22/07/29 21:37:13.87 CAP_USER.net
中国の住宅価格下落が示唆、日本の「失われた30年」より長い混迷リスク
（市岡 繁男:相場研究家）
■ 日本を下回る合計特殊出生率に
今年6月、国連の人口推計（World Population Prospects）が3年ぶりに更新されました。それによると、中国の人口は今年、1949年の建国以来、初めて減少に転じる見通しになっています（図1）。
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同じ人口推計の2019年版では、中国の人口は2031～2032年にピークアウトすると予想していたので、人口減少の分岐点は従来より10年も早くなった計算になります。1980年代の終わりに2.6人だった合計特殊出生率（15～49歳までの女性の年齢別出生率を合計したもの）も、昨年は1.15人まで減少しています。
ちなみに米国や豪州では1.6人で、高齢化が進んでいる日本でも1.3人ですから、中国の少子化が急速に進んでいることがわかるというものです。
その理由は、国民が少人数家庭に慣れてしまったこと、そして生活費（教育費を含む）の上昇だと言われています。「一人っ子政策」の影響で男女比率が男子に偏ってしまい、妊娠適齢期の女性の割合が少ないことも要因の一つです。
中国の人口はこれから2040年に向けて年率0.4％の割合で減り、同年には現在より1億人も減少する見込みです。15～64歳の生産年齢人口も、2040年には2016年につけたピーク（10億人）から14％、人数にして1億4000万人も減るのです。
こうした生産年齢人口の減少は、経済成長の大幅な減速につながります。
■ 2024～27年が中国最後の輝きに
実際、中国のエネルギー消費量の伸び率は2004年、実質GDP（国内総生産）の伸び率は2007年がピークで、生産年齢人口の増加数ピーク（2005年）とほぼ同じ時期でした。その後は生産年齢人口の増勢が衰え、エネルギー消費量、実質GDPとも伸び率が鈍化しています（図2）。
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2016年からは生産年齢人口の総数自体が前年比でマイナスとなっており、もはやかつてのような高度経済成長はなさそうです。この先の推計では、2024～2027年に一時的に生産年齢人口が増えるので、そこが中国経済が輝く最後の局面となるでしょう。
この人口動態の変化を踏まえて、中国の住宅市場を考えてみます。波及効果の大きい住宅は内需の柱です。
いま中国における主要70都市の新築住宅の平均価格は、10カ月連続で前月を下回っています。コロナ禍の長期化など様々な要因がありますが、より根本的には今年から始まる人口減少を反映していると考えるべきでしょう。つまり、住宅価格の下落は中長期的な需給に基づく構造的なものなのです。
だとすると、巨額の負債を抱えた不動産デベロッパーは立ちゆかなくなります。そうした業者に融資した銀行を巻き込んで金融危機に陥る可能性があります。そして、それは既に始まりつつあります。
中国の不動産ビジネスでは、物件の引き渡し前に代金を決済することが一般的だそうです。ところが不動産バブルの崩壊で、決済後に建築工事が止まって引き渡しを受けられない案件が続出しています。これに対し、未完成物件の所有者がローンの支払いを拒否する動きが全国に拡がりました。これには強面で知られる当局も対処不能の有様となっています。
（省略…）
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