03/07/12 01:46 kErTrArp
報告を楽しみにしています。
ここで熱心に語っている人がいるからかえって
信じられないんだよな
97:あぼーん
あぼーん
あぼーん
98:山崎 渉
03/07/12 10:53
__∧＿∧_
|（ ＾＾ ）| ＜寝るぽ（＾＾）
|＼⌒⌒⌒＼
＼ |⌒⌒⌒~| 山崎渉
~￣￣￣￣
99:名無し不動さん
03/07/13 01:01 oDdjdURz
シノハラさんスレッドですか。
新米オーナーです。
どんな具合でっしゃろ。
100:大胆な小心者
03/07/13 09:23 Iujat3SR
>>96
俺のせいで不信感持たれたのかな(^_^;)
最初の方から読んでもらえば、ただのオーナーって判ると思うんだが
取り敢えず100getしときまーす
101:新米さん
03/07/13 11:35 oDdjdURz
オーナー側から見れば、建築はほんとに全てお任せ
でいい人なら、楽でいいんじゃないですか？
また、書類上はきちんとしていて、特に穴は無いと思います。
書類と実物の建物が一致しているかはオーナーの責任で
チェックしないと、そこは適当に作ったほうが会社（正確には
下請け）は利益も出ますし。
音が響く書き込みもありましたが、手を抜かれた可能性はあるかも。
102:名無し不動さん
03/07/13 20:30 4i/yD8N1
安い２階建てＡＰは音の問題はどうしてもつきまといます。手抜き
ではなく全部音が響きます（上下の）。ワンルーム１戸あたり２５０万円前後と
いう信じられない価格で作るのですから。
103:あぼーん
あぼーん
あぼーん
104:名無し不動さん
03/07/13 21:23 dzB+2ffT
よほどいい場所でない限り
二階建てアパートは、10年後空室で借金返せないよか
三国人のたまりば 水商売ドキュンの巣と思ってますから
投資しません
シノハラ連中10年後考えているのかな
105:新米さん
03/07/13 21:53 oDdjdURz
書類上は１階と２階の間は断熱材１００mm、
天井と床材の厚みで防音効果は推定３５ｄｂ
といったところでしょうか。
多少気を使っているレベル。
マンションと比べられれば、そりゃあねえ、
仕方ないでしょう。ただまったく筒抜けでもない
かな？
また、シノハラさんの１０年前の物件も説明の時に
写真を見ましたが、今のに比べると、やっぱり
見劣りはします。
１０年後の自分のすがた、かもね。
106:名無し不動さん
03/07/13 21:56 4i/yD8N1
確かに木造ペラペラ造りのＡＰの１０年後の競争力は厳しいものと
なるでしょうね。かといって鉄筋では利回り悪くなるし。
でも１０年後を考えたら立地と鉄筋でしょうね。
107:新米さん
03/07/13 22:45 oDdjdURz
どの辺りでどういう難所があるかは予め読める部分もあるので、
それを見越した計画が必要でしょうね。けしてローリスクではない
と思います。
また、木造の中では、そうペラペラと言うほどちゃちくも無いほう
だと思います（数年以上前の物件は良く知らないが、少なくとも
今回のものは）。
シノハラさん歴史が浅いっすからねえ。１０年越えた物件はあまり
多く無いっす。これからそういう物件がどうなるか、参考にしますよ。
取り敢えずあっという間に満杯です。そりゃ新築だもの。
108:大胆な小心者
03/07/13 23:02 Iujat3SR
新米さんって・・・ライバル会社の社員さんっすか？
109:新米さん
03/07/13 23:11 oDdjdURz
大胆な小心者さん、挨拶遅れまして。こんばんは。
同じ立場のものですよ。なりたてのひよっこです。
ただ、お任せで造ってもらうのは嫌だったので、
かなーり勉強しました。
110:名無し不動さん
03/07/14 00:27 bfGT/MRB
やっぱ大胆な小心者は信用できないな
少しでも否定的なことを書く人がいると
ライバル会社ときたもんだ、
んじゃ俺も聞く あんたまわしもんか？
111:新米さん
03/07/14 01:08 lTVpzu4L
まー何だかんだ言ってシノハラさんで
物件建てた訳で、期待はしている訳で。
文字通り「ペラペラ」な物件も多い中、築年数が浅いことと相まって
今のところ競争力は頭ひとつ出てるのは間違い無いのでは。
112:大胆な小心者
03/07/14 08:10 7ftWihxT
>>109
新米さんって、新米オーナーさんだったっんですね
こちらこそ宜しくです
>>110
まわしもん？？別に誰から頼まれた訳でもないけど
新米社員って意味かなーと思っただけだよ
113:あぼーん
あぼーん
あぼーん
114:大家（非ｼﾉﾊﾗ）
03/07/15 00:34
>>110
>>47なんか見ると、大胆な小心者さん、多少舞い上がってるだけのように
思えるね。舞い上がるのはいいけど、それで騙されないようにね。
でも、不労所得くらいで舞い上がってどうするの。人類の歴史上、
不労所得くらい当たり前の事だよ。普通の大家は自分の土地資産を、
ｼﾉﾊﾗで建てるリーマンは自分の信用という資産を使って儲けるだけ。
労働より、資産が資産を稼ぐのが資本主義なんだからさ。
皆さんが働いてる企業だって、株主が儲けるための道具なんだし。
>>111 >>107
「木造」というだけで後が怖いのがアパート経営。でも木造の安さには
正直惹かれるよね。愚かしいのは、木造で金をかけて高品質に作る事。
「木造築１５年」という表示を見ただけで客は悪い方向へソロバンはじくので
むしろ効率悪いし。
あと、「信用」という資産の運用なんだから、超低金利の今、マイナスは
考えにくいよね。儲かって当たり前。で、「信用」の換金はニッチ分野だから
その意味での「競争」はまだ殆ど無いし、後悔する理由は無いと思う。
（自分で土地買って建ててローンは組めないでしょ）
金利が上がったらバンザイするか騙して売るしか無い酷い商売だから、
競合が現れにくいけど、競合が出てきたらヤバい商売。むしろ株主に
なる方が怖いよ。オーナーは、他に誰も換金してくれない「信用」を
金にしただけなんだから、その換金レートが悪くても今は仕方ない。
前向きに、修繕計画等をチェックしてればいいと思う。
115:名無し不動さん
03/07/15 04:17 XpUS5viy
シノハラ重工ｗページより
これを半万回唱えてから考えるべきだね
あくまでも、２５年間入居が満室の場合の例ですので、必ずしもシミュレーション通りではありません。
116:名無し不動さん
03/07/15 05:11 emh6etyc
アパート経営は今、やりどきなのでしょうか
117:あぼーん
あぼーん
あぼーん
118:名無し不動さん
03/07/15 09:08 KiIinsky
114さんはよくわかってると思います。大家歴長い？物件複数？
119:山崎 渉
03/07/15 11:44
__∧＿∧_
|（ ＾＾ ）| ＜寝るぽ（＾＾）
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＼ |⌒⌒⌒~| 山崎渉
~￣￣￣￣
120:大胆な小心者
03/07/15 21:19 HkyfuR8K
>>114
舞い上がってるって言うよりシステムに惚れてるって感じかな。
俺も不動産売買歴は１２年で５回有るし、バブル後を乗り切って完済した物件も
有るから、初心者の域は脱してると思います。
ただし、一度取得した不動産は売らない主義なんで買いしか経験ないけどね。
ここの物件は、狭いながらも風呂・トイレ別だし、寝る場所とお客呼ぶスペース
も別れてるから、自分が独身で住むと考えたら一応合格点と思います。
121:名無し不動さん
03/07/15 23:58 J5R9sEen
まず、今の間取りが１０年後も受けると思いますか？
家賃２割ダウンと空室常時１割を覚悟、自然損耗はオーナー負担
が定着（これが意外とやっかい）するとして、２０年後に売れる
値段予想からの利回りを計算して将来の金利を予想して比較すると
。。。わかりませんｗ
122:大胆な小心者
03/07/16 00:30 kXA4vEps
間取りの事は解らないけど・・・３０年以上を想定しているワンルームマンション
よりは、２０～２５年程度で回収して建て替えできるアパートの方がリスクは小さ
いと思いますよ。
１０年ちょっと前は当たり前だったバス・トイレ一体式のユニットバスのマンショ
ンが、今これだけ苦労してるのを見ると、確かにちょっと怖いけどね。
退去時のリフォーム費用については、オーナーに負担を求める事は委託管理契約の
存続に関わるので、会社側が意地でも避けると思ってますが・・・甘いですかね？
全国賃貸住宅新聞なんか見ても、契約書を時間を掛けて説明し押印させれば、裁判
になっても簡単に負けないって書いてましたし・・・。
今はそれより金利動向の方が不安だけど、俺は無借金で買ったワンルームマンショ
ン持ってるんで、それなりに体力は有るし、２０年後は土地だけ残れば満足かな！
ちなみに、不動産投資に関する考えは↓に書いてたんだけど、最近マンション屋が
来なくなったんで寂しいよー。
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板:201-300番)
123:名無し不動さん
03/07/16 01:06 M1VeJh8+
これからはセキュリティー万全でないと入らないと
思いますが、シノハラアパートはどんなかんじ、
私はすぐベランダから入られそうなアパートに住みたくないけど、
シノハラさんとこの対策は大丈夫？
福岡は治安悪いでしょ。
まあ貧乏人ばかりにみえるアパートは狙われないかもしれませんが。
そうなると賃料でマンションと競争できるかですね。
いっそ三国の巣にしてしまうとか
ワンルームマンション一戸買いはこわいっすね～
３００万程度で作れる箱を１０００万とかでうるんですから
それを投資していた人から見ると、シノハラはましに見えちゃうのは
わかる
土地土地と何度も書いているようだけど、福岡なら
東京以上にこれから価値が下がるんじゃないの。
２５年後には人口減ってるでしょ
124:大胆な小心者
03/07/16 01:15 kXA4vEps
>>123
掃き出し窓にシャッター付いてて、殆どの人は出掛ける時閉めてるみたいだから、
昔のアパートよりはましじゃないかな。
それと、赤外線で侵入者把握したらメ－ルでしらせるサービスも有るそうな。
俺的にはちょっとやりすぎって気もするがね。
125:新米さん
03/07/16 01:35 s1Kh0FYP
アパート投資は全く初めてだから、不安は有りますねえ。
恐らく空き室が余り出ないであろう最初の十年で、
リフォーム資金を残しつつどれだけ借金を減らせるか、
ちゃんと考えとかないと。
126:新米さん
03/07/16 01:44 s1Kh0FYP
あ、その赤外線、付いてます。営業の人は
自慢してましたが、どっちかと言うと「客寄せパンダ」
的な印象をもってます（てオーナーが言っていいのか？）。
それでセキュリティを売りに出来る訳で・・・。
今の時点ではインパクトは有るでしょうね。
もちろんちゃんと機能しますよ。
127:あぼーん
あぼーん
あぼーん
128:名無し不動さん
03/07/22 10:57 3qxxjMsf
結局のところ、都心が一番、入居者が集まりやすいよね。
それに三国人でも、金とモラルさえ（これ重要）きちんとしてくれれば、別に問題なし。
セキュリティーとかを気にする人はアパートなんか借りないでしょ。
129:名無し不動さん
03/07/23 02:41 6bHuHcZu
空室たくさん出てローン払えなかったらどうなっちゃうの・・？
130:大胆な小心者
03/07/23 07:12 wnxu0qSE
>>129
その時は他人のせいに出来ないんだから、あくまでも投資は自己判断で
少なくとも自分が投資しようと思っている物件周辺の、築１０～２０年のアパート
がいくらで募集してるかを、住宅情報誌や地元の不動産屋さんで調べる位はしない
と、何千万の投資する資格無いと思いますよ
131:名無し不動さん
03/07/23 23:28 pmppvG7j
つーわけですぐあきが出るような
アパートシステムはやめとけと大胆な小心者さんも
申しております。
132:大胆な小心者
03/07/23 23:59 wnxu0qSE
>>131
そう！！長期間空きが出るような物件への投資は絶対辞めた方がいいですね
だから、俺は主要な鉄道沿線で人気駅から徒歩８分以内の物件にしか投資しない
ように決めてるけど、それでも将来の家賃下げは仕方ないと思ってます
一応、家賃２割ダウン＆金利５％位が損益分岐点なんで、今はカッパギ期間って
感じで、儲けは使わずに体力温存しとります
133:名無し不動さん
03/07/25 22:52 frhwB676
age
134:あぼーん
あぼーん
あぼーん
135:名無し不動さん
03/07/29 23:06 GMiv/CTh
Ｍ＆Ａ成功記念age
136:すくる～じ ◆5sQAqYKTFg
03/08/01 11:33
株板より記念カキコ。
(・∀・)ｲｲﾖｰ(・∀・)ｲｲﾖｰ
137:名無し不動さん
03/08/02 00:30 jKb/m0qa
空室率の予想は難しい。駅近く、広い、鉄筋がキーワードか。でも利回り落ちるしなー
138:山崎 渉
03/08/02 00:52
（＾＾）
139:名無し不動さん
03/08/02 01:14 WsDURnEl
やめとうたほうがいいよぁ・・・シノハラは
140:名無し不動さん
03/08/02 01:42
ざーっと読んだけど正直危険だと思いますよ。
認識が甘いと思います。
一番の根拠は>>17ですね。管理切ってもなにも変わりませんよ。
シノケンさんの同業他社も一緒ですけど作りが悪すぎるのと、一番の問題は管理部門が賃貸業界から嫌われています。
自分の友達に賃貸専門店勤務が何人かいますけど味噌糞言ってますよ。
「こんなＤＱＮ放りこんでやったｗ」みたいなこと言ってますからね(^^;)
うちはシノケンさん系のアパート(サラリーマンオーナー向けの安アパート)の管理は断ってるぐらいだし。。。
時々あるんですよ、管理してくれって話が。入居率落ちすぎで。あとレオパも多いかな。やっぱり断ってるけど(^^;)
断る理由は両方とも入居者からの苦情が多いのと入居者の質が落ちていく一方なので管理費５％では赤字必至だからです。
一戸当たりの収入が１５％以上減る覚悟で借り上げ頼むならどっかがやってくれるでしょうけど。エイブル保証とか。
ちなみに自分は福岡じゃ割と大きめの不動産会社勤務です。
よくできたいいシステムだと思いますが、アパート経営の事業計画上どうしてもハード面（建物そのもの）が弱く
なりますのでソフト面（管理体制）で補うべきなのにそのソフトが更に足を引っ張ってるって気がします。
一般にはあまり知られていませんが入居率を一番左右するのは委託した管理会社と賃貸専門店の関係です。
良好かどうか非常に重要です。近年更にこの傾向が強まってます。この傾向はまたバブルのような管理会社＞＞＞賃貸専門店
という力関係というか図式が復活しないことには収まりそうもないですね。
将来に備えてできるだけ貯金しておいたほうがいいですよ。
今のままじゃ、将来の見通しはとても暗いと思います。
個人的な一意見ですけど、オーナーさんを抱える身として心配だったので正直にレスつけました。
141:名無し不動さん
03/08/02 03:44 g1MbZs2x
↑
勉強になりました。
やはりサラリーマンでも建てられる5000万円＠土地売れてアパートは、
10年待たずして、入居率落ちる、DQN、三国の巣となるんですな。
「こんなＤＱＮ放りこんでやったｗ」みたいなこと言ってますからね(^^;)
震えましたが、ＤＱＮでも入居してくれてありがとうになりますなあ
142:株主
03/08/02 05:33 VLGbne1F
>>140
シノケンの成功によって、福岡では雨後のタケノコの様にアパート販売会社
が増えています。
しかしながら、ここはシノケンのスレなんで、「売れれば儲け物」と思って
参入してみた類似の零細同業他社と、長期展望で事業を営んでいる上場企業
とを同列で批判するのは許されない事ですよ。
何故篠原社長が上場したのかを考えてみて下さい。
私は、しっかりした管理のノウハウを持たないのに形だけまねて参入してき
た粗悪な業者と差別化をはかるためじゃないかと思っています。
ちなみに、入居率が悪すぎるから管理してくれって頼んで来たのはシノケン
のオーナーでしょうか？
また、140さんの会社は上場してるのでしょうか？
143:名無し不動さん
03/08/02 07:36 g1MbZs2x
上場企業つーてもいろいろあるしね
ピカ 日榮 めいわく地所 大東
上場上場いうても何かあったら批判はされるべきでないか？
144:大家（非ｼﾉﾊﾗ）
03/08/02 12:24
篠原と、大東やレオパを一緒にしちゃ可哀想だよ。明らかに篠原の方が
オーナーに優しい会社（というか、ビジネスモデル）だよ。
大東やレオパは、土地がある地主にアパートを建てさせる。地主であれば
建築業者なんて選び放題で、競争の末に安い適正価格で建てることが可能
なのに、そこへタップリ利幅を取りすぎた建物（安普請）を建てさせてしまう。
資金計画とかやるけど、そんなもんどこで建ててもある程度できること。
家賃保証とかやるけど、そんなもん賃貸仲介中堅に投げればもっとマシな
ものがある。だから、「損だ」と痛切に思ってしまう。
篠原は、土地が無いリーマンにローンを組ませてくれる。その方法では、
建築業者も選び放題にはならない。土地無しリーマンに土地ごとローンを
組ませるという手間をかけるのは、まともなローコスト建築業者には無理
だからね。銀行も、土地のある人にはニコニコ顔で資金計画策定の手伝い
してくれるけど、アパート建築で土地が無いとそれもない。
限られた市場（土地無しリーマン）と、開かれた市場（地主が建てるだけ）
では、有利不利があって然るべきなのだから、仕方ない部分もあるね。
「損だ」とは思わない。ただ、構造的に不利な投資だから、「人によっては、
物件によっては危ない」とは思う。でも、こういう業者も必要だと思う。
レオパや大東は、単に安普請＋家賃保証＝割高建物という図式なので、
社会にとって要らない業者だと思う。でも、地主を騙して、その資産を
会社にもってきているわけで、富の偏在を改めるという点では必要
なのかな（ｗ
145:１４０
03/08/02 13:13
>>141
＞10年待たずして、入居率落ちる、DQN、三国の巣となるんですな。
勿論、必然ではありません。
ただ現在シノケンさんは保証人を取らず保証会社に保証させるという方向で進んでます。
おそらく新規については全部じゃないでしょうか。実際の入居者選定は保証会社が行うのでその基準は
必然的にお金が払えるかどうかにある程度絞られてきます。人を見るのではなく財布を見るということです。
この手法は家賃のとりっぱぐれを回避するというメリットは生まれますが、入居者の質はどんどん落ちていく文字通り諸刃の剣です。
風評などがあまり気にならない（近くに住んでいないから）県外のオーナーさんが多いようですのでお金さえきちんと入ってくれればＯＫ
という意味ではうってつけなので仕組みとしてはいいと思いますが、質が落ちてる物件は地元の管理会社は嫌がるという側面も併せ持ってます。
>>142 >>144
語弊があったのかも知れませんが、私はシノケンさん他同業他社さんを同列に捉えているわけではありませんし、非難・誹謗をする気もありません。
むしろ144さんがおっしゃってるように土地がない人や一般のサラリーマンの方でもアパートオーナーになれることや、
うまくいけば土地がタダで手に入るようなチャンスを与えているいい会社だと思ってます。
勿論、大東さんやレオパさんとも一緒にしているわけではありませんよ。全く違うわけですから。
私はオーナーさんに対して、シノケンさんのシステムに胡座をかくことなく自己の防衛を念頭に入れて取り組んで欲しいのです。
それはどこの会社に頼んでも同じことではありますが、オーナーさんの財産を預かる管理会社でもあるのにその管理に対するもろもろの収入
ではやっていけない会社であることを知って欲しいのです。建設が収益の柱ですので建設が止まると全てが止まる可能性を
比較的高い確率で秘めているということです。
最後になりますが、私はシノケンさんの内部事情に明るいわけではありませんので、実際は建設なくとも会社は安定かもしれません。
私のレスは業界内の評判というか、一般的に業界内で認知されていることを述べているだけです。事実との相違があるかも知れない点について
予めお詫びしておきます。
度々の長文失礼しました。
146:１４０
03/08/02 13:37
すみません追記です。
>>142
頼んでこられたのはシノケンさんのオーナーさんですね。
うちは上場しておりません。
私の上レスの
＞ただ現在シノケンさんは保証人を取らず保証会社に保証させるという方向で進んでます。
これにかかる文章についてですが、語弊があるといけませんので追記させてください。
シノケンさんは現在私が知る限り次の二本立てで新規入居者募集を行っています。
１、敷金４ヶ月＋連帯保証人
２、敷金１ヶ月＋保証会社
現在の大半は２であるとういう意味です。
福岡では一般的に敷金の額を含めた入居時初期費用を抑えた形で募集すると質が落ちます。
これはうちの会社でも一緒です。
まだ語弊あるかと思いますが、私はシノケンさんを非難する立場をとっているわけではなく、
いい仕組みなんですが、その仕組み上どうしても物件そのものの競争力が貧弱ですので、
同じオーナーさんの財産を預かる会社の人間として心配しているだけです。
余計なお世話だと言われればそれまでの話なんです(^^;)
147:新米さん
03/08/02 15:46
>>140
建物が貧弱と言う点は、思い当たる部分はあります。
施工する下請けレベルも低い、かなり直させましたが、
県外オーナーだと施工中は見ても無いでしょうしどうなって
いることやら。下請けが割り食っている感触を持っています。
ただ他のアパートと比べて特に悪いのか？RCと比べられると苦しいが。
会社の収益ベースでは、管理収入と建築でほぼ同額の
利益を出しているとアナリスト情報のページでは書いて
ますね(PDF)。ただ、これがどういう仕組みで管理しているのか、
新米だけに詳しくは良く分かっていない。やっぱり何処かが割り食って
の数字ですかね。
保証会社での保証で入居者募集をやっているのは初めて知りました。
私は１の方です。何かを基準に使い分けているんでしょうね。
色々情報を持っていないと判断も出来ませんから。こういう書き込みが
あるのは面白いですね。
貯金は年に２００万できてます。ローンは１０年でけりを付けます。
148:名無し不動さん
03/08/02 16:09 jKb/m0qa
発足しばらくはＢ地区の物件が多かった、というより
狙ってたと聞きました。土地が激安で買えて
賃貸人は外から来るんでそーいうとこというのは知らない（親以外は
あまり気にしないようですし）。オーナーも県外なので同様。
この頃は志の低い会社と見てましたが最近は建物もまともに
なってきてあまり変な噂は聞かなくなりましたが将来の入居率の
不安は増大傾向ですね。
149:１４０
03/08/02 16:54
>>147
私が着工から竣工まで立ち会ってるわけじゃないので(当たり前ですが)、建物が貧弱だと言う根拠は
作ったことがある大工さんの話です。これも嘘つかれてる可能性はもちろん否定しませんが、
その大工さんが私に嘘つく理由は見当たりません。うちでも依頼している方なので。
収益は実際どうなんでしょうね？帳面上はどうとでもできますからね。
建設と同等ベースならかなりいいんではないでしょうか。その情報ベースの通りだといいですね(^^)
１０年でローン完済は木造では理想ですね。インフレの波を超えないとアパート経営は本当の旨みが
でてこないので相続対策とかでない限りは早期にかたずけるのが安心です。
148さんがおっしゃられてるように将来の入居率は不安ですからね。シノケンさんの場合(同業他社もそうですが)
前記の理由のほかに、物件としての不安要素として駐車場の問題があります。
事業計画上どうしても敷地いっぱいを使って戸数を稼ぎますので全体的にかなり駐車場が不足しています。
お持ちの物件で駐車場が少なく、資金の余裕ができれば近くに駐車場用地を確保することも大事だと思いますよ。
都心から離れれば離れるほど大事になります。
150:１４０
03/08/02 17:49
大きなお世話かもしれませんが新米さんに一つアドバイスしましょう。
来年はじめて申告されることを前提ですが。
このスレで大胆な小心者さんは青色申告をされているようですがそれは税務署にとって
都合がいいだけです。絶対白がいいですよ。
白だと今のように定額法でしか減価償却できなくても向う三年は所得税はでないでしょう。
>>31にあるような経費だって当然に計上できますし、なにより領収書がいらないので適当に
書いておけばいいのです。ポイントは初年度になるべくたくさんの経費(電話代など)を計上しておくことです。
それが認められれば以後ずっと大体ＯＫです。万が一(実際これくらいの確率)税務署になにか
つっこまれたら「これだけかかったんだから仕方ないだろ！」と言い切ることが大事です。
白のそういった諸雑費を記入する欄は一箇所しかありませんから合計額を書いておけばいいです。
内訳は適当に考えておいてください。遠方にお住いであるなら月一回物件をみにいってるからその往復の旅費などです。
実際行かなくても結構です(笑) 領収書いりません(笑)
少しずるい感じもしますが、立派な節税です。少しでも現金をストックして保全を計りましょう。
書き方は簡単ですがここでの説明は難しいですね(^^;)
私も毎年一部のオーナーさんの申告書書いてもう１０年になりますが(税理士ではないので勿論無償)
オーナーさんがつっこまれたことは一度もありません。
むしろ、当初数年は必ず帳面上赤字になるのでその方の源泉税等の既支払い税金額によっては
全ての所得税が還付され、住民税も０になるので大変喜ばれています。
ご存知でしたら蛇足でしたすみません。
151:入居者
03/08/02 23:14
みなさん、はじめまして。
私は今シノケンの築５年位の物件に住んでいます。
ちなみに>>142でいうところの２の保証会社の契約にしています。
福岡はほとんど敷金４ヶ月なので、この違いは結構大きく感じました。
死ぬほど安普請で夜中に人が出入りするのがうるさくて、入居して１
週間くらいはまともに寝られませんでした(T_T)
今売っているビジネスチャンスというベンチャー雑誌にシノケンの話が
載っていて、初めて安普請の理由がわかりました。
で、非常に興味を持ち始めて資料を送ってもらったのですが、中古探
す？とか色々検討の余地があるように思いました。でも、中古だと多分
普通のサラリーマンに銀行がお金貸してくれないんでしょうね。
>>140さんのところで中古の賃貸マンション一棟売りなんてありません
か（笑）
152:新米さん
03/08/02 23:45
>>150
有難う御座います、知識としては知ってますが、
今回初めてで、色々調べていたところです。
建てた以上は潰れるわけにも行きませんしね。
計画に乗るならRCの方が私も良いんですがね、
最近スチールハウスというのが出てきていているようで、
こいつが安く供給されるようになったら、結構手ごわそう
きちんと造れば下手なRCより良いかも知れない。
というか、シノハラさんこっちを建ててくれんだろうか。
URLﾘﾝｸ(www.steelhouse-q.co.jp)
153:入居者
03/08/03 12:39 o728LgDe
>>152
スチールハウスなんだかよさげですね。
ところで、シノケンでも「重量鉄骨造」アパート（ネオ・コンパートメントハウス）
という代物がありますが、現オーナーの方で検討又は導入された方はいらっ
しゃいますか？
154:大胆な小心者
03/08/03 22:02 occ3NKhs
週末は家族旅行に行ってましたが、凄い盛り上がってますね～。
>>150
私の場合利回り９％近いんで、２年目に不動産取得税６０万支払っても既に黒字
でしたよ。
まあ、辛うじて青色控除５５万の範囲内だったんで追徴は発生しませんでしたが、
通常は３年目（不動産取得税の翌年）から＋になるんではないでしょうか。
ちなみに150の内容は『立派な節税』では無く、『明らかな脱税』じゃないかな？
確かに税務署は人手が足りないんで小口案件は精査していないから指摘なかったん
だろうけど、そのような認識は今後不動産業界の社会的地位向上を目指す上でプラ
スにならないと思います。
155:名無し不動さん
03/08/03 22:15 HMpvKKZl
所得税払った後の金で
返済でしょ 大丈夫ですか？
156:大胆な小心者
03/08/03 22:18 occ3NKhs
最近は大手のワンルーム業者でも『節税』って強調してるとこ少ないけど、
何故だと思います？
140さんは申告書書いて１０年との事なんでご存じと思いますが、バブル
当時のＮＯ１ワンルーム販売業者が潰れた一因は、当時余りにも『節税』
って強調しすぎた為、大蔵省が怒って不動産税制を抜本的に見直して、
結果的に、節税メリットが薄れた為、ワンルームマンションの売れ行きが
激減したためだったですよね。
私の場合はしっかりした財務資料を作成することによって、将来買い増し
する際に銀行の信用が上がり有利に融資が受ける事が出来れば、所得税な
ど安いものだと思ってます。
ここは『アパート経営』のスレッド！赤字で喜んでるようでは経営者失格
ですからね(^_^;)
157:大胆な小心者
03/08/03 22:26 occ3NKhs
>>155
全然大丈夫。
不動産の収支は家計と別口座だけど、毎月の利益には手付けて無いからね。
158:名無し不動さん
03/08/03 22:51 HMpvKKZl
所得税支払い後の金で計画どうり返済できているのならよいが
まったく利益の手つけられないのなら、あんまし意味ないな
少しは家計の足しにしたくない？特に老後の方とかね
普通の感覚なら。
所得税支払い＆銀行への返済後では、残るのはすずめの涙
だろうけどね。
159:大胆な小心者
03/08/03 23:00 occ3NKhs
>>158
老後に残るのは土地だけで十分です。
儲けは手付けられないんじゃ無くて、付けてないだけ！！
大きく貯まれば次の物件の頭金にしたいけどね。
サラリーマンとして家族は自分の給料で養いたいし、現時点では生活
レベル上げる気は無いよ。
まあ、携帯代やネットのプロパイダー代なんかが経費になるだけでも
家計には結構貢献してるけどね！
160:名無し不動さん
03/08/03 23:06 HMpvKKZl
＞儲けは手付けられないんじゃ無くて、付けてないだけ！！
＞大きく貯まれば次の物件の頭金にしたいけどね。
こういう考えならかまわんけど
シノハラとかでなくマンション経営者の個人は、
次の物件あるいはさっさと繰上げで返してしまいたい
という人のほうが多いかも知らんね。
田舎の地主とかはそうだろうな
都会でプチ成功組は使いそうｗｗ
161:名無し不動さん
03/08/03 23:08 HMpvKKZl
ただ経営して思うのが
自分より 銀行 建設業者 税務署その他もろもろ
のためにリスクとっているようなきがするね
節税経費云々もそうだが多少の優遇措置は欲しいよ
162:大家（非ｼﾉﾊﾗ）
03/08/03 23:16
>>145
まあ、シノハラはあくまでニッチ産業で無いといけない存在だよ。
それほど心配しても、ニッチで無くなったら他社との競争以前に
市場が消えてしまうからね。
何故かって？ 信用を換金して収益不動産が買える事がニッチで
無く一般になれば、収益不動産の買い手が増える分、不動産価格が
上昇して新規物件の利回りが下がるから。シノハラは別の事業を
模索しないと潰れてしまいかねない。管理で細々やっていくなら
成長性剥落で株主が首吊るだけで経営は安泰かもしれんけど。
もちろん、不動産価格上昇でシノハラ衰退しても、シノハラで建てた
人や、あたくしは上機嫌なんだけどね。資産増えてるから。だから
シノハラには危険でも建て主のリスクでは無いね。分けて考えないと。
163:新米さん
03/08/03 23:17
少なくとも私は、説明を受けたときに、大幅に儲かるようなことは
ないと言われました。儲かりますよーと言った言葉が前面に出る
ようなら、多分建ててません。土地持ちで無いと本当に利益を出
すのは難しいでしょうね。
無理しなければ返済自体は結構うまく行くかも知れませんが、
可能な限り繰り上げます。性格ですかね。
164:大胆な小心者
03/08/03 23:21 occ3NKhs
>>161
半分同感だけど・・・銀行＆入居者には感謝しなきゃね。
せめて専従者にも扶養控除は取らせて欲しいのだが！！
165:大家（非ｼﾉﾊﾗ）
03/08/03 23:27
＞税金
本当にかかった経費を漏らさず申告しないと、個人的には脱税よりも
悪だと思う、駄税を払うことになってしまうよ。
>>161
土地持ち大家は、多数の建設業者の中で最も安い所を選ぶだけ。
融資受ける金額も小さいし、複数の銀行を比較してかなり有利な
ローンを選べる。
シノハラ大家の人は建設業者も選べないし、金利も選びにくい（？）
上に、土地分の金利負担もあるから、銀行や建設業者の利幅は
大きいよね。
銀行のリスクも大きいし、建設業者への依存度も自分らより高いから
（信用の換金作業だっけか？）、仕方ないと思うよ。それでも儲かるから
やるんだし。優遇なんかしたら、オーナー同士の競合が増えるだけだよ。
それに、自分もそうだけど、狭小間取り中心の大家は優遇なんて考えて
ちゃ駄目だよ。自治体は１Ｒ・１Ｋが嫌い。利回りの悪いファミリー物件なら
優遇措置たくさんあるよ。でも損なんだよね。利回り悪いだけでなく、
インフレが来たら皆意地になって居座るから一気に不良資産なんだよね。
借地借家法の恐ろしさを隠すためのファミリー賃貸優遇、ああ恐ろしい。
166:とある賃貸営業マン
03/08/04 12:53
シノケン物件は、同じ木造二階建てロフト付き同築年の他物件と比較して
狭い、へぼい、駐車場がない。
他管理会社と比較して入居までの手続きがうるさすぎ。
ここまでは市内にいる賃貸営業マン誰に聞いても同じ回答だと思うね。
ここの家主さんとこはどうかしらんけど、空室一覧見る限りじゃ今平均２戸ぐらいは空いてるんじゃない？
経営とか税金とかさっぱりわからんし、うまくいってるのならそれはそれでいいでしょうけど
物としての競争力に著しく欠けてるのは疑いようのない事実。
経営とはまた別問題で認識しておくべきだと思いますよー。
今、自分達がシノケン紹介する理由は広告料が一か月分でるからの一点のみ。
あと、シノケン物件は基本的に駅に近いのでその点有利だね。
いきなり福岡にでてくる人には紹介しやすいかな。まともな人はすぐでていくみたいだけど。
167:あぼーん
あぼーん
あぼーん
168:株主
03/08/04 21:43
下記は上場記念の新聞広告より一部抜粋。
今年３月末現在で、入居率は98・７％、駅から10分以内の土地に的を絞っています。
サラリーマン時代にアパート経営にタッチしました。（社長）
>166さん
>空室一覧見る限りじゃ今平均２戸ぐらいは空いてるんじゃない？
ご自分の会社はどちらでしょうか？そちらの空室一覧を見て言っているのでしょうか？
謙虚に知りたいです。
>競争力に著しく欠けてるのは疑いようのない事実
何の何処が具体的にそちらに比べ欠けてるかよくわからないのですが・・・
別に煽りではないですが私は株主なのでそう言われるソース元を知りたいだけです。
正せるべきところは会社に正させるし、あとないとは思いますが虚偽の場合は・・・。
どちらにせよ返答次第では直接問い合わせようと思うのでよろしくお願い致します。
169:とある賃貸営業マン
03/08/04 23:59
>>168
ソースって言われてもね～ 具体的なのはないよ。
株主さんだけに気になるのはわかるけど。
その新聞広告は広告でホントなんじゃないの？三月末はどこでも入居率いいしね。
三月末以降に退出する部屋がなかなか決まらないんだよ。
質問の答えね、ソースといえるかどうかはわからんけどｗ
１福岡市内ですけど自分の会社名を晒す気はないです
２シノケンが普通に出してる空室一覧みて言ってるよ どこでも持ってる。
３うちの物件とじゃなくて、一般的にってことで。うち賃貸屋だから管理は少ないし。
狭い、駐車場がない、この二点はソースもなにも事実でしょ。逆に言えばこれ知らなくて
経営とか言えないんでない？まー株主さんはしらんかもしれんけどね。
作りの悪さは入居者からの話と業界での風評がメインなんだけど、シノケンの仕組みから言えば当然に想像できると思うけど。
単価下げないとシノケンの儲けもないし、家主の利回りもでないと思いませんか？
普通にですよ、狭い、へぼい、駐車場がないってのはシノケンの提案する事業プランからして至極当然というか
想像に難しくないと思うんですが。。。
間違ってたらもうしわけないけど、標準的に土地は５０～６０坪、容積６０～１００％、全６戸～８戸でしょ？
これからすると、駐車場なんか数台しかとれるわけないし、今時木造１Ｋでも新築で２０㎡切るのなんて
ほとんど見当たりませんよ。福岡ではですが。
自分も煽ってるつもりはないよ。
いくら株主さんであっても、仮に福岡に住んでるとしてシンケン物件のどこが競争力に欠けるのかを
知らないってのは不思議です。
株主さんは福岡をよく知らない方？
170:新米さん
03/08/05 00:11
>>150
そうそう、念のため。
全く有りもしない経費を書くつもりは有りませんよ。
領収書を貰う習慣が今まで余り無かったので、
全てを経費に挙げられないと思ってました。
最近は必要な領収書は貰うようになりました。
171:株主その２
03/08/05 00:12 Cvg6kCNR
>>169
＞ソースって言われてもね～ 具体的なのはないよ。
＞株主さんだけに気になるのはわかるけど。
何か勘違いしてるんじゃない？
168さんは、上場企業について事実でない書き込みを行って株価に悪影響を与え
てると判断したら通報するよって忠告してくれてると思うんだがね。
【参考】
虚偽の事項や根拠が明白でない事項を掲載することは証券取引法に定める
「風説の流布」に該当するおそれもあり、処罰の対象となることがあります。
（証券取引等監視委員会）
172:とある賃貸営業マン
03/08/05 02:09
>>172
勘違い？自分に対する忠告？
ま、どうでもいいけどね。別にシノケンに恨みがあるわけじゃなしｗ
もうこないよ。
お邪魔しますた～
173:とある賃貸営業マン
03/08/05 02:10
age忘れたｗ
174:大家（非ｼﾉﾊﾗ）
03/08/05 02:44
田舎の事はわからないけど、駅近でバイク置き場くらいあればどうにでも
借り手は付くんじゃないの？ それに駐車場、全戸分はとれなくても
容積率低ければ多少はとれるだろうし。
うち、恥ずかしながら駐車場１つも確保できなかった。近くにある
ウサギ小屋の自宅では駐車場が確保できないから、アパート前は
自分ちの車（２台）専用という罠（ｗ ・・・都内だけど。
175:１５０
03/08/06 13:24
>>151
流行ってますし中古一棟売りはありますけど、いいのはなかなかでないですね。
それでも時々は自分が買おうかと思うようなものも出ますよ(^^)
>>152
恥ずかしながらスチールハウスについてはよく知りません。
賃貸住宅におけるＲＣ造に最大のメリットはＲＣ造であるという事実です。
その実際の強度や防音性能は関係ありません。
一般的な消費者がＲＣ造＝強い、防音性能高等と勝手に思ってることがメリットなので
それに代わるものとしてスチールハウスが認識されてくるとどんどん普及するでしょうね。
卵が先か鶏が先かみたいな話ですけど・・・。
>>156
税金に対する考え方の相違でしょうね。
私は基本的に納税は義務と考えてはいます。
いますが、私が申告書を書いている個人オーナーさんの多くは他に給与所得を得てらっしゃいます。
給与所得者と個人事業主においては所得が一緒でもその納税額は倍ほどの差があります。
これは一般に納税の仕組み上仕方がないこととなっていますが、アパート経営でも個人事業
になってくるわけですから同じメリットを享受できていいのではないかと考えています。
>>172
証券取引法についてはなないも知りませんが、とある賃貸営業マンさんは>>1の趣旨の通り
評判について書かれているのではないでしょうか。
実際に風評についてこの掲示板で投稿すると「風説の流布」により処罰の対象となる可能性は
どのくらいのものでしょう？私も風評についてレスつけてますし(^^;)
>>174
少なくとも福岡では駅近くであっても田舎にいけばいくほど駐車場の必要性は高いですよ。
田舎だからでしょうが(^^;)
176:あぼーん
あぼーん
あぼーん
177:あぼーん
あぼーん
あぼーん
178:
03/08/14 23:42
何時のまにか株板の方が伸びちゃったね
179:山崎 渉
03/08/15 11:51
(⌒V⌒)
│ ＾ ＾ │＜これからも僕を応援して下さいね（＾＾）。
⊂| |つ
（＿）（＿） 山崎パン
180:名無し不動さん
03/08/15 20:55 NQCumUxK
あげ
181:名無し不動さん
03/08/16 02:22 /qWwU1aW
>175 御意。ＲＣの表記が大事です。スチールハウス、今はいい加減な
業者が多いけど安い。だんだん淘汰されて伸びていくとは思います。
ＥＶなしが敬遠されるようになったように木造ＡＰがそうなる日が
来るような気はします。
182:大胆な小心者
03/08/17 18:41 yp6q+2HP
土地を手に入れるのが目的のオーナーには木造が一番と思いますよ。
理由１・・建物が安いため結果的に利回りが高い。
理由２・・高利回りで短い年数（２０～２５年）で完済出来る。
理由３・・取り壊し費用が安価である。
シノケンもワンルームマンション業者を子会社として買収したみたいなんで、
今後はＲＣ物件も取り扱うようですが・・。
183:名無し不動さん
03/08/17 20:13 zZA1JXlR
>>150
税理士法違反になるよ、司法書士等と違って、無報酬でもだめなんだよ。
184:名無し不動さん
03/08/17 20:30
>>183
それはどこかに誤解が無い？
個人事業は、経理も雇えないの？
185:大胆な小心者
03/08/17 21:09 yp6q+2HP
>>184
申告書は自署が原則ですよね。
経理＝社員が書くのは自署って事でＯＫなんじゃないかな？
186:名無し不動さん
03/08/17 22:34 YFc0yKHn
理由１・・建物が安いため結果的に利回りが高い。
＞安普請で音がうるさいなどの苦情がおおくないか、
家賃収入マンションより少ないのではないか
理由２・・高利回りで短い年数（２０～２５年）で完済出来る。
＞シノハラのプランだと自己資金小さくて２５年ローンとか
恐ろしげなるものが多い、２５年後空室率とか考えても２５年も
うまくかえせるとはおもえませんがね
理由３・・取り壊し費用が安価である。
＞1とおなじような理由
このような意見も風説の流布とか言われるのでしょうかね、
187:大胆な小心者
03/08/18 00:04 xwuLpI22
>>186
＞安普請で音がうるさいなどの苦情がおおくないか、
システム的に苦情は会社行きだから、オーナーは気にしなくていいんじゃない。
安普請ってのは実際安いんだから否定しないけど・・自分とこの管理部門が大変
になると結果的に事務が増えてマイナスなんで、そんな酷い建物は作ってないと
思うけどね！
＞シノハラのプランだと自己資金小さくて２５年ローンとか
＞恐ろしげなるものが多い、２５年後空室率とか考えても２５年も
＞うまくかえせるとはおもえませんがね
ＨＰ見た事有りますか？
バックアップローン使えば１１年目からは少々家賃下がっても返済は余裕なんだ
けど・・。ただし、金利上昇は怖いけどね(^_^;)
＞このような意見も風説の流布とか言われるのでしょうかね
俺はＯＫと思うけど、株主さんに聞いてみましょうか？
188:名無し不動さん
03/08/18 00:12 uohQmx2t
真面目にシノハラでの運用を考えています。
普通のサラリーマンで、自己資金が１５００万円
で
①「田舎の自分の土地を使って建てる」
②「需要の多そうな所で土地も購入して立てる」（自分の土地は売却？）
①の場合は特にシノハラでなくても良さそうですが、今までまるで
経験がない人間にとっては、最初から最後まで「セットになってる」
というのは魅力的に見えます。少なくとも最初は。甘いと言われそうですが・・・
189:大胆な小心者
03/08/18 00:27 xwuLpI22
>>188
田舎ってどこか知らないけど、単身者の需要が少ない地域はリスク大
だと思いますが・・・。
俺なら②だけど、それだけ自己資金有るなら田舎の土地は売らないな。
190:あぼーん
あぼーん
あぼーん
191:
03/08/18 07:58 uohQmx2t
>190
金利が話にならない・・・・
って広告にマジレスしてもしかたないか・・(w
192:188
03/08/18 08:06 uohQmx2t
>189
レス有り難うございます。
具体的に書くわけにはいかないのですが、単身者が少ない
ど田舎です。
けれど少しは単身者向けのアパートも建っているので、休みの日に
自転車でまわって調べてみましたが９割程度（判別がつかないところも
あったので正確にはわかんないけど）は埋まってました。
つまり、需要も少ないけど供給も少ない・・・・・
大胆な小心者さんがおっしゃるように
供給過多になった場合のリスクが大きいのかなぁ・・・と
よその土地ではどうなのかとか、まだ何もわかってないので勉強ですね
193:
03/08/18 19:55 7R+cymPN
>>184,>>185
経理を雇うって、雇用関係が成立してなきゃならないし、仮に月３万程度の給料を払ったとしても。
10万円も出せば、税理士だって、チンケなアパート経営者の確定申告ぐらいやってくれるよ。
194:名無し不動さん
03/08/18 22:09 +bNdD6a1
安普請は苦情の前に退去しますね。敷金はほとんど返ってくるし。
195:188
03/08/18 22:42 uohQmx2t
私信（返信）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
×× ××様
ご連絡頂きまして有難うございます。
シノハラ建設システムの○○です。
弊社の方が8月13日～17日までお休みを頂いておりましたので、
○○様へのご連絡が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
ご質問も多数頂きまして、有難うございます。
早速、ご質問のご回答を、といきたいところですが、
メールでは少々長くなってしまう話や、○○様のお話をもう少しお伺い
しないとはっきりとしたお答えが出来ないご質問もございます。
もし、○○様が宜しければ、先ずはご挨拶も兼ねて、お電話での
ご連絡を差し上げたいと考えておりますが、如何でしょうか、
ご都合の良いお時間とご連絡先をお伝え頂ければ、私から
ご連絡させて頂きます。
あつかましいお願いではありますが、
何卒、宜しくお願い致します。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
先に答えられる質問に答えろ。話はそれからだ
196:名無し不動さん
03/08/18 22:53
ネタか？ネタなのか？
197:。
03/08/22 01:01
公開することでそいつにとって「利」があるから
公開するんだろう？じゃなきゃマゾだ。
２ちゃんの情報は成否はともかくまず「疑え」だ。
自分で探し自分で答えを見つけましょう。
198:
03/08/22 06:45 TDGE+tRw
>>195
別におかしな話じゃないと思うが
シノケンは物件待ち客がわんさか居るんで、冷やかしや取得能力ない客に
使う時間勿体ないから、試してるんじゃない？
199:しのけん
03/08/23 01:27
こんなＤＱＮ会社見たこと無いよ。常時求人常時解雇
200:名無し不動さん
03/08/24 08:30 Z8O/cFMp
200get
>>199
ここのセールスマンはワンルームマンション等のテレアポ業者と違って
ＤＱＮじゃないよ
201:名無し不動さん
03/08/24 08:32 cghkJCly
ふとおもったんだが、1985年に公務員一流企業に勧誘とかだったら
大喜びされたような・・・
202:
03/08/24 08:39 Z8O/cFMp
>>201
当時だと土地が高くて月々の収支赤だったんじゃないかな。
ここのアパートは節税目的で買う訳じゃないんだから、目立たなくても
今の方がビジネスモデルとしてはやりやすいと思うぞ。
そもそも勧誘はしてないし・・・
203:地獄の黙示録
03/08/24 22:56
テレアポ業者の日商ハーモニー買収したのが
そもそもの間違いの元。そのうち分かる日が来るよ
204:名無し不動さん
03/08/25 01:13 sw45Kdzn
こうさくいんおおいね
205:株主
03/08/26 05:54 IHK0b5O1
日商ハーモニーはテレアポやってんの？
よかったらどんな会社か教えて下さいな
社長も変わったんだから、早めに膿出しとけば再生も早いと思うけどね
206:株主
03/08/26 06:03 IHK0b5O1
バブル以前のワンルームマンションは、１４～１６㎡で１千万～１千２百
万って価格帯の物件が標準だった。
最近の都心物件は２０～２５㎡で２千万前後してるが、日商ハーモニーが
１千５百万以下で物件供給出来れば、テレアポに頼らなくてもシノケンの
アパートみたいに広告だけで売れるようになると思う。
ファミリーマンションの坪単価を考えれば、あながち無理とは思えないが。
207:名無し不動さん
03/08/30 20:36
日商ハーモニーはテレアポやってんの？
よかったらどんな会社か教えて下さいな
社長も変わったんだから、早めに膿出しとけば再生も早いと思うけどね
208:名無し不動さん
03/08/30 22:19 90Y7cjZt
>>207
コピペはageで行ったら？？
209:スパイ
03/08/31 01:18 vWJeZ/sH
日商ハーモニーってのは、スカイコートなんかみたいな、テレアポで
ワンルーム売る会社だよ。経営不振で社員逃亡中。前社長も逃亡
したらしいよ
210:名無し不動さん
03/08/31 09:01 0Bt4mi88
>>209
前社長は株式全部シノケンに売っぱらったから、居られる訳無いけど！！
社員も３月末で５５名ってなってるけど、大分少なくなったのかな？
まあ、テレアポしか出来ない人材は、早めに消えて貰った方がいいと思うが。
211:地獄耳
03/08/31 23:18 x0jV9GMk
現在は30人もいないよ！
株主は甘い夢見て地獄を見るんだよな。
そんなに甘くねえんだよ。
アパート建てて儲かるなら、大手がとっくにやってるよ
212:株主
03/09/01 01:57 WGa+JPCh
>>211
それはいい傾向じゃんか！
シノケンは管理が欲しいんだから、１千戸分の管理収入が入るのに人件費は削減
出来るって状況は理想的な展開じゃない？？
やっぱ、テレアポに染まった人材は使えないからね。
それと、シノケンの事業は隙間産業ってのをお忘れ無く。
博多では実績有るし、大手はプライド高いから、サラリーマン相手は無理だよ。
213:玄人の独り言
03/09/03 01:03 THKdeK2v
管理戸数っても物件によるよ！中古のワンルームは都内なんて
ダブついてるし、空室リスク高いよ。
214:玄人の独り言
03/09/04 00:31 kYsSfV6/
不動産投資ははやらないね。アパート投資なんて
サラリーマンには無理でしょ。
215:ダマされてまっせ
03/09/10 12:49 uyGsg07x
十年後のオーナーチェンジが楽しみだ。
--------------------------------------------------
新築の増加すなわち、物件増が続く
--------------------------------------------------
前回に続いて住宅金融公庫まとめの「2003年６月全国住宅市場調査」（全国
2,258件の回答）の≪賃貸住宅受注状況判断≫（D.Ｉ.）について取り上げます。
同調査によりますと、この４～６月の賃貸住宅の受注状況は記録的な増加で、
1996年の９月以来７年ぶりにプラスに転じています。この反動で７～９月、10
～12月受注予測はやや落ち込んでいますが、それでも昨年、一昨年の同時期に
比べて落ち込み率は小さくなっています。
この受注状況とは、新築物件のつくられる傾向を示している訳で、プラスに
転じていることは、それだけ物件の供給量が大きくなるのです。当然、古くな
った建物はつぶされて、新築されるので、市場に流通する総量ではプラスマイ
ナスはありますが、それでも新築の増加現象すなわち、物件増が続くことには
違いありません。
このように、賃貸住宅経営の人気は根強く、
・土地活用
・資産運用
・相続税対策
の対策に、アパート・マンション経営に着手されます。以前は先祖伝来の土
地を活用するのが大半のパターンでしたが、今では新規に土地を購入して、資
産運用で賃貸経営する方も少なくありません。
公庫の今回の調査でも、こうした市場の動向、旺盛な賃貸住宅経営の意欲が
はっきり数字に表れているのが分かります。
216:名無し不動さん
03/09/15 18:43 bpYmd+v6
大胆な小心者ってなんかあやしいな～。普通儲かっとったら人には教えんばい。
217:名無し不動さん
03/09/15 19:36 8MHPO+R5
大胆他異論に攻撃的な奴もいるし、
ヤッパ工作員かな？。わらい
まあ、こいつらの活動は逆効果ではあるよね
これごときで挑戦しちゃう奴は、結局いろいろ影響されてだめということで
218:大胆な小心者
03/09/16 06:09 BT/oeNmw
俺って怪しいか？（爆笑）
まあ、親から相続でたくさん不動産貰える奴は、傍観者でいいんじゃないの。
投資は自己責任だからね。
219:不動さん興味あり
03/09/26 19:02 hfUi06t9
これから人口が減るでしょ
そりゃ全ての物件が空き無しなわけないと思うよ建物のほうが多いんだから
そりゃ勝ち組負け組みができると思う
田舎の土地を相続してアパートを建てた人は１０年後当初のシュミレーションどうりになっているか？
でも、５大都市あたりの地下鉄駅徒歩圏内でも１０年後は負け組みになるのだろうか？
そりゃ家賃は下がっているだろうけどね
220:名無し不動さん
03/10/05 00:00 WEM2wiSx
業者ですが、正直１０年後は想像つかん。今より良くなるって予想が２割、
悪くなるが４割、大して変わらんが２割５分、恐慌が５分．．．
221:あぼーん
あぼーん
あぼーん
222:名無し不動さん
03/10/06 22:39 HMeDJaTH
age
223:株主
03/10/15 23:26 um+AyXi6
３月にここの株買って、すでに３００万以上利益が上がった。
昨日・今日６０万ずつ儲かってるけど、利益５００万超えたらシノケンに
還元する意味でアパート購入検討させて頂きやす。
224:名無し不動さん
03/10/16 22:33 YS3qou8C
age
225:名無し不動さん
03/10/17 00:42 9+rrJYOX
ぺーじに利回り20％ですみたいなことかいてあったけど、
本当にそうならいいんだけどね
私の場合は、自分の住処も一緒で親が退職後管理するらしいので
アパートは困るけどな
ま自己資金1000程度で5000万で20％ならおまけでつくれるんだがね
226:名無し不動さん
03/10/17 01:48 zjg2Q2QY
２０％なら売らない。
227:名無し不動さん
03/10/17 01:58 aQUCyjI8
投資について２０％の利回りなどとおいしい話を並べまくり、入居率なども
掛け目を入れず、リスクを考えていない姿勢は？？
228:名無し不動さん
03/10/17 02:40
>>223
ええのう～
でも俺は買わない。なぜなら俺は福岡在住でシノケンさんに住んだこともあるから(笑
利益はなんらかの形でとっておいたほうがええんでないかい？将来のために。
シノケン買って、また買って、自転車操業もええやろうけどね。
229:名無し不動さん
03/10/29 00:29 o5UijTwR
毎日こむネットとシノハラさんここにきてまたあがているな
コムネットは注目していたし
やはり富裕層はマンション屋に流れているということか
わしはここでは作らんけどね
こういう会社の物件と差別化を考えているので参考になります
230:名無し不動さん
03/11/04 02:44 GKffg8lz
全国ネットＣＭ開始記念上げ
テレビ東京で月曜１０時だよ！！
231:名無し不動さん
03/11/04 18:50
よくまぁココまで自作自演で頑張ったね。もういいんじゃないの？
誰一人お前の猿芝居に騙されないよ。
逆に必死すぎる痛い奴を哀れんで見てるだけ。
もしかしてまだチェリー？プププ
232:名無し不動さん
03/11/05 13:28
腐った会社に腐った社員。おまけに腐った客だって。
お前等ウンコ以下だな。せいぜい頑張れやカス共！
233:名無し不動さん
03/11/06 10:02
ｼﾞｻｸｼﾞｴｰﾝﾊﾞｶは氏んだか?
234:大胆な小心者
03/11/11 09:52 EDIeqmeU
何か荒らしが紛れ込んでますね。
ここでハッキリ言っておきますが！社員でもなんでもないよ俺は！
自作自演も生まれてこの方したことがない正直者だよ。
ただシノケンの物件を買えば特をすると言ってるだけだ。
買うも買わないもあなた達の自由。
ちなみに俺はかなり儲けさせてもらってるよ。
やらないと損だぜ。株も上場させてるし信頼性Ｎｏ.１だな！
235:名無し不動さん
03/11/11 12:01 7vaPL0ai
↑
芸風変わったな
本当に同一人物か？
236:名無し不動さん
03/11/11 15:37
おっ！！！！！！ｼﾞｻｸｼﾞｴｰﾝ開始でつか？？？
ﾊﾞｶ社員が必死でつね(w
芸風ってしらじらしいね。氏ね。
237:名無し不動さん
03/11/15 01:12 adRLRW6Z
age
238:大胆な小心者
03/11/16 00:00 /ygz0jel
>>235
本物です。芸風（？）は変える気無いし、234は俺じゃ有りません。
仕事忙しくて最近ご無沙汰でしたが、お陰様で今月は残業代５０万行きそうな
んで２棟目のアパートに少しだけ近づいたかも！
やはり、アパート経営の最大の利点は、本業が忙しくても通帳＆明細書見る位
なんで、支障が無いって事でしょうかね。
239:名無し不動さん
03/11/16 00:18 JjvQjPcz
よおおひさ
わしはここでは買わないけど参考になるから
もっと書き込んでくれ
240:名無し不動さん
03/11/18 18:27 n57bX4F6
くだらん。宣伝なら余所でやった方が効果あるぞ。
２チャンで宣伝とは大胆な小心者は池沼ですね。
まぁ余所でも必死なんでしょうけどプププ
241:名無し不動さん
03/11/19 12:34 +1b8PyYN
１０年後も同じだったらいーけど、空室率悲惨だよ。
少なくとも不動産業者はそうみてる。
１０年で回収できりゃいいけど
242:アパート経営者息子(非シノ建)
03/11/24 21:58
>>大胆な小心者さん
ぱっと見た感じですが、
シミュレーション通りに行くことはありえない。
されど、黒字にはなるだろってのが率直な僕の感想です。
一つ質問なのですが、敷金や礼金、更新料などはどうなっているのですか？
243:大胆な小心者
03/11/25 07:50 A3bBIT+e
>>242
博多には礼金や更新料なんて習慣は有りませんよ。（敷き引き契約）
敷金は預けるか自分で管理どっちでも構わないらしいけど、俺は意志が弱いから
使い込んだらまずいんで、お預けしてます。
ただ、退去時の精算で持ち出しが有った事は一度も無いですよ。
244:大胆な小心者
03/11/25 07:57 A3bBIT+e
確かにＨＰのシミュレーションは、５％の管理費や固定資産税等の諸経費に
ついては書いてないから、良心的じゃないよね。
実際の利益はもっと少ないし、将来はマイナスの可能性も有るけど、自分で
更地をローンで買うのに比べれば、２０～２５年後にはずっと少ない出費か
土地が手に入るんだから、俺的には満足ですね。
土地を相続出来る立場の方には不満かもしれませんが・・・。
245:名無し不動さん
03/11/26 19:00 fIo0QQvf
都心でない限り今から20年後に担保なしとはいえ土地あってもなといったかんじ
うちは田舎ではないほどの地方都市だけど、都心に土地買い替えるつもり
だしね。その20年後だけど、都心以外はもう日本自体に魅力がないと思うが
いかがでしょうか？一部の人間が集中する場所以外はすべてスラムと考えています
246:大胆な小心者
03/11/27 06:54 KhggNY3L
>>245
日本の金融機関には、今でも土地神話は消え去ってないと感じますよ。
融資の時も、必ず『担保に入ってない土地の有無？』は聞かれるし、バブル
崩壊の影響も土地を担保にお金貸さなくなったのではなく担保掛け目が正常
になっただけって気がします！
もちろん、一定の収益性・換金性がある地域の土地がベターですが、将来自
分が住みたいと思う地域に投資するってのも有りなんじゃ無いかな？
247:あぼーん
あぼーん
あぼーん
248:あぼーん
あぼーん
あぼーん
249:名無し不動さん
03/11/30 00:28 l5v/BTab
>243
更新料は一部地場大手は２年ごとに１万円～とってます。今回の
競売の法改正で自動更新はなくなる方向になると思われます。
それと退去時の原状回復家主負担は当然になってきましたので
家賃の２ヶ月～マイナスは家主の手出しになるのは今後収支計画
に入れたほうがよいでしょう。それを家賃に転嫁できないのがつらい。
金利ＵＰ、管理会社倒産、故障、とかいろいろあるけど一番怖いのが
空室率ＵＰ。しょせんギャンブルなんであまり考えてたら何もできない。
今の時代何もしないのもギャンブルか。
250:アパート経営者息子(非シノ建)
03/12/02 02:00
大胆な小心者さんレスありがとう。
正直に感想を書いてくれてうれしいです。
ところで空室率の話がよくあがってますけど、
築１０年物件でも場所が駅前でフローリングなら、
すぐに埋まっちゃうのが現状ですよ？
そりゃ新築時の家賃そのままじゃ無理でしょうけど(笑
251:
04/01/06 22:58 rRD7HLe6
明けましておめでとう御座います。
俺はここの株主だけど、入居者の方居るかな？
住み心地どうですか？
252:名無し不動さん
04/01/08 23:20
社名は聞いたことあったが、正直ただの建売業者かと思ってた。
ＨＰ見たけど、収支表（かな～りアバウトだが・・）に根本的な間違いがあるぞ。
工房でも気づくようなことだ。第一、月々九萬程度の利益しか上がらないようなら、
暇つぶしに週２回コンビニバイトした方が楽しいんじゃないのかな？
１１年目以降にしても、税金、管理費はもちろんのこと、大・小規模の修繕費も
１０年毎の外壁や屋根の補修、各部屋のエアコン・給湯など諸々、かなり掛かる
わけだ。これに、何らかの構造的欠陥（何に越したことはないわけだが）、空室リスク
を考えると、ギャンブル的要素は否定できない。インフレやその他による地価高騰でも
すれば話は別だが、それは運任せ。飽くまで、投資はご自身の判断で。
>>251
余談だが、悪いことは言わん。含み益があるうちに売っとけ。
投資する価値のある会社は、ほかに五萬とあるだろう？
253:愚痴の多い○○不動産
04/01/08 23:36
>>250
東横線沿線の駅前で賃貸業を営んでいる者です。
ここ数年で、お客様のご要望が高くなりました。
簡潔に申しますと、安くて、良質な物件に住むのが、あ・た・り・ま・え。
というような感じでしょうか。ご存知のように、木造、１Ｆ、居室内キッチン、
２０平米以下など物件は見向きもされない方が多いです。フローリングならば、
すぐ埋まる。１０年以上前に昔話ですよ、トホホ・・。
254:リアル大矢
04/01/10 21:52
俺リアルシノ大家だけど、入居率は９割ちょいね。
現状別に文句ないね。というか不動産でリスクを負わずに
金儲けられる方法なんてあるわけないんじゃない？
シノ健のシステムは完璧じゃないがミニミニとかと提携してるし
全ての大家ではないだろうけど家賃収入的に俺は満足な感じ。
俺個人はなんとか年齢３０代で経済的自由になれそう、けど
人生うまいことばかりじゃないと思うから一応働いてるけどね。
255:名無し不動さん
04/01/12 14:38
つまり、篠建はここが違うという点は、特にないってことだな。
256:名無し不動さん
04/01/13 01:31
死の建のビジネスモデルは、極単純で簡単なもの。
それなのに、どこも真似ようとしない。何故か？
そこを考えよう。
257:名無し不動さん
04/02/02 01:49
>>256
金利が上がると立ちゆかないから。
シノケン自身は、金利が上がるまでに別の事業を立ち上げるための
利益を蓄積できると考えて、必死に急拡大しているわけで。
258:名無し不動さん
04/02/08 00:38 oa+czWBt
ジェイ・イエスって所も福岡で同じようなシステムで
やってるみたいだけど、どっちが良いでしょう？
どっちもヤバイか？
259:名無し不動さん
04/02/08 12:45 ofBhkRdX
シノハラの収支モデルをみてて気になるのは、入居率を100%として、賃料の値引きは無し。
さらにその状態が25年（だったかな、返済期間みあいね）続くとしてる。
この条件設定はあまいと思う。東京の賃貸マンションの入居率が平均90％、3年目で10％
引きが普通。地方は政令市でも近くに大学や工場がないと入居率があがらない。
それに、ここのアパートは2階建ての木造でコストが低くて収支がとり易そうだが、20年も
たつとかなりの修理が必要。この時点で赤字になるだろう。
少なくとも土地もちか、相続で親の家をもらったけど住まない人が使うんならOKかな。
260:名無し不動さん
04/02/25 20:59 9Y0eK6nt
知り合いから福岡の不動産業者の裏話聞いたけど
シノケンはとてもとてもヤバイらしい。
とにかく空き地があればアパ建てまくって売りつける。
新築の内は入居すだろうが長期的にみれば？
アパは管理が重要。ここの管理はボロボロ・・・
261:名無し不動さん
04/02/25 21:59 5+UQ4Hmc
それはシノハラだけじゃないだろ>260
田舎の多少車通るみち通行してみろ。
二階建てボロが林立しているぞ
262:名無し不動さん
04/02/27 19:27 VQZqtDPk
アパは建てる立地、建てた後の管理で決まりですな。
263:大胆な小心者
04/02/29 08:59 aiJcmfuI
管理会社は変えられるけど、立地は変えられないよ～。
264:名無し不動さん
04/03/08 19:03
age
265:馬小屋
04/03/09 00:11 HYWU9vV8
RCの分譲中古マンションを賃貸に出した状態でのオーナーチェンジでも、
利回りが11～13％位ありますけど、投資総額のリスクからすると利回りが
低いような気もしますね。
他にも投資物件を持っていて、万が一には穴埋めができれば良いですけど
そうじゃないときついような気がしますがどうなのでしょうか？
266:馬小屋
04/03/13 23:09 Q2vuxWC0
今日、相談会があって話を聞いてきましたけど、
営業マンは意外と構造体について無知だった。
建築基準法は通っていますから。って当たり前なんですけど･･
筋交いや接合部にどのような金物を使っているのか。
断熱や湿気対策はどうなっているのか。まったく答えられなかった。
どちらも建物の寿命に影響するし、大地震がきたら、一発で傾いてしまうのも
困りますよね。
ただ、ローン破綻者がいないのは、ホントらしい。
キャッシュフローがマイナスになっている人もいると正直に言っていた。
便利な駅至近距離に土地がただで手に入ればいいのならそれでいいのかも。
でも僕はHPに書いてあった様に２棟３棟と増やせないよね。
そこもすっきりしなかった。
267:名無し不動さん
04/03/17 07:53 3CIU8LGu
８９０９ シノハラ建設システム
株式分割カウントダウン中＆株で儲けてアパート買ってねキャンペーン
実施中との噂です。
今手持ちの金かき集めてここの株式買ってれば、そう遠くない将来手出し
無しでアパートが買えるかもよ？？
投資は自己責任で・・。
268:某不動産会社
04/03/17 11:17 ysyWov56
某不動産会社に勤務していますが、某市内のｼﾉﾊﾗ物件(16件)の委託管理、入居者募集を行っております。
ほとんどが築10年前後の物件ですが、やはり入居率はものすごい勢いで低下してます。賃料は新築当時
の80％ぐらいでの募集ですがなかなか決まらない(相手にされない)のが現状ですね･･･問題はやはり平米
数の狭さ、木造建築、駐車場ﾅｼ、音の響き具合などが主でしょうか。案内中に隣のﾃﾚﾋﾞの音が流れてた
りするとｱｳﾄですね。中にはﾉｲﾛｰｾﾞ気味になって退去していく人も･･･ただ私にくる情報はあくまで借り
手側の意見ですのでｼﾉﾊﾗ建設さん自体を誹謗中傷つもりはありません。ｵｰﾅｰ様と直接対話する事はあまり
無いですので。でも個人的にはやっぱり住みたくない物件のﾅﾝﾊﾞｰﾜﾝですね。
269:某不動産会社
04/03/17 12:57 ysyWov56
268
>ｼﾉﾊﾗ建設さん自体･･･×
>ｼﾉﾊﾗ建設さんのｱﾊﾟｰﾄ経営ｼｽﾃﾑ自体･･･○
270:某不動産会社2号
04/03/19 19:27 g5Z58zGO
自己責任だからとやかく言うのはよくないけど、、、
一オーナーを気遣う人として忠告。
や め て お け
この春シーズン終わったあとの空室率すごいことになってると思うぞ。
271:大胆な小心者
04/03/20 09:12 266J0o0x
>>270
会社全体の空き室率がいくら上がっても、自分の物件が満室なら
全く影響なし！
最初から空き室出るような「駅から遠い」、「人気がない」立地
の物件に投資するのが間違いですな。
272:名無し不動さん
04/03/20 09:31 XmrEsQb4
シノハラスレはすぐ監視員が来るね
もう一匹は脅迫までするし
273:名無し不動さん
04/03/22 22:09 4RPcwpKH
トマト建設もシノ建一派との噂ですがホントでつか？
274:名無し不動さん
04/03/23 06:11 p4JlpbYR
>>273
おう！トマトの社長はシノケン出身らしいぞ。
今はライバル企業だけどね。
275:非シノケン大家
04/03/23 07:32
ひさしぶりに見つけた、このスレ。
収支計画甘いのはどこも一緒なんだろうね。あくまでコンサルティングでなく
建築の受注活動としてやっている収支計画なんだから、○オパレスでも
○ノケンでも、またアパート建築を頼んだ場合の積○ハウスでもヘーベ○ハウス
でもパ○ホームでもミサ○ホームでも、どこでも同じスタンスになるに決まってる。
どこでやっても、築年数経過による家賃下落までしっかり計算した収支計画書は
出してこない。自分で判断しる！としか言えない。
土地持ちのケースで申し訳ないが、競合させた場合、収支計画書ベースで最も
高い利回りを持ってきた建築屋でやると失敗するね。建築費と、自分で査定した
（あるいは中立の立場の不動産屋に査定させた）家賃で、自分で利回りを再計算
するくらいは、アパート経営の準備として絶対に必要だからね。
276:非シノケン大家
04/03/23 07:50
また、土地持ちは、土地価格を考慮すれば収支割れに近いような
収支でも平気で建ててくる事を忘れないでね。
２億の土地に１億の建物建てて、年収たった1500万なんてアホな
収支で平気で経営してしまう。そんなダンピング野郎と競争する事に
なるって事。（あーあ、利回り５％しかないよ・・）
２億の土地、売ったら譲渡益税で5000万失われ、買い換えの時の
手数料や、買い下手・売り下手で実質価値は更に3000万くらい減る。
その残り１億２000万で容積率高い土地を買うよりはマシなんよ。
その1.2億の土地で１億の建物建てても年収1500には絶対に届かないし、
２億の建物建てて年収2000万・・・（うわぁ、増資分の利回りたった５％・・・）
ストックベースで8000万損してまで、新規の１億を入れて、その部分を
たった５％の利回りで回すなんてアホは居ないやね。
だから、アパート経営に見合わないような良質な住宅地であっても
売られずにアパートが建てられる。
長期保有者には重すぎる譲渡益税、土地取引の不透明性、市場価格の
買値と売値の差の大きさなど、土地流動化の障害が残っている限り、
優良アパートも（不良アパートも）次々と供給されるから、それだけは
覚悟しておいた方がいいよ。漠然と「競争がある」と考えるのではなく、
構造的な問題としてね。うちも、覚悟してる。
277:名無し不動さん
04/03/25 01:01 wEU0WG6h
age
278:名無し不動さん
04/04/16 16:49 /LgkKVWf
dana
279:名無し不動さん
04/04/16 17:48 7pa29JNn
福岡で１ルームの賃貸探すと山ほどシノケン物件がヒットした。
と言う事はおもいっきり部屋が余っているのでは？
うまい話に乗ってアパ建てた
↓
借入金数千万
↓
入居者少なく空室だらけ
↓
家賃入らずローン返せず
↓
自己破産
こんな感じかな？
280:名無し不動さん
04/04/24 12:19 vwElnY+1
age
281:名無し不動さん
04/04/30 22:47 vyeybPKb
株板から遊びに来ました。
ここの株買ったお陰で５００万以上儲けたので、オーナーに感謝です。
俺はアパートなぞ買う気は無いけどな。
282:名無し不動さん
04/05/09 13:15 0+2JlRa0
age
283:名無し不動さん
04/05/14 22:52 8BY7Jy1p
あげ
284:名無し不動さん
04/05/18 23:07
悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電（エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など）は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか？
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか？
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。
○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ
285:名無し不動さん
04/05/20 23:53 9w0NB7rt
いまどき建売ですか、ぷぷっ。
286:名無し不動さん
04/05/20 23:57 9w0NB7rt
この事業スタイルは低金利の今の時代には小手先で通用するかも知れないが金利が少しでも上昇すれば、すぐ壊滅するような気がするのだが、金利が7％になった場合でも継続していくことはできますか、、
287:名無し不動さん
04/05/27 01:05 v9dZrq5Z
age
288:名無し不動さん
04/05/28 14:25
>>286
金利が安く、ビジネスモデルがうまくいってるうちに成長して株式を
公開することができた時点で、起業としてはパーフェクトですよ。
事業が永続する必要など無いのが現代社会です。
289:名無し不動さん
04/06/02 21:43 r1Wy5xPf
先日名古屋営業所行って聞いてきていいなって思ってたけどやっぱりやめとこ・・
290:名無し不動さん
04/06/03 09:30
永続する事業なんて幻想だよｗ
普通企業の寿命は20～40年
これ以上たっても生き残ってる会社は社名だけそのままで
内部事情が変わってるなんてのがほとんど
291:大胆な小心者
04/06/06 20:42 A9ouJjEo
お久し振りです♪
実は先日ここの株式大半処分して得た利益１千万を頭金に、中古アパート
買っちゃいました。
シノケンのＩＲ担当には、株で利益出たら新築もう一棟買うって約束して
たのに・・・ごめんなさいなm(_ _)m
でも、大家業長くなると、新築じゃ満足出来なくなるんだよね（苦笑）
まあシノのアパートは、不動産投資初心者には最適だと思いますよ。
292:大胆な小心者
04/06/06 21:18 A9ouJjEo
ちなみに、今回買った中古アパートは、３ＬＤＫが４戸です。
ワンルームばっかじゃ少し不安感じてたんで、リスク分散したんだけど、
ワンルームと平均居住年数が凄い長くて驚きですね。
293:名無し不動さん
04/06/16 20:55 zXT+1HHG
私の場合は、設計とかにも参加したいしね
よい設計士と競争入札＆部材指定とかで安く建てたいし、
まあ銀行さんと親の代から付き合いあるし、メーカーまかせきり
はあまり好みませんですね。確かに初心者には向いているのかも
しれませんが、個人にしては大規模な方は、設計士と切磋琢磨して
のほうがかなり特だと思います
294:大胆な小心者
04/06/18 08:20 MnZ3JzLY
>>293
設計に参加・・・大家としては究極の夢ですね（笑）
私も頑張って自己資金増やし、将来は土地取得～マンション１棟建設に
挑戦したいと考えています。
ただ、６～８戸のアパート程度なら余り意味無いんじゃないかな？
295:名無し
04/06/18 13:35 CqCe2Adj
今シノハラ建設のマンションに住んでるけど、、、最悪だね～！！出る時５万払わないといけないのはナゼ？？敷金戻ってこなさそーだし！ガス料金がベラボーに高い！！よく見たらガス会社、シノハラじゃん！！セコイよねー！！そっこー出るけど！みんなに言いまくり！！！！！
296:名無し不動さん
04/06/18 19:23 Jyyu0PTu
6～8戸でも、あるいは自分の家+２Ｆ部分だけ賃貸でも
設計屋と切磋琢磨の意味があると思いますよ。
ここの部材はこっちが安いとか、
それに設計と施工を別にして、手抜き他をしないか監視
してもらうというのが大きい。
まあシノハラさんは、わかりやすいシステムではあるがね
一括で全部やってくれるんでしょ 土地なしリーマン相手に
競売で土地とか、中古で利回り安いものを探すとか
ちと１０００万ほど小銭がある３５歳弱勝ち組には忙しいし
無理かもしれませんからね。
私の場合は、もう田舎に見切りをつけて都内に家族で逃げる
一棟建てです。別に実家が嫌いなわけではありませんが。
将来を考えると空室率とか失業率その他が不安ですからね。
まあ 不動産屋の言うとうりにしたら利回り6％とかになってし
まうでしょう。土地だけは某銀行が探していますが、あとは
（都心に近いわりに安い場所）競争入札＆部材指定＆設計屋
に監視で出来るだけ安く建築するつもりです。
15％目標じゃ！と頑張って12％くらいで落ち着けばと考えていますが・・・
297:名無し不動さん
04/06/18 20:26 CvJmFCcq
>>295
以前シノハラの物件に1年住んでたんだけど敷金16万で返還は3万・・・
ほんとシノハラは最悪です
298:名無し不動さん
04/06/22 13:21
なんか、ほのぼの暮らしていけるだけの収入があれば、
都内の治安の悪い場所で躍起になって新築時利回り１０％超えを
狙うより、雰囲気のいい高級住宅街に６～７％の物件を持つ方が
いいように思いますよ。気が楽だし。
スプレーの落書きとか、ガラス割られたりとか、城東もうヤダ（涙
299:名無し不動さん
04/07/16 21:08 PpBw9V0X
sinoken manse-
300:大胆な小心者
04/07/19 23:37 d9bZJxNq
３００ＧＥＴかな？
私事ですが、今月末で嫁さんのパート辞めさせます。
自宅のローン終わったからね。
ちなみに、来月は家族旅行行くけど、これも全てシノのお陰です☆
301:名無し不動さん
04/07/27 01:54 Fk/fWFWd
家賃の引き落としで、手数料と保障料取るセコイ不動産会社はシノハラぐらいじゃん！？まじセコ過ぎ！！
302:名無し不動さん
04/07/30 01:43 Cgs6SGdQ
あら大胆さんｵﾒﾃﾞﾄ
やめさせるくらいだから順調に入っているのね
わしはまだ独身だけど、結婚するとしたら二棟目！！とかなるまで
よめはんには働いてもらいたいけどな、んでお互い食費や教育費
まあわしのほうが多いけどだすと。
前も書いたけど交渉中やけど、建物できたら、楽な仕事に転職すっかなと
将来のために管理系でもいいかｗｗ
303:大胆な小心者
04/07/31 21:24 6xwdnSVK
>>302
うちの嫁さんは仕事っていっても、月５万のパートやからね。
土日の拘束が無いならそのままでもよかったが、まあ、しばらくは家に
居るのもいいかと。
俺は今の仕事楽しいから天職は考えてないが、５０前にリタイア出来た
ら最高だよね。
304:名無し不動さん
04/08/20 00:02 0DxbslwC
age
305:名無し不動さん
04/08/23 22:40 a0/9vFGR
頭金があればいいの？フリーターでもいいの？
設計図は決まってるの？
306:名無し不動さん
04/09/13 18:51:38
名古屋地区で買った方見えますか
どうですか？
307:名無し不動さん
04/09/14 00:25:52 5ZzZEMu7
ここってノンリコースローン始めたってニュース載ってたけど、
利率何％か知ってる人居ませんか？
308:名無し不動さん
04/09/16 17:33:55
>>306
>>307
誰か教えてください
309:名無し不動さん
04/09/16 19:02:57 rT4f5kOp
ここは知らんけど某社とか5とか6しか利回りなしとかあるね
ノンリコース利用後で
むろん他のローンより金利は高いわけで、何のために数億だして
マンション経営しているのかわからんような例もあるよ
金利高いのだし、最低利回り10％ないとね
しかしシノケンさんって4000万とか5000万のアパート中心でしょ？
最近の流れで、数十億単位だったノンリコースが最近富裕層向けに億の自己資金でOK
とかなっているけどシノケンさんはどうなっているのかな？
1000万単位でノンリコースできるならすごいよな
富裕層が二億ほど投資で20棟も別々に建てるとかできるのかｗｗ
310:名無し不動さん
04/09/17 14:41:02
こんど、名古屋支店いってきます
311:名無し不動さん
04/09/19 04:21:45 83TA6PjM
案内書に年収６００万円以上のかたが望ましいというのが怪しすぎ
312:名無し不動さん
04/09/19 09:18:04 wXZK28PS
>>311
土地仕入れ待ちの客がたくさん居るんで、融資が下りる可能性の低い奴は
後回しって事じゃない？
313:名無し不動さん
04/09/22 13:17:12
あれ
314:名無し不動さん
04/09/23 01:01:45 wguZp/d6
>>313
どうしたの？？
315:名無し不動さん
04/09/23 13:23:33
>>313
どうした
316:名無し不動さん
04/09/24 16:58:39
最近、強いな
317:名無し不動さん
04/09/26 13:28:23
銀行の融資が下りる人なら、もっと名のある不動産屋・建築業者と仕事したほうがいいのでは？
シノハラが銀行から融資をかわりに受けるとかじゃないと、
準備金だけあればいいというのは、まったくの嘘になる。
それだとただの経営アドバイザーだから、本一冊読んだほうが安い。
318:大胆な小心者
04/09/26 14:33:28 KzpmiAGi
>>317
シノケンの場合、これまでの実績で、銀行に対しある程度予想家賃や入居率
の信頼があるから、収支予想を信頼して融資が承認されるのだと思います。
名のある不動産屋・建築業者で、土地から取得する頭金１千万程度のリーマ
ンが融資受けることが出来る収支計画を作れるとは思えんが！
建築会社は所詮地主相手の商売じゃないかな。
319:名無し不動さん
04/09/26 14:49:54
自前の広い土地が１００万都市の駅近にあるならともかく、
今後金利はどんどん上がり、人口はどんどん減るこの国で
アパート経営って正気？
320:名無し不動さん
04/09/26 15:41:12
金利がどんどん上がりはしないけど、地価は下がるし、人口は減るし、家賃も下がるし、分譲が強くなるし、設備の陳腐化も激しくなるからね。
321:名無し不動さん
04/09/30 13:21:23
家賃収入のぶん所得税・住民税が高くなるから（＆固定資産税も＋）
ローン差額の家賃収益があっても、それはほとんどその税金の支払いに消えてしまう。
ローンは利息しか控除されないからね。
入居者が足りなければ赤字になる可能性すらある。
２０年後ローンを終えたときにはアパートはボロボロで入居者は減るだろうし、
下手をすると修繕費がすごくかかるようになるだろう。
結論としては儲からないということだ。
322:名無し不動さん
04/10/02 23:23:05 mzpJJgHp
本日、見学会に行ってきました。利回りが悪いのが気になるけど、値引きってあるのかな？実際、シノケンで買った人教えてください。
323:大胆な小お心者
04/10/03 08:29:10 5qDMe+2G
>>322
多分値引きは厳しいと思いますよ。
それよりも、希望地域＆希望利回り伝えといて、物件出たら教えてもらう
ように依頼しておいた方がいいんじゃない？
道路付きの良い土地や人気地域は、どうしても利回り落ちるもんね。
324:名無し不動さん
04/10/03 15:04:59 lqBiE9fE
そういうのを不動産屋や信託でもやれば良いと思うよ
予算と利回り いいネタあったら連絡をと
まずは冊子が送られてくるわ。熱心だと思われたら、それ以外の
隠しだまというのはどこの業界でもじゃないですかね。
建物を安くしたかったら、ネタ見つけた後設計屋と切磋琢磨だね
＞322
325:大胆な小心者
04/10/08 07:58:57 U8CFVlXw
>>324
シノ以外の建築会社は年収一千万以下の土地持たないリーマンなんて
相手しねえだろ！
確かに、自分で土地探して設計屋に委託ってのは投資家の理想だが！
326:名無し不動さん
04/10/10 01:35:40 gjyIjz80
age
327:大胆な小心者
04/10/11 22:31:12 RgsGZtiU
ダイエー負けちゃって、凄い悔しいんで上げときます(T-T)
328:大胆な小心者
04/10/16 07:54:14 iVQMwI7g
シノは、大阪進出延期して、札幌支店だすんだって。
今の大阪の状況考えたら、懸命な選択ですかね。
329:名無し不動さん
04/10/21 09:54:01 zcDKbGJh
シノケンは 防犯設備、ブロードバンドとかの付加価値で、建物の価格を吊り上げてるよね。
建物そのものは、ちゃちいのに。
全壁に防音ウレタンくらい使えってーの。
330:アパ初心者
04/10/21 11:27:43 eIo8u+g2
買い付けは入れたけど、やっぱ契約止めます（と思います）。
手付け入れてないから被害無し（200万だから普通やね）。
値引き-100万は取りましたよ（アパやる人はプライド高いから値引きなんて話しないんかなぁ）
シノってパッケージ商品の販売なんだよね、こっちの意向なんて一切聞く耳もたんかった。
第三者検査入れようとしたら、遠まわしに断られたよ。
確認申請以外の図面は出したことないそうな（その辺の建売業社レベルやね）。
紹介された土地は、こちらから条件指定して近いのが出るまで待ったんで、悪くない土地でした。
建物構造ってちゃちいんですか？見た目や設備は良いのになぁ。
地震が多い場所はシノに向かないってこと？
契約書に外溝工事は別費用だと・・・なんだかなぁ～
331:名無し不動さん
04/10/22 00:28:57 SSYJDEbP
不良建築が怖いから、第三者検査は絶対必要ですよねえ。
332:アパ初心者
04/10/22 10:10:43 CbqT+wrh
シノの営業(課長)が、福岡はアパが飽和状態だから、新規からそろそろ手をひくそうな。
始めの半年間は家賃保障してくれるんだけど、家賃設定も相場の5%OFFからスタート、この賃料で無いと保証しないんだって。
賃料が他より安いのに、ネットでシノの物件の空きを見つけると不安でしょうがないですよ。
物を売ってるってより、システムを売っているって感じなんですね。
インカム期待せずに、将来土地だけ手に入れると割り切るなら良いかもね。
シノの修繕積立は他より多めに計上したほうが良いような気がしますが、皆さんはどう思われます？
シノの出してくる資料に明らかな間違いがあって、それを指摘しても、
一緒にいる上司は一切謝らなかったですね。
こんないい加減な資料出して、上司としての責任はないの？って、
上司に直接言っても、隣から新米営業が割り込んで、
自分の責任で上司に責任はないって弁護してたけど、逆じゃないかな？
平均年齢は20歳台後半と若い会社だし、我慢して話しを進めていったけど、
時間を掛ければ掛けるほど、不信感が積もる会社ですね。
もう少しシノが成長して安定してきたら、再度考え直します。
今のシノじゃ長く付き合っていく自身がないですね。
333:アパ初心者
04/10/22 18:43:33 CbqT+wrh
路線価と比較して+10%って良心的ですか？
駅徒歩8分約58坪の4m道路に東17m面してるほぼ長方。
駅前は再開発で新しいし、私的に住んでも良いかな!?って所でした。
土地だけ手に入れたかった。
地主は分かってるから直談判してみようかなw
334:名無し不動さん
04/10/22 21:15:13 6+NQE34o
そもそも数百万の準備金だけでアパート経営ができるなら苦労しない。
世の中アパート経営者だらけだ。
なにかしらの騙しがあって当然でしょう。
335:名無し不動さん
04/10/22 23:32:27 v90ZXGJ7
シノのアパは、今はやりのレンガ調の外壁使って
見た目は良いけど壁の中は何にも無しで防音は最低。
試しに壁叩いてみな。よくわかるよ。
336:名無し不動さん
04/10/22 23:44:54 v90ZXGJ7
「土地が無くても自己資金が少なくてもアパート経営はできる」のキャッチを
今一度よく考えましょう。334さんが言っておられる通りだと思う。
経営といってもキャッシュフローがマイナス覚悟で将来土地を
入手するのが目的と考えるならよかろう。
337:アパ初心者
04/10/23 02:57:13 VjJdiDCQ
そうそう、頭金は1,000万ぐらい用意してるけど、
シノには「バックアップローン」なる自前の10年ローンあるんで、
頭金ない振りして、話を進めてましたよ。
で、資金の内訳は、プロパーが77%、シノが15%、自己が8%。
シノは200万以上だと別の担保を出してほしいだと。
シノから無担保だと200万までしか借りれないってことなんですね。
当然ですが、プロパーはシノの管理でないとNG。
シノに雁字搦めにされっるてことですね。
シノの管理止めたければ、プロパーローンを返済終わらないとダメってことやね。
ヤダヤダ・・・
338:名無し不動さん
04/10/24 14:26:19 PxIebt7l
>>337
シノはここ監視してるらしいから、二度と物件紹介してもらえんだろうな
339:アパ初心者
04/10/24 17:09:14 EvB7mU/n
シノは上村と競り合ってるみたい。
シノは今年負けてるんで、巻き返し図ってるみたい。
シノと上村をぶつけて競らすと多少無理な要求が通るかもよ！
340:名無し不動さん
04/10/24 18:03:45 PxIebt7l
>>339
ど素人ですか？？
上村は地主向けで、土地持たんリーマンなんぞ相手せんだろうが！
土地の仕入れ時にはアパマンやトマトとかと競合するかもしれんが、
売り手市場なんだから、競合なんてちらつかせたら、すぐに次の客
行っちゃうんじゃねえかな。
341:アパ初心者
04/10/24 20:13:35 EvB7mU/n
アパ着工実績件数の雑談です。
私の意見ではなく、シノやNo.1,5あたりが言ってたことです。
去年シノに上村が抜かれて悔しがって、今年は巻き返しでがんばってるそうな。
シノより上村が焦ってるんじゃないでしょうか？真相は分かりません。
営業の話っぷりからなんとなく、シノは相手にしてないように思えました。
上村は土地がなければ話にならない、というかシノ以外は、ですね。
競合させるにも方法や条件がある程度そろわないと単純にはできませんね。
でもシノの言いなりじゃ面白くありませんからね。
誰かいいアイデアあれば、他の人のためにも、ここで紹介してください。
（シノには悪いけど、私は他社と契約しました。）
342:名無し不動さん
04/10/25 01:11:24 RGLboQtn
単純に
土地をローンで購入して
その土地を担保に別の銀行で建築費のローンを組めばいいのでは？
問題は銀行の融資の審査ですがね。
最近は個人には貸し渋りが多いらしい。
東京なら、石原のつくった新銀行を利用すれば、あるいは融資が下りるかもしれない。
単純すぎて非現実的ですかね
343:名無し不動さん
04/10/26 20:21:15
アパマンが３０年保証で売ってるけど、建物でいくら儲けてるのかな？
３０年保証なんて絶対無理だとおもうけど・・・
344:名無し不動さん
04/10/28 10:06:15 9LPYPIq6
age
345:名無し不動さん
04/10/30 22:44:11 MPpga7mc
age
346:名無し不動さん
04/11/02 09:32:00 BS+HNXZ8
age
347:名無し不動さん
04/11/07 00:13:35 oU8MD7us
age
348:名無し不動さん
04/11/07 01:38:16 1GYY8WsR
あげてばっかじゃなくて、何か書いたら？
俺は、ここの株全部処分しちゃったから、少し興味失せて来たけど、
一千万儲けさせてくれた会社だし、まだまだ成長は続くとは思うが！
349:名無し不動さん
04/11/08 09:56:36 z9VjAiUC
もうネタ無いのでかけましぇんａｇｅ
350:名無し不動さん
04/11/08 10:57:52 MtYCDLJx
上村ってマンションがメインじゃないの？アパートもたくさんやってるの？以前上村のアパート
みたけど、かなり広くて良かったよ。漏れはかなり良い土地持ちだからワンルームでも広い
ほうがいいんだよね、将来の競争力もあるし。上村のアパートってどうなの？
351:名無し不動さん
04/11/09 08:39:47 D6IiGnfa
>>350
建物は高いからそれなりに良いのだが、管理は俺が満足するレベル
じゃ無かったね。
俺の場合、中古買った後、管理担当と５分電話で話しただけで、変更
決めちゃいましたから
352:弱小株主
04/11/09 16:15:58 WYeHPJW2
サラリーマンに夢と満足を与えて、今のとこ破綻した例もないなら
いい会社じゃない。
３０年後のこと考えたら何もできない。
自分がマンション経営を考えるとなるとちょっと？だけど。
本業で安定した年収が２千万前後あって、総予算３億位で
(・∀・) ｶｺｲｲ! マンソン作るならどこに頼む？
353:名無し不動さん
04/11/09 22:21:09 ZdKgjeaD
やっぱシノハラ建設のアパートってどこも防音設備ちゃんとできてないんだね・・・(´･ω･`)ｼｮﾎﾞｰﾝ
漏れのとこもシノハラ建設のアパートだけど隣人の声筒抜け。
声が筒抜けも嫌だけど、下の住人（漏れ２階）がクーラー使ったらクーラーのファンの振動音がヴゥーーーーンっと漏れの部屋に響くYO!!!
まるでいつも頭の上で蚊が飛んでるような気分・・。
こういう場合は泣き寝入りするしかないんかな～？
354:名無し不動さん
04/11/10 00:10:56 AKRLDMqc
シノハラに限らず、防音を全然考慮しない建築は結構多いよ。
外装がオシャレなアパートは、たいてい壁が安物。
地味目のアパートのほうが、意外と壁が厚い。
355:名無し不動さん
04/11/11 07:25:38
>>352
儲かった話は言いふらして損した話はだんまり。
シノで破綻者いるのも事実です。自己破産ですた。
356:名無し不動さん
04/11/11 11:04:11 0NsKUMTH
破綻者いるの？
357:名無し不動さん
04/11/11 12:42:27 4MFN+WyO
悪いことは言わん、シノで建てるつもりなら短期間でも良いから一度シノ物件に住んでから判断しろ。
どれだけ劣悪なアパか判るだろう。何千万も投資するのに比べれば短期間借りるなんて安いもんだろ。
358:アパ初心者
04/11/12 01:24:12 kq59D8fq
新築から1年近くも入居者が付かない部屋が存在するアパが実在します。
福岡の地下鉄の駅10分程度の立地のようです。
そろそろ>>355の言うように破綻者が出ても不思議ないんじゃないかなぁ。
359:株主ちゃん
04/11/12 02:24:10 b8X4+BUd
>>355
マジかよ？
ここの社長はＩＲ説明会で「破綻者は居ない」って説明しとるが。
ここは上場会社なんだから、嘘だったら「風説の流布」でっせ！
360:名無し不動さん
04/11/12 09:51:31
>>359「破綻者は居ない」
そんな言葉を真に受けるアフォは
そもそもアパート経営などしてはダメ
361:名無し不動さん
04/11/12 12:11:33 AMA+nJ8C
破綻者は事実います。人づてに紹介してもらい本人から直接話を聞く機会がありましたから。
その話を聞いて私はシノで建てるのは止めました。
まだ破綻した数が少ないので隠し通せているのでしょう。
当然、順調に行ってる方もいますが破綻予備軍はかなりな数いるのでは・・・
気になっていろいろ調べると良い話は殆ど無く悪い評判が出てくる出てくる。
特に福岡の不動産業界では評判は悪いですね。
入居者からの苦情が多いのでまともな賃貸屋はシノ物件を紹介したがらない（オーナーにとって大問題）
建築屋は安く請け負わされ(当然安い建材になる）た挙句に代金支払いが悪いらしい。等
いま上手くキャッシュフローが出ているシノ物件でもこの先不安が多いと思われる。
特にシノのバックアップローン（これがクセモノ）まで使って建てたオーナーは
危機感もったほうが良いですよ。
362:名無し不動さん
04/11/12 13:26:19
福岡は景気よい話があっていいですね。
東京あたり人気沿線の駅近・新築でも以前ほど簡単に即、満室にはなりません。
（ＲＣ・オートロック付・賃料リズナブル）
「東京ルール」により敷金は基本的にはほとんど返すものという認識でいないと危ないですし。
１０年過ぎてからの補修費・修繕費はマジ高額ですよ？
ネタスレにマジレスですみません。
363:名無し不動さん
04/11/14 10:22:57 YnkXXo5r
＞アパマンが３０年保証で売ってるけど、
ほんとかよ？どこぞで見れる？
364:名無し不動さん
04/11/14 11:52:54
何を３０年保障するの？
365:名無し不動さん
04/11/17 20:07:24 kyMcY3Vi
ここは管理料で利益だしてるのか？
366:名無し不動さん
04/11/17 21:30:17
>>365
管理料”でも”利益だしてる。が正しいです。
367:名無し不動さん
04/11/17 21:44:14 kyMcY3Vi
>>366
いやね、ＨＰみたんだけど、さほどして利がのってるような物件なかったんで。
くそ狭いワンルーム専門なのか？駐車場もないし。
土地のない小規模なもので、そこそこの表面利回り追求するにはあれしか
ないんかな。
368:名無し不動さん
04/11/17 23:09:55
>>367
俺からすればあんなレベルの物件をあんな価格で！と言った感じです。
前レスに有るように究極のコストダウンアパですよ。
369:名無し不動さん
04/11/18 00:33:09
いや～ ここのは 俺が見ても安普請だわ。
先を真剣に考えてるなら積水か木下あたりで建てべきだと思うよ。
370:名無し不動さん
04/11/18 01:20:40 79gdJajz
土地がない
371:名無し不動さん
04/11/18 11:08:18 l5mij5ga
>>369
土地のない自己資金2千万以下のリーマンを相手にしてくれるか？
372:名無し不動さん
04/11/22 12:44:13 GoIJ/jU1
名古屋のオーナーはいますか？客付け状況とかどうですか？
373:名無し不動さん
04/11/22 12:46:59 SWUrHXFX
20平米以下の駐車場なしの木造1Kなんて未来があるのか？
374:名無し不動さん
04/11/22 21:12:46
>>373
未来は暗いがやり方次第で何とでもなる。
375:名無し不動さん
04/11/26 16:01:22
シノケンのアパート＠博多某所に住んでます。
新築でそれなりに安くて会社にも近かったので契約したのですが、
入居したあとは・・・。
・非常に壁が薄くて、隣のくしゃみ＆咳まで聞こえる。
（物件の下見時は隣が空室だったので分からなかった）
・何か質問（ex.ネットに繋ぐための設定項目など）すると、「２～３日以内に折り返し連絡します」。
以後、いくら待っても連絡なし。こっちから連絡するとすぐに回答。
・ネットが頻繁に落ちる。
・入居２年目にして、ところどころ壁紙が剥がれてきた。
私はアパート経営のことなどは全く分かりませんが、
入居者としては他人に勧めることは出来ない物件＆管理会社です。
追記。
>>243で博多は礼金や更新料を取る慣習はない、とありますが、
ウチは更新料をしっかり取られています。
376:名無し不動さん
04/11/26 17:38:06 gstBKVNG
今以上に占有面積を広げたり造りを良くしたりしたら、都心で新築物件で
９％近い利回りは確保できない。シノケンは入居者よりもオーナーを見て
いるからしょうがないと思う。入居者は所詮腰掛にしかすぎないし。
そのシステムで或る程度成功しているんだと思う。
377:名無し不動さん
04/11/28 23:53:19 OKnAG3kd
>>376
オーナーを見てると言うか
オーナーを騙して金を巻き上げてると言ったほうが・・・
378:名無し不動さん
04/11/29 08:00:56
騙されてる人ってのは気が付かないもんですよ。
気がついた頃には、会社に詰め寄って文句グダグダでしょうね。
賢い人は積○あたりで建ててますよ。
379:大胆な小心者
04/12/04 10:15:17 pOFQIBfd
>>378
利回りだけを考えたら、シノケンは最適だと思うが。
騙すって・・ワンルームマンションのテレアポ業者みたいに、しつこい
勧誘やってる訳じゃないし、ここのオーナーは自己責任で投資しとるよ。
380:名無し不動さん
04/12/04 22:06:46 x2ACNIiB
>>379
確かに騙しては無いな。リスクを隠して教えてないだけで。
まあそれはココで投資したオーナーの勉強不足に責任がある。
381:名無し不動さん
04/12/05 14:25:38 sM++FGRR
わしが住んでるマンソのすぐ横に築5年のシノアパあるが、
5年後に書庫として借りる予定。
子供が大きくなって我が家で部屋がひとつ必要になるから。
物置コンテナ借りるよりマシみたい。
きょう、ハウスステージの営業車の路駐がパトカーに警告受けてたゾ（w
382:名無し不動さん
04/12/17 22:48:12 aIQwdFwB
札幌にも似たような会社（シノとは比べ物にならないくらい弱小だが）あるよ！！新入社員の若造に営業させてポンポン建つと思ってるから笑える。
383:名無し不動さん
04/12/20 21:14:28 1wyMauvX
土地所有で４階建てくらいのビルを上村に頼むか
２階建てのをシノケンに頼むか迷ってます。
表面上の利回りはシノの方が上ですが。
場所は博多駅の近くです。
みなさんどう思いますか？
384:名無し不動さん
04/12/20 22:45:49 qURcMn8B
設計と施工を別にして、競争入札すべし＞383
385:名無し不動さん
04/12/20 23:05:30 1wyMauvX
もっと詳しくお願いします
386:名無し不動さん
04/12/21 20:37:44
博多区某地区の栃月小楯競馬井物件をえらく高く落札してるがどうするつもりだ？
家は広くて10年落ちだからまだまだ住めるゾ。
387:名無し不動さん
04/12/22 00:15:38 PX4RSzRp
土地がある場合も無い場合でも建設会社に まんしょんくださいな～と
言った場合 あるいは信託屋に資産家ですよ～とのんきにいった場合
どうなるか想像できますよね。
彼らへの完全お任せコースでは都内だと利回り5％ぐらいじゃないでしょうか？
シノハラさんはもうすこしいいみたいだけど
設計事務所に 施工管理まで任せるから競争入札も音頭もとれ
土地安く見つけたら仕事やると言えば あるいは信託にでも可
土地は信託が一番抱えているかな？ 真剣さでは建築や設計だけど
そこまで音頭とりしてくれるお悪でない設計事務所に出会うことが
一番難しいかもね。どっちにしろ、一社に指名より競争原理が働く形で
やってみたほうがいいんじゃないかな。
ほんと建築費はかなり安くできますよ。 億単位の物件なら
数千万以上違うと思います
388:アパ初心者
04/12/22 10:34:33 xvd6ntaF
>383
単に投資なんでしょ！？
提案書の表面利回りだけで判断するんだよね。
早期に回収して、売り逃げるんでしょ？
まぁいずれにしても、シノに提案書を出させてみな～w
もちろん上村やそれ以外数社にもね！
389:名無し不動さん
04/12/30 13:57:35 M8CJ0BYq
ゴミハラ建設物件は年末大掃除で捨てましょう。
390:閉所恐怖症
05/01/04 23:19:24 9t3Zujpq
クソハラのアパートはろくにかかとつけて歩けねーし、テレビの音量超小さくせんといけねーし、
腕たてや腹筋もできねーよーな最低な物件だよ。入居２年目でストレス限界ですよ。早く脱出してー！
391:名無し不動さん
05/01/13 02:36:00 QMiIpvS1
シノケンは投資家には良いかもしれないが、
入居者はたまったもんじゃないよ。
福岡県外から来た人にすすめる→敷金を返さないという同意含む書類を書かせてとりあえず入居させる
→あとで入居者が最悪な物件だと気づいてすぐ退去する。
っとこのようにチョコチョコと退去させることの繰り返しで敷金をぼったくり
荒稼ぎしているのか？
これはセコイというか悪徳に近いような気がする。
392:株主ちゃん
05/01/13 12:18:54 bhQ9RIIu
祝☆分割☆
ここのアパート買うより株（8909）買った方が儲かるんちゃうかな
393:名無し不動さん
05/01/13 16:25:54
Ｓ高で今日は＋150万円！
394:名無し不動さん
05/01/16 13:57:26 W9WA/ijV
URLﾘﾝｸ(invest.919homepage.com)
これ結構詳しく書いているから面白いよ。
395:名無し不動さん
05/01/24 12:52:08
ノンリコースが魅力的なんだけど、あれってほんとにリスクは自己資金だけ？
ほんとにそうなら、3年くらいで元が取れて、後はリスクなくなるようなものと考えていいの？
396:名無し不動さん
05/01/26 19:11:20 +e4hfWYE
あげ
経験者いないかな
397:大胆な小心者
05/01/27 07:42:03 ITttEPA0
>>396
俺も次の物件はノンリコースローンを検討してるんで、実際に頭金がいくら
掛かったとか、購入者が居たら教えて欲しい。
ちなみに、ノンリコースなら、嫁名義で節税いけるんじゃないかな？
398:名無し不動さん
05/01/27 10:49:27 ujadGKFb
ｼﾉﾊﾗのお客は、利回りどのくらいで回してるの？ 税引き前で良いから教えて