが、働く気がないみたいです。
735:名無し不動さん
10/06/18 16:42:09
前に1年近く滞納して夜逃げされてから
二週間遅れたら催促するようにしている。
一回でもためると次がきつくなるもんな。
736:名無し不動さん
10/06/18 16:55:19
よく一年も放置してたなｗ
737:名無し不動さん
10/06/18 16:57:53
強制代執行手続きをとれ
738:名無し不動さん
10/06/18 16:58:28
大家業って自宅を事務所費としていくらか計上してもいいの？
あと、国保MAXできたのですが、どこかに勤めて社会保険に入るくらいしか対策無いですかね？
739:名無し不動さん
10/06/18 17:08:27
>>734
お前が親代わりとなって養ってやればいい
740:名無し不動さん
10/06/18 17:12:38
>>734
保証人の子供がいるだろ？そいつに督促掛けとけ。
本人には
滞納の解消は可能か？
出来るのであればいつまでか？
出来ないあるいは難しい場合は生活保護の申請か退去のどちらかの選択
生活保護の場合は上限額があるはずなので地域の相談窓口へ大家があらかじめ聞いとけ
生活保護が受けられないことがほとんどなので放り出す手続きか準備をしておくこと。
滞納の督促を書面で。
話し合いをしてその書面。（期限区切って払います的な内容で）
とりあえず住んでてもらうほうが良い場合は生活保護、出てって欲しいならとっとと裁判所へ。
741:名無し不動さん
10/06/18 17:17:34
>>738
事務所として使ってる面積はOK。あと、トイレ、洗面所、玄関、廊下なんかも按分可能。
普通のマンションなら半分ぐらいは認められるので賃貸なら半額は経費、自己所有なら税金（固定資産税とかいろいろ）、
建築費の償却も可能。
国保はイロイロな方法があるが社会保険の方が安いのであれば法人設立して社長（給与所得になる）になればOK。
あとはカネを同まわすかは会計士とかと相談してくれｗ
742:名無し不動さん
10/06/18 18:23:29
>>682
以下は架空の話であり実際の建設業者と一切の関係はありますん。
まとまったカネは欲しいが先祖伝来の土地は売れない火車さん（仮称）は
自己所有の土地に賃貸を建てる契約で大西ファイナンスからつなぎ融資を受け、
完成後は大西建物管理と一括借り上げの契約を交わす。
よせばいいのに満室賃料の数年分の保証金を受け取ってしまう火車さん。
大西は客付けにかかるが新築なのでとりあえず満室にはなる。
ちゃんと保証金をキープして借上賃料のほとんどを銀行に返済していき
賃料相場が上昇とまでは行かずとも下落しなかったら何十年かでペイする。
「毎月の小遣いになって２０年後に建物がタダで手に入るも同然なんですよお客さん！」
現況満室なら現行賃料で電卓叩けばそういう目論見が成り立つので
火車さんは無事につなぎ融資から低利の銀行に乗り換えることができ、
すっかり安心して受け取った保証金を使い込んでしまう火車さんの人生ｵﾜﾀも同然。
743:名無し不動さん
10/06/18 18:26:07
742続き
銀行は土地建物両方に担保権設定して貸すのは建物代金だけでリスクが小さいし、
＞一括借り上げなんかも担保力のひとつだから多少ムリな設定でも貸しちゃうｗ
なんてこともあり担保権設定前の借り上げ契約はマイナス要因にならない。
ところが周辺賃料相場が下がって空室が増え返済が滞り、競売にかかる。
そこでは銀行の担保権設定前の一括借上契約（糞特約あり）が最先になってる。
特約によると一括借り上げ賃料は賃貸状況に応じてフレキシブル。
競売の落札者は保証金を返して違約金を払えば一括借り上げ契約を解除できるが
それでは採算が合わなくて現実には買い手はない。
値段下げて何回か売り出されて競売は取下になる。
ﾅﾝﾀﾗ債権管理が銀行に損が出ない程度の額で債権を買いとり、
家賃設定が下がってまた満室に近くなるが賃料はﾅﾝﾀﾗ債権管理に渡って火車さんの手元には来なくなる。
その先どうなるのかはまだ見えない。
744:名無し不動さん
10/06/18 18:33:17
まあ競売の前に任意売却させられるわけだが・・・ｗ
しばりがどーたらよりも保証金を返済できないから縛りが解けないわけで、
それ込みの金額で売却ってわけだ。となると一般の市場には出回りにくい（儲かるから）
買い手が無いんんじゃなくて相場と離れているからだよ。
それにまだ表面化してないだけ。結構売却ネタはあるし買うやつも居る。
745:名無し不動さん
10/06/18 18:34:53
＞その先どうなるのかはまだ見えない。
けどまあ所有権移転まで行って塗り絵の完成だろうと思うんだ。
その間に火車さんが寿命を全うして相続が絡むのがポイントだよね。
気の長い合法的な取り込みとか貸し剥がしとかコンビ打ちとかそんな感じ。
なんか聞くところによるとＳＦＣＧに居た人とかがファイナンスや債権管理にいるんだって？
ヤメ検もいるんだって？
火車さん、大西の営業に接待されたクラブで中国人の若い子を紹介されてしばらく囲ったじゃない。
ああそれで保証金使っちまったんだね。
欲に目がくらんだ火車さんに勝てる相手じゃないよね。
746:名無し不動さん
10/06/18 18:39:42
レオパ300切った、この先は？
747:名無し不動さん
10/06/18 18:41:16
火車さん何も慌てることはないですよ、
任意売却は断って国税だけはきちんと払っていれば
あなたのアパートは人手には渡らないよ、
我々が守っているようなものですからﾊﾊﾊ
って大西さんはきっとそう言ってますよ。
売っちゃったら終わり、それきり蜜を啜れなくなるからね。
748:名無し不動さん
10/06/18 18:51:42
人が出来る事は自分もできると思って自分で勉強してやらんとダメよ
749:名無し不動さん
10/06/18 22:55:00
>>728-729
他の人に取られました...orz
半年売れてないから油断してました
URLﾘﾝｸ(toyama.cbiz.co.jp)
気になったのはこの辺はアパート激戦区で
反対側に同じ棟が建ってて２部屋空いてたのと
１階の年金生活者が駐車場を物干し場にしている様で...
まあ本命の物件は別にあって唾付けてます
750:名無し不動さん
10/06/19 00:44:14
北海道は1000万円くらいで20％、30％の物件が
ゴロゴロあって羨ましいね
まあ冬が厳しいとかで維持費もそれなりに掛かるんだろうけどさ
751:名無し不動さん
10/06/19 01:28:25
そのレベルになると家のない人への住宅供給ボランティアだな
752:名無し不動さん
10/06/19 01:46:37
>>738>>741
そういうのって法人でなくて、個人事業主でも認められるものなの？
753:名無し不動さん
10/06/19 02:03:26
会計士より税理士でしょ
754:名無し不動さん
10/06/19 07:29:18
>>752
認められるよ。というか法人も個人も事業のために必要な経費は認められる。
他に按分するものは
携帯電話代、固定の電話代、ネット代
駐車場、自動車（購入費とか維持費とか）
ガス代、電気代、水道代など。。。
自家用（生活に使うもの）と、事業用（仕事のために使う、必要なもの）とが分離しがたいものは
経費として按分して計上できる。大体20～50％ぐらいじゃないかな。ウチは半分にしてる。
携帯もいまや安いので連絡用の携帯を持つことも考えてよいと思う。そうすれば全額経費。
洗剤や掃除道具も経費に計上。もってかえって家で使ってるこも多いがこれはあまり言われない。
（高くも無いんだから事業用と家庭用は分けてくださいねとか指導はされると思うけどね）
パソコンとかコピー機なんかは事業用だから全額を経費。事業で使ってるのを個人が相乗りしているという感じ。
ネット代は使う内容がメールや地価の検索だとか情報の収集などに使っているのが多いなら全額も可能。
分離しにくいものなら按分、分離できるものは全額経費、分離が可能ならなるべくそうする。
そうすれば会計もわかりやすいし突っ込みも無い。
755:名無し不動さん
10/06/19 08:24:36
>>750
そうでもないですよ
実際見に行くと空室が酷く
想定利回りは全然当てになりません
756:名無し不動さん
10/06/19 09:16:53
>>752
必要な経費を経費として申告していないならアホだぜ、
旅行に行ったって物件調査費だろ(今、うちの嫁は物件調査に東京から博多の実家に里帰り中だよ)、
大家の特権は賃料収入だけじゃない」って幾つになったら理解できるんだい？
757:名無し不動さん
10/06/19 09:52:24
物件調査でタイかカンボジア行きたい
758:名無し不動さん
10/06/19 09:59:43
山と谷があって密林地帯に踏み込むんですね
759:名無し不動さん
10/06/19 10:00:44
調査で旅行はバレると面倒だからなあ。。。
760:名無し不動さん
10/06/19 12:45:47
うん、調査したら一発で説明もとめられるなあ
合理性、正当性を説明できるかだｗ
761:名無し不動さん
10/06/19 15:30:40
大家向けセミナーとか不動産業者と面会とかなら大丈夫だけどね。
入場券、領収書、名刺、見積書なんかあれば言い訳できるが、税務署員に言い切れるかな？
そういう点では按分は半分ぐらいまでは大丈夫。
ところで修繕費の積み立てを経費計上できないかなあ。
762:名無し不動さん
10/06/19 17:44:07
>>754
詳しい解説ありがとう。
親が事業税をはらっているぐらいの規模で大家業やっているけど
担当の税理士が自宅を事務所経費として一切認めてくれないらしいんだ。
そんな税理士ってよっぽどなのかな？
>>756
個人事業主でも物件調査費として旅行費を経費扱いにしている人は結構いて、
当たり前に認められているのが現状でおｋ？
763:名無し不動さん
10/06/19 18:06:24
>>762
税理士が認めないｗ 税理士ってのは元税務署員ってのが普通。
だからつっこまれそうなことはしないってことかもね。
部屋が空いていれば事務所としての用件を満たすようにすればいいんじゃねえ？
コピー機、FAX、PC、電話機を置く
電話機は事務用のやつにする（ハフオクで中古でも買っておけ）
私物は置かない。
これなら問題にならないだろう。事務所だしｗ
その部屋とトイレと玄関とたどり着ける通路分の面積を出しておけば？
あと、税理士変えてもいいんだぜ？
認めない根拠はなあに？ってきけばいいじゃん？ 税務署に質問したっていいんだしさ。
764:名無し不動さん
10/06/19 18:18:02
>>763
やっぱ、顧客側にあまりよい税理士ではないっぽいっすね。税理士は変わってもらう方向でいく。
やっぱりみなさんきちんと事務所っぽい体裁は整えておくのが当たり前なのかな？
家がごちゃごちゃでうまく分離できるかどうか苦労しそうだ。
>>754
分離できなくても7割ぐらいまで居事務所経費としてもっていきたいけど、それは危険かな？
765:名無し不動さん
10/06/19 18:33:27
>>764
応接間位だったらいいんだろうけどウチなんかはこたつあってメシ食ってて
夜布団しいて寝てる場所で事務所相当やりたいと言ったら無理だと言われたｗ
うちのじーさんはそれで腹たって自分で庭潰して家建てて事務所にしようとしたが
余りにも出来が良くて他人に貸してしまった
もちろん建築許可なんか取ってない 未登記だが税金払ってる
何のタメに作ったんだよーｗ
まあ金庫は枕元になきゃ気がすまない人だったからなあ。
766:名無し不動さん
10/06/20 00:57:27
>>764
7割にする根拠があるなら認められるよ。
自宅の7割が事務所用途ならなんら問題ない。だが事実上7割に満たないと認められない。
ところが半分までならある程度は認められる。
リビングで時々計算したりFAX受け取ったりすれば立派な事務所。
あとはトイレと台所と廊下が半分、これで自宅（３LDKぐらい）の半分は事務所用途となる。、
つか、7割にするのと5割にするのでどれくらい違うか？？
差ほどでもないだろ？だったら認められやすい5割程度にとどめておくべき。
ソレよりも洗剤、掃除道具、携帯電話を経費計上するほうがはるかによいだろう。
もちろん賃貸経営に必要な分だけだがねｗｗ
767:名無し不動さん
10/06/20 06:47:59 R6r3Hu54
土地は所有地で、積水ハウスで10戸くらいのアパートで4800万って高すぎかな？建てる気は微妙だけど営業で見積もりもってきたんだけど、アパートってこんな高いの？
768:名無し不動さん
10/06/20 07:49:46
普通なら平米数×平米単価で価格は出ます。
あとは供給排水や外構など。
769:名無し不動さん
10/06/20 09:41:18
世帯あたり500万が投資限界点かと。
取れる賃料X12ヶ月X6年・・・これぐらいが安全圏。 これが10年ぐらいでやっと500万だと
かなり厳しい。
利回りで言うと10％以上無いと厳しい。利回りとは（得られる年間収入ー経費）÷投資金額X100＝ ｎ％
木造なら20％ぐらいが目標で、重量鉄骨なら15％、RCなら10％ぐらいを目指すことが多い。
借り入れが無いか少ないのであれば利回りは低くてもかまわない。
借り入れがあると金利上昇の際に打つ手が無いので利回りと初期投資額が重視されることになる。
ちなみにハウスメーカー系のは高い。賃料保証などのシステムを買うようなもの。
あと最新の研究結果かな。 流行の先端はやはり開発費を掛けているメーカーにはかなわない。
また、安くないので見合った結果は期待できる。競合となれば同じ賃料ならHM系に有利。
ただし、値下げ限界は初期投資が少ない物件にはかなわない。5000万で建てたのと3000万で建てたのでは
余裕が違う。 一定のクオリティがあれば安いほうが人気だからね。
だからRCで建てるひともいれば木造の安いので建てる人も居る。
770:名無し不動さん
10/06/20 10:34:43
地域によって賃料が様々なのに
保有資産総額も様々なのに
具体的な数字を書けるのが不思議。
771:名無し不動さん
10/06/20 10:37:09
ん？都内の話だろ？
カッペは専用スレ立ててそっちでやれ
772:名無し不動さん
10/06/20 10:53:50
都内だったらマンションだろｗ
都内でアパートとかチマチマやるなよｗ
773:名無し不動さん
10/06/20 12:08:07
ん？>>1が読めないのか？
田舎に行くほど学力がないって本当だったんだな
774:名無し不動さん
10/06/20 12:12:05
アパートとマンションの違いって何よ
775:名無し不動さん
10/06/20 12:30:49
アパートはちっちゃい
マンションはおっきい
776:名無し不動さん
10/06/20 13:08:40
>>766
詳細にありがとう
半分は広く世間でみとれられているということかな。
パソコンとその周辺商品（インクリボン、HDD,デジカメetc）と通信費は全額挑戦してみる。
実際、不動産屋とのやりとりはメールの添付ファイルでいろいろやりとりしたりする。
FAXはうちにないけど。
とりあえず親は贈答用という名目で商品券を年に10万前後購入して経費に当てているよ。
777:名無し不動さん
10/06/20 13:39:41
3階建てのマンションとかもあるしな
778:名無し不動さん
10/06/20 14:57:53
FAXくらい買えよ
779:名無し不動さん
10/06/20 15:21:09
自宅を案分して事務所費って、なにを案分してんだい？
自宅の固定資産税？
780:名無し不動さん
10/06/20 16:22:38
>>779
自宅は訳あって賃貸なんです。
>>778
やっぱ事務所としてはないと体裁がわるいかな。実務的にはもう無用になっちゃってるけど。
781:名無し不動さん
10/06/20 19:27:43
俺は自宅の事務所費は一切、計上しないよ。
自宅を事務所費に計上したら「税務調査に行くから」って云われたときに断りようがなくなってしまうじゃね。
税務署員に来られちゃったら気持ちが良いもんじゃない。
これだったら万一こられったって玄関から上にはあがらせる必要がないから、何かと詮索されないですむ。
782:名無し不動さん
10/06/20 19:33:18
>>781
自宅を入れなくても税務調査は断れないし
自宅に来るときは来る
783:名無し不動さん
10/06/20 20:09:01
>>782
そうなんだよね、当然そのときは誠心誠意の対応はするけど家の中には入れない、ってこと。
経費で買ってる物の現物を事細かく見られたくはないいんだよ。
784:名無し不動さん
10/06/20 20:39:41
税務署来てるのに玄関から一歩も入れないとかｗｗ
785:名無し不動さん
10/06/20 21:00:23
>>781
＞自宅を事務所費に計上したら「税務調査に行くから」って云われたときに断りようがなくなってしまうじゃね。
法人と違って個人でも結構調査にくるものなん？
786:名無し不動さん
10/06/20 21:27:02
>>785
法人、個人は関係なく、怪しい経費とかが膨らんでたら、調査に来る。
787:名無し不動さん
10/06/20 21:30:30 EkXiqeEj
>>767
積水でその値段だと激狭か？しかも鉄骨でしょ？
うちは名が通ってないＨＭで木造準耐火構造で
少し広めの１ｋ一戸５５０万くらいでした。
モニターホンくらい付ければ良かったorz
788:名無し不動さん
10/06/20 22:09:04
>>770
一回計算したほうが良い。いなかも都会もさほどかわらん。
投資金額は田舎の方が低い。土地や建築費が安いからね。とくに土地が安い。
同時に賃料も安い。これは給与が安いのではなくて需要と供給のバランスが影響を強く与えている。
連動して広さが違う。都会（東京のド高い地域は別）だと狭くするしかないが田舎じゃ広く出来る。
広けりゃ建築費も高くなろうと思うが水周りが増えるわけじゃにからさほど高くなるわけでもない。
むしろ坪単価が下がるので投資額の面積比率はさらに良くなる。
そうなるとターゲットの建築費と賃料との割合になるわけ。
１Kで500万掛けて賃料8万を狙うのと、２DKで500万程度で抑えて賃料8万狙うのと、これがどう違うのか？
ようは投資効率とリターン（利回り）と同じ。
むしろ>>770がどうして不思議がるのかが理解できない。
みんな「利回り」を気にするのに770は保有資産総額が気になったり、地域賃料相場が気になるのだろうか？
空室率や人口動向を分析するほうがはるかに正しいと思ううだけどな。。
789:名無し不動さん
10/06/20 22:37:19
>>788
安心しろ、俺にはおまえの云ってる方がまともだと思えるよ、>>770は脳内経営してるだけだろｗ
790:名無し不動さん
10/06/21 00:01:35
>>788
2DKと1Kが同じ賃料だったら
2DKの方が後の経費が
いろいろかからないか？
791:名無し不動さん
10/06/21 01:18:45
昨日の中吊り大賞で更新料の事やってたけど
更新料取ってる地域の方は大変そうだな
792:名無し不動さん
10/06/21 06:10:57
>>776
＞とりあえず親は贈答用という名目で商品券を年に10万前後購入して経費に当てているよ。
そりゃ脱税ｗ
むしろちゃんと経費とそうでないもの（生活費）と分けたほうが良い。きっちり分けてもいいし
分けられないものは按分すればいいだけ。
あと、FAXはおいとけ。家庭用の安いのでもいいし、プリンタ一体型でもよい。うちはプリンタ一体型。
FAXはむしろ家庭には必要ない機械だからこれあれば仕事用、仕事場、仕事に使ってる。。となる。
賃貸の自宅ならちゃんと経費計上できるよ。金額もわかりやすいしね。でもぜいぜい50％ぐらいまで。
これで年間50万以上？売り上げからから引ける。 商品券購入は急にやめると突っ込まれるから
徐々に減らすなどしてねｗ
>>783
税務調査は徹底してやる場合もあるから事務所しかなくても自宅があればそっちにも調査する場合があるよ。
だって 「隠している」 かもしれないじゃん？ｗ
自宅ならむしろ好都合の場合もある。いったん乗り込んで調査したならばそれ以降は税務署が認定したもおなじ。
按分率もずっと同じだし落とせる品もそれが基準となる。税務署の見解に変化があってはいけないからねｗ
793:名無し不動さん
10/06/21 08:24:53
うぜー奴だな
お前中学の時「タバコなんて吸っちゃダメ！」とか言ってうざがられてただろ
794:名無し不動さん
10/06/22 01:31:19
調査はいるくらいなら、ほぼアウトと思っていい
入らない？なら安心してはいけない、見てないだけ
795:名無し不動さん
10/06/22 01:58:34
不動産屋だけど、うちの社長によれば、調査入って手ぶらで帰ることはまず無いってね
向こうは相手の小細工心得たもんだから、そんなもの認めません、て言われて終わりだって
796:名無し不動さん
10/06/23 00:21:56
月極駐車場だと車のナンバー調べたりして
個人分を抜いてないかとか
797:名無し不動さん
10/06/23 08:03:43 dMSMYHf7
鉄道オタクの星川薫はパワハラゴミムシ
798:名無し不動さん
10/06/23 09:09:19
税務署の職員が一生懸命調べて
元がとれるくらいの額をごまかしてれば
職員は割に合うから調査するだろう
799:名無し不動さん
10/06/23 09:20:56
税金に関しては大家歴長くてもレベル低い奴多いな。
事業経験あって良かった。
800:名無し不動さん
10/06/23 10:00:46
レベル低い奴多すぎ
801:名無し不動さん
10/06/23 10:48:00
レベル低し
802:名無し不動さん
10/06/23 13:20:17
えっと、家じゃないから、
レベル高い話を（笑）
嫁１、実子3、うち既婚者１、孫１、
で、孫１と娘婿１を養子にした。
他に認知とかの心配はない。
相続発生で妻は1／2
子供都合5名、3000だっけ非課税枠・・・合計1億5000、
さてここの総資産はいくら位あるでしょうかっ？
なものどうでも良いけどさ、
早速、家庭訪問が入ったそうだよ。欲張るとロクな事無いからね。
803:名無し不動さん
10/06/23 13:27:54
ちなみに、家庭訪問は、養子実行後1年も経てないはずＷ
これで、相続開始に成っても縛りはきついと思う。
良くある話だけどさ。
804:名無し不動さん
10/06/23 13:42:53
>>802
相続税では養子は複数いても1人のみ認定
昔々、何十人も養子つくって脱税した人いたからな
ってか、それ、自分で計算して出したのかｗ？
ならもっと勉強しないと・・・
805:名無し不動さん
10/06/23 13:52:45
そんなことするなら
孫とか嫁とか婿とかに融資したほうが良いけどね
806:名無し不動さん
10/06/23 14:21:41
レベル低い奴多いな。
807:名無し不動さん
10/06/23 18:39:52
会計士が、かんでるはずだよ。
お客さんの前では、何も言わずに黙っとけと言われたらしい。
808:名無し不動さん
10/06/23 23:00:04
ちょっとお伺いしたいんですが、
今回不動産屋を通さず店子さんと直接取引をする予定をしてます。
こちらも特に費用がかからないので礼金やら敷金は頂きません。
ただ保証会社には契約をお願いしたいと思っています。
保証会社にTELすると代理店（不動産屋）を通して欲しいと言われて困っています。
不動産屋を通すとお互い費用が発生するので通したくはないのですが、
大家と取引する保証会社は存在しないのでしょうか？
809:名無し不動さん
10/06/24 00:21:01
どんな馬の骨だからしらんが最初から敷金礼金も払う気も無い奴の保障なんかする会社ねえだろ
泥棒に金貸して盗むなと言ってるようなもん
手数料があるから保障会社が成り立ってるんだし。
ケチりたきゃ保障なしの直でやれ
810:名無し不動さん
10/06/24 00:50:46
俺は保障なしの直で１人入れてるけど
今のところ滞納はないね。
ケースバイケースだろうな。
811:名無し不動さん
10/06/24 00:57:22
こういう大家んとこの管理業務はテキトーにこなすことにしてる
長い付き合い考えて必要な経費と思ってちゃんと不動産屋通せや
812:名無し不動さん
10/06/24 01:11:08
管理業務テキトーにやるなら即効管理会社かえたるわｗ
813:名無し不動さん
10/06/24 01:16:05
どうぞどうぞ
持ちつ持たれつの社会の機微を解しない非常識な奴は願い下げ
814:名無し不動さん
10/06/24 01:18:52
ビジネスと言っても結局は人と人の信頼関係で成り立つものだからね
金というより人間関係の基本的な話よ
815:808
10/06/24 01:28:52
>>809 811
説明不足でした、区分所有での話しなので管理会社や
敷金礼金の事は保証会社とは関係ないです。
スレ違いでしたか？
滞納の心配というのもありますが安心を買いたいんです。
816:名無し不動さん
10/06/24 01:53:48
不動産屋を通し保証会社に加入させる
一旦は敷礼を取った形にして金は入居者に戻す
この際金の移動をせず領収だけでもいい
不動産屋には手数料は払うが電話連絡先としてはやってもらう
手数料は折半なり好きにすりゃいい
何でこんな簡単なことができないんだろうねえ
自分で交渉すらできない赤ん坊みたいな人間が大家だ区分所有だの言ってるのが何か恐ろしいわ
817:名無し不動さん
10/06/24 07:10:33
>816
転勤で仕方なく大家になった人も多いんだから、きついことを言わんでも。
818:名無し不動さん
10/06/24 08:25:34
>>808
全国に500社あるらしいけど半分ぐらい当たった？＜保証会社
普通に大家直接で契約する会社あるぞ？
819:名無し不動さん
10/06/24 08:27:32 Kf/Je8Hk
1ルームの10部屋を、それぞれ3万円で入室させて、
色々引くと、つきに21万円くらい収入があるのですが、
老後もこれだけで生活できるのでしょうか？
当方、田舎です
820:名無し不動さん
10/06/24 08:52:26
自分で判断出来ないものが他人に判断出来る訳ない。
821:名無し不動さん
10/06/24 09:09:23
年金は？
822:名無し不動さん
10/06/24 09:18:44
>>819
老後が何年ぐらいなのか→２０年程度
１Rの需要が見込める地域なのか→右肩下がりなのでせいぜい１０年
返済、修繕費はあるか？→返済は無いが修繕費が５００万掛かる
他に収入が無いか？→国民年金のみ
子供があるか？→居ない
当面の生活は可能だが１０年ぐらいで需要が終わる。そのころに今と同じ金額で
売却出来ればいいが需要の無いアパートを買う人は少ないと思われる。
また、そのころに修繕費が掛かる。外装、設備、改修費などだ。老齢だと借り入れも難しくなってくるだろう。
子供（相続してくれる人）が居ればまた別だが、居ないということで話を進めると。。
５-８年で売却を考える。
なるべく高値で売れるようにキレイにする。掃除と草刈だけでもよい。
賃料の貯蓄と売却金と年金で残り１５-１２年を暮らす。売却時に２０００万あれば十分すぎる。（年金が１００万ぐらいで）
売却のタイミングは難しいが早くなる分には問題ない。遅いとおそらくどんどんと価値（価格）が下がるような気がする。
持ちきってもいいが相続する人が面倒にならないようにするのも年寄りの仕事。
３世帯しか居ないのに解体も出来ない、新しい人が入ることも無い物件は持ってる意味が無い。
823:名無し不動さん
10/06/24 09:28:12
売却なんて嫌じゃぁ～
代々受け継いできた土地を売却したらご先祖様に合わせる顔がないじゃろぉ～
824:名無し不動さん
10/06/24 10:25:52
>>822
お前さんは意外と堅実派だね、俺は>>819ではないが参考になるよ
825:名無し不動さん
10/06/24 12:31:41
今後の国の状況を考えると、立地的に大家業が商売として成立する収益物件
なんて１０分の１以下だろうし、物件の質的にも大手ＨＭで建てた築１０年の1Ｒなんて
作りが古くて今後は淘汰される。
つまり、まわり１０件の物件のなかで誰が見ても１番選ばれるような物件で
あれば買ってもいいと思うが、先祖の残した土地なんてほとんど立地面で悪いことの
ほうが多いだろうし「がんばれ」としか言えん。
826:名無し不動さん
10/06/24 12:40:04
ちょいと郊外
賃貸物件まるごと売りに出したり
アパート更地にして売りに出したり
最近非常によく見る
827:名無し不動さん
10/06/24 14:42:53
郊外は更地にしたらヤバイと思うけどな
更地って売れなかったらもう何処までも下がるし
828:名無し不動さん
10/06/24 14:44:09 IAC/O9tz
>>819
病気すると大変よ。
うちは親父が4年病院入ってるが
入院費月12万その他お見舞いの交通費など3万、計15万は掛かってる。
その程度の所得なら問題ないが
不動産所得が多いと、所得制限に引っ掛かるからもっと掛かるだろうね。
829:名無し不動さん
10/06/24 15:36:57 H7ZprCc0
一昨年一棟買って、今年借金繰上げ返済
来年もう一棟買い増します。
不労所得が既に本業を大きく超えてしまってるんだけど
不労所得だけ増えても人生観が虚無的になってしまって
いかんね。
不労所得はなるべく考えないようにして、サラリーマン頑張るけどさ。
830:名無し不動さん
10/06/24 16:08:37
棟数がもっと増えると今度は逆に
何で薄給でサラリーマンなんぞやらないといけないの？ってなるけどね
そして本業であるアパート経営とは別に趣味の事業とか手を出して
失敗するってのが定番
831:名無し不動さん
10/06/24 16:24:58 H7ZprCc0
今すでにアホくさいところもあるけど
まだ３０台前半ですし、今からリタイアしたんじゃ
残りの膨大な時間をどう潰すかで呆けそうなので・・・
中国取引の会社で、中国には月の１／３ほど出張します。
５０台まではきつい仕事で頑張って、その間にも
棟数増やして５０で引退しようと思っていますが、皆さん
不労所得だけの方は何をして時間を潰してるのですか？
金だけあっても空しい気がするんですが・・・
832:名無し不動さん
10/06/24 16:41:38
>>831
１０年後とか価値がさがりそうな可能性とか平気なの？
833:名無し不動さん
10/06/24 17:12:55 H7ZprCc0
>>832
価値は下がるでしょうね。
・価値が下がっても耐えられるような物件
・付加価値を付けられるような物件
・基本インカムゲイン中心の資産運用
を目安に投資してますので、ヘッジはそこそこ効いてる
と思ってるのですが・・・
834:名無し不動さん
10/06/24 17:29:18
>>831
大丈夫、あと数年もすれば強いインフレが来て大家業が破綻するからwww
不動産の価値も家賃も上がらず強いインフレで金利だけが急上昇www
835:名無し不動さん
10/06/24 17:37:42
家賃は下がらないだけマシだと思わないとな
家賃が上がるなんて期待を抱いてはダメ
836:名無し不動さん
10/06/24 17:37:56 H7ZprCc0
>>834
インフレは確実に起こるでしょうね。
フルローン大家さんもしくは８割以上ローンで
資金調達してる大家さんは破綻でしょうけど
私は自己資金最低６割ルールを心がけてますので
問題ないです＾＾
大家はやりようによって手堅いビジネスだと思いますよ＾＾
837:名無し不動さん
10/06/24 17:43:13 H7ZprCc0
普通に家賃値下がり率は見込んで投資しますが・・・＾＾；
皆さん原価法のみで投資額算出してるのですか？
私は基本収益還元法と原価法の組み合わせですが・・・＾＾；
838:名無し不動さん
10/06/24 17:43:32
>>824
郊外というか田舎じゃ仕方が無い。北海道とか九州の物件みてみな？
ものすごく安い、ものすごく人が居ない、ものすごく空室。
昔と違って農耕だけで食っていけないわけだが現金収入の低さはやばすぎる。
仕事が無い→若者が居なくなる→必需品以外の消費が無い→仕事が無い・・・これがループしすぎてる。
いまさら政治が悪いだ若者の○○離れだとか論じている場合ではない。
若者向けの住まいは都会以外ではもう終焉を迎えつつある。
ただし生き残りはあろう。 安い部屋を求める外国人は増えるだろうし昔若者だった４０代の人で独身の人や離婚した人など単身者は増える。
それが老齢化した１０-２０年後にも残れる広さや利便が高ければよい。
（となるとやはり都会だけが生き残れるチャンスが残っているのかな・・・）
839:名無し不動さん
10/06/24 17:45:04
>>834
おい、借金まみれのフルローン大家と一緒にすんなよｗ
ここにいるやつらは、何かあっても別の不動産処分して返済できたり
蓄えを内金に充てることができるやつばっかだろ
840:名無し不動さん
10/06/24 17:51:32
>>831
性欲やお金の次は尊敬や名誉ってのが男の欲望。
お金には際限が無いのでいくら持ってても邪魔にならない。←の人は延々と金を集め続ける。
これだけあるから社会奉仕に使ってみるか？←な人はいろんな人から絶賛賞賛されて名誉活動にハマる。
ちょっと豪華に使ってみるか？←な人は豪遊の楽しさにやみつき（これが一番多いと思う）
これを資金にちょっと会社でもやるか？←な人は成功する人が少ない気がｗ
これを人に貸さずに自分が発案した仕事をやらせる←カネの力で自由自在に操れる麻薬ののような力に魅了される
若くして持ってる人は最後の人が割りと多いかな・・くもの糸にすがるようにカネにすがる人が結構居るからね。
鬼畜のようなことをする人を良く見かけるよ。
841:名無し不動さん
10/06/24 17:57:32
>>839
表向きはねｗ
842:名無し不動さん
10/06/24 18:04:38 H7ZprCc0
>>840
なるほど。
マズローの欲求５段階説ですね。
私はお金そのものは生活できるだけあれば十分で
月に２０万でも十分やっていけます。
その他の余剰資産をいかに使うか？というところで、
社会奉仕と企業を組み合わせた今流行の社会起業家を目指してますｗ
社会にも貢献して、（そのうち法人化すると思いますが）自分の会社の
利潤も高められるような。
もちろん不動産とのシナジー効果も狙ってますｗ
>>くもの糸にすがるようにカネにすがる人が結構居るからね。
これだけが注意ですね。
なるべく、自らは目立たないように自分の資産は明かさないようにしてますｗ
843:名無し不動さん
10/06/24 18:09:36
>>838
>都会だけが生き残れるチャンスが残っている
その通りかと・・・
地方（１５０万人以下）の都市は２極化が進み残念なことになるでしょう。。。
844:名無し不動さん
10/06/24 18:11:05
まさかとは思うがこのスレに地方大家なんていないよな？
845:名無し不動さん
10/06/24 18:13:58
いるけど何か？
846:名無し不動さん
10/06/24 18:15:12
うわぁ…ご愁傷様ですｗ
847:名無し不動さん
10/06/24 18:15:53
>>844
地方の基準を教えてくれ
横浜は地方かね？
848:名無し不動さん
10/06/24 18:26:16
順位 都道府県市(区) 法定人口 推計人口 増減率(%) 種別推計人口の統計年月日↓
東京都 特別区部 8,489,653 8,839,097 +4.12 特別区部 2010年5月1日
1 神奈川県 横浜市 3,579,628 3,679,488 +2.79 政令指定都市 2010年5月1日
2 大阪府 大阪市 2,628,811 2,666,693 +1.44 政令指定都市 2010年5月1日
3 愛知県 名古屋市 2,215,062 2,258,284 +1.95 政令指定都市 2010年5月1日
4 北海道 札幌市 1,880,863 1,891,494 +0.57 政令指定都市 2010年3月31日
5 兵庫県 神戸市 1,525,393 1,538,245 +0.84 政令指定都市 2010年5月1日
6 京都府 京都市 1,474,811 1,464,592 -0.69 政令指定都市 2010年5月1日
7 福岡県 福岡市 1,401,279 1,458,063 +4.05 政令指定都市 2010年5月1日
8 神奈川県 川崎市 1,327,011 1,417,944 +6.85 政令指定都市 2010年5月1日
9 埼玉県 さいたま市 1,176,314 1,218,431 +3.58 政令指定都市 2010年5月1日
10 広島県 広島市 1,154,391 1,172,823 +1.60 政令指定都市 2010年5月1日
11 宮城県 仙台市 1,025,098 1,035,651 +1.03 政令指定都市 2010年5月1日
12 福岡県 北九州市 993,525 981,462 -1.21 政令指定都市 2010年5月1日
13 千葉県 千葉市 924,319 959,357 +3.79 政令指定都市 2010年5月1日
1 東京都 世田谷区 841,165 867,356 +3.11 特別区 2010年5月1日
14 大阪府 堺市 830,966 838,928 +0.96 政令指定都市 2010年5月1日
15 新潟県 新潟市 813,847 811,789 -0.25 政令指定都市 2010年5月1日
16 静岡県 浜松市 804,032 807,884 +0.48 政令指定都市 2010年6月1日
17 熊本県 熊本市 727,978 730,109 +0.29 中核市 2010年5月1日
18 静岡県 静岡市 723,323 716,173 -0.99 政令指定都市 2010年6月1日
19 神奈川県 相模原市 701,630 713,885 +1.75 政令指定都市 2010年5月1日
20 岡山県 岡山市 696,172 705,145 +1.29 政令指定都市 2010年5月1日
849:名無し不動さん
10/06/24 18:58:09
>>842
マズローｗ まさにそれ。
安全に生活できるレベルに到達したとき人のたどる道は決まってる。
増大する要求を満たすか新たな欲求を探すか。。
要求とはカネを稼ぐこと。結果が預金通帳に残るので達成感がある。またバカでも判りやすい。
高度な取引を行うことで自分を高められると思い込むことで自己保身が出来る。
欲求とは名誉とか尊敬とか。議員活動なんかもそんなもののひとつ。誰一人「自分の意見を通すために議員になりました」っていうやつがいないように
地域住民のためだとか国民目線でとか言って、とにかく（他人からの）尊敬とか名誉を求める。タレント性って意味に近い。
自己実現ってのがマズローでは最高位だったかな。 お金を持ってる人はこれを目指すべきだと思ってるし自分もそうなりつつある。
842もおそらくそれに近いものを考えていると思われる。
昔で言うと遊び人とか金持ちの道楽って言われる類だ。
例えば老人がグループで暮らせるホームを作ったりする。資金は出してあげて人にやらせる。やりたい人はたくさん居るし
行政からもちゃんとお金が出る。ただし経営は厳しい。というか投資した金額に見合った利益がなかなか出ない。（だから人件費を叩くわけだ）
それをちゃんと見合った給与を出す。その代わりちゃんと働いてもらうのと見合う人だけを厳選する。
そういうのを我慢して継続すると自然と人が寄るようになる。そのうちもうひとつ、さらにもうひとつと増えていく。
周りは尊敬と羨望（お金持ちという目線と実業家という目線で）の目で見てくれる。自分はただカネを出しただけなのにね。
そうなると最初はボランティア的なものからだんだんと町の顔役や福祉関係の役員や会長をやってくれだとかとなってくる。
カネも出ないし面倒なことではあるが。。
そこで得た人脈や地域のしがらみをうまく利用することと自分が設定した自己実現目標がぶれてなければ
相当なモノが出来上がってくるわけ。世間がすごい！というものか、自分なりにすごい！と思うものかはわからんけどね。
また、カネにたかってくる人もいるがある水準まで行くとたかるものが変わってくる。あなたの持つ人脈や実行力にすがるようになってくる。
これはまた違った麻薬のように陶酔出来るモノでもある。
850:名無し不動さん
10/06/24 19:40:58
大家の喜びは住むところがない人への住宅の供給、まあ、ボランテアの喜びと同じようなことだ。
851:名無し不動さん
10/06/24 23:29:40
>>843
地方は人口減で税収が減りインフラ維持が出来なくなるのでコンパクトシティ構想。
メインの鉄道駅周辺半径３００ｍ程度の範囲にインフラを集中整備し人を集める。
それ以外の場所はインフラ整備が殆ど無くなり（人が住みにくくなる）不動産の価値が大きく減少する。
852:名無し不動さん
10/06/25 15:20:33
2000万あったら、どんな物件買う？
853:名無し不動さん
10/06/25 15:54:43
何も買えねぇ
854:名無し不動さん
10/06/25 17:16:10
家賃2.5万円のプレハブ建てる
855:名無し不動さん
10/06/25 18:44:54
>>852
2000万あったらそれを頭金に8000万の借り入れ起こす。
合計１億で10％以上の利回りか築年数の浅い物件を買う。もちろん東京。
現金一括のみなら都心の空き地を購入してコインパ駐車場。
土地担保に建物を後から建ててもいいし売却してもよし。
問題はなかなか売ってない事。
856:名無し不動さん
10/06/25 20:28:42 Rruce/P3
>>852
メガバン株現物で買うかな。
857:名無し不動さん
10/06/25 20:29:25 GNFljkPP
首都圏に大地震が来たら謝金してる東京の大家はみんな破産だな
858:名無し不動さん
10/06/25 20:36:21 GNFljkPP
謝金→借金
859:名無し不動さん
10/06/25 21:07:20
>>857
土地値中古アパート所有で地震保険に入ってるから全壊なら大儲け。
860:名無し不動さん
10/06/25 21:14:45 sUBKqgTs
首都圏に大地震が来ると
土地、円、債券、株は暴落
金利が急上昇
家賃は暴落
借金してる大家は破産
861:名無し不動さん
10/06/25 21:32:58
中古の再建築価格は安い評価だから大儲けは出来んよ。
862:名無し不動さん
10/06/25 21:46:04
法人だと制度融資だから、金利は固定だな。
返済期間が１０年で、２．４％位。
上手に使えば、３億弱位まで借り入れ出来る。
863:名無し不動さん
10/06/25 22:43:51
>>860
土地は急上昇するよ。とりあえず建てる場所を確保するために地上げが始まる。
賃料も同じ。破壊を免れた建物はものすごく上がるだろう。 倒壊した建物は賃料が取れないがｗ
借金はまあ。。難しいな。
864:名無し不動さん
10/06/25 22:52:11
地震保険の掛け金、RCだと再建１億２，０００万で
掛け金十年纏めて４０万程度だったぞ。
865:名無し不動さん
10/06/25 22:58:56
地震保険は最大でも再調達価格の半分しかおりない
しかもすべての被害に対しての上限がきまっていて
上限に達すると金額枠を按分した額しかおりない
首都圏の大地震はこの上限を大きく超える可能性が高い
以下を参照
URLﾘﾝｸ(allabout.co.jp)
866:名無し不動さん
10/06/25 23:14:28
>>865
心配に成って契約書見たが、延べ床の７０％以上なら全額だったよ。
保険金額は２億弱で、出る金額は同等の建物再建時価額みたいだが？？？
867:名無し不動さん
10/06/25 23:19:39
>>866
地震保険は50%までと法律で制限されてる
868:名無し不動さん
10/06/25 23:24:13
>>867
保険屋さんに、確認してみます。
869:名無し不動さん
10/06/25 23:32:46 C6CA+LaV
８６５読むと総額が５兆円で
仮に加入してる人の被害総額が２０兆円なら
４分の一しか出ない
870:名無し不動さん
10/06/26 00:12:15
こんな基本的なことさえ知らない大家がいるんだな
ちなみに地震保険に入れるのは住居用途だけで
事務所用途等はいっさい地震時の保険はない
871:名無し不動さん
10/06/26 00:44:46
いや俺も通常は５０％と言うのは知っていたのだが、今の建物が
割と小さくて４階建てで延べ床８００㎡位のものだから、1億２，０００万
程度で再建できるように保険に入った積りだった。
つらつら思い出すに、２億弱で入って半額出れば２～３，０００万の
自己負担で再建できると考えた結果の気がする。
872:名無し不動さん
10/06/26 00:45:56
地震保険は半分しか出ないね。しかも減額あり。契約時に何度も念押しされたぜ？
保険料もすごく高かった。
873:名無し不動さん
10/06/26 00:52:12
まあこれからはあれだな
借金はまずいな
インフレは起きないと思う
新規に建てても家賃が高ければあれだな
古くても綺麗で雰囲気が良ければ安い方に人は惹かれる
そんな時代があと５年は続くな。
それからでもいいんだよ
新築は。
874:名無し不動さん
10/06/26 01:17:45
インフレ来るなら、金利の安い今の内に、
固定金利で借りた方がお徳と思うが。
875:名無し不動さん
10/06/26 01:22:03
地震保険は田舎じゃないと意味ないとか常識と思ってたが
不動産持ってて知らない奴もいるのな
まあ実際東京壊滅したら国が金出すかも知れないけど
その国すら崩壊しそうだし
876:名無し不動さん
10/06/26 01:25:53
１９３０年代の様な国家破産は絶対無い。。
あるのは、格差の多様化。
バランスを崩した奴が負ける
身の程を知れという事だよ。
877:名無し不動さん
10/06/26 01:32:00
>>875
たしかに。
都心では気休め程度の金額しか出ないだろうな。
元々たいした掛け金じゃ無いから、諦めも付くのジャマイカ。
878:名無し不動さん
10/06/26 05:41:45
>>873
＞古くても綺麗で雰囲気が良ければ安い方に人は惹かれる
雰囲気はおいておくとしても、古い＝綺麗はほとんど成立しないでしょ？
古いのを綺麗にするとかなり費用かかるからそんなに安くも貸せないのでは？
879:名無し不動さん
10/06/26 06:05:06
>>875
いったい誰が崩壊させようとしてんだかｗ どうしてこうなった？と思うよ。
普通に考えりゃ（国債の荷が重いというなら）借金返済して行くのが先だろうし金利が重いというなら借り換えすればいし
どうしても払えなさそうなら木の葉をお金（紙幣増刷）に変えりゃいいわけで。
アフォとしか言いようもないｗ
と考えると>>876
＞バランスを崩した奴が負ける
というのは言いえて妙。 完全に崩れてると思うわ。谷亮子の背負い投げで一本か？ｗ
880:名無し不動さん
10/06/26 08:47:20
紙幣増刷したら、それこそインフレになる
881:名無し不動さん
10/06/26 13:05:15
インフレになったら土地物件の価格が跳ね上がるから売り抜けるだろJK
こんなこともわからない奴が大家やってるなんて信じられんよ
882:名無し不動さん
10/06/26 13:14:11
インフレ時の、通貨が暴落してる時売る馬鹿いるかよ
こんなこともわからない奴が大家やってるなんて信じられんよ
883:名無し不動さん
10/06/26 14:26:41 28U1Ii/f
地震のリスクもあるし
借金返したら駐車場やってるのと同じような収入なら
駐車場やってるほうがいいのにね
884:名無し不動さん
10/06/26 16:14:31 pKpgMQOc
消費税による駆け込みで新築アパートは増えるだろうよ。
885:名無し不動さん
10/06/26 16:53:04
消費税の還付方法があるから増えないよ
886:名無し不動さん
10/06/26 18:17:59
賃貸は抵家賃時代に入った。
空室は増える。
887:名無し不動さん
10/06/26 18:44:58
だが新築は増えないので都心のように人口が減らないエリアは安泰
888:名無し不動さん
10/06/26 18:49:16
まさかとは思うが東京以外で大家やってる情弱はいないよね？
これから空室だらけだよ？
東京は安心だけどね
889:名無し不動さん
10/06/26 19:36:58
蒸着
890:名無し不動さん
10/06/26 20:06:06 Vn8Hmi9R
消費税の還付方法があるから
詳しく
891:名無し不動さん
10/06/26 20:07:07
>>888
こう言う奴って、本当に大屋さんなの？
何か下品だね。
892:名無し不動さん
10/06/26 20:07:10
同じことしかいえないオウムがいるな
893:名無し不動さん
10/06/26 20:14:28 yA1gBlvU
まさかとは思うが東京で大家やってる情弱はいないよね？
いなかは安心だけどね
894:名無し不動さん
10/06/26 20:18:30
まさかのために興和火災
895:名無し不動さん
10/06/26 20:22:21
駅から5分、スナックやパブばかりの商業ビルを買おうかと思うが、
勝算有ると思う？
表面利回り１９％で、店子付き。
896:名無し不動さん
10/06/26 20:26:49
>>895
買ってレポートして下さい
897:名無し不動さん
10/06/26 20:35:32
>>896
水商売だけの物件って持った事無いから、
持ってる人の感想聞きたいのに～。
近くにそれなりの規模の製造工場もあるし、
移転の予定も無い見たいだし、横浜も
近いから良いかなと思うが、何か落とし穴は
無いかと・・・。
898:名無し不動さん
10/06/26 20:51:07
>>869
ウチは土地値ボロアパートなので建物価格はゼロ。
しかし地震保険に入ると全損時に新築価格の半分の金額が保険金となる。
阪神淡路大震災の時は実際に支払われた保険金は上限の２割程度だと聞いている。
関東大震災程度までなら上限を超えることはないと思われる。
899:名無し不動さん
10/06/26 21:40:10
>>895
面白そうだな
店子が出そうなら居抜きさせて店長雇って賃料取ればいいし
と書いてみるテスト
900:名無し不動さん
10/06/26 21:44:00
>>895
893のみかじめ料付きｗ
901:名無し不動さん
10/06/26 21:49:23
>>900
みかじめ料って、ビルオーナーが払うの？
お店してる、店子さんが払うと思ってたのだが。
902:名無し不動さん
10/06/26 21:57:29
>>901
とりやすいところからとる
とれるならりょうほうからとる
903:名無し不動さん
10/06/26 21:59:25
まぁ繁華街だといろんなかたちがあるんじゃないか？
893の息がかかった不動産屋とかメンテ会社をつかわないと面倒なことになったり
904:名無し不動さん
10/06/26 22:07:05
やはり心配してる心当たりの話しが出てくるな。
其のほかにもお水系の売上動向とか、店子さんの
景気も心配だし。
店の経営方針に口出せないしな～。
905:名無し不動さん
10/06/26 22:41:06
>>898
地震保険普及してなかったしな