12/02/11 11:52:43.68
民法605条と借地借家法31条が一見ちがうことを規定しているので、
混乱しますね。
605条は登記が対抗要件だといっているのに31条は引き渡しでも対抗要件になる
といっている。
これは31条が民法605条の特則だからだと思います。
これによれば、賃貸人が賃借人に建物を引き渡すことで登記はせずとも、
その引き渡しによって対抗力を取得するということです。
本来的には登記を取得して対抗力を得るべきですが、
賃借人には登記請求権が認められていないため、このような特則を設けて立場的に弱い賃借人保護を
図ったものと思います。（そもそも借地借家法の全体の立法趣旨が賃借人保護ですね）
今回の事例でいいますと、
①甲が乙に賃借権を設定し、建物を引き渡した。（この時点で対抗力を得た）
②その後に甲がＡと抵当権設定契約を締結し、建物に抵当権を設定し、登記を経由した。
③Ａの抵当権は対抗力を得た乙の賃借権に劣後するので、抵当権の実行の結果、競売は可能ですが、
競落人は乙の賃借権に対抗できないため、乙の賃借権付きの建物を取得するにすぎない。
④賃借人乙についてはみずからの賃借権を対抗できるので、所有者が変更しただけでなんの不利益もありません。
（その所有者がヤクザであるとかそういった事実上の不利益はあるかもしれませんが・・・）