04/09/26 14:33:28 KzpmiAGi
>>317
シノケンの場合、これまでの実績で、銀行に対しある程度予想家賃や入居率
の信頼があるから、収支予想を信頼して融資が承認されるのだと思います。
名のある不動産屋・建築業者で、土地から取得する頭金１千万程度のリーマ
ンが融資受けることが出来る収支計画を作れるとは思えんが！
建築会社は所詮地主相手の商売じゃないかな。
319:名無し不動さん
04/09/26 14:49:54
自前の広い土地が１００万都市の駅近にあるならともかく、
今後金利はどんどん上がり、人口はどんどん減るこの国で
アパート経営って正気？
320:名無し不動さん
04/09/26 15:41:12
金利がどんどん上がりはしないけど、地価は下がるし、人口は減るし、家賃も下がるし、分譲が強くなるし、設備の陳腐化も激しくなるからね。
321:名無し不動さん
04/09/30 13:21:23
家賃収入のぶん所得税・住民税が高くなるから（＆固定資産税も＋）
ローン差額の家賃収益があっても、それはほとんどその税金の支払いに消えてしまう。
ローンは利息しか控除されないからね。
入居者が足りなければ赤字になる可能性すらある。
２０年後ローンを終えたときにはアパートはボロボロで入居者は減るだろうし、
下手をすると修繕費がすごくかかるようになるだろう。
結論としては儲からないということだ。
322:名無し不動さん
04/10/02 23:23:05 mzpJJgHp
本日、見学会に行ってきました。利回りが悪いのが気になるけど、値引きってあるのかな？実際、シノケンで買った人教えてください。
323:大胆な小お心者
04/10/03 08:29:10 5qDMe+2G
>>322
多分値引きは厳しいと思いますよ。
それよりも、希望地域＆希望利回り伝えといて、物件出たら教えてもらう
ように依頼しておいた方がいいんじゃない？
道路付きの良い土地や人気地域は、どうしても利回り落ちるもんね。
324:名無し不動さん
04/10/03 15:04:59 lqBiE9fE
そういうのを不動産屋や信託でもやれば良いと思うよ
予算と利回り いいネタあったら連絡をと
まずは冊子が送られてくるわ。熱心だと思われたら、それ以外の
隠しだまというのはどこの業界でもじゃないですかね。
建物を安くしたかったら、ネタ見つけた後設計屋と切磋琢磨だね
＞322
325:大胆な小心者
04/10/08 07:58:57 U8CFVlXw
>>324
シノ以外の建築会社は年収一千万以下の土地持たないリーマンなんて
相手しねえだろ！
確かに、自分で土地探して設計屋に委託ってのは投資家の理想だが！
326:名無し不動さん
04/10/10 01:35:40 gjyIjz80
age
327:大胆な小心者
04/10/11 22:31:12 RgsGZtiU
ダイエー負けちゃって、凄い悔しいんで上げときます(T-T)
328:大胆な小心者
04/10/16 07:54:14 iVQMwI7g
シノは、大阪進出延期して、札幌支店だすんだって。
今の大阪の状況考えたら、懸命な選択ですかね。
329:名無し不動さん
04/10/21 09:54:01 zcDKbGJh
シノケンは 防犯設備、ブロードバンドとかの付加価値で、建物の価格を吊り上げてるよね。
建物そのものは、ちゃちいのに。
全壁に防音ウレタンくらい使えってーの。
330:アパ初心者
04/10/21 11:27:43 eIo8u+g2
買い付けは入れたけど、やっぱ契約止めます（と思います）。
手付け入れてないから被害無し（200万だから普通やね）。
値引き-100万は取りましたよ（アパやる人はプライド高いから値引きなんて話しないんかなぁ）
シノってパッケージ商品の販売なんだよね、こっちの意向なんて一切聞く耳もたんかった。
第三者検査入れようとしたら、遠まわしに断られたよ。
確認申請以外の図面は出したことないそうな（その辺の建売業社レベルやね）。
紹介された土地は、こちらから条件指定して近いのが出るまで待ったんで、悪くない土地でした。
建物構造ってちゃちいんですか？見た目や設備は良いのになぁ。
地震が多い場所はシノに向かないってこと？
契約書に外溝工事は別費用だと・・・なんだかなぁ～
331:名無し不動さん
04/10/22 00:28:57 SSYJDEbP
不良建築が怖いから、第三者検査は絶対必要ですよねえ。
332:アパ初心者
04/10/22 10:10:43 CbqT+wrh
シノの営業(課長)が、福岡はアパが飽和状態だから、新規からそろそろ手をひくそうな。
始めの半年間は家賃保障してくれるんだけど、家賃設定も相場の5%OFFからスタート、この賃料で無いと保証しないんだって。
賃料が他より安いのに、ネットでシノの物件の空きを見つけると不安でしょうがないですよ。
物を売ってるってより、システムを売っているって感じなんですね。
インカム期待せずに、将来土地だけ手に入れると割り切るなら良いかもね。
シノの修繕積立は他より多めに計上したほうが良いような気がしますが、皆さんはどう思われます？
シノの出してくる資料に明らかな間違いがあって、それを指摘しても、
一緒にいる上司は一切謝らなかったですね。
こんないい加減な資料出して、上司としての責任はないの？って、
上司に直接言っても、隣から新米営業が割り込んで、
自分の責任で上司に責任はないって弁護してたけど、逆じゃないかな？
平均年齢は20歳台後半と若い会社だし、我慢して話しを進めていったけど、
時間を掛ければ掛けるほど、不信感が積もる会社ですね。
もう少しシノが成長して安定してきたら、再度考え直します。
今のシノじゃ長く付き合っていく自身がないですね。
333:アパ初心者
04/10/22 18:43:33 CbqT+wrh
路線価と比較して+10%って良心的ですか？
駅徒歩8分約58坪の4m道路に東17m面してるほぼ長方。
駅前は再開発で新しいし、私的に住んでも良いかな!?って所でした。
土地だけ手に入れたかった。
地主は分かってるから直談判してみようかなw
334:名無し不動さん
04/10/22 21:15:13 6+NQE34o
そもそも数百万の準備金だけでアパート経営ができるなら苦労しない。
世の中アパート経営者だらけだ。
なにかしらの騙しがあって当然でしょう。
335:名無し不動さん
04/10/22 23:32:27 v90ZXGJ7
シノのアパは、今はやりのレンガ調の外壁使って
見た目は良いけど壁の中は何にも無しで防音は最低。
試しに壁叩いてみな。よくわかるよ。
336:名無し不動さん
04/10/22 23:44:54 v90ZXGJ7
「土地が無くても自己資金が少なくてもアパート経営はできる」のキャッチを
今一度よく考えましょう。334さんが言っておられる通りだと思う。
経営といってもキャッシュフローがマイナス覚悟で将来土地を
入手するのが目的と考えるならよかろう。
337:アパ初心者
04/10/23 02:57:13 VjJdiDCQ
そうそう、頭金は1,000万ぐらい用意してるけど、
シノには「バックアップローン」なる自前の10年ローンあるんで、
頭金ない振りして、話を進めてましたよ。
で、資金の内訳は、プロパーが77%、シノが15%、自己が8%。
シノは200万以上だと別の担保を出してほしいだと。
シノから無担保だと200万までしか借りれないってことなんですね。
当然ですが、プロパーはシノの管理でないとNG。
シノに雁字搦めにされっるてことですね。
シノの管理止めたければ、プロパーローンを返済終わらないとダメってことやね。
ヤダヤダ・・・
338:名無し不動さん
04/10/24 14:26:19 PxIebt7l
>>337
シノはここ監視してるらしいから、二度と物件紹介してもらえんだろうな
339:アパ初心者
04/10/24 17:09:14 EvB7mU/n
シノは上村と競り合ってるみたい。
シノは今年負けてるんで、巻き返し図ってるみたい。
シノと上村をぶつけて競らすと多少無理な要求が通るかもよ！
340:名無し不動さん
04/10/24 18:03:45 PxIebt7l
>>339
ど素人ですか？？
上村は地主向けで、土地持たんリーマンなんぞ相手せんだろうが！
土地の仕入れ時にはアパマンやトマトとかと競合するかもしれんが、
売り手市場なんだから、競合なんてちらつかせたら、すぐに次の客
行っちゃうんじゃねえかな。
341:アパ初心者
04/10/24 20:13:35 EvB7mU/n
アパ着工実績件数の雑談です。
私の意見ではなく、シノやNo.1,5あたりが言ってたことです。
去年シノに上村が抜かれて悔しがって、今年は巻き返しでがんばってるそうな。
シノより上村が焦ってるんじゃないでしょうか？真相は分かりません。
営業の話っぷりからなんとなく、シノは相手にしてないように思えました。
上村は土地がなければ話にならない、というかシノ以外は、ですね。
競合させるにも方法や条件がある程度そろわないと単純にはできませんね。
でもシノの言いなりじゃ面白くありませんからね。
誰かいいアイデアあれば、他の人のためにも、ここで紹介してください。
（シノには悪いけど、私は他社と契約しました。）
342:名無し不動さん
04/10/25 01:11:24 RGLboQtn
単純に
土地をローンで購入して
その土地を担保に別の銀行で建築費のローンを組めばいいのでは？
問題は銀行の融資の審査ですがね。
最近は個人には貸し渋りが多いらしい。
東京なら、石原のつくった新銀行を利用すれば、あるいは融資が下りるかもしれない。
単純すぎて非現実的ですかね
343:名無し不動さん
04/10/26 20:21:15
アパマンが３０年保証で売ってるけど、建物でいくら儲けてるのかな？
３０年保証なんて絶対無理だとおもうけど・・・
344:名無し不動さん
04/10/28 10:06:15 9LPYPIq6
age
345:名無し不動さん
04/10/30 22:44:11 MPpga7mc
age
346:名無し不動さん
04/11/02 09:32:00 BS+HNXZ8
age
347:名無し不動さん
04/11/07 00:13:35 oU8MD7us
age
348:名無し不動さん
04/11/07 01:38:16 1GYY8WsR
あげてばっかじゃなくて、何か書いたら？
俺は、ここの株全部処分しちゃったから、少し興味失せて来たけど、
一千万儲けさせてくれた会社だし、まだまだ成長は続くとは思うが！
349:名無し不動さん
04/11/08 09:56:36 z9VjAiUC
もうネタ無いのでかけましぇんａｇｅ
350:名無し不動さん
04/11/08 10:57:52 MtYCDLJx
上村ってマンションがメインじゃないの？アパートもたくさんやってるの？以前上村のアパート
みたけど、かなり広くて良かったよ。漏れはかなり良い土地持ちだからワンルームでも広い
ほうがいいんだよね、将来の競争力もあるし。上村のアパートってどうなの？
351:名無し不動さん
04/11/09 08:39:47 D6IiGnfa
>>350
建物は高いからそれなりに良いのだが、管理は俺が満足するレベル
じゃ無かったね。
俺の場合、中古買った後、管理担当と５分電話で話しただけで、変更
決めちゃいましたから
352:弱小株主
04/11/09 16:15:58 WYeHPJW2
サラリーマンに夢と満足を与えて、今のとこ破綻した例もないなら
いい会社じゃない。
３０年後のこと考えたら何もできない。
自分がマンション経営を考えるとなるとちょっと？だけど。
本業で安定した年収が２千万前後あって、総予算３億位で
(・∀・) ｶｺｲｲ! マンソン作るならどこに頼む？
353:名無し不動さん
04/11/09 22:21:09 ZdKgjeaD
やっぱシノハラ建設のアパートってどこも防音設備ちゃんとできてないんだね・・・(´･ω･`)ｼｮﾎﾞｰﾝ
漏れのとこもシノハラ建設のアパートだけど隣人の声筒抜け。
声が筒抜けも嫌だけど、下の住人（漏れ２階）がクーラー使ったらクーラーのファンの振動音がヴゥーーーーンっと漏れの部屋に響くYO!!!
まるでいつも頭の上で蚊が飛んでるような気分・・。
こういう場合は泣き寝入りするしかないんかな～？
354:名無し不動さん
04/11/10 00:10:56 AKRLDMqc
シノハラに限らず、防音を全然考慮しない建築は結構多いよ。
外装がオシャレなアパートは、たいてい壁が安物。
地味目のアパートのほうが、意外と壁が厚い。
355:名無し不動さん
04/11/11 07:25:38
>>352
儲かった話は言いふらして損した話はだんまり。
シノで破綻者いるのも事実です。自己破産ですた。
356:名無し不動さん
04/11/11 11:04:11 0NsKUMTH
破綻者いるの？
357:名無し不動さん
04/11/11 12:42:27 4MFN+WyO
悪いことは言わん、シノで建てるつもりなら短期間でも良いから一度シノ物件に住んでから判断しろ。
どれだけ劣悪なアパか判るだろう。何千万も投資するのに比べれば短期間借りるなんて安いもんだろ。
358:アパ初心者
04/11/12 01:24:12 kq59D8fq
新築から1年近くも入居者が付かない部屋が存在するアパが実在します。
福岡の地下鉄の駅10分程度の立地のようです。
そろそろ>>355の言うように破綻者が出ても不思議ないんじゃないかなぁ。
359:株主ちゃん
04/11/12 02:24:10 b8X4+BUd
>>355
マジかよ？
ここの社長はＩＲ説明会で「破綻者は居ない」って説明しとるが。
ここは上場会社なんだから、嘘だったら「風説の流布」でっせ！
360:名無し不動さん
04/11/12 09:51:31
>>359「破綻者は居ない」
そんな言葉を真に受けるアフォは
そもそもアパート経営などしてはダメ
361:名無し不動さん
04/11/12 12:11:33 AMA+nJ8C
破綻者は事実います。人づてに紹介してもらい本人から直接話を聞く機会がありましたから。
その話を聞いて私はシノで建てるのは止めました。
まだ破綻した数が少ないので隠し通せているのでしょう。
当然、順調に行ってる方もいますが破綻予備軍はかなりな数いるのでは・・・
気になっていろいろ調べると良い話は殆ど無く悪い評判が出てくる出てくる。
特に福岡の不動産業界では評判は悪いですね。
入居者からの苦情が多いのでまともな賃貸屋はシノ物件を紹介したがらない（オーナーにとって大問題）
建築屋は安く請け負わされ(当然安い建材になる）た挙句に代金支払いが悪いらしい。等
いま上手くキャッシュフローが出ているシノ物件でもこの先不安が多いと思われる。
特にシノのバックアップローン（これがクセモノ）まで使って建てたオーナーは
危機感もったほうが良いですよ。
362:名無し不動さん
04/11/12 13:26:19
福岡は景気よい話があっていいですね。
東京あたり人気沿線の駅近・新築でも以前ほど簡単に即、満室にはなりません。
（ＲＣ・オートロック付・賃料リズナブル）
「東京ルール」により敷金は基本的にはほとんど返すものという認識でいないと危ないですし。
１０年過ぎてからの補修費・修繕費はマジ高額ですよ？
ネタスレにマジレスですみません。
363:名無し不動さん
04/11/14 10:22:57 YnkXXo5r
＞アパマンが３０年保証で売ってるけど、
ほんとかよ？どこぞで見れる？
364:名無し不動さん
04/11/14 11:52:54
何を３０年保障するの？
365:名無し不動さん
04/11/17 20:07:24 kyMcY3Vi
ここは管理料で利益だしてるのか？
366:名無し不動さん
04/11/17 21:30:17
>>365
管理料”でも”利益だしてる。が正しいです。
367:名無し不動さん
04/11/17 21:44:14 kyMcY3Vi
>>366
いやね、ＨＰみたんだけど、さほどして利がのってるような物件なかったんで。
くそ狭いワンルーム専門なのか？駐車場もないし。
土地のない小規模なもので、そこそこの表面利回り追求するにはあれしか
ないんかな。
368:名無し不動さん
04/11/17 23:09:55
>>367
俺からすればあんなレベルの物件をあんな価格で！と言った感じです。
前レスに有るように究極のコストダウンアパですよ。
369:名無し不動さん
04/11/18 00:33:09
いや～ ここのは 俺が見ても安普請だわ。
先を真剣に考えてるなら積水か木下あたりで建てべきだと思うよ。
370:名無し不動さん
04/11/18 01:20:40 79gdJajz
土地がない
371:名無し不動さん
04/11/18 11:08:18 l5mij5ga
>>369
土地のない自己資金2千万以下のリーマンを相手にしてくれるか？
372:名無し不動さん
04/11/22 12:44:13 GoIJ/jU1
名古屋のオーナーはいますか？客付け状況とかどうですか？
373:名無し不動さん
04/11/22 12:46:59 SWUrHXFX
20平米以下の駐車場なしの木造1Kなんて未来があるのか？
374:名無し不動さん
04/11/22 21:12:46
>>373
未来は暗いがやり方次第で何とでもなる。
375:名無し不動さん
04/11/26 16:01:22
シノケンのアパート＠博多某所に住んでます。
新築でそれなりに安くて会社にも近かったので契約したのですが、
入居したあとは・・・。
・非常に壁が薄くて、隣のくしゃみ＆咳まで聞こえる。
（物件の下見時は隣が空室だったので分からなかった）
・何か質問（ex.ネットに繋ぐための設定項目など）すると、「２～３日以内に折り返し連絡します」。
以後、いくら待っても連絡なし。こっちから連絡するとすぐに回答。
・ネットが頻繁に落ちる。
・入居２年目にして、ところどころ壁紙が剥がれてきた。
私はアパート経営のことなどは全く分かりませんが、
入居者としては他人に勧めることは出来ない物件＆管理会社です。
追記。
>>243で博多は礼金や更新料を取る慣習はない、とありますが、
ウチは更新料をしっかり取られています。
376:名無し不動さん
04/11/26 17:38:06 gstBKVNG
今以上に占有面積を広げたり造りを良くしたりしたら、都心で新築物件で
９％近い利回りは確保できない。シノケンは入居者よりもオーナーを見て
いるからしょうがないと思う。入居者は所詮腰掛にしかすぎないし。
そのシステムで或る程度成功しているんだと思う。
377:名無し不動さん
04/11/28 23:53:19 OKnAG3kd
>>376
オーナーを見てると言うか
オーナーを騙して金を巻き上げてると言ったほうが・・・
378:名無し不動さん
04/11/29 08:00:56
騙されてる人ってのは気が付かないもんですよ。
気がついた頃には、会社に詰め寄って文句グダグダでしょうね。
賢い人は積○あたりで建ててますよ。
379:大胆な小心者
04/12/04 10:15:17 pOFQIBfd
>>378
利回りだけを考えたら、シノケンは最適だと思うが。
騙すって・・ワンルームマンションのテレアポ業者みたいに、しつこい
勧誘やってる訳じゃないし、ここのオーナーは自己責任で投資しとるよ。
380:名無し不動さん
04/12/04 22:06:46 x2ACNIiB
>>379
確かに騙しては無いな。リスクを隠して教えてないだけで。
まあそれはココで投資したオーナーの勉強不足に責任がある。
381:名無し不動さん
04/12/05 14:25:38 sM++FGRR
わしが住んでるマンソのすぐ横に築5年のシノアパあるが、
5年後に書庫として借りる予定。
子供が大きくなって我が家で部屋がひとつ必要になるから。
物置コンテナ借りるよりマシみたい。
きょう、ハウスステージの営業車の路駐がパトカーに警告受けてたゾ（w
382:名無し不動さん
04/12/17 22:48:12 aIQwdFwB
札幌にも似たような会社（シノとは比べ物にならないくらい弱小だが）あるよ！！新入社員の若造に営業させてポンポン建つと思ってるから笑える。
383:名無し不動さん
04/12/20 21:14:28 1wyMauvX
土地所有で４階建てくらいのビルを上村に頼むか
２階建てのをシノケンに頼むか迷ってます。
表面上の利回りはシノの方が上ですが。
場所は博多駅の近くです。
みなさんどう思いますか？
384:名無し不動さん
04/12/20 22:45:49 qURcMn8B
設計と施工を別にして、競争入札すべし＞383
385:名無し不動さん
04/12/20 23:05:30 1wyMauvX
もっと詳しくお願いします
386:名無し不動さん
04/12/21 20:37:44
博多区某地区の栃月小楯競馬井物件をえらく高く落札してるがどうするつもりだ？
家は広くて10年落ちだからまだまだ住めるゾ。
387:名無し不動さん
04/12/22 00:15:38 PX4RSzRp
土地がある場合も無い場合でも建設会社に まんしょんくださいな～と
言った場合 あるいは信託屋に資産家ですよ～とのんきにいった場合
どうなるか想像できますよね。
彼らへの完全お任せコースでは都内だと利回り5％ぐらいじゃないでしょうか？
シノハラさんはもうすこしいいみたいだけど
設計事務所に 施工管理まで任せるから競争入札も音頭もとれ
土地安く見つけたら仕事やると言えば あるいは信託にでも可
土地は信託が一番抱えているかな？ 真剣さでは建築や設計だけど
そこまで音頭とりしてくれるお悪でない設計事務所に出会うことが
一番難しいかもね。どっちにしろ、一社に指名より競争原理が働く形で
やってみたほうがいいんじゃないかな。
ほんと建築費はかなり安くできますよ。 億単位の物件なら
数千万以上違うと思います
388:アパ初心者
04/12/22 10:34:33 xvd6ntaF
>383
単に投資なんでしょ！？
提案書の表面利回りだけで判断するんだよね。
早期に回収して、売り逃げるんでしょ？
まぁいずれにしても、シノに提案書を出させてみな～w
もちろん上村やそれ以外数社にもね！
389:名無し不動さん
04/12/30 13:57:35 M8CJ0BYq
ゴミハラ建設物件は年末大掃除で捨てましょう。
390:閉所恐怖症
05/01/04 23:19:24 9t3Zujpq
クソハラのアパートはろくにかかとつけて歩けねーし、テレビの音量超小さくせんといけねーし、
腕たてや腹筋もできねーよーな最低な物件だよ。入居２年目でストレス限界ですよ。早く脱出してー！
391:名無し不動さん
05/01/13 02:36:00 QMiIpvS1
シノケンは投資家には良いかもしれないが、
入居者はたまったもんじゃないよ。
福岡県外から来た人にすすめる→敷金を返さないという同意含む書類を書かせてとりあえず入居させる
→あとで入居者が最悪な物件だと気づいてすぐ退去する。
っとこのようにチョコチョコと退去させることの繰り返しで敷金をぼったくり
荒稼ぎしているのか？
これはセコイというか悪徳に近いような気がする。
392:株主ちゃん
05/01/13 12:18:54 bhQ9RIIu
祝☆分割☆
ここのアパート買うより株（8909）買った方が儲かるんちゃうかな
393:名無し不動さん
05/01/13 16:25:54
Ｓ高で今日は＋150万円！
394:名無し不動さん
05/01/16 13:57:26 W9WA/ijV
URLﾘﾝｸ(invest.919homepage.com)
これ結構詳しく書いているから面白いよ。
395:名無し不動さん
05/01/24 12:52:08
ノンリコースが魅力的なんだけど、あれってほんとにリスクは自己資金だけ？
ほんとにそうなら、3年くらいで元が取れて、後はリスクなくなるようなものと考えていいの？
396:名無し不動さん
05/01/26 19:11:20 +e4hfWYE
あげ
経験者いないかな
397:大胆な小心者
05/01/27 07:42:03 ITttEPA0
>>396
俺も次の物件はノンリコースローンを検討してるんで、実際に頭金がいくら
掛かったとか、購入者が居たら教えて欲しい。
ちなみに、ノンリコースなら、嫁名義で節税いけるんじゃないかな？
398:名無し不動さん
05/01/27 10:49:27 ujadGKFb
ｼﾉﾊﾗのお客は、利回りどのくらいで回してるの？ 税引き前で良いから教えて
399:名無し不動さん
05/01/27 11:08:34 0/9wGvIM
>>395
うーむ。3年毎に倍々ゲームってことだと、24年で128棟のオーナー？
今の金利水準が続くなら、ほんとにそうなるんだろうか？
400:399
05/01/27 11:10:08 0/9wGvIM
違った。24年だと256棟だｗ
401:名無し不動さん
05/01/27 13:31:08 iwQXNmdl
億単位の自己資金がいるみたいだね、ちょいまえは10億単位の案件までだけど
4億5億の案件では出てきているようです。ネットでも少し検索しても出てくるよ
5000万とかのシノハラ系のアパートまでノンリコースＯＫなるのはもっと後じゃない？
目的会社までつくって銀行や顧客にメリットがあるかということだしな。
4億程度の物件でも銀行は、本当は面倒なのかも、5000万ぐらいじゃな。
ただデベロッパーにはメリットがあるので、考えてくるかも。ネットで見つけた4億程度の
案件もデベロッパー提案だったと記憶しています。
402:399
05/01/27 15:14:40 0/9wGvIM
>>401
URLﾘﾝｸ(www.shinoken.com)
見てないのか？
403:名無し不動さん
05/01/27 15:55:03 iwQXNmdl
ううむ対応が早いなとしかいえないな。
融資先が減っているというが、銀行も必死ということか。
それにしてもブーム過剰というべきか
404:名無し不動さん
05/01/28 11:36:57 le3EFXpS
資料、取り寄せてみた。今度の休みに支店に寄ってみよう。
405:名無し不動さん
05/01/28 22:39:18
東京物件で、ノンリコースの融資可能額は、物件総額の約８０％だった。
初期投資以外（不動産取得税・保険等）も含めて試算したら、
自己資金全額回収は、１０～１２年位だと思う。
マイナス思考で言うと、儲からないが、土地は取得できそうだ。
まだ、稼動してないので、実際は、わからん。
ノンリは、繰上返済は不可だった。
406:名無し不動さん
05/01/29 11:03:54 cmGpJnU5
>>405
10年かあ。
5年くらいならなあ。
407:大胆な小心者
05/01/30 00:50:19 KShxar76
>>406
１０年後に「売却可能額－仲介手数料」がローン残債以下なら美味しと
思いますが！
>>405
ちなみに、一括返済も不可なの？
それだとノンリコースで次の物件って計画考え直さざるを得ないな。
408:名無し不動さん
05/02/02 11:19:04 ze8VbiXA
繰り上げ返済できるって。手数料は、その時の元本の2.1％。
ノンリコースローンのパンフレットに明記してある。
シノハラのサイトの販売物件情報の首都圏のNo.1だと、
お支払い例の借入金の(1)8,000万円がノンリコース部分で、
(2)1,000万円がバックアップローンとかいうもので、この部分はノンリコースじゃない。
で、バックアップローンは500万円までは当該物件が担保。それ以上（上限1,000万円）だと、別に担保が必要。
だから、福岡都市圏のNo.1のお支払い例だと、
自己資金550万円で済み、担保も別に用意する必要はないらしい。
バックアップローンを繰り上げ返済できたら（こっちの手数料は2.5％）、もう一棟っていう人が結構いるらしい。
409:名無し不動さん
05/02/02 19:30:40 pVJVQm5C
ネット設備や、セキュリティー装置の設置のコストもオーナーが支払うのか？
410:名無し不動さん
05/02/03 10:53:01 3in7ZIpn
>>409
それらは全部込みなんじゃないの？
411:名無し不動さん
05/02/06 14:53:20 5du4jHCF
ノンリコの金利ってどれくらい？
412:名無し不動さん
05/02/06 17:13:12 vgsSyxjG
>>411
6ヶ月円LIBOR＋2.9％
413:名無し不動さん
05/02/07 01:00:45 4ViIFJWQ
>412
わかりやすくお願いします
414:名無し不動さん
05/02/07 11:24:33 YJzlboON
>>413
投資するなら、自分で調べないと。LIBORをぐぐればわかるよ。
415:名無し不動さん
05/02/07 13:07:52 4ViIFJWQ
LIBOR
これって何と読むのですか？
416:名無し不動さん
05/02/07 17:45:46 YJzlboON
>>415
だから、調べろよ。
417:名無し不動さん
05/02/07 22:42:00 4ViIFJWQ
ライボ
418:名無し不動さん
05/02/07 23:14:00 AM2Fbv5k
こんな人間も投資とか言い出すほど過剰ということか416に同意じゃ
419:名無し不動さん
05/02/07 23:19:54
>>415 ビンボー
420:名無し不動さん
05/02/08 14:14:16
>>405
>自己資金全額回収は、１０～１２年位だと思う。
それに気がついた事は大収穫かもしれませんね。
>>406
>10年かあ。
>5年くらいならなあ。
自己資金が少なければ利益は出にくいという事でしょうか？
>>407
>１０年後に「売却可能額－仲介手数料」がローン残債以下なら美味しと
思いますが！
さて１０年後はどのような時代に変わっているでしょうか？
自己資金が回収できた程度で、１０年も経過しており、
ローン残債以下で売却出来るという保証はあるのでしょうか？
あと月々の【支出】に管理費（５％か？）、他に＋ネット維持費や修繕積立、
固定資産税（年）も入れて収支計算すべし。
421:名無し不動さん
05/02/11 09:13:17 XQhabPUc
築６年のシノ建アパートが中古で売りに出てたぞ！
場所も決して悪くないのに・・・
422:名無し不動さん
05/02/11 11:46:09 XpuIU5ll
>>421
どこに載ってますか？
423:名無し不動さん
05/02/16 03:56:26 btMutU//
あげ
424:名無し不動さん
05/02/18 13:49:55 oWiuz0tB
新築に住んでるけど住んで数ヶ月、半年以内なら
違約金いくらだっけか？
425:マル
05/02/19 11:11:53 /Ckv65+x
始めて書き込みさせて頂きます。私は、両親に２世帯住宅を建てようと
持ちかけられているのですが、３ＬＤＫ×２・２ＬＤＫ×２・１ＬＤＫ×２
というアパート（築４年）があるので購入し、３ＬＤＫと２ＬＤＫが空室な
ので、その部屋に入居すればと考えているのですが注意すべき点やアドバイス
があれば、是非おしえて下さい。よろしくお願い致します。
426:あるふぁ
05/02/20 15:10:38 TLR7k7z2
アパート経営のリスクはいろいろありますが、
①入居者が部屋で自殺をした場合、その部屋はどうなるのでしょうか
②中規模地震で建物が倒壊等し、入居者に損害を与えた場合、賠償責任を
どの程度負うのでしょうか
これらのリスク回避の方法はあるでしょうか。
427:名無し不動さん
05/02/20 15:25:28 BiUQdRO5
＞４２６
この前公団を見に行ったら
２年間家賃が半額の部屋があった。
事故物件で自殺があったらしい。
でも、考えてみたら２年したら何も無かった事に
成るってこと？
428:名無し不動さん
05/02/20 15:35:26 SLJXGwBu
法律関係の板できいた方がよいかと
ここは特定のメーカー（シノハラさん）スレです＞426
429:紺野あさみ
05/02/20 19:49:37 Lwy1N010
シノケン以外にノンリコースはありますか?
また、東京スター銀行以外にノンリコースローンの銀行はありますか?
430:名無し不動さん
05/02/21 01:43:32 vXj0FYCF
ここのスレを見る限りではシノハラと契約しようと言う人達や投資家などの質問に対し
シノハラ社員が返信してるように思われる。
ってゆうか ここのスレに来てる奴ら シノケン物件に住んだことあんのか？
ないくせにこんな話してる奴らはもう逝った方がいいよ。
431:名無し不動さん
05/02/21 02:10:51 O6rfMXrv
シノケンの物件に住んだ事がある方っていますか？
432:名無し不動さん
05/02/21 21:14:20 O6rfMXrv
あげ
433:名無し不動さん
05/02/21 22:25:32
アパート経営なんでも相談室【103号室】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)l50
相談事はこっち、雑談なら↓
大家さんの井戸端会議～４棟目
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)l50
でもせっかくだから
＞①入居者が部屋で自殺をした場合、その部屋はどうなるのでしょうか
次の入居者との契約の際に告知する義務がある。当然家賃も安いだろうね。
ということでこれ以上はそっちのスレで再質問すればこたえようかと。。
434:大胆な小心者
05/02/23 22:05:35 25SV1BFo
>>430
ちなみに、俺は社員じゃないよ。
以前は株主だったが、もう利確して他社の中古マンション買ったしね。
シノは価格表示や利回り表示が少し良心的じゃないような気がするかな。
435:名無し不動さん
05/02/24 18:54:11 UD8U7PVg
シノケンアパートの入居契約した後に家賃を契約前よりも7000円もつり上げられたんだけど・・・。
大家のせいだろうけど。
436:福岡コンサル
05/02/24 20:30:50
オーナーを助ける為にやってきました。福岡コンサルです。
皆さん、アパート経営は2種類の目的に分かれてますよ。
投資でいくのか、年金等の保険で行くのか、考え方によってどのようにすれば
いいのか変わります。
437:名無し不動さん
05/02/24 22:43:01 7s95cs78
＞４３６
福岡でアパート＆ビルを建てるなら
どこに頼むのがいいのよ？
438:名無し不動さん
05/02/28 19:18:36 L7iXN45v
シノケンアパートの建築中の現場を見てきたけど・・・ なんなんだあの構造は。
明らかに他のアパートとかよりもずっと手抜きに見える。 なんだあの壁の作りは・・・
マジ シャレにならん。
439:名無し不動さん
05/02/28 21:30:59 E+cIbcbh
新聞記事より抜粋
某ハウスメーカー系列の調査会社からの報告記事
福岡県の不動産業者の６割が、賃貸物件は供給過剰であると回答。
今後は家賃を下げざるを得ない状況が来るであろうと危惧。
築年数経過→家賃値下げ→利回り下落・・・という循環
440:名無し不動さん
05/02/28 23:02:24 aqvCYbn5
>>434
利回りの算出は消費税抜き、諸経費抜きで算出しているから、9%の利回り
でも実際は7～8%だったりする
441:名無し不動さん
05/03/04 05:58:25 PmjE8bu4
投資用ワンルームマンション経営
URLﾘﾝｸ(ryouhin.hp.infoseek.co.jp)
442:名無し不動さん
05/03/06 01:04:21
シノケンのアパート壁薄すぎるよ・・・
この遮音性の悪さは法律に触れないんだろうか？
どうにかして欲しいんだがどこに相談してよいのやら（;´Д⊂）
443:名無し不動さん
05/03/06 21:41:30 Ohkl8yT1
>>441
ここはシノのスレなんで、こっちで宜しく↓
URLﾘﾝｸ(www.mansiontoushi.com)
444:名無し不動さん
05/03/09 02:26:59 xPsRTC1e
４４４
445:名無し不動さん
05/03/15 22:51:26 m+bFhT1I
もう新しく入居する人が多くなって来たみたいだ。
ただ シノケン物件に越してきた人を見たとき 本当に「かわいそう」と思う。
446:名無し不動さん
05/03/16 00:18:11 zatAb4LS
実は私も駅前に土地持ちでシノor上村かで悩んでます。
シノは例のごとく？木造２階建でやっぱり造りはイマイチ。２０年耐えるのかな～？って感じですよね。
一方、上村は鉄筋４階建てですが建築費用はシノの約２倍です。それで収入はほぼ同じ。。
ズバリ皆さんの答え、意見を教えてください。
447:名無し不動さん
05/03/16 03:07:14 iGcFgfHF
ＲＣで坪単価40～50で建てれるとこをさがせば？
駅近くで二階建てはもったいないよね しかも土地あるんだし
448:名無し不動さん
05/03/17 20:30:24 AAMosm/z
446
もちろん 悩む前に見て触って確かめて来てるのだろ？
シノケンは外見はまともそうだけど 中身はハイレベルにヤバイってことぐらいわかるよね？
まともな人はすぐ出て行くよ、敷金がもったいって人は残るけど。
とりあえず あそこの物件に一度住んだことがある人は二度とまた入居することはない。田舎から来た何もしならい人を
狙って入居させてる。 建設費用も大事だけど入居率も大事なんじゃない。
449:名無し不動さん
05/03/20 01:28:50 hZdSjKnk
鉄筋で決まり屋根
450:
05/03/20 15:00:52
この度はご愁傷様です
皆様、震度６の影響は如何でしょうか？
451:名無し不動さん
05/03/21 06:18:30 TuW1OCar
福岡の地震のニュースでまずここを思い出したね
どうでしょうか？
軽そうなので大丈夫かもね。
452:名無し不動さん
05/03/21 09:40:09 lViukSWI
シノハラは、退去時敷金から
別途 一ヶ月ひかれて、残った敷金からクロス張替えとか
差し引くから、敷金はほとんどかえって来ない
仕組みになってる会社です。原状回復って毎月それのために
家賃はらってるのに、、、
このへんどなたか 詳しくしりませんか？
453:名無し不動さん
05/03/23 05:32:25 s+G8I30t
ｼﾉｹﾝにすんでるかた教えてください。
あのﾃﾚﾋﾞでネットができるのありますよね？
今まであれだったけど今度ﾊﾟｿｺﾝかいます。その場合ｼﾉｹﾝのネット会員みたいなやつと
ヤフーとかNTTとかどっちがいいのかな？最初だけﾃﾚﾋﾞのネットのやつの差額を払えばいいって言われた
だけど通信の早さきになるし、ちゃんとネットできるかもきになる
あとほかのプロバイダにしたら工事しなきゃいけんの？初心者だからおしえてください
454:名無し不動さん
05/03/24 11:49:42 ndFfAirq
>453
シノケンの物件に付いている
ネットは厳密には違反？とか言ってたよ。
詳しくないからわからないけど
大本に一つ引いて、各戸に配線しているとかかね？
455:名無し不動さん
05/03/27 21:13:19 s4UbcD4Z
453
一応ネット無料になるけど 結構落ちるよ。速度はあまり速いとはいえない10ＭＢ。
ヤフーとかの方が通信速度は早くできるが、シノケンの奴にしたほうが無料だから
ましだと思うよ。
456:名無し不動さん
05/03/28 12:29:41
一度、たてちゃうと２～３０年、むしられ続ける。
大家さんも大変。
よーく考えよーお金は大事だよー。
457:名無し不動さん
05/03/28 15:08:13 0rFshZMN
やっぱりシノはパスします。
株価もイマイチですし。
458:名無し不動さん
05/03/28 22:53:15 TQKSIzhw
悪くないけど、良くもない。
リスクも低いが、儲けもそこそこ。
全力で投資するのはどうかと思うが、資産の一部の運用先としてはいいかも。
459:名無し不動さん
05/03/28 23:33:52 0rFshZMN
場所がよければ
シノでもトマトでも上村でも大東でも
クロキでも
関係ないでしょうね。
460:名無し不動さん
05/03/29 03:35:03
>451
漏れのアパートは地震で窓ガラスにヒビ入っちゃって、シノケンから窓ガラス一枚3万～４万請求されたよ。
ここの板の方に相談してなんとか支払うのを断れたよ。
スレ違いだけど相談のってくれた方ありがとう（ ´Д⊂ヽ
>453
シノケンのネットは住んでる場所によるかもしれないけど漏れのとこはよくサーバー？が落ちます。
１日半繋がらなかった事もあるよ。
461:名無し不動さん
05/03/30 20:21:45 xVdEG8cP
>>422
421の物件とは違うかもしれんが、銀行系の不動産屋から紹介された
築７年のアパート見に行ったらシノの物件だった。
立地は良いが利回り１０％未満だし、管理が今一なんで、今回は見送
る予定だが・・・。
462:名無し不動さん
05/03/31 22:33:58 1ojKnXnr
>>454
ネット標準装備は抱き合わせ商法ですよね
ところでシノケンの広告見たら、無職でもオーナーになれるそうだが、
（物件を担保にローンを組むので）
本当に無職でもいいのでしょうかね？
463:名無し不動さん
05/04/01 00:11:29 F9UWyjl/
もう退去しようかな…
けどでる時に11万いるしまだ一年未満やし。
まじｼﾉけん腹立つ。
敷金ぐらいかえしてもらうからな
464:名無し不動さん
皇紀2665/04/01(金) 10:56:23 RfI8TUXG
無職でも退職金たんまりとあればＯＫだとおもうよ＞462
465:名無し不動さん
皇紀2665/04/01(金) 21:43:41 CmfNbqQQ
>>462
いいみたいです。
でも5000万の物件だとノンリコースローンは4500万まで。
残りの500万と、諸経費の500万（くらいかな～）の計1000万は自己資金がいる。
自己資金の回収に10年以上かかるよ。
466:名無し不動さん
05/04/02 15:29:04 2czRLy0J
入居して1ヶ月、ゴミ物件だということが分かりストレス限界 （犯罪級の遮音性の悪さ、犯罪級の欠陥住宅）
退去したくても 敷金かえってこないので悩む
お金に余裕がある人 → すぐ出て行く
お金がない人 → 出て行きたくても出て行けないから残る
退去しても 敷金返さないので余り不利益にはならない
何であんなゴミ物件出してる会社が業績いいのかねー？
それだけ騙される人が多いということだね。
俺も騙されたけど。
も う あ ん な 所 に は ２ 度 と ご め ん だ
潰れやがれ 悪徳会社
467:名無し不動さん
05/04/02 16:50:13 PHoWRhXz
ロフトをやめて、屋根裏部屋にすれば、遮音性と冷暖房効率が上がるのにな。
あと部屋の壁をタンスで区切るとか、そういうアイデアをオーナーでも出せないものなのか。
シノケンの住宅はファッション性にこだわりすぎてますね。中身がない。
468:名無し不動さん
05/04/02 21:09:39 qG2yszAP
住むためじゃなくて、貸すためのものだからねえ
469:名無し不動さん
05/04/02 21:12:31 0R8+uVPF
シノケンのアパートに住んでいる方、住んでみて不都合な点、不満な点を具
体的に教えてください。RCの物件と比較して木造だから当然、防音は悪いでし
ょう。でも音については住民のモラルもあるのでは？今、私はRCの物件に住ん
でいますが、１階なので、２階の音が結構響きます。（子供が住んでいるから
…毎日太鼓の達人のゲームでうるさい！）それと、音について敏感な方とそう
でない方がいると思うので一概にシノケンの物件が防音に関して悪いともいえ
ないような気がするのですが、よくわかりません。私は今シノケンの物件購入
を検討しているので、シノケンのアパートに住んだことのある方の意見が聞き
たいです。短所をたくさんあげてくれる方が参考になります。是非たくさんの
意見をお願いします。
470:名無し不動さん
05/04/03 01:45:07
防音が悪いだけじゃなくて、天井が高いと暖房が効かないんだよ。
471:名無し不動さん
05/04/03 04:32:23
部屋借りてるバカがいるけど
お前等マンション投資の鴨だね 笑えるw
472:名無し不動さん
05/04/03 14:42:36 7Ucs2aKY
469
カカトつけて歩かない。コップ床に置かない。まともに電子レンジもつけない。
部屋の中で歌わない。 テレビの音はヘッドフォンで聞く。もちろん 腕立てや腹筋やらない。
まともに掃除機かけない。 まともに洗濯機もかけない。 電話は外でする。
これだけ気をつけてるのに 住民のモラルですか？ 勘弁してくれよ
その前に怪しいな。 うそつくなよ ちゃんとシノケン社員って言えよ。
473:検討士
05/04/03 23:40:22 9xFlFblt
469の者です。こんばんは 472さんはシノケンの住宅の２階に住まれていた
のですか？シノケンの物件はフローリングだから上の音は下に響きそうですね
。これだけ気を使っていたというのは下の住民または隣の住民から苦情が出て
いたからですか？十分すぎるくらいモラルを守られていたようですね。472さ
んはこんな生活をしていたにもかかわらず何か苦情を言われて怒ってるんです
か？それとも隣とか上下の住民の音がうるさくて怒ってるんですか？ちなみに
まともに洗濯機もかけないってどんな状況ですか？具体的に教えてください。
474:名無し不動さん
05/04/04 11:28:46
>>472
洗濯機、掃除機はしょうがないから使えよ。別に昼間にたまに使うぐらい誰も文句いわんだろ。
>>473
物件購入を検討してる奴がそんな聞き方＆質問するかよ。 バレバレデスヨ～
俺は数年前シノケンアパートに住んでたけど
まあ あそこでかかとつけて歩くことがRCマンションでいう 床にジャンピングカカト落としながら歩くようなもん。
俺も２階に住んでたが、１階の人に聞くとこっちが腕立てしてるはずが 飛び跳ねてるように響くと言っていた。
ちなみにあそこは 隣の人のオナラやイビキまでもよく聞こえるよ。
家賃高いくせにあの酷さ。普通はありえない。だから俺も、４７２の気持ちがよ～くわかる。
なんとかしてやってくれ、４７３（社員）さん
475:名無し不動さん
05/04/04 11:37:44
木造なんてそんなもん
476:検討士
05/04/04 12:44:03 7pXs9DgI
こんにちは検討士です。なんか殺伐とした掲示板ですね。みんなストレスい
っぱいなんでしょうか？株式の掲示板とはちょっと違いますね。さて、474さ
んはＲＣと（木造）シノケンの物件と両方に住んだ経験があるんですね。僕も
今、ＲＣの物件の１階に住んでいますが、イビキやオナラが聞こえたりするこ
とがありますし、反対に自分のスカパー！のＡＶチャンネル見たときに（結構、
音小さくして聞いていたはずなのに）聞こえたと言われたこともあります。（
上に住んでいるのは同僚）しかし、そんなの問題にならないくらいシノケンの
物件はうるさいのかな？その物件がたまたま手抜き工事されたのかな？古ーい
昔の旅館やアパート行くと隣の部屋の声が結構聞こえたりするけどあんな感じ？
ちなみに僕は北海道の十勝に住む３０代のオヤジです。
477:博多区民
05/04/04 20:17:10 /Xo+SHNm
シノケンの物件の２階に住んでます。
夏は冷房意味ありません。暑くてロフトではとても寝れる環境じゃないです。
音は漏れます。友達の部屋（木造）の非ではありません。
収納の少なさは解ってって入ったつもりだけど・・・
いい点もあるけど、悪い点のほうが目立ちます。
総合的に判断して、家賃設定もちょっと高い気がします。
あと、時々壁がきしむ音がしますね。地震の前からです。
敷金は・・・何とかして返してもらいたいものです。
478:検討士
05/04/04 21:08:15 NKRhjVid
こんばんは477さん。貴重なお話ありがとうございます。やはりロフトは暑い
ですかー 僕もそうじゃないかなと思っていました。しかし、エアコンもあん
まり効かないなんてつらいっすねー。逆に冬は暖かいんでしょうけど、その分
今度は普通の部屋が暖まるのに時間がかかるのかな？熱が全部ロフトに上がっ
ていってしまいますもんね。ロフトというのも一長一短ありますね。ちなみに
夏眠れないときは下に布団敷いて寝るんですか？僕が購入しようと検討してい
るのは札幌の物件なんですけど、北海道の物件は本州と多少、仕様が異なるよ
うです。玄関ドアが断熱仕様、窓はペアガラス（複層ガラス）、共用廊下は内
廊下（雪がたくさん降るからだったかな？）、洗面化粧台設置、シャンプード
レッサー設置、エアコンの代わりに灯油ＦＦ暖房設置、ロードヒーティング設
置等、それと土地が安いのでロフトと部屋も本州の物件と比較して広いみたい
ですけど‥ それから外壁も断熱性と機密性が良いという話です。でも中の壁
の厚さは本州仕様と当然同じなんでしょうね。そうなると隣の住民の音は漏れ
漏れ？うーん、びみょーですねー そういえば福岡では敷金とか高いんですよ
ね？北海道は敷金普通１月分位だと思うけど…
479:検討士
05/04/04 21:34:28 WT12gE36
漢字間違えてました 機密性→気密性 ですね！失礼しました！
480:博多区民
05/04/05 00:10:29 LdnMehAQ
>>478
う～ん、そちらの物件の仕様がどの程度効果があるかは自分は判断できませんが、
少し不安はありますね。（個人的に）どの程度そちらの真冬の寒さに耐えられるか？
まぁ、その辺はしっかり考えてるとは思いますけど・・・どうなんでしょ？ｗ
ちょっと思いついたんですが、一度モデルルームではなく、購入の検討を
伏せ、不動産業者に若い人と一緒に行き、「この子の部屋を探してるんですけど・・」
という感じですでに立ってる物件を見てみるのはどうでしょう？
実際に人の住んでる物件を見て見るのも、一つの判断材料になるのでは？と思いました。
それにしてもその仕様だと、こっちで立てるより高くなりそうですね・・・
自分も将来的には不動産投資に興味あって住む前はこの物件とシステムが気になってたんですよね。
うぅ～ん、しかし。住んで見て思うのは、10年後の様子を見て・・・って感じです。
やはり、住んで見ないと解らない事って多いですからね。苦笑
こっち（福岡）の敷金は３ヶ月が相場です。それに礼金やらなんやらで5ヶ月分は
いりますね。戻ってくる金額考えると・・・鬱でねすすでに。
すみません、話し飛び飛びになりますが。ロフトの件ですが。
夏対策として去年からはじめたんですけど、ロフトの入り口に向かって
下の方から扇風機で風を送ればそれなりに冷えます。
まぁ、寝れる範囲ですが、エアコンのオフタイマーをセットしてしまうと
朝は地獄デス。
住む側としてはもう少し家賃が安くなれば文句ないんですけどね。
オーナーがわとしては、そうもいかないですよねｗ
481:検討士
05/04/05 22:07:37 TMYUwdD7
こんばんは！博多区民さんご返答ありがとうございます。しかし、敷金３ヶ
月とは結構な額ですね。北海道ではその不動産屋さんにもよるのかもしれない
ですが敷金が一ヶ月分、礼金が一ヶ月分そして、最初の家賃と合わせて３ヶ月
分が最初に必要なようです。ちなみに博多区民さんは家賃いくらぐらいなんで
すか？（差し支えなければ）札幌では場所にもよりますが、４０，０００円～
４３，０００円くらいです。周りの同様の物件よりちょっと安いそうです。周
りの物件よりもだいぶ安くないと、シノケンの物件はわりに合いませんか？
482:博多区民
05/04/06 02:03:08 b+SVyPyS
３か月分ですか・・・羨ましいです。
こっちでも最近はそういう物件見ますけど、大体こんな感じですね。
ちなみにうちの家賃は、４４０００＋３０００（共益費）です。
確か、４００００～だったと思います。
まぁ、この値段でも人は入ると思います。ウチは３棟立ってるんですが
３棟とも全部埋まってますし、出る人がいれば２、３ヶ月ではすぐ埋まるという感じです。
初めての一人暮らしにはもってこいと思いますが。
自分の場合一人暮らし暦６年なんで、収納の少なさ、ベランダの狭さ、
駐輪場の使い勝手、その辺でもう２０００位・・・と思う感じです。
決してダイブ安くないとではなく、もう少し！って感じですね。
そうなれば満足度も上がると思います。
ただ、一つ。これはオーナーさんにはいい情報ではないのですが、
同じタイプのシノケン物件への住み替えキャンペーンというのがありまして、
敷金礼金ナシで空いている物件へ住み替えができるシステムはありがたいですね。
福岡の場合、市内ですと色んな所に立ってるので、転職とうで通勤の事を考える際
職探しの幅は広がると思います。
こういうタイプの需要はあると思うので大学の近くなどでしたら
さらにいいでしょうね。うちも大学の近くで専門学校も近くにあるため
場所的にはかなりいい所だと思います。
483:検討士
05/04/06 18:44:52 Gh/SXYIa
こんばんは！博多区民さん。現在入られている物件は何戸なんですか？６戸
とか９戸とかが多いみたいですけど。そういえば博多区というのは一番栄えて
いる中心地ですよね（僕は実は九州に行ったことがないんでよくわからないん
ですが…）駐車場はあるんですか？シノケンの物件は駐車場が少ないと聞きま
すが、やはり中心部では駐車場の確保は難しいんでしょうか？確かに電車や地
下鉄の駅の近くにアパート建てているので必要ないのかもしれないですが…
ちなみに共益費というのは毎月そんなにかかるんですか？これって住民が共
通して利用している建物についている電気代とかですよね？僕が住んでいる住
宅では年間で数百円ですが…
484:名無し不動さん
05/04/06 20:15:42
シノケーーーーーーンゼミ
チャチャチャ
485:名無し不動さん
05/04/06 21:05:30 YnVKGszW
ほんとに９８％の入居率なのか？
486:名無し不動さん
05/04/06 21:22:31 C/wt3IRh
あくまで入居率、言った者勝ち！
信用しない方がいい。
487:検討士
05/04/06 22:17:12 YgSRX6Td
こんばんは検討士です。入居率９８％というのは本当に信じていいのかわから
ないですよね。僕も少し不安に感じています。ただ日経ＣＮＢＣ？ブルームバ
ーグ？（スカパー！）で社長がテレビに出てインタビューに答えたり、ＨＰや
書籍で堂々と伝えているんで信じたいところですね。ジャスダック上場してい
る企業でもありますし、嘘ついたらあっという間に株価暴落なんじゃないでし
ょうか。僕はそれよりもこの入居率９８％（最近のパンフか書籍では９６％と
いうのもあったような気が…）がこのまま続くとは思えない点が怖いです。だ
ってシノケンの物件は購入して借金の完済までが２５年（自己資金が少ない人
は）かかるんですが、シノケンが立ち上がってからまだ１５年しか経っていな
いのですから、一番古い物件でも１５年目くらいでしょう。でもこの先、その
物件が２０年２５年と同じ入居率をキープできるとはとうてい考えられないで
すよね。さらに、２０年ぐらいたった同様のアパートの家賃は札幌の物件を見
ても半額とか、ざらです。そうすると家賃収入がローン返済額を下回る日が必
ずくると思うんですよ。これが、なん年目に来るかが最も重要だと思うんです
よねー うーん悩みます。
488:名無し不動さん
05/04/07 02:04:52 yF39d98N
シノハラさんは今、拡大路線を歩んでいます。
やばいかも知れない。
489:博多区民
05/04/07 02:14:52 svQXNwNj
ウチは８戸です。うちの棟は今のところ全部埋まってますよ。
駐車場は無いです。なので、近場で借りてます。駐車場もあると
かなり嬉しいんですけどね。その辺は仕方ないと割り切れますんで。
まぁ、こんな若造が言うのもなんですが。今は「待ち」じゃないかと思います。
自分もこの物件なら、早くてあと１０年後は様子見か？と思ってます。
安い買い物じゃないですしね。
共益費ですが、外の電気代とかです。
共益費もアパート、マンションによりけりじゃないでしょうか？
前住んでたところは１０００円でしたし、友達の住んでるところは０ですし。
うぅ～ん、シノケン物件は入居者から色々と儲ける仕組みなんだなーとも思います。
ちなみに福岡の一番栄えてる場所は、博多区ではなく中央区です。
中央区の天神近辺が一番ですね。博多区は、博多駅と中州近辺が少々。
最近建設中の物件見ました。あー、壁の中ってこんな感じなんだと・・・
床の厚みつくりを見ると、音漏れはしょうがないな。って思いました。
490:名無し不動さん
05/04/07 03:03:37 krI3iLmT
シノケンは株価も冴えません。
増益、分割でも反応なし！
491:名無し不動さん
05/04/07 21:30:54 7842GX62
ＩＴ企業と違って、
実務が見えるし、行き詰るのが目に見えてるから
ちょっと考えれば、投資の対象にならないのはわかるよ。
492:検討士
05/04/07 23:13:37 tEt9EK8i
こんばんは！博多区民さん。同じ物件に住んでいる方の社会人と学生の割合は
はどのくらいなんですか？シノケンは基本的に学生というより社会人をターゲッ
トにしているといってますけど… ちなみに北海道の物件にはベランダと一番上
のちっちゃな窓は無いようです。
493:名無し不動さん
05/04/08 04:41:42 7Bku+DZj
ここで、社会人と学生を分けて考えること自体ナンセンスです。
一つ一つの物件の立地条件によって、学生を主体とする物件
社会人が主体となる物件が存在します。
学生の場合、2年あるいは4年で回転するので前は敷金や礼金で稼げましたが
今は、敷金や礼金がもらいづらくなってます。
学生が好むような物件の方が客付がいいように思えます。
考えてみてください。ワンルームを好むような社会人は学生の延長みたいなものです。
会社勤めをして、5年～6年したら結婚とか広いところに移りたくなるからですよ。
494:名無し不動さん
05/04/09 09:44:27 80B3yWrf
>>487
ノンリコースローン以外全額自己資金で、回収に１３年くらいかかる。
少なくとも、少なくともそれまでは、
家賃を、家賃を値下げせずに、満室でなければならんのじゃー。
その後は、その後はノンリコースローンの返済と、
固定資産税や、固定資産税や諸経費を上回る収入があれば、
２５年後、２５年後には、しょぼい土地と古いアパートが手に入るのじゃー。
その土地を売れば、その土地を売れば・・・
495:名無し不動さん
05/04/09 09:47:27 80B3yWrf
１３年値下げなしで満室なんてありうるか？
この少子化の時代に。
アパートラッシュの時代に。
アジア人労働者に貸すかな？
496:検討士
05/04/09 12:58:55 jrIF4zyn
こんにちは！検討士です。ノンリコースの返済と固定資産税と諸経費を上回る
収入は２５年間続くのかなー？でも続いたらいいですねー まー最後に土地が
残ればいいかな？（アパートは古くて、しょぼくなってると思いますが…土地
は場所によっては資産価値はありますよね？でも地価の下げ止まりは大都市の
中心だけ？）
497:名無し不動さん
05/04/09 16:26:54 80B3yWrf
最後に土地を残すために、毎月のキャッシュフローの不足分を自腹で払ったりして。
しょぼい土地もいざ売ろうとすると足元を見られ、思ったほど高く売れず。
かといって、再度アパートを建てるにしても狭すぎてコスト高。
文句を言おうにも、シノハラが倒産してたりして。
最悪のシナリオ
498:名無し不動さん
05/04/09 16:31:06 80B3yWrf
リスクをとらずにリターンなし。なのだがな。
499:検討士
05/04/09 19:10:18 YYtQ882c
こんばんは！検討士です。497さんはだいぶ詳しいですね。この話、無いとは
いいきれないかもしれないですね。でも、そうでないシナリオに賭けたいです
ね。498さんの言う通りリスク無しでリターンなんて普通考えられないですも
んね。だから迷ってるんです。
500:名無し不動さん
05/04/10 11:22:02 nw889X/I
>>検討士
ノンリコース以外に自己資金として投資するのは、自分の金融資産の１割程度にするのがよさそうですね。
集中して投資するのは危険ですな。
501:検討士
05/04/10 14:21:40 U2JlPl4g
こんにちは！ 500さんのご意見はもっともなんですが、ふつーのサラリー
マンには厳しいっすねー。ある程度資産持ってる人はそれができますが…
金融資産の１割ということは自己資金５～６百万ならば５０００万～６０
００万持っているべきということですよね！でもそういう人はシノケンに頼
ったりしないのでは？ノンリコースは金利３％（変動）・シノケンのバック
アップローンは５．６５％（固定）ですから自己資金のある人は高い金利を
払おうとしないのでは？僕の友達で親がある程度土地や資産を持っているや
つがいますが、少しでも初期投資を早く回収するのが大切で、無駄な金利を
払うべきでないというやつがいます。実際にアパート経営してますけど、あ
っという間に初期投資を回収しています。土地や資産があるからできるので
しょう。（そいつ自身は銀行員です）
502:500
05/04/10 16:48:10 l41+shHR
>>検討士
金融資産が５０００万もないのにシノを使うのは危険ということです。
土地持ちで自己資金であっても不動産投資は先行き不透明だと思います。
シノの物件は自己資金５００万じゃ買えないよ。購入時の諸経費入れれば
１０００万以上かかるよ。
不動産の所有にこだわらなければ、ＲＥＩＴの方が安全確実かもしれない。
503:500
05/04/10 16:50:57 l41+shHR
ちなみに検討士さんは他の運用は何を考えてます？
他との比較で考えないといけないですよね。
504:名無し不動さん
05/04/10 17:00:54
仕事早々と辞めて、アパート経営でのんびり暮したい・・・
505:名無し不動さん
05/04/10 19:10:07 /rAhK1BA
ローリスクロングリターンがロングフアーンになっちゃいけない...余裕資金でやるべし
506:名無し不動さん
05/04/10 20:16:04
建物プランなんとかできないものか。
なんかもっと入居者集まるようなアパートを作りたい。
ロフトなんて時代遅れなんだよな・・・
507:名無し不動さん
05/04/10 21:32:11 /rAhK1BA
>>506
入居者はあつまっているよ。相場より安く貸してるしね。
ただ、１０年後はわからないというだけ。
508:名無し不動さん
05/04/10 21:55:19 woEQYR9d
似たようなので成斗とかいうのもあったけどいいの？
509:シノケン・サンバ
05/04/10 22:11:52 /rAhK1BA
>>508
なにそれ？
510:検討士
05/04/10 22:45:01 dX0UxTxH
こんばんは！検討士です。500さん詳しいですね。確かに5000万円くらいの
物件を購入するときはノンリコースで借りられる額は８０％が最大ですから
1000万円必要になります。しかし、バックアップローンを利用すると500万円
位は借りられます。すると最初にどうしても必要となるのは500万円です。し
かし、バックアップローンは保証人も必要ですし、ノンリコースのように払い
きれなくなったら「土地と物件」を引き替えにそれ以上の負債はチャラという
ものでもありません。ですから実質1000万円かかるんですよね。ただ、ふつー
のサラリーマンはそんなに手持ちの余裕資金はありませんよね？5000万円必要
だというなら、ぼくらふつーのサラリーマンは参入不可です。しかし、シノケ
ンはノンリコースがあるからチャレンジしてもいいかな？と思えるんです。先
行き不透明で不安もありますし、最悪のシナリオだって考えられます。しかし、
それにしたって初期投資が無くなるだけで、借金で首が回らず自殺ということ
にまではいかないからです。10年位したら、とりあえず初期投資は回収される
（物件と初期投資額にもよりますが）だろうし、そんなにうまくいくとは考え
られませんけど、反対のシナリオだって考えられますよね。しかし505さんの言
うようにシノケンが言ってるローリスクロングリターンがロングフアーンになる
ようで怖いです。ただ、いしばしばかりたたいても先に進まないのも寂しいし、
そのうちいしばし叩きすぎて壊れちゃうかも？ ちなみに私は他の運用は日本株
と中国株です。日本株でとんでもなく損しましたが、中国株のおかげで、だいぶ
取り戻しました。（しかし、なんか中国も怪しそうですね…天安門事件みたいな
事件が起こりそうで…そうなると中国株式は暴落ですよね。もうちょっとで人
民元の切り上げがあると思っていたのに…）
511:検討士
05/04/10 22:47:21 dX0UxTxH
検討士です。500さんもし良かったらＲＥＩＴ？の話聞かせてください。」
512:５０８
05/04/10 23:15:23 woEQYR9d
すいません、これです。
少しいいような気が・・
URLﾘﾝｸ(www.narutop.co.jp)
513:名無し不動さん
05/04/12 01:24:19 iO0MjUqZ
age
514:名無し不動さん
05/04/12 21:58:22 iO0MjUqZ
公務員をしている私の友人がここのＡＰ二棟買ったみたいです。
その他にも投資用ワンルームも何戸か・・・。
毎月２０万ほど利益が出るらしく頻繁に海外旅行に行ってます。
ただ気になるのが、元々預金も無く購入資金約１億はほぼ全額ローンみたいです！
まだ購入して１年未満ですが、本当に将来的にも大丈夫なんでしょうか？
心配です。
515:シノケン・サンバ
05/04/12 22:22:50 9iczFB2d
馬鹿ですね。
516:名無し不動さん
05/04/12 22:50:19 IDyQuoa3
>>514
シノケンの物件は基本的に都市部にあってまわりの家賃より低めに設定して
あるから新築時は満室になりやすいです。シノケンのシステムでは満室であ
る限りキャッシュフローはプラスになります。
ただ１０年程たって入居率が落ちればキャッシュフローがマイナスになる可
能性がでてきますから、海外旅行などいかずにひたすら繰上げ返済するのが
吉かと...
517:シノケン・サンバ
05/04/12 23:44:21 9iczFB2d
12.5年でローン返せなくなると、東京スター銀行は損するか。
新築時5000万（建物3000万、土地2000万）
ノンリコ25年ローン4000万、自己資金1000万
で、スタート。
12.5年でノンリコ返済できなくなり、ギブアップ。
スタ銀からみると、
残ローン債権2000万。
かわりに、建物・土地を取得。
土地だけで2000万はあるので損はない。
518:シノケン・サンバ
05/04/12 23:47:41 9iczFB2d
銀行が損しないのは、我々が自己資金を出すからだ。
一見、銀行がリスクをしょってくれてると思いきや、リスクは我々にある。
事業計画をシビアに見ないと、泣くのは我々なのだ。
さて、シケノンは？
519:名無し不動さん
05/04/12 23:52:04 iO0MjUqZ
ん？
空きがたくさんでて土地が2000万を大きく下回ったらどうなるの？
520:シノケン・サンバ
05/04/12 23:54:07 9iczFB2d
土地が大幅に下落したら銀行もピンチでしょうな
521:シノケン・サンバ
05/04/12 23:57:13 9iczFB2d
それ以前に買った我々は大ピンチでしゅ
522:シノケン・サンバ
05/04/12 23:59:55 9iczFB2d
ちなみに購入早々ギブアップした場合、
スタ銀は、5000万の物件を4000万で入手できるので、
家賃を２割引きできるのでしゅ。
それなら満室だろ？
523:シノケン・サンバ
05/04/13 00:10:17 8eSuVvjX
東京スター銀行って上場してんのかな？ 上場してたらここの株を買おう。
524:名無し不動さん
05/04/13 23:33:35 Skup9mI0
外資は抜け目ないね。
で、結局、シノハラ建設のアパートは投資適格なの？
525:名無し不動さん
05/04/14 01:27:46
>>514
＞ただ気になるのが、元々預金も無く購入資金約１億はほぼ全額ローンみたいです！
どうしたら貯金ナシで約１億借金できるんダロ？ スゲーyo！
526:検討士
05/04/14 23:53:48 acNEJfoY
すいません！忙しすぎて！ダメです。近日参上！
527:名無し不動さん
05/04/15 01:03:02 Wq2Cd7/i
参上！
528:名無し不動さん
05/04/15 21:41:17 eZMSf20q
何をもってノンリコ返済不能と見なされるのでしょか。
まさか自己申告ではないと思うが。自己申告または
それに近い方法がとれるなら、うまい作戦があるのだがなー。
貸すほうもバカではないから、そんなことはできない
と思うが。
529:名無し不動さん
05/04/15 22:29:45 BozouLUa
家賃はすべてシノンケが回収します。
そこからノンリコの返済をし、残りがオーナーに支払われます。
足りなきゃ自腹で返済します。
返済しなきゃ返済不能となるようです。
530:シケノン・バーサン
05/04/16 01:39:51 MjFX8uVo
２５年後・・・
バーサンは、とちをてにいれた。
バーサンは、レベルがあがった。
かしこさが１さがった。
531:名無し不動さん
05/04/16 13:16:05 Ew4IZFXG
>>525
それはノンリコースローンだからでしゅ
個人に貸すのではなくて、物件に貸すのでしゅ
物件の将来の収益に貸すというべきかな
返済できなくても、事業の範囲内でしか責任は追及されないので、
給料を差し押さえられる心配はないでしゅ（土地建物は没収）
といっても、>>517のように、事業収益を見極めないといけないでしゅ
全額ローンは組めないので、自己資金分は回収できない可能性あるよ
株式投資みたいなもんでしゅ
会社資産からあがるキャッシュフローはまず借入の返済にあてられ、
残りが株主に分配されましゅ
返済ができないのなら、
株主による追加投資（増資）によりキャッシュを得て返済するか、
返済をあきらめ破産して、資産を売却して返済にするかでしゅ
株主からみれば、
追加投資して今後の収入にかけるか、
投資資金の回収をあきらめるかでしゅ
532:名無し不動さん
05/04/16 13:29:41 Ew4IZFXG
オーナーのリスクは限定されましゅ
これがいいところでしゅ
０になることはないけど、損することはありましゅ
株にたとえれば、電力株あたりかな
あんたら、電力株に壱千万突っ込む勇気と資力があるんか
あるんなら、自己責任でやってみたまえ
533:名無し不動さん
05/04/16 15:01:48
恐ろしいなｗ 社員さんかい？
少子化が進み利益率の高いワンルーム市場は崩壊しつつあるのにこんな仕組みが
日本で成り立っている時間はそう長くない。
＞あんたら、電力株に壱千万突っ込む勇気と資力があるんか
電力会社の資力（多くの土地と金融資産と権利を持っている、つまり倒産しない）と
シノケンのシステム（と、買った物件の価値（入居率））とを比べること自体「勘違い」もはなはだしい。
株売買は危ないといわれるが電力株では「儲からない」（’だが確実に利益は出るし倒産もしない）
だがあなたの主張ではまるでシノケンのシステムが手堅く儲かるようなイメージを持たせている
利益は確実に少なく、リスクも高く、継続性に欠ける部分もある。
第一ノンリコースで破綻しても信用情報にはのるからローン組めないし普通の借金も出来ない。
どの金融機関でも貸さないよ。
生殺握っているのはシノケンだからね。入居決めるのも、賃料査定も、管理運営もすべて
握っておいて（収入をコントロールできる）返済のリスクはオーナーかよ？ｗ
オレなら２.３年喜ばしといて入居率下げて賃料下げて殺すよ。普通のリーマンじゃ
すぐにギブアップだね。元の１.５倍の生活を０.５倍にしろっていってもそう出来ないもんだよ。
オーナーになろうかな？と思うならまずシノケンの株を全力で買うんだなｗ
534:名無し不動さん
05/04/16 15:18:13 Ew4IZFXG
社員じゃないでしゅ
電力株に1000万投資できないような人がシノンケに投資するのはもってのほか
といいたいのでしゅ
ローリスクロングリターン、リスクの限定といっても、株式投資並のリスクは
当然あり、そのくらいの覚悟がないとだめでしゅ
電力株に1000万投資する覚悟もない人が、シンノケに投資するのは危険でしゅ
ということだ、コノヤロー
535:名無し不動さん
05/04/16 15:36:18 Ew4IZFXG
このスキーム、確実に儲かるのは銀行とシケノンでしゅ
536:名無し不動さん
05/04/16 15:38:18
＞電力株に1000万投資する覚悟もない人が、シンノケに投資するのは危険でしゅ
そりゃ普通のリーマンじゃありえねーじゃん？
リーマンならリスクテイクしつつ儲けるように地味目な会社を買っていくんだよ。
しかも現物買いでｗ
そういう理論なら
カネない人はシノケンに投資するなって意味だな？ｗ
537:名無し不動さん
05/04/16 15:41:50 Ew4IZFXG
>>536
そうでしゅ
538:名無し不動さん
05/04/16 15:47:28 Ew4IZFXG
>>536
おのれこそ、社員だったりして
539:名無し不動さん
05/04/16 18:43:34 cEmQTSBz
結論的に、リーマンが金も無いのにのぼせて手を出すなってことだな？
540:名無し不動さん
05/04/16 23:09:27 wRkKTwUn
結論：金融資産１億以上の人のポートフォリオの一部としてやってみる
貧乏人は新生銀行の１％定期でも使ってなさいって
541:名無し不動さん
05/04/17 10:17:27 kYKCIew1
しゅを語尾につける訳ね
サラリーマンは手をだすなと皆様おっしゃいましゅが、たとえ２５年で自己資金を回収できなくても、駅前の土地がてにはいるしゅ。
これってかたくね？しゅ
542:名無し不動さん
05/04/17 11:14:50 jRiy97sh
高度成長期の考えだね
543:名無し不動さん
05/04/17 11:26:10 jRiy97sh
今まとまった価値のある土地を得ようとしたら、デベロッパーかコネのある人間が大金を
つまないと無理だよ。都内で100とか探してみてください無理ですよ。
また２５年後も今と同程度の土地がそう見つかるとは思えませんね。
リーマンがお小遣いで買える予算だと土地建物含めて5000とか7000か。
んで40とかとか６０坪はいるとして、この予算では、相当な郊外か駅前を求めるなら田舎
でしょうね。田舎なら学生向けワンルームですら駐車場必須だしもう少しいるかも。
そんな場所の土地を２５年後にもらえてもね。しかも自己資金２５年間回収できなかったら
悲惨すぎ。
ただでさえガキの数が減っているのにさ、そういう場所はもっと過疎化だとおもうよ
544:名無し不動さん
05/04/17 12:29:37 lOx5ZoNE
,j;;;;;j,. ---一､ ｀ ―--‐､_ l;;;;;;
｛;;;;;;ゝ T辷iﾌ i f'辷jァ !i;;;;; アパートを買えば金持ち父さんになれる…
ヾ;;;ﾊ ﾉ .::!lﾘ;;rﾞ
`Z;i 〈.,_..,. ﾉ;;;;;;;;> そんな風に考えていた時期が
,;ぇﾊ、 ､_,.ｰ-､_',. ,ｆﾞ: Y;;f 俺にもありました
~''戈ヽ ｀二´ r'´:::. `!
545:名無し不動さん
05/04/17 12:31:08
貸す奴選ばなければワンルームは意外と埋まる。
高齢化社会だから、高齢者専門ワンルームなんて、需要がありそう。
まあ、死んだり、火事起こしたりする確立は高いけど。
546:シノケン・サンバ
05/04/17 20:34:33 IfXjl5fa
少子化だけど、外国人労働者は増えると思う。
狙い目はその辺だね。
そういえば、検討士さんはもう諦めたのかな？
547:シノケン・サンバ
05/04/17 21:28:50 IfXjl5fa
しかし、どうせなら、立地のいい商業施設とかに投資したい。
548:検討士
05/04/17 23:09:55 IY6cCzAY
こんばんは！検討士です。すんません！なんかいろいろありまして…近日参
上とかいって遅くなってしまいました。しかし、諦めたのではなくて、本気
で参入することを心に決めました。ですから自分は皆さんにとっては「おも
しろいネタ」となります。否定派の方々には「アホの見本」、肯定派の方々
には「良い参考例（ダメでも成功でも）」となります。僕はそれなりに自己
資金を投入しますんで成功になることを信じています。舞台はシノケンが新
規参入した札幌です。これからレポート開始です。シノケン・サンバさん待
っててね！
549:シノケン・サンバ
05/04/17 23:21:23 IfXjl5fa
うへぇ、買っちゃうんだ。レポートよろしく。
おいらは、指標を提供します。
①ＲＥＩＴ
②ＥＴＦ
③優良株（トヨタ）
④高金利の定期預金
あたりと比較する？
550:シノケン・サンバ
05/04/17 23:22:17 IfXjl5fa
⑤外貨預金
551:名無し不動さん
05/04/18 01:00:44 EByCuNGs
まあ毎年１０００万とか稼げるとか思わないで
小遣いが１００万とか考えているのならいいんじゃないの
ワンルーム投資よりはましかもね
552:名無し不動さん
05/04/19 01:02:07
私は、家賃下落と入居率低下を防ぐ為に、
土地の競争力を重視しました。
まず、駅から徒歩５分以内、東京ならターミナル（新宿・池袋・新橋など）に
３０分以内です。
結論として、リスクを小さくすれば、その分、収入が減ると言うことです。
購入する場合でも、いろいろな選択肢があります。
利回りも低くなるので、物件のサンプル紹介などには、取り上げられないでしょう。
553:名無し不動さん
05/04/19 17:25:31
シノハラの建築費は高くありませんか？
554:名無し不動さん
05/04/19 19:39:18 Ntp1blUu
>>553
むしろ安い。一戸あたり３００万円代。
555:名無し不動さん
05/04/20 02:59:29 rfQtMQMD
正論ですが自己資金たんまりないとむりだよ
できれば半分>>552
556:名無し不動さん
05/04/20 19:16:36
都心の駅から近い土地は高くて無理でしょう。
557:シノケン・サンバ
05/04/20 22:06:00 peHu8UMv
指標
トヨタ株買い ＠３，９００×３８０，０００＝１４，８２０，０００
だよ～ん
558:シノケン・サンバ
05/04/20 23:03:24 peHu8UMv
指標
トヨタ株買い ＠３，９００×３,８００＝１４，８２０，０００
だよ～ん
559:名無し不動さん
05/04/22 02:41:57
ここに入居する時に登録したメール、数日前から使えなくない？
ネットには繋がるんだけど、メール送受信したらサーバーの接続に失敗するんだけど
560:名無し不動さん
05/04/22 22:46:22 xABvt8Dl
それがシノケン
561:525
05/04/23 01:02:02
>>531
全額ローンは組めないのでしゅか？
シノケンは「自己資金０からでも始めることが出来ましゅ。
たとえ自己資金が０でも、確実な安定経営を続けているオーナー様
も数多くいらっしゃいましゅ。」と
言ってましゅ。
ものによっちゃ、シノケンのバックアップ使えば自己資金０でもでき
る！ってことかいな？
＞ただ気になるのが、元々預金も無く購入資金約１億はほぼ全額ローンみたいです！
どうしたら貯金ナシで約１億借金できるんダロ？ スゲーyo！
と思ったけど、月２０万ほどって・・・すくなくね？
とも思いました。
いざというとき、対応しきれないんじゃ。
コワコワ
>>548
検討士さん、応援してます！今後のレポート楽しみにしてます。
562:名無し不動さん
05/04/23 10:55:51 0mdyUin7
>シノケンのバックアップ使えば自己資金０でもできる！ってことかいな？
登記代金とかはバックアップローンくめないでしゅ。と思いますでしゅ
５００万くらいはかかるだろうけど、自力で金を集めてくれっしゅ
詳細は検討士君のレポート待ちでしゅ
563:名無し不動さん
05/04/23 23:52:07 Syq1r05M
シノケン・サンバ
564:検討士
05/04/24 00:00:38 QOdkkfAj
こんばんは！検討士です。「自己資金０から始められるといいのですが…」
僕の場合、自己資金が必要でした。というのは、僕の場合は身内などに迷惑を
かけることが一切無いということが第一条件でした。そのため、一般的金融機
関が行っているローンやシノケンで行っているバックアップローンのように属
性（ノンリコースローンと正反対で、家賃収入がローン返済額を下回って、本
人がローンを返済できなくなった場合、保証人が代わりににその借金を支払う
システム）にこだわるローンは絶対できないと思っていました。ですからシノ
ケンにかけたのです。バックアップローンは金利もとんでもなく高く、これを
まともに使うと確かに手持ちの資金がほとんど無くてもローンを組めて、アパ
ートオーナーになれますが、実質的な利益は非常に少なくなり、よほど利益率
の高い物件でなければ２５年ローン返済期間が終了する前にキャッシュフロー
がマイナスとなり、自分の稼ぎからローン返済をしなければならないというこ
とになる確率が非常に高いと考えられます。ですから僕はバックアップローン
を一切組みませんでした。これからスター銀の審査です。ちなみに登記代金な
どもローンの内に計算されているようです。
565:シノケン・サンバ
05/04/24 07:05:44 vf26MQGN
それがシノの正しい使い方だと思います。
566:名無し不動さん
05/04/25 01:38:13
自己資金１０００万出して
ローンが返せない時、１円も帰ってこないんですかね
567:名無し不動さん
05/04/25 14:19:39
＞ローンが返せない時、１円も帰ってこないんですかね
当然でしょ？借金総額のうち１円でも返せなくなったらノンリコースなら即座に土地取り上げ。
普通のローンなら再度ローン組み直して立て直すか保証人へ請求だ。
まあ良く考えれば判るが一億借りて（一億の物件買って）、収入が月２０万ほどなんてあまりのローリターンぶりにびっくり。
リスクは返済が滞ればパンク。ノンリコースだとしても信用はゼロ。恐らく返済するように
きつく責められる。「とりあえず今月分だけでも入金しとけばあの物件が守れる」とか
「たった１００万入れるだけで一億守れるんですよ！」とかすごいｗ と思うぞ。
廻らなくナなった時点で抵当権との相殺をしてしまえば、あるいはさせてくれればいいが
そうはいかないと思うぞ。オレが貸すほうならそうするし（絞れるだけ絞る）、第一すべての権利がシノにあるかぎり
生死は向こうが握っている。ある意味客殺しの商品先物の会社と変わらんｗ
568:シノケン・サンバ
05/04/25 21:50:35 Iwg5K2ss
抵当権との相殺・・・無理だろ
569:名無し不動さん
05/04/25 22:46:42
いいこと考えた！
シノのバックアップ使ってとにかく
「自己資金０」
でする。
保証人は迷惑かけてもいいヤシにする。
これ最強？
570:シノケン・サンバ
05/04/25 23:09:14 Iwg5K2ss
屑
571:シノケン・サンバ
05/04/25 23:09:58 Iwg5K2ss
人として
屑
572:569
05/04/25 23:18:12
うんうん、
そうそう、
人として屑の人間を金で買って
保証人になってもらうの。ｗ
そんな屑、いないからできんが。ｗ
573:名無し不動さん
05/04/25 23:19:39
保証人が払えなかったらどうなるの？
土地も建物もボッシュート？
574:名無し不動さん
05/04/26 04:37:13 1GQm9FlZ
マンション投資とかに嬉しそうに保証人になる人はいないよ
大体親子とかですわ。たんまり自己資金ある場合には
相続を今から考えて、息子さんが借りることにしませんかときたもんだ。
>>567
そそそ
3％の金利で自己資金1000だった場合いくらのこるとか
では2％で自己資金5000だった場合は
物件も1億だった場合8000万だった場合とかいろいろ試算するべきだよね
あと管理費は何パーとられるかとか
ノンリコースってどのくらいなの？金利
ちなみにいまオーソドックスな借り方だと 変動で0.9～1.5とかあるし
固定でも３％以下は確実。そこらは物件と皆様の交渉力信用力でしょうけど
そうするとさ、とてつもない高い3億とかの物権を買おうが、ほぼ自己資金で安物を
買おうが、自己資金が多いほうが儲かることがわかると思う
おまかだが、自己資金7000万とかで1億の物件買った場合と1.5とかかった場合を
考えると1.5にしようが、儲けは100ちょいとかしか増えないよ
575:名無し不動さん
05/04/26 12:39:47 xawM1Fye
>>566
それまでの収支状況による
それまでが収支プラスで自己資金を全額回収できているなら、破綻しても
結果的にプラスということになる
576:名無し不動さん
05/04/26 23:09:37
ノンリコ＝5％オーバーだよん。
一億の物件投資して単純に5％で金利だけで５００万。元本返済分がさらに５００万ほど
通常土地込みで15％の荒利利率で１５００万が目標、そこから経費として管理費とかモロモロ差し引く。
１０００万ほどが返済なんだが残りから経費が２００万ほど引かれると３００万が年間の儲け。
３００万が１０年で３千万、（２０年では改修費が掛かるので論外）当然下がってくるのだが
計算に入れない。
リスクは残りがまだ５０００万以上残っているという恐怖ｗ れれ？計算違うか？ｗ
577:名無し不動さん
05/04/26 23:32:08 1GQm9FlZ
>通常土地込みで15％の荒利利率
15％なんてほとんどねえよｗｗｗ 10％以上は人気の無い場所か
わけあり物件だよ 都内わね。
地方なら15％あるのかもしれないが埋まるのかよ
578:名無し不動さん
05/04/27 16:29:38
あはは、そりゃあくまで目標だからな目標ｗ＜15％
となると自動的に３００万の儲けが減ることになるｗというか成立しなくなるわな？
579:名無し不動さん
05/04/28 21:29:40
ノンリコも自己資金必要なの？
580:シノケン・サンバ
05/04/28 23:16:40 QlqbD/My
貸すほうの立場を考えると
581:購入後の不安
05/05/01 23:50:08 T4MjV0cf
こんばんは、はじめてお邪魔します。よろしくお願いします。実は私はこの春
シノケンでアパート１棟を購入しましたが、その後の税金の支払いなど
ほとんどわからなくて困ってます。建物ができあがる前から土地の購入となり、
つなぎ融資があったり、その後土地の不動産取得税、土地の固定資産税、建物の
不動産取得税と続き軽減措置があるのかないのか、もっとシノハラのフォローが
あると思っていたのですが全くないんですね。こちらからシノハラに聞いてもいい加減な
回答しか返って来ません。こんな業者と今後一緒にやっていけるのだろうか。
まあ自分が甘かったのですね。管理はどこかのタイミングで切ろうと考えてます。
これから自己申告の勉強とかしてがんばっていくしかなさそうです。気軽に
アパート経営を考えるのはやめたほうがいいかもしれませんね。
582:名無し不動さん
05/05/02 00:03:25 rwPNsjp0
税理士さんでないとムリだよ、そんなん。
583:名無し不動さん
05/05/02 11:09:45 kS+Z2vz0
もうすこしくわしく＞581
あと、大家スレで質問したほうがいいかもよ
584:購入後の心配
05/05/02 12:03:39 A3OreYKL
＞581
ノンリコやバックアップを使った場合は、
完済までは、シノの管理を切れないって聞いたけど？
大丈夫ですか？
誰か知りませんか？
585:名無し不動さん
05/05/02 15:21:00 bSD32MGG
>584
シノのバックアップだけなら、それを返せば管理切れるけど、
ノンリコ使ったら終わり～ご愁傷様！
繰上げも出来ないし、完済までシノの言い成りやね。
586:名無し不動さん
05/05/02 20:04:15
>>581おれも興味あるんで実情をボカして書いてくれない？
物件の規模
契約時の総支払額とローンの内訳（ノンリコとか金利とか期間とか頭金はどれくらいとか）
後から支払う羽目になった内容（税金とかワケワカラン管理費とか）
今後の展開 （管理契約が切れないとか入居率が低いとか入金が遅いとか）
587:購入後の不安
05/05/02 23:38:31 vfei0PSP
税理士にお願いすることにしました。また金がかかりますけど．．．トホホ
物件の規模ですか？シノハラの物件の規模ってどれも同じようなものだから、
詳しく書いたら個人特定されちゃいますよ。バックアップローン組んでると
管理切れないようですよ。バックアップは金利も高いしやめたほうがいいですね。
税金は前に書いた内容です。ところで大家スレってあるんですか？
588:名無し不動さん
05/05/03 02:47:57 mjlUk2a6
反射で何でもかんでも依頼する人だね
税理士費用も年15まんというところか？
589:名無し不動さん
05/05/03 06:54:24 CcCwgEvi
587>バックアップは金利も高いしやめたほうがいいですね。
自己資金足りない場合は、無理せずヤメた方がいいって事？
以前のスレでも見たが、そうでなけりゃ大家だらけになるよな・・・
『投資』で全員が成功するなんて話がウマすぎるよな。
まさに＞５４４
590:名無し不動さん
05/05/04 02:02:51
>>581
普通は、税金がどのくらいかかるとかも含めて収支を検討してから
購入の決断をすると思うのだが…
不動産関連の本を数冊読んで勉強すればある程度分かると思うし。
シノハラはこちらから問い合わせないと動かない面もあるので、
もっと問い合わせて利用した方がよさそう。
大家スレはこの板にあるよ。
あと、興味あるのでどういう基準で購入する決断をしたのか教えて欲しいなぁ～
今後の参考にしたいな。
591:569
05/05/04 07:55:30
>>574
＞マンション投資とかに嬉しそうに保証人になる人はいないよ
＞大体親子とかですわ。たんまり自己資金ある場合には
＞相続を今から考えて、息子さんが借りることにしませんかときたもんだ。
な～んだ。
ざんねぇ～ん！
っていうか、まぁ、もし保証人になってくれた場合は
どうなるかナ。
家賃収入で返済できんよ！ってなった時点で保証人が
払うことになるのかな？
保証人が払えなかったらどーなるかな？
ボッシュート?？?？
592:名無し不動さん
05/05/06 15:00:13
私は、去年暮れからシノハラさんと、お付き合いさせてもらっていますが
確かに説明や、明細の内容は荒いです。
でも、こちらから質問すれば明確に回答してくれました。
不動産管理は１０年程の経験者ですが、税金関連は、少し本を読めば十分。
企業会計ならまだしもアパート管理程度で税理士に依頼するのは無駄です。
税理士は当たり障りなくこなし、こちらの利益を重視してくれません。
購入者で不安がっている方、説明を受ける前に
自分で予習して質問しましたか？
税金、ノンリ、管理、繰上返済、ｌｉｂｏｒ、天災時のローン返済、金利上昇時の返済変動上限などなど。
ＰＬ、ＢＬも、まとめておかないと申告時、損しますよ。
多く納税しても無駄使いされるだけですし・・・
しつこいくらいに細かい性格でないと、投資には不向きだと思います。
毎年、確定申告は、２～３日で終わるけど、購入初年度は、評価額計算と経費明細がちょっと面倒。
593:名無し不動さん
05/05/07 15:50:55
アパートを建てて３年間は青色申告（借金が必要経費）で税金０になるでしょう。（固定資産税は取られるが）
問題は３年後。金利しか必要経費にならない。借金の返済額も課税対象になる。
つまり家賃収入が年５００万あったとして税金は約１００万
返済金は月３０万・年３６０万くらいとして、残りは４０万円以下
やはりこれは副業ですね
本業にはできない
594:５９３
05/05/07 15:55:16
あさらに住民税がかかるから＋５０万か
あれ？ そうすると年収５００万－返済金３６０万－税金１５０万で
赤字？か？
必要経費で税金対策してやっと黒字？？
595:５９３
05/05/07 15:58:01
あごめん違うや
税金控除額があるから年収５００万で税金約１００万でいいんだ
596:名無し不動さん
05/05/07 19:29:31
詳しくない人を脅かすのはやめようよ。
税率何パーセントの話？
高率（高年収）の人にとってはシノケン物件なんて税金対策程度の意味しかないし、
これでマイナスの方がトータルで節税になる。
年収にたいしての税額は判りにくいです。
ここでは、家賃収入から経費を引いた純利益に対して課税です。
減価償却費は結構でかいよ！それと返済初期は、元本返済が小さく、
利息分の割合が大きいので、経費計上分も意外と大きい。
普通のリーマンで赤字になってしまう人は、もっと勉強して、工夫した申告をするべし。
597:シノケン・サンバ
05/05/08 08:23:24 OFrb5R+S
家賃収入－管理費（シノに取られる）－減価償却費－金利－固定資産税－火災保険料
これが所得税の対象。減価償却は毎年同額になってるので、事業として本当に赤字でない限り、
税務申告上の所得はマイナスにはならない。税金対策なんてことは考えないほうがいい。
ただし、１年目だけは、不動産取得諸経費が所得から減算されるので、申告上赤字になり、
給与所得と合算すれば、節税になりますな。これは計算にいれるべきだな。
アパートの税金対策といえば所得税でなく、相続税じゃないかね。
598:名無し不動さん
05/05/08 14:35:01
だから、シノケンのアパート経営だけでは食っていけないんだなってこと。
599:名無し不動さん
05/05/09 03:17:22 N7Iw0Wrh
投資用ワンルームマンション売ってる業者の者ですが、ここのスレの方は三大都市圏の公示地価の上昇とか知らないのかな？ついでに1980年の家賃相場も勉強した方がいいのじゃない？
600:名無し不動さん
05/05/09 03:25:17 N7Iw0Wrh
あとついでにに言っとくけど、小子高齢でも東京都の人口増えてるしそれ以上に単身者の数は増えてるからローン25年なら絶対大丈夫。想定できる問題は国債の暴落による金利の上昇と大家に対する増税でしょ♪
601:名無し不動さん
05/05/09 03:35:11 N7Iw0Wrh
もう一つ言っとくけど、確定申告自分でやれば交通費とかも落とせるから都民が北海道に所有したら札幌までの旅費とかは浮かせれるよ。悪い想定がおきなければいい投資だと思う。
602:名無し不動さん
05/05/09 03:40:42 4FRhk9LH
まあ月曜からのお仕事がんばってください
都内でワンルーム販売の方でしょうか？
ワンルーム屋さんはお宅の物件と地方や郊外の投資用アパートどっちがお徳とお考えですか？
このスレの参加者の資産、あるいはリーマンという環境は、どちらに投資するか
考えている階層だとおもうので。
603:名無し不動さん
05/05/09 19:18:56 N7Iw0Wrh
自己資金500として独身ならキャシュフローが多いシノケンのノンリコースローンで、家族がいるなら団信付の35年ローンでエフジェーと菱和の物件を所有して節税効果がなくなる七年後位に高く売れる方を売却して繰り上げ返済。正直リスクは金利上昇だけだと思う。
604:名無し不動さん
05/05/09 19:29:31 N7Iw0Wrh
あと家賃収入だけで生活したいならやっぱり地方の競売物件を現金で買うのが無難だと思うけど、自分の顧客の金持ちはみんな現金持っててもローンを上手く利用して節税しているから具体的な収入とか資産が分からないと一番いい方法は分からない。
605:名無し不動さん
05/05/10 21:20:41 Q/B+WEga
最近シノケンと契約しました。新人オーナーです。
物件取得後に必要な費用にはどんなものがありますか？
思いつくのは不動産取得税と固定資産税、アパートのメンテナンス費用ぐら
いなのですが、他に何かありますか？
またアパートのメンテナンスはどれくらいの頻度で、どれくらいの費用が必
要ですか？
606:名無し不動さん
05/05/10 21:36:27 jMSODOJv
そのぐらい契約前に調べるべきだよ。本当に契約したの？
607:名無し不動さん
05/05/10 21:40:33 jMSODOJv
管理費だけもらってるのか。そんなに賃貸経営がいんなら、シノハラが自分で建てて経営すると思うが。管理費しかうまみはないってことかな？どうだろうか。
608:名無し不動さん
05/05/11 00:00:24
>>581や>>605を見てると、投資用アパートバブルの崩壊は
近づいていると感じる…
609:名無し不動さん
05/05/11 02:03:14 RNcm9GUM
おれも唖然としたわ
あまりもの酷さに妨害書き込みとすら思った
以前書き込んでいたシノケンファンの投資家のほうがかなりましだよな
610:名無し不動さん
05/05/11 22:43:47
ワンルームマンションって何十年くらいもつのかな？
611:名無し不動さん
05/05/12 18:44:44
恐ろしいね。中学生が着るようになると千葉の百姓でも着てるとか、
靴磨きが株価の話をしたからすべての株を売り払って大恐慌を逃れたとか言われている。
特に
＞正直リスクは金利上昇だけだと思う。
背筋が凍りつくね。
612:名無し不動さん
05/05/14 00:58:03 C+JB2lQb
シノケン
ストップ高！
613:名無し不動さん
05/05/15 19:04:50 9b50lKzb
なんでストップ高したのかな？決算発表前だし。
情報が漏れてる？？ もしかして決算最高だとか？
614:名無し不動さん
05/05/21 07:22:58
祝 好決算
今後もがんばれ。社名変更で東証へも射程範囲。
615:中央区
05/05/23 18:03:34 Xqr9P+Vg
いま住んでるとこは新築のときに入居して３年以上たつけど、入居時から
防音対策については気になってた。
このスレを今発見してとてもすがすがしい気持ちだ。
隣に住んでる奴が帰ってきてから何をしてるかってのが音から大体想像がつく。
音に耐えられない奴は出て行くので残ってる奴はかなり我慢強い奴だと思う。
最初はネット無料に魅かれたけどメリットはそれぐらい。
収納は台所も含めないに等しいし、上にもあるけど夏場はロフトは完全に倉庫
と化してるし、更新料を毎年とるので家賃に上乗せされてるのと変わらないし、
ガスは子会社のプロパンガスを強制使用させられているので都市ガスと比べて
えらい高い。
でもやっぱり一番の問題は音だな。俺は開き直ってテレビもラジオもｐｃもが
んがん音だして聴いてるから苦情とかいってそうだけど、隣の掃除機や布団た
たく音もがんがん聞こえるし、下からは毎日早朝に音楽が鳴り響いてきてロフ
トに寝ていても響いてくるのでお互い様だけど。
見た目のこぎれいさにだまされるととんでもないことになる。
あとプロバイダがdionでADSL10MB１本を戸数で分けてるみたいだな。
いまはサイト閲覧だけしかしてないけどネトゲもできないことはないと思う。
実測で3.2Mbps位は出てるので。
このまえの地震は地響きとともにかなり揺れたけど見た目はなんともなかったよ。
まあ内部はどうなったかよくわからんけど。
616:名無し不動さん
05/05/23 20:16:02 CxdxLSQE
社名
シノケンってギャグですか？
スロプーのシノケン？
617:名無し不動さん
05/05/23 21:21:28 R0VEEtGv
プロパンガス？何それ？ガス工事を節約してるわけ？
618:名無し不動さん
05/05/23 23:25:58
２０年以上かかって返済も満室計算じゃ、、、
築２０年のボロアパートに何人住む？
619:名無し不動さん
05/05/27 03:18:22 9KPKyPTV
>>615
だいたい俺も君と同じだよ。
違うところといえば 新築で入ったばっかのとき、誰もシノアパートの遮音性の低さをしらなくて
いろいろもめた。結局うるさくしているのではなくてこのアパートの遮音性の低さが原因だってことが
分かりみんなも相当気を使ってるのか静かになった。でも我慢できなくて1年もたたずみんな出て行った。
隣がＳ○Ｘやってる時などは地震が起きるアパートだよなあそこは。 夜中地震で起きることもしばしば。
620:名無し不動さん
05/05/27 21:11:31
＞隣がＳ○Ｘやってる時などは地
おおっ！ちょっとだけ住んでみたくなった。ｗ
621:名無し不動さん
05/05/27 22:17:52 WyYbCLkw
アパートを骨組みだけにして考えてみな。かなり近い距離でS〇Xしてることになるよ。そりゃゆれるし音もしよう。
622:619
05/05/27 22:33:09 9KPKyPTV
620 621
はっきり言ってプレイ状況も分かってしぐらい聞こえるよ （かわいそうなくらい）
最近毎日地震が続くので熱々なんだなぁと思う。 （イクーとかイタイとかマジ声聞こえすぎ）
俺なら絶対あそこじゃＳ○Ｘしない。っていうかできないね。
結論 シノハラ物件で女と同居する人は覚悟しといたほうがいいよ。
623:名無し不動さん
05/05/28 01:34:07 GkcOM9Si
東京２３区の築２０年木造物件に住んでます。
駅から３分、家賃６万です。
シノ物件ではないが、壁は薄くて、隣のＨは聞こえるし、
確実にこっちのＨも聞かれてる。
慣れてしまったし、御互い様なので、隣がしないと
こっちもやりにくい。
社会人で帰宅は遅いし、休日は出掛けてしまうし、
そんなに家にいないので、音より安さと駅近くを重視している。
入居率もほぼ１００％近いみたいだ。
東京ではこれが普通だと思っているのだが・・・・
624:名無し不動さん
05/05/28 13:00:33
プロパンってのは高い。工事費も不明瞭。プロパン業者も自社関連企業。
建築コストに上乗せ出来る。入居者に請求するのも上乗せ。
ようするにボッタクリのしまくりってこと。
625:名無し不動さん
05/05/29 03:13:22 XaIauLZb
シノとかではなくフツーの自前大家ですが、
近頃の状況を見ると、アパートマンション投資バブルもかなりピークのようですね。
そこでですが、こういった賃貸不動産のバブル崩壊のときは、
現在もある程度低いということもかんがみ、
株みたいにいきなりドサーっと下がるものではないと思いますが、
皆様どういう状況を予想されていますか？
わたしはズルズルと下げつつズルズルと相場崩壊を予想していますが、
その按配が具体的に見出せず、というところです。
626:名無し不動さん
05/05/29 07:08:01 DOC/ttrP
たぶんずるずるさがり投売りも出るだろうけど地方の物件を買わないこった。
マンション買ったんですけど税金とか経費どんなものがありますか？など
低レベルな質問が増えると予想しています
そういう方がケアもされず、自己責任ですが最初に潰れていくかもと
逆に投売りを自己資金豊富で安く買いまくるという話がマスコミでも話題に
なることを予想しています。
俺は大家だから金持ちだとひと時の夢を楽しんでいたリーマン大家があぼーん
超二極化
627:名無し不動さん
05/05/29 09:38:12 X4FbRLoQ
プロパンだと道路から引き込み工事しなくていいから工事費安いんじゃないの？ボンベをストックしとけば地震災害にも強そうだし。昔小さなボンベを部屋に入れてすき焼きしたことがあったな。
628:名無し不動さん
05/05/29 11:31:03
都市ガスを公道から引き込んでも１５万ぐらい。都市ガス供給側は使ってもらえば
永遠に収入が得られるのだから本管までの工事は無料。
プロパンガスの場合だと燃料代に工事費を混ぜ込むので「無料」というのが多い。
だがこの会社はかなり取る。他社なら無料のあのが高額な工事費が取られる。
都市ガスが6000程度なら同じ火力量でプロパンだと9000円ぐらいする。
空気より重いのでガス洩れしたら爆発する可能性が高い。
＞ボンベをストックしとけば地震災害にも強そうだし。
ドコの田舎だ？余分なストックなんか置けないし、業者も置かない。
また、地震で都市ガス供給が止まるほどなら当然プロパンの配管が破損しているかどうかを
調べなければならない。都市ガスでも同じだが都市ガスは配管径が太いためにわかりやすく配管してある。
プロパンは違う。細い銅管のために狭いところを通している場合がおおいゆえに
破損している可能性が高い。
629:& ◆/p9zsLJK2M
05/05/29 22:37:23 XaIauLZb
625です。
>>626 さんどうもです。そんな状況とってもよくイメージできます。
家の物件も一応地方なので、やられないようにしないと。
新しい物件に負けないように、マメに手入れはしてるので、
いまのところ満室ですが、陳腐になったころには
投売り物件拾い捲りで都内へ移行できたらいいのだろうけど。
家賃保証システムの物件とかどうなっちゃってるんでしょうね～
そういうの拾えるようになるのかなぁ。。。
シノの社長さんのTVインタビューみました。
まだまだいきまっせーな感じでした。
サラリーマン大家さんも登場して、
老後の云々とかいってお約束な感じでした。
630:名無し不動さん
05/05/29 23:10:46 fX9f0DJS
６２８って詳しいね。以前検討したことあるんでしょ。つまりプロパンはだめなんだね。
631:名無し不動さん
05/05/30 03:07:52 w+4BzXIU
このスレ
タイミングといい不自然な内容の文といい、かなり怪しい。
社員達の自作自演によって作られた会話もたまにあるな かなりの確率で。
まあ あとで自分達の仕打ちが仇となって帰ってくるでしょう。
632:620
05/05/31 02:18:49
＞はっきり言ってプレイ状況も分かってしぐらい聞こえる
おおっ！さらに住みたくなってきた。１週間だけね♪
633:名無し不動さん
05/06/01 00:43:10
>>615 619
私も今シノケンアパートすんでるけど、確かに音はすごい・・。
新築だったから、見に行ったときにエ○ブルのおっさんに音は大丈夫なんですか?
って聞いたら、、新しく作ってるんで、昔のアパートみたいにうるさいことはないとおもいます。
って・・・うそつきやっぱり。
上の日と売るいさすぎ。歩く音で眠れないしさ。
だから、まだ一年もすんでないけど、出て行きたいと思ってる。
違約金や、原状回復費とかで払わないかん見たいやけど、
どうにかしてはらいたくない。
しかも敷金かえってこんとかシノ県の電話の強気なばばあはいうし。
こまったもんだよ。
634:名無し不動さん
05/06/01 11:00:32 mVwMsHRE
>>633
俺も相当気を使ってるよ。音が響くため掃除もちゃんとしてないし、台所もまともに使わないし、
テレビの音ヘッドフォンだし、歩くときも忍び足だし超最悪だ。
シノケンは地震で器物が破損した場合も借主に請求されたりするよ。
地震でガラス割れたからということで請求されたやついるしね。しかも
入居１年足らずで勝手に壁がはがれてきたり、ロフトの器物が勝手に剥がれ落ちても
お金払わせられると聞いた。だから 消費者センターどこかに相談した方がいいよ。
あと悪徳不動産トラブル専用のスレもあるのでそこでいろいろ調べよう。
ちなみに このスレは読んでみて分かるように、当然監視されてるよ。気をつけてね。
635:名無し不動さん
05/06/01 19:52:45
シノ〇ラで建てれば結局のとこ土地だけでも
残るようなこともナシ
ってことでおｋ？
636:名無し不動さん
05/06/01 20:17:07 dOYzxbrL
シノケンとレオパレス比べたらレオパレスの恐ろしさが分かる。
637:名無し不動さん
05/06/02 19:09:41
どんな恐ろしっこなの？
638:名無し不動さん
05/06/03 07:35:08 NkLXtGBG
アパート買うときは、金額と場所だけ教えて契約するってホント？
詳しい設計図なんかもらえないワケ？
昔の分譲マンションのアオタ貝じゃあるまいし
契約した人、教えて
639:名無し不動さん
05/06/04 01:32:54
以前資料請求したことあるが・・
内容はハッキリ覚えてないが・・・
「オーナーさんは、できた物件を１度見に来るぐらいですねぇ～」
的なことが書いてあったような気がする。
まぁ、ようするに、、638の言ってるような感じの取引
が当然のように・・・・って感じた。。
全く、、駄菓子買う訳じゃないんだぞ！シノ！
640:名無し不動さん
05/06/04 21:39:02 zwbx+R9Y
アパート経営に詳しくて、アパート経営のために多くの時間を裂けるなら
シノケンは選択しないと思う。とりあえずみんなおまかせ、という気楽さ
が本業で忙しいサラリーマンに受けているのでしょう。
641:大胆な小心者
05/06/04 23:19:47 kD1YE6FU
>>639
関東とか遠方のオーナーが大半だからじゃない？
ってか、最近客多過ぎで「グダグダ注文付ける客には物件回さない」って
態度が感じられませんか？？
642:名無し不動さん
05/06/05 13:07:00
>>641
そんだけ業績好調なんだろね。俺様株価が5倍になったから感謝してる。
１０倍になったら御礼にアパート建てるよ。
643:名無し不動さん
05/06/05 15:10:23 ncKyhw4z
ここってそろそろ2部に行くって噂ありますけど本当？
業績的には好調のようですが、規定をクリアしてるんですか？
詳しい人いたらお願いします。
644:名無し不動さん
05/06/05 18:04:24 PJLKWzsO
細かい事気にしてる、貧乏ﾘｰﾏﾝは、芯でも金儲け出来ないって事だね。
駄菓子買うみたいに、紙一枚の図面と現地一回行って決断できん阿保は、門前払いだなW
645:639
05/06/05 19:14:12
>>641
確かにそんな感じがあるね。
漏れも建設会社作ろかなぁ～
社名なんてつけよかなぁー
「シノハラ丸投げ建設」
注文受けてシノに丸投げ～
アパ建てたい人、いませんか～
金持ちになれまっせー
老後安心でっせー
あー、つまらんこと書いてしまった。
寝るポ
646:名無し不動さん
05/06/06 01:30:32
このご時世に儲ける為には、どの分野でも
分析力・計画性・決断力は不可欠だと思う。
シノ客も、今後、儲け組と損組に別れるでしょう。
前にも書いたが、経済状況や需要によって、シノ物件（土地）でも
採算がとれる物もあれば、取れない物もある。
同じ利益を目指す時、
①安全性を考慮すると、豊富な資金が必要。
②少資金でやるならリスクが伴う。
①は３代都市圏駅近アパート。②はそれ以外のアパートを意味する。
結論として、投資信託と同じだな。
シノは宣伝と収益確保で②を主力に考えているようだが、可能なら、私は①をお勧めする。
収入の少ないリーマンなら、絶対①、資金的に無理なら諦めた方が賢い。
647:名無し不動さん
05/06/06 08:50:56
>>646
①であってもリスクはあるが・・・・
シノに関わるのであれば、期間を限っての
株主が一番ベターのよな気（ｒｙ
648:名無し不動さん
05/06/07 02:05:41
ノシラハ＝危険
でおｋ？
649:名無し不動さん
05/06/07 02:07:21
ノシ株＝儲けられる確率何％位？丼くらい＋になる？
650:名無し不動さん
05/06/10 21:43:45
シノ〇ラ危険説下部死期会社
651:名無し不動さん
05/06/11 17:24:40
>>643
条件はクリアしてるからね。業績には関係ないけど。
652:名無し不動さん
05/06/12 12:06:07 Db45Ba4r
木造なんてうるさいに決まってるジャン、一戸建ての自宅でもうるさいよ。ただアパートの場合
他人がだす音だから腹が立つんであって、そのてん自宅となんら変わらんよ。