09/10/13 02:20:29
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3:名無し不動さん
09/10/13 09:18:03
1乙
以下旅行券積み立てくんには餌を与えないでください
4:名無し不動さん
09/10/13 09:36:26 Wt54XPKf
>>3
脳足りんの白痴君やっとスレ立てたのか
ご苦労
5:名無し不動さん
09/10/13 10:18:10
このスレは
A.ワンルームマンション投資初心者の質問＆妄想＝＞30％
B.低所得低貯蓄賃カス中高年のヒガミ＆ネタミ＝＞30％
C.脳内プロ投資家＆勘違い不動産通のウンチク＆自慢＝＞20％
D.リアル経験者の愚痴＆悩み＝＞15％
E.通りすがりの笑い＆ツッコミ＝＞5％
で構成されて逝きます。
6:名無し不動さん
09/10/13 10:27:45
スレ建て乙
たしかにこの廃れた板内では異例の早さで進んでますね
良くも悪くも皆さん関心あるのでしょう（笑
7:名無し不動さん
09/10/13 11:59:59 Wt54XPKf
>>5
その割合は別に当たってないよ。 きみの常日頃の意見と同じ
8:名無し不動さん
09/10/13 12:38:41
１Ｒ区分 ファミリー区分 ＲＣ一棟 木造一棟
一長一短と思うけど、どれが一番投資として美味しいですか？
9:名無し不動さん
09/10/13 14:11:27
うちは一棟もの以外はやる気にならないな。
区分所有だと自分の判断で取り壊したり建て直したりできなさそうだから。
区分所有は良く知らないんだが、自分が区分所有する物件が入っている
建物を立て直そうという動きが出てきたときに、自分は建て直したくない場合には、
立て直そうとしているオーナー達の組合に、自分の所有している部分を買い取って
もらったり出来るのか？
あるいは自分が立て直したいときには、立て直したくないオーナーの持ち分を
買い取ることができるのか？
そういうことが可能なのであれば区分所有も持ってみてもいいかもな。
単独で建て直しの意思決定ができる持つ分を持っていれば他人のエクイティを上手に利用できるのだろうから。
10:名無し不動さん
09/10/13 14:23:35
>>9
区分投資家は短期投資が主流
利回り・立地等を見たうえで中古で購入、１０年以内に転売するケースが多い
建て直しとか考えている人は殆んどいないだろう
11:名無し不動さん
09/10/13 14:37:01
>>8
C/Pを考えれば木造一棟が一番だが今時木造アパートに喜んで住む香具師は
少ないので空室リスクが高い
手持ち資金が豊富ならRC一棟物だが立地を間違えると即死できる
1R区分は素人でも手出ししやすい分、小回りが利くが利幅は小さい
最も利幅が小さく効率が悪いのがファミリー区分で物件選択を
間違えると空室維持費だけで胃に穴をあけることができるが
自己使用に切り替えるという奥の手が使える
さあお前はどれを選ぶのかな？
12:名無し不動さん
09/10/13 16:12:37
いままでずっとFX/商先/株先等の短期キャピタルゲイン狙いでやってきたから
長期インカムゲインを目指す不動産投資がいまだにしっくりこない
賃貸マンション買ってもスグに売却したくなるのは俺だけか？
13:名無し不動さん
09/10/13 16:19:40
>>12
株の調子はどうだ？
売買するの面倒くさくない？
14:名無し不動さん
09/10/13 16:51:08
>>13
やや勝ち程度 ネットでポチるだけだからそんなに面倒でもない
但し最近は株価の値動き読めずに建玉小さくしてるので全然面白くない
引き揚げた資金で都内ワンルムを６室ほど買って賃料月30万程の放置プレイ中だ
でも正直言ってこれももう飽きてきた(笑)
15:名無し不動さん
09/10/13 16:54:20
>>14
そうか株が面倒でないならいいね。
６室は株とかの利益？
16:名無し不動さん
09/10/13 17:24:04
>>15
そんな専業レベルの勝ちは無いよ(笑)
FX/商先/株先等で過去５年ほどは平均20～30％程度のリターン
だからワンルム６室の資金にも多少は溶け込んでるけど大半は給料だな
家は現金で買ってるからローンも無いし
子供はいるがバカだからカネかける価値無いし(笑)
年齢的にも長期投資に若干シフトした方がいいかなと思って試しに春先
からちょっと買ってみたら．．．．．．予想以上につまらんかった(笑)
17:名無し不動さん
09/10/13 17:57:20
だいぶ安く買ったのかな？
18:名無し不動さん
09/10/13 18:44:12
>>17
たぶんそう 不動産の経験は浅いケド相場観は人並みにあるつもりだよ
リーマンショックからずっと不動産マーケットはROMってたしな(笑)
どんな相場でも一緒だけど買いから入るのは初心者でも結構簡単
問題は売り場 ヘタほど損キリが遅れて益出しが早くなるのが定番
現時点で６戸すべて売却すれば賃料無視しても数百万の売却益が出ちまう
当初５年ガマンして譲渡所得税が半分になってからEXITの予定だったんで
ここで売却すると恥ずかしいヘタの早仕舞いの典型になるのかと(笑)
19:名無し不動さん
09/10/13 20:12:14
国が土地コロガシ推進目的で譲渡所得の税率下げたり総合課税にしてくれるかもwktk
20:sage
09/10/13 21:44:35
200万とかでワンルーム売ってるのみると買いたくなる
共益費と積み立て考えると7年すまんとペイされないけど開拓なる。・
21:名無し不動さん
09/10/13 22:38:27 7YAsr9Xh
今日、400万の１Ｒを買ってしまった。
あのう疑問なんですけど。
想定利回り１２％、でも経費を計算すると５，６％ぐらいじゃない。
それで売主にこっれってあまり儲かりませんよねって聞いたら、
ローンもしてたし、赤字だったよと。。。メリットとしては経費がかかるから
税金の控除でお金が戻ることだね。。。。と
それで不動産曰く。。。資産があるからと。。。。
これって、相当買い増ししても家賃で生活できませんよね。
なんか。。。。。。。。。まあ、車買うよりましっていうことですか
22:名無し不動さん
09/10/13 22:51:57
仮に5％でも定期預金の10倍だからい～じゃん
23:名無し不動さん
09/10/14 00:03:30
空室率推移
1963： 2.5%
1968： 4.0%
1973： 5.5%
1978： 7.6%
1983： 8.6%
1988： 9.4%
1993： 9.8%
1998：11.5%
2003：12.2%
2008：13.1%
関東大都市圏11．３％
賃貸住宅の空室率１８.７％
24:名無し不動さん
09/10/14 00:05:25
博多だけど明日２件内覧にいってくるよ
25:2006年度 年齢別人口データ
09/10/14 00:06:00
0 才 1084 千人＿ 10 才 1187 千人＿ 20 才 1403 千人＿ 30 才 1794 千人＿ 40 才 1417 千人＿ 50 才 1577 千人
1 才 1054 千人＿ 11 才 1208 千人＿ 21 才 1452 千人＿ 31 才 1879 千人＿ 41 才 1758 千人＿ 51 才 1632 千人
2 才 1094 千人＿ 12 才 1209 千人＿ 22 才 1484 千人＿ 32 才 1979 千人＿ 42 才 1648 千人＿ 52 才 1634 千人
3 才 1119 千人＿ 13 才 1191 千人＿ 23 才 1494 千人＿ 33 才 2015 千人＿ 43 才 1605 千人＿ 53 才 1739 千人
4 才 1153 千人＿ 14 才 1213 千人＿ 24 才 1479 千人＿ 34 才 1977 千人＿ 44 才 1554 千人＿ 54 才 1837 千人
5 才 1167 千人＿ 15 才 1213 千人＿ 25 才 1494 千人＿ 35 才 1932 千人＿ 45 才 1535 千人＿ 55 才 1952 千人
6 才 1184 千人＿ 16 才 1238 千人＿ 26 才 1555 千人＿ 36 才 1877 千人＿ 46 才 1547 千人＿ 56 才 2102 千人
7 才 1182 千人＿ 17 才 1279 千人＿ 27 才 1596 千人＿ 37 才 1846 千人＿ 47 才 1579 千人＿ 57 才 2306 千人
8 才 1197 千人＿ 18 才 1324 千人＿ 28 才 1661 千人＿ 38 才 1811 千人＿ 48 才 1536 千人＿ 58 才 2289 千人
9 才 1193 千人＿ 19 才 1370 千人＿ 29 才 1708 千人＿ 39 才 1807 千人＿ 49 才 1497 千人＿ 59 才 2176 千人
26:名無し不動さん
09/10/14 00:38:56 K6Ztwg+X
２３区東部の旧杉山とスカイコート、千葉の古団地で単価は３００万、
テナントはナマポと外国人で手堅くやってますが。
昨日「ゆとり」っぽい小生意気な新築電話セールスと軽くケンカ、
節税対策＝儲からないって事が合点いかないみたい。丁寧にオリの
ローンまでくっつけて熱く語っていた。。。
千代田区で秋葉徒歩圏の2,500万だとさ。もちろん眼中にないけどね。
27:名無し不動さん
09/10/14 00:53:52
>>21
車買うよりは全然マシだよな
200万の車なんて登録した瞬間に半値だからねぇ
28:名無し不動さん
09/10/14 01:37:55
>>24
場所はどの辺ですか？
29:名無し不動さん
09/10/14 01:53:34
>>21
400万のワンルーム1戸買うだけで家賃で悠々自適に暮らせるならみんなやってる
不労所得を得るにはそれなりの元手が必要
純利5％の物件でも10戸に増やして4000万の投資でメシの世話の不要な年収200万円
のフリーター下僕を買ったと思えばいい
30:名無し不動さん
09/10/14 02:00:06
元値2000万円以上したであろう都心のワンルームも20年もたつと900万円台に下がっちゃうのな。
で、これを今買ったとして１０年後には一体幾らで売れるんだろう。
築30年を超えた築古マンションを買ってくれる投資家はいるんだろうか。
居たとして一体幾らなら買ってくれるのか。
利便性の高い都心部なら殆ど値が下がらず900万前後で売れるのか。
それとも郊外の物件と同様４００万円前後まで下げても買い手がつかず、
処分に困ることになるのか。
最近、都心三区で状態の良い中古ワンルームマンションの売り物がちらほら出ているようだけど、
その辺を考えるとどうもいまひとつ買いたいという意欲がわかない。
これからどんどん出てくるであろう老朽化したマンションを一体どう処理するのか。
ワンルームに限らず区分所有はその辺の不安が払しょくされないとちょっと手を出しにくい。
31:名無し不動さん
09/10/14 03:04:23
管理費と修繕費がバカ高くなって１円でも買い手が付かなかったらどうすりゃいいの？
国に寄付したら受け付けてくれんのかな？ｗ
32:名無し不動さん
09/10/14 03:51:55
そういう所のをバルクで買う巨大資本が出るかもしれないし
出ないかもしれない・・・
33:名無し不動さん
09/10/14 03:54:51
>最近、都心三区で
一般的にいう都心 千代田区、中央区、港区、新宿区
不動産的にいう都心 千代田区、港区、渋谷区
34:名無し不動さん
09/10/14 04:10:45
>>32
今回もバルクで売り物が出てたんだよ。
採算取れそうなら買おうかと思って真剣に検討したんだけど、
前述の理由で出口が見えず、結局手が出ませんでした。
>>33
あまり区別してないんですけど今回は後者です。
35:名無し不動さん
09/10/14 10:29:46
>>34
バルクは当然同一マンション内の複数戸だろ？
立地の良い都内物件なら今時バラして売れない訳は無いしそのほうが逆に処分しやすい
買取業者にも蹴られる位だからよほど難アリなんだろう(笑)
マーケットに晒すと化けの皮が剥がれるからコソコソ売ろうとするんだよ
会社にもそんなカス物件の持込みたまにくるケド一切相手にしてない
36:名無し不動さん
09/10/14 10:30:02
ワンルーム区分の出口はないと思った方が良い。
築30年以降は、大規模リフォームorリノベして家賃下げて
ずっと持ち続けるか、捨て値で売るか・・・
立地が都心の好立地であれば売れるかもしれない
出口で転売で考えるなら、ファミリー区分が良い。
実需が強く、築30年以降も大規模リフォームorリノベすれば
築20年位の相場で売れる 不便な立地なら売れないが。。
37:名無し不動さん
09/10/14 10:45:16
>>36
ファミリータイプは新築の値下がりに押されてダブついてる
築30年の物件なんてだ～れも買ってないし見向きもしない
リフォームしたって躯体や配管にガタがきてるからそんな物件に
今時ひっかかってローン引っ張る香具師はもういない
ワンルームの場合はファミリータイプに比べて価格的に優位
投資用マンションマーケットで動いているのは当然のようにワンルームのみ
ファミリータイプなんて投資用としては利回りだけでなく出口でも不利
ワンルームに出口が無いって．．．．．．何のこと？
38:名無し不動さん
09/10/14 10:51:04
結局何十年も先の事なんてわからないだろ。
自分の判断信じてやるしかない。
投資ってそういうもの。
ここで自身の考えが絶対正しいって力説してるのは
不安の裏返しだろうな。
39:名無し不動さん
09/10/14 11:04:36
>>38
今の不況も役立たずのエコノミストドモは起きるまで予想できなかった
デマ・ガセ・妄想に惑わされないように現状分析だけは必須
あとは転んでも泣かない覚悟で逝けばおｋ
40:名無し不動さん
09/10/14 11:18:25
>>31
＞＞管理費と修繕費がバカ高くなって１円でも買い手が付かなかったらどうすりゃいいの？
国に寄付したら受け付けてくれんのかな？ｗ
それ都市伝説だよｗｗｗ
既に築40年超の物件なんて世の中にたくさんあるけど1円で売り出されてるものなど無いよ。
築古マンションを安値で全戸買い取ってから売却や立替を専業にしてる業者もいるよ。
但し、立地は大事だけどね。
それより怖いのは新築で安価に売られている定借地の物件。
41:名無し不動さん
09/10/14 11:52:11
>>37
ワンルーム区分、利回りや投資対効果など表面的な数字は
ファミリー区分より良い。でも、いざ出口で転売となると実需が低く
投資家相手になるので築古の１５平米だと叩かれてしまう
回転も早く空室率も高い
結果的に利益が出ない場合もある。
ファミリーは、出口がワンルームより見えやすい
築古でもちゃんとリフォームすればそれなりの値段で売れる。
（立地や管理状態は大事だが。）
居住期間も長く５～１０年はザラ。１５～２０年住む人もいる
リフォーム費用は高くつくが...
最終的に儲かるのはワンルーム区分よりファミリー区分の場合もある
42:名無し不動さん
09/10/14 12:31:49
>>41
実需が自己居住という意味なら、確かに以前はファミリータイプに分があったよ。
だけど今は違う。
最近、単身中高年世代が投資用ワンルームを自己居住用に購入するケースが増えてきた。
一方ファミリータイプの中古の場合、価格も新築に比べて割高で購入時のローンもつきにくい。
金融機関も新築の値崩れを知っているので中古に対しての査定は厳しく新規融資も手控えたまま。
日本版サブプラショックはこれから本番という説もある。
先のことは予測できないが不動産価格の高騰が無いという前提では初期投資額の大きいファミリータイプは小さなワンルームに大して明らかに高リスクと言わざるをえない。
43:名無し不動さん
09/10/14 12:40:39
>>41
ワンルームの自己居住用は確かに以前より需要が増えているね
でも、ワンルームはこれから厳しいと思うよ
貧乏店子は、家賃の安い所しか興味ないし
金持店子は、自己所有や１ＬＤＫに住む傾向がある
今後は、築浅の家賃が崩壊してゆき、築古１５平米はもはや採算に合わなく
なってくる恐れがある。
その点ファミリーは、ローリスクローリターンだと思う
民主政権になって子供手当て給付でますますファミリーが追い風
44:名無し不動さん
09/10/14 12:42:13 ODTxGP3l
43は、>>42の間違い
45:名無し不動さん
09/10/14 12:51:27
追記
あくまで可能性の話だけど
ファミリはー新築4000万が20年後2000万円位で売れる可能性が高い
30年でも管理・立地が良ければリフォームで同様の価格で売れる
ワンルームは新築2000万が20年後900万、30年後は4～500万に
なってしまう可能性が高い。
利回りはワンルーム、資産性はファミリーが有利
46:名無し不動さん
09/10/14 13:21:03
>>45
まあ好みの問題だけど、もしファミリータイプにこだわるんだったら都心エリアではなく地方にすべきだよ。
デベは採算の合わない地方の開発から一気に手を引いてしまってるから既存のファミリータイプの希少性は増すと思う。
ちょっとツッコミ入れるとワンルームで2000万円なんて都心エリアでも好立地物件だよ。
同一エリアで築30年の中古物件を検索すれば分かると思うけど4～500万の物件なんてほとんど無いよ。
築古の15平米でも既存の木造アパートより耐震性・耐火性・防音性に優れているからそれを下回る価値になることはありえないよ。
47:名無し不動さん
09/10/14 13:53:24
>>45
最近、吉祥寺の築30年近い15㎡ワンルームを900万で売却したよ
この程度の価格がここらでは普通
というか売り物件自体少ないんでまだ売り手優位
48:名無し不動さん
09/10/14 14:01:10
この程度の資料は目を通したほうがいい。
都下なんてワンルームは一戸も販売されていない。
ファミリータイプは供給数も契約率もアップ。
不動研 2009年9月 首都圏マンション市場動向
URLﾘﾝｸ(www.fudousankeizai.co.jp)
49:名無し不動さん
09/10/14 14:27:19
ワンルームは厳しいと書いたが
供給過剰になると新規着工が減って上手くバランスが取れるようになるかな
それに、吉祥寺の様な人気エリアは築古でも値が崩れないんだろうし
ファミリータイプも、人気物件を上手く仕入れられたら
ヴィンテージマンション化で資産価値が逆にアップする事もあるからね
値上がりは珍しいけど、人気物件は4～10年相場が下がらないなんてことは
良くある。 人気エリアで一流デベの良質な建物、ガーデンも綺麗で
管理が良い、なんて物件は空くのを順番待ちしているケースも良くあるからね
50:名無し不動さん
09/10/14 15:11:13
>>49
ヴィンテージの中でも築古で有名なのはメゾン赤坂（1969年）だけど
こういうマンションはかなり例外的な存在だと思う。
好立地・広い敷地・高グレードが最低条件だから、普通のファミリー
タイプを一室だけ買ってその後内装にいくら手を加えてもヴィンテージ
クラスになることは無いだろう。
51:名無し不動さん
09/10/14 16:05:35
古いマンションって全体の修繕とかあるけど
賃貸物件の場合、賃貸人が出入り業者とかの相手するの？
52:名無し不動さん
09/10/14 16:27:27
3時のお茶とおやつのハナシか？
53:名無し不動さん
09/10/14 16:29:33
それもあるけど
１日仕事だと、部屋に誰かいないといけないけど
そういう時って賃貸人が部屋にいるのかと。
貸主は賃貸人にまかせていいのかな、と思って。
54:名無し不動さん
09/10/14 16:35:08
修繕とお部屋のリフォームと勘違いしてないか？
修繕対象は基本的に共用部分だけだよ。
外壁とか配管とかね。
55:名無し不動さん
09/10/14 16:39:56
>>54
古いマンションとかだと排水の横引き管とかの修繕とかで
業者が室内に入るけど、そういう時どうするのかな？
56:名無し不動さん
09/10/14 17:14:42
賃借人の都合がどうしてもつかなきゃ、管理人・管理会社の社員・管理組合理事あたり
が立ち会うことになるだろな
賃貸物件で所有者は代わりに立ち会うなんてのは聞いたことないよ
57:名無し不動さん
09/10/14 17:22:42
そうか管理会社にまかせればいいね。
58:24
09/10/14 17:53:02
>>28
薬院と箱崎。
箱崎は築１３年２９０万で実質利回り14％だった。でも九大が移転したからあのへん空室が多く
今の入居者が出たら次は今より５０００円くらい家賃下げないといけないらしい。
薬院は築１９年で３２０万で実質１３％だった。でも窓からは隣のマンションしか見えなかった。
あれじゃ息が詰まるな。オナチェンだからとなりの空き部屋しか入れなかったけど。
福岡もガイドラインの影響で敷金１か月が多いな、その分礼金２か月とるみたいだけど。
それか契約書に退去時ハウスクリーニング代一ヶ月分取るって一筆いれるらしい、
そうすればガイドラインに関らず原状復帰代が貰えるんだと。
それぞれ一長一短だな。
59:名無し不動さん
09/10/14 22:26:09 Qqsk8Jn3
お前らなんで地方物件ばっかり話してんだよ。
やっぱり首都圏東京近郊は都会物件だな
60:名無し不動さん
09/10/14 22:29:37
通販で買っても大丈夫？
61:名無し不動さん
09/10/14 23:04:41
>>60
ジャパネットなら大丈夫じゃね？
62:名無し不動さん
09/10/15 00:42:22 kZAPX7FE
ここの人で競売でワンルーム購入した方います？
入札は初めてで、空室の物件を検討しています
入札期間が終わった後に占有屋が住みつくケース
って多いのでしょうか？
63:名無し不動さん
09/10/15 01:04:10
入札は何度もやったことあるけど落札できたことは一度も無いのでわかりましぇん(笑)
法改正後、占有屋も減ったみたいだけど競売物件専門の業者もいるから良い物件は
それなりの金額でしか落札できないと思ったほうがいいぞ
64:名無し不動さん
09/10/15 02:47:10
>>62
法改正後はほとんど無いね。
占有屋もどきみたいのがたまに沸いて出るけど小銭で片がつく。
もっとも昔の占有屋と比べて、いわゆるプロじゃないからある意味もっとタチ悪い所もある。
投資で入札なら実需ほどの緊急性ないから、最悪半年待ちゃいいやって思えれば無問題。
ただここ数年の落札額見りゃわかるけど、一般人の高落しが酷くておいしい金額では
なかなか落ちないね。下手すりゃ普通の仲介物件より割高。
65:名無し不動さん
09/10/15 06:23:35 2nf1Ky62
占有屋って・・
ある意味賃貸人なんてみんな占有屋じゃんか・・
66:名無し不動さん
09/10/15 10:32:00
賃貸人様はお財布様です。
67:名無し不動さん
09/10/15 10:56:48
みんな買ってるか～～～い？
68:名無し不動さん
09/10/15 11:01:56
>>65-66
賃貸人じゃなくて賃借人だろｗｗ
69:名無し不動さん
09/10/15 13:24:39 eShkxI/T
>>58
どうだった？
薬院のはもしかすると、ライ○○○コート？
箱崎は、賃貸需要かなり弱そうだけど・・・。
70:58
09/10/15 17:44:59
>>69
薬院はそこ！よくわかったね。なんかもめてるの？
箱崎は学生がいなくなって今年１月にはグルメシィテイも閉店したし、さびれてるね。
でも伊都キャンパスにはまだ物件が少ないから姪浜あたりに住んで通ってる学生が
多いらしい。逆にいくら大学に近くでもあんないなかには住みたくないものあるけど。
だから西新あたりがめらい目か？西南もあるし。今ＨＯＭE’Ｓの空室率では西区が
12.7％で一番低いしね。
71:名無し不動さん
09/10/15 19:49:35 eShkxI/T
>>70
ライ○○○コートは何回かネットではチェックしたけど、部屋とかは見たことないです。
価格と利回りが同じだったから、そうなのかなと。
マイナス点は洗濯機置き場がなかったと思ったよ。
バス・トイレ別で駅歩３分、価格も安いから十分及第点だけど。
俺の場合、薬院と平尾の真ん中あたりに１部屋あるけど、客付けに苦戦しているよ。
ちょっと、駅から遠かったかもしれない。１０分以内だけどね。
九大生、伊都キャンパス周辺は済みたくないだろうねぇ。
筑前前原、姪浜あたりなのかな？姪浜もちょっと天神（中心部）から遠いなぁ。
私的には姪浜なら１部屋くらいならｏｋかな。
賃貸募集とかしたことないから、詳しいことはわからないや。
今後は少子化だから、学生より社会人ターゲットの方がいいかもしれない。
さすがに九大クラスは残るだろうけど。
72:62
09/10/15 20:48:31
>>63
>>64
レスどうもです、参考になりました。
落札できなくてもとりあえず入札してきてみます。
73:名無し不動さん
09/10/15 22:28:01
九州に詳しい方、折尾とかはどうですか？
大学たくさんあるので買おうか迷ってるんですが。
74:名無し不動さん
09/10/15 23:16:47
３０～４０年前の団地が５００万ぐらいで売ってるけど
団地って元々公共のものじゃないの？
マンションみたいに個人に分譲してたの？
75:名無し不動さん
09/10/16 00:46:49 9Njp6E7G
>>69
というか東区は九産大、福工大の学生で単身物件多過ぎ。
よって競争が激しく、物件投げ売り状態だよ。
今から比較的家賃が高く取れそうなのは姪浜物件だな。
76:名無し不動さん
09/10/16 01:27:48 X18gBJiM
>最近、吉祥寺の築30年近い15㎡ワンルームを900万で売却したよ
まさかと思いヤフ不動見たけど神業ですね、というか信じられない。
自分は４年前２３区内私鉄特急停車駅１分の築２５年エレ付き上層階１５㎡を
400で買って賃貸ししてるけどやっぱり400台じゃなかなか売れない雰囲気。
77:名無し不動さん
09/10/16 01:38:03 X18gBJiM
>74
現ＵＲが分譲したのもあるよ。
千葉の船橋でこんな感じ↓
URLﾘﾝｸ(used.realestate.yahoo.co.jp)
だいたい１０年に１度大規模修繕やってるから外観綺麗で都心直通電車の徒歩圏で５０㎡超は魅力かも。
公園や道路を戸数で割るから土地持ち分が３０坪近く付いてたりビックリ。
これがチャリ置き場もないようなトップやスカイコートクラスなら猫の額も残らない。
これ知って激安１Ｒの追加購入止めました。
78:名無し不動さん
09/10/16 07:32:33
>>76
所詮需給バランスだからね
４年分の賃料収入で200万程度は回収出来てるんだから別に問題無いだろ？
79:名無し不動さん
09/10/16 10:37:49
>>76
オレが売却依頼した都内の空室ワンルームも築約30年だけど1700万程で
公開後わずか1週間程度で2件の申し込みがあった
もし値下がりがどうしても嫌なら利回り無視して人気エリア＆絶対数が
少ない場所を買えばいい
但し、駅近・南面採光・高層階は最低条件
80:47
09/10/16 11:00:06
>>76
売主です(笑)
現賃料月7.5なので900だと表面はジャスト10％でいわゆるグロテン物件
でも実はその前にも空室渡しなら980で買うという申し出もあったよ
流石にちょっと面倒っぽいからお断りしたけどね
ちなみに駅徒歩5分で井の頭公園近くの最上階、もちろん日当たり良好
81:名無し不動さん
09/10/16 11:17:01
基本ですね
不人気物件→安価→利回高
人気物件→高価→利回低
82:名無し不動さん
09/10/16 11:42:13
中古マンション価格は首都圏で下落幅が縮小 近畿圏は続落
URLﾘﾝｸ(trendy.nikkeibp.co.jp)
83:名無し不動さん
09/10/16 12:42:53
近所でアパート一棟売りが出てて悩ましい
84:名無し不動さん
09/10/16 22:06:19 X18gBJiM
>81
どっちが投資物件として優秀なの？
85:名無し不動さん
09/10/16 22:17:24
>>84
常識的に考えて、当面不動産価格は緩やかな下げ基調が続くという前提なら
賃料収入が物件価格の下落分を補えるかどうかが判断基準になるだろね
手堅く逝くなら割高人気物件
ハイリスクハイリターン狙いなら割安不人気物件
どっちを選ぶかは他の投資と一緒で本人の好みの問題
86:名無し不動さん
09/10/16 23:34:15
割高物件も地震がきたり、トラブルかかえたら、一気に数千万が０だからね。
ある意味怖いところもある。
87:名無し不動さん
09/10/16 23:49:53
>>86
それは割高だろうが割安だろうが同じだろｗｗ
でももし地震で潰れるとしたら更地価格の高い割高物件の方が再建築しやすい
88:名無し不動さん
09/10/17 01:08:54
さ～てと 明日はどこの物件見てくるかな
89:名無し不動さん
09/10/18 00:19:36
ワンルーム供給過剰
仲介業者供給過剰
大家は大損
90:名無し不動さん
09/10/18 00:59:08
木造チンカスがどうホザいてもムダ。
都下なんてワンルームは一戸も新規販売されていない。
不動研 2009年9月 首都圏マンション市場動向
URLﾘﾝｸ(www.fudousankeizai.co.jp)
91:名無し不動さん
09/10/18 01:11:50 fxNHT8Kx
みなさんは、今後更新料は、どうします。
不動産屋は、家賃の半分を取ると言っているが、
情勢を考えると、借主に今後請求でない気がしますが？
92:名無し不動さん
09/10/18 01:33:32
法規制されるまでは契約書に記載どおり徴収。
93:名無し不動さん
09/10/18 01:44:33 fxNHT8Kx
そっかあ。法規制されるまではねえ
不動産屋に見解を聞いてみる。同じ答えかもなあ。
ただ、出て行かれるよりは継続してもらった方がいいので
回りの情勢次第だな
94:名無し不動さん
09/10/18 02:00:52 KN0MT4qR
>92
過払い請求に備えてちゃんと引当金積んどかないとな。
95:名無し不動さん
09/10/18 04:44:20
各国の国家予算
イギリス７０兆円(税収６２兆円)
ドイツ４１兆円(税収３５兆円)
フランス４７兆円(税収３９兆円)
日本９５兆円(税収３９兆円)
ここ10年の一般会計推移：参考資料
URLﾘﾝｸ(www.mof.go.jp)
URLﾘﾝｸ(www.mof.go.jp)
（単位：兆円）
年度 予算額 歳出 税収 公債発行額
2000 89.0 89.0 47.2 37.5
2001 89.8 89.3 50.7 33.0
2002 86.4 84.8 47.9 30.0
2003 83.7 83.7 43.8 35.0
2004 81.9 82.4 43.3 35.3
2005 86.9 84.9 45.6 35.5
2006 86.7 85.5 49.1 31.3
2007 83.5 81.4 49.1 27.5
2008 83.8 81.8 51.0 25.4
2009 88.9 46.4 33.2
2010 88.5 46.1 33.3
2010改 95+α 40.0 40～45?
【政治】 藤井財務相「概算要求９５兆円！…このままじゃまずい」→鳩山首相、黙ってうなずく…しかも厚労省の母子加算など追加も★５
ｽﾚﾘﾝｸ(newsplus板)
【政治】 鳩山首相 「国民が『マニフェスト実現』より『国債増やすな』ということなら、マニフェスト見直しの可能性もある」★13
ｽﾚﾘﾝｸ(newsplus板)
【政治】 「鳩山首相、公約破棄の可能性を示唆…『やはりアマチュア政権だ』の声も出ている」…韓国でも報じられる★２
ｽﾚﾘﾝｸ(newsplus板)
96:名無し不動さん
09/10/18 07:15:37 UqzawLJ3
今、エスジーの高村とかいう奴のリダイヤル攻撃10回喰らったよ。
殺すとか今から行くぞとか
さんざん怒鳴られたが受話器上げっぱなしでとうとう切れた。
で、以前から話題になっていた
エスージアコーポレーション
URLﾘﾝｸ(www.es-sia.co.jp)
に、「高村さんいますか?」電話したら、「ただいま電話中でお取次ぎできませんって」
やっぱりね。
さて、行政処分してもらいますかね。
97:名無し不動さん
09/10/18 08:51:22
463 名前：松？竹？梅？[] 投稿日：2009/09/23(水) 10:39:05 ID:AMJvCTjM
分譲マンションは、古くなると問題おおいよ
今では築４０年以上になるかな
たぶん日本最古の分譲マンションに住んでたけど
管理組合費もさることながら、修繕積立金がすごく高い
建物が古くなると修理代がすげぇーし
一戸建ての家なら少々雨漏りしても辛抱するとか、建替えとか、自分で決めれるけど
又貸し、死に掛け、夜逃げ寸前、長期入院中、投機目的、不動産屋名義などなど
マンションの住民は、十人十色、話がまとまらない
管理組合理事は、町会の役のように、輪番制やったけど
多額の修繕積立金を 管理支出するわけやし実際、横領した奴もおったし
自分の意見が通らないと、組合費を払わん人もいたし
相続、離婚などで、裁判沙汰で組合費が滞納になったり
「不届き者」では かたづけられん問題もあったわ若い家族が、資産価値のある間に 転売する前提で 住むところちゃう
98:名無し不動さん
09/10/18 16:04:10
去年買った八王子のワンルムの売却決まって契約に行ってきた
購入者は自己使用目的(子供の通学用)だった
媒介業者も最近自己使用が目立って増えてきてると言ってた
結果５０万ほど抜たが税金払うんで実質３０万ぽっちだけど
頭も手間も全くかけてないからこの程度でもおk
99:名無し不動さん
09/10/19 01:24:31 we2QQm0U
２年ぶりくらいにヤフ不動見たけど首都圏のジャンクが少なくなった。
っていう安値が下が切り上がってるね。ファミリーは相変わらずだけど。
みんな売るの諦めたのかなとも思ったけど俺のジャンクはみんな店子が
根生やしてるし不景気が直撃するのは高額物件なのかな。
100:名無し不動さん
09/10/19 03:17:40
100
101:名無し不動さん
09/10/19 19:26:11
今週売却の契約に行ってきます
一年分の賃料収入のみで実質同値撤退です
減価償却分は譲渡所得が出てしまいますがそれもまあご愛嬌です
たかだか１０%取るのに一年も待つのに飽きました
みなさん頑張って下さいね
102:名無し不動さん
09/10/20 00:13:07 Hm3ZjrGh
>>97
一番古い分譲マンションで当時最高は目黒の雅叙苑マンションじゃないの？
103:名無し不動さん
09/10/20 00:19:21 WjfbBOez
お疲れさまです。
結局「いくらで仕入たか」に尽きるような気がしますね。
また事業やっていれば本業が、そうでなくても株や為替の方が簡単にゲイン
できると考えて普通だと思います。
新興株なんか数日で１割２割上がるし理論上は１Ｒなんか買うより年に一度
株で買ったらあと３６０日は何もしないで貯金しといてＯＫですよね。
でも自分含めここに居る方ってみんなそんな経験もして来られている訳で。
104:名無し不動さん
09/10/20 00:20:18 WjfbBOez
×株で買ったら
○株で勝ったら
105:名無し不動さん
09/10/20 00:35:52 Hm3ZjrGh
>>103
株も円高なら株安
円安なら株高になるけどコンスタントに儲る訳じゃないから
家賃収入が定期的に入るワンルームマンション経営はいいんじゃないか
106:名無し不動さん
09/10/20 00:38:11
それは株で負けこんだということだろ
107:名無し不動さん
09/10/20 00:40:46 Hm3ZjrGh
>>106
お前誰に言ってんだよ。
株もずっと所有してて時価目減りしてるやつが富裕階級で大半だぜ
108:名無し不動さん
09/10/20 02:07:47
自己使用不動産は買い時かもしれないけど
投資用は正直微妙～だと思う
なぜなら売却益が見込めないから
純粋に投資用としてなら純益で最低年１２～３％は無いと売却損を補えないな
109:名無し不動さん
09/10/20 06:04:01 Hm3ZjrGh
>>108
売却益とは？
売却しなきゃいいし、後々売れないとは限らないし、手取り利回り１０％超えは結構あるよ
110:名無し不動さん
09/10/20 10:08:58
>>109
＞売却益とは？
簡単に言えば買値と売値の差が売却益だよ クダラン事を聞くな
＞売却しなきゃいいし
家宝にするのか？
＞後々売れないとは限らないし
そもそも売却できないなどとは言ってない
この下落基調の中で売れば売却損が出るのが普通
＞手取り利回り１０％超えは結構あるよ
含み損を抱えたまま不動産所得税を払うのはガマンできない
111:名無し不動さん
09/10/20 11:31:51
手取り１０％って、表面１５％ってことだろ？
２５年越えの築古は、よほどの好立地＆管理良好でないと魅力無いね
112:名無し不動さん
09/10/20 11:49:28
子供手当て26000円+母子加算23000円+生活保護ひと月約20万円
+住民税・所得税一切無し+医療費完全無料（病院までの交通費も無料）
これで年収手取り300万。
「働いたら負け」の世の中に変わろうとしています。
113:名無し不動さん
09/10/20 11:55:27
>>112
但し資産があっては生活保護は受けれないので
公営若しくは民間住宅の賃料支払い義務は残るよ
114:名無し不動さん
09/10/20 11:58:08
>>113
資産は事前に内縁の配偶者もしくは親族に移すのでOK
115:名無し不動さん
09/10/20 12:16:39
>>114
裏切られたらマジで破滅だなw
116:名無し不動さん
09/10/20 12:31:30 pUW3/56t
>>114
贈与税であぼーん
117:名無し不動さん
09/10/20 12:35:47 pUW3/56t
>>103
>>105
投資用不動産１本なんて人は、せいぜいフルローンサラリーマン投資家だけだろうね。
不動産は、賃貸していれば毎月お金が入ってくるのがありがたい。
株だと、必ず儲かるわけではないから、安定性に欠ける。
だから、両方やっている人が多いのでは？
もちろん漏れも株とワンルーム賃貸（事業規模）の両方だよ。
もちろん、無借金。
今は事業をやる方がリスクが高いから、休業中。
118:名無し不動さん
09/10/20 16:46:31 Hm3ZjrGh
>>110
売却益でないとは限らんし、選択肢はいくらでもある
世の中不動産持てないやつもいるし、サラ金借りてたりマイナス資産のやつもいるんだから
119:名無し不動さん
09/10/20 18:27:16
>>118
たとえ多少安く買えてもこのままずるずる相場が一方的に下がり続ければ売却損が出る
まあ不死身なら相場が上向くまでマタ～リ待ってればいいけどな
120:名無し不動さん
09/10/20 19:48:16 Hm3ZjrGh
>>119
相場が下がり続けるは嘘 必ずしもそうじゃない。
築年数増えても価値変わらないかもしれない
121:名無し不動さん
09/10/20 20:47:53
ノータリンに餌を与えないでください
10%越えとか書いてるとこでわかりそうなもんだ
122:名無し不動さん
09/10/20 20:51:14
>>120
そりゃあ30年位待ってれば上がるかもしれん
そんな先の事はわからん
とりあえず今現在は統計みる限り下がり続けてる
新築が下落し続けてるのに中古が下がらん理由はない
中古が上がる理論的な根拠があるのか？
123:名無し不動さん
09/10/20 20:58:36
>>122
相手は金券だ、まともな反応は返ってこない
餌やり中止
124:名無し不動さん
09/10/20 23:18:10
【政治】扶養・配偶者控除、住民税も廃止対象で検討 所得税に加え★２
ｽﾚﾘﾝｸ(newsplus板)
【政治】 新規国債、最大の５０兆円台。藤井財務相、「地球温暖化対策税」や国債発行言及…「国債＞税収」は混乱期の１９４６年以来★３
ｽﾚﾘﾝｸ(newsplus板)
【大阪】橋下知事「民主党のやり方に騙されてはいけない。赤字国債には断固反対。まずは人件費削減の徹底を」★２
ｽﾚﾘﾝｸ(newsplus板)
125:名無し不動さん
09/10/21 01:07:41 3NG2n8xD
>>121
脳足りん
126:名無し不動さん
09/10/21 01:10:57 3NG2n8xD
>>122
いつまでも下がり続ける根拠はない。
底値で買えばベストじゃないか
127:名無し不動さん
09/10/21 01:13:45 3NG2n8xD
>>124
民主党はやがて壊滅する。
家庭でも収入が落ちるなら金を残すには節約しかない。
128:名無し不動さん
09/10/21 01:13:57
お前は超能力者なんだな
129:103
09/10/21 01:45:14 17rB5ngk
株は上がっても下がっても動かなくてもポジション持ってる以上は
悩みの種でしかないことに気付いた。
不動産は値定めは快感感じるくらい厳しいけど、いざ決まったら茶飲みながら
ハンコ押せばあとは売るタイミング考えなくていいから止められないのかな。
130:名無し不動さん
09/10/21 01:52:27
>>129
でも空室期間が半年超えてくるとイラつき始める
131:名無し不動さん
09/10/21 16:40:06
都心・城南で地価とマンション価格上昇
URLﾘﾝｸ(www.real-solution.biz)
どうりでスレが下がってるハズだ(笑)
132:名無し不動さん
09/10/21 16:46:31 u4SwApR8
皆さん、利回り計算の時に、大規模修繕費用をどの程度盛り込んでますか？
中古マンションで表面利回りが高いものは殆どが数年の内に数千万～億単位の外壁や排水給水管工事が計画されているにも関わらず、現状の積立金では赤字になってしまう。
こういった隠れた維持費を盛り込むと表面利回り18％でも実質利回りは5％以下になるものがほとんどなんですが。
それでもマンション投資をするメリットを教えて下さい。
133:名無し不動さん
09/10/21 17:00:51
>>132
バカじゃね？
マジでそう考えてるならアタマ悪いぞ
会社じゃねぇんだから赤字にはならない
それとも気のいいだれかがカネ貸してくれるのか？
出せる規模で修繕を行うに決まってるだろうが
カネが足りなきゃ延期するだけ
小さなマンションはどこも似たようなもんだ
134:名無し不動さん
09/10/21 20:54:29 u4SwApR8
赤字にならないはずがなってるんですよ。
実際に修繕費用を銀行から借金して収支がマイナスのマンションはあるし、
現状黒字でも数年以内に赤字転落で、一時持ち出し金が発生する予定になってるのは数件は確認しました。
全て、築20年以上の表面利が高く、管理状態は最高レベルのものばかりでしたが。
外壁は兎も角、給水排水管やエレベーターは金がないから先伸ばしと言うことはできないのでは？
皆さんは、購入前に長期修繕計画を確認してますか？
135:名無し不動さん
09/10/21 21:04:47
>>134
持ち出し金て何？
どこから持ち出すんだ？
136:名無し不動さん
09/10/21 21:51:21
>>134
今どこに住んでんの？
余程のことがない限り、修繕は最低限で済ませる
戸建やマンションに住んでいても、少々の不具合なら
応急処置とか小手先の修繕でその場を凌ぐだろ、普通
実質で１５％あれば、３年も経てばそれなりの修繕ができるよ。
137:名無し不動さん
09/10/21 21:55:37
都市伝説の中
138:名無し不動さん
09/10/21 21:56:51 u4SwApR8
積立金で足りなければ区分オーナーに別途請求されるのが一時持ち出し金。数十万にはなります。
管理組合の議決ですから自分1人が嫌でも払わないと行けませんよ。
この費用を見込むと利回りは激減するんですよ。
考慮されてませんか？
139:名無し不動さん
09/10/21 22:04:45 u4SwApR8
都市伝説レベルの話ではないですよ。
首都圏の主要駅物件を10件前後は調査した結果の話ですからね。
現状で赤字でなければ重要事項説明の義務も業者にはありませんから、
修繕計画の落とし穴があまり知られていないのかな？
140:名無し不動さん
09/10/21 22:05:29
見積りというコトバを知らんのかね
赤字になる修繕の発注がフツ～の総会で承認されると思うのかい？
脳内じゃあなくとりあえずリアルで一戸買って総会出てみるんだな
常識外れで話にならんよ（笑
141:名無し不動さん
09/10/21 22:16:28
>>139
管理会社に管理丸投げしてるような
池沼組合は結構ある。
そういう悪質管理会社に大規模修繕も
丸投げすると実コストの３倍程度で
関連会社に発注してくれるから大赤字
になる可能性はある。
モチロン管理会社は大儲けだがそんな
池沼組合は自業自得。
142:名無し不動さん
09/10/21 22:19:51 u4SwApR8
業者さんかな？ｗ
買い手なら修繕積立金のからくりへの警鐘に
そんな反応をするとは思えませんが。
買う前に、長期修繕計画は確認するべきです。
赤字に転落しなくとも買った後に修繕積立金が倍になるケースはかなりあります。
毎月発生する維持費の少しの変化で想定していた実質利回りは大きく下落しますよ。
143:名無し不動さん
09/10/21 22:23:05
>>142
そもそも居住用と投資用とで修繕を含めた維持管理コストの考え方が違うのだよ
144:名無し不動さん
09/10/21 22:30:50 u4SwApR8
調査対象は全てワンルームかそれに近い物件で投資目的のオーナーが多いマンションですが。
そもそも管理状態が平均以下の物件にこれから先も投資価値はありますか？
145:名無し不動さん
09/10/21 22:32:08
>>142
修繕積立金のカラクリって何？
私は見た？ って感じかな
ここはリアルオナも多いがガチでみな苦笑してると思うぞ
146:名無し不動さん
09/10/21 22:37:41
修繕が必要だけどしてないマンションは山ほどあるけど
やって赤字になってる所なんてきいたことネエよ
147:名無し不動さん
09/10/21 22:49:06
苦笑 (^_^;)
148:名無し不動さん
09/10/21 22:49:38 u4SwApR8
確かに実状赤字は稀です。
でも昭和物件で管理状態がいいものは近い内に修繕費アップか
赤字転落になる予定のものが殆どだという現状なんですよ。
お金持ちのあなたには利率が低くなることなど関係ないことかも知れませんがね。
149:名無し不動さん
09/10/21 22:53:05 k4/IVFmJ
修繕計画まで確認はしていないけど、修繕積立金の残高と現在の管理費、修繕積立金の金額、
それと大規模修繕をやったのか、これからか程度は一応確認している。詳細じゃないけどね。
赤字？というか、大規模修繕の一時金が必要になるのは、戸数が少ないタイプか、異常に修繕積立金が少ない
タイプなのではないかな？なかには、月１０００円以下なんて物件もあるから、１０００円としても年間１２０００円/戸
２０年で２４万/戸しか積み立ててない場合なんかは厳しいだろうね。
ただ、マンションを新築で購入した方なら、最初に修繕積み立て金の一時金を購入時１０万以上の単位で支払っているから、たいていの
大手の大規模マンションだったら、ものすごく不足している事は少ないと思う。
逆に考えたら前の持ち主が、何年も共有部分の修繕費用を積み立ててくれているとも考えられるんだな。
漏れの福岡の物件（５０戸くらい）もこないだ大規模修繕したけど、工事費用がたりなくて、リース会社に１０００万くらい借金していたけど、
修繕積立金が約１０００円増額になって、５年で返済する予定になっているよ。
マンションよりアパートの方が、中古で買うと修繕の方の積立金なく全額自己負担だからたいへんじゃないかな？
まぁ、地域によっては管理費、修繕積立金が滞納だらけで終わっているマンションもあるみたいだから、要注意だけど
普通の物件なら大丈夫だと思うよ。
一応、複数の不動産屋に物件の評判を聞いてみるとかすると良いかもしれない。
150:名無し不動さん
09/10/21 23:08:03 u4SwApR8
>149さん具体的なお話有難うございました。
因みに、お持ちの実質利回りはいかがですか？
東海道沿線で業者販売の投資物件だと修繕費考慮して実質利回りは3％から6％です。
151:名無し不動さん
09/10/21 23:33:59 k4/IVFmJ
固定資産税、損害保険、修繕費（内装、クーラー交換とか）、不動産屋の管理費や広告料などの経費を全部いれると実質５．５％位かな。
いわゆる一般的な実質利回り、つまり
（家賃－（管理費＋修繕積立金＋固定資産税））／（物件価格＋取得費用）だと、８％ちょっとくらい
Ｓ６３～平成３年くらいの物件です。
152:名無し不動さん
09/10/21 23:35:47 k4/IVFmJ
だから、築古だと、表面で１２％以上ないとつらいですよ。
あと、借金して購入する物ではないかと。
153:名無し不動さん
09/10/21 23:45:07 iwg1VRqv
表面１５％超えてても、修繕費の上昇分等を積み上げていくと、
実質５％くらいになるよ。
154:名無し不動さん
09/10/21 23:51:09 u4SwApR8
>151
なるほどやはり5％位ですか。
地方投資も考えましたが、甘くはないですね。
参考なりました。有難うございます。
155:名無し不動さん
09/10/22 00:02:38 fPmnaMkR
>>141
それ、最近、百獣の王ブランドの物件で見ましたｗ
系列の会社が管理会社だから、修繕計画がめちゃセレブ仕様だった
物件自体は大したことない古いもんだけど。外壁はタイルで立派だから。
156:名無し不動さん
09/10/22 00:17:33
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157:名無し不動さん
09/10/22 00:27:57
>>148
検討段階で、管理会社の重要事項調査報告書見れば、当面の大規模修繕の予定や
管・積の金額変更予定、現在の積み立て額（大規模やったばっかで▲の積立金額出てる事もある）
位は最低でも分かるよ。
総会に毎年理事長1人しか出席者いないなんてザラだし、結局、組合がちゃんと機能してるかどうかが一番大きいと思うけど。
158:名無し不動さん
09/10/22 00:55:55 DHfOR9FH
だから、調査したら数年後に赤字になるか修繕費アップになるのが殆どだったと言う話なんですってば。
表面15％以上でも実質は大きく下がりほんの数％のものが殆どなのに
なんでマンション投資なのか理由が知りたいって話です。
修繕費なんか都市伝説だとか素人扱いでバカにしてる人もいますけど。
各物件を細かく調査してる側からしたら、リスク高いわりにはリターンが少なすぎて、不思議なんですよ。
実は、福岡のオーナーさんのような一時金等全経費盛り込み済みで投資してる方は少数派で、
表面利回りと一般的な実質利回りの計算だけでウハウハしてる人が大半なんですかね？
159:名無し不動さん
09/10/22 01:13:31
体感でだけど、表面利回りと一般的な実質利回りの計算だけでウハウハしてる人が多いのは確かだと思うし、
上の、都市伝説は言いすぎとしても一時金徴収してまで投資のワンルで大規模やるケースはレアだと思いますよ。
>>141さんの話しじゃないけど、組合がまともに機能してないのいいことに、キックバック目当てに
理事長や業者が無理やり修繕に持ち込んでく事もある。
もしかすると昭和50年代の物件とかを多く調査したのかな、と思うけど、年代やマンションの銘柄でも
傾向が顕著に出やすいですよ。潰れた会社の物件は管理会社が替わってさらに無茶苦茶になってたりって
のも多いし。
160:名無し不動さん
09/10/22 01:18:28 KXZ5mFkg
北海道あたりの築３０年ものだと、見た目の賃料が安いけど、管理費、修繕積立金を入居者負担にしている場合が
結構あるからそういうやり方もあるのかなと。入居者がいる間は安心できるし。
最近は管理組合に熱心な人もいるので（主に退職金オーナー軍団だが）、そういう人がいると心強い。
管理費が妙に高くて修繕積立金が１０００円以下なんて物件はやめた方が良いと思う。
でも、共用部分の大規模でいきなり高額な修繕一時金はないと思うけど。払えないだろうから。
そういう物件はスラム化しちゃうな。
なんでマンション投資かというと、アパートより管理が楽だし、現金買いだから区分になっちゃう。
くさってもＲＣだしね。
現状の定期預金金利なんかをかんがたら５％はそんなに悪い投資ではないと思うが、
売り時（逃げ時）が難しいのが悩みだな。
161:名無し不動さん
09/10/22 01:27:23 KXZ5mFkg
あ、修繕費って内装とかクーラー交換とか温水器交換の事かな？
クーラーは７万くらい、温水器は１５万くらい見ないとだめだから、これに内装１０万があると、
そのときのその部屋は確かに赤字になるけど
これは設備だし１０年、１５年もつものだから、仕方ないんじゃないかな？
だから、経営の安定にはやはり１０室は欲しいね。
その部屋単独で赤でも全体は入居者さえいれば黒字だし。
設備は計画的に交換するか、壊れてもあわてないようにお金を残しておかないとだめだよ。
入居者に迷惑かけちゃうから。
漏れは、クーラーは夏にこわれたら大変だし、内装もからむから、退去のタイミングで早めの交換、
温水器は壊れてからときめているよ。
162:名無し不動さん
09/10/22 01:27:44
続き
>>151さんみたいなに、あくまで目安・傾向で、結果何％位になった
って話しはできても、不確定要素をどの位とは言いにくいですよね。
入居者が基地外で、追い出すのに金かかる事だって有り得るし。
不動産投資は不確定要素が多いから、化ける事も大損する事もあるわけで、
その要素をひとつでも知りたい、備えたいってのは分かりますが・・。
163:名無し不動さん
09/10/22 01:32:41 DHfOR9FH
中古ワンルーム投資だと数年以内に短期売が基本なのかなとも思うんですが、
それはそれで価格下落リスクまでをも見込むと、7～8％のリートにも太刀打ち出来ないですよね。
はぁ、やっぱり中古マンション投資には旨味がないのかなorz
164:名無し不動さん
09/10/22 01:46:27 fPmnaMkR
>>161
ここで挙がってるのは、共有部分の修繕費の話。
専有部分なら、細かい金額まで予測可能だがね。
共有部分は、実際どうなるか完璧な予測は難しい。
管理業者に電話でさらっと問い合わせても、その時にならないとどうなるかわかりません
とか、平気でぬかしてくる。
でも、理事長がバックマージン貰うって酷いなぁ。
理事長が積立金横領して逃げたって話もあるし、バックマージンくらいなら可愛いもんなのかな。
165:名無し不動さん
09/10/22 01:51:45 fPmnaMkR
そう言えば、業者に聞いたけど、
一時期、ワンルーム投資が流行って、勢いで買ったけどやっぱり割りあわないと気づいて、
面倒くさくなった奴らが沢山いるからいっぱい売りに出てるんだって。ｗ
スレタイ通りの展開なんだよ。実際。
んで、自分が騙された時と同じように、表面利回り○○％とか言って
素人を騙して売り抜けようとしているみたい。ｗｗｗ
166:名無し不動さん
09/10/22 01:56:10
短期売なら尚更運の要素が強くなる、複数戸で廻すのは確かに安定化しやすいけど
やっぱり購入にも備えにも現生かなり必要。
数年前のプチ大家ブームの時には、なけなしの現金はたいて株なんかの利回り感覚で買って、
諸々問題や出費が出た時こんなはずじゃ・・って人多かったね。
利回りって単なる目安に過ぎないのに。
167:名無し不動さん
09/10/22 02:01:24 fPmnaMkR
>>166
それでも、マンション経営続けますか？美味しいですか？
168:名無し不動さん
09/10/22 02:11:00
>>167
ある程度の不確定要素は理解して備えてるつもりだし、買値さえ間違わなければ、
5年も廻せば捨て値で売っても最低元はとれるくらいにはしてる。
でもおっしゃる様にやばそうな物件は早めに売り抜けた。
ただ、上の方に出てきた旅行積み立てさんが目指す、いわゆる不労所得でウハウハ、
って感じじゃないなぁ。手間を惜しまなければ上手くいく確率は上がると思うけど
正直色々めんどくさい。
169:名無し不動さん
09/10/22 02:20:24 DHfOR9FH
>162
投資目的なのに、将来の修繕費を見積もらない、想定しうる出費を洗い出さないでやるんですか？
テクニカルやファンダほったらかしの株取引みたいなものですか
それにしては面倒臭いしローリターンですね
170:名無し不動さん
09/10/22 02:21:14
５年先１０年先の投資か。
みなさんはまだ若いの？
171:名無し不動さん
09/10/22 02:53:43 3WVgDInQ
八王子見て来た 駅前は発展してるし地方より全然都会だよ。
不労所得増やすぞ～
172:名無し不動さん
09/10/22 03:23:05 KXZ5mFkg
151だけど、
この数字５．５％くらいという数字は固定資産税、取得税までいれて計算しているから、そんなに悪い数字ではないぞ。
固定資産税、取得税を抜けば、だいたい６．５％以上の利回りだよ。
まだ初めたての時は、不動産を取得したときの経費、
つまり仲介手数料とか登記費用、取得税などの負担がかなりの額（物件価格の８％位が目安と言われている）
あるから赤字が当たり前だよ。
ほとんど手がかからないわりに、安定した収入になるから、株などのリスクが高めの投資にくらべてもメリットあるよ。
なので本業＋株＋不動産の３本柱をお薦めする。
漏れの場合は、父親の介護があるから、仕方なく始めた側面もあるが、
今の経済情勢を思うと、本業がしっかりしているうちに、少額でもいいから副収入をなにかしら得ることをお薦めする。
173:名無し不動さん
09/10/22 04:23:37 DHfOR9FH
必要経費を考慮しない利回りに何の意味があるんですか？
不動産屋に騙されてますよ。
例えば５％の利益が目標ならfX
174:名無し不動さん
09/10/22 04:37:05 DHfOR9FH
５％ならFxでドル円レバ５倍で、１円の差益を一年に一度だけ揚げればそれだけで越えますね。
10円は動く相場ですから難しいことではないでしょう。
一年にたった一度売買するだけですよ。
不動産投資やるなら大規模修繕費や売り損リスクまで見込んだ実質利回りが最低でもリートを越えなければ魅力はないと思いますが。
左団扇神話が不動産市場を高値高リスク市場のままにしているんでしょうか。
175:名無し不動さん
09/10/22 05:10:14 a/VmtUS4
だから所帯用の賃貸が増えるんでしょ
１Ｋ１Ｒは学生、低所得者、刑務所上がりとか金回りの悪い単身者ばかりが対象になる
敷地面積にたいしての利益率は段違いに高いが
入居期間が平均4～5年の短期間
・入居者集めを毎年の様に行わないといけない
・入居者の質が悪いため改装費等は増える計算
その点
３Ｋ以上の所帯用物件は
子供持ちと言う事もあり入居期間が10年強 上手くいけば回収期間である20年、30年と住み続けて貰える可能性も出て来る
その点敷地面積に対する利益率は単身者用物件に比べて半分～１／３程度だけどな・・・・・
176:名無し不動さん
09/10/22 05:23:19 a/VmtUS4
>>174
だから期待値なんでしょうよ
国民皆持家を銀行は許さないからさ
建築会社の仕事収入、銀行の建付時の貸出利益等色々問題があるんよ
そう言うのがあるから持家化を阻止している
人口に比べて賃貸物件数はアホみたいに多すぎるから
空き部屋が増えるって言うのは当たり前っちゃ当たり前だしね
株式の長期保有で配当金狙いと同じで
この手の投資は長期的に断続して利益を得られる事が一番の目的なんだよ
一攫千金狙うなら投資じゃなくカジノでも行けば良いんじゃないの？
177:名無し不動さん
09/10/22 07:45:31 2aq1QV1B
いやー 俺もこの業界ながいんだが、これ自分でも買うな～、イケル物件だな、儲かる物件だな、なんてのは滅多にないからな。
実際に自分で買った物件もあるけども、、自分で使わないならば、ただでもいらんような物件も多いね。
俺の場合は現況の利回りや状況や価格はあまり見ない。その前に主要駅や国道や主要施設から３００ｍ以内かとか需給ギャップとか他にも１０くらいの基準がある。
金がない、あるいは専門家でないとか、フルローンやオーバーローンでやるとか、中古ワンルームとかを考えてるなら、｢基本的には｣不動産投資とかはやめたほうがいいと思うよ。
178:名無し不動さん
09/10/22 09:48:55 3WVgDInQ
表面利回り１５％以上で管理費と修繕積立金安めのワンルームマンションなら絶対手取り利回り１０％超えするだろ
179:名無し不動さん
09/10/22 10:35:26
室内修繕も共用部大規模修繕もなければな
180:名無し不動さん
09/10/22 10:50:03 2aq1QV1B
いやー、つーか、まず空室率設定が甘すぎるよね。
あと家賃設定と減額率も甘いやね。
１０年もやれば大小のトラブルや出費は必ずあるという事も知らない人多いしね。
滞納対策もしてるのかどうか、、不動産も基本は自分で仲介管理会社を興して儲けるべきだな。ひとさまに管理費や委託料を払ってたら利益の２～５割は食われちゃうよ。
手数料とかで儲けながら待ち＆持ち。
181:名無し不動さん
09/10/22 11:03:56 DHfOR9FH
>178
不動産やの話を鵜呑みですか？
ちょっと調べれば、築古マンションなら一般的な経費以上の経費が出ることは予測付きますよ。
空室率をギリギリまで下げた設定でも実質利回りは5％前後です。
182:名無し不動さん
09/10/22 11:13:48 fPmnaMkR
>>180
全く、仰る通り。ここ最近の首都圏の家賃下落は凄い。
ワンルームで、5000円から1万円の下落してる。
その上、敷金、礼金、更新料さえもまともに見込めない。
現状賃貸中の物件の賃料を見ると、大抵、最近の賃貸相場を大幅に超えていて、
更新時に減額を求められる可能性や空室になる可能性が高いものばかりだし。
投資用不動産サイトに出ている物件の想定賃料なんて、アホかと思うような設定にしてあるから
表面が２０％越えとか、ゴロゴロしてますけど、詐欺物件しかないしね。
利率１０％未満なぞ、一攫千金を狙うレベルの話ではないのに、
５％さえ取るのが難しいのが実情。
183:名無し不動さん
09/10/22 11:32:19 3WVgDInQ
>>175
はずれ
ワンルーム住みのやつはフリーター 契約社員 安月給サラリーマンもいる おとなしく住み続けるやついる
184:名無し不動さん
09/10/22 11:35:05 3WVgDInQ
>>181
具体的経費の金額提示してくれよ。
そんなにすぐ補修や壊れるもんじゃないし、ボロアパートずっと住み続けてるやついるよ
185:名無し不動さん
09/10/22 11:37:15 3WVgDInQ
>>182
詐欺もあるが賃貸中の表面利回りだから嘘ではないんでは？
家賃から管理費修繕積立金を引いて固定資産税を引いたら手取り利回り１０％超えはある
186:名無し不動さん
09/10/22 11:49:41 fPmnaMkR
>>185
業者が提示してくる税金、管理費、積立金を計算するだけでは意味ないんだって話。
空室率、リフォーム、賃貸管理広告費（マンション管理費とは別物）、長期修繕計画に出てくる
共有部分の修繕費、数年で売却ならその損失分まで。
特殊なトラブルを省いただけでも、最低限これだけの費用見積は要るんじゃない。
187:名無し不動さん
09/10/22 11:53:42 KXZ5mFkg
>>176
＞株式の長期保有で配当金狙いと同じで
＞この手の投資は長期的に断続して利益を得られる事が一番の目的なんだよ
禿同
年５．５％の純利益って、実は下手な事業より利益率高いんだけど。
１０００万で５５万
２０００万で１１０万
３０００万で１６５万
４０００万で２２０万
５０００万で２７５万
手元に残るんだよ。
税金だって、減価償却費や青色申告控除を認めてもらえるから、そんなにかからないし、
携帯電話やパソコンやデジカメ、業務用ソフトも経費で買えるから、メリットあるよ。
188:名無し不動さん
09/10/22 11:57:48
>>186
バカだな
最も楽観的に考えた場合の利回りを計算することは充分意味がある
必ず空室になるとは限らない
必ずリフォームするとは限らない
必ず賃貸管理広告費が発生するとは限らない
必ず大規模修繕を行うとは限らない
必ず売却損が発生するとは限らない
お前の指摘するようなリスクに100％発生するものは存在しない。
国債だって通貨だって国が破綻すれば紙屑という事も理解できないのか？
核爆弾一発で明日にでも起こり得るんだぞ
189:名無し不動さん
09/10/22 12:20:44 DHfOR9FH
世の中、楽観的な人がこんなにいるお陰で業者がウハウハなんですね。
騙されたから騙して売り抜けたい人も沢山居るみたいだし ﾌﾟｯ
190:名無し不動さん
09/10/22 12:26:12 2aq1QV1B
儲かる物件ならね、借り入れしてでも自分で買うけどね。なかなか、
ただでもいらねーや、そんなのはたくさんあるけどなー､､､。
いまはみんな厳しく見るし投資家もレベル高いから
待っててもなかなか良いのが出てこない。
面倒でも自分の足で探すのが１番と思ってる。
東京、北海道、香港、オーストラリア、カナダ、インドネシア、上海、南アフリカ、沖縄、ブラジル、
この２年たくさん行ったよ
191:名無し不動さん
09/10/22 12:39:49
>>190
全部観光地じゃねえか(笑)
そもそもセンスがねえんだよ
192:名無し不動さん
09/10/22 12:50:22
>>189
業者はウハウハどころかバタバタ潰れてるぞバカチン
193:名無し不動さん
09/10/22 13:10:28
>>190
リゾマンは30年遅れ
194:名無し不動さん
09/10/22 13:25:07 2aq1QV1B
いやー、リゾートがさﾌﾞﾘｯｸﾞｽの富裕層どもに売れるんじゃねーかとｗ
原野売り付けるよりはいーじゃない？ｗ
まあ実際、観光兼ねてマス､､､ｽﾝﾏｾﾝ､､､
195:名無し不動さん
09/10/22 13:54:04 KXZ5mFkg
リゾマンだけはやめとけ。
賃借人いないから。
それに管理費がべらぼうな物件が多い。
196:名無し不動さん
09/10/22 13:57:09 KXZ5mFkg
ネガちゃんに言いたいんだけど、絶対儲かる投資ってないし、
リスクをまともに全部考えていたら投資先なんてどこにもないよ。
なにしろリーマンやＧＭが倒産する時代だぜ！？
株やＦＸは、投資を失敗したら０だけど、ワンルームマンション１部屋だったっら
賃借人いなくても、少なくともぼろ物件だけは残るから、秘密基地とか、結婚したときの自分の書斎代わりの用途になるぜ。
197:名無し不動さん
09/10/22 13:59:25 KXZ5mFkg
１９６だが、補足すると
セレブ・・・六本木ヒルズレジデンスで芸能人とやりコン
漏れ達・・・賃借人が住まないぼろワンルームでＤＶＤ見てオナヌー
人生ってこんなもんだろ？
198:名無し不動さん
09/10/22 14:12:57 DHfOR9FH
ボロ中古区分所有で大家気取りになることで幸せのつもりと言うのは良く分かったわ。
不動産屋数件廻って、本物投資物件がネットなんかじゃ見付かることはないとは分かってはいたがね。
あれに騙される奴が居るから商売成り立つ訳な
199:名無し不動さん
09/10/22 14:34:30
>>198
だから成り立ってネエよ
大会社から町の不動産屋までバッタバッタ潰れてんのも知らねえのか
こもってネエでちったあ現実をミロ
200:名無し不動さん
09/10/22 14:50:07 fPmnaMkR
>>199
煽ってるだけなんだから一々突っ込むなよｗ
潰れてるの知らない奴が経費云々言うわけないだろ。
そんなことも知らなけりゃ、表面利回りでウハウハして衝動買いするってｗ
201:名無し不動さん
09/10/22 15:31:11
>>200
まあとにかくお前はバイト先を見つける事が先だね
202:名無し不動さん
09/10/22 18:29:35 lTdvuYav
＞＞１９７
一緒にスンナ
オレは年収５００、独身３０だが吉原高級NSソープいってるわい！
オナニーもするが
203:名無し不動さん
09/10/22 19:16:23 3WVgDInQ
>>186
一番は空室率だと思うが常時ほぼ入居してるなら損はしないと思う
あと更新か再契約の時に1か月分敷金償却すれば長く住んでるやつも問題なし
修繕積立金は前賃貸人を引き継ぐ
204:名無し不動さん
09/10/22 19:19:23 3WVgDInQ
>>187
株の場合ずっと保有して時価目減りしてるやつ大半だし、不動産ほど利回りよくないよ。
205:名無し不動さん
09/10/22 19:42:12
で、何が一番儲かるの？
206:名無し不動さん
09/10/22 19:49:12
パチンコ
207:名無し不動さん
09/10/22 20:46:22 KXZ5mFkg
>>202
いやだから、その泡御殿へ行くお金がワンルームに化けたというわけだ。
208:名無し不動さん
09/10/22 20:47:17 KXZ5mFkg
>>205
引きこもって、何もしない事かな
209:名無し不動さん
09/10/22 20:57:28 KXZ5mFkg
>>198
ばかだなぁ・・・。こんなメリットだってあるんだぜ。
キャバで
キャバ嬢 「なんのお仕事ですか？」
漏れ 「一応、大家やっています。マンションいくつかあるんだ。
あっ、サラリーマンもやっているよ。暇すぎだから。
大家業から見ると、サラリーマンってあんな給料で良くやっていると思うよ。本当大変」
キャバ嬢 「すごいですね、マンション見てみたい」
漏れ 「空き物件があったら、今度見せるよ。住む？六本木や新宿にも物件もっているし（脳内だけど）」
キャバ嬢 「是非見せてください」
というメリットだってある。
あとは、速攻六本木か新宿で賃貸物件契約して連れ込み成功！
という事だって、なくはないんだぞ。たぶん。
たんなるキモヲタの漏れだって、マンション数戸あるだけで、セレブっぽく見えるだろ？
高級外車より全然効果あるんだけど。
210:名無し不動さん
09/10/22 21:15:27 DHfOR9FH
不動産投資の代わりとして株やFXやるなら長期保有は厳禁。
年利数％の利益揚げるだけなら長くても１週間で利確。
数分で利確できるチャンスもしょっちゅうある。
このトレードを年にたったの一度やるだけだよ。
欲掻いて利幅を求めると大失敗するからな。
不動産投資家は最初からデカイ利益を諦めてるんだから
これくらいのことは出来るでしょ？
なんちゃって大家家業はほんま馬鹿らしいわ
211:名無し不動さん
09/10/22 21:23:44 3WVgDInQ
>>205
能力あって成功するなら経営者 経営者が一番儲る
凡人は給与所得オンリー
212:名無し不動さん
09/10/22 21:25:58 3WVgDInQ
あと儲るのは金とかプラチナが大暴落したとき円に余裕あれば躊躇せず買う事
やがて絶対上がる
213:名無し不動さん
09/10/22 21:54:40
でたな脳内後出しトレーダーww
214:名無し不動さん
09/10/22 22:11:38 2aq1QV1B
相場はな ありゃだめだ人生おかしくする
麻薬といっしょだ。
215:名無し不動さん
09/10/22 23:06:42 3WVgDInQ
不労所得を増やす これは格好いいよ。
凡人や金欠はギャンブルには興味あるけどな
216:名無し不動さん
09/10/22 23:08:57 KXZ5mFkg
>>210
大家業で生活している人はたくさんいるが・・・
デイトレで生活している人って、あまり聞いたことがないんだよなぁ？
ＢＮＦだって、結局不動産買ったじゃん。
217:名無し不動さん
09/10/22 23:45:17
最初に出る利回りがＭＡＸの期待値で、勿論必要経費はチェックするが、その項目と
最悪のケース考えると172さんの様な所に大体は落ち着くけど、最悪って何？って
話しなら、入居者が悪質滞納常習犯・自殺・事故・地震・核爆弾みたいのも可能性０
ではないから。どれだけのリターン期待するか、手間をかけられるかにもよるでしょ。
218:名無し不動さん
09/10/23 00:10:28 XAk0+MBD
デイトレやってちゃ儲かりましぇん
たったの5％の手堅い利率で満足するんだから
年に一度か二度のトレードだけで数％抜けば。
売買してない間は流動資金だし、数倍程度の低いレバでやれば強制ロスカットもないし、
不動産で同じ利益揚げるのに必要な資金の数分の１で済みますがね
実質10％行かない不動産投資のメリットがはっきり見えて来ませんね。
興味はあるけど、割りに合わな過ぎて。
カッコいいイメージだけでやるの？
219:名無し不動さん
09/10/23 00:13:13 XAk0+MBD
リスクマネージメントが出来てない時点で、不動産も十分ギャンブル
220:名無し不動さん
09/10/23 00:55:22 areJ8e1i
いやー 株もFXも先物も債券も 相場はみんな同じ弱点持ってるからなあ。
基本、手数料払う側はギャンブルの参加者なんだよね。ここではとても書ききれないが
やめたほうが無難です。 株の専業が、なぜあんなに少ないのか、長くても１０年も続かないのか、 そこには理論的な理由がたくさんあるんですよ。
221:名無し不動さん
09/10/23 01:12:06 areJ8e1i
年率５％じゃないんだな。
自己資金３００万円で、３０００万円の中古アパートをローンで買う。リフォーム資金や諸費用も含む。
合計３３００万円、まあよくある話だ
年間純利益が１００万円とすると､､､
自己資金に対しては年間３３％の利益なわけだ。しかも計算できる利率。
ただし１０年後には利益が０～５０万円くらいかもしれないけどね。
そして、またリフォームしてくのか、壊して土地が残るのか、丸ごと売るのか
またここで腕が問われるわけだが。だが自己資金にたいする利回りはたいしたものになってるはずだよ
なぜならうまくまわってたら１０年後には物件も増えてるはずだからね
まさに複利 バランスシートがちゃんとしてれば、また借り入れは信用であり資産なんだとわかっていれば、できるんだな
222:名無し不動さん
09/10/23 01:28:16 rnkBRPc/
株式が手堅いと勘違いしている人に言いたいが
株式投資でもうけたら不動産に資金を分散投資する人が大多数。
不動産投資している人のほとんどは株式投資は経験しているし、リスクを熟知している。
だから、比較的確実な収入として、不動産に分散投資するようになるのだ。
株式投資やＦＸの方が簡単、安定なんて言うのは絵空事。
２１８みたいに資金がすくなければたった５％という感覚なんだろうけど、
１億だったら年５００万、１０億だったら年５０００万の純利益なんだけど？
サラリーマンの属性で、銀行に株に投資したい、俺なら年１０％は稼げるから１億貸してくれと交渉してみたら？
不動産投資で１億円フルローンは時期がよければサラリーマンの属性でも貸してくれる事を考えても
どっちがリスクが高いかわかるだろう？
紙の資産と一応実物の資産の違いを理解しているかい？
223:名無し不動さん
09/10/23 01:37:24 rnkBRPc/
>数倍程度の低いレバでやれば強制ロスカットもないし
ん？信用取引口座持ってませんね。
224:名無し不動さん
09/10/23 02:07:12 XAk0+MBD
株式やらが手堅いとも思ってない。
ただ、中古ワンルーム投資も長期保有しちゃったら他と変わらん位不確実な上に低利回りじゃないですか。
株FXの話になるとどうも長期取引やデイトレとリンクされるみたいですが。
金融商品でもなんでもいいけど、兎に角流動性の高いものの超短期投資のメリットと
低利回り不動産の長期保有のデメリットを比べて
不動産投資が特段有利とは思えないんですよ。
一億あれば尚更。もっといい使い方が有るだろうに…
そもそも一棟と区分投資が同じ扱いはないでしょう。
中古区分ワンルームで融資してくれる銀行ないですよ。
業者も既にワンルーム投資は過去のことのような扱いなんですけどね。
225:名無し不動さん
09/10/23 02:36:36 XAk0+MBD
そもそも一億で買えるボロマンションじゃあ、5％も見込めそうにないしなぁ
空室率と修繕費膨大の悪夢に苛まれそう
226:名無し不動さん
09/10/23 02:44:12
>>224
＞＞中古区分ワンルームで融資してくれる銀行ないですよ。
ホントに禿しい脳内野郎だな
今日オレの持ってる築30年近い都内ワンルームの売却の契約に行ってきたが
買い手はMUFJから1500万超のフルローンとってきてたぞ
お前のような実取引を知らんバカは話にならん
227:名無し不動さん
09/10/23 02:52:58 XAk0+MBD
築30年で1500万のワンルーム…
そりゃ売り逃げれて良かったですねー
228:名無し不動さん
09/10/23 03:28:55 rnkBRPc/
>>226
立地が良い場所って築古しかないんだけど？
築浅で立地が良いのは、再開発ぐらいしかないでしょ。そういうのは高いしから、資金回収するのに気が遠くなるし。
不動産は立地が命。
築浅でも立地悪けりゃ誰も住まないが、築古でも立地よければ入居率が良い。
内装すれば、かなりきれいになるよ。３０年ものでも。
もまえが普段食べている、駅前のラーメン屋なんて、築４０年ものだぜ。
229:名無し不動さん
09/10/23 03:34:38 XAk0+MBD
幾ら立地良くても、1500万だと実質利回りは…？？
230:名無し不動さん
09/10/23 08:54:12 eWbNq1gT
>>218
俺も種が少ないときはそう思ってた
231:名無し不動さん
09/10/23 09:41:29
1億持っていれば銀行からあと5億引っ張って、参考価格(w 8億とかで売りに出てる
中古RC物件を5億に叩き、7000万は目先のリフォームと大規模修繕基金にあてる
なんていうことが可能だ。自己資金1億に対して５％といわず７－８％ローリスクで
まわすことも不可能ではない。
つまり何が言いたいかというと、不動産投資は種の大きさが露骨に結果に反映する
んで、種300万が前提の話ならば、種が大きい場合の話を混ぜるのは適切でないと
思う、ということであったとさ。
232:名無し不動さん
09/10/23 11:16:06
このスレで聞くのもなんだけど、
タワマンを分譲貸している人っている？
233:名無し不動さん
09/10/23 11:28:09
>>232
ワンルームでも中古でもないが俺は湾岸ショックと言われてたときに誰も相手にしないようなのを
頼まれて3千代で仕込んだ
今は5千万で売れ売れとDMが来る
27万で貸してたのが20万になっちゃったよ
234:名無し不動さん
09/10/23 12:41:09 XAk0+MBD
億単位の話ならカッコいいのか知らんが…ｗ
一棟だと空室リスク高いし、実質5％行く物件なんかまず出回らない。
不動産でレバ上げて死んでんねんでぇ
235:名無し不動さん
09/10/23 12:47:19
区分で実質5％の方がないと思うけどな
236:名無し不動さん
09/10/23 13:05:02
>>233
このタイプは、利回りよりも資産性重視の投資だね。
人気のタワマンを上手く仕入れたら、低利回り覚悟で、
購入時とあまり変わらない値で、ひょっとすれば高く
売れるかもしれないんで、その点興味はある。
237:名無し不動さん
09/10/23 13:13:59 eWbNq1gT
結局さ、種多くなると一戸じゃ分散投資に値しないし
資金の行き場なくなるから当然一棟とかになるし、
お金持つってこと自体がリスクなわけだから
持てば持つほどそれなりのリスクは高まるし
その分リターンも見込めるってことでしょ。
238:名無し不動さん
09/10/23 13:16:16 eWbNq1gT
ローン組まなきゃ実質5％なんて楽でしょｗ
ローン組むから銀行の犬になるわけで。
まあ金がないなら不動産投資なんてするなってことだ。
金がないってことは身の丈以上のことして
結局問題が起こったら対処できねえんだからさ。
239:名無し不動さん
09/10/23 13:17:06
>>231
仮の話だけど
無職で１億もってた場合でも
５億借りれるの？
240:名無し不動さん
09/10/23 13:17:57 eWbNq1gT
借りれないよ
241:名無し不動さん
09/10/23 13:18:48
その額になると「人」に貸すんじゃなくて「事業」に対して貸すことになるから
5億の事業をやる時点で、無職ではなく事業者
242:名無し不動さん
09/10/23 13:19:20
でもサラリーマンで１億現金もてないよね
今時１億とかもてるのは、うさんくさい仕事やってて
表面上無職とかの連中の方が現金持ってるのでは？
243:名無し不動さん
09/10/23 13:21:10
種に対する５％ならローン組んだほうが楽だろ。
区分はうまく売り抜けないとキャピタルロスがでか過ぎだから
それでも難しいと思うけどな。
244:名無し不動さん
09/10/23 13:23:37
得意の株式投資なりFXで一億ぐらい軽く稼げるだろ（ｗ
245:名無し不動さん
09/10/23 13:33:45 eWbNq1gT
サラリーマンでも１億持てるでしょ。
節制と孤独を徹底すれば。
246:名無し不動さん
09/10/23 13:34:56
>>245
そんな人生に意味はあるの？
247:名無し不動さん
09/10/23 13:39:26 eWbNq1gT
目的が1億とか不動産投資で不労所得だったらそれはそれで意味があるんじゃね？
普通の人と価値観が違えばそれはそれで楽しいのでは？
俺の友達に稼ぎを全部投資に回して全然遊ばない人いるけど、
女と遊んだりしなくてつまんなくない？って聞いたら、金貯めるのが趣味で楽しくてしかたないから全然OKだってさ。
いろんな人がいていろんな価値や意味があるんだから否定できなかったよ。
248:名無し不動さん
09/10/23 13:41:57
そうか、まあ今の若者は貯金が趣味らしいし。
預金封鎖とかあるかもしれんから
その場合使っておしたほうが楽しい人生だろうけど。
249:名無し不動さん
09/10/23 13:51:43 rnkBRPc/
ワンルームの利点は、
・立地が良い物件が多い、繁華街の中心や駅歩１分なんていくらでもある。土地だとこんな立地、僻地のＪＲ駅くらいしかないぜ。
・管理丸投げだから、とりあえず手間かからない。副業で可能。
・１戸当たりが安いので現金買いがサラリーマンだってできる。ローン組まないから損することはあっても破綻することはない。
・１戸あたりが安いので、あちこちに分散投資できる。戸数を増やすのも１戸単位だから、簡単。
・修繕積立金を前の所有者から引き継げる。
・個人事業主になれる。わずかだけど経費が使える
欠点は
・売却は今のご時世では譲渡損。物件価格が下がりやすい。なので、家賃である程度補填するイメージ。
もっとも、どの不動産も株も最近はそんなのばっかりなので・・・。
ただ、譲渡損もやりようによっては、税制でメリットあり。
・立て替えがしにくい。漏れは、超良い立地の築古おんぼろワンルームを立て替えねらいで安値で所有しようかと画策してるが、
どうなんだろう？でも、そういう物件なら赤坂とか六本木も所有できるから、とりあえず秘密基地だな。
250:名無し不動さん
09/10/23 14:27:23 XAk0+MBD
一棟でもキャピタルロスは激しよ
実質５％にしようと思ったら、表面15％行ってないと難しいけど
そんなの一棟じゃ出ないし、出てても想定賃料が詐欺だから
駅近 管理良好 常時満室高利回り
が揃った超優良一棟なんか一生出くわさないだろうが
区分を買い重ねるのは簡単に出来る
ただし、その区分でさえ実質たったの5％だからｗ
表面利回りは高いのにねぇ
251:名無し不動さん
09/10/23 14:29:50
皆考えてることに大して差はないので
立地が良い築古おんぼろワンルームはそれなりにお高い
252:名無し不動さん
09/10/23 14:31:42
中古マンションも責任感ない住人ばっかで大変だわ
253:名無し不動さん
09/10/23 14:42:14 areJ8e1i
おれは仕事上のあれで、ほとんど無料(数万円から数十万円)でもらった物件や土地がいくつかあるが、
毎年の管理の手間暇や税金やら草刈りやらがめんどい、
まあ不動産が趣味だからいいんだけどさ。
固税だけで年間４５０万円だもん。所得税やらリフォームやら借り入れ金利いれたら、利益の半分～７割以上が税金と管理費と金利というのが不動産事業だからなｗ
全部駅から６００㍍以内、常時９５％～満室でもこれだから。まあおいしいってこたーないよね。普通の仕事や事業と同じでしょ
254:名無し不動さん
09/10/23 14:42:31
住人だけでなく投資オーナーもだよ
255:名無し不動さん
09/10/23 14:53:06
それは持ってる場所が田舎だから
256:名無し不動さん
09/10/23 16:23:31 rnkBRPc/
まぁ、この不況では、へたな事業やっている方が資産食いつぶしちゃうから、
５％でも回る不動産はそれなりに美味しいと思うけど。
実質５．５％っていうのは、全部丸投げした場合なんで、実はＩＨコンロの交換とか、
内装や設備の更新を修理できなくなるまで修理にて対応してぎりぎりまでねばるとか、自分で交換したりして安くすませると、
実際７％位で回ると思う。
１０戸所有でこの３年で交換したものが
ＩＨコンロ ３箇所（古い電熱器だったから交換）、クーラー２カ所（これまた古くてでかいのだったから）、電気温水器１カ所、湯沸かし器１カ所、内装３カ所だと思った。
だいたい年３０万から４０万くらいで、費用の方は家賃の１２％位の割合だよ。
そういう意味では、管理費＋修繕積立金＋不動産屋の管理費、租税効果（固定資産税、取得税、登記の時の印紙とか）の
方が全然割合高いし・・・。
257:名無し不動さん
09/10/23 16:32:26 eMJFnCDV
>>256
各物件の長期修繕計画ってどうなってます？
全部築古ですか？
配管の全とっかえ、外壁は何時やってますか？
258:名無し不動さん
09/10/23 16:36:25
うちは築37年で配管全とっかえした
259:名無し不動さん
09/10/23 17:45:16 areJ8e1i
はやくね
雨漏りしてたらしい、、くそっ
はやくいえよな､､､
260:名無し不動さん
09/10/23 17:49:52 rnkBRPc/
配管全取っ替えはまだないよ。
外壁はだいたいやったかな。
１０～２０年に一回大規模修繕があるよ。
管理費が１０００円上がったのが１戸、後は特に費用負担は修繕積立金以外ないなぁ。
やたら、長期修繕計画厨な人だね？
ものすごい持ち出し（百万とか）があったのかい？
261:名無し不動さん
09/10/23 18:00:13 XAk0+MBD
屋上防水外壁12年前後
ガス菅20年前後
配水管30年前後
給水菅35年前後で交換が基本
マンション規模や質にもよるけど
条件いい物件はこういうのしっかりやるから
普通は一時金発生か修繕費倍増になりますよ。
そうすると…
実質利回り５％切りますね。
売却損が出る物件ならまたさらに下がりますね。
首都圏の管理良好物件だとこれら全てを考慮した利回りは大体3％台で
まれに5％乗るものがある程度でしたからね
但し、空室率は最小限と見積もってｗ
262:名無し不動さん
09/10/23 18:05:10 XAk0+MBD
配水管ぢゃねー
排水の間違い
263:名無し不動さん
09/10/23 19:28:38 rnkBRPc/
よくわからんが、ワンルーム１部屋分の持ち分割合での工事費って、驚くくらいかかるのか（藁）。
狭小だぜよ？
築３０年もののファミリータイプを親が所有しているけど、修繕積立金は値上げ無しでまかなえているし、そんなに高くないが？
（↑配管交換１回、外装×２、駐車場新築など結構いろいろやっているよ）
264:名無し不動さん
09/10/23 19:43:19
うちは今年から特別修繕積立金月2万円アップさせたよ
265:名無し不動さん
09/10/23 19:58:40 aqs1FH4y
ワンルームマンション経営で不労所得増やしたい。儲けたい。
266:名無し不動さん
09/10/23 20:31:24
>>265
ノータリンは来るな
買ってから来い 金券バカ
267:名無し不動さん
09/10/23 20:38:59 aqs1FH4y
ワンルームマンションで儲けたい。不労所得増やしたい。
o(^-^)o
268:名無し不動さん
09/10/23 20:51:11 /FiPetTU
レイニッチ、大丈夫かなア
269:名無し不動さん
09/10/23 20:57:35 eMJFnCDV
>>263
マンションによって、仕様や管理組合の状態が全然違うから一概には言えないけど
築後20～30年位までは黒字でも、次の外装から赤になる可能性はある。
一回目の管交換が終わってない物件だと、投資オーナーが実はその出費を避けて
売りに出してるのに、買い手は将来の出費を見込んでいなかったりするんだよ。
270:名無し不動さん
09/10/23 21:14:25 eMJFnCDV
大して儲かってなくても、儲かっている振りをして売り抜けたいオーナー
売りたくても安値で買い叩かれるから節税対策と言って
誤魔化して目を瞑っているオーナー
そゆのばっかりだし、投資用区分ワンルームは、値引きしろって言えば
かなりの確率で値引きするし、物によっては言い値５００万が４00万になったりする。
でも値引きされても、まだ利回り悪い。
271:名無し不動さん
09/10/23 21:14:41
>>263
30年もの２ＬＤＫ物件２戸／５０戸を持ってるが、長期修繕計画外でベランダの手すりの補修の必要が発生した
すぐに直すと赤字になるので、危ないの承知で数年待つという話になりかけた
管理費からの振替、未収の本年度分の修繕費を計算に入れ、屋上防水を数年後回しにしてなんとか借金なしで修理できることになった
ということで、貯蓄ゼロになった積立金が値上げになるのは、ほぼ確定
３０年もの１Ｋ、１ＤＫ物件２戸／５００戸のほうは、長期修繕を計画どおりにして、１戸あたり５０万くらい積立金が残ってる
外壁とか防水とか全体で割る修繕費はマンション規模が大きいほど有利というのが良くわかる結果だった
272:名無し不動さん
09/10/23 21:16:14 /FiPetTU
投資目的でマンションを買う時代はとっくに終わってる。
273:名無し不動さん
09/10/23 21:19:31
一棟の話を書いて欲しいと誘導されて。
うちの場合、賃料収入が600万／月のPMで建物管理費が50万／月、ローン返済が210万／月
で手元に残るのが年間4000万くらい。固都税・所得税・事業税合計で2000万弱／年、
リフォーム・修繕等には600万位支出、中古なんで大規模修繕用に900万くらい積み立てて、
手元に残る収益は500万というところですかね。
7000万稼いで500万しか残らんの？とはよく言われますが、投入した自己資金が諸経費込み
6000万くらいなんでこんなもんで充分でしょう。
区分所有への投資も検討することはあるのですが、第一に有利な条件での借り入れが難しい、
次に賃料の割りに管理費等の割合が高く儲からない、ということで実行には至ってません。
区分投資だと青山とか都心の一等地に物件を所有できるので、そういう所は楽しそうでいいなと
思います。
274:名無し不動さん
09/10/23 21:20:07 eMJFnCDV
>>271
確かに、個数が多いマンモスマンションは一戸当たりの維持費は安くていいですね。
でも、５００戸もあったら、空室になった時に競争相手が多すぎて困りませんか？
最近の空室の家賃下がってないですか？
主要駅に近い場所（徒歩10分以内）には、マンモスマンションってなかなｋ無いんですよね。
275:271
09/10/23 21:37:54
>>274
築古なので、家賃はそれなりですが、両方とも都心物件なので空室リスクは低いです
マンモスでも都心にあるというのが築古の良いところですね
現在は、25平米物件で8万程度、管理修繕費を引いて7万程度です
バブル時代には10万超の家賃が取れたと聞いていますが、今は昔の話です
276:名無し不動さん
09/10/23 21:48:17 eMJFnCDV
>>275
家賃から察するに、山手線駅徒歩圏内では無さそうですが、
それでも、価格は結構しますよね。
最近の下がった相場でも、都心で空室率の低い物件は売値が高くて
投資として魅力的な物件は見つからないんですよね。
277:271
09/10/23 21:54:54
>>263
スレ本来のワンルームの話に戻すと、自己使用比率が極端に低いワンルームマンションは、オーナーの関心が低くて、管理がルーズになったり、ひどいのは管理会社の食い物になってる
長期計画がなかったり、防水、外壁塗装の費用が残ってないとかがある
20年もので、管理費10：修繕積立１の極端な比率のマンションは管理組合が機能していない可能性が高い
278:271
09/10/23 22:08:13
>>276
山手線圏内ではないですね
聖路加付近なので地下鉄がメインです、どうしても山手線だと、有楽町、東京駅まで徒歩30分くらい
住居として考える人が少ない地域なので、かえって家賃は安いと思います
かえって世田谷あたりの家賃が高すぎて不思議な感じがします
三軒茶屋とか下北沢とかならワンルームはいけそうですが、地元のアパートオーナーが多いので競争が激しい感じがします
279:名無し不動さん
09/10/23 22:19:45 eMJFnCDV
築地ですか！
それじゃ、築30年でも1000万は超えてたんじゃ？
280:271
09/10/23 22:36:01
>>279
昨年買った1LDK35㎡のは4桁前半ですが、5年ほど前に買った1DK25㎡のは3桁でした
この場所なら、8%で回れば30年物でも恩の字です
3桁なら、もう１戸買っても良いと思ってますが、ちょっと値上がりしたので、別の場所とあわせて適当に見ています
281:名無し不動さん
09/10/23 22:55:24 eMJFnCDV
1300万円の価格として、
取得経費概算100万円？
年間経費（税、管理、積立金、賃貸管理費等）ざっと20万円くらい？
空室率１０％程を盛り込むと、だいたい年利４％台ですね。
ここから、将来的に修繕費、空室リスク、売却損を見込むと…
うーん
この投資に踏み込めた理由はなんでしょうか？
まぁ、確かに、この位の物件しか見当たりませんよね。
価格帯が500でも1500でもこれは変わりませんね。
282:名無し不動さん
09/10/23 22:57:30
いやー、みんな真面目に語ってるね。いいと思います。
都心だろうが、駅近だろうが、そのうち今の半額以下の価値しかないというのがわかる
時が来ると思います。おそらく３～５年以内に。そうなったら、、それを更に半額に
してくれるならば買います。
全部（解体や売却まで）計算してみると、、どうにもならないような物件や不動産が多い。多すぎる。
しかもこの事業って計算できないリスクがいくつかあるしね。保険で賄えるものもあるけど。
正直１００００㎡以上の安い農地でも買うか借りて、畑やハウスでもやッたほうが儲かる可能性はありますね。
誰もがやってる野菜じゃもうかりませんが。
この間、埼玉と千葉の山を３つ買いました。合計１０００万。たけのこやきのこや栗がたくさん獲れました○ｗ
283:名無し不動さん
09/10/23 23:06:39 P+zg07nW
>>273
自己資金が6000万あれば、借入無しで区分に分散投資すれば破綻リスク無しで
500万程度稼げたと思うのだが、そうしなかった理由は？
あと、場所は地方ですか？差し支えのない範囲で教えてほしい
284:名無し不動さん
09/10/23 23:06:53 eMJFnCDV
全く、仰る通りｗ
現在出てる物件は、大体、半値から3分の１、酷いのは4分の1まで下げてもらわないと、
空室率１０％前提で、純利１０％に乗りませんｗ
285:名無し不動さん
09/10/23 23:28:33 eMJFnCDV
>>283
6000万じゃ一戸500としても１２戸。12戸で純利500なんて程遠い話ですよ。
事業税発生するし。これだけの戸数になると必ず、見えない経費修繕費が出る。
286:名無し不動さん
09/10/23 23:43:39 rnkBRPc/
一棟買いの自己管理だと、修繕積み立てって経費で落とせるのかな？
区分だと、管理費、修繕積立金は経費なので、毎年計上できるけど、
もしかしたら税引き後利益から積み立てなのかな？
ふとした疑問なんだけど。
287:名無し不動さん
09/10/23 23:44:39 rnkBRPc/
まぁ、修繕発生すれば、その後は減価償却するだろうから、同じっちゃー同じなんだけどね。
288:名無し不動さん
09/10/23 23:50:05
区分所有はほんと管理次第で良くも悪くもなる。
うちのは自主管理だが、シッカリした人が長年やってて、
管理費も毎年交渉して見直してる。
ただ、高齢なので、その人が逝ったあとが不安だ・・・
289:名無し不動さん
09/10/24 01:47:34
いやー、日本は固税と法人税が高すぎるよね。
都市計画税も変えようと思えば勝手に変えられちゃうしさ。
所得税も、、ありえんよ。サラリーが年収２０００万以上だと
本当に半分がまるまる税金なんだもん。やってられません。
だから高所得者ほど限りなく脱税に近い節税までやらないといけなくなるんだ。
まあ、実質共産主義ですよね日本は。弱者救済はいいんだけれども、度が過ぎている。
ただし、少子化対策と教育対策は、日本にとって緊急性と重要度が高いので
早急に劇的な施策が望まれると思うのだけど、、子供手当ても中途半端だね。
１人生んだら５００万円ポーンとやればいいのよ。あるいは１８歳までは
月に５万の教育費と食費のみに使える手当てを考えるとか。 条件付で３人目～
の子供を生んだ家庭には３歳、６歳、１２歳になった時点で３００万・５００万・
１０００万円を教育費と食費のみに使えるクーポンを出すとか。
まあ高速道路無料にしてる場合じゃ無いと思うね。公務員とか議員も今の半分でいいわ。
290:名無し不動さん
09/10/24 03:41:06 oQlqsqdy
現在自己使用の毛呂山１Rは１５０万で購入したが、平成３年築で古い
あと１０年住んだら、ただでも引き取ってくれる人がいるか微妙
福岡なら築４年で６８０万
あと６年後に４００万程度に落ちたとこに、毛呂山から乗り換える
マンションは新しい方が良いな。俺の人生ヤドカリのようだ
291:名無し不動さん
09/10/24 03:53:44 SmGNs4CM
不動産は宅建なしじゃ買って直ぐに売るってのも違法だしなぁ
大家辞めたいと思ってもなかなか辞められないってキツイだろうなぁ
292:名無し不動さん
09/10/24 04:30:40
違法ってw なかなかデカイ釣り針だな
293:名無し不動さん
09/10/24 06:44:51
>>283
最初から一棟に絞っていたわけではなく、その方向も考えていました。そうしなかった
のは、税・修繕費を引いても充分な利益が確保できそう、と思える区分所有の物件が、
私の力では見つけられなかったというのが大きいです。今回購入した物件に、特に割安感
があったというのもあります。
場所はJR沿線、新宿から40-50分です。
>>286
使ってない修繕積立は経費にはならないです。税引き後利益をうっかり使いきってしまわ
ないように分けてあるだけですので・・。かわりに共用部の減価償却費を計上できますが。
294:名無し不動さん
09/10/24 07:01:46
築30年の物
純利４％で、投資額回収までに25年。
でも、空室率の上昇分、賃料低下分、内装修繕費、計画外の共有部分修繕費が
これには含まれてないから、回収できるのはもっと先になる。
築55年、いや、築60年経過後のマンションで、どれだけの賃料をゲット出来るか。
もしかしたら、投資分を回収するまで生きていないかも知れない。
回収後1年で死ねたら、賃料6万円なら、30年経ってやっと72万円儲けて死んだことになる。
泣ける。
295:293
09/10/24 07:12:00
失礼しました。区分所有の減価償却費にも共用部の分が含まれてましたね。
かわりに～以降はナシで
296:名無し不動さん
09/10/24 07:12:38 L6zTWAPI
東京近郊中古ワンルームマンションたたいてたたいて現金購入して家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。
不労所得を増やしたい。
297:名無し不動さん
09/10/24 07:18:56 SmGNs4CM
>293
お持ち一棟の損益分岐点はどのくらいですか？
298:293
09/10/24 08:00:56
現状の設定で54%前後です。
現況の入居率は75%ほど
299:名無し不動さん
09/10/24 08:01:59
>>291
懲役刑だから躊躇するよな・・
300:名無し不動さん
09/10/24 09:50:03
４０から５０分って微妙にアバウトだな。川越線とか高崎線あたりかな。
301:名無し不動さん
09/10/24 15:14:55 fw2pLvui
>>289
税金高いのと、行き過ぎた弱者救済は反対だけど、
さすがに今の雇用情勢を鑑みると、若者の就職だけ（正社員）はなんとかしてあげたい。
>>293
漏れも最初はアパート１棟を考えていたけど、
メンテナンスとかを全部自分というのが、大変そうなんで
とりあえず練習で１戸中古ワンルームを買ったのが始まり。
でいつのまにか増殖してしまった。
最初から１棟買いは度胸ありますね。
302:名無し不動さん
09/10/24 15:39:39 SmGNs4CM
レバ上げても実質8％位なんだ…
今が多分マックスでこれから家賃下がって空室も増えると
レバ上げてんのに利率低く過ぎじゃない？
303:名無し不動さん
09/10/24 18:12:08 L6zTWAPI
東京近郊中古ワンルームマンションたたいてたたいて現金購入して家賃収入が家賃収入を生む図式を作りたい。不労所得を増やしたい。儲けたい。
304:名無し不動さん
09/10/24 22:26:51 UN/GaUr5
>>303
お前のような無能で馬鹿なヤツには絶対無理
305:名無し不動さん
09/10/24 23:34:14
この情勢で中古ワンルーム大家で心配なく成功してるのがどれだけ居る？
少なくともこのスレには可哀想な大家しかいないみたいだよ。
306:名無し不動さん
09/10/24 23:59:50 AOsFyWfX
都心新築をテレアポに節税とダマされご丁寧にフルローンでご購入の
お客様よりはずっとマシだとは思いますが。。。
節税、老後の、資産運用・・・少なくともこのスレ住人にはこの程度
では靡かない勉強熱心な方々が集っていると思いますが。
307:名無し不動さん
09/10/25 00:20:35
テレアホ被害者とどんぐりの背比べ
ってことに気が付いてないことがヤバめ
308:名無し不動さん
09/10/25 00:33:29 TuEXLJod
地震、事件等の低確率の不可抗力は無視してるんでしょうが、
空室、家賃低下、メンテナンス費用増加分を計算に入れても
大丈夫だと確信してから投資されてるんですかね？
その自信には根拠があると思いますが、根拠はなんでしょう？
309:名無し不動さん
09/10/25 01:45:53 QXyGv6yd
>>308
戸数があれば、空室とか家賃低下のリスクはそれほど心配ないけど？
新築ワンルームはリスクの固まりなのだが、
中古の良い感じに熟成されたバブル時代のワンルームは、実は不動産投資では最強だと思う。
ただ、１階、狭小、３点ユニットバスのはだめよ。
見分け方のポイントは
・無駄に豪華な外観とか共用部
・古さを感じさせない室内仕様
・部屋の広さは１８～２２平米位、広さはそれほど必要ない。
・バス・トイレ別、出来れば室内洗濯機置き場と洗面所。
・なるべく収納多め
内装すれば、室内は新築なみにきれいになるから、家賃を相場よりたった１０００円下げるだけでも十分に競争力がある。
だから、空室は立地さえ間違えなければ思ってたより少ないぞ。激戦区福岡、札幌でもだ。
漏れも退去したマンションの室内を数件見たけど、正直なところ自分が住んでも良いという物件でしたよ。
310:名無し不動さん
09/10/25 01:49:49 QXyGv6yd
中古ワンルームの競争相手は、新築のワンルームとアパート。
新築は家賃面で簡単に競争力だせるから、問題なし。
しょせん木造のアパートは相手にならないし。
賃借人の一番重要な条件は家賃だから、その設定さえ間違えなければ空室リスクもそれほど心配ないよ。
311:名無し不動さん
09/10/25 02:12:36 TuEXLJod
ワンルームで古さが気になるのは水周りですけど
トイレバス別新築並みにするとなると、ミニキッチン、洗濯置き場も含めれば
100万円位にはなるんで結局投資総額が膨らんで、利回り圧縮ですね。
地方は賃料低下1000円程度ですか。
首都圏は、専ら、20㎡程度のワンルームでも1年前と比べて
5000円から1万円賃料が下がっています。