09/01/28 21:27:20 LVbCuQwI
>>278
まず、法律面から解説しますと、『都市計画法』上の用途地域で
高さ制限があるのは、第一種（第二種）低層住居専用地域だけです。
結論から言えば。『都市計画法』上は制限はありません。（第二種住居地域のみ）
ただし、第一種低層住居専用地域も一部かかるので、高さ制限１０ｍの規制もあります。
運用に関しては、自治体の判断になりますが、もともと商業施設（旧イトーヨーカドー）の敷地だった事もあり
建築に関しては、許可が下りやすかったと推察されます。
建築に関する法律は、範囲が広く、『建築基準法』『道路法』『景観法』や越谷市の条例もからみ、
さらに大型店舗ですから、『大規模小売店舗立地法』『バリアフリー新法（旧称：ハートビル法）』もあり、
『都市計画法』上、高さ規制が無くても、法律や条令で物理的、現実的に高く立てられない状況になります。
また、このSCの客層は女性が主になることが想定される為、駐車場は、停めやすく、出入りしやすく、
小さな子供がいても安心できる物にしなければなりません。
理想は、平面駐車場で、ドアをある程度開けるように幅を取る等とし、ぐるぐる上に上がるような複雑で
停め辛い立体駐車場や、細い隙間にタイヤを入れなければいけない、機械式タワーパーキングなどは
避けなければなりません。
マーケティングで商圏人口、SC全体の年間売上予算を勘案して、必要な駐車場台数、売場面積などを
考え建物の設計をします。
５階建ての建物を建てれば、お店はたくさん入りますが、上層階にお客さんを呼び込む施設がないとダメです。
レストランや、ゲームセンター、映画館などがそれにあたります。また、エスカレーターやエレベーター（バリアフリー
に対応したもの）の設置、多層階になることによる建築費用の高騰、建築期間が長くなるなどがあります。
この、せんげん台SCは、ショッピングセンターの種類の中では、「ネイバーフッド・ショッピングセンター（通称：NSC）」
といい、近隣型SCになります。日常の食品や、日用品を中心に週３日以上、多い人は毎日行く施設をさします。
因みに、「イオンレイクタウン」は、「リージョナル・ショッピングセンター（通称RSC）」といい、広域型SCになります。
行く頻度は、近所の人以外は週１回から月１回程度とされます。
普段、夕飯の買い物に行くNSCには、広～い駐車場や、おしゃれな洋服を売る店、映画館などは要りません。
すばやく、夕飯の買い物等の用事を済ませられる、施設じゃないといけません。
そうなると、建物は自ずと低層（平屋～２階建て）になります。
上でも述べたように、出来るだけ平面駐車場にしなければなりません。となると１階の駐車場のほかは
屋上駐車場になります。（もし、４～５階の建物なら、複雑な立体駐車場になってしまいます。）
でも、低層の建物なら、建物の強度は上げなければいけませんが、屋上に駐車場を設けることが出来ます。
比較的、上りやすいスロープで、１階にあるような、広々した平面駐車場を設けられます。
階段状の建物ですが、日影規制、斜線制限などで、日照権に当てはまる場合、建築されることがありますが、
マンションなど戸数が多くなると儲かるなど、メリットがないとあまり建てる意味が無いと思います。