07/11/11 12:01:04
>>599
「県庁に相談してみます」って言えばすぐ引き下がるはずですよ
それでも引き下がらないようであれば
本当に県庁に赴いて今までの経緯をチクッてみましょう
A社のようなDQN業者は我々不動産業者にとっても
早いところ駆逐されて欲しいので毅然とした態度で臨んで下さい
ちなみに連絡が無いからとほっておくと
契約後に「手数料よこせ！」って理不尽な要求をしてくる可能性がありますぞ
601:名無し不動さん
07/11/11 13:06:45
自己資金不足分を親に借りるのと、ローン組むのはどちらがお徳なんでしょうか？
前者だと金額によっては贈与税はかからないが、後々の遺産贈与？の際に減額されるとか何とか聞きます。
金額は1200万自己資金で不足分が約550万です。
602:589
07/11/11 13:10:19 uAxfBWRK
分かりました
まずは明日県庁に電話相談し、内容を主人から電話でＡ社に伝えてもらいます
それでもなお執拗な働き掛けがあれば「県庁の課が双方の話を聞くと言ってくれていますので、県庁に出向いてお話ししましょう」、加えて内容証明郵便で今後Ａ社との取引は行わない、連絡等もお断りしますと言った旨を通達する、でよろしいでしょうか？
603:名無し不動さん
07/11/11 14:15:51
初歩的な質問だと思いますが、投稿させてください。
来月引っ越すので今住んでるマンションを売るために、
9月中旬に仲介業者とは専任で契約しました。
今のところ何回かその仲介業者を通して他社の方が
内見希望者を連れてきてくれましたが契約に至っていません。
なんとなく専任契約した仲介業者に不信感を持っているのですが、
途中から一般契約に切り替えることは可能なのでしょうか？
604:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/11 15:27:47 k9yp/dar
>>601
まず、ご両親様から購入資金をお借りするのか、
それとも贈与を受けた上で「相続時精算課税制度」を利用するのか、
混同なさっているようですから区別しておきましょう。
質問分後段でおっしゃっているのは後者のことだと思います。
これ、わかりやすく言うと
「親からお金を貰ったら、贈与税を国に納めなきゃいけないんだけど、
相続の時にその分精算するならとりあえずいまは（贈与税は）納めなくていいよ。」
という制度です。
贈与してくれた親御さんがなくなった時には相続が発生しますが、
その際に基礎控除分5,000万円＋1,000万円×法定相続人の人数を
超える資産がないようでしたら、積極的にお使いになってはいかがでしょうか。
もっと詳しい説明を聞きたければ税務署に問い合わせてください。
２ｃｈの半端な知識のみでご決断するのは危険ですゆえ。
605:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/11 15:33:53 k9yp/dar
>>603
可能か、不可能かといえば、可能です。
ただし、その業者に専任を渡したのはあなたですから、
ご自身の見識も多少は問われても然るべきです。
そもそも売れないのは根付けが高いせいでは？
お客様がいらしたときに、好印象に見えるよう努力なさっていますか？
自分の都合でお客様の見学を断ったりしていませんか？
売主様はどうしても住宅ローンの残高のことなどから、
自分の物件を高めに評価しがちです。
専任ですからレインズ等に登録されているはずで、
それでも買い手が現れないのであれば、物件の魅力が問われる場面です。
（情報はいきわたっているでしょうしね。）
本来なら値下げを検討する場面のように思います。
606:名無し不動さん
07/11/11 16:00:57
>>603
なぜ専任の業者に不信感があるのですか？
その理由によっては他の業者に乗り換えても良いかとは思いますが
基本的に>>605氏も言っている通り売却の物件情報は
レインズに登録することによりほぼ全ての業者に提供されているはずです
ちなみに一般にすると業者のヤル気は半減しますので
あまりオススメはしません
607:名無し不動さん
07/11/11 17:14:00
>>604さんありがとうございます。混乱してました。
608:名無し不動さん
07/11/11 20:16:56 DofWce2J
>>598
そんなことはない。
仲介業者から物件を紹介をされた買主が、仲介業者をとばして売主と直接取引
したため仲介手数料の請求が認められた判例もある。
今回のケースだと、媒介契約はもちろん、A社に買付けも書いていないようだから、
請求されることはおそらくないだろう、という話ではないのか。
以下はその事例
URLﾘﾝｸ(www.retio.or.jp)'仲介手数料 判例'
609:603
07/11/11 21:18:44
レスありがとうございます。
内見にあたっては気に入ってもらえるよう
前もって準備するなど積極的にやってきました。
もちろん断ったことはありません。
不振に感じてるというのは言い過ぎだったと思います。
とくに売り急いでいる訳ではないのですが、やはり高く売りたいという気持はあります。
一般的に専任の方がオススメとかあるのでしょうか
やる気の違いは何となく分かるけど、
結果的に買取りになるように仕組まれたりとか心配してしまいます。
610:名無し不動さん
07/11/11 21:33:56
>>609
最近中古物件を契約したものですが
今までに見学された方で、購入の意思表示の上で価格交渉までの
お話が一度も無いのならたぶんその値段のままでは難しいと思います。
価格勝負でいくしかないと思います。長い間売れ残り状態の物件は
どうしても避けがちになります。
611:名無し不動さん
07/11/12 00:32:09
>>608
画一的に物件紹介をした時点で仲介手数料を請求できるという判例ではないだろう
>>法的には物件を紹介した時点で仲介手数料の発生要件を満たす
という物言いでは誤解を招くよ
612:589
07/11/12 14:18:17 TiwK9l7u
589です
今日宅建協会と県の住宅課に相談しました
宅建協会
Ａ社と一回目に内覧した時点で、その物件を断ったかどうかがポイント こちらが他の物件を見て比較検討したいと保留にしたままなのであれば、今になってＡ社が文句を言ってきても仕方がない
出るところというのはおそらく宅建協会の苦情窓口であり、それから契約料を求めて裁判になる可能性もある
ただ何百万という契約料ではないため裁判には至らないかも知れない Ｂ社のみで売り主買い主双方の契約をするのではなく、Ａ社とＢ社を入れて契約すればいいのではないかと言ったﾆｭｱﾝｽのことを話していました
613:589
07/11/12 14:29:56 TiwK9l7u
続きます
県の住宅課
買い主側と業者が媒介契約を結んでいないので、買い主はどこの業者と契約しても問題ない
営業活動の中で威圧的な態度がある点は問題なので、課の方から指導してもらうこともできる
もしもっと詳細に相談したい場合は県庁に出向いて下さい、とのことでした
宅建協会は業者寄り、県はこちら寄りの説明で、安心したり不安になったりしています
妥協案として、こちら(買い主側)の仲介業者をＢ社、売り主さん側の業者をＡ社にしてもらうしかないのかな…とも思い始めました
そうなるとＢ社が納得しないかも知れませんが、宅建協会のほうで言われたことが気になり、全て穏便に終わらせたい気持ちになっています
614:名無し不動さん
07/11/12 14:35:40
>>612
>その物件は以前Ａ社から紹介されたのですが、その営業の方から年収から考えると物件価格に満たない額しか融資を受けられない
この会話がすべてでしょう。Aはあなたには買えそうにも無い＝売ることは不可能と
言っているわけでその時点で終わっているから、Aはあぼーん
615:名無し不動さん
07/11/12 14:45:20
>>614
俺もそこがポイントだと思うな
A社と交渉続けていたら、>>589はその物件を買えなかった訳で
B社は審査が通るように、値引き交渉と金利の低いローンを探してきたんだから
俺も手柄はB社の物だと思うね
616:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/12 15:30:35 oa9WIHuJ
>>612
以下、愚見を記します。
本件においてはA社は物件資料の提示及び物件の内覧段取りをしたわけですが、
この時点では媒介契約は締結されたわけではなく、
さらに、売主との売買契約成立に向けて努力をしたわけでもありません。
媒介報酬を得るためには、媒介業者として売買契約が成立するために
努力をしたか否かがポイントであり、文面を読む限りではA社の営業社員は
なんらその努力の痕跡が認められません。
たとえば、購入申込書をはB社に対して提出なさったのでしょうが、
価格交渉や契約書および重要事項説明書の作成、
契約の日時をめぐる日程調整、資金調達（＝住宅ローン）の段取りなど、
今回の売買契約が成立するための動きを、
A社の営業社員はどの程度なさったのでしょうか？
基本的に宅建協会の言うことは無視してかまいません。
彼らの発言には法的拘束力はありませんし、
その実態たるや極めてお寒いもので、こんなケースでもなあなあの解決策を
提示してくることは容易に想像できます。
「お互い地元でメシを喰ってるんだからさ。」
という態度に出てくるのは120％鉄板です。
妥協することはありません。A社の営業社員が悪質・・とはいいませんが
同業者から見れば、「お前がだらしないからB社に持っていかれただけじゃないか。」
といわれてしかるべき場面です。
A社の営業社員に暴言などはかれたら、
全部ボイスレコーダーに取っておいて、強迫罪で告訴してやってもいいくらいです。
617:589
07/11/12 15:33:03 TiwK9l7u
589です
Ａ社には、ローンで届かない分は親からの援助が期待できると伝えました が、その時も‘十分なだけの援助が受けられれば良いですけどね…’と言われ、見下げられているように感じました
この時点でＡ社と切れれば良かったのですが、売り主さんが専任媒介していたらＡ社から買うしかないので黙っていました
その後Ｂ社から度々物件の案内を受け、途中私が体調不良で実家に帰り、その間交渉していたＡ、Ｂ、C社には、主人から「嫁が悪いのでしばらく交渉出来ません」と伝えてもらいました
その間も、Ｂ社だけは新規物件が出るとポストに入れておいてくれていたのです そして私の体調が回復した頃、この物件が値下がりしたと伝えてくれたのです
618:589
07/11/12 15:53:48 TiwK9l7u
続きます
その際Ｂ社から「具体的に購入を検討するのであれば銀行の仮審査を受けてみませんか」と言われ、
リフォーム金額との兼ね合いもあったので、Ｂ社の手引きで知り合いの工務店と二回目ね内覧を行いました
先日仮審査が通り(Ａ社が言っていた以上の額でした)契約を検討し始めたところ、どこから聞いたのか(売り主さんからではないらしいですが)Ａ社が
「先に案内したのうちに頼まないのは筋が通らない」「Ｂ社は関係ない、お宅の人間性の問題だ」と言ってきたのです
619:589
07/11/12 16:08:03 TiwK9l7u
Ａ社いわく、
「嫁さんが悪くてしばらく交渉できないと言うから営業しなかった！うちだって電話はかけていた！」とのこと
Ｂ社は留守電にもメッセージを残してくれるし、うちにﾌｧｯｸｽがないため私が実家に帰っている間も他の物件情報を届けてくれました
こちらとしてもＢ社の営業態度に明らかに好感がもてたのです 値下げの努力もしてくれた訳ですし、これでＡ社から買わないといけない理由が全く思い浮かびません
売り主さん側にはＡ社とＢ社が入っているようです こちらはどことも契約書を交わしたりはしていません
620:589
07/11/12 16:19:30 TiwK9l7u
皆様レスありがとうございます
>>616さん
Ａ社からは内覧案内後、時折「○○にいくらの物件が出ましたよ」と言った電話がありました
その時は既にＢ社が情報を持ってきた後であることが多かったため、「知っていますが～～の理由で見送りました」と伝える程度でした その他の物件案内を受けたり、具体的に銀行のローンプラザ等紹介してもらったりはしていません
宅建協会は、二回目内覧時に「Ａ社からも一度案内を受けた」と言った私たちに対し、「問題ないですよ」と言ったＢ社営業に非があるようにとらえたようでした…
621:名無し不動さん
07/11/12 16:19:45
>>619
Bと契約してAがうだうだ言ったら、役場のひとにぶっとばして貰う。
チンピラは相手にしない。
622:名無し不動さん
07/11/12 16:33:10 hjW8Era3
肝心なことを隠してたね。専任なら物元A社、客付けＢ社になるでそ。宅建協会の話が妥当。
Ｂ社は抜きにかかってるので紳士的といえない。
うちはただいま売る側だけど、一般媒介は売主に対して何の拘束力も支払いも負わさないと説明されてる。
623:589
07/11/12 16:35:33 TiwK9l7u
589です 携帯からで読みにくくてすみません
Ａ社が内覧申込み時に提示してきた自社物件といえば、誰も手を出さないような物件ばかりでした 「若くて低ｽﾍﾟｯｸな客には売れ残りを押しつける」ような営業だと感じました
ﾁﾝﾋﾟﾗ…と感じることもありました
県の住宅課の方は丁寧に対応して下さり、こちらが話した件の通りであるならば、課の方から指導しましょうと言ってくださいましたが、ひとまず相談までに留めてもらいました
宅建協会の対応にがっかりしましたが、やはり県に対応を求める方が良さそうですね
624:589
07/11/12 16:37:52 TiwK9l7u
>>622さん
こちらも売り主さんもＡ社の専任媒介ではありません
書き方が悪くてすみませんでした
625:589
07/11/12 16:43:02 TiwK9l7u
連投すみません
Ａ社から内覧案内を受けた時は専任だと思っていました 八月にＢ社が値下げした情報を持ってきてくれた時に、初めてＡ社とＢ社が媒介していると知りました
626:名無し不動さん
07/11/12 17:11:49 hjW8Era3
買主を妨害すると売主の利益を損なうわけで、売主に登場してもらったら。
自分なら邪魔なＡ社との契約を切る。ちなみに>>583です。
ローン審査を通るかどうか値踏みするのは当然と思う。
627:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/12 20:22:56 oa9WIHuJ
>>589さん
なかなか悩みがつきないようですね。ご同情申し上げます。
で、この場合に私ならこう考える、という話ですが。
①営業の態度はとりあえず棚上げします。腹は立ちますが
それは589氏の主観ですからちょっと脇においておきましょう。
②多分売主は業者ではないですか？それとも個人ですか？
③文中「値下がりしたのを教えてくれたのはＢ社」とありますね？
Ａ社は値下げの事実を教えてくれましたか？ ここ非常に重要。
④物件についてＡ社はどの程度教えてくれましたか？
たとえば所有者が誰で、抵当権がこのくらい付いてて、
この物件の用途地域はこれこれで、 立て替えるとしたらこれくらいの規模ができて・・など。
⑤要するに、Ａ社が売買契約の成立に向けて、
どのくらい努力したかが問われているのですよ。
案内したあとほったらかしじゃあ、何も努力してないんじゃないの。
お客にだって仲介業者を選ぶ権利はありますがな。
値下げを知らせてきたＢ社の営業努力がＡ社に勝っていたということ以外の何者でもないですね。
いっときますが客は仲介業者に「あの物件どうなりました？」とか尋ねる義務はまったくありません。
それよきゃ、なぜＡ社に589氏が買主であることが分かったかの方が問題です。
②の質問は、業者が売主だと結構情報を筒抜けにするケースがありますゆえ、懸念事項としてお尋ねしました。
基本的に>>621氏の言うことに賛成です。
多分Ａ社の営業はＤＱＮ野郎確定ですので、お灸をすえたほうがよろしいかと。
628:589
07/11/12 21:21:55 TiwK9l7u
589です レスを下さった皆様ありがとうございます
>>627さん
売り主は個人の方です 用途地域は渡された書類に書いていましたが、抵当権や建て替え時の～と言った説明はありませんでした
売り主さんは教えていないと言っているものの、ご家族の誰かが電話に出て話したのかもしれないし、
むしろ契約する前にこういった話が出て良かったと思っています(購入後にこじれるよりはという意味で)
夕方Ｂ社と連絡がとれ、Ａ社に請求されたからと言ってこちらが二重に(Ａ社とＢ社に)契約料を払うことはないと言われ、少し安心しました 今後の対応はＢ社と相談しながら進めていくことになりそうです
629:589
07/11/12 21:33:43 TiwK9l7u
書き忘れましたが、八月にＢ社が値下がり情報を持ってきたものの、Ａ社からは連絡はありませんでした
Ａ社いわく、「嫁が悪くてしばらく交渉できないと言うから連絡しなかったんだ！」そうです Ａ社もうちの場所は知っているのですが、郵送やルート営業の途中で情報を持ってきてくれることはありませんでした
Ｂ社は継続して情報はポスティングしてくれていました 「体調が回復されましたらご検討下さいね」ということでした
630:名無し不動さん
07/11/12 23:33:29
専任媒介でなく一般媒介であれば、成約に至った者の早いもの勝ち。
それ以上でも以下でもない。
後は、明示型か非明示型の違いで、違約金の問題が、売主と売主仲介
業者の間で発生するだけ。
631:名無し不動さん
07/11/13 15:45:46 eKi4o2oY
始めまして。こちらに相応しい内容か悩みましたが、書き込ませて頂きます。
宜しければ相談を聞いて下さると嬉しいです。
★可能であれば、現在ローン支払い中の土地つき一軒家を片付け、身内の住む遠方へ移りたいのです。
この場合、普通はどういった行動を取るべきなのでしょうか…？
以下に現在の状況・詳細などを書かせて頂きます。
・まだ構想段階で、家族以外（不動産屋など）には話していません。
・今の家のローン残額は約1500万(残り14年）あり、公庫と銀行1つの計二箇所から借りていて
既に10年以上返済を続けているため、利息の返済終了＋元本はやっと数百万ほど終わったような状況です。
本来はここに永住予定でしたが、諸事情により皆遠方へ越してしまい、独り残って完済まで十数年、は寂しく…。
（月々のローン支払いは今まできっちり行っています。一括で返済するのは到底無理ですが）
・諸事情により、手持ちに（まとまった）資金もありません。借りられるほど裕福な知人・身内もいません。
・（いざ行動を起こす段階になったら、向こうでの住む場所や仕事も探したいです。←ここは余分かも）
少しネットで情報を集めたところ、このような『ローンの残る家を売却』する場合には
”売却費用－諸経費からローンを完済。不足する場合にはお金を足して一括で支払う”のが普通だとありました。
この家は築10年、きっと1500万で売却など無理でしょうが、不足する場合に追加するだけのお金もありません。
ですが行動しないと始まらないので、とりあえず不動産屋などに相談してみるべきでしょうか。
それとも弁護士や司法書士の方に相談してみるべきでしょうか。あるいは役所の相談窓口などを探すべきでしょうか？
無知のまま行動し、下手にあちこちへ声をかけると田舎なので変な噂でも広がらないか、あるいは銀行などから何か
目でもつけられたりしないか、あるいはこちらにあったような怖い？不動産屋とトラブルでも起きないかと、
素人考えでしょうが…何分未経験なもので、色々と不安になってしまいました。
それで、失礼とは思いながら、最初にこちらへ相談させて頂きました。
足りない情報などがあれば、可能な範囲で追記させて頂きます。宜しければお答え下されば助かります。
632:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/13 16:09:56 XG+39gcV
>>631
まずは、不動産業者に査定をしてもらうのがよろしいかと思います。
大手仲介業者にするか、地元の業者にするかということについては
議論のわかれるところですが、631氏のケースでは情報のガードが
必要であるように思いますので、大手仲介業者を推奨します。
もっとも、地元業者でもしっかりしたところはありますので誤解なさらぬように。
要するに業者自体の情報をお持ちでない状態なら大手の方がましということです。
その前に、近隣の売却情報を集めておきましょう。
URLﾘﾝｸ(www.fudousan.or.jp)などで、近隣の売り出し価格を
坪当たり、あるいは㎡当たりの単価で把握しておけばよいでしょう。
売却時にかかる経費は①仲介手数料②抵当権抹消登記費用
③住宅ローン繰上返済費用です。
②③はおそらく２０万円までいかない？でしょうから、
仲介手数料がいくらぐらい把握できれば、とりあえずＯＫかと。
そのほか細かいお金が必要ですが、それは本当に売却することになった時に、
不動産業者に見積書を作らせれば十分です。
（この見積書ですが、作成を面倒くさがって口頭で済ませようとする業者は避けてください。）
査定価格で住宅ローン及び経費①②③ほかの支払が可能であればＯＫです。
633:名無し不動さん
07/11/13 19:38:29 UVufHxi6
凄くいい部屋を見つけたんだけど、問い合わせしたら先客がいてローン審査中だそうな…。
でも、まだ手付払って契約した訳じゃないとの事。
自分はキャンセル待ちするしかないのでしょうか？
一括払い出来るし、不動産屋にしたら助かると思うんだけどな。
634:名無し不動さん
07/11/13 22:27:41
ローン審査中って事は買値と売値が合致した
ということは、貴方が買うには買値以上の金額を提示するのが
理論的ではないか？
イシバチャン風
635:名無し不動さん
07/11/13 22:39:28
高い値段提示して割り込んで買う事は現実的に可能なのでしょうか？
636:名無し不動さん
07/11/13 23:39:01
現実的か現実的ではないかは個々のケースによって変わると思われます
それはローン審査の許諾・買主と不動産屋との契約等々
問題を単純化するのは余りにも無理がある、と考えるのが理論的で
委員がおっしゃる点に関していえば
「ごちゃごちゃ言う前に不動産屋に打診しろ」 というのがスマートではなにか？と存じます
637:名無し不動さん
07/11/13 23:39:43
失礼、スマートではないか？と存じます
638:名無し不動さん
07/11/14 00:00:14
ありがとうございます。こんな無理言って嫌な顔されるかも知れませんが、試してみます。
639:名無し不動さん
07/11/14 01:21:50 IXJGKU9s
審査待ちの相手すっ飛ばして売ってくれるかな？不動産屋は？
信用問題になるからそういうリスクを取らないと思うが……
640:名無し不動さん
07/11/14 09:48:33 cFaeOWXi
地方のアパートの投資を考えています
木造 築７年 土地付き（所有権）
利回り １０％
現在満室
価格4500万
ローン 固定３．３％位
頭金 ２０００万位まで
経営者なので銀行は、会社の決算書３期分、個人の源泉３年分を見ると聞きます。
４期目の会社なので、３期分の決算書はありますが、３期をのぞいて、とんとんか赤の決算書です。
源泉も、初年度と２期はほとんど０万、３期は1700万程度です。
収益還元法で見るなら借りれると思ったのですが、地方の場合、借り入れは出来るのでしょうか？
641:名無し不動さん
07/11/14 13:55:27 r+NRqnOd
銀行としては不動産の担保価値を融資枠にするのでは。
空き室や滞納リスクがあるから満室表面利回りでは、
投資価値を推し量れないといいますね。やったことないけど。
642:名無し不動さん
07/11/14 15:40:06 HvVt5+hf
木造の時点でバツ。
RC造、平成築を狙え。
643:６４０
07/11/14 16:23:21 cFaeOWXi
>>641
地方の銀行でしたが、収益還元法で見ていたようです。
満室なら、余裕で返済できます。
>>642
RCがいいと思うのですが、銀行の言うには、取り壊し費用や修理費用が高い、また、
ＲＣは長持ちしますが、３０年も建つと、新しい物件に比べて設備が古かったりします。
ですので、木造の新しめで、頭を多く入れてもいいかなーって思ってますが。
耐久性がアルので、立て替え時の退去の理由には弱く、建て替えたいのに建て替えられない
パターンもあるそうです。
644:642
07/11/14 18:40:11 HvVt5+hf
RCは長期保有ではなく売る前提で購入するもの。
木造でフルローン付くならそれでもいいが。
2軒目以降の購入の際、融資に不利になるかも。
645:名無し不動さん
07/11/14 18:57:22 HvVt5+hf
もうひとつ。
地方リスクはどの程度か？家賃の下落は地方は大きいよ。
満室の70％くらいでも余裕で返せるか？
前オーナーは何故手放すことにした理由は？
すべてクリアできるならいいと思うよ。
どこまでリスクを取れるかは人それぞれだが。
646:６４０
07/11/14 18:59:52 cFaeOWXi
>>645
なるほど、勉強になりました。
地方の国立大学のそばなので、リスクは少ないとは思いますが、
手放す理由なども調査してみます。
サンクスコ
647:名無し不動さん
07/11/14 19:33:48
アメリカ経済がおかしい
URLﾘﾝｸ(video.google.com)
648:名無し不動さん
07/11/15 09:18:13 g5+CNyUk
場所は札幌かな。
札幌は出物は多くて利回りも高いが手放す人が多い。
広告費、維持費が高く十分なキャッシュフローが出ないから結局は売りに出す。
仙台、金沢あたりが狙い目。
649:名無し不動さん
07/11/15 22:07:37
初めて投稿します、市街化区域と調整区域の違いを教えてもらいたいのですが
わかる人はいますか？ご回答よろしくお願いします。
650:名無し不動さん
07/11/15 22:21:41
>>649
∩＿＿＿∩ ｜
| ノ＼ ヽ |
/ ●゛ ● | |
| ∪ ( _●_) ミ j
彡､ |∪| | Ｊ
/ ∩ノ ⊃ ヽ
( ＼ ／ ＿ノ | |
.＼ “ ／＿＿| |
＼ ／＿＿＿ ／
651:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/15 23:33:38 ObLSEj0N
>>649
２ちゃんねるでお尋ねになるよりも、宅建のテキストを購入なさったほうが
早いのではないでしょうか？
あるはAll Aboutで検索してみることをお勧めします。
>>650
同感。
652:名無し不動さん
07/11/15 23:43:09
最近、目白電波落合厨があちこちで逆切れ勘違いレスをつけて困ってるのですが
どうしたら良いでしょうか？有名な韓国人街でお店を開いていて下落合の
ボロ家に住んでるんですが。
653:名無し不動さん
07/11/15 23:49:13 i+caApnX
ネットで見つけた物件をお抱え？の不動産屋に内見依頼したら、
すでに２件の申し込みが入ってるらしいと内見出来なかった。
なんとなく不思議に思って申し込みが入ってると言った業者に
直接問い合わせてみると、申し込みはなく内見出来ると言われた。
これは物件の抱え込みってやつですか？
だとしたら私がヒイキにしてる不動産業者から購入するのは不可能なんでしょうか？
654:名無し不動さん
07/11/16 08:52:15 pEaxYN2Y
間違いないっすね
655:名無し不動さん
07/11/17 11:59:55 hwNrznxe
業者が新規顧客を開拓したいとか
あなたは銀行融資がもうつかない属性と判断してる場合もあるかも。
656:名無し不動さん
07/11/17 22:19:03 VxYvgBYq
>>655は>>653へのレスですか？
私が聞きたいのは…
私がヒイキにしているＡ社にネットで探した物件の内見を依頼した。
Ａ社担当がその物件の売り専任？Ｂ社に問い合わせたところ申し込み２件入ってると断られた。
不審に思ってＢ社に私が直接問い合わせると申し込みはなく内見OKと言われた。
これがＢ社による物件抱え込みだとしたら私はＡ社に仲介してもらう事は不可能なんですか？
という事です。
融資不適格？と判断したのはＡ社という意味ですか？
でしたら融資は物件予算よりだいぶ多く受けられる身です。
657:名無し不動さん
07/11/18 00:06:01
>>656
んなことここで聞いたってしょうがないだろ。
本当のことは件のA社しか知らないこと。
A社の担当とか言う奴に「B社には順番待ちだと答えていたそうだが本当か？」
と直接聴けばきっと「そのときは居たんですが、今は居ません」などと答えるはずだ。
658:名無し不動さん
07/11/18 00:08:08
>>657 AとB反対だな。
659:名無し不動さん
07/11/18 00:43:48 8TUG21MI
>>657
ですから私が聞きたいのはＢ社が抱え込みしてるかどうかじゃなく、
抱え込みしているとしたらＡ社の仲介でその物件を購入出来ないのか？という点なんですが…
660:名無し不動さん
07/11/18 02:18:47
>>659
基本的にはＡ社経由は難しいと思う。
Ａ社経由にできそうなパターンとしては、
１）売れ残りにより、Ｂ社が両手方針をあきらめて片手方針に切り替えた頃にＡ社経由で申し込む。
２）Ａ社にその物件を抜いてもらう。（専任契約を奪ってもらう）
３）Ａ社が「固い客がいる」といってＢ社を説得する。
1）はそんな物件は買う価値あるのか・・・という疑問がでてくる（まぁタイミング悪く残る場合もあけどね）。
２）３）はＡ社の面子の問題でＡ社自体がやりたがらない可能性があるかもね。
むしろ疑問なのはあなたがなぜＡ社にこだわっているのか、とういう点。
あなたの目的は家を買うことなの？Ａ社に手数料を払うことなの？
前者ならＢ社経由で購入すればいい話だと思うんだけど。
どんな目的があってＡ社経由を希望するのかはしらないけど、
単純に手数料の減額が目的なら、手数料分値引いてもらうように交渉してもらえば
いいだけなんだけど。
661:名無し不動さん
07/11/18 12:48:37 YyWPa0yd
埼玉の浦和付近だけど、俺の友人土地４５坪を３０００万で買ったらしい
公道は６ｍなのだが、なんか奥まっているらしい
私道は3.5mで１００％自己のものだから、余裕で車一台止めることができるらしい
これって、新築建てられないよね？ 奥まっているし・・・・
買った友達を心配しています。
662:名無し不動さん
07/11/18 14:08:47
>>661
余裕。
プロにまかせてくだらん心配すんな。
と教えていただきました
ありがとうございました
663:名無し不動さん
07/11/18 17:41:43 uW4uOZdN
不動産企業が頭の上がらない取引先はどこですか 誰か教えて下さい。
664:名無し不動さん
07/11/18 18:18:15 sKEusUNI
銀行
665:６４０
07/11/20 11:31:25 UEoNdBUy
>>648
金沢だけど、３０年後の人口が８５％ぐらいで、あんまりお勧めできないよ。
それより、仙台はいいよね
666:名無し不動さん
07/11/20 22:09:04 JFAOxvot
仙台は入居率からいうと抜群にいい。
福岡は入居率はかなり悪い。
札幌は仙台には及ばないがなかなかいい。ロードヒーティングがあると灯油代が結構かかる。
667:名無し不動さん
07/11/21 17:13:40 LZ0Bx4a1
自分の知らない土地の物件買うときですが、地元の人より情報量が少なくなり、不利だと
思うのですが、どうやってその情報を補ったらいいですか？
668:名無し不動さん
07/11/21 17:15:24
やっぱり何度か行ってみるのが一番だと思う
時間が無いのならスレ立ててみれば？
669:名無し不動さん
07/11/21 22:59:51 OQD3+bYT
現地に行くのが鉄則。
現物を見てチェック。
近くの不動産屋で情報収集。
失敗したら元も子もない。
670:名無し不動さん
07/11/22 02:01:34 Zce57ugR
現地に出向いて情報収集。近所の人からもいろいろ聞いてみるといい。
あとできれば朝昼夜現地周辺を見たほうがいい。住民の雰囲気がわかるはず。
671:名無し不動さん
07/11/22 08:27:11 3pn5pG6D
質問させてください。
不動産屋がアプ○スと提携してることってありますか？
銀行にて2500万借り入れ予定でしたが、銀行が厳し
いとのことで銀行からは2200、ア○ラスから残り300
を借りるのはどうでしょう？と言われました。
もちろん強く突っぱねた所、収入証明を出せば2500平気
です。なんて簡単に覆りました。これは何か意図があるんでしょうか？
紙一枚だせば2500借りられるのにそれを先に言わない
ところに胡散臭さを感じました。
また、手付金100を先に支払って家を買った場合、必
要借り入れ額は2400になるのですが、2500を借りた場
合は手付金は戻ってきますか？お願いします
672: ◆K17zrcUAbw
07/11/22 16:55:07 Kh4fCL5R
ココで良いか分からなかったけど教えて下さい。
親が15年以上前に購入した土地を私に当日の坪単価で譲ると言ってくれましたが、近くの分譲地の坪単価と比べると倍位安い金額で譲ってもらう事に成ります。
その場合、後から贈与税が掛かるのも馬鹿らしいので、どうしたら良いか悩んでいます。
勿論、現金で買う事は出来ないので、分割で親に支払おうと思ってます。
どうするのが得策か教えて下さい。
673:名無し不動さん
07/11/22 19:57:43 Zce57ugR
>>671
年収によって借り入れ額がある程度決まってくるはず。
おそらく最初は口頭での話のみでそう言ってきて、年収が書面で正確にわかった時に条件クリアできたからＯＫだと言ってきただけではないだろうか。
>>672
＞倍くらい安い金額
半値くらいっていうことだよな？
それはともかく、贈与税は確か無償かそれに近い譲渡のときではなかったか？
きちんと支払いするならしっかりとした売買契約書を作り、支払い方法などをきちんと書面化してから登記すれば大丈夫だったはず。
司法書士の先生に相談してみた方がいいと思う。
674:名無し不動さん
07/11/22 20:11:10
>>672
税務署が半値分を贈与とみなすかどうかってことでしょ？
通常価格で契約書作って支払を減額したりキックバックすればいいんじゃない？
675: ◆K17zrcUAbw
07/11/22 22:16:33 Kh4fCL5R
ありがとうございます。
近隣相場との差額を税務署が贈与とみなすかどうかが気になってます。
やはり心配だったら司法書士に相談しなきゃダメって事ですよね(^_^;)
建築会社が決まったら紹介して貰えるか聞いてみます。
676:名無し不動さん
07/11/22 23:20:47
>>675
親が手に入れた額より高く買うと親の譲渡所得が発生して今度は親が納税せにゃならん。
いくらにすればいいのかはなかなか難しい。
677:名無し不動さん
07/11/23 01:15:13 TNy1BYr9
>>672
路線価以下の売買だと、それ以下の部分が贈与とみなされる。
678:名無し不動さん
07/11/23 08:50:55 eoi9Js5G
>>668-670
679:667
07/11/23 08:51:27 eoi9Js5G
>>668-670
アドバイスサンクスコ
680:名無し不動さん
07/11/23 20:55:52
>>679
礼もまともに言えんのかよ
681:名無し不動さん
07/11/24 10:25:20 vky+TnEQ
で、いくらまで値引きしてくれる？
当初3000万、売れなくて2800万になってるんだけど。
まだ落ちる気もするが妥当な気もする。どっかで
査定してもらえるかな？
682:名無し不動さん
07/11/24 16:50:48 3pwXnDZY
買主は不動産屋から査定ファイルもらわんの。売主はだいたいもらう。
周辺売り出し価格にあわせるか、成約事例にならうかはセンスの問題。
うちは後者。すぐそばの土地に比べて二割くらい安い。来週売れそう。
683:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/11/24 20:05:09 CFObMRMY
>>681
不動産の売買にあっては、同じ物件であっても売主の事情により
価格は変わってきます。（事情補正）
よく買い希望のお客様から「いくらまで値引きできるのか」と尋ねられますが、
売主に事情があれば大幅な値引きが可能ですし、
そうでなければあまり値切ると相手にしてもらえないというところなのです。
工業製品であれば仕入れ値との兼ね合いで、この程度までという線がひけるのでしょうが、
不動産の場合はそういった類のものはありません。
査定なんぞしても無駄です。売主がその査定に同意する保証はありません。
査定が２，４００万円だから、２，４００万円でオファーしても、
売主がもっと高く売れると思えばそれまでです。
自分で妥当と思われる金額を決めてオファーをだすのが一番です。
もちろん、最初は少し安めに言っておくのは当然です。
684: ◆K17zrcUAbw
07/11/26 07:37:59 1LPrp6LC
>>677さん
ありがとうございます。672です。
路線価ですね！確か国税局のサイトかどっかに載ってるって聞いた事あるので、ググってみます。
676さんもありがとうございました。
皆さんとても助かりました。
実際の手続きの際にまた分からない事出てきたら質問するかもしれませんが、
その時はまたよろしくお願いしてます。
685:名無し不動さん
07/12/04 01:46:21 1qAZuOnb
ローンの審査が終わるまで不動産やさんに契約を待ってもらっています。第一の銀行ダメだったから、次の銀行に審査入れてみるまで待ってー、はほぼ無理ですか？
次はゆるゆるな銀行で、まず通りそうです。
686:名無し不動さん
07/12/04 13:36:54
ローン条項入れてもらって契約すれば？
687:名無し不動さん
07/12/09 14:41:49 oEyEhjJD
URLﾘﾝｸ(socialbuilding.blog66.fc2.com)
ソシアルビルって利回り良いんだね。。。
でも危険な香がするｗ
688:名無し不動さん
07/12/09 17:08:46
マルチ乙
689:名無し不動さん
07/12/11 20:21:20
始めて中古マンションを買うんですけれど、
本契約の手続を始めてから、ローンの審査を経て、
どれくらいの期間が必要なのでしょうか？
690:名無し不動さん
07/12/12 10:17:44
不動産屋から土地を新規に購入して現在の家を建てたんですけど、
この前謄本を取り寄せたら、土地だけに前の持ち主の担保が記入してありました。
住宅ローンを組まずに新築したので、第三者が介在していないため、
今まで気づきませんでした。
前の持ち主に何かあった場合、土地だけ差し押さえられる可能性はあるのでしょうか。
もちろん早急に不動産屋に対応をとらせようと思うのですが、相当めんどくさそうで今から鬱です。
もし、不動産屋に騙されていたとしたら、どうしたらよろしいのでしょうか。
よろしくお願いします。
691:名無し不動さん
07/12/12 13:29:23
土地を契約する段階で未確認なのですか？
契約時の重説には、未記入ですか？
そこを確認すべし！
692:名無し不動さん
07/12/12 17:44:52
まさか。。 この間自分が買った土地の謄本、抹消登記されてるか見直しちゃったよ
693:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/12/12 23:22:58 +CHnBIvQ
>>689
不動産売買では「本契約」とはいいません。
あくまで「売買契約」ですね。
で、お金を払って品物＝不動産を受け取り、
所有権移転登記を受ける一連の流れが
「残代金決済・引渡し」ね。
住宅ローンの申し込みは本来なら「売買契約」後でないとできません。
ただし、契約前に「事前相談」を行うのが普通ですね。
で、売買契約～住宅ローン申し込み～残代金決済・引渡しの期間ですが、
実はこれ、売主と買主の合意で決めるのが大原則です。
なにも障害がなくて住宅ローンの結果まちなら早くてひと月ぐらいでしょうし、
売主が住みかえで新居に移るのが半年先なら半年間というところです。
要するにケースバイケースです。
希望があるなら契約前に行っておくことですね。
694:キッカー ◆0istIrX3Vo
07/12/12 23:28:16 +CHnBIvQ
連投ｽﾏｿ
>>690
差押の可能性・・あります。債務者として記載されてる人が債務不履行した場合。
不動産屋への対応
・・重要事項説明書は交付されていますか？もしなければ即刻行政へ相談。
もしあったとしても内容が問題なのでやはり行政に相談。
さらに、ありえないが「読んでおいてください」ですませたとしたら行政に相談。
基本的に抵当権付不動産は、その分経済価値が下がるので、
相場で売りつけたとしたら詐欺とはいわんがそれに等しい行為だ。
２ちゃんで相談する話ではないと考えてください。
行政＝都道府県庁の担当部署。受付で教えてもらえばすぐ分かります。
「不動産関係で相談したい」といえばOK 。
695:名無し不動さん
07/12/12 23:52:19
>693
なるほど。有難う御座いました。
もしお知りなら、ローン審査期間というのは、
頭金等の条件によって変わるものなのでしょうか？
条件が良くても、１ヶ月の審査待ちとは、かなり時間が掛かるもんなんですね。
696:名無し不動さん
07/12/12 23:55:08
あと、重要事項説明書に、
例の ”いわく付き” 物件については、記載されるものなのでしょうか？
あと、”いわく付き” 物件の判定も気になります。
その部屋で事故が起こった場合のみでしょうか？
例えば、真下・真上で起こった事故も気になりますが、これは対象外とか？
697:名無し不動さん
07/12/13 09:08:26 OnPSYaYI
借地に家があり住んでいます。
借地権割合は６０％です。
周辺地価は２００万円、借地面積は１００坪です。
売った場合幾ら位の収入になるでしょうか。
698:名無し不動さん
07/12/13 17:31:03 Jj/7dO66
ローン審査は通常、事前で数日、本審査で半月程度か。
ローン特約が外れないと売主は手付金が使えないんだが、その期間。買主には特段関係ない。
引渡し日は固定資産税、都市計画税の日割り負担にも影響する。
699:名無し不動さん
07/12/13 21:53:07 Yk+3zCup
>>690
まさかその担保、下線が付いてたりしない？
それなら抹消済だから心配ない
前所有者の担保を気にするエンドさんがいたりするから、業者も仕入れのときは
注意するんだよね
この前もなじみの業者さんから、これ、どんな金融？と問い合わせがあったよ
どこかで見たな～と思ったらウチで設定出したちょいと特殊なやつだったｗ
700:名無し不動さん
07/12/14 20:10:54 mmEgTwQ+
age
701:名無し不動さん
07/12/24 00:06:29 LiRzCaQB
土地の価格ってどうやってだすの？
普通、近隣の取引価格、路線価といったものからだせばそう変わらないと思うんだが。
やたら低い値段をつけて売ろうとする不動産屋の狙いって？
客寄せしといて紹介業者からキックバックをたんまり取るということかな？
仲介不動産屋２社に見積もり頼んだら、２倍以上の値段の開きが出て、
もちろん高い方の会社に依頼したんだけど。（ちなみに、１ヶ月足らずで売れました。）
702:名無し不動さん
07/12/24 00:17:19 ic7Rwwxv
URLﾘﾝｸ(www5.diary.ne.jp)
703:名無し不動さん
07/12/26 21:55:09 CmwOABCd
>>701
へー、うちは真逆の経験した。どこもほぼ同じ査定で、売却プランはそれより高く売り出す。
でも専任ほしくておもねってるんだろうなと思ったから、査定より安く売り出して、さらに少し値引きしてやっと売れた。
ちなみに売りも買いも急ぐと損と思ってたのだけど、結果論からいえば「一番客が上客」だった。これ重要。
704:名無し不動さん
08/01/02 02:54:23
中古戸建の購入を予定している引退予定者です。めぼしい物件を数件に絞り込
んだ後、不動産鑑定士に評価書を出して貰おうかと考えました。評価価格より
乖離が大きな物件は売り主に再交渉するか、購入対象から外すためです。
金融機関が担保評価を行うレベルだと10万円程度で第三者の不動産鑑定士が
やってくれるようなので。なお物件の候補地は首都圏の３県の主要地方都市
から幅広く選択するつもりなので、売り主が強気の物件は除外する意味もあ
ります。
このような方法は一般的でしょうか？ あるいは意味があるでしょうか？
705:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/02 11:35:31 bBGChn2L
>>704
結論から言うとあまり意味がありません。
なぜなら、不動産鑑定士の出す価格は完全自由競争下の、
理想的な市場における事情補正をまったく必要としない価格であり、
実際の取引価格とは食い違う場合が多いからです。
売主に対し、
「不動産鑑定士がこういっているのだから、この値段まで負けろ」
などと言ったところで相手にされるわけがありません。
売主には売主の事情および市場における戦略があるからです。
高い値段でも買い進む層が一定割合いるのが現実の市場ですが、
不動産鑑定士の価格はそのような層が
い な い も の と 仮 定 し て
価格を出してくるのです。
もし貴方が「これが絶対に欲しい！」と思った物件が強気の売主であった場合に、
不動産鑑定士の価格を盾に迫っても間違いなく交渉は成立しませんよ。
そういものです。
706:名無し不動さん
08/01/02 12:52:27
>>704
自分が売主だったらどう思いますか？
強気な金額で売り出している家もあるし、急いで売りたくて安い家もあります。
相場より若干安かったとして、鑑定士が相場より安いですよと言ったら
再交渉して価格を上げて買うのでしょうか？
家は定価がある品物ではありませんよ。
路線価より高いね・・・などと言う人もいますが、それなら一生自分の希望に合う
住宅を探して下さい。不動産屋はそういう面倒な事を言う人を敬遠します。
言わない人に売った方がはるかに楽なんで。
707:名無し不動さん
08/01/02 13:24:40
>>704
取引なんだよ。値段を決めるのは当事者。
判断材料は多いに越したことは無いが、高いと思ったら下げろというだけだ。
もっともな理由を並べてせまったところで、それより高く買う人がいたら
自分は買えないのだ
鑑定士が役に立つのは裁判のときくらいだろ
708:名無し不動さん
08/01/02 14:39:15 QP4yRvYY
俺が狙ってた中古の例
開発時３棟現場、敷地・建物ともほぼ同等
どういうわけか、去年相次いで２棟が売りに出た
１棟はリフォーム抜きで相場より安め、速攻で申し込み入る
もう１棟は１０００万以上高くてリフォーム込み、しかし半年以上売れ残り
最終的には業者が倒産？したらしい
709:704
08/01/02 17:23:32
>>705,706,707
ありがとうございます。とても参考になりました。とくに不動産鑑定士
のつける価格がそういう性格のものだとは理解していませんでしたから。
頂いたアドバイスに従い不動産鑑定士に評価書を出して貰うのはヤメに
いたします。
710:名無し不動さん
08/01/05 07:22:46
おいおい ２ちゃんねるで鑑定辞めちゃうのかい
不動産屋の意見を真に受けるなよ。
10万くらいで鑑定出来るんだから
やってみなさいよ。
711:704
08/01/06 18:55:06
>>710
ここでアドバイスしてくださった売買の専門家の話を真に受けたというより、
不動産鑑定士のつける値段の位置づけを知り、効果が薄いと判断したという
ことですね。その程度の効果しかないのであれば自分で値段を評価し、交渉
するのとあまり変わらないと考えました。
対象とする中古戸建物件の更地換算の地価の相場は自分でも調べることが
できますし、築年数から概算できる上物の値段の相場（築10年で400万とか
いうもの）もわかりますから。この２つの総和があまりに（たとえば3割
以上）乖離している物件は自分で値下げ交渉するか、対象から外すつもりです。
yahoo や HOME's のサイトの物件を見ると大概、3割は乖離してますね。
私は対象エリアが3県、6つの市から探すつもりですし、相場より安く買い叩く
つもりも根性もないけど、3割以上の乖離はさすがに嫌ですw
712:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/06 22:44:34 821nfXAp
>>704
そうですね。実際の売買においては不動産鑑定士の価格よりも、
ご自身で研究された成果をもとに交渉されたほうが良いように思われます。
ただし、あまりご自分の結論にこだわりすぎぬようご注意ください。
不動産鑑定士が価格を試算する際には、事情補正を行いますが、
言い換えれば現実の市場では売主および買主の事情に
価格が左右される取引がほとんどだということです。
「私の計算ではこの価格でないと買いたくありません。」
などとやっていると営業マンから相手にされなくなりますよ、ホント。
（いわゆる「買えない人」の扱いを受ける）
でも、真剣に研究なさる姿勢は好感が持てます。
いい物件にめぐりあえますように。
713:名無し不動さん
08/01/06 22:57:19
>>712
営業に相手にされなくなる？
現状では有りえないっすｗ
714:710
08/01/06 23:23:17
>>711
そうですね。
中古なら鑑定士より 建築Gﾒﾝの方が良いのでは？
715:名無し不動さん
08/01/06 23:27:18
質問なのですが
二年前に第三者を通じ個人売買で雑種地を購入
司法書司さんより手続きは終わりました｡売り主さんに領収書貰っといてね
と言われましたがそのまま何もしていません
その後登記完了証他3通と不動産鑑定士協会（返信していない）が来ました
前の持ち主さんはH18年分は払っているとの事でしたが､自分の所にH19年の固定資産税等が来ないので心配です
土地の取得について税務署等に申告をしなければならなかったのでしょうか?
今更ながら売り主さんに迷惑が掛かっていないかそれも心配です
ご指南頂けないでしょうか
716:名無し不動さん
08/01/06 23:38:46
固定資産税を決める評価証明の
価格の見直しは4月1日だから
その後に来るよ。
1月1日の名義人に一年分来ます。
717:名無し不動さん
08/01/06 23:45:27
いやー、たまにいるね。
坪180万円で売ってる土地を、
「路線価や地価公示などで考えると、この土地が160万円以上するはずがない」
とか言ってくる客。
私は営業だが、心の中で笑ってしまう。
「このあたりで坪160万で買える、素敵な土地が見つかるといいねー。」
あと3駅下れば見つかるかもよ。
718:名無し不動さん
08/01/07 00:42:57
>>716
即レスありがとうございます
前レスで書き切れなかったのですが固定資産税以外にも不動産取得に関係する税金があれば何もしなくても来年度来るという事で良いのでしょうか?
719:名無し不動さん
08/01/07 00:56:38
718です
土地を買ってから税金関係の通知や連絡がまったく無く不安でレスしましたがスレ違いでした
すいません
720:名無し不動さん
08/01/07 02:06:58 E8XgBO71
>>713
どんなに状況が悪くなっても相手にされない客というのは存在します。
不動産仲介は成功報酬の世界ですから、手間ばかりかかる客は追わないほうが良いのです。
>>717の方がおっしゃるとおりのことを、営業は内心思っています。
相場より少し高い買い付けなら、仲介マンは成約に必死になります。
どれだけ理屈が通っていても相場より安い買い付けは適当にこなすものです。
それとも、>>713さんは相当のお金持ちですか？
なら営業マンがほっときませんよね？
721:名無し不動さん
08/01/07 02:29:28
面倒な客は相手にしないという態度が微妙に伝わってくることあるよ。
それである業者に半年以上放置されていた。
ところがその業者が最近FAX攻勢ｗ
何かあったのと内心思いながら連絡はしませんよ。
どんなにうるさいこと言っても親身になってくれる
業者を見つけたのです。できればその人に手数料を
落として上げたいと思わせるような業者を。
こちらにも感情があることをお忘れなく。
722:名無し不動さん
08/01/07 02:33:43
どうせこいつ買わね～よと判断する業者に
こいつからは絶対買わね～と思う客
噛み合うわけないよなｗ
723:名無し不動さん
08/01/07 10:58:28 hfb2H58K
営業マンも人間だからね。
適当に持ち上げて、熱心さも見せて、「ぜひあなたから買いたい」
とか言っとけば、どこの業者の営業マンも優先的に物件紹介してくれるのに。
客からみてもビジネスなんだから、それでいい物件回してもらえると思えば
たいしたことじゃないだろう。
724:名無し不動さん
08/01/07 11:22:04 mgwSO21d
地方の者ですが
土地＋新築3LDKで約2000万円の物件を狙ってます。
賃貸暮らしするのであれば最初から家を買いローンにあてたいと思い・・
二十五歳年収350万で勤続一年半です
物件にあてれる自己資金は１００万です。
独身で結婚の予定はまだないのですが銀行はお金貸してくれますかね？
独身だと信用されないでしょうか？
725:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/07 11:50:16 E8XgBO71
>>724
①おそらく借入可能なのは1,900万円程度。ただし、ゆるい銀行ならもう少しいく可能性あり。
②自己資金100万円は少々弱い。できれば200万円用意したほうがいいでしょう。
③勤続年数は少々厳しいが、勤務先がしっかりしていれば問題ない。
④独身だと確かに借りづらい。親御さんを保証人にたてるよう言われるかも？
（これは絶対そうとはいわないが、可能性として考えておくべき。）
返済のことまで考えて、自己資金200万円を目標にしてみては？
勤続3年なら、他に借り入れなければほぼＯＫだと思います。
726:名無し不動さん
08/01/07 12:13:59 mgwSO21d
>>725
ありがとうございます
やはり独身は借りずらいんですね。
勤続三年、自己資金200を目指すのが先決ですね
大変参考になりました。
727:名無し不動さん
08/01/07 17:46:13
お尋ねします。
海外の不動産（中国）を売りたいのですが、
日本の会社で仲介をしているとこをご存じでしたら教えて頂けませんか。
信用の有るところが前提ですが。
宜しくお願いいたします。
728:名無し不動さん
08/01/07 18:21:56
>>726
そうでもない。
特に三井住友は独身が一番多く借りられる。
奥さんが専業主婦なら減額、子供１人で減額、２人で更に減額など。
自己資金も１００あればいい。勤続も３年いらん。
会社がネットで出てこないような会社だと微妙だけど、
個人商店みたいなとこでもない限り大丈夫だと思う。
みずほなんて借入金額にもよるけど３ヶ月の給与明細あれば
住宅ローン通るよ。
誰がどう見ても住宅ローン通る人もいるし、都銀・地銀何行も出して
やっと１行通る人もいる。
もしオレの客なら、全力でやるね。
729:名無し不動さん
08/01/08 08:29:49 eHmQxKEI
親が残してくれた一戸建てを売却することにし、リフォームをお願いした
ところエアコンを取り外した際、ネズミのかじり跡が多数見つかりました。
それで思い出したのですが、父が一人暮らししていた時ネズミに電話線を
かじられたと言っていたのです。
リフォーム業者はネズミ駆除をすればオッケーのようなことを言いますが、
もしかすると家中のライフライン（配電、ガス管、水道管、電話線等）が
やられているかもしれません。
このような家を丸ごと手当てして(費用をうんとかけて)も、普通の中古として
売却できるでしょうか。
主人は専門家がいいというなら、黙って売ってしまえばいいと言いますが、
瑕疵があるとして後で問題にならないでしょうか。
逆に正直に言うと、買い手はつかないですよね。
私はいっそ取り壊して更地にしてしまおうかとおもうのですが。
皆さん、どう思われますか。
都内２３区、築１５年、空き家になって１年ちょっとです。
730:名無し不動さん
08/01/08 11:10:35
固定資産税がペイするくらいの賃料で借家にすれば良いのに・・・
731:名無し不動さん
08/01/08 12:05:12
>>729
面倒なら現状で売却すれば？
築15年なら、まだ少しは建物の価値もあるでしょ。
ただ、ネズミ云々に関してもきちんと説明すれば、瑕疵にはならない。
瑕疵とは知っている事なのに黙って売ることだから。
732:名無し不動さん
08/01/08 17:21:56 l98UvFkK
不動産売買の税金に関する質問です。
自分の建築系の株式会社で、自社社屋にするつもりで、１０００万円で
住宅兼オフィスを建てたとします。
自分のところで設計、施工管理などをやったので相場より１０００万ほ
ど安めに完成したとします。
完成後、その建物を２０００万円で買いたいという会社（もしくは個人）
が出てきて、売ることにしたとします。
２０００万円で売ったので、これにかかる税金は、１０００万円分の利
益があるとみて、計算するのでしょうか。それならもろもろで、会社と
して約５００万？前後おさめないといけませんか？
それとも、自分ところで設計、施工をやったとはいえ、その間働いてい
た社員の給与、経費など１０００万程度はかかっていた物と考慮し、結
局のところの儲けは無しとして税金はかからなくもできるのでしょうか？
教えて下さい。
733:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/08 19:14:37 3JQM73H2
>>729
結論から言うとそのまま売却できます。
た だ し 、 そのような事実があったことを、
仲介に入る不動産屋さんと、買主さんにも必ず説明してください。
これを怠ると「重大な事実を知りながら、相手方に告知しなかった」ということで、
損害賠償請求をくらう可能性があります。
物件に問題がある場合には、隠さず全部伝えたほうが賢明です。
もっとも、それを理由に安く買い叩こうとする業者が必ずでてきますのでご注意を。
安い価格でも納得できるのならかまいませんが、
そうでないのであれば、上記の事実を伏せて査定してみてもらってください。
あとは、その価格からどの程度下げればよいのかという問題ですので。
また、大手仲介会社なら、「建物の調査サービス」を行う会社を紹介してもらえます。
実費が８～１０万円ほどかかりますが、その分は成約時に仲介手数料を値切るということで（笑）。
なにもしないよりよほど安心できます。
734:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/08 19:17:47 3JQM73H2
>>732
税理士さんに尋ねてください。
残念ながら不動産屋では回答できる範囲を逸脱しているようです。
735:729
08/01/09 09:09:44 BFf0BQdF
730､731、キッカーさま、ご親切にありがとうございました。
やはり黙って売るのはいけないことですね。
でも、説明しても納得してくれる方がでるのか案じられます。
都内の便利なところの物件ですので、簡単査定では７千万くらいと
言われましたが、大金出してそんな物件買う人はいないと思うので、
うちの場合はかなり安くしなくてはならないですよね。
私の気持ちは今、賃貸にしてしまうことに傾いています。
ネットで同じような条件の一戸建てが月２５万から３０万くらいででている
ことがわかったので、１０年くらい貸しておいて古びて借り手がいなくなったら
更地にして売却しようと思います。
とても参考になりました。ありがとうございました。
736:名無し不動さん
08/01/09 12:37:26
>>735
売却する際には多額の税金がかかります。
そのあたりも考慮した方がいいですよ。
空家になって３年だったかな？３千万控除が使えないのと
古都税を計算して、どうするかよく考えて下さい。
737:名無し不動さん
08/01/09 15:14:52 JTNanH2g
どなたか教えてください。
今月いっぱいで１５年続けた店を移転しますが
現在の店舗を開店する際、もともと大家が商売していた店舗なので
トイレが大家の水道管でしたので、こちらで新たに水道権利を取得し
分ける工事もしました。
今回出て行く際、水道の権利は水道局に返せるのでしょうか？
持っていてもしょうがないのですが？
大家に買い取ってもらえるのでしょうか？
その際、水を使う商売だったので権利金も２１万でした。
一番安い管で１２万位なので普通の事務所で使用するなら
それで十分なので、変更すると差額は戻るのでしょうか？
お願いします
738:名無し不動さん
08/01/09 21:27:01 785Vq+81
>>729-730
反対。土地譲渡益課税の三千万控除と軽減税率が使えなくなる。
「長く住んだ（亡親でもいい）マイホーム」として売るのがお得。
739:名無し不動さん
08/01/10 09:24:03 LKF0PsR8
ちなみに土地譲渡益課税の三千万控除とはなんですか？
亡くなった親の中古住宅を１５００万程度で売りたいのですが
税金はザックリいえばいくらでしょう。
３年以内と３年以降で大きく違うのでしょうか？？
740:金持ち名無しさん、貧乏名無しさん
08/01/10 10:28:25 Z7qvJ04b
団地内道路の事で、相談載せたが、上手く市の道路に
出来ました。登記の書き換え無で、金額的に安く
出来ました。有り難う御座いました。
741:729
08/01/10 12:02:14 5iOGrjJu
親が住んでいたのなら、三千万控除されるのでしょうか、本人が住んで
いなくても。
その前に、親はバブルの余韻のある頃に購入のため、今回譲渡益はでないの
ですが。
ただ、相続は登記をしなおしただけで無税でしたが、今回売却すると
全額所得税の対象になりますか？
追加で質問しまして、申し訳ありません。
742:名無し不動さん
08/01/10 16:03:14
こんにちわ
土地って借金で担保になっていると
売れないものなのですか？
743:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/10 18:49:40 S36ekoAM
>>739
正しくは「居住用財産を売却した場合の、3,000万円の特別控除の特例」といいます。
分かりやすくいうと以下のとおり。
①家を売ったら自分が買ったときより高くうれちゃった。得したなー。
②でもまてよ、これって取引で儲けたことになるよね。儲けが出たら税金を払わなきゃいかんよな。
③で、いくら税金をおさめるのかな？、普通なら
（売れた値段） － （自分が買った値段） ＝ 儲け
この儲けに税率をかけて税額を計算するんだよな。
④えっ、なになに、自分で住んでいた家を売った場合には儲けから3,000万円を差し引いて計算すればいいの？
てことは仮に儲けが1,500万円なら
儲け 1,500万円 － 3,000万円 ＜ 0円
だから、儲けに関して税金は納めなくてもいいのね？ﾜｰｲ!
⑤でも、こんなうまい話はそうそうないよな・・と思ったらやっぱり色々条件があるのね。
URLﾘﾝｸ(www.mitsui-hanbai.co.jp)
のとおりかぁ。
てなことです。続く。
744:名無し不動さん
08/01/10 19:00:34 S36ekoAM
続き。
この話のポイント。
①自分が買ったとき（相続した場合は親が購入したとき。先祖代々の土地だと計算方法が別途決まっている。）
よりも価格が上がって儲けが出ていること。
②要は「税金を払わなくていい場面を作りましょう。」ということなので、その家にすまなくなった日が
平成17年の間であれば、平成20年12月31日までに売却すればＯＫ。
なお、この「売却」は売買契約締結の日で良いことになっているので、平成20年12月31日売買契約、
平成21年3月31日引渡しとかでもよい。
3年間とかいう話は上記のことをさしていっている。
③その他細かい要件については、税理士やご近所の不動産屋にでも聞けばわかります。
なお、親が購入した場合には、売主から貰った領収書や売買契約書などで、購入金額が証明できないと×。
その場合、上記①の計算方法もそうなのだが、購入金額×5％に相当する価格が、
自分が買ったときの金額とみなされる。
てなわけで>>739氏は上記②に当てはまっていれば事実上無税。
当てはまっていなければ、親が入手したときの価格が分かるものを必死に探してください。
745:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/10 19:08:09 S36ekoAM
>>729
譲渡益がでなければ関係ありません。
むしろ譲渡損失が損益通算出来るか否かの検討をするべきだと思います。
なお、建物の外観等に問題がなく、現在も使用できる状態であれば、
将来の建替えを前提とした買主が現れる可能性大ですね。場所もよさそうだし。
バブル期の物件で、仮に木造であれば、買うほうも何らかの問題はあるだろうなと思っているのが普通です。
「瑕疵担保免責」の特約を入れてもらって売却するほうが良いのではないかと思いますが・・。
>>742
抵当権設定がされ、抵当権設定登記がされていても売却そのものは出来ますが、
引渡し時点で売買代金を弁済に当てるなどして、抵当権抹消登記をしないと買い手はいないです。
もし、抵当権の基礎となる債務（住宅ローン等）が、売買代金より大きい場合には、
その差額を自己資金などで埋めなきゃいけませんです。
746:名無し不動さん
08/01/10 20:43:55
キッカーはまじめだなぁ
747:名無し不動さん
08/01/10 22:06:20
人に教えるもの勉強だからね
748:名無し不動さん
08/01/11 01:09:25
>>745
ありがとうです
749:729
08/01/11 22:47:17 GfMJk5tz
キッカーさま、重ねて丁寧なご回答ありがとうございます。
益がでないなら、所得税の心配だけすればいいのですね。
面倒事は一度ですませたほうがいいでしょうか、だんだんこちらも年を
とりますし。
今なら何とか税金も払えますし。
キッチリ、リフォーム・ネズミ手当てしやはり売却しようかと思えてきました。
たいへん参考になりました、ありがとうございました。
750:名無し不動さん
08/01/13 06:46:39 ZCZKgw16
質問させてください。
母子家庭です。
子ども（未就学児）が遺産相続の為、数億円の資産が出来そうです。（現金です）
母の貯金は数百万円、母は相続権はありません。
子ども名義でマンションを購入して、そこに母子で住みたいと思っているのですが、
その件に関して不都合や、気をつけないといけない点はありますでしょうか？
751:名無し不動さん
08/01/13 07:57:47 U1yRctPr
>>738ですが勘違いしてたみたいだな。被相続人の居住用財産では三千万控除だめなのか。
相続してから数年後に売るために住めばいいのかな。
752:名無し不動さん
08/01/13 09:17:23
>>750
子供の財産を子供以外のために使うと親権を剥奪される可能性があります。
そこまででかい買い物だと問題おきるかもね
後見人つければ
753:名無し不動さん
08/01/13 14:33:04
>>750
ここで、相談するよりも、良い弁護士、税理士に相談しなはれ。
悪徳やツマラン男に引っかからないように。
754:名無し不動さん
08/01/14 17:24:37
>>750
詐欺師、詐欺まがい悪徳業者のカモ
755:名無し不動さん
08/01/16 05:03:45 QN2wtwGF
>>752
子ども名義のマンションに母子で住むのはいけないのですね。
子どもの住む場所は親が準備しろって理解で良いでしょうか？
後見人を付けると何が変わりますか？
>>753
頑張って探します。
756:名無し不動さん
08/01/16 17:17:22
>>755 それは問題ない。
後見人がついていると、親のために使ったって
思われなくて済む。
愛人？ 相続人はひとりだけなの？
757:名無し不動さん
08/01/17 08:38:58 Hxci4sPO
>>756
なるほど。ありがとうございます。
後見人を頼むのは、身内でも良いんでしょうか？
たとえば実兄とか。
金額が大きい分他人は不安で・・・。
もちろん身内でもトラブルの可能性は0じゃないと思いますが。
愛人じゃないです。
相続人は、複数です。
758:名無し不動さん
08/01/17 08:56:04 NXdoiBXs
あのさ､こんなところにカキコしていないで､リアル弁護士にでもアポTELしたら？
解らないなら弁護士会とか｡
子は大変だな･･･
759:名無し不動さん
08/01/17 11:07:43
あぶく銭に群がるハイエナ
一番手は母親って図式か
760:名無し不動さん
08/01/17 11:25:48
ブックオフでその手の本を３冊買って読破
↓
３０分５２５０円？で弁護士相談
761:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/17 12:52:35 /FLgCF/e
>>750
まず、お子さんの親権者はどなたですか？
質問者の方が親権者であれば、法定後見人＝質問者ということになります。
で、もしそうであるならば、この場合は法定後見人（質問者）が代理権を持ちますので、
購入契約をお子さんの名前で行い、代理人として質問者が署名捺印する形をとるのではないかと思います。
懸念事項としては、
①未成年者そのような多額の金銭を相続する以上、財産管理について遺言がなされていないか。
②質問者とお子さんの間で利益相反の状態がないか。
ということですね。
①については被相続人（亡くなった方）が遺言書等を残していないかを確認してください。
②についてはお子さんの名義で借金をおこなうなどが該当します。
利益相反行為を行うに際しては裁判所に特別代理人の選任手続きを請求しなければなりません。
マンションの購入程度の話であれば、お子さんと同居するならお子さん本人も利益を受けますし、
財産価値を減ずるものではないので、特別代理人の選任請求まではいらないと思います。
マンションを購入するなら不動産業者がいるはずですから、手続きを尋ねてみてください。
なお、①で財産の管理について制約が加えられている可能性がありますから、慎重に確認してください。
できれば皆さんがおっしゃるとおり、法テラス等も利用することをお勧めします。
２ちゃんの情報を鵜呑みにするだけでは大変危険なケースのように思います。
762:名無し不動さん
08/01/18 00:27:47 qgHQ7EYn
現在土地を探しています。
仲介Ａ社から1番手が入っている土地を見せて貰いました。
数日後、工務店Ｂ社から同じ土地を紹介されたので、
既に1番手が入っているらしいと説明したところ、
本当に1番手が入っているか売主の不動産屋に聞くので、
入っていなければ売主を紹介するので直接契約したら良いと言われました。
そして、その物件は本当は1番手が入っていませんでした。
不動産の仲介として、こういう売り方はよくある事なのでしょうか？
最初に紹介してくれたＡ社を裏切るみたいで、どうもすっきりしないのですが。
763:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/18 00:36:19 gttcDAa0
>>762
結論から言うと裏切ったことにはなりません。ご心配なく。
そもそも仲介業者Aが、
①嘘をついた。
②売主にきちんと確認できていなかった。
③嘘をついてもいないし、確認もしたのだけれど、肝心な一番手の客がキャンセルしたことをAが知らなかった。
のどれかにあてはまるのではないかと思いますが、いずれにしても762氏には関係ありません。
売り方の問題ではなく、あやふやな一番手の情報がひとり歩きしたのではないでしょうかね？
で、今回は工務店の言うことが正しかったと・・。
仲介業者Aの紹介と、工務店Bの紹介とでは、時期にずれがあるのではないでしょうか？
764:762
08/01/18 02:20:40
>>キッカーさん
ありがとうございます。
紹介の時期は数日違いでした。売主は自分の客に売りたいのかもとBに言われたので、
一番手の情報はそこら辺からきたのかもしれません。
とりあえず安心出来たので、明日にでもまた現地に行きどうするか考えます。
765:名無し不動さん
08/01/18 11:53:17 y6azAcS5
URLﾘﾝｸ(www.sanyo.heya.to)
↑ この物件を購入検討中なんだが、どうかな？
2000万円までなら値引きできると言われているんだが・・
スレ違いならスマン。
766:名無し不動さん
08/01/18 12:18:20
自分で住むの？
767:名無し不動さん
08/01/18 12:33:06
そうだよ。古いのは気にならないが駐車場はお隣と話合いが
出来てるので私道を使ってと言われた。そこが凄く気になるんだが。
768:名無し不動さん
08/01/18 12:45:30
その念書はちゃんとしているのかね？
適当な物だと隣家の代が変わるとおかしくなるのが通例
御婆ちゃんが実権を握っていたけど死んで娘等に変わると・・・
769:名無し不動さん
08/01/18 12:58:16
念書は見ていないな。検索したら、そもそも私道への駐車は、私道とはいえ
警察の取り締まり範囲みたいだね。が、袋路の場合は微妙っぽい。
もとの住民はどうしてたんだろう？今回のケースは第三者から見て
私道への駐車はモラル上OKかな？
770:名無し不動さん
08/01/18 16:30:51
>>765
周辺相場を今見てみたけど、駅徒歩１０分圏内であれば
坪単価１００万前後みたいだな。安い物件は安いなりの理由がある。
デメリットについて、きちんと話を聞いた方がいいよ。
その上で購入するかどうかは本人次第。
771:名無し不動さん
08/01/18 17:11:16
>>770
おお、そこまで調べてくれてありがとう。
まあ10年くらい住んで、更地にしてミニ戸建て+駐車場にする分にはいいかもね。
1000万位で立つ戸建てもあるみたいだし。
772:名無し不動さん
08/01/18 17:52:22
＞＞更地にしてミニ戸建て+駐車場にする分にはいいかもね。
ここでまた念書の話
意味分かるよね？
773:名無し不動さん
08/01/18 19:26:58
いや私道以外の自分の土地を更地にして、今より小さい家にして
空いたスペースを駐車場にと思ったが駄目なの？
私道の通行権の問題？うう困るな。素直に違うとこのがいいかな・・
774:名無し不動さん
08/01/18 20:42:06
計画道路ありってのもひっかかるけど。
調べた方が良いのでは？
775:名無し不動さん
08/01/18 21:44:43 ivsVKMoa
>>761 キッカー様
子どもの親権者は母親です。
父親は死亡しています。
遺言等弁護士に再度確認致します。
相続の件の弁護士とは信頼関係が成立しなかったので、
新たに弁護士を探そうと思います。
ありがとうございました。
776:名無し不動さん
08/01/20 14:07:07
>>773
何で持分1/2なんだろう。 隣の人も使っているのかな。
共有私道部分がなくなると接道条件満たさないから、家建てられない
777:765
08/01/21 22:55:05
む、それは不味いね。今回のケースは私道なので
それが無くなることってケース的にあるのかな？
計画道路で広がる分には接道条件はOKだよね？
正直予算が2200～2300万ぐらいなんだよ。千葉の成田エクスプレス沿いのが
いいのかな？迷う。
778:名無し不動さん
08/01/21 23:33:04
成田エクスプレスに毎日乗るのか？
総武線沿線で考えてるなら、千葉駅まで行っても金額は結構高めだぞ。
通勤で何処まで行くかによるな。まぁ千葉なら東京駅まで
部屋から１時間以内で駐車場付新築４ＬＤＫが買えるエリアもある。
予算が諸費用込っていうと厳しいけど、それでもたまに買えることも。
勿論、今週は仕事が忙しいんで・・・とか、チョット考えて・・・
なんて言ってたら買えないわけだが。
私道って言っても、建築基準法上の道路じゃないからな。
買う買わないは自己責任だけど、安いのは間違いないから
リスクを承知で買うのはいいんじゃないか。
779:765
08/01/22 02:01:49
職場が銀座なので秋葉原に30～40分区域は十分通勤範囲だよ。
しまった成田じゃなく、つくばエクスプレスだね。
守谷、流山、柏のあたりの中古戸建てを探してみるかな。
案外あちらの方が最近はいいらしいね。
情報ありがとう。横浜の物件と平行して考えてみるよ。
780:名無し不動さん
08/01/28 00:06:10
春頃に父親の土地に一軒家を建てる予定なのですが（土地は父親で建物は私）
年初に私がジャックスカードのキャッシング枠で借金をしたのですが（30万）
審査に影響しますかね？借金はちゃんと返済し終わりました
知人に聞くと「ちゃんと返済したんだから寧ろ評価される」や
「ノンバンク系で借りた時点で信用０だろ」など
両極端なコメントをもらいました
実際はどうなんですか？
781:名無し不動さん
08/01/28 03:06:02 sb+8pAns
質問させてください。
マンションの売却を考えているのですが、たとえば３月に売却した場合
固定資産税はどうなるのでしょうか？
１月１日の所有者に課税されるとなると３月に売却しても今年分は
全額支払わなければならないのでしょうか？
買主と月割りなんてやはりないのでしょうか？
782:名無し不動さん
08/01/28 14:11:22 sX1WbEGJ
>>780銀行による
>>781 税理士に聞け
783:名無し不動さん
08/01/28 14:31:03 C/5vE36u
>>781
決済時に買い主と日割り計算にて清算
784:名無し不動さん
08/01/28 15:25:12 CfvYsgVL
質問させてください。
始めに見に行った不動産やさんに案内され気になる物件(新築一戸建て)がありました。
そこは仲介なので直接販売している不動産やさんに行こうかと思うのですがマナー違反ですか？
要領えてなかったり常識ならすいません
785:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/28 20:45:53 twySAcQV
>>780
782さんの言うとおりです。
あるいは、住宅ローンの実行条件に、「カードを解約する」ことを求められるかも、です。
>>784
仲介業者から紹介を受けている物件ならば、買ったあとで訴えられる可能性もありますね。
（仲介手数料支払請求の訴え）
媒介契約は成立していないのでしょうが、少なくとも媒介行為の一部は行っているわけですし。
（物件の斡旋、紹介）
マナー違反云々をいえば明らかにそうです。こういうのを「抜き」行為といいます。
違法ではありませんが、決して褒められた行為ではありません。どうかすると揉め事の元になります。
786:名無し不動さん
08/01/29 01:03:55
>>781
３月決算だと前年の古都税で清算するのが一般的。
最新の古都税の金額が決定したあとでの決済なら、当年の金額での清算。
１月１日か４月１日のどちらかを起算日としてる。
どちらの日にちでやるかはエリアによって変わる。
>>784
不動産屋は仲介手数料でなりたってる。無料紹介所じゃないよ。
仲介手数料払うのバカバカしいｗｗｗｗｗｗｗｗ
売主直なら手数料かからないし、当たり前の事だろｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
とか思ってる人もいると思うけど、売主にも迷惑がかかることもあります。
不動産屋は横の繋がりが結構あるしね。
買った後に影響が全くないとは言い切れませんよ。
787:名無し不動さん
08/01/29 01:17:52
>>786さんありがとうございます 何もわからない私にもレス下さってありがとうございます。
100万円かぁと思うと高いですが不義理はできないし、ご迷惑おかけしますよね 断られるとはおもってましたが…
ありがとうございました
788:784
08/01/29 02:10:26
１／３
キッカーさんもありがとうございます。見逃してました。やっぱりそうなんですね。今の物件買うなら始めにいった会社ですね。ルール違反ですね。すいません。ありがとうございました。
今のところ営業にも問題はなく親身になってくれています。たよりないですが
また質問させていただきたいので連投失礼致します
789:784
08/01/29 02:12:28
２／３
また質問させてください。
私26 年収500
婚約者 29 年収400
自己資金はゼロ(結婚のため300万程ためていますが…)
物件新築 3280万
790:３／３
08/01/29 02:14:24
不動産屋も私の親も諸費用込みのローンを組めといいます。前のレスなんかを見ると120パーセントローンはやめるように。と書いてありました。私は借入金を少なくしたいのです。営業の見積もりが変動で35年で月10万くらいで出して来ます。ながながとわかりにくい質問すいません
791:784
08/01/29 02:19:28
質問忘れてました
不動産屋さんは全額ローンをなぜ押すのでしょうか？
金利分がもったいなく感じて仕方ありません。質問というか不動産屋さんの意図を知りたいだけのようにも思いますが…
ながながとスレ汚しすいません。どこに相談していいかわからなくて。ＫＹならスルーしてください
792:名無し不動さん
08/01/29 07:33:10
>>791
手持ち資金を減らさずに済めば直近の資金繰りは楽になるわけで、
契約の履行がスムーズに行く可能性が高い
取引がうまくいってしまえば、買い手の将来とかトータルの損益なんぞどうでもいい
793:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/29 10:19:05 p/YqUxLF
>>784氏
不動産屋は成約を念頭においていますので、「諸費用込みのローンなら購入できる」ということを勧めているに過ぎません。
将来の支払いのやりくりは自己責任でお願いしますね、ということです。
要するに「買える時に買っておかないと・・。」という発想ですね。
仰せのとおり金利は馬鹿になりませんが、不動産は同じ商品は２つとありません。
私のお客さんでも迷っているうちに他の人に買われてしまい、愚痴をこぼすケースがあります。
お金の面を重視するのか、それとも物件の内容を重視するのか、ですね。
794:一不動産屋
08/01/29 12:55:04
わたしは、「ローンは多いが現金はある」のと、「ローンは少ないが現金もない」
というのは本質的に同じだと思っています。
金利といっても、今は非常に低金利なのだから、手持ちの現金は残しておき別の使い道
を考える、というのもアリだと思います。
795:名無し不動さん
08/01/29 15:02:39 wxy1Z63N
東京近隣県（田舎）に戸建の購入を考えてます。
窓口になってるのは地元の小さな不動産会社で
その物件の代理権を持ってます。
不安なのは売主が全くの無名で
会社名でぐぐっても全くヒットしないってことです。
大手じゃなくちゃ嫌というわけでもありませんが
今時会社名で全く検索かからないってありえるのかなと不安になってます。
東京の会社のようですが、住所で検索してもでてきませんでした。
戸建分譲の会社ってそんなもんなんでしょうか？
796:名無し不動さん
08/01/29 16:18:03
おそらく、その売主（法人）はその地元の小さな不動産屋の別会社じゃないかな。
まあ、けっこうよくあることだ。
売主を別法人とすることで、買主側に仲介不動産屋が入ったときの仲介料の節約になるから。
ちなみに買主が購入時に支払う金額は変らない。
797:名無し不動さん
08/01/29 19:30:32 nw4dghPi
なんだかマンション１戸かってオーナーになると
税金がすくなるなるから
家賃収入とあわせて
１０年くらいたつと５００万くらい儲かりますよ
とかいう営業がきたんだがうさんくせぇ
798:名無し不動さん
08/01/29 19:36:59 HjdWv3Uz
今日の来店客が1組
だけでした。
いつもこの様な状態です どうすれば集客できますかね？
繁忙期なのにあまり忙しくない。
799:名無し不動さん
08/01/29 21:10:06 wxy1Z63N
>>796
なるほど。
不動産屋は物件の近くにあるので
東京にある売主会社とはかなり距離が離れてて
その可能性には気づきませんでした。
地元不動産会社と売主会社がずいぶんと近い関係にあるなとは
感じてたので（電話での話し方など）、796さんのおっしゃる通りかもしれません。
ありがとうございました。
800:名無し不動さん
08/01/29 23:28:07
戸建て買ったら、隣りに前科のある泥棒が住んでたんだけど、
不動産屋に説明義務はないの？
よく調べなかった俺が悪いかな？
801:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/29 23:47:49 p/YqUxLF
>>800
重要事項説明書の交付および記載事項については、宅地建物取引業法第35条等に定められていますが、
ご質問の内容は説明すべき事項に入っていません。
強いて言えば「その他重要と思われる事項」にて説明するべきかを検討する場面ですが、
①質問内容について調査することは、取引に介在する不動産業者の善管注意義務の範疇に収まるとは思えないこと。
②隣家に住むいわゆる「前科のある泥棒」を説明することは、隣人の基本的人権の侵害にあたる可能性があること。
③不動産の利用に際し、制限が加わる可能性のある事実ではないこと。
により説明義務は逃れるのではないかと思います。
なお、このようなケースでは売主の瑕疵担保責任を問うことも不可でしょう。
裁判所が上記②の事情を斟酌しないとは考えられません。
802:784
08/01/30 00:48:31
ありがとうございます
792に真理があるようにも思いますが
キッカーさんと一不動産屋さんとあの家に動かされ購入で検討しようかとおもいました
お話し聞いていただいてありがとうございました
803:800
08/01/30 08:07:19
>>801
ありがとう
いまさら諦めてるんだけど、回避したかったら
自分でよく調べろってかんじかな？
804:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/30 10:12:56 T5yNI+4H
>>800氏
心中、お察し申し上げますが、ご質問のような事実に関してはそれしかないように思います。
ただし、URLﾘﾝｸ(www.geocities.com)の事例のように、現実にトラブルがあるとなると話は違います。
ですが、ご質問から考えるにそのようなトラブルが存在しないようですので、そうなるとなんともいえません。
805:800
08/01/30 13:00:36
>>804
ありがとう
参考になったよ
このスレ初めてきたけど、あなたはいい人だ
806:名無し不動さん
08/01/30 22:58:04
賃貸！？購入！？どっち！！？？ (いい物件リストblog)
URLﾘﾝｸ(list.co.jp)
☆☆☆仮定物件☆☆☆
ＪＲ横須賀線：『東戸塚駅』徒歩２分！築２０年の分譲マンション
８０㎡ ３ＬＤＫ 管理費・修繕金等月々２０，０００円
購入すると２５００万円
賃貸で借りると毎月賃料が１６万円する物件です
☆☆☆仮定お客様☆☆☆
ご主人様と奥様、小さいお子様５歳と４歳のご家族。
購入動機は、そろそろ子供に部屋が必要な時期だし、
今は、２ＬＤＫ。。。ちょっと狭くなってきた。。。
では、お子様達が大きくなって独立までの２０年後まで資金計算して
比べてみましょう。。
２０年間住んだ後、賃貸と購入と分けて考えると
２０年後お支払い頂いている総額は両方ともほぼ同額！！！！
ただ、大きく違う点があるのを忘れないでください！！
賃貸で借りた方は、 また引き続き毎月、賃料を支払わなければいけません。
購入した方は、この物件を所有しているのです。
住宅ローンは２０年後には終了しております。
あとは固定資産税・管理費・修繕金の支払いだけです。
２０年後に、もう子供も独立したし、この間取りは広すぎるな・・引っ越そう！！・・・とお考えになるようであれば、
売却したり、賃貸に出したりと、マンションを資産運用する事も出来ます。
お子様の成長に合わせて、長い期間お住まいのご予定でしたら
超低金利、及び長期固定金利商品がある、今の時代を賢く利用して
ご購入をご検討してみるのは、いかがでしょうか？？
807:名無し不動さん
08/01/30 23:05:01
この記事を見て思ったのですが、築40年の物件って資産価値あるのでしょうか？
端から見ても築30年になるとかなり古くなりますし、築40年なんて本当にボロい感じです。
今2008年ですが、築40年というと1968年築です。
1968年なんて東京オリンピックの4年度で、モノクロテレビとかの時代です。
建物もスケルトンインフィルじゃなくてリフォームも大変そうですし、そもそも配管とか大丈夫なんでしょうか。
都市公団でしたっけ、築40年になると建て替えると聞いたことがあります。
果たして築40年になって価値があるのでしょうか？
これから先40年、人口やライフスタイルの変化で3LDKが必要とされなくなる気もします。
もし築20年のマンションを買うなら、60歳の時に買って、
マンションがボロになる頃には一緒にあの世に行くという感じがするのですが…。
その辺の事情をお聞かせ願えればと思います。
808:名無し不動さん
08/01/30 23:06:22
築20年で修繕関連が2万ってあんた（ｗ
809:名無し不動さん
08/01/31 00:55:59
スケルトンフィルじゃなきゃヤダって騒ぐやつがおおいけどさ。
水道にしろ電気にしろ、壁伝いに配管して、みてくれよくカバーしとけば
いいんじゃないかとおもうんだがどうよ？
810:名無し不動さん
08/01/31 01:30:23
女はカバーがあっても凄い嫌がる。
811:名無し不動さん
08/01/31 18:39:57
そんなみてくれ良いカバーなんてあるか。
どう考えてもださいのばっかしかみたことない
812:名無し不動さん
08/01/31 19:50:34
>>807
今から40年前の物件と
今現在の物件が40年後どうなるかを
同列に考えることに何の意味もないよな。
築40年の物件に価値があるかは、
築40年の物件がどれぐらいの値段で売買
賃貸されてるか調べりゃ馬鹿でもわかるよ。
つまり、お前さんは40年後のマンションの心配をする前に
自分の頭の中身を心配したほうがいいってことかな。
813:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/01/31 21:48:55 8vb0Amaj
>>807
明確にお答えできませんが、806の内容には、いっさい触れていない前提が、いくつかあるような気がしてなりません。
業者にとって都合の悪い発想は、全部ないことにしているような文章ですね。
個人的には住宅は減価償却できませんので、戸建の敷地ならともかく、
古い区分所有建物とその敷地（共有持分）なんぞあってもしゃあないだろうと。
区分所有建物は、土地と建物のバランスが著しく悪いのですよ。
そのくせ建て替えは管理組合の議決が必要と来た日にゃ、面倒くさくっていけません。
区分所有建物を購入することは、廉価で、その地域の不動産の効用を得られることにあると思いますがね。
（マンションは、同じ地域で戸建を購入するより安くなっているのが一般的）
資産形成という観点からはあまり歓迎できないのでは？と思います。
でもまあ議論すべきスレではありませんので、この辺でやめときます。意見は人によって全然違いますので。
814:名無し不動さん
08/01/31 21:54:20
>>807
812も書いてるが、今から40年前と、今から40年後は別物だろう。
今と昔じゃ技術も全然違うし、あなたが言ってるスケルトン・インフィル住宅なら
ライフスタイルの変化に応じてリフォームも出来る。
都市公団、今はUR都市機構になったが、ここの賃貸住宅もスケルトン・インフィルで作られてる。
そう言うわけで住むなら適切な管理・リフォームを行えば大丈夫だろうね。
しかし資産面では微妙、売るなら30年が限度だね。
賃貸にして家賃で管理費・修繕費がなんとか出る程度では（場所に因るが）。
815:名無し不動さん
08/02/02 20:18:55
父が20年程前に800万程で購入した土地付住宅を父が亡くなった昨年相続し
昨年300万程で売却したのですが、この場合、住民税と所得税はかかるのでしょうか？
良く不動産売却には20％税金がかかると聞きますがどうなんでしょう？
ちなみに相続した家には父のみが住んでいて私は他に家を購入し住んでいます。
816:名無し不動さん
08/02/03 00:36:46
築３０年のマンションを売りに出して買い手がつきましたが
実はそのマンション、２０年前に自殺があったそうです。
自分の部屋ではありませんが、最上階からの飛び降りだそうです。
告知義務があるのは５年～１０年程度ということなので、
２０年前のことだから、買主には別に言う必要ありませんよね？
817:名無し不動さん
08/02/03 00:37:57
すみません上げます。宜しくお願いします。
818:名無し不動さん
08/02/03 06:53:07
欝だ
819:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/03 12:26:33 WDnHOOmK
>>815
不動産売買の際に得た譲渡益（儲けのこと）については、所得税と分けて課税されます。
所得と合算されて課税されるわけではありません。
お尋ねのケースでは800万円で購入したものを、300万円で売却しているのであれば、
譲渡 損 失 がでていますから、損をしたものに課税はされません。儲けが出ているから課税されるのです。
（ざっくり言えば500万円損しているということ）
損をしているとのことですので、所得との損益通算（所得税が帰ってくる可能性）を検討すべき場面です。
役所の無料相談や、地元税理士会の相談会を活用していただくことをお勧めします。
820:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/03 12:36:10 WDnHOOmK
連投失礼します。
>>816
「20年前のことだから」言う必要がないというわけではありません。
確かに古い話ですし、売買対象の区分所有建物で起こったことでもないので、
買主に与える心理的影響は少ないことでしょう。
また、実際に買主に損害を与えるわけでもありません。
ただし、そのような事象を知りながら売却してしまったあとで買主がそのことを知り、
「そのような事実を事前に告知されていたら、このマンションは購入しなかった」などと言われてしまったらやっかいです。
訴訟提起されてしまうと、裁判所の判断しだいでは何らかの金員の支払を迫られるやも知れません。
リスク回避としてそのような事項は、前もって告知しておくべきでしょう。
まあ実際にはそこまで行かないとは思いますが、上記のような状態になった場合には、
仲介業者が入っていた場合には、仲介業者からも請求を出されかねません。（これもないとは思いますが）
「言わずにいたこと」のリスクは、思っているより大きいと考えてください。
821:名無し不動さん
08/02/03 17:51:15
>>820
>>816です。
お答え頂きありがとうございました。
訴訟提起の際には、告知義務があったかどうかが争点になるかと思いますが
この状況の場合、告知義務はあるのですか？
822:名無し不動さん
08/02/03 23:41:37
だれにもわからないよ そんなこと。
823:名無し不動さん
08/02/04 01:15:19 7/3YF/7B
土地を買おうと思うのですがチラシをみて
＜販売代理＞の会社に電話して１回だけ話をしました。（建築積みの家+土地について）
しばらくたって同じ区画の土地だけ買おうと思っているのですが、
今度は＜売主＞に直接商談しようと思います。
これって問題ないですよね?
売主と直接交渉したほうが値引きもしやすいですよね?
824:名無し不動さん
08/02/04 05:16:11
家賃滞納で叩き出される場合、賃貸業界にも
ブラックリストってあるんですか？
エイブルでそれやったばあい、次ぎから全国のどこのエイブルでも
借りられないとか。
もしくはチェーン店みたいな大きな所は全部ダメとか。
保証人はちゃんとした人をつけられば問題ないですか？
825:名無し不動さん
08/02/04 12:04:12
>>823
>>796のようなケースだと、実質的には売主＝販売業者みたいな物だけど、
同じ区画の物件だと、どうだろう？
売主がわかるなら、その購入したい物件についても、販売を委託してるかどうか確認が必要だな。
826:名無し不動さん
08/02/04 12:46:02 9M0NyI1A
子供を産んで育てるのに良い地域に家を買いましたが治療も
上手く行かずこのまま良くと小梨になりそうです。
予算が少しオーバー気味での購入でローンも生活は出来ますが
多くてもうちょっと安いところに将来的には住み替えたいと
思っています。(子供がいないなら広い庭も良い環境もいらないので）
旦那は今のところは引っ越すつもりは無いようで、売却はするとしても
かなり先のことになります。
査定だけになりますがこういう場合に依頼するとご迷惑でしょうか？
家に来てもらわない簡易査定で大体の金額をしりたいのですが。
827:名無し不動さん
08/02/04 12:47:12 9M0NyI1A
良くと→行くと
828:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 12:57:04 WL5HFYVu
>>823
一概に有利とも言えません。
直接商談をおこなうこと自体は売主が応じれば可能なのでしょうが、そもそも代理契約まで行っている以上、
媒介契約（この場合は売主と仲介業者が存在する。）と比較して、より厳密な取り決めを行っているのではないでしょうか？
「代理人に全部任せているので、そちらを通してください」となる可能性が大なのではないかと思います。
そもそも仲介業者を外して売主と直接取引きを行う場合には、売主・買主ともに仲介手数料の支払をしなくて良いという
利益がありますが、代理人との売買では、買主は仲介手数料を支払う必要はありません。
「でも、売主から代理人への報酬分くらいは安くできるでしょう？」とかいいたくなる場面ですが、
もしそれをやったら、代理人は代理人で、売主に対して（違約金の性格に近いですが）別途報酬を請求するはずです。
よって、誰にもメリットがない話ですので売主は「代理人と話をしてくれ」という結論になるのではないでしょうか。
値引きに関しても代理販売のケースでは、売主から仕切値を指示のが普通です。
直接交渉してきた買主にだけ特別に値引きすれば、こんどは売主は代理人から責められますから
（その噂が一人歩きすれば売りづらくなると考える）それはやらないのが普通です。
829:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 13:06:03 WL5HFYVu
>>816
「売主は、買主に対し、以下の場合には告知をしなければならない。」という法律はありませんので、
あくまで民法に定める瑕疵担保責任の問題になります。
たとえば物件に問題があればそれは瑕疵です。売主はその存在を知らなくても、瑕疵担保責任は免れません。
ところがお尋ねのケースは「心理的瑕疵」と呼ばれるもので、
個人の価値観によってその影響の度合いがかなり異なります。
こういった場合は判例等を参考に検討することになりますが、
最終的には裁判所が判断すること、としかいいようがないのです。
つまり、「多分大丈夫だと思うけど、裁判になって負ける可能性もあるなら、先に言っておいたほうが得だ。」
というレベルのものでしかありません。
当然、「知っていたけど黙っていた」となれば、裁判になってしまった場合には、裁判官の心証をわるくしますので。
従ってダマテンを決め込むならあくまで個人責任でお願いしますよ、ということです。
不動産業者としては重要事項説明書に記入しておきたい事項です。
830:キッカー ◆0istIrX3Vo
08/02/04 13:13:50 WL5HFYVu
>>826
大体の金額を知りたいのであれば、以下の方法を使ってみてください。
①土地・・国税庁のサイトで路線価を調べて、その金額を0.8で割り、面積を掛け合わせる。
②建物・・木造なら延べ床面積に㎡あたり18万円をかけて、さらにそこへ、（20－経過年数）÷20の結果を掛け合わせる
結構誤差が大きいのですが、これでもそれなりに分かります。
不動産業者に簡易査定を依頼すると、鉄板で営業電話がしばらくはかかってきますが、
それが我慢できるなら頼んでみるのもいいかもしれません。
不動産は、時間の経過で価格が変化するものですから、売却時期が不確かな状態であれば、
上記の方法で押さえておく程度で十分だと思います。
831:名無し不動さん
08/02/04 15:33:30 9M0NyI1A
>>830
ありがとうございます。
やはり売却予定が未定でも営業電話はありそうですよね。
書いていただいた方法で自分で計算してみます。
832:名無し不動さん
08/02/04 19:57:48
>>829
なるほど。詳しいご説明ありがとうございました。
833:名無し不動さん
08/02/04 21:14:08 7exn0vZC
うちは路線価の二倍だったけど。このあたりではそれが普通。
建物は古屋ありで、坪五万の解体費を土地値から引いて売り出した。
不動産屋との接触をいとう必要はないのでは。訪問査定してもらえばいいんじゃない。
諸経費、税金、つなぎ融資などパンフもらって研究したらよい。
834:名無し不動さん
08/02/04 21:17:30 7exn0vZC
住んでる土地なので固都税の４２倍という計算でもはじき出せた。
835:名無し不動さん
08/02/04 21:30:48 7exn0vZC
おっとゼロがひとつ足らんかった。１．４％の六分の一が税。
836:名無し不動さん
08/02/05 01:05:55
>>823
代理と売主が同じ場合（別会社って意味）はよくあることです。
仕入するとき、○○という会社に仲介しますってことで仲介料を貰えるから。
で、もし貴方がオレのお客だった場合、絶対に契約しません。
どんなに場所が気に入ってても建物が気に入ってても
そんな人には売りたくありませんし。うちの会社の営業は全員そういう考え方です。
客は不動産屋を選ぶけど、不動産屋も客を選べる立場ということを忘れずに。
代理の場合、仲介手数料は貰いません。素人の馬鹿な考えは捨てた方がいいよ。
しかも条件外して売ってもらうつもり？暫くたってから？
アホな客に売るなら、素直ないい客に売った方がいい。
837:名無し不動さん
08/02/07 21:32:34 1yJUIvW/
マンション売るのに相場が全く分からず悩んでいます。査定は何社か依頼したけど金額には差があります。売る側のポイントや騙されない術はありますか？
838:名無し不動さん
08/02/07 22:06:32
専任で売却を依頼しているのですが、ちゃんとレインズに登録しているか
確認する方法はありますか？
週２の報告は時々ＴＥＬが有るだけです。
839:名無し不動さん
08/02/07 22:32:20 uOPWKSr8
三○のリハウス、巣三都藻は、物件は自社で大半は止めてしまいます。
他社が問い合わせしても自社で売りたいが為に売り止めにして、公開していないような状態です。ですから売却依頼したお客さんはかなり不利です。
ウソを平気でお客さんに言い、とにかく物件を預かるというスタイルです
。口の聞き方を知らないカス営業が多いのが特徴です。
840:名無し不動さん
08/02/07 22:43:57
>>839
登録済証の交付義務が業者に課せられています
ので、レインズ登録の確認ができるはずです。
未交付であれば、請求してください。
また、口頭による媒介業務処理状況報告は認め
られておらず、文書又は電子メールで媒介契約に
定められている方法でなければ、無報告扱いと
なりますので、約定方法の報告を督促してください。
無視するようであれば。契約解除し、監督官庁へ
通報してください。
841:名無し不動さん
08/02/07 23:00:16
＞＞839
どこでも一緒かな
専任依頼してる意味がないわ
842:名無し不動さん
08/02/07 23:04:10
＞＞840
営業マンは報告は電話でしますって契約時に言っていた。
何か不満が有れば
それで突っ込みできるので
今のところ黙ってます。
843:名無し不動さん
08/02/08 16:00:27
>>837
マンションは成約事例で簡単に金額出せる。
勿論、綺麗に使ってるとか滅多に出ない人気のマンションとか
３ＬＤＫがメインのエリアで４ＬＤＫあるとか色々な条件で変わるわけだが。
で、高額で査定するのは専任取りたいから。ここは高く売ってくれるって
普通思うからね。売れなきゃ下げて貰うって不動産屋は考える。
仮に査定が３０００万だったとする。
でも、３０００万で売らなきゃいけないってことはない。
希望が３２００万なら、３２００万で媒介契約を結べばいいだけ。
>>838
レインズに登録して即おろす。これでもお客には登録しましたって言える。
大手は、レインズに登録したまま話入ってますって言って他社には紹介させない。
最低でも１ヶ月は自社で売る。絶対売れる物件なら地場もこれは変わらんでしょ。
大手は絶対レインズに載せるから、１週間くらい経ったときに
○○不動産ですけど、物件の確認お願いします。××はご紹介可能ですか？
と聞けばいい。あぁ話入ってますね。と言われたら専任切ればいい。
844:名無し不動さん
08/02/08 16:51:57 jBx+k0IA
●友に専任依頼してますけど、
報告はきちんと書面で定期的にくれますし、
他社からの紹介で、何件か内見も来ました。
（金額設定で折り合いがつかず、契約には至りませんでしたが）
知り合いが不動産会社の名前を使ってさぐりTEL入れましたが、
問題なく「すぐ紹介できる」といわれました。
物件情報を止める、止めないの問題は、会社単位ではなく、
営業マンによるのではないですか？
査定はリ●ウスと●友に依頼したのですが、
リ●ウスは相場よりもかなり高い金額設定でも了承してきました。
対して●友は「その金額では保障はできません」とはっきり言われました。
誠実性を買って●友に決めましたが、
大手の長所である資金面を生かして、大々的に広告してもらえたし、
こちらの要望もきちんと聞いて、できる範囲でチラシ広告も工夫してもらえたし、
納得のいく契約ができたので、結果的に良かったと思っています。
要はその地域を担当している営業マン個人の問題だと思います。
845:名無し不動さん
08/02/08 16:59:01
＞＞843
素人でもレインズが閲覧できればいいんやけど
やっぱ手数料を双方から貰いたいんやね
846:名無し不動さん
08/02/08 17:04:02 4OESne+n
最近は売れ行き悪いから紹介するようにしてるだけだよ
847:837です
08/02/08 18:00:37 66GYhBQL
843さん。
ありがとうございます。現時点で買い取り金額が並んでおります。
いづれも業者さんに直接買い取ってもらう方向なのですが、選ぶ決め手のポイントがあれば教えてください。