08/07/26 16:48:35
>712
そういった屑専用のぼろ物件を買って、移ってもらうってのはダメなの？
生活保護されてんなら、安い家賃なら払えるでしょ。
714:名無し不動さん
08/07/26 17:03:02
生保の人の家賃って、役所？から大家に直接振り込みじゃないの？
715:名無し不動さん
08/07/26 17:24:39
うちの場合店子が直接振り込んでくるよ
自治体によって違うのかな？
716:名無し不動さん
08/07/26 17:34:46 3ZiYJ4SB
>>714
自治体によって違うと思うよ
基本的に性善説で生活保護者が支給された後払うのが普通なんだが
こいつの場合明らかに保護されてるの知っててやってる
生活保護者の３人に一人くらいの確率でこんなのがいる
>>713
西成の生活保護専用アパートならともかく…
うちは工場労働者向けだったんで今はぼろくなったから生保も入れてるけど
717:名無し不動さん
08/07/26 19:03:53 fu1Yx2u9
家賃保証会社がリフォーム時の施工会社を指定するのって
独禁法に違反しないのですか？
自分の建物なのに、なにも出来ない 家賃保証
718:名無し不動さん
08/07/27 01:12:25
>家賃保証会社がリフォーム時の施工会社を指定
うちは家賃保証会社を一部入れてるけど、リフォームは自分で選んでる。
それって最初の契約の時に、そんな条文が入ってたのかな?
719:名無し不動さん
08/07/27 01:15:45
無知な大家は自主管理でも仲介不動産屋のいいなりだよ
720:名無し不動さん
08/07/27 05:45:06
質問ですが
大家が自分のアパートを貸す場合は、宅検などの資格って必要ないですよね？
721:名無し不動さん
08/07/27 10:25:38
ない
722:名無し不動さん
08/07/27 13:34:54
部屋共有の紹介所何かミント
自ら売com,積極な大家少しずつ出て来てん棚.
従来の不動産屋間挟むのとどう? 面倒事とか多く無いデス?
723:名無し不動さん
08/07/27 13:42:16
大きなお金が出たり入ったりで計算が大変でしょ？
724:名無し不動さん
08/07/27 16:15:55
>>722
日本語でOK。
入居者の審査基準をしっかりしとけば、面倒事の確率はそうかわらん。
仲介手数料とか報奨金が無くなる分、入居者にも、大家にもメリットはある。
ただ、うちの場合は、客付けのための広告宣伝費だと割り切り、基本は
あくまで仲介業者にまかせつつ直接やってくる客も歓迎するというスタンスだな。
>>723
計算は大変ではない。
足りないときにどうするかが大変なんだよ。
725:名無し不動さん
08/07/30 08:32:19
空いてた部屋がようやっと決まりそう。
空くと大変だわｗ
入居して1年ちょいだから、リフォームもクリーニングだけで
いけるかと思いきや、ＣＦに５、６箇所焼け焦げ穴があって、
あちこち切り貼りだったしさ。
はぁ～～～
726:名無し不動さん
08/07/31 15:12:22
話の流れを変えて済みませんが
ここの大家の皆さんはアパートローン融資を受けていますか？返済金利は変動固定どれを選んでいますか？
727:名無し不動さん
08/07/31 16:16:27 tjAAc91C
最初に小物で申し訳ないですが、当方借り入れ2000万円。
5年固定15年返済1.9%という感じでしょうか。
土地含まず新築フルローン表面利回り12%くらい。
私も興味あるので つ④ ということで。
728:名無し不動さん
08/07/31 18:38:14
多分、このあと金利が下がることはしばらくは無いと思うので、今の時期、変動にはしたくないです。
どうしても金利上昇が怖くて・・・
固定で長期だと、ギリギリ最長というので30年3.25%固定というので借りました。
729:695
08/07/31 19:26:31
>711さん
遅くなりましたが、お返事ありがとうございます（＿ ＿）
海外は、まだ無知すぎで手出しできないんですが、夏に海外に数週間滞在予定で、折角なのでいろいろ勉強してきます。
当初は証券口座開設が目標だったんですが、不動産も悪くないかもしれませんね。
戦争やインフレリスク、特にインフレリスクは原油高も相成って実際に起こったら経済がどう動くのかが非常に気になって島します。
でも、あまり他の大家さんは考えてなかったりするのかなと・・・反応がないのは、気にしても変わらないとか＾＾；
上にもありますが、変動か固定か・・・
固定であればある程度のインフレリスクのヘッジになりますよね。
不動産投資自体、インフレヘッジですけど＞＜；
730:名無し不動さん
08/07/31 23:47:27 ylTyeS9B
728
30年で3.25％固定金利は安いですね。どちらの金融機関ですか？
私はオリックスで5年固定3.35％でした・・・。
731:名無し不動さん
08/07/31 23:56:24 ylTyeS9B
皆さん、横浜でお勧めの管理会社も教えて下さい。
空室保証はしない、一般的な賃貸管理を希望しています。
６室のアパートです。
732:名無し不動さん
08/08/01 09:12:23
>>730の属性が悪いだけ
733:名無し不動さん
08/08/01 17:32:20
>どちらの金融機関
いわゆるメガバンクのひとつです。昨年借り替えした実績です。
今年だったら、もうすこし高くなってしまうとおもいます。
ただ、土地担保を十分にとられているというのが大きいと思います。
取引のある銀行は複数ありますが、社風（銀行だから行風か？）は違いますね。
バブル崩壊のときに、追加担保を要求してきた銀行と、してこなかった銀行とか。
734:名無し不動さん
08/08/02 12:44:48
やっぱ今は以前の様に建築確認楽におりる様になる迄
見送りが最善なんかなぁ。投資はなぁ
735:名無し不動さん
08/08/02 13:23:04
建築確認が大変になったわりに、本質的な部分が良くなってないというのが、
現場の設計屋さんの大方の意見。
それに、建築が長引けば、その分の金利負担もかかるから、建てるならすばやく。
しかし鉄とかを筆頭に、建設資材が高騰してて、昨年に比べて建築費が二割がたアップ。
ある程度、スケールメリットが出るくらいの大規模開発じゃないと
とてもじゃないけど、利回りで計算したら、マンションは割に合わなくなってきてる。
736:名無し不動さん
08/08/03 02:54:33 Dpscq9/4
728
回答ありがとうございます。
今後は金利が上昇するでしょうが、万一下がった時はメガバンクで借り換えます。
737:名無しさん
08/08/03 05:10:46 lm2a8WoU
ケータイの基地局やるならドコモじゃで
ａｕその他とは比較にならん
なんか欧州の方で電波が体に悪いと言ってるがホンマにそうなんかね？
そうすると東京タワーの展望台に勤務してる人はみな頭が狂っとるんかね？
電波発信器のそばで毎日仕事してる人たくさんいるけど・・・
738:名無し不動さん
08/08/03 12:59:35
近所でﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄまた作ってるわ。
こんなにﾜﾝﾙｰﾑばかり作ってて大丈夫なんか。
739:名無し不動さん
08/08/03 14:49:20
>ﾜﾝﾙｰﾑばかり作ってて大丈夫なんか
立地次第だろうけど、あんまり大丈夫とは思えない。
>なんか欧州の方で電波が体に悪いと言ってるがホンマにそうなんかね？
>東京タワーの展望台に勤務してる人はみな頭が狂っとるんかね？
スレ違いだと思うが、所有物件の屋上に携帯の基地局置く大屋さんもいるだろうからちょっとだけ触れておく。
まず、テレビの使用している電波の帯域と携帯で使っている帯域が違うので
そもそも、そこから理解してもらわんことには、説明しようがないのだが・・・
ただ、少なくとも、周波数帯によっては、なんらかの影響があるのは間違いない。
電子レンジが使っているのは2.4GHz帯だから、現在の携帯は電子レンジの帯域近い訳。
要するに、弱い電子レンジの中にずっと居るようなものだから、近くの水分子の温度が上がる。
一般的には眼球とかの温度が上がりやすいといわれているね。
別にそれが長期的にどうなるかは、今後の検証を待つ訳だが、現時点では明確な形で
再現性があり、どうなるかというのは、まだ良く判ってない訳だ。
740:ワンルーム被害者
08/08/03 18:32:29
スレチ だが
URLﾘﾝｸ(www.tecno-ao.co.jp)
741:名無し不動さん
08/08/03 19:22:47 9Xi+RkL0
>ﾜﾝﾙｰﾑばかり作ってて大丈夫なんか
ワンルームの利点
・家賃が高い
例えば、２つのワンルームを改修して二部屋の１世帯にしたとしても、
２倍の家賃は期待できない。「1+1>2」って事。
742:名無し不動さん
08/08/03 19:32:01
利点はそうなんだが・・・
その利点ばかり見て、沢山建て供給過剰になってるのが現状。
過当競争で、家賃は高く設定できないし、半分空室なら、
家賃が倍になっても意味なし・・・というか、そもそも半分空室だと
建設費のローン払えなくなるだろ?
そのうえ欠点も裏返しであるんだな・・・
ファミリー向けに比して家賃は高いのだが、平均的な滞在年数が短い。
そのため、新築時の家賃で貸せる期間が短く、価格競争に陥りやすい。
結局、数年で青息吐息。
743:名無し不動さん
08/08/03 19:33:20 9Xi+RkL0
ワンルームの弱点
・家賃相場の設定の最下層
近所に空き部屋が目立ってくれば、値下げせざる終えない。値下げ合戦の始まりである。
だが、低くすれば、低い側が勝つという訳ではない。同じ値段で２倍の広さの部屋に勝てるわけがない。
値引きの魅力をマイナスの魅力とすると、施設の魅力はプラスの魅力。
そして一定以上家賃が安くなっちゃうと、それ以上安くなっても安いと思えなくなる限界点がある。
人には「値引きの魅力」<「施設の魅力」になる限界ラインがあるということ。
限界ラインを超えると、いくら安くしても効果が薄い。
ワンルームは最下層ゆえに、一番早い段階で空室増加に直面し、
かつ最終局面でどうやっても人が入らないと言う状況になりうる。
２倍の広さの部屋は、そのワンルームを比較見本にして客を入れる事が出来る。
744:名無し不動さん
08/08/03 19:43:53
心配するな。入居100％のところと50％の負け組みに分かれるだけ。
お前には関係ないだろ？
745:名無し不動さん
08/08/03 19:48:07 9Xi+RkL0
あらかじめリフォームしやすい構造にしておいて、
初期にワンルーム、
周りに競合が増えてきたら壁ぶち抜いて、
後期に家族向け、とか言うのもないではない。
746:名無し不動さん
08/08/03 20:11:20
>>733
おっしゃるとおりですね。
私もワンルーム持ってます。
近くの大学あるのですが、少子化で学生数が減ってきています。
どこも客の取り合いで、価格を下げることと、設備を充実させることで、
家賃は最盛期の七割ていどまで下げましたが、現在は下げ止まりしました。
また、春には満室にすることが出来ていますが、この時期に空いた部屋はなかなか
埋まらないので、年間平均すると90%+アルファといったところです。
これで、カツカツ収益はプラスです。
しかし、回りをみていると、90どころか60%台のところはザラで、半分空室の所も少なくないようです。
収入が減る→メンテナンス・設備投資がおざなり→入居に結びつかない(他の物件に逃げられる)
という悪循環が起きていると見受けられます。
少なくとも、経営的に基礎体力を持って、メンテナンス・設備投資を手抜きしないでやれる所でないと
なかなか辛いのではないかという風に私は分析しています。
747:名無し不動さん
08/08/03 20:11:55
>>743
のまちがいでした。
748:名無し不動さん
08/08/03 23:00:41 qtlcseoz
今度、キッチンを入れ替えようと思うのだけど、ブロックからシステムに変更
したら入居率が上がるかな？
749:名無し不動さん
08/08/03 23:46:05
>ブロックからシステムに変更
システムの方が人気があるが、一概にそれだけではない・・・
ファミリー向けなら、決定権は嫁が持っているから、嫁が気に入るような
キッチンにすれば、入居率あがると思う。
ワンルームでも、半分は女だとすれば、女性視点が重要。
使い勝手や値段・スペックが変わらないのに「キレイ・カワイイ」とか「色使い」とか
正直、男の感性ではどうでもいい所を女は鋭くチェックする。
750:738
08/08/04 00:56:28
地元のﾜﾝﾙｰﾑの仕様
駅徒歩１５分圏内
築 ８０年代後半～９０年代前半
１４～１7㎡ ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ
現状家賃設定 ３．０万～４．５万程度
築 ９０年代中・後半
１６～２０㎡ B・T別が現れつつある ロフト付き物件多し
４万～５．５万
築 ２０００年～現在
１８～３０㎡(２０㎡が一番多い) B・T別 ２０㎡以下はロフト付き多し
５．３万～７．８万
家賃設定はこんな感じで、加速度的に仕様が良くなってる。
反面、当初のﾜﾝﾙｰﾑ事業に比べ利回りは下がってる。
ウチの近所のｱﾊﾟｰﾄなんか空室ボッコボコ、それでも新築ｱﾊﾟｰﾄ建築ﾗｯｼｭ。
８室のﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄが目の前にあるけど、人の出入りが激しく常に２～３室は空いてる状態。
751:名無し不動さん
08/08/04 20:26:25
今から建てるなら、28㎡以上必要なのか??
752:名無し不動さん
08/08/04 20:54:34 r+YkdxZL
>751
なんで25でもなく30でもなく「28」なの？
753:名無し不動さん
08/08/04 21:48:54
２８歳だからです
754:名無しさん
08/08/05 03:43:40 A4+WOgY/
>>739
携帯２．４GHZ＝最新のラジコン送信機２．４GHZ＝電子レンジ、プギャー！
今持ってる４８MHZのセット、買い替えようかと思っていたが、やめとくわ
これ以上脳が湧いたらかなわん、スレチスマソ
755:名無し不動さん
08/08/05 05:21:18
送信出力は関係無いんか、そうですか。
756:名無し不動さん
08/08/05 07:07:48
近隣のレオパレスの入居状況がオンラインで判るのでチェックしてるが入居率酷い、供給過剰で少ない牌の奪い合い。
レオパに限った事では無く、管理してる不動産屋行くとワンルームの募集が凄い多い。
757:756
08/08/05 07:22:37
一棟の場合、管理費を結構節約出来るけど区分所有だと更に厳しそう。
クリオ藤沢本町壱番館 5Ｆ HOME'S物件番号：30752-0003077
オーナーチェンジ：賃料３９，０００円/月
価格： 450万円
利回り： 未定
管理費等： 6,900(税込)円
修繕費積立金： 6,900円
築年： 17年
専有面積： 18.22㎡
これって表面利回りが１０．４％だけれど、管理・修繕費引いたら６．７２％。
空室リスクに固定資産・都市計画税考えたらやってられんでしょ。
財閥系のリートの方が全然マシかと思うが。
758:名無し不動さん
08/08/05 09:06:23 XWofXjvz
>>757
固定資産税、火災保険、賃貸管理手数料、機器の償却
購入時の手数料、登記費用、取得税なども考慮すると
満室稼動が続いても利回り４．５％くらいだと思う
759:名無し不動さん
08/08/05 09:37:40
区分所有でオーナー気取ってもつまらないよね。
760:名無し不動さん
08/08/05 12:50:53
自主管理でオーナー気取ってもつまらないよね。
761:名無し不動さん
08/08/05 15:41:54
>>760
敷金スレの荒らしでもしてろ
762:756
08/08/05 16:42:23
この藤沢の区分所有が特別悪い訳では無くって、表面利回り１０％なんて良い方。
763:名無し不動さん
08/08/05 18:26:39
>>761
脳内大家が見苦しいぞｗ
敷金スレでアパート経営の勉強不足でもしたらどうだｗｗ
764:名無し不動さん
08/08/06 10:58:45
>>763
おれもお前を軽蔑している。
本当に見苦しい屑だ。
765:名無し不動さん
08/08/06 11:45:41
>>764
脳内大家が自演で見苦しいぞｗ
賃貸経営の基本が解かったらおいで、遊んでやるよｗｗ
766:名無し不動さん
08/08/06 12:33:47
>>761>>764
↑
こいつ、自演の見苦しいカスだなｗ
767:名無し不動さん
08/08/06 17:53:32
意味の無い罵倒で、スレ消費するのはやめよう。
釣りや煽りはスルーで・・・
折角有意義な情報交換が出来ているんだから、良スレに育てようよ。
768:名無し不動さん
08/08/07 21:27:14
大家の息子です。
ここの板の住人の方々に質問です。
父が３棟４０部屋を、自営の片手間で営んでいます。
昨年まで、地元で有名な不動産に営業管理を任せていました。
ここ数年で対応が悪くなり、父がその不動産管理会社との契約を切り
独自で、色々な不動産会社に物件の案内を出しています。
しかし、うまく契約が取れていないのが現状です。
皆さんは営業（？）ってどのようにされてますか？
後、不動産とのつながりって何社くらいありますか？
769:名無し不動さん
08/08/07 21:42:04
共有物件の仕組みが無い地方なのかな、よく知らんけど。
770:768
08/08/07 22:06:36
共有物件とはまた違います。
権利は全て父にありあす。営業と苦情受付をお願いしてもらってました。
保全に関しては、私達共で行っております。
771:名無し不動さん
08/08/07 22:52:39
>>768
父親に聞け
772:名無し不動さん
08/08/07 23:13:49
今時、管理委託では客付けは難しい、ましてや自主管理じゃなお更だなｗ
一括借上げ物件の客付けが優先される業界であることを知るべしｗｗ
773:名無し不動さん
08/08/07 23:16:41
>>768
ここの脳内大家どもに聞いても頓珍漢な回答しか返ってこないよｗ
774:769
08/08/07 23:22:33
>>769
あのさソレ全然違うから、共有物件ってのは一つの不動産屋で募集を出したら、近隣市町村の殆どの不動産屋に物件が紹介される仕組みなんだがな。
物件のｸﾞﾚｰﾄﾞと近隣家賃を鑑みて募集出す事だわな。
775:名無し不動さん
08/08/08 00:42:17
ここは実力の無い大家が集まるスレだからな。
難しい問題は聞くな！
776:名無し不動さん
08/08/08 01:19:19
また来たのかアホ店子w
777:名無し不動さん
08/08/08 01:55:10
>>773 >>775
応えられないなら黙っていたほうが良い。見苦しい。
それに、ここには脳内大家も居るかもしれないが、
経験豊富な大家も、初心者大家も、両方居るようにみうけられるぞ。
少なくとも、役に立つ話をしないで貶すしか出来ないのは、正に馬鹿。
初心者が困っていることを話すのは、後続に役に立つんだよ。
個人的経験から言うと、経験豊富な大家ほど、新しい情報に対して真摯で
勉強を怠らないから、こことかでの意見とか、(的外れなのも含めて)現状把握に
役立てている。
>皆さんは営業（？）ってどのようにされてますか？
>後、不動産とのつながりって何社くらいありますか？
営業は足を使う。
うちは、物件から半径三キロ以内の仲介業者は全て、回った。
半径10キロ以内のは半分以上回った。
客付けしてくれてなくても、回った業者は100箇所超える。
栄ぶるとか、身にミニとか、各駅前ごとにあるものも、各駅毎に全部回る。
結果、これまでに客付けしてくれた業者は15社20店舗以上になる。
とにかく、営業マンが覚えてくれることが重要だ。
営業マンが紹介してくれなかったら、いくら情報が店にあっても、
客の選択肢には絶対入らない。
それから、客付けお願いしている業者は、ネットとかにも物件情報出してくれてるか?
自分の物件が、ネット検索で出てくるかどうかをチェックしてみろ。
出てこないようなら、出してくれる業者を探して出してもらえ。
778:名無し不動さん
08/08/08 02:55:26
>>777
結局答えられない馬鹿は黙ってて
779:768
08/08/08 06:39:51
おはようございます。
>>771
すいません。父親もよくわからないもので・・・。
>>769
初めて知りました。便利そうな仕組みですね。
私の知る限り無いと思います。
>>777
やはり、どこの業界も足を使うんですね。
基本的に人手が足りないのと、父親の年齢的な事もあって
専業にするか、今の職を替えるとかして、何か対策をって考えて見ます。
>>778
何か良い案があれば嬉しいのですが・・・。
もうそろそろ仕事に行かなきゃならないので行ってきます。
780:名無し不動さん
08/08/08 11:00:23
>>768
契約が付かないってのはどういう状況？内見も無いのかそれとも
内見はあるが契約に至らないのか。
内見がないならまず家賃設定から見直す必要があるだろうし、
内見があるなら家賃もだけど簡単なリフォームを自分でしてみるとか。
後者については「大家 DIY」とかでググって自分の出来そうな
所から手を付けたらいいんじゃないか？
781:768
08/08/08 23:19:45
>>780
２，３件はあったらしいのですが、良い返事が無かったみたいです。
リフォームですが、現在の段階では 入居者の退出時の状態での壁紙交換
温水便座への段階的な切替、インターホンのカメラ付きへの段階的移行
位です。
後はＮＴＴへの働きかけで、光回線使用可能までは漕ぎ着けました。
ＤＹＩに関しては、調べて検討していこうと思います。
782:名無し不動さん
08/08/08 23:29:17
>>781
外観を超高級仕上げにするとかなり食いつきいいよ。
それで解決！
783:768
08/08/09 16:54:14
>>782
一つ例を挙げて、具体的に説明をしていただけませんか？
784:名無し不動さん
08/08/09 20:15:47 oPfVdQIv
1棟目建てたら、次も建てたくなりますね。
入居者さんのお宅にパソコンの設定にお邪魔する機会があって、部屋を良く使っていただけている様子と
お客さんが来るたびに気に入ってくれるという話を聞くと、建てた甲斐があるというものです。
先日、路線価の1/3くらいで投げ売りされている土地に気付かず大きな後悔もありましたが
また、次のチャンスに目を光らせたいという気になりました。
785:名無し不動さん
08/08/09 23:20:29
>>772
また空室が出た。空室が出るばかりでまったく埋まらない。
こんな調子がいつまで続くのか一括化借上げで建てておけば良かったよ。
786:名無し不動さん
08/08/10 05:11:14
>>785
周辺の状況を良く見なかったせいだな
それでも細かいリフォームを重ねて物件の競争力を保てば
一括借り上げで無くても桶だぉ
787:名無し不動さん
08/08/10 09:23:08
>>785
なぜ空室が出るのか、そして埋まらないのかの、思い当たる節はないかな?
理由がわかれば対策も、おのずと見えてくる。
788:名無し不動さん
08/08/10 09:50:34
何を頓珍漢なこといってるんだｗ
こいつら、脳内大家ｗｗ
789:名無し不動さん
08/08/10 13:51:58 6XbXB0jg
>なぜ空室が出るのか、そして埋まらないのかの、思い当たる節はないかな?
少子化だろ。
790:名無し不動さん
08/08/10 14:05:00
>なぜ空室が出るのか
引っ越すから
>そして埋まらないのか
引っ越してこないから
こんなかんたんなこともわからないなんてどうしようもないですね？
791:名無し不動さん
08/08/11 18:01:38
>>790
はーい、よくできまちたね～。
でも、まだちょ～っと足りないよ。
どうして引っ越してしまったのかな～?
そして、どうして引っ越してこないのかな～?
もうちょっとがんばろうね～。
792:名無し不動さん
08/08/11 19:39:26
脳内大家こそ一括化利上げに限りそうだなｗ
793:名無し不動さん
08/08/11 19:57:57
すご～い。
＞790で完璧に答えで照るじゃん！
794:名無し不動さん
08/08/11 20:45:48 xHo9jS2j
空室埋まらないと言ってるのはひょっとしてワンルームオーナー？
利回りだけを追い求めると確かにワンルームだが、店子が入っての利回なのだが。