08/01/29 23:28:07
戸建て買ったら、隣りに前科のある泥棒が住んでたんだけど、
不動産屋に説明義務はないの？
よく調べなかった俺が悪いかな？
801:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/29 23:47:49 p/YqUxLF
>>800
重要事項説明書の交付および記載事項については、宅地建物取引業法第35条等に定められていますが、
ご質問の内容は説明すべき事項に入っていません。
強いて言えば「その他重要と思われる事項」にて説明するべきかを検討する場面ですが、
①質問内容について調査することは、取引に介在する不動産業者の善管注意義務の範疇に収まるとは思えないこと。
②隣家に住むいわゆる「前科のある泥棒」を説明することは、隣人の基本的人権の侵害にあたる可能性があること。
③不動産の利用に際し、制限が加わる可能性のある事実ではないこと。
により説明義務は逃れるのではないかと思います。
なお、このようなケースでは売主の瑕疵担保責任を問うことも不可でしょう。
裁判所が上記②の事情を斟酌しないとは考えられません。
802:784
08/01/30 00:48:31
ありがとうございます
792に真理があるようにも思いますが
キッカーさんと一不動産屋さんとあの家に動かされ購入で検討しようかとおもいました
お話し聞いていただいてありがとうございました
803:800
08/01/30 08:07:19
>>801
ありがとう
いまさら諦めてるんだけど、回避したかったら
自分でよく調べろってかんじかな？
804:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/30 10:12:56 T5yNI+4H
>>800氏
心中、お察し申し上げますが、ご質問のような事実に関してはそれしかないように思います。
ただし、URLﾘﾝｸ(www.geocities.com)の事例のように、現実にトラブルがあるとなると話は違います。
ですが、ご質問から考えるにそのようなトラブルが存在しないようですので、そうなるとなんともいえません。
805:800
08/01/30 13:00:36
>>804
ありがとう
参考になったよ
このスレ初めてきたけど、あなたはいい人だ
806:名無し不動さん
08/01/30 22:58:04
賃貸！？購入！？どっち！！？？ (いい物件リストblog)
URLﾘﾝｸ(list.co.jp)
☆☆☆仮定物件☆☆☆
ＪＲ横須賀線：『東戸塚駅』徒歩２分！築２０年の分譲マンション
８０㎡ ３ＬＤＫ 管理費・修繕金等月々２０，０００円
購入すると２５００万円
賃貸で借りると毎月賃料が１６万円する物件です
☆☆☆仮定お客様☆☆☆
ご主人様と奥様、小さいお子様５歳と４歳のご家族。
購入動機は、そろそろ子供に部屋が必要な時期だし、
今は、２ＬＤＫ。。。ちょっと狭くなってきた。。。
では、お子様達が大きくなって独立までの２０年後まで資金計算して
比べてみましょう。。
２０年間住んだ後、賃貸と購入と分けて考えると
２０年後お支払い頂いている総額は両方ともほぼ同額！！！！
ただ、大きく違う点があるのを忘れないでください！！
賃貸で借りた方は、 また引き続き毎月、賃料を支払わなければいけません。
購入した方は、この物件を所有しているのです。
住宅ローンは２０年後には終了しております。
あとは固定資産税・管理費・修繕金の支払いだけです。
２０年後に、もう子供も独立したし、この間取りは広すぎるな・・引っ越そう！！・・・とお考えになるようであれば、
売却したり、賃貸に出したりと、マンションを資産運用する事も出来ます。
お子様の成長に合わせて、長い期間お住まいのご予定でしたら
超低金利、及び長期固定金利商品がある、今の時代を賢く利用して
ご購入をご検討してみるのは、いかがでしょうか？？
807:名無し不動さん
08/01/30 23:05:01
この記事を見て思ったのですが、築40年の物件って資産価値あるのでしょうか？
端から見ても築30年になるとかなり古くなりますし、築40年なんて本当にボロい感じです。
今2008年ですが、築40年というと1968年築です。
1968年なんて東京オリンピックの4年度で、モノクロテレビとかの時代です。
建物もスケルトンインフィルじゃなくてリフォームも大変そうですし、そもそも配管とか大丈夫なんでしょうか。
都市公団でしたっけ、築40年になると建て替えると聞いたことがあります。
果たして築40年になって価値があるのでしょうか？
これから先40年、人口やライフスタイルの変化で3LDKが必要とされなくなる気もします。
もし築20年のマンションを買うなら、60歳の時に買って、
マンションがボロになる頃には一緒にあの世に行くという感じがするのですが…。
その辺の事情をお聞かせ願えればと思います。
808:名無し不動さん
08/01/30 23:06:22
築20年で修繕関連が2万ってあんた（ｗ
809:名無し不動さん
08/01/31 00:55:59
スケルトンフィルじゃなきゃヤダって騒ぐやつがおおいけどさ。
水道にしろ電気にしろ、壁伝いに配管して、みてくれよくカバーしとけば
いいんじゃないかとおもうんだがどうよ？
810:名無し不動さん
08/01/31 01:30:23
女はカバーがあっても凄い嫌がる。
811:名無し不動さん
08/01/31 18:39:57
そんなみてくれ良いカバーなんてあるか。
どう考えてもださいのばっかしかみたことない
812:名無し不動さん
08/01/31 19:50:34
>>807
今から40年前の物件と
今現在の物件が40年後どうなるかを
同列に考えることに何の意味もないよな。
築40年の物件に価値があるかは、
築40年の物件がどれぐらいの値段で売買
賃貸されてるか調べりゃ馬鹿でもわかるよ。
つまり、お前さんは40年後のマンションの心配をする前に
自分の頭の中身を心配したほうがいいってことかな。
813:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/31 21:48:55 8vb0Amaj
>>807
明確にお答えできませんが、806の内容には、いっさい触れていない前提が、いくつかあるような気がしてなりません。
業者にとって都合の悪い発想は、全部ないことにしているような文章ですね。
個人的には住宅は減価償却できませんので、戸建の敷地ならともかく、
古い区分所有建物とその敷地（共有持分）なんぞあってもしゃあないだろうと。
区分所有建物は、土地と建物のバランスが著しく悪いのですよ。
そのくせ建て替えは管理組合の議決が必要と来た日にゃ、面倒くさくっていけません。
区分所有建物を購入することは、廉価で、その地域の不動産の効用を得られることにあると思いますがね。
（マンションは、同じ地域で戸建を購入するより安くなっているのが一般的）
資産形成という観点からはあまり歓迎できないのでは？と思います。
でもまあ議論すべきスレではありませんので、この辺でやめときます。意見は人によって全然違いますので。
814:名無し不動さん
08/01/31 21:54:20
>>807
812も書いてるが、今から40年前と、今から40年後は別物だろう。
今と昔じゃ技術も全然違うし、あなたが言ってるスケルトン・インフィル住宅なら
ライフスタイルの変化に応じてリフォームも出来る。
都市公団、今はUR都市機構になったが、ここの賃貸住宅もスケルトン・インフィルで作られてる。
そう言うわけで住むなら適切な管理・リフォームを行えば大丈夫だろうね。
しかし資産面では微妙、売るなら30年が限度だね。
賃貸にして家賃で管理費・修繕費がなんとか出る程度では（場所に因るが）。
815:名無し不動さん
08/02/02 20:18:55
父が20年程前に800万程で購入した土地付住宅を父が亡くなった昨年相続し
昨年300万程で売却したのですが、この場合、住民税と所得税はかかるのでしょうか？
良く不動産売却には20％税金がかかると聞きますがどうなんでしょう？
ちなみに相続した家には父のみが住んでいて私は他に家を購入し住んでいます。
816:名無し不動さん
08/02/03 00:36:46
築３０年のマンションを売りに出して買い手がつきましたが
実はそのマンション、２０年前に自殺があったそうです。
自分の部屋ではありませんが、最上階からの飛び降りだそうです。
告知義務があるのは５年～１０年程度ということなので、
２０年前のことだから、買主には別に言う必要ありませんよね？
817:名無し不動さん
08/02/03 00:37:57
すみません上げます。宜しくお願いします。
818:名無し不動さん
08/02/03 06:53:07
欝だ
819:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/03 12:26:33 WDnHOOmK
>>815
不動産売買の際に得た譲渡益（儲けのこと）については、所得税と分けて課税されます。
所得と合算されて課税されるわけではありません。
お尋ねのケースでは800万円で購入したものを、300万円で売却しているのであれば、
譲渡 損 失 がでていますから、損をしたものに課税はされません。儲けが出ているから課税されるのです。
（ざっくり言えば500万円損しているということ）
損をしているとのことですので、所得との損益通算（所得税が帰ってくる可能性）を検討すべき場面です。
役所の無料相談や、地元税理士会の相談会を活用していただくことをお勧めします。
820:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/03 12:36:10 WDnHOOmK
連投失礼します。
>>816
「20年前のことだから」言う必要がないというわけではありません。
確かに古い話ですし、売買対象の区分所有建物で起こったことでもないので、
買主に与える心理的影響は少ないことでしょう。
また、実際に買主に損害を与えるわけでもありません。
ただし、そのような事象を知りながら売却してしまったあとで買主がそのことを知り、
「そのような事実を事前に告知されていたら、このマンションは購入しなかった」などと言われてしまったらやっかいです。
訴訟提起されてしまうと、裁判所の判断しだいでは何らかの金員の支払を迫られるやも知れません。
リスク回避としてそのような事項は、前もって告知しておくべきでしょう。
まあ実際にはそこまで行かないとは思いますが、上記のような状態になった場合には、
仲介業者が入っていた場合には、仲介業者からも請求を出されかねません。（これもないとは思いますが）
「言わずにいたこと」のリスクは、思っているより大きいと考えてください。
821:名無し不動さん
08/02/03 17:51:15
>>820
>>816です。
お答え頂きありがとうございました。
訴訟提起の際には、告知義務があったかどうかが争点になるかと思いますが
この状況の場合、告知義務はあるのですか？
822:名無し不動さん
08/02/03 23:41:37
だれにもわからないよ そんなこと。
823:名無し不動さん
08/02/04 01:15:19 7/3YF/7B
土地を買おうと思うのですがチラシをみて
＜販売代理＞の会社に電話して１回だけ話をしました。（建築積みの家+土地について）
しばらくたって同じ区画の土地だけ買おうと思っているのですが、
今度は＜売主＞に直接商談しようと思います。
これって問題ないですよね?
売主と直接交渉したほうが値引きもしやすいですよね?
824:名無し不動さん
08/02/04 05:16:11
家賃滞納で叩き出される場合、賃貸業界にも
ブラックリストってあるんですか？
エイブルでそれやったばあい、次ぎから全国のどこのエイブルでも
借りられないとか。
もしくはチェーン店みたいな大きな所は全部ダメとか。
保証人はちゃんとした人をつけられば問題ないですか？
825:名無し不動さん
08/02/04 12:04:12
>>823
>>796のようなケースだと、実質的には売主＝販売業者みたいな物だけど、
同じ区画の物件だと、どうだろう？
売主がわかるなら、その購入したい物件についても、販売を委託してるかどうか確認が必要だな。
826:名無し不動さん
08/02/04 12:46:02 9M0NyI1A
子供を産んで育てるのに良い地域に家を買いましたが治療も
上手く行かずこのまま良くと小梨になりそうです。
予算が少しオーバー気味での購入でローンも生活は出来ますが
多くてもうちょっと安いところに将来的には住み替えたいと
思っています。(子供がいないなら広い庭も良い環境もいらないので）
旦那は今のところは引っ越すつもりは無いようで、売却はするとしても
かなり先のことになります。
査定だけになりますがこういう場合に依頼するとご迷惑でしょうか？
家に来てもらわない簡易査定で大体の金額をしりたいのですが。
827:名無し不動さん
08/02/04 12:47:12 9M0NyI1A
良くと→行くと
828:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 12:57:04 WL5HFYVu
>>823
一概に有利とも言えません。
直接商談をおこなうこと自体は売主が応じれば可能なのでしょうが、そもそも代理契約まで行っている以上、
媒介契約（この場合は売主と仲介業者が存在する。）と比較して、より厳密な取り決めを行っているのではないでしょうか？
「代理人に全部任せているので、そちらを通してください」となる可能性が大なのではないかと思います。
そもそも仲介業者を外して売主と直接取引きを行う場合には、売主・買主ともに仲介手数料の支払をしなくて良いという
利益がありますが、代理人との売買では、買主は仲介手数料を支払う必要はありません。
「でも、売主から代理人への報酬分くらいは安くできるでしょう？」とかいいたくなる場面ですが、
もしそれをやったら、代理人は代理人で、売主に対して（違約金の性格に近いですが）別途報酬を請求するはずです。
よって、誰にもメリットがない話ですので売主は「代理人と話をしてくれ」という結論になるのではないでしょうか。
値引きに関しても代理販売のケースでは、売主から仕切値を指示のが普通です。
直接交渉してきた買主にだけ特別に値引きすれば、こんどは売主は代理人から責められますから
（その噂が一人歩きすれば売りづらくなると考える）それはやらないのが普通です。
829:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 13:06:03 WL5HFYVu
>>816
「売主は、買主に対し、以下の場合には告知をしなければならない。」という法律はありませんので、
あくまで民法に定める瑕疵担保責任の問題になります。
たとえば物件に問題があればそれは瑕疵です。売主はその存在を知らなくても、瑕疵担保責任は免れません。
ところがお尋ねのケースは「心理的瑕疵」と呼ばれるもので、
個人の価値観によってその影響の度合いがかなり異なります。
こういった場合は判例等を参考に検討することになりますが、
最終的には裁判所が判断すること、としかいいようがないのです。
つまり、「多分大丈夫だと思うけど、裁判になって負ける可能性もあるなら、先に言っておいたほうが得だ。」
というレベルのものでしかありません。
当然、「知っていたけど黙っていた」となれば、裁判になってしまった場合には、裁判官の心証をわるくしますので。
従ってダマテンを決め込むならあくまで個人責任でお願いしますよ、ということです。
不動産業者としては重要事項説明書に記入しておきたい事項です。
830:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 13:13:50 WL5HFYVu
>>826
大体の金額を知りたいのであれば、以下の方法を使ってみてください。
①土地・・国税庁のサイトで路線価を調べて、その金額を0.8で割り、面積を掛け合わせる。
②建物・・木造なら延べ床面積に㎡あたり18万円をかけて、さらにそこへ、（20－経過年数）÷20の結果を掛け合わせる
結構誤差が大きいのですが、これでもそれなりに分かります。
不動産業者に簡易査定を依頼すると、鉄板で営業電話がしばらくはかかってきますが、
それが我慢できるなら頼んでみるのもいいかもしれません。
不動産は、時間の経過で価格が変化するものですから、売却時期が不確かな状態であれば、
上記の方法で押さえておく程度で十分だと思います。
831:名無し不動さん
08/02/04 15:33:30 9M0NyI1A
>>830
ありがとうございます。
やはり売却予定が未定でも営業電話はありそうですよね。
書いていただいた方法で自分で計算してみます。
832:名無し不動さん
08/02/04 19:57:48
>>829
なるほど。詳しいご説明ありがとうございました。
833:名無し不動さん
08/02/04 21:14:08 7exn0vZC
うちは路線価の二倍だったけど。このあたりではそれが普通。
建物は古屋ありで、坪五万の解体費を土地値から引いて売り出した。
不動産屋との接触をいとう必要はないのでは。訪問査定してもらえばいいんじゃない。
諸経費、税金、つなぎ融資などパンフもらって研究したらよい。
834:名無し不動さん
08/02/04 21:17:30 7exn0vZC
住んでる土地なので固都税の４２倍という計算でもはじき出せた。
835:名無し不動さん
08/02/04 21:30:48 7exn0vZC
おっとゼロがひとつ足らんかった。１．４％の六分の一が税。
836:名無し不動さん
08/02/05 01:05:55
>>823
代理と売主が同じ場合（別会社って意味）はよくあることです。
仕入するとき、○○という会社に仲介しますってことで仲介料を貰えるから。
で、もし貴方がオレのお客だった場合、絶対に契約しません。
どんなに場所が気に入ってても建物が気に入ってても
そんな人には売りたくありませんし。うちの会社の営業は全員そういう考え方です。
客は不動産屋を選ぶけど、不動産屋も客を選べる立場ということを忘れずに。
代理の場合、仲介手数料は貰いません。素人の馬鹿な考えは捨てた方がいいよ。
しかも条件外して売ってもらうつもり？暫くたってから？
アホな客に売るなら、素直ないい客に売った方がいい。
837:名無し不動さん
08/02/07 21:32:34 1yJUIvW/
マンション売るのに相場が全く分からず悩んでいます。査定は何社か依頼したけど金額には差があります。売る側のポイントや騙されない術はありますか？
838:名無し不動さん
08/02/07 22:06:32
専任で売却を依頼しているのですが、ちゃんとレインズに登録しているか
確認する方法はありますか？
週２の報告は時々ＴＥＬが有るだけです。
839:名無し不動さん
08/02/07 22:32:20 uOPWKSr8
三○のリハウス、巣三都藻は、物件は自社で大半は止めてしまいます。
他社が問い合わせしても自社で売りたいが為に売り止めにして、公開していないような状態です。ですから売却依頼したお客さんはかなり不利です。
ウソを平気でお客さんに言い、とにかく物件を預かるというスタイルです
。口の聞き方を知らないカス営業が多いのが特徴です。
840:名無し不動さん
08/02/07 22:43:57
>>839
登録済証の交付義務が業者に課せられています
ので、レインズ登録の確認ができるはずです。
未交付であれば、請求してください。
また、口頭による媒介業務処理状況報告は認め
られておらず、文書又は電子メールで媒介契約に
定められている方法でなければ、無報告扱いと
なりますので、約定方法の報告を督促してください。
無視するようであれば。契約解除し、監督官庁へ
通報してください。
841:名無し不動さん
08/02/07 23:00:16
＞＞839
どこでも一緒かな
専任依頼してる意味がないわ
842:名無し不動さん
08/02/07 23:04:10
＞＞840
営業マンは報告は電話でしますって契約時に言っていた。
何か不満が有れば
それで突っ込みできるので
今のところ黙ってます。
843:名無し不動さん
08/02/08 16:00:27
>>837
マンションは成約事例で簡単に金額出せる。
勿論、綺麗に使ってるとか滅多に出ない人気のマンションとか
３ＬＤＫがメインのエリアで４ＬＤＫあるとか色々な条件で変わるわけだが。
で、高額で査定するのは専任取りたいから。ここは高く売ってくれるって
普通思うからね。売れなきゃ下げて貰うって不動産屋は考える。
仮に査定が３０００万だったとする。
でも、３０００万で売らなきゃいけないってことはない。
希望が３２００万なら、３２００万で媒介契約を結べばいいだけ。
>>838
レインズに登録して即おろす。これでもお客には登録しましたって言える。
大手は、レインズに登録したまま話入ってますって言って他社には紹介させない。
最低でも１ヶ月は自社で売る。絶対売れる物件なら地場もこれは変わらんでしょ。
大手は絶対レインズに載せるから、１週間くらい経ったときに
○○不動産ですけど、物件の確認お願いします。××はご紹介可能ですか？
と聞けばいい。あぁ話入ってますね。と言われたら専任切ればいい。
844:名無し不動さん
08/02/08 16:51:57 jBx+k0IA
●友に専任依頼してますけど、
報告はきちんと書面で定期的にくれますし、
他社からの紹介で、何件か内見も来ました。
（金額設定で折り合いがつかず、契約には至りませんでしたが）
知り合いが不動産会社の名前を使ってさぐりTEL入れましたが、
問題なく「すぐ紹介できる」といわれました。
物件情報を止める、止めないの問題は、会社単位ではなく、
営業マンによるのではないですか？
査定はリ●ウスと●友に依頼したのですが、
リ●ウスは相場よりもかなり高い金額設定でも了承してきました。
対して●友は「その金額では保障はできません」とはっきり言われました。
誠実性を買って●友に決めましたが、
大手の長所である資金面を生かして、大々的に広告してもらえたし、
こちらの要望もきちんと聞いて、できる範囲でチラシ広告も工夫してもらえたし、
納得のいく契約ができたので、結果的に良かったと思っています。
要はその地域を担当している営業マン個人の問題だと思います。
845:名無し不動さん
08/02/08 16:59:01
＞＞843
素人でもレインズが閲覧できればいいんやけど
やっぱ手数料を双方から貰いたいんやね
846:名無し不動さん
08/02/08 17:04:02 4OESne+n
最近は売れ行き悪いから紹介するようにしてるだけだよ
847:837です
08/02/08 18:00:37 66GYhBQL
843さん。
ありがとうございます。現時点で買い取り金額が並んでおります。
いづれも業者さんに直接買い取ってもらう方向なのですが、選ぶ決め手のポイントがあれば教えてください。
848:名無し不動さん
08/02/08 19:42:20
>>847
業者買いは相場の1-2割引きだよ？
売り急いでないならちゃんとエンドユーザーに売った方がいいと思うんだけど・・・
849:837です
08/02/08 21:53:40 66GYhBQL
848さん。
再びありがとうございます。訳あって売り急いでます…。
850:名無し不動さん
08/02/09 00:38:12
>>844
そりゃレアケースだと思っていいよ。
住友もリハも基本は自社での客付だから。
営業によるってこともない。会社からの指示でそうしてる。
広告も大手の方が出すってのは間違い。地場のイケイケの方がよっぽど
金使って広告うってるよ。大手は人海戦術でポスティングはするけどね。
>>847
買取ならどっちも変わらない。
熱心な営業、自分とウマが合う営業、好きに選べばいい。
851:名無し不動さん
08/02/09 14:24:25
うちはリハウスに売ってもらったが、一ヶ月もしないうちに客付け別で話もって来たぞ
地場でもネットで物件概要が見られる程度の規模ならいいが、一人でやってるような
とこにはたのまんわな
852:847
08/02/10 16:12:39 ZKh7fCzN
？さん。親切なアドバイス有り難うです☆
853:名無し不動さん
08/02/16 10:58:31
仲介無しの個人売買、
家を売る側でも不動産詐欺にひっかかる（騙される）事ってあるのでしょうか？
854:名無し不動さん
08/02/16 15:55:58 0Ah5OVv/
あげます
855:名無し不動さん
08/02/17 08:33:56
>>853
きちんと手順を守ってやれる自信があるなら大丈夫じゃね
金がきちんと自分の口座に入るまで絶対に権利証は渡さない。
不動産屋がやるのと同等のチェックをすればいいだけ
856:名無し不動さん
08/02/17 20:32:16
>>855
権利証渡すのは振り込まれてからでいいんですか、
素人な者ですいません、ありがとうございました。
857:名無し不動さん
08/02/17 21:37:11 rDt0HuDL
>>856
問題は個別の事例じゃなくてあなたに不動産の知識がないことだと思う。
仲介手数料を払いたくないからなのか知らないけど専門的知識がないのに自分で契約から引渡をすべて行った場合に
それが通常の契約手順を踏んでいるかどうかあなたは判断できるの？
現に今だって権利書を渡さなければ問題ないという事を真に受けようとしているみたいだけど、権利書を所有しているから安全かと言われると必ずしもそうじゃない。
権利書なくても売買できるし、今は権利書っていう制度自体ない。
あなたをだませるかどうかはわからないけど代金を払う前に所有権を移して転売して逃げたり、評価を安く見積もって買いたたいたり、やろうと思えばいくらでもあるんじゃないの？
それら個々の話を通常の不動産取引ですよと相手に言われた場合にあなたが正しい選択をできるかどうかが問題なんじゃない。
少なくとも他人に聞くような人が自分で取引するなんて危険なんじゃないか？ましてや自分で素人と理解しているなら・・・。
まぁ仲介業者がだまさない保証はないけどね
858:名無し不動さん
08/02/17 22:53:02
>>856
仲介業者はボランティアじゃないんで、手数料は当然貰う。
でも、お前さんが買う人を見つけてきてるなら
手数料の相談には応じる会社は多いんじゃないか。
４００万を超える場合、売買価格×３．１５％＋６３，０００円なんだが、
お互いから１％でやって欲しいって言われて受けたことあるしな。
859:名無し不動さん
08/02/22 12:29:35 iVtq1UXW
世帯収入の2倍程度で居住用ｽﾍﾟｰｽのついたボロアパート１棟買いってどうよ？
20年以内に建て壊して、安い戸建でも建てればラクじゃね？
URLﾘﾝｸ(ralsnet.info)
URLﾘﾝｸ(ralsnet.info)
こんな感じなら家賃3万弱で誰か借りたらラッキーくらいでもいけそうなんだけど。
・生活音が筒抜けな悪寒の居住スペース
・築年を気にしない世代が住むので自然死のリスク
・安い家賃に寄ってくるDQN店子のリスク
厳しめの意見をくだされ。。。
860:名無し不動さん
08/02/22 15:20:25
店子が出て行かず永遠に立て替え不可能。
入居者が集まらず赤字なのに維持費が結構掛かる。
そもそも、もうかる物件が売られるはずない！
861:名無し不動さん
08/02/22 21:28:10 5FjncIbn
>>819
いや、相続で取得した不動産を売却したのなら譲渡所得税の納税義務が発生する筈だが。
862:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/22 22:17:11 4/OBJwZh
>>861
譲渡益が出てりゃそうだわな。
譲渡損失が出てたら？
居住用不動産の3,000万円控除つかえないか？
損益通算できないか？
いろいろ検討することはあるよな。
863:名無し不動さん
08/02/23 12:12:39 yDCZZSyB
被相続人の取得費を受け継ぐね。
マイホームを更地にして売りに出した場合、容赦なく翌年から固都税６倍になるのん？
３０００万控除の期限は一年？ ３年？
期限前にはバーゲンになるよね。
旧居近所で更地にして４千万で売り出された土地、同時期に売り出した私が見るに二割高い。
３３００万で買い付け一本はいるかどうかってとこ。
ありゃ期限直前に３０００万きるな。専任さんも罪なことする。
864:名無し不動さん
08/02/23 17:57:44
２割どころか相場の４倍で売りに出てるマンションがあるよ。
１月１日に更地なら固定資産税は６倍、都市計画税は３倍になる。
建物がなくなるから、エリアによってはそれ程増えない。
不動産と税金見ると以下がある。
Ｑ 夫とともに住んでいた夫所有の家を売るために引越しをしました。
ところが売却する前に夫が他界しました。妻である私名義になった
引越し前の家を売った場合、マイホームに関する譲渡所得の特例は
受けられますか？
Ａ３０００万円控除や買換え特例などのマイホームに関する特例は
受けられません。妻であるあなたが所有者になってから、
売却した家に住んでいないからです。
865:名無し不動さん
08/02/23 20:21:32 u51k5tlf
相談をお願いします。今、すんでる家は借地に自分の家を建ててすんでいるのですが、
土地の境界杭がないというので、測量すると大家さんから連絡がありました。
で、測量した結果、新しい杭が入ったのですが、そうすると家のベランダが境界から
はみ出しているというのです。
その測量には私は全く立ち会っていないのですが、
家を建てた大工さんはちゃんとおさまるようにたてたんだからそんなはずはない。
っていうんです。
測量と、境界杭の打ち込みには借地人の立会は必要ないんでしょうか？
どなたか教えてください。
866:859
08/02/24 05:32:49
>>860
5部屋未満の建物に自分も入居する予定だから、
表面利回りでも黒字にならないと思うんだ・・・
ローン通らないはずだから、現金準備でしばらく手を出せないんだけどさぁ
・自然死リスクどころか既に死んでる
867:名無し不動さん
08/02/24 11:31:16
>>865
そんなことここできいて答えが出るわけなかろうに。
あなたは土地の所有者とどういう契約をしてるの？
図面やなにかないの？ 大工には何を渡したの？
そのとき大家にはどう言ってあるの？ 何か言わなかったの？
で、仮にはみ出てるとなんか不都合あるの？
ここで何かいわれたらそれをあなたは信じるの？
誰か何か言うとそれをすぐ本当だと思うの？
少しは自分で調べたり考えたりしないの？
868:名無し不動さん
08/02/24 13:03:30 5PTK5e50
>>865
境界確認に呼ばれるのは土地の所有者だけですね。
もし、面積に増減があれば、契約内容によっては借地料も変る可能性があるのでは。
ちなみに、境界確認の結果べランダの一部や庇などの越境がわかった場合、通常は
直ちに壊すことはせず、将来建替える際には越境しないことを覚書などで確認する
のが一般的かと思われます。
869:名無し不動さん
08/02/24 13:36:42 UOun55eu
土地総合情報システムって、土地の売却や購入の目安になるの？
取引価格情報も載せられてるけど、なんだか割安な取引ばかり載せられてるような？
870:名無し不動さん
08/02/24 21:38:32
>>869
見てきた。オレが売った土地が載ってたのには驚いたがｗ
参考程度に見るのはいいけど、データが少ないのがな。
道路と高低差があるものと等高では価格が違うが、これじゃわからん。
オレが得意にしてるエリアを見たけど、実勢価格と違ってる物件も多い。
で、そのエリアで載ってた物件に関しては、全て何処の土地かわかるが、
相場より高いものもあれば安いものもある。
まぁその程度の認識ならいいんじゃないかな。
坪単価１００～１１０万のエリアで、平米２７０万ってのが載ってる。
坪単価９００万は絶対ありえん。都内の商業エリアじゃあるまいし。
９０㎡とこのエリアでは若干小さいのも考え
９０万なら妥当なんだが・・・まぁ単純に１桁間違ってるだけだな。
871:名無し不動さん
08/02/25 00:11:11
>>869
質問状来たけど放置してあるな。
ひとの取引結果は見たいが、自分のをさらすのはいやだからね
周辺一般住民に知られるのは困る
872:名無し不動さん
08/03/09 11:50:24 6+FXN8xH
質問させてください。
マンションの売却仲介依頼を不動産業者（中堅どころ）にしています。
初めにその不動産業者に行ったところ、価格は当該マンションで数ヶ月前に売買例があるので
○○○○万円くらい、時期的には２月中くらいには決められると思います、など聞きたいことに
ハッキリ答えがあり、積極的に販売活動をしてくれる印象を持ったので専属専任媒介契約をしました。
その際に内装が少し汚れているので壁紙張替えなど軽くリフォームした方が良いでしょうと言われ、
それには同意しました。その不動産業者の紹介の内装業者からリフォームの見積りを来週中にも
送りますとのことでしたが、それから３週間ほど音沙汰なし。
業を煮やして担当者に連絡したところ、
「今、現況で購入を考えている人がいる。現況のままなので△△△△万円との希望ですがどうでしょう？」
と当初の販売価格から２割も安い価格を言われました。その価格では売れないと言うと、
「現況からフルリフォームの見積りを取ったところ×××万円程かかるのでそんなものですよ」との返答。
結局値段交渉はしたものの価格が折り合わずその話はなくなり、
壁紙張替えなどの業者も自分で探してリフォームしました。
後でわかった話ですが、その現況で購入を考えている人というのはその担当者の知人だったようです。
販売活動も業務処理報告書は２週間に一度程度送られてきますが、広告掲載なども積極的な販売活動とは
とても思えず、無駄に時間が過ぎているような気がします。
４月初旬に専属専任媒介契約の期限が切れます。
一週間で送ると言っていたリフォームの見積りもろくに送られて来ない。
知人に安く買わせるために安く売らそうとする。
２月中くらいには決められると言っていたのに３月中にも決まらなそう。
私の中ではその不動産業者、担当者への不信感があります。
このまま継続してその業者へ仲介を頼んで良いものなのでしょうか？
どこの業者でもそんなものなのでしょうか？やはり大手の不動産業者の方が売却しやすいのでしょうか？
また、媒介契約は専属専任だとこちらは身動きが取れないので不動産業者のさじ加減次第のような
印象を持ちましたが、専属専任、専任、一般媒介契約のどれがよいのでしょうか？
873:名無し不動さん
08/03/09 12:55:37
専属専任は２週間に１回ではなく、１週間に１回以上の頻度で
文書による報告が義務付けられてる。
任せるのは大手も地場も変わらんと思うよ。会社次第、営業マン次第。
うちは地場の中小だけど、地元の物件に関しては大手よりも強い。
地元で長くやってるってのもあるから、ある程度名前で仕事が出来る。
なので、地域の物件の４割くらいはうちで預かってる。
売れるのはタイミングもあるよ。オレも１ヶ月以内に売れるなって思ったのが
半年かかったことあるし。で、申込入ったら３番手まで一気に入ったり・・・
金額でやりくろうとしてるのがミエミエな気もします。
別な会社に頼む方がいいかと。営業としては専任で欲しい。
売れれば手数料が入ってくるしね。
勿論、広告宣伝費のかけかたも一般と変わります。
でも、専任と一般で売れる早さに変わりはないと思いますよ。
874:名無し不動さん
08/03/09 13:34:46
専任なんて糞な契約が認められて存在する事自体おかしいと思う
875:名無し不動さん
08/03/09 13:35:40
専任なら売主側の仲介手数料半額とか、そういう条件ならいいがね。
876:名無し不動さん
08/03/09 19:25:00
不動産(1室)って、自分で直接売る方法ってないもんかね？
877:名無し不動さん
08/03/09 20:02:11
法律で禁止されてるわけじゃねーし
売る側に能力があれば出来る
878:872
08/03/10 10:07:15 uCJdUfZI
>>873
レスありがとう。
今の専属専任媒介契約の期限切れたら他の会社にしようと思います。
しかし、その地域で強い業者を見分けるにはどうしたら良いのでしょうか？
駅前には大手から地場の中小不動産まで数社あるのですが、どの業者が販売に
強みを持っているか私にはわかりません…
重ね重ね質問ですみませんが、販売の強い業者を見分ける方法あったら教えてください。
よろしくお願いします。
879:872
08/03/10 10:24:39 uCJdUfZI
追伸です
業務処理報告書の頻度に関しては何かあった時のつっこみどころとして
今のところ不問にしておこうかと思います。
専属専任媒介契約の期限切れで他業者に替える際に何かぐだぐだ言われたらつっこめますし。
また、何の進展もない報告書ばかり送られて来ても私も面白くないので。
880:名無し不動さん
08/03/11 00:50:14
現在無職で２万円しか無く住んでる土地を売ろうと思うんですが早くて１ヶ月くらいで手付金入るでしょうか？
881:名無し不動さん
08/03/11 00:52:45
無職で2万円しかない君がどんな土地を持ってるのか気になるんだがｗ
田舎の山とかなら十年持っても手付金が入らないと思われ
882:名無し不動さん
08/03/11 01:57:10
買った時は１坪３４万の６５坪くらいです。
883:名無し不動さん
08/03/11 05:12:28
そこがまともな土地なら坪５万で売り出せば次の日には現金が手に入るぞ
884:名無し不動さん
08/03/11 12:11:09 DNF+WKEU
自分もおもいっきり金ないときに家売った。
安めに売り出し運よくエンドが見つかったが、手付金は３％（100万）しかもらえず、片付け・引越しなどに消費。
仲介の半金と測量費は決済日に一括払いにしてもらった。
業者買取ならすぐだけど、エンド探しすればまったく不明。
当然前者は2割引くらいの買い叩き価格。
利用したことないけど、不動産担保ローンなるものの広告あるね。
金利高かったり、担保つけられると売れなくなるから借金返すあてがなくなって買い叩かれるとかになるのかな。
とりあえずのお金を得る方策は借金生活板やクレジット板が専門か。
885:名無し不動さん
08/03/11 21:45:20
お二人さんありがとうございます買い取り業者と仲介業者の見分け方が分からないけど明日不動産行ってきます。
886:名無し不動さん
08/03/11 22:43:49 DNF+WKEU
出向く必要はない。電話かネットで査定依頼し、先方は登記所とかで調べた上で訪問査定にやってくる。
そこで気が向けば媒介契約という運び。複数業者に査定依頼するのが普通。
売る理由を聞かれるけど、金欠ですごく急いでいるっていうのも足元見られそうでよくないような。
カード使って当座の生活費作るとかできないものか。
887:名無し不動さん
08/03/11 23:36:00
まぁ日雇いでもやってしのいでください
888:名無し不動さん
08/03/14 23:00:39 2Jd9pNge
相談させてください。
2004年に築2年の○急不動産の中古戸建を個人から購入しました。
しばらくして○急不動産カスタマーサポートから定期点検の連絡があり中古で購入した旨を告げた上で
アフターサービス補修工事申込書を記入のうえ送付し、点検および補修をしてもらいました。
2007年にベランダで防水不良等が見つかり無償で補修してもらいました。
今年また防水不良が見つかり再度確認をお願いして補修をお願いしたところ、
○急不動産より
「中古で購入した際に売主との連名によるアフターサービスの引継ぎ申し込みをしていないので
アフターサービスの対象外であることが判明。よって無償での工事は出来ない」
旨連絡がありました。
そんな話は今まで一度も言われたことがないし、非常に唐突な話です。
何とかして今まで通りアフターサービスを受けつづける方法はないでしょうか？
889:名無し不動さん
08/03/15 23:33:14
その 売主との連名によるなんちゃらってのを今から出せばいいじゃん
890:888
08/03/22 06:21:30 AUP9yvVl
なんでも受け付け期限を過ぎているので今更提出しても遅いのだそうです。
891:名無し不動さん
08/03/22 08:18:46 Tet+AlmM
>>890
そのアフターサービスについて重要事項説明書や契約書にどのように
明記されて、どうゆう説明をうけたの？
要するにサービスを含めて売買したのか、サービスを含めないで売買したかによる。
特に説明がないならサービスを含めない売買なので手続きを怠った責任は問えない。
逆なら債務不履行で売主に似たようなサービスを受けるために金銭を要求する。
まぁ後はアフターサービスの契約内容しだいだよね。
契約内容にあっているならサービス打切り自体はあきらめるしかない。
892:名無し不動さん
08/03/23 22:22:35
>>890
それ、突っ込めば取れそうな気がするけどなあ。
裁判やる気ある？
893:名無し不動さん
08/03/28 00:55:04
ちょっとご意見を伺いたいのですが。
今、建売の不動産を購入しようとしていまして、契約が近づいて
いる状態です。(不動産屋としては仲介を行っている立場です)
先日、契約書の内容を不動産業者に説明していただいたのですが、
その条項の中に次のような意味の一文がありました。
「契約が成立して建物の引渡しが完了した後、建物の傷や問題が
発見しても、売主はその責を負わないものとする。」
口頭での説明で、この項目について「たとえば雨漏りとか、そういった
破損箇所が建物に見つかっても、売主は修理費を払ったりはしない」
という内容というお話しを聞き、この時に次のように言っていました。
「形態が仲介ではなく、不動産屋の責任で家を売る際は、数ヶ月間は
建物に問題があった時、修繕費等の責任を持つのが一般的だが、
仲介の際は今回のように引渡し後の責は売主も不動産屋も負わない
のが一般的だ」
これが「一般的だ」ことは本当なのでしょうか？
何か売ってしまえば後は知らん、的な態度に見えて不安なのですが・・。
894:名無し不動さん
08/03/28 11:35:16
>>893
売主は売り逃げしたいのだ。月末の支払いができなくてつぶれる寸前だろう
いやならやめてしまえ。
また、平成12年4月1日以降に契約した新築住宅には、売主あるいは、請負人に主要構造部分の
10年保証が義務付けられています。
瑕疵担保責任でぐぐれ。
895:名無し不動さん
08/03/28 23:21:38 mVf4eNbO
>>894
レスありがとう。
ぐぐってみたら
URLﾘﾝｸ(www.home-knowledge.com)
こんなページが。
読んで見たところ、これの「３中古物件の場合」の売主が
個人の場合に該当するようです。
>>893に書いた契約書内の
「契約が成立して建物の引渡しが完了した後、建物の傷や問題が
発見しても、売主はその責を負わないものとする。」
という一文が、この庇護担保責任を放棄しろ、という意味の一文に
なっているように思えます。
他のページも調べてみましたが、不動産屋の言っていた
「形態が仲介ではなく(中略)一般的だ」というのは真実のようです。
どうもありがとうございました。
他にも何か忠告や、そんなものがあったらレスしていただけると
有り難いです・・。
896:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/29 02:38:38 sZWMLqyE
>>893
ちょっとお聞きしたいのですが、以下の質問にお答え願えますか？
①売主は不動産業者ですか？それとも個人の方ですか？
②購入しようと思っている物件は
新築・・・完成後1年以内で、かつ、人が住んだことがないもの
中古・・・新築でないもの
のどちらですか？
文面を読む限りでは、「瑕疵（かし）担保免責の特約」をつけているようですが、
これは要するに「なにかあっても売主はいっさい責任を取りませんよ」ということです。
ただね、これは全然一般的ではないんだわ。
FRK（不動産流通機構）形式の契約書であれば、中古住宅の場合は
雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備に限っては、
2ヶ月間は瑕疵担保をつけているのよね。
まあ、ないよきゃマシっていうレベルだけど。
ここで何が問題かというと、たとえばいま、買おうとしている家に雨漏りがあったとする。
ここで売主は瑕疵担保免責で契約できれば、本当は雨漏りしていることに気が付いていても、
「いや、そんなことは知りませんでした。」って言えば責任を取らなくていいことになるんだよね。
これって買主の貴方の立場からしたら「ふざけるな！」とか思いません？
ま、とりあえず時間があったら質問にご回答いただければと思います。
897:名無し不動さん
08/03/29 03:35:45 H5WUXTLl
a
898:名無し不動さん
08/03/29 03:44:33 H5WUXTLl
test
899:名無し不動さん
08/03/29 11:04:25
>>896
レスありがとうございます。
質問への回答ですが、
①売主は個人です。
不動産業者が仲介に入ってます。
②中古です。
最後の五行についてが、まさに私の心配していることなんですよね。
>>894が教えてくれたことで調べてみたページでも、権利の放棄をする
ことになる、みたいに書かれていましたし。
900:888
08/03/30 07:30:26 Ox0P+2tz
>>891さん アフターサービス含みで売買した認識ですが（仲介業者もその認識）、
契約書、重要事項説明書には明記されていませんでした。
>>892さん 勝算があれば是非裁判まで持ち込みたいと考えています。いい智恵があればご教示頂ければ幸いです。
今回の補修箇所が建物の筐体の強度に影響を及ぼし得る場所なのでとても心配です。
また○急不動産の言い分が
「これまでは誰かが誤ってシステムに入力し対応していた。 が、本来きちんとした引継ぎ申し込みを
行っていないので、本来、サービスを行う義務が無かった。」
「（だったら早く申込書が無いサービスできない旨言うべきではなかったか？との問いに対し
当社にはそのような義務はない。」
とか、とてもふざけていて、補修工事をけちりたい、個人だからと舐めている感じがありあり
ですので。宜しくお願い致します。
901:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 08:20:04 sOQeYSsl
>>893氏
なるほど、①売主が個人の ②中古住宅を購入する話ですね。
まず、そうなると瑕疵担保については民法どおりの規定（隠れたる瑕疵を発見してから1年間については、
契約解除もしくは損害賠償請求が可能）なのですが、本当にこのとおりだとかなり厄介であることがわかりますか？
たとえば引渡し後3年を経過してから、基礎と柱の接合部分の施工が甘く、耐震上問題があることが発覚したとします。
買主はこれを「隠れた瑕疵であるから損害賠償もしくは契約解除しろ」と言いたくなりますよね。
ところで契約解除とは、契約前の状態に戻すって話ですから、売主から売買代金を返してもらって、
家の登記を売主に戻して、3年間その家に住んだ分は金銭で使用料を精算して、金利をどのように扱って・・・
という風におよそ現実的ではないことがわかります。
「じゃあ、損害賠償だ！」となったらどうするか？
私が売主だったら、「いや、引渡し時点ではそんなことはありませんでしたよ？」と、押し返しますね。
こうなると裁判をやるしかありませんが、この場合の挙証責任は買主にあります。
つまり、引渡し時点でそのような施工不良があったことの証拠は、買主が用意しなけりゃいけません。続く。
902:名無し不動さん
08/03/30 08:26:32 sOQeYSsl
続き。
「そんな証拠を用意できるわけないだろ！」とか言ったってだめですよ。裁判の場合は裁判官に、
証拠を示すことができなければ、言いがかりと同レベルとされてしまうのですから。
そこで、「じゃあ、売買契約で瑕疵担保責任を取らせるように決めればいいじゃない。」となりますが、
これは売主が飲みませんよね。売主は、中古住宅なんだから現状有姿が当たり前と考えるのが普通です。
つまり、瑕疵担保の問題は、売主と買主の利害が真っ向から対立するのです。
そこで、個人間売買の場合には、
・まるで免責とする。（＝売主はなにかあってもいっさい責任は取らない）
・期限を決めて、それまでの間であれば責任を取るように定める。
のどちらかにするケースがほとんどです。続く。
903:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 08:40:47 sOQeYSsl
続き。
FRKの書式なんかでは、個人間の中古住宅の売買の場合には、「引渡しから2ヶ月間に発見された瑕疵に限り」
売主に瑕疵担保責任を取るよう定めてます。それもすべての瑕疵ではなく、明らかに影響が大きいもののみです。
たとえば、壁紙がはがれたとか柱に傷があるとかいう軽微なものは「現状有姿」なので責任をとらないよと、
でも、柱がぐらついている、壁や梁などの構造上主要な部分など、放置したらその家に住めないような瑕疵については
契約書に決められた期間内であれば責任を取るよと、決めておくわけです。
一方、お尋ねの文章では「瑕疵担保」免責のようですから、それで売買契約をしてしまうと、
引渡し後に構造上主要な部分に問題があることがわかっても、いっさい責任は取ってもらえません。
上記の点を理解した上で、それでもOKであれば契約すべきでしょうし、嫌ならばせめて2ヶ月の瑕疵担保をしてくれるよう
依頼するか、価格を調整するよう交渉する努力をしてみてもいいと思います。
ただし、この時点では売主はあなたにその家を売る義務はありません。
上記の内容は、売買条件の交渉をしているのだけですから、条件があわなければ決裂という結果になることもあります。
あまりご自分の都合だけを主張するのも考え物です。
瑕疵担保責任の取り決めを理解したうえでなら、免責の特約をつけて売買すること自体はおかしなことではないので、
慎重に検討なさってみてください。
904:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 08:50:17 sOQeYSsl
>>900さん。
うーん。これもやっかいな話ですね。
前の売主と、その○急不動産との間のアフターサービス契約をどのように取り決めているかは確認なさっていますか？
○急不動産の立場からいえば、前の売主が第三者に物件を譲渡した時点で、アフターサービスの義務はなくなる、
としたいところですよ。
それじゃあ困るから、前の売主と○急不動産がどのような契約をされているのか、契約書の写をもらってみては？
○急不動産は保管してる可能性が大きいですよね。
もしそこで手続きが必要とかなっていたら、○急よりも、前の売主と仲介業者を責めるべきですね。
それって明らかに重要事項ですから。
裁判まで考えていらっしゃるなら、そこはキッチリ押さえておきたいところです。
905:888
08/03/30 10:46:05 Ox0P+2tz
キッカーさん、ありがとうございます。
手続きの方は、契約書にそう明記してあるのだと思われます。そこまで悪質な嘘はつかないと思いますので。
しかしながら、○急不動産も数年間アフターサービスをしておきながら、突然「手続き書類が
無いのでこれからはしません」というのも、相当、性質が悪いと考えます。
売主、仲介もさることながら、○急不動産をぎゃふんと言わせる方法はないでしょうか？
906:899
08/03/30 11:24:49
>キッカーさん
どうも詳しくありがとうございます。
契約できる日までまだ間がありますので、不動産屋と
話をして「購入前に耐震強度やシロアリの有無なんかを
シラベさせてくれ」とお願いし、条件を飲んでいただきました。
これで何もなければ説明していただいたことを踏まえた
上で契約しようと思います。
907:名無し不動さん
08/03/30 13:46:18 4zZWI/A0
青森六ヶ所村で不動産を売りたいと親戚から相談受けました。
私自身は関東地方で暮らしており、不動産持ち主も関東に住んでます。
私自身も不動産売買のことなどまるで素人です。
不動産 売買でググってみたのですが田舎なのでその土地にある不動産屋さんか
大手しか対応してないような感じに見えました。
不動産というかもう住めない家と300坪弱の土地ですが大手のサイトで相談してみればいいですかね？
無料相談というもので情報を渡すのが当然なのかデメリットのあることなのかすらわからずに
こちらで聞いていただきたく書き込みます。
スレ一覧見ましたが他にふさわしそうなスレがなさそうなのでこちらにしました。
スレ違い、板違い等で誘導いただければ幸いです。
908:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 15:36:44 sOQeYSsl
>>888氏
ううむ、感情的な部分では、おっしゃることはよく理解できます。
ただしこれ、○急不動産から見れば、また違う話になってくるのですよ。
本来は手続きが必要であったのにそれをしていないということであれば、
○急サイドから見れば、本来アフターサービスを行う義務はない物件に、いろいろ手当てをしたということになるので、
不当利得返還請求を行うことが可能な場面のように見えなくもありません。
アフターサービスが、元の売主と○急不動産との間で契約なり、約款なりを定めているというのであれば、
元の売主から888氏に名義が変更したというのは、堅くいえば債権譲渡（サービスを請求できる権利の譲渡）ですから、
元の売主から○急不動産には、確定日付のある通知がなくてはいけないはずです。
確かにサービスの提供をしているのですから、その債権譲渡を承認しているように見えなくもないですが、
888氏が所有権者と分かっていてサービスを提供したわけではない（！）という主張だって○急は可能です。
（例：建物賃貸人等の占有者など）
一概に○急が悪いとはいえないのではないかと思われますが・・。 続く。
909:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 15:45:13 sOQeYSsl
続き。
むしろこれは元の売主と、仲介業者がどのような説明を888氏に行っているかという点が重要だと思います。
888氏の認識では、自分の名義に代わっても、○急不動産のアフターサービスを受けられると思っていた。
ところが、実際にはそのようなことはなく、名義の変更に伴う手続きを行う必要があったと・・。
それでも○急不動産に対して責任追及をするとしたら、888氏が名義変更を行っていたこと自体が、
○急不動産は既知であったと証明し、アフターサービス契約（？）の当事者が自分に変更になっていたことを
知っていたはずだとして訴えるしかないように思いますが・・。
これ、かなり無理があるような気がしてなりません。
重ねて申し上げますが、ご自身が住んでいること＝所有権者の変更の証明 で は な い のです。
わたしでしたら多分、仲介業者の重要事項説明義務を追求して、仲介手数料の返還を要求しますが、
それとて全額というのは難しいでしょうね。ただ、重要事項説明書にアフターサービス関連の記載がないようですので、
まるで取れないということはないでしょうが・・。
888氏の気持ちはよく理解できますが、お気持ちに沿うお返事をすることはちょっと難しそうです。
910:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 15:51:13 sOQeYSsl
>>899氏
それはよかったですね。
あとは、なにもでてこないことを祈ります。
仮に何かが出てきたとしても、修復可能な場合もありますから早とちりしないように。
がんばってください。
911:名無し不動さん
08/03/30 15:57:50
中古住宅についての、ハウスメーカによるアフターサービス継承に関する事項が
「重要事項」あるいは重要な事項に該当するかどうかは、結構微妙だろう。
明確に「継承できる」とか「ハウスメーカーによる○年保証付きであること」などが
重要事項説明書に書かれている、あるいは、チラシや説明資料などに記載されているなら
ともかく、○○ハウスメーカ施工程度の記載なら、別に勝手に買主が継承できると
思い込んでいたにすぎないといえる。
少なくとも、そのようなアフターサービスは、そのアフターサービス契約の当事者において
有効であり、建物そのものに付加するものではない…つまり継承できないことはさほどに
社会通念から外れておらず、まして継承できることが通常であるなどという通念は形成されて
いないのだから、契約時の確認を怠った人に責任があるとしか言いようがないように思うなぁ。
912:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/03/30 16:05:40 sOQeYSsl
>>907氏
大手であれば個人情報関係はそんなに心配しなくていいと思います。ただし、そんなに力はいれてくれないでしょうね。
土地はそれ自体に価値があるのではなく、そこに家が建つ、ビルが建つということになって初めて価値がでるのです。
（市街化調整区域の土地価格をみれば分かります。）
つまり、その土地の利用方法をどのように想定するるかによって価値がかわってくるものなのです。
すると、お尋ねの不動産をどのように利用したらいいか、一番確実な返事が出せるのは地元の人だということになります。
ですから、大手・地元問わずに物件所在地の近隣状況が分かっている人にお任せするのがベターですね。
東京の300坪だったら分割して建売になるのが、青森なら一棟の建物の敷地としては狭いな、とか言うことがありますので。
大手の業者で、近隣に営業所を構えているところであればそれでもいいのですが、
このケースでは、個人的には地元業者を推奨します。できれば、地元で手広く事業を営んでいるところがいいでしょう。
なお、なるべく高く売りたいとかいう欲は捨てたほうがいいでしょう。
遠方の不動産を売却する場合に、よほど頻繁に足を運べるなら別ですが、
そうでないのであれば業者にも儲けさせてやるぐらいのスタンスで行かないと、売り時を逃してしまうこともよくあります。
913:名無し不動さん
08/03/30 18:56:30 4zZWI/A0
>>912
的確なご返事まことにありがとうございます。
おっしゃるようにその土地の近隣に方に不動産屋さんを紹介していただくことにしました
始めになにをすればよいかすらわからなかったので非常に助かりました。
本当にありがとうございました。
914:名無し不動さん
08/03/31 23:03:22
>>910
今日第三者の建築屋さん(不動産屋経由ではなく、自分で探した
ところ)の方に立会いのもと、色々見てもらいましたが、特に問題に
なりそうなものはありませんでした。
床下に入ってみたり屋根裏を見たり、また今日はちょうど雨だったので
雨漏りの有無をチェックしたりしたところ、特に問題はありませんでした。
壁引っぺがして中を見たりしたわけではないので完全とは言えないと思
いますが、とりあえずは安心できそうです。
一応、ご報告まで。
915:名無し不動さん
08/03/31 23:03:56
書き忘れましたけど>>899です・・。
916:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/01 00:19:03 Hdw9xju3
>899氏
それはそれは。お疲れ様でした。
そこまでやったのであれば問題ないと言えるレベルでしょう！
断言はしませんが、よろしいのではないでしょうか？
あとは契約時に、菓子折くらい用意していくとたいへん喜んでもらえますよ？
（売主さんと業者さんね。）
ま、これは蛇足ですな。失礼しました。
なんかわたしも安心しました。
今日はよく眠れそうです。
917:名無し不動さん
08/04/13 08:01:28 rfr5lLJS
キッカーさんって何屋さんですか？
豊富な専門知識をお持ちな上に、すごくバランスの取れた考え方をされてるし、
文章がお上手なので、難しい言葉が入っていても最後まで読んじゃいます。
すごく尊敬。
918:???
08/04/13 09:07:49
転職したいです。
919:名無し不動さん
08/04/13 09:34:45
結婚したいです。
920:名無し不動さん
08/04/13 10:56:41
結婚して新居探しして物件紹介されて契約したら、単身用の子供不可。こんなのあり？
921:名無し不動さん
08/04/13 11:07:30
お前がファミリー用の奴がいいと伝えたのに
単身用を持ってきたならこっちの出した条件と違うって文句言えばいいだろ
馬鹿なの？それとも言えないの？
922:名無し不動さん
08/04/13 14:21:41
契約の前に気づけよ。
923:名無し不動さん
08/04/13 21:18:13
あほすぎる
924:名無し不動さん
08/04/14 07:22:45
契約前に確認しない>>920が馬鹿なだけ。
オレオレ詐欺とか馬鹿みたいな仕掛けに簡単にひっかかってから逆恨みするタイプ。
925:名無し不動さん
08/04/15 01:19:43
先日、建売を買いに不動産屋に行くと、
まだ立ってもいない物件で、値引きする代わりに、
引渡し時に契約書を差し換えてほしいという話が出ました。
疑問に思って、そこで話を止めたのですが、
これはなんの意図があるんでしょうか。
ネットで調べると仲介手数料のことが書いてありましたが、
これだけが目的なんでしょうか。
926:名無し不動さん
08/04/15 19:55:20 guwcySly
中古築4年戸建、手付け済みの段階なんですが、
値引きなし、外郭団体の保証なし、瑕疵保証なし、
現状で、食洗機の故障や、リモコンシャッターの不具合すら直せないと言われました。
こんなものですか？
せめてクロスのはがれくらいは・・・orz
927:名無し不動さん
08/04/15 19:57:23
なんで納得できない状態で手付け打ったの？
928:名無し不動さん
08/04/15 23:31:06
>926
こんなものだよ。
納得したか？
929:926
08/04/15 23:34:09
2番手が満額で購入意思を示す可能性があるということなので、
キャンセル可能ということで手付けしました。
930:名無し不動さん
08/04/15 23:34:35
>>929
騙されてる騙されてるｗｗ
931:926
08/04/15 23:45:40
だまされてるの、オレ？
932:名無し不動さん
08/04/16 00:37:22
そりゃ手付けを捨てればキャンセルできるよ
933:名無し不動さん
08/04/16 23:14:45
>>931
物件の状態は？売買価格は？手付けは幾ら？
つか手付けが何たるものかちゃんと把握してから打ったの？
手付け打つ前に条件を確認しなかったの？
素人だから何一つ知りませんじゃさすがに話にならないよ
934:名無し不動さん
08/04/16 23:39:17 ZyDGo2L4
解約手付け？の性格について、契約時に宅建主任資格者から説明受けてるはずだが。
しかしながら、事前に自分で調べて知っておいて当たり前。大金が動くんだから。
935:名無し不動さん
08/04/20 15:33:36 pN6pS4LI
よろしくお願いします。
田舎の両親が亡くなり、実家を伯母が買ってもいいと言ってくれています。
私も伯母が買ってくれれば両親も喜んでくれると思いますし、余り売却価格に
こだわるつもりはありませんが、適切な価格などを提示して、売買契約の
アドバイスをしてくれるような業者に相談した方が後々両者のためと思います。
そこで教えて頂きたいのですが、すでに買い手がいる場合、不動産業者
との交渉において注意すべき点などありますでしょうか？
（買い手がいることを明らかにすべきかどうかなど）
漠然としていて恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
936:名無し不動さん
08/04/20 15:34:10 cYGh5w71
中古マンションで狙っているのがあります。
本日1社と現地で話したのですが、同じ物件をいろんな不動産屋でぶつけて安く
してもらうのは邪道ですか？
937:名無し不動さん
08/04/20 15:39:48
>>935
親類にうるのにわざわざ業者をかませるメリットがさっぱりわからないけど
全部正直に言えばいいんじゃね
938:名無し不動さん
08/04/20 15:58:03
>>935
業者に行って、仲介料の片手（3%+六万と消費税）あるいは２％とかを支払うから
親族間の売買の仲介をしてくれと言えばいいと思うが…。
939:名無し不動さん
08/04/20 16:19:28 3YggXK2/
>>936
価格を決めるのは売主なんだから。仲介業者に期待しすぎ。
買い手と売り手のバトルじゃなく、仲介どうしでもなく、買主同士売主同士の競争じゃないのビジネスは。
今は先安感もあるし、お金出す人は強いんだから小細工いらない。自分の相場観で指値すればよい。
>>935
専門業者に契約書と重要事項説明書書いてもらうのに賛成。素人考えよりずっといろいろな留意点がある。
買い手が見つかってて両手数料６％になるのは高すぎるので、双方半額くらいにはしてもらいたいね。
上場企業の株主優待で手数料値引きというのもある。
940:名無し不動さん
08/04/20 16:38:03 3YggXK2/
優待は権利日当日、寄り付き成行買いと空売りをセットで出す、
ただどりというテクニックでキャピタルロスの心配なく手に入る。
941:名無し不動さん
08/04/20 16:47:56 pN6pS4LI
935です。
こんなに早くアドバイス頂き感謝しております。
手数料の交渉、納得です。 有難うございます。
当方すでに故郷を離れての生活の方が長いので、田舎の不動産相場というのが
さっぱりわかりません。
売買価格はどう決めるのが伯母にとってもフェアでしょうか。
２，３の業者さんに見積もりを出してもらって伯母にも納得してもらうのが
いいですよね。
質問ばかりで申し訳ありません。
942:名無し不動さん
08/04/20 19:35:14 3YggXK2/
レインズという土地売買情報を収集するシステムなど、
地域の売り出し事例・成約事例をいっぱいリストにしてもらうとよいのでは。
一般的には売り出し額＞査定額＞成約額じゃないかと。
業者が専任媒介契約とりたくて売主に媚びるからかなり開く。
親類間の売買の事務をこなすケースではわかりませんが。
うちの経験として査定4000万、売り出しプラン4400万で、3200万の指値をまとめようとした業者もいた。
多数業者の査定、成約事例を勘案して3600万で売り出してその近辺できまりました。
親類への譲渡ではなにかの控除が使えないとかいうのがあった気もする。税制もチェキ。
943:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/20 20:16:53 OUXLplvK
>>935
939氏が仰せのように、不動産取引ではいろいろな留意点があります。
おそらく物件は土地付建物でしょうが、もし伯母様がその家にお住まいにならないのであれば、
登録免許税は軽減されず、不動産取得税が課税されるでしょうから、
住民票をその家にいったん移して居住用物件という形にするという方法もなくもありません。
ただし、上記についてはもともと軽減を受けられるか否かを検討しなければなりませんので、
まずはそこから調べておく必要があります。（軽減が受けられなければ住民票うんぬんは無意味です）
また、935氏はおそらく相続した格好になっているのでしょうから、ご両親がその物件を購入したときの価格によっては
譲渡 所 得 税 についての検討も必要です。各種控除を受けられるのか否か、それによって結論がだいぶ違います。
近親者といえども財産についてはあくまで他人です。トラブルを避けるためには売買契約の内容についてもなるべく
あいまいにしたりせず、厳格に定めておくほうがよいです。
（例：瑕疵担保についての取り決め。ちゃんとしないと将来請求されたら拒否するのは非常にやっかいです。）
こうなると不動産業者に仲介に入ってもらい、契約書を定めておいたほうが、伯母様にも説明しやすいでしょう。
「不動産業者が作った契約書だから、細かく決めていますよ。」というわけです。
また、上記の税金等についても普通の不動産業者であれば理解しているはずですから、
担当者に尋ねてみてください。（ただし、本来は税理士の領分ですから鵜呑みにしないよう。）
この手の案件は「契約代行」とか言いますね。仲介手数料については売主・買主の手数料の合計額が、
物件価格×3%でお願いするのが常識的ではないでしょうか？両手ではちょっと多いような気もします。
（例：物件3,000万円なら、 3,000万円×3%で90万円ということ。）
944:名無し不動さん
08/04/20 20:19:54 pN6pS4LI
942さん
有難うございます。935です。
参考になります。
税制面でも要チェックですね。感謝です！
945:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/04/20 20:27:59 OUXLplvK
連投すいません。
>>936
仰せのやり方をするとなると、各業者に対してそれぞれ買付証明書なり購入申込書なりを提出しますよね。
業者が受け取った買付証明書は、売主（または売主が媒介契約を締結している業者）へＦＡＸ等で送付されます。
すると・・・
同じ方の買付証明書が売主の手元に何枚も集まってしまいます！しかも業者は全部違うと（爆）。
口頭で打診ということでも、売主のところに同じ人の情報が何件も来るわけですよ。
（電話での会話のなかで、当然あなたの属性が話題になりますので、一致していればわかるものです。）
あなたが売主だったらこの状態をどう思いますか？
数千万円の取引をするのに、入口から混乱してどうすんじゃい！とか思いませんか？
もう一つ言えば、あなたが動かした業者はすべて、仲介手数料の支払根拠をもっていますね？
（成約に向けて努力している。）
まあ、裁判所がどう判断するかという問題がありますので断言はできませんが、
どこか一つの業者で契約したら、他の業者が何らかのアクションを起こすのは鉄板です。
（仲介手数料支払の訴え）
もっとはっきり言えば、「生兵法は怪我の元」ということです。
値引交渉をしたければ、窓口は一つに絞るべきでしょう。複数の業者を競わせるという発想はトラブルのもとです。
946:名無し不動さん
08/04/20 20:29:22 rGmIL9e4
>>942
レインズの成約事例をあんまり鵜呑みにしちゃいけない。
大多数の業種は成約情報流さないからね。
逆に流すときはなにかしらの意図がある場合がある。
まぁ、まじめに成約情報あげてる業者もいるとは思うけどね
947:名無し不動さん
08/04/21 00:04:27 pN6pS4LI
943さん 935です。
お礼が遅くなり申し訳ありません。私が944の書き込み中に943さんが送信して
下さっていたようですね。
手数料も半分になるのであれば助かりますし、やはり業者さんに間に入ってもら
おうと思います。
契約代行というのですね・・・本当に有難うございました。助かります。
948:名無し不動さん
08/04/22 16:20:56 Vv1hVHUh
農地法5条許可を取って取得した土地で、結局建築する事無く不要になったという事で
その土地を売却したいという依頼がありました
この土地を売買するにあたって、買主は再度5条許可を取る必要はあるんでしょうか？
元々うちの社長が依頼主から預かった物件なんですが
社長に聞けば「前にも扱ったことがあるけど、再申請はいらない」と言います
「一度許可を下ろした筆に、もう一度同じ許可を下ろすような真似はしない」とも言っています
自分としては事業計画や被害防除計画が全然違うのに、以前の許可で建築出来るという根拠が分からないのです
農地法の条文を読んでも建築せずに転売という事は想定していない内容だと思うんですが…
ちなみにその土地、現在は所有者が月極駐車場として貸しに出している状態です
下手に農業委員会に問い合わせて、所有者がヤバい事にならないでしょうか？
どなたか類似案件扱ったことのある方はいませんか？
949:名無し不動さん
08/04/22 16:40:03
建築をしていない＝地目は農地のまま・・・ですから、当然再度五条申請が必要です。
というよりも、そもそも五条許可は取得者に対して許可されているので、新たな人が再度
その土地を購入するなら、その人に対しての許可がないと、法務局で所有権移転を受け
付けてくれません。
農業委員会に聞くのがいやなら、司法書士に確認されたらいかがでしょう。明確に返事が
もらえますよ。
現況が勝手にいじられていることについては、まぁ、始末書添付ぐらいで普通は済むと
思いますよ。
950:名無し不動さん
08/04/23 08:56:05
>>949
948です、ありがとうございます
司法書士に話を聞いてみようと思います
951:名無し不動さん
08/04/25 15:36:23
一戸建ての自宅を売却を検討中です。
ひとつ問題がありまして、中古で購入したのですがその時点で容積率を8%程
超えてしまっていた物件です。
屋根裏に居室を2つ作ってちょうど1部屋分オーバーしている感じです。
仲介会社によっては以前は10%以下であれば銀行は融資してくれたが今は
無理かもと言われています。銀行によってはNGだと思いますが本当でしょうか？
また、最悪はこれを是正する為に屋根裏の1部屋を潰して登記し直す事も考えて
おりますが、どこまで工事すれば床面積に算入されないのか分かりません。
入り口ドアをベニヤ板で塞げばOKといった程度であれば助かるのですが。
952:名無しさん＠明日があるさ
08/04/26 01:04:57
屋根裏の高さを1.4ｍ未満にすればいいんジャマイカ。
953:名無し不動さん
08/04/26 09:13:23
>>952
んだな。ロフトにすれば容積率に入らないもんな。
954:951
08/04/26 12:01:26 OYiJN+Mn
>>952
>>953
天井を低くする事は考えました。ただ、部屋への入り口ドアが内開き
なので、天井が低くなってしまうと開かなくなってしまうと思います。
また、屋根裏部屋なので天窓となっているので、天井を作ってしまうと
真っ暗になってしまうので、厳しくないでしょうか？
一番良いのは現状で融資してくれる銀行を探せる事なのでしょうが・・・。
955:名無し不動さん
08/04/26 12:33:09
だったらさっさと潰しちまえ
銀行は甘くない
956:名無し不動さん
08/04/26 13:19:41
>>955はきつい事を言ってるが、その通りだよ。
>>952が言うように、天井高を1.4m未満にし、ドアはそれに合わせて交換。
部屋でなく納戸にしておいて、融資実行の後は購入者にまかせればいい。
957:名無し不動さん
08/04/26 13:29:37
建物の登記簿はどうなっているの？
銀行なんか、登記簿と間取り図面しか見ないぜ。
屋根裏部屋も面積に含まれている・・・>>955-956の言うとおりにして、土地家屋調査士に頼んで床面積の
変更登記を行う。
面積に含まれていない場合・・・脱法行為や詐欺に手を貸すつもりはないから、自分で考えろ。
958:名無し不動さん
08/04/26 14:14:48 ji2cN1zN
税金が高い 日本の不動産に投資する良さがない
ＦＸなら源泉分離課税だが 家賃収入も売却益も高額な税金がかかる
959:名無し不動さん
08/04/26 14:42:26
2年ほど前に火事があったという
中古マンション（築30年）の購入を検討しています。
火事自体はボヤ程度で、
周りの部屋に被害はなかったそうですが、
住人が一酸化炭素中毒で病院に運ばれ、
その病院で亡くなったそうです。
そんな理由で相場からするとずいぶん安いんですけど、
いわゆる「事故物件」なので、さすがに迷ってます。
物件をチェックする際に気をつける点はありますか？
周りの部屋の住人や管理人にはリサーチしてみるつもりですが…。
960:名無し不動さん
08/04/26 14:49:14
迷うようならやめたほうがいい。まあ、ここに聞きに来た時点でそう思う。
「ぜんぜんまったく気にしない。安ければ安いほどいい」っていう考え方を常にしている人以外なら、やめとけ。
961:名無し不動さん
08/04/26 15:09:31
マンションの一室？
マンションなら、構造がRCなのか？RCなら、ぼや程度では気にすることはない。
安い価格で買う…自己があったから安い…気にするかどうかの問題は、ここで聞くことじゃない。
宗教スレでも、人生相談でもいってくれ。
962:名無し不動さん
08/04/26 17:01:36
やすけりゃ（気分的な問題は）なんでも来いで探してるけど
あんまりみつかんねーんだよなぁ
なんでーやねん
963:名無し不動さん
08/04/26 20:56:46
>>962
結局「縁」なんだよな。
地道に歩いて探せば、その内見つかる。まじで。
964:名無し不動さん
08/04/29 18:33:27
年収330くらい勤続５年２８歳独身で家を買おうと思うのですが（一部上場企業の子会社なので信用はあると思います）
２年後に買いたいと思っています
いつごろから不動産屋さんにいって活動するのがよいのでしょうか？
あまり早めに活動してすぐ希望物件が見つかっても困りますし（資金がたまっておらず）、みつからなかっても困ります
１年前くらいから不動産屋さんに訪ねて行って探してくださいといえばよいでしょうか？
物件は古い目かつ81年以降築の大阪市内の狭いマンションか狭い戸建を考えています
400万くらいなら現金一括で1000万くらいなら頭金100万＋ローンで考えています（リフォは自分でやるつもりです：そのために中古物件狙いです）
周りの人にきいたところ、今からでも良いという人と半年前くらいで良いという人がいて迷っています
初めてこういうことをするのでできれば不動産屋さんにに呆れられない期間でお願いしたいのでよろしくお願いします
965:名無し不動さん
08/04/30 06:16:52
>>964
早すぎるってのは、どこにでもあるようなチェーン店に行く場合。
そういう店は担当営業がコロコロ変わるから、
いざ買う段になって最初の営業がいなかったりする。
買いたい物件がある地域に、古くからやってる不動産屋に行くなら、今から行っていい。
宅建業免許番号の、カッコ内の数字がなるべく大きい所ね。
そこへ行って正直に、「今こういう状況でこんな物件が欲しいと考えており、相談に来ました」
と言えばいいです。きっと力になってくれるよ。
早すぎて不安だと思うなら、その事も含めて相談すれば良い。
向うはプロなんだから、呆れたりはしない。
それで呆れるとしたら、客を適当にあしらって終わりという、いい加減な業者である証。
普通、不動産業者には予約は入れないものだけど、
相談が長くなりそうなら、予め電話で空き時間を聞いておくと、心証アップ。
古い不動産屋は少ない人数でちまちまやってる所が多いからね。
966:名無し不動さん
08/04/30 19:19:33
>964
住む場所はどこでもいいの？
自分のバアイは家に対するイメージと、暮らし方、予算のバランスが取れる場所を
決めるまでにいろいろな場所を見て回った。
見て回るついでに、不動産屋めぐり。
サラリーマンだと土日しか回れないから、一年でも短いくらい。
中古だと、新築みたいに条件がそろっていないので、早めに見て回るのが良い。