08/04/15 23:34:09
2番手が満額で購入意思を示す可能性があるということなので、
キャンセル可能ということで手付けしました。
930:名無し不動さん
08/04/15 23:34:35
>>929
騙されてる騙されてるｗｗ
931:926
08/04/15 23:45:40
だまされてるの、オレ？
932:名無し不動さん
08/04/16 00:37:22
そりゃ手付けを捨てればキャンセルできるよ
933:名無し不動さん
08/04/16 23:14:45
>>931
物件の状態は？売買価格は？手付けは幾ら？
つか手付けが何たるものかちゃんと把握してから打ったの？
手付け打つ前に条件を確認しなかったの？
素人だから何一つ知りませんじゃさすがに話にならないよ
934:名無し不動さん
08/04/16 23:39:17 ZyDGo2L4
解約手付け？の性格について、契約時に宅建主任資格者から説明受けてるはずだが。
しかしながら、事前に自分で調べて知っておいて当たり前。大金が動くんだから。
935:名無し不動さん
08/04/20 15:33:36 pN6pS4LI
よろしくお願いします。
田舎の両親が亡くなり、実家を伯母が買ってもいいと言ってくれています。
私も伯母が買ってくれれば両親も喜んでくれると思いますし、余り売却価格に
こだわるつもりはありませんが、適切な価格などを提示して、売買契約の
アドバイスをしてくれるような業者に相談した方が後々両者のためと思います。
そこで教えて頂きたいのですが、すでに買い手がいる場合、不動産業者
との交渉において注意すべき点などありますでしょうか？
（買い手がいることを明らかにすべきかどうかなど）
漠然としていて恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
936:名無し不動さん
08/04/20 15:34:10 cYGh5w71
中古マンションで狙っているのがあります。
本日1社と現地で話したのですが、同じ物件をいろんな不動産屋でぶつけて安く
してもらうのは邪道ですか？
937:名無し不動さん
08/04/20 15:39:48
>>935
親類にうるのにわざわざ業者をかませるメリットがさっぱりわからないけど
全部正直に言えばいいんじゃね
938:名無し不動さん
08/04/20 15:58:03
>>935
業者に行って、仲介料の片手（3%+六万と消費税）あるいは２％とかを支払うから
親族間の売買の仲介をしてくれと言えばいいと思うが…。
939:名無し不動さん
08/04/20 16:19:28 3YggXK2/
>>936
価格を決めるのは売主なんだから。仲介業者に期待しすぎ。
買い手と売り手のバトルじゃなく、仲介どうしでもなく、買主同士売主同士の競争じゃないのビジネスは。
今は先安感もあるし、お金出す人は強いんだから小細工いらない。自分の相場観で指値すればよい。
>>935
専門業者に契約書と重要事項説明書書いてもらうのに賛成。素人考えよりずっといろいろな留意点がある。
買い手が見つかってて両手数料６％になるのは高すぎるので、双方半額くらいにはしてもらいたいね。
上場企業の株主優待で手数料値引きというのもある。
940:名無し不動さん
08/04/20 16:38:03 3YggXK2/
優待は権利日当日、寄り付き成行買いと空売りをセットで出す、
ただどりというテクニックでキャピタルロスの心配なく手に入る。
941:名無し不動さん
08/04/20 16:47:56 pN6pS4LI
935です。
こんなに早くアドバイス頂き感謝しております。
手数料の交渉、納得です。 有難うございます。
当方すでに故郷を離れての生活の方が長いので、田舎の不動産相場というのが
さっぱりわかりません。
売買価格はどう決めるのが伯母にとってもフェアでしょうか。
２，３の業者さんに見積もりを出してもらって伯母にも納得してもらうのが
いいですよね。
質問ばかりで申し訳ありません。
942:名無し不動さん
08/04/20 19:35:14 3YggXK2/
レインズという土地売買情報を収集するシステムなど、
地域の売り出し事例・成約事例をいっぱいリストにしてもらうとよいのでは。
一般的には売り出し額＞査定額＞成約額じゃないかと。
業者が専任媒介契約とりたくて売主に媚びるからかなり開く。
親類間の売買の事務をこなすケースではわかりませんが。
うちの経験として査定4000万、売り出しプラン4400万で、3200万の指値をまとめようとした業者もいた。
多数業者の査定、成約事例を勘案して3600万で売り出してその近辺できまりました。
親類への譲渡ではなにかの控除が使えないとかいうのがあった気もする。税制もチェキ。
943:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/20 20:16:53 OUXLplvK
>>935
939氏が仰せのように、不動産取引ではいろいろな留意点があります。
おそらく物件は土地付建物でしょうが、もし伯母様がその家にお住まいにならないのであれば、
登録免許税は軽減されず、不動産取得税が課税されるでしょうから、
住民票をその家にいったん移して居住用物件という形にするという方法もなくもありません。
ただし、上記についてはもともと軽減を受けられるか否かを検討しなければなりませんので、
まずはそこから調べておく必要があります。（軽減が受けられなければ住民票うんぬんは無意味です）
また、935氏はおそらく相続した格好になっているのでしょうから、ご両親がその物件を購入したときの価格によっては
譲渡 所 得 税 についての検討も必要です。各種控除を受けられるのか否か、それによって結論がだいぶ違います。
近親者といえども財産についてはあくまで他人です。トラブルを避けるためには売買契約の内容についてもなるべく
あいまいにしたりせず、厳格に定めておくほうがよいです。
（例：瑕疵担保についての取り決め。ちゃんとしないと将来請求されたら拒否するのは非常にやっかいです。）
こうなると不動産業者に仲介に入ってもらい、契約書を定めておいたほうが、伯母様にも説明しやすいでしょう。
「不動産業者が作った契約書だから、細かく決めていますよ。」というわけです。
また、上記の税金等についても普通の不動産業者であれば理解しているはずですから、
担当者に尋ねてみてください。（ただし、本来は税理士の領分ですから鵜呑みにしないよう。）
この手の案件は「契約代行」とか言いますね。仲介手数料については売主・買主の手数料の合計額が、
物件価格×3%でお願いするのが常識的ではないでしょうか？両手ではちょっと多いような気もします。
（例：物件3,000万円なら、 3,000万円×3%で90万円ということ。）
944:名無し不動さん
08/04/20 20:19:54 pN6pS4LI
942さん
有難うございます。935です。
参考になります。
税制面でも要チェックですね。感謝です！
945:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/20 20:27:59 OUXLplvK
連投すいません。
>>936
仰せのやり方をするとなると、各業者に対してそれぞれ買付証明書なり購入申込書なりを提出しますよね。
業者が受け取った買付証明書は、売主（または売主が媒介契約を締結している業者）へＦＡＸ等で送付されます。
すると・・・
同じ方の買付証明書が売主の手元に何枚も集まってしまいます！しかも業者は全部違うと（爆）。
口頭で打診ということでも、売主のところに同じ人の情報が何件も来るわけですよ。
（電話での会話のなかで、当然あなたの属性が話題になりますので、一致していればわかるものです。）
あなたが売主だったらこの状態をどう思いますか？
数千万円の取引をするのに、入口から混乱してどうすんじゃい！とか思いませんか？
もう一つ言えば、あなたが動かした業者はすべて、仲介手数料の支払根拠をもっていますね？
（成約に向けて努力している。）
まあ、裁判所がどう判断するかという問題がありますので断言はできませんが、
どこか一つの業者で契約したら、他の業者が何らかのアクションを起こすのは鉄板です。
（仲介手数料支払の訴え）
もっとはっきり言えば、「生兵法は怪我の元」ということです。
値引交渉をしたければ、窓口は一つに絞るべきでしょう。複数の業者を競わせるという発想はトラブルのもとです。
946:名無し不動さん
08/04/20 20:29:22 rGmIL9e4
>>942
レインズの成約事例をあんまり鵜呑みにしちゃいけない。
大多数の業種は成約情報流さないからね。
逆に流すときはなにかしらの意図がある場合がある。
まぁ、まじめに成約情報あげてる業者もいるとは思うけどね
947:名無し不動さん
08/04/21 00:04:27 pN6pS4LI
943さん 935です。
お礼が遅くなり申し訳ありません。私が944の書き込み中に943さんが送信して
下さっていたようですね。
手数料も半分になるのであれば助かりますし、やはり業者さんに間に入ってもら
おうと思います。
契約代行というのですね・・・本当に有難うございました。助かります。
948:名無し不動さん
08/04/22 16:20:56 Vv1hVHUh
農地法5条許可を取って取得した土地で、結局建築する事無く不要になったという事で
その土地を売却したいという依頼がありました
この土地を売買するにあたって、買主は再度5条許可を取る必要はあるんでしょうか？
元々うちの社長が依頼主から預かった物件なんですが
社長に聞けば「前にも扱ったことがあるけど、再申請はいらない」と言います
「一度許可を下ろした筆に、もう一度同じ許可を下ろすような真似はしない」とも言っています
自分としては事業計画や被害防除計画が全然違うのに、以前の許可で建築出来るという根拠が分からないのです
農地法の条文を読んでも建築せずに転売という事は想定していない内容だと思うんですが…
ちなみにその土地、現在は所有者が月極駐車場として貸しに出している状態です
下手に農業委員会に問い合わせて、所有者がヤバい事にならないでしょうか？
どなたか類似案件扱ったことのある方はいませんか？
949:名無し不動さん
08/04/22 16:40:03
建築をしていない＝地目は農地のまま・・・ですから、当然再度五条申請が必要です。
というよりも、そもそも五条許可は取得者に対して許可されているので、新たな人が再度
その土地を購入するなら、その人に対しての許可がないと、法務局で所有権移転を受け
付けてくれません。
農業委員会に聞くのがいやなら、司法書士に確認されたらいかがでしょう。明確に返事が
もらえますよ。
現況が勝手にいじられていることについては、まぁ、始末書添付ぐらいで普通は済むと
思いますよ。
950:名無し不動さん
08/04/23 08:56:05
>>949
948です、ありがとうございます
司法書士に話を聞いてみようと思います
951:名無し不動さん
08/04/25 15:36:23
一戸建ての自宅を売却を検討中です。
ひとつ問題がありまして、中古で購入したのですがその時点で容積率を8%程
超えてしまっていた物件です。
屋根裏に居室を2つ作ってちょうど1部屋分オーバーしている感じです。
仲介会社によっては以前は10%以下であれば銀行は融資してくれたが今は
無理かもと言われています。銀行によってはNGだと思いますが本当でしょうか？
また、最悪はこれを是正する為に屋根裏の1部屋を潰して登記し直す事も考えて
おりますが、どこまで工事すれば床面積に算入されないのか分かりません。
入り口ドアをベニヤ板で塞げばOKといった程度であれば助かるのですが。
952:名無しさん＠明日があるさ
08/04/26 01:04:57
屋根裏の高さを1.4ｍ未満にすればいいんジャマイカ。
953:名無し不動さん
08/04/26 09:13:23
>>952
んだな。ロフトにすれば容積率に入らないもんな。
954:951
08/04/26 12:01:26 OYiJN+Mn
>>952
>>953
天井を低くする事は考えました。ただ、部屋への入り口ドアが内開き
なので、天井が低くなってしまうと開かなくなってしまうと思います。
また、屋根裏部屋なので天窓となっているので、天井を作ってしまうと
真っ暗になってしまうので、厳しくないでしょうか？
一番良いのは現状で融資してくれる銀行を探せる事なのでしょうが・・・。
955:名無し不動さん
08/04/26 12:33:09
だったらさっさと潰しちまえ
銀行は甘くない
956:名無し不動さん
08/04/26 13:19:41
>>955はきつい事を言ってるが、その通りだよ。
>>952が言うように、天井高を1.4m未満にし、ドアはそれに合わせて交換。
部屋でなく納戸にしておいて、融資実行の後は購入者にまかせればいい。
957:名無し不動さん
08/04/26 13:29:37
建物の登記簿はどうなっているの？
銀行なんか、登記簿と間取り図面しか見ないぜ。
屋根裏部屋も面積に含まれている・・・>>955-956の言うとおりにして、土地家屋調査士に頼んで床面積の
変更登記を行う。
面積に含まれていない場合・・・脱法行為や詐欺に手を貸すつもりはないから、自分で考えろ。
958:名無し不動さん
08/04/26 14:14:48 ji2cN1zN
税金が高い 日本の不動産に投資する良さがない
ＦＸなら源泉分離課税だが 家賃収入も売却益も高額な税金がかかる
959:名無し不動さん
08/04/26 14:42:26
2年ほど前に火事があったという
中古マンション（築30年）の購入を検討しています。
火事自体はボヤ程度で、
周りの部屋に被害はなかったそうですが、
住人が一酸化炭素中毒で病院に運ばれ、
その病院で亡くなったそうです。
そんな理由で相場からするとずいぶん安いんですけど、
いわゆる「事故物件」なので、さすがに迷ってます。
物件をチェックする際に気をつける点はありますか？
周りの部屋の住人や管理人にはリサーチしてみるつもりですが…。
960:名無し不動さん
08/04/26 14:49:14
迷うようならやめたほうがいい。まあ、ここに聞きに来た時点でそう思う。
「ぜんぜんまったく気にしない。安ければ安いほどいい」っていう考え方を常にしている人以外なら、やめとけ。
961:名無し不動さん
08/04/26 15:09:31
マンションの一室？
マンションなら、構造がRCなのか？RCなら、ぼや程度では気にすることはない。
安い価格で買う…自己があったから安い…気にするかどうかの問題は、ここで聞くことじゃない。
宗教スレでも、人生相談でもいってくれ。
962:名無し不動さん
08/04/26 17:01:36
やすけりゃ（気分的な問題は）なんでも来いで探してるけど
あんまりみつかんねーんだよなぁ
なんでーやねん
963:名無し不動さん
08/04/26 20:56:46
>>962
結局「縁」なんだよな。
地道に歩いて探せば、その内見つかる。まじで。
964:名無し不動さん
08/04/29 18:33:27
年収330くらい勤続５年２８歳独身で家を買おうと思うのですが（一部上場企業の子会社なので信用はあると思います）
２年後に買いたいと思っています
いつごろから不動産屋さんにいって活動するのがよいのでしょうか？
あまり早めに活動してすぐ希望物件が見つかっても困りますし（資金がたまっておらず）、みつからなかっても困ります
１年前くらいから不動産屋さんに訪ねて行って探してくださいといえばよいでしょうか？
物件は古い目かつ81年以降築の大阪市内の狭いマンションか狭い戸建を考えています
400万くらいなら現金一括で1000万くらいなら頭金100万＋ローンで考えています（リフォは自分でやるつもりです：そのために中古物件狙いです）
周りの人にきいたところ、今からでも良いという人と半年前くらいで良いという人がいて迷っています
初めてこういうことをするのでできれば不動産屋さんにに呆れられない期間でお願いしたいのでよろしくお願いします
965:名無し不動さん
08/04/30 06:16:52
>>964
早すぎるってのは、どこにでもあるようなチェーン店に行く場合。
そういう店は担当営業がコロコロ変わるから、
いざ買う段になって最初の営業がいなかったりする。
買いたい物件がある地域に、古くからやってる不動産屋に行くなら、今から行っていい。
宅建業免許番号の、カッコ内の数字がなるべく大きい所ね。
そこへ行って正直に、「今こういう状況でこんな物件が欲しいと考えており、相談に来ました」
と言えばいいです。きっと力になってくれるよ。
早すぎて不安だと思うなら、その事も含めて相談すれば良い。
向うはプロなんだから、呆れたりはしない。
それで呆れるとしたら、客を適当にあしらって終わりという、いい加減な業者である証。
普通、不動産業者には予約は入れないものだけど、
相談が長くなりそうなら、予め電話で空き時間を聞いておくと、心証アップ。
古い不動産屋は少ない人数でちまちまやってる所が多いからね。
966:名無し不動さん
08/04/30 19:19:33
>964
住む場所はどこでもいいの？
自分のバアイは家に対するイメージと、暮らし方、予算のバランスが取れる場所を
決めるまでにいろいろな場所を見て回った。
見て回るついでに、不動産屋めぐり。
サラリーマンだと土日しか回れないから、一年でも短いくらい。
中古だと、新築みたいに条件がそろっていないので、早めに見て回るのが良い。