08/07/17 12:46:14
>結論言うと大家が糞だと店子も糞になってしまうということか
アフォか、馬鹿店子乙ｗ（笑）
659:名無し不動さん
08/07/17 18:41:50
どうして物件を持って無いヤツがこのスレでガンバってるの 笑？
660:名無し不動さん
08/07/18 01:14:12
だから店子のレスは無視しろと何度（ｒｙ
661:名無し不動さん
08/07/18 03:40:20
>>658
あんたの敷金スレの荒らしは酷すぎるな。
大家の恥さらしだよ。
もっとも、本当に大家かどうかは疑問だな。
サブリースで暇にしている大家かもしれんが。
あんたの主張（荒らし）は大家の為ではなく管理会社の利益擁護のように見えるね。
662:名無し不動さん
08/07/18 11:45:27
>>654->>658
こいつみたいなのが大家なんだろうね。
最低だね。大家の思ってる本心を言ってるんじゃない？
結局大家なんて糞以下でしょ。優良大家なんているわけないじゃん。
世の中金だよ。
663:名無し不動さん
08/07/18 13:15:08
>>662
憶測だけで、感情的になって批判ね～
何の役にも立ってない、典型的バカ
「世の中金」まったくそのとおり、
だから金払わなかったら見合った対応やサービス受けられないよ。
結局、>>662は金が無いから相応の扱いしかうけられないのを逆恨みだろ？
ここは大家スレなんだから、店子の愚痴スレでも作って、そこで毒吐いたらどう？
664:名無し不動さん
08/07/18 13:51:47
>>661 は以下のスレの荒らしのことだよ
他にもありそうだけど．．．
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
665:名無し不動さん
08/07/18 14:51:48
>>661
相変らず脳内大家丸出しｗ
>>662←こいつ、頭おかしいなｗｗ
666:399
08/07/18 14:56:04
大東・ﾚｵﾊﾟ・積水などﾊｳｽﾒｰｶｰ系でﾜﾝﾙｰﾑ建築したｵｰﾅｰさんって採算合うんですかね？
確かに一見利回りはいいですけど、私の地場では５年で１０%以上は家賃が下落してる感じです。
それでもﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄが乱立してるのは、やはり目先の利回り優先なんでしょうかね。
今年の競売に限ってみても地元のｱﾊﾟｰﾄ物件は全てﾜﾝﾙｰﾑで平成築の比較的新しい物件が沢山出てました。
某一括借上げを唄ってるﾊｳｽﾒｰｶｰのｱﾊﾟｰﾄもありましたよ。
これからも家賃の値下がりが顕著なﾜﾝﾙｰﾑは旨みが無いと思うんですが、どうでしょ。
字型が良くてｱﾊﾟｰﾄを取壊して戸建てを分譲出来る様なﾜﾝﾙｰﾑ物件ならアリかと思いますけど。
667:名無し不動さん
08/07/18 15:03:00
受け継いだ土地でなら（土地購入費を考えなければ）
十分採算あうからな
新規で土地取得して始めようとするのはタダの馬鹿
668:名無し不動さん
08/07/19 10:49:48
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669:名無し不動さん
08/07/19 15:13:22
>>667 みたいな考えでﾜﾝﾙｰﾑ建てたけど客が入らず家賃は下がり、ｱﾊﾟｰﾄ建ててあるから土地も分譲出来ず。
任意・競売でも利回り計算でしか売れないから結局大損してる大家は沢山居るよ。
土地を持ってるから採算は取れるとメーカーの口車に乗せられたけど、結局建築費のローンの支払いが滞って競売とかね。
よーく考えよー
670:名無し不動さん
08/07/19 16:06:03
>>669
それはそもそも建てるべきではない立地だったってだけの話じゃないの?
671:名無し不動さん
08/07/21 10:19:27
空室１８ヶ月経過中
周りのＨＭ一括借上げ物件は満室なんだが・・
672:名無し不動さん
08/07/21 10:32:21
>>666
どこのメーカーで建ってようが一括借上げにしていれば採算は見込めるでしょ。
673:399
08/07/21 18:04:19
一括借上げした所で２年更新条項と修繕費が掛かる訳だから経営は苦しくなるし。
客あっての商売な訳で、単身者が限られてるのにこれだけワンルームが乱立して値下げがは激しくてはやってられんでしょ、そしてまだまだワンルームが乱立。
ﾊｳｽﾒｰｶｰは建築費の方で利益出してるので、別に供給過剰になろうが、入居者が０になろうがＯＫですからね。
>>672
長い年月掛けて低利回りと言う事なら大丈夫でしょうね。
674:名無し不動さん
08/07/21 21:30:24
>>673
更新条項や修繕費はハウスメーカによって様々、一概には言えないよｗ
それから更新や修繕費は自主管理でも必要なことだし、それよりも空室期間が痛いｗｗ
675:399
08/07/21 23:30:12
個人ならば修繕は業者を選べるし、修繕費も当然ﾏｰｼﾞﾝ取られるでしょ。
一括借り上げの２年更新と店子との契約は全然違いますよ、店子が付かなきゃ契約破棄な訳だし。
去年四ヶ月も入らなかった事があったけど、普通は半年もあれば入るでしょ。
ワンルームだと１年空室とか普通にあるけど。
676:名無し不動さん
08/07/21 23:53:05 FT5aVIKF
滞納者を一日も早く追い出したいけど強制執行までどれくらいの日にちがかかるかわかる人いますか？
677:名無し不動さん
08/07/21 23:59:20
>>676
まず、お前がやって報告しなさい。
678:名無し不動さん
08/07/22 00:45:31
ワンルームに住んでる者です。
クーラーが壊れたのですが、弁償しなくてはいけませんか？
679:名無し不動さん
08/07/22 01:41:17
>>676
ググレカス。
と言いたい所だが、困ってるんだろうから、大まかにだけ教える。
あとはググレ。
滞納三ヶ月くらい(裁判所が強制執行なむなしと思う目安だそうだ。
この間に、内容証明とか出していることが前提。)にプラスして、
裁判所による判決もらって、執行催告(予告すること)から大凡一ヵ月後に強制執行。
なんやかやで、滞納が起きてから少なくとも五～六ヶ月はかかると見る必要がある。
>>678
なんで、店子が質問してくるんかね?
と言いたい所だが、クーラー壊れてんなら暑くて死にそうだからな・・・教えちゃろう。
まあ、大家がつけている備品だという前提で話をするが・・・
あんたが壊したのなら、あんたが弁償すべき。
そうでなくて、通常の使用で、経年劣化で壊れたのなら、大家が直すべきもの。
ただ、掃除を全然してないで詰らせたとか、過負荷をかけるような使用をしたなら、あんたの責任。
680:名無し不動さん
08/07/22 02:37:03 doCgxXWv
>>677
ｷﾁｶﾞｲのお前は散れｗ
681:名無し不動さん
08/07/22 02:38:52 doCgxXWv
>>679
死ねカス
682:名無し不動さん
08/07/22 17:47:52
>>675
一人で世の中廻ってるとおもってる？
683:名無し不動さん
08/07/22 22:33:00
店子が入らない馬鹿大家が必死ｗ
勝手に潰れてくれｗ
684:名無し不動さん
08/07/22 22:42:20
優良店子で満室御礼だけど何か？ｗ
685:名無し不動さん
08/07/22 22:46:12
必死だな馬鹿大家ｗ
掲示板で虚勢を張っててくれたまえ。
686:名無し不動さん
08/07/22 22:53:43
馬鹿店子は来なくていいよｗ
687:名無し不動さん
08/07/23 00:03:40
ここに来る店子は、問題店子なんだろうよ。
滞納してたりしてさ、追い込まれてさ、にっちもさっちもいかなくなって、
ここに毒吐きに来てんだろ。
可哀相な奴らだとは思うけど、もうくんなよ。邪魔だし、スレ違いだから。
688:名無し不動さん
08/07/23 00:14:14
俺らイケてる優良大家なんだから華麗にスルーしようぜ。
689:名無し不動さん
08/07/23 11:00:37
>>684
優良店子がいつ悪徳に変わるかわからない
690:名無し不動さん
08/07/23 11:41:44
脳内だから優良の意味が解からないらしい
691:名無し不動さん
08/07/23 18:17:02
>優良店子がいつ悪徳に変わるかわからない
たしかにそれは有るね。
うちの場合、親は優良店子だったのに、親御さんがお亡くなりになって
子供の代になったら、とたんに滞納しだして、最後には裁判所で判決貰って・・・という
パターンの方がいらしたよ。
692:名無し不動さん
08/07/23 18:28:51
いずれにしてもそれなりの連帯保証人は必要だね
693:名無し不動さん
08/07/24 10:20:47
>連帯保証人
保証人も生きていないとどうしようもない・・こともあるよ。
土地の賃借人が亡くなって、相続時に相続人が全員権利放棄しちゃって、
いろいろと、中に浮いちゃって困ったことあるよ。
結局、そうなると自分の持ち土地なのに、建物処分するのにも、
裁判所の判決を経ないと駄目だったよ。
694:名無し不動さん
08/07/24 10:56:18
年寄りが敬遠される所以だな
695:名無し不動さん
08/07/24 11:16:08 qbFbbuIY
すいません、質問です。
こんな景気ですが、みなさんの中で新規で建て増す方はいらっしゃいますでしょうか。
私は、実際に新規で土地を取得して建て増しを検討しています。
不安要因
・世界経済の停滞やインフレ、スタグフレ
・今後の金利上昇、建築費用上昇
・大東レオなどの大家の急増
・少子高齢化
期待要因は、
・競争力のある建設業者、設備業者を確保
・近くに大規模ショッピングセンターの計画と地域人口増加見通し
・土地価格の下落から見る利回りの上昇
・インフレの場合のリスクヘッジ（インフレにならなくてもキャッシュフローの追加）
建築を計画中のみなさんは、どういった理由で決断しますか？
また建築をしないみなさんは、どういった理由で建てない判断をされましたでしょうか？
よろしければ、お伺いしたいです（＿ ＿）
696:名無し不動さん
08/07/24 11:59:25
俺の場合の建てない理由
・先に建てた一棟のローンがあと２年ある
・地域の人口増がストップ
・賃貸が供給過多
・更地での借り手がついた
697:名無し不動さん
08/07/24 12:09:53
うちのアパートに家賃を全く払う気のない学生が住んでいる。
家賃を滞納するたびに親や保証人に連絡をして、やっと払ってくれる。
でも、こっちから言わなければ払ってくれない。
退去通告の連絡をしても、その時はすぐ払ってくれるが、翌月からまた滞納。
親に電話しても「お金がなくて・・・申し訳ありません」と平謝り。
学生本人に直接聞きに行っても「払えるかどうかわからない」
最近、友達を連れ込んで一緒に住んでいる様子だ。
困った・・・
698:名無し不動さん
08/07/24 12:22:53
毎月退去通告
なんだかんだで払ってるだけマシなんじゃね
699:名無し不動さん
08/07/24 13:06:16
なんだかんだで払う奴が一番性質が悪い
家賃を使い込んでいる可能性が大きいので、直接親から送金するように言えば？
700:名無し不動さん
08/07/24 14:30:13
>>697
親に「息子さんが家賃払えないようなら、親御さんが毎月お支払いしてはどうですか？
もしそれがお支払いが大変なようでしたら、親御さんと息子さんと半分ずつ出し合うというのは
いかがですか？」と言ってみたが、うちにはそんな余裕ありません申し訳ありませんだと。。。
来年の春にはこの学生は更新だ。更新は断るよ。
とっとと消えていなくなってほしい。
701:名無し不動さん
08/07/24 14:33:21
居住権が発生してるから更新拒否はできないよ。
702:名無し不動さん
08/07/24 16:46:09
更新拒絶はふつうにできるｗ
居住権なんていう権利はないからねｗｗ
703:名無し不動さん
08/07/24 17:28:27
居住権が発生してるから更新拒否は無理。
704:名無し不動さん
08/07/24 18:45:34
>居住権が発生してるから更新拒否は無理。
通常は、更新拒否という形ではやりにくいだろうね。
しかし>>697の場合は、更新拒否ではなくて、契約解除だな。
ところで、内容証明で督促してる?
何度も滞納があり、信頼関係が無くなっているということが
裁判所にも判る形で証拠として必要だよ。
でも、そういうステップ踏んでいれば、当然の如く契約書の取り決めで
大抵は大家側から契約解除通告出来るように書いてるはずだから、
更新時期とか関係なく、契約を解除すればいい。
契約解除後は、既に契約がない状態にないのだから、出て行ってもらえばいい。
弁護士に委任して、窓口を全部弁護士にすると気が楽だよ。
出て行かなければ、次の段階は強制執行。
もちろん、家賃や被害額は全部保証人に請求して分捕ればいい。
裁判所から判決貰っていれば、相手がごねても社会のシステムの通りに
貰うものを貰えばいいよ。
705:名無し不動さん
08/07/24 19:07:59
その通りなんだけど、実際問題解決するまでに弁護士費用は幾ら掛かるのかな。
安けりゃいいんだけど。
706:名無し不動さん
08/07/25 02:14:11
弁護士費用なんだけど、うちの場合は色々コミコミで相談に関しては年間顧問料で払っていて、
裁判までしたときだけ、追加費用あるいは成功報酬という感じでやってもらってる。
ただ、どんだけの報酬か相場はあるものの、弁護士本人の裁量で決める部分も
あるようなので、一概には言えないし案件にもよるけど、10～20万円位になることが多い。
追い出すだけの場合は、相手からお金入らない場合もあるから、取り戻した額の
一定割合とかの成功報酬の形はとりにくい。
単発依頼なら、最初からいくらで請け負うみたいな定額依頼になるんじゃないかな。
探せば10万以下でやってくれる先生もいるかも・・・
ただ、家賃払えないような相手だから、相手からぶん取れない場合高いんで・・・
とりあえず、うちの顧問弁護士の場合だと、まず保証人とか、本人の実家とか登記上げてきて、
資産状況を見てから、(自分の報酬も含めた費用全額)を回収出来るかどうか調べることからはじめるよ。
まったく回収が不可能だと判ったら、とにかく早く追い出すことだけを第一にするし、
回収できる場合は、仮差押とか駆使して、全額回収を目指すという風に方針を変える。
有るのに払わないのは、特に悪質だという判断をして厳しく対応しています。
707:名無し不動さん
08/07/26 01:59:42
>居住権が発生してるから更新拒否は無理。
良く判らないで、言っちゃ駄目よん。
そもそも金払ってない奴には権利ないよ。
↓でも読んで、現実を直視して、勉強してから発言した方が良い。
URLﾘﾝｸ(oshiete1.goo.ne.jp)
708:名無し不動さん
08/07/26 02:29:10
>建築を計画中のみなさんは、どういった理由で決断しますか？
>また建築をしないみなさんは、どういった理由で建てない判断をされましたでしょうか？
純粋に投資額と収益の割合を目安にしつつ、リスクを天秤にかけます。
表面利回り10%くらいを目安にしつつ、最終的なキャッシュフローでどれだけプラスになるかを見てます。
この時、満室ではなく90%くらい(努力次第で、この入居率なら維持出来る実績値)で計算しました。
ただ、ここしばらくは、マンション建てようかどうか迷ったけど、結局全部コインパーキングにしてます。
それと、最近鉄が値上がり著しくて、建設費考えると、利益率が下がっています。
それに、コインパーキングなら、投資する資金を銀行から借金しなくてもいい程度だから、
金利負担が無いですし、何か活用しようと思えば、いつでも転用できるのでリスクも低い。
最終的に固定資産税とか引いた手取りは、マンション建てた時と変わらない・・・というような試算をしました。
ただ、相続税対策のために、借金を作る目的で建物を建てるというのは、相続を予定している人には
当然ありだろうと思います。ちなみに私が親から相続した物件は、借金とペアでしたから、相続税0円でした。
その分、銀行に金利を払っているけど、土地を目減りさせずに済んでいるので、良かったと思います。
なので、相続を考える時には、上記パーキングに何か建てようと思っています。
709:695
08/07/26 13:51:59 IchKWFkx
>696,708
ありがとうございます（＿ ＿）
>696さん
なるほど、更地でというのはまた建て増しせずともという嬉しい選択肢ですね。
>708さん
コインパーキングということは、かなりの市街地ですね！
うちは、路上駐車の取り締まりも厳しくなくコインパーキングのニーズが皆無
設備コストも考慮すると、選択肢にあげられません＾＾；
それにしても、金利返済分を考慮した上だと思いますが
マンションと比べても変わらないというのはすごいですね。
私は地方都市になりますが、やはり後の転用や出口確保、鉄鋼の高騰を考慮して
小口で木造というスタンスを取ることになるだろうなと考えていたりします。
土地有りであれば、12%程度の表面利回りは確保できるのですが、これが土地からの購入になると
7%程度になると思うのも迷うところです。
投資基準としては、最低限利回りは確保し、ある程度の下振れ要因も考慮するのが重要ですね。
私は万が一ですが、可能性としてハイパーインフレやデフォルト、戦争や地震などのリスクをどう織り込んでおくべきか
なども考えてしまいますが、こういうリスクはあんまり考えなくてもいいのでしょうかねA＾＾；
710:名無し不動さん
08/07/26 14:38:07
居住権が発生してるから更新拒否は無理。
711:名無し不動さん
08/07/26 14:58:11
>ハイパーインフレやデフォルト、戦争や地震などのリスク
地震だけは保険かけることが出来るので、ある程度はリスクに対応できますが、
インフレ・デフレ、戦争に関しては、政府がしっかりしてないとどうしようもないですから、
国政に対して、常に目を光らせておくしかないんでしょうね・・・
私の知っている所は、海外の土地買っちゃっいましたが、意外にうまくいってます。
具体的には控えますが、カントリーリスクの低い治安のいい島国・・・という所です。
712:名無し不動さん
08/07/26 16:21:56 3ZiYJ4SB
生活保護で家賃滞納してるボケナスがいるんだけど重度のメンヘルで８９３崩れ
差し押さえもできなきゃ追い出すのも難しい…
裁判するしかないんだが追い出すことに成功してもホームレスにする訳だから
生活保護課に頼んで引っ越してもらうように言ってるが動かん
生活保護の店子は守られ過ぎだよ
何してもいいと思ってる節があるし
朝から酒飲んでるし
713:名無し不動さん
08/07/26 16:48:35
>712
そういった屑専用のぼろ物件を買って、移ってもらうってのはダメなの？
生活保護されてんなら、安い家賃なら払えるでしょ。
714:名無し不動さん
08/07/26 17:03:02
生保の人の家賃って、役所？から大家に直接振り込みじゃないの？
715:名無し不動さん
08/07/26 17:24:39
うちの場合店子が直接振り込んでくるよ
自治体によって違うのかな？
716:名無し不動さん
08/07/26 17:34:46 3ZiYJ4SB
>>714
自治体によって違うと思うよ
基本的に性善説で生活保護者が支給された後払うのが普通なんだが
こいつの場合明らかに保護されてるの知っててやってる
生活保護者の３人に一人くらいの確率でこんなのがいる
>>713
西成の生活保護専用アパートならともかく…
うちは工場労働者向けだったんで今はぼろくなったから生保も入れてるけど
717:名無し不動さん
08/07/26 19:03:53 fu1Yx2u9
家賃保証会社がリフォーム時の施工会社を指定するのって
独禁法に違反しないのですか？
自分の建物なのに、なにも出来ない 家賃保証
718:名無し不動さん
08/07/27 01:12:25
>家賃保証会社がリフォーム時の施工会社を指定
うちは家賃保証会社を一部入れてるけど、リフォームは自分で選んでる。
それって最初の契約の時に、そんな条文が入ってたのかな?
719:名無し不動さん
08/07/27 01:15:45
無知な大家は自主管理でも仲介不動産屋のいいなりだよ
720:名無し不動さん
08/07/27 05:45:06
質問ですが
大家が自分のアパートを貸す場合は、宅検などの資格って必要ないですよね？
721:名無し不動さん
08/07/27 10:25:38
ない
722:名無し不動さん
08/07/27 13:34:54
部屋共有の紹介所何かミント
自ら売com,積極な大家少しずつ出て来てん棚.
従来の不動産屋間挟むのとどう? 面倒事とか多く無いデス?
723:名無し不動さん
08/07/27 13:42:16
大きなお金が出たり入ったりで計算が大変でしょ？
724:名無し不動さん
08/07/27 16:15:55
>>722
日本語でOK。
入居者の審査基準をしっかりしとけば、面倒事の確率はそうかわらん。
仲介手数料とか報奨金が無くなる分、入居者にも、大家にもメリットはある。
ただ、うちの場合は、客付けのための広告宣伝費だと割り切り、基本は
あくまで仲介業者にまかせつつ直接やってくる客も歓迎するというスタンスだな。
>>723
計算は大変ではない。
足りないときにどうするかが大変なんだよ。
725:名無し不動さん
08/07/30 08:32:19
空いてた部屋がようやっと決まりそう。
空くと大変だわｗ
入居して1年ちょいだから、リフォームもクリーニングだけで
いけるかと思いきや、ＣＦに５、６箇所焼け焦げ穴があって、
あちこち切り貼りだったしさ。
はぁ～～～
726:名無し不動さん
08/07/31 15:12:22
話の流れを変えて済みませんが
ここの大家の皆さんはアパートローン融資を受けていますか？返済金利は変動固定どれを選んでいますか？
727:名無し不動さん
08/07/31 16:16:27 tjAAc91C
最初に小物で申し訳ないですが、当方借り入れ2000万円。
5年固定15年返済1.9%という感じでしょうか。
土地含まず新築フルローン表面利回り12%くらい。
私も興味あるので つ④ ということで。
728:名無し不動さん
08/07/31 18:38:14
多分、このあと金利が下がることはしばらくは無いと思うので、今の時期、変動にはしたくないです。
どうしても金利上昇が怖くて・・・
固定で長期だと、ギリギリ最長というので30年3.25%固定というので借りました。
729:695
08/07/31 19:26:31
>711さん
遅くなりましたが、お返事ありがとうございます（＿ ＿）
海外は、まだ無知すぎで手出しできないんですが、夏に海外に数週間滞在予定で、折角なのでいろいろ勉強してきます。
当初は証券口座開設が目標だったんですが、不動産も悪くないかもしれませんね。
戦争やインフレリスク、特にインフレリスクは原油高も相成って実際に起こったら経済がどう動くのかが非常に気になって島します。
でも、あまり他の大家さんは考えてなかったりするのかなと・・・反応がないのは、気にしても変わらないとか＾＾；
上にもありますが、変動か固定か・・・
固定であればある程度のインフレリスクのヘッジになりますよね。
不動産投資自体、インフレヘッジですけど＞＜；
730:名無し不動さん
08/07/31 23:47:27 ylTyeS9B
728
30年で3.25％固定金利は安いですね。どちらの金融機関ですか？
私はオリックスで5年固定3.35％でした・・・。
731:名無し不動さん
08/07/31 23:56:24 ylTyeS9B
皆さん、横浜でお勧めの管理会社も教えて下さい。
空室保証はしない、一般的な賃貸管理を希望しています。
６室のアパートです。
732:名無し不動さん
08/08/01 09:12:23
>>730の属性が悪いだけ
733:名無し不動さん
08/08/01 17:32:20
>どちらの金融機関
いわゆるメガバンクのひとつです。昨年借り替えした実績です。
今年だったら、もうすこし高くなってしまうとおもいます。
ただ、土地担保を十分にとられているというのが大きいと思います。
取引のある銀行は複数ありますが、社風（銀行だから行風か？）は違いますね。
バブル崩壊のときに、追加担保を要求してきた銀行と、してこなかった銀行とか。
734:名無し不動さん
08/08/02 12:44:48
やっぱ今は以前の様に建築確認楽におりる様になる迄
見送りが最善なんかなぁ。投資はなぁ
735:名無し不動さん
08/08/02 13:23:04
建築確認が大変になったわりに、本質的な部分が良くなってないというのが、
現場の設計屋さんの大方の意見。
それに、建築が長引けば、その分の金利負担もかかるから、建てるならすばやく。
しかし鉄とかを筆頭に、建設資材が高騰してて、昨年に比べて建築費が二割がたアップ。
ある程度、スケールメリットが出るくらいの大規模開発じゃないと
とてもじゃないけど、利回りで計算したら、マンションは割に合わなくなってきてる。
736:名無し不動さん
08/08/03 02:54:33 Dpscq9/4
728
回答ありがとうございます。
今後は金利が上昇するでしょうが、万一下がった時はメガバンクで借り換えます。
737:名無しさん
08/08/03 05:10:46 lm2a8WoU
ケータイの基地局やるならドコモじゃで
ａｕその他とは比較にならん
なんか欧州の方で電波が体に悪いと言ってるがホンマにそうなんかね？
そうすると東京タワーの展望台に勤務してる人はみな頭が狂っとるんかね？
電波発信器のそばで毎日仕事してる人たくさんいるけど・・・
738:名無し不動さん
08/08/03 12:59:35
近所でﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄまた作ってるわ。
こんなにﾜﾝﾙｰﾑばかり作ってて大丈夫なんか。
739:名無し不動さん
08/08/03 14:49:20
>ﾜﾝﾙｰﾑばかり作ってて大丈夫なんか
立地次第だろうけど、あんまり大丈夫とは思えない。
>なんか欧州の方で電波が体に悪いと言ってるがホンマにそうなんかね？
>東京タワーの展望台に勤務してる人はみな頭が狂っとるんかね？
スレ違いだと思うが、所有物件の屋上に携帯の基地局置く大屋さんもいるだろうからちょっとだけ触れておく。
まず、テレビの使用している電波の帯域と携帯で使っている帯域が違うので
そもそも、そこから理解してもらわんことには、説明しようがないのだが・・・
ただ、少なくとも、周波数帯によっては、なんらかの影響があるのは間違いない。
電子レンジが使っているのは2.4GHz帯だから、現在の携帯は電子レンジの帯域近い訳。
要するに、弱い電子レンジの中にずっと居るようなものだから、近くの水分子の温度が上がる。
一般的には眼球とかの温度が上がりやすいといわれているね。
別にそれが長期的にどうなるかは、今後の検証を待つ訳だが、現時点では明確な形で
再現性があり、どうなるかというのは、まだ良く判ってない訳だ。
740:ワンルーム被害者
08/08/03 18:32:29
スレチ だが
URLﾘﾝｸ(www.tecno-ao.co.jp)
741:名無し不動さん
08/08/03 19:22:47 9Xi+RkL0
>ﾜﾝﾙｰﾑばかり作ってて大丈夫なんか
ワンルームの利点
・家賃が高い
例えば、２つのワンルームを改修して二部屋の１世帯にしたとしても、
２倍の家賃は期待できない。「1+1>2」って事。
742:名無し不動さん
08/08/03 19:32:01
利点はそうなんだが・・・
その利点ばかり見て、沢山建て供給過剰になってるのが現状。
過当競争で、家賃は高く設定できないし、半分空室なら、
家賃が倍になっても意味なし・・・というか、そもそも半分空室だと
建設費のローン払えなくなるだろ?
そのうえ欠点も裏返しであるんだな・・・
ファミリー向けに比して家賃は高いのだが、平均的な滞在年数が短い。
そのため、新築時の家賃で貸せる期間が短く、価格競争に陥りやすい。
結局、数年で青息吐息。
743:名無し不動さん
08/08/03 19:33:20 9Xi+RkL0
ワンルームの弱点
・家賃相場の設定の最下層
近所に空き部屋が目立ってくれば、値下げせざる終えない。値下げ合戦の始まりである。
だが、低くすれば、低い側が勝つという訳ではない。同じ値段で２倍の広さの部屋に勝てるわけがない。
値引きの魅力をマイナスの魅力とすると、施設の魅力はプラスの魅力。
そして一定以上家賃が安くなっちゃうと、それ以上安くなっても安いと思えなくなる限界点がある。
人には「値引きの魅力」<「施設の魅力」になる限界ラインがあるということ。
限界ラインを超えると、いくら安くしても効果が薄い。
ワンルームは最下層ゆえに、一番早い段階で空室増加に直面し、
かつ最終局面でどうやっても人が入らないと言う状況になりうる。
２倍の広さの部屋は、そのワンルームを比較見本にして客を入れる事が出来る。
744:名無し不動さん
08/08/03 19:43:53
心配するな。入居100％のところと50％の負け組みに分かれるだけ。
お前には関係ないだろ？
745:名無し不動さん
08/08/03 19:48:07 9Xi+RkL0
あらかじめリフォームしやすい構造にしておいて、
初期にワンルーム、
周りに競合が増えてきたら壁ぶち抜いて、
後期に家族向け、とか言うのもないではない。
746:名無し不動さん
08/08/03 20:11:20
>>733
おっしゃるとおりですね。
私もワンルーム持ってます。
近くの大学あるのですが、少子化で学生数が減ってきています。
どこも客の取り合いで、価格を下げることと、設備を充実させることで、
家賃は最盛期の七割ていどまで下げましたが、現在は下げ止まりしました。
また、春には満室にすることが出来ていますが、この時期に空いた部屋はなかなか
埋まらないので、年間平均すると90%+アルファといったところです。
これで、カツカツ収益はプラスです。
しかし、回りをみていると、90どころか60%台のところはザラで、半分空室の所も少なくないようです。
収入が減る→メンテナンス・設備投資がおざなり→入居に結びつかない(他の物件に逃げられる)
という悪循環が起きていると見受けられます。
少なくとも、経営的に基礎体力を持って、メンテナンス・設備投資を手抜きしないでやれる所でないと
なかなか辛いのではないかという風に私は分析しています。
747:名無し不動さん
08/08/03 20:11:55
>>743
のまちがいでした。
748:名無し不動さん
08/08/03 23:00:41 qtlcseoz
今度、キッチンを入れ替えようと思うのだけど、ブロックからシステムに変更
したら入居率が上がるかな？
749:名無し不動さん
08/08/03 23:46:05
>ブロックからシステムに変更
システムの方が人気があるが、一概にそれだけではない・・・
ファミリー向けなら、決定権は嫁が持っているから、嫁が気に入るような
キッチンにすれば、入居率あがると思う。
ワンルームでも、半分は女だとすれば、女性視点が重要。
使い勝手や値段・スペックが変わらないのに「キレイ・カワイイ」とか「色使い」とか
正直、男の感性ではどうでもいい所を女は鋭くチェックする。
750:738
08/08/04 00:56:28
地元のﾜﾝﾙｰﾑの仕様
駅徒歩１５分圏内
築 ８０年代後半～９０年代前半
１４～１7㎡ ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ
現状家賃設定 ３．０万～４．５万程度
築 ９０年代中・後半
１６～２０㎡ B・T別が現れつつある ロフト付き物件多し
４万～５．５万
築 ２０００年～現在
１８～３０㎡(２０㎡が一番多い) B・T別 ２０㎡以下はロフト付き多し
５．３万～７．８万
家賃設定はこんな感じで、加速度的に仕様が良くなってる。
反面、当初のﾜﾝﾙｰﾑ事業に比べ利回りは下がってる。
ウチの近所のｱﾊﾟｰﾄなんか空室ボッコボコ、それでも新築ｱﾊﾟｰﾄ建築ﾗｯｼｭ。
８室のﾜﾝﾙｰﾑｱﾊﾟｰﾄが目の前にあるけど、人の出入りが激しく常に２～３室は空いてる状態。
751:名無し不動さん
08/08/04 20:26:25
今から建てるなら、28㎡以上必要なのか??
752:名無し不動さん
08/08/04 20:54:34 r+YkdxZL
>751
なんで25でもなく30でもなく「28」なの？
753:名無し不動さん
08/08/04 21:48:54
２８歳だからです
754:名無しさん
08/08/05 03:43:40 A4+WOgY/
>>739
携帯２．４GHZ＝最新のラジコン送信機２．４GHZ＝電子レンジ、プギャー！
今持ってる４８MHZのセット、買い替えようかと思っていたが、やめとくわ
これ以上脳が湧いたらかなわん、スレチスマソ
755:名無し不動さん
08/08/05 05:21:18
送信出力は関係無いんか、そうですか。
756:名無し不動さん
08/08/05 07:07:48
近隣のレオパレスの入居状況がオンラインで判るのでチェックしてるが入居率酷い、供給過剰で少ない牌の奪い合い。
レオパに限った事では無く、管理してる不動産屋行くとワンルームの募集が凄い多い。
757:756
08/08/05 07:22:37
一棟の場合、管理費を結構節約出来るけど区分所有だと更に厳しそう。
クリオ藤沢本町壱番館 5Ｆ HOME'S物件番号：30752-0003077
オーナーチェンジ：賃料３９，０００円/月
価格： 450万円
利回り： 未定
管理費等： 6,900(税込)円
修繕費積立金： 6,900円
築年： 17年
専有面積： 18.22㎡
これって表面利回りが１０．４％だけれど、管理・修繕費引いたら６．７２％。
空室リスクに固定資産・都市計画税考えたらやってられんでしょ。
財閥系のリートの方が全然マシかと思うが。
758:名無し不動さん
08/08/05 09:06:23 XWofXjvz
>>757
固定資産税、火災保険、賃貸管理手数料、機器の償却
購入時の手数料、登記費用、取得税なども考慮すると
満室稼動が続いても利回り４．５％くらいだと思う
759:名無し不動さん
08/08/05 09:37:40
区分所有でオーナー気取ってもつまらないよね。
760:名無し不動さん
08/08/05 12:50:53
自主管理でオーナー気取ってもつまらないよね。
761:名無し不動さん
08/08/05 15:41:54
>>760
敷金スレの荒らしでもしてろ
762:756
08/08/05 16:42:23
この藤沢の区分所有が特別悪い訳では無くって、表面利回り１０％なんて良い方。
763:名無し不動さん
08/08/05 18:26:39
>>761
脳内大家が見苦しいぞｗ
敷金スレでアパート経営の勉強不足でもしたらどうだｗｗ
764:名無し不動さん
08/08/06 10:58:45
>>763
おれもお前を軽蔑している。
本当に見苦しい屑だ。
765:名無し不動さん
08/08/06 11:45:41
>>764
脳内大家が自演で見苦しいぞｗ
賃貸経営の基本が解かったらおいで、遊んでやるよｗｗ
766:名無し不動さん
08/08/06 12:33:47
>>761>>764
↑
こいつ、自演の見苦しいカスだなｗ
767:名無し不動さん
08/08/06 17:53:32
意味の無い罵倒で、スレ消費するのはやめよう。
釣りや煽りはスルーで・・・
折角有意義な情報交換が出来ているんだから、良スレに育てようよ。
768:名無し不動さん
08/08/07 21:27:14
大家の息子です。
ここの板の住人の方々に質問です。
父が３棟４０部屋を、自営の片手間で営んでいます。
昨年まで、地元で有名な不動産に営業管理を任せていました。
ここ数年で対応が悪くなり、父がその不動産管理会社との契約を切り
独自で、色々な不動産会社に物件の案内を出しています。
しかし、うまく契約が取れていないのが現状です。
皆さんは営業（？）ってどのようにされてますか？
後、不動産とのつながりって何社くらいありますか？
769:名無し不動さん
08/08/07 21:42:04
共有物件の仕組みが無い地方なのかな、よく知らんけど。
770:768
08/08/07 22:06:36
共有物件とはまた違います。
権利は全て父にありあす。営業と苦情受付をお願いしてもらってました。
保全に関しては、私達共で行っております。
771:名無し不動さん
08/08/07 22:52:39
>>768
父親に聞け
772:名無し不動さん
08/08/07 23:13:49
今時、管理委託では客付けは難しい、ましてや自主管理じゃなお更だなｗ
一括借上げ物件の客付けが優先される業界であることを知るべしｗｗ
773:名無し不動さん
08/08/07 23:16:41
>>768
ここの脳内大家どもに聞いても頓珍漢な回答しか返ってこないよｗ
774:769
08/08/07 23:22:33
>>769
あのさソレ全然違うから、共有物件ってのは一つの不動産屋で募集を出したら、近隣市町村の殆どの不動産屋に物件が紹介される仕組みなんだがな。
物件のｸﾞﾚｰﾄﾞと近隣家賃を鑑みて募集出す事だわな。
775:名無し不動さん
08/08/08 00:42:17
ここは実力の無い大家が集まるスレだからな。
難しい問題は聞くな！
776:名無し不動さん
08/08/08 01:19:19
また来たのかアホ店子w
777:名無し不動さん
08/08/08 01:55:10
>>773 >>775
応えられないなら黙っていたほうが良い。見苦しい。
それに、ここには脳内大家も居るかもしれないが、
経験豊富な大家も、初心者大家も、両方居るようにみうけられるぞ。
少なくとも、役に立つ話をしないで貶すしか出来ないのは、正に馬鹿。
初心者が困っていることを話すのは、後続に役に立つんだよ。
個人的経験から言うと、経験豊富な大家ほど、新しい情報に対して真摯で
勉強を怠らないから、こことかでの意見とか、(的外れなのも含めて)現状把握に
役立てている。
>皆さんは営業（？）ってどのようにされてますか？
>後、不動産とのつながりって何社くらいありますか？
営業は足を使う。
うちは、物件から半径三キロ以内の仲介業者は全て、回った。
半径10キロ以内のは半分以上回った。
客付けしてくれてなくても、回った業者は100箇所超える。
栄ぶるとか、身にミニとか、各駅前ごとにあるものも、各駅毎に全部回る。
結果、これまでに客付けしてくれた業者は15社20店舗以上になる。
とにかく、営業マンが覚えてくれることが重要だ。
営業マンが紹介してくれなかったら、いくら情報が店にあっても、
客の選択肢には絶対入らない。
それから、客付けお願いしている業者は、ネットとかにも物件情報出してくれてるか?
自分の物件が、ネット検索で出てくるかどうかをチェックしてみろ。
出てこないようなら、出してくれる業者を探して出してもらえ。
778:名無し不動さん
08/08/08 02:55:26
>>777
結局答えられない馬鹿は黙ってて
779:768
08/08/08 06:39:51
おはようございます。
>>771
すいません。父親もよくわからないもので・・・。
>>769
初めて知りました。便利そうな仕組みですね。
私の知る限り無いと思います。
>>777
やはり、どこの業界も足を使うんですね。
基本的に人手が足りないのと、父親の年齢的な事もあって
専業にするか、今の職を替えるとかして、何か対策をって考えて見ます。
>>778
何か良い案があれば嬉しいのですが・・・。
もうそろそろ仕事に行かなきゃならないので行ってきます。
780:名無し不動さん
08/08/08 11:00:23
>>768
契約が付かないってのはどういう状況？内見も無いのかそれとも
内見はあるが契約に至らないのか。
内見がないならまず家賃設定から見直す必要があるだろうし、
内見があるなら家賃もだけど簡単なリフォームを自分でしてみるとか。
後者については「大家 DIY」とかでググって自分の出来そうな
所から手を付けたらいいんじゃないか？
781:768
08/08/08 23:19:45
>>780
２，３件はあったらしいのですが、良い返事が無かったみたいです。
リフォームですが、現在の段階では 入居者の退出時の状態での壁紙交換
温水便座への段階的な切替、インターホンのカメラ付きへの段階的移行
位です。
後はＮＴＴへの働きかけで、光回線使用可能までは漕ぎ着けました。
ＤＹＩに関しては、調べて検討していこうと思います。
782:名無し不動さん
08/08/08 23:29:17
>>781
外観を超高級仕上げにするとかなり食いつきいいよ。
それで解決！
783:768
08/08/09 16:54:14
>>782
一つ例を挙げて、具体的に説明をしていただけませんか？
784:名無し不動さん
08/08/09 20:15:47 oPfVdQIv
1棟目建てたら、次も建てたくなりますね。
入居者さんのお宅にパソコンの設定にお邪魔する機会があって、部屋を良く使っていただけている様子と
お客さんが来るたびに気に入ってくれるという話を聞くと、建てた甲斐があるというものです。
先日、路線価の1/3くらいで投げ売りされている土地に気付かず大きな後悔もありましたが
また、次のチャンスに目を光らせたいという気になりました。
785:名無し不動さん
08/08/09 23:20:29
>>772
また空室が出た。空室が出るばかりでまったく埋まらない。
こんな調子がいつまで続くのか一括化借上げで建てておけば良かったよ。
786:名無し不動さん
08/08/10 05:11:14
>>785
周辺の状況を良く見なかったせいだな
それでも細かいリフォームを重ねて物件の競争力を保てば
一括借り上げで無くても桶だぉ
787:名無し不動さん
08/08/10 09:23:08
>>785
なぜ空室が出るのか、そして埋まらないのかの、思い当たる節はないかな?
理由がわかれば対策も、おのずと見えてくる。
788:名無し不動さん
08/08/10 09:50:34
何を頓珍漢なこといってるんだｗ
こいつら、脳内大家ｗｗ
789:名無し不動さん
08/08/10 13:51:58 6XbXB0jg
>なぜ空室が出るのか、そして埋まらないのかの、思い当たる節はないかな?
少子化だろ。
790:名無し不動さん
08/08/10 14:05:00
>なぜ空室が出るのか
引っ越すから
>そして埋まらないのか
引っ越してこないから
こんなかんたんなこともわからないなんてどうしようもないですね？
791:名無し不動さん
08/08/11 18:01:38
>>790
はーい、よくできまちたね～。
でも、まだちょ～っと足りないよ。
どうして引っ越してしまったのかな～?
そして、どうして引っ越してこないのかな～?
もうちょっとがんばろうね～。
792:名無し不動さん
08/08/11 19:39:26
脳内大家こそ一括化利上げに限りそうだなｗ
793:名無し不動さん
08/08/11 19:57:57
すご～い。
＞790で完璧に答えで照るじゃん！
794:名無し不動さん
08/08/11 20:45:48 xHo9jS2j
空室埋まらないと言ってるのはひょっとしてワンルームオーナー？
利回りだけを追い求めると確かにワンルームだが、店子が入っての利回なのだが。