12/09/28 00:23:55.08
35年フルで返済する人なんてそうそうおらん
919:名無し不動さん
12/09/28 00:29:06.19
繰り上げできない奴は、たいてい飛んじゃうからね
920:名無し不動さん
12/09/28 00:33:27.32
なんかえらいたいそーなこと書かれているけど、
変動の人は、金利何%上昇まで耐えられるか試算しておいて、
固定金利があがりだしたら、自身の昇給ペースや、大きい出費やら、与信やら勘案して、
タイミングをみて乗り換えりゃいいだけの話。
それができないなら、そもそも変動だの固定だの以前の話でしょ
921:名無し不動さん
12/09/28 00:40:22.48
固定の人が変動が気になってしょうがないのか？
922:名無し不動さん
12/09/28 01:05:42.86 WuqajUr0
ちなみに、固定は来月あたり上がるよね？
変動は張り付き状態がまだ続きそう。
923:名無し不動さん
12/09/28 02:35:40.62
詳しい人に教えて欲しいんだけど、将来変動から固定にするのは
借り換えするってことだよね？
それともローン契約のオプションに、変動から固定への容易な変更が付加
されているの？
借り換えだと他社への借り換えも含めて、その時に審査が厳しくなるのは
十分有り得そうなんだけどどーなのかな？
924:名無し不動さん
12/09/28 05:08:53.71
>>>923
変動から固定への切替えは、特約があれば容易に切替えが可能。
ただ、多くの人が支払額が上昇する借り換えは選択できないと思う。
変動から固定に切替えれば返済期間に変化はないのに、
月9万の返済から月10万の返済というようになってしまいます。
特約がなく借り換える場合、固定金利の方が審査が厳しいので、
変動で限界まで借りている人は審査が通らない可能性があります。
925:名無し不動さん
12/09/28 05:20:18.04
>>924
ウチはみずほで35年全期間固定で借りた（今年7月）けど、
変動からの全期間固定は切り替え出来ないってさ。
もう一度借り直す形になるみたいよ
926:名無し不動さん
12/09/28 07:18:16.08
>>923
うちが借りてる地銀はネットで繰り上げも金利（変動固定）の選択がいつでも出来る
927:名無し不動さん
12/09/28 07:18:50.87
うちは10年固定、
928:名無し不動さん
12/09/28 08:35:17.11
10年変動ってのがあればいいのにw
929:名無し不動さん
12/09/28 08:37:16.07
>>928
変動にしといて10年後に固定にすれば十年変動じゃんｗ
930:名無し不動さん
12/09/28 11:33:44.11
>>928
どうか釣れますように・・・
931:名無し不動さん
12/09/28 11:46:56.30
固定から固定の借り換えをして、諸費用分考えても－１９０万になった。
返済額はそのままで、支払い期間も３年短くなった。手続きとか面倒だったけどやって良かった。
みなさんも是非。
932:名無し不動さん
12/09/28 13:20:16.79
何％から何％の借り換えだったの？？
933:名無し不動さん
12/09/28 13:43:27.15
3から2くらいじゃね？
934:名無し不動さん
12/09/28 15:28:52.74
>>924
そういう特約があるローンって、金利お高いんでしょう？
935:名無し不動さん
12/09/28 17:17:23.52
俺も借換え審査OKの連絡が今し方きた
フラット3％から10年固定1.55％なんで手数料など差し引いてもメリットでかい
10月の金利は据置きのようなんで早速手続き開始するぜ！
936:名無し不動さん
12/09/28 20:09:43.39
>>912
俺は大阪市内在住です
大阪市内は道一本、川一本隔てるとガラッと変わる場所があります
地域的には良さそうでも学区的にはその道一本でウソみたいに良し悪しがわかれる場所もあります
もっともオール私立で考えている方はこの限りではありません
単純に利便性とか地域性とかで見れば良いと思います
関西のどのあたりで土地を探しておられるのかわかりませんが
良い土地が見つかるといいですね
937:名無し不動さん
12/09/28 20:43:21.65
>>934
自分924じゃないけど、変動で0.925で借りてる
いつでも固定に変えれるとは言われてる
でも、変動が固定を上回るタイミングがあると思えないから、
よっぽど上昇続く見通しでないと変えない
938:名無し不動さん
12/09/28 21:26:22.22
>>937
タイミングの話じゃない
939:名無し不動さん
12/09/28 21:58:02.88
例えばだけど、
変動0.8、固定2.5の相場の時に
「変動（いつでも固定への切り替え可）」で借りて、5年後に、
変動1.8 固定3.5の相場になったとしたら、
変動1.8の状態から、固定3.5への切替えは支払額が大幅に増えて生活が苦しいかと。
金額でいうと、変動0.8の時代なら月8万の返済でいいけど、
変動1.8になったら9.2万の返済で、ここから固定3.5に切り替えたら、
月11.5万の返済になるよ。
そういう意味で、最初から固定2.5で月10万の返済という選択も有り。
940:名無し不動さん
12/09/28 21:59:12.85
えーやーだー
941:名無し不動さん
12/09/28 23:18:43.60
ぎりぎりで変動をくまなきゃいい
942:名無し不動さん
12/09/28 23:25:45.74
固定に変える意味がわかんない
943:名無し不動さん
12/09/28 23:48:23.05
>>939
その例でもまだ変動が固定を超えてない
初期の2.5を超えるのがいつになりそうかってのが試算どころじゃない？
超えるまでは少ない利息で済み、差額を繰上げに当てればいいんだし
もちろん変動0.8で35年がギリってのはありえん
944:名無し不動さん
12/09/29 00:42:27.04 gAzgzoU4
固定2.5って、店頭金利で4.1とかでしょ？
そんな時代はいつくるんかなー。
945:名無し不動さん
12/09/29 00:43:49.37 gAzgzoU4
>>934
普通についてるよね、特約。
946:名無し不動さん
12/09/29 05:15:04.03
特約っつーほどのもんでもないよね
947:名無し不動さん
12/09/29 08:13:04.32
みずほダメなんか。
35年固定2.15％じゃ。
948:名無し不動さん
12/09/29 09:16:24.91
全期間固定金利と固定金利
間違えとる奴いるな
www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/customer/jouken_henko/kinri.html
949:名無し不動さん
12/09/29 09:42:14.75 WMdsnR2K
金利だけで本書いてるな
URLﾘﾝｸ(diamond.jp)
950:名無し不動さん
12/09/29 15:12:48.28
>>947
固定ならみずほで良いんでない？
上の方で相談した者だけど、変動から固定も20年まであるし、ー1.6%あるからもしもの場合の為にみずほの変動にした。
変動の25年ローンだけどもし、変動金利上昇が10年以内に3%まで上がるようであれば外貨を円転してある程度支払いきるつもり。その時ドルが50～60円だと色々困るけど…
そういう算段出来ない人は基本固定なんじゃない？リスク高過ぎるし。
951:名無し不動さん
12/09/29 16:05:49.63
>>950
ドルが50～60円だと、その状態でよほどのことがない限り、３％まで変動利率が上がるとは考えにくいけど、ないともいえないところが難しいな。
そんな時には物価上昇率もすごそうな気がする。
952:名無し不動さん
12/09/29 20:20:49.94
ハイパーインフレ化したとして、契約済みの全期間固定で
金融機関が損をする訳でもなく、政府が立法化までして
約定金利を無理矢理上げることってあるの？
953:名無し不動さん
12/09/29 21:52:25.75
さぁ、それはなんともいえないな
とりあえず貸金業法の上限までは上がる可能性は否定できない
954:名無し不動さん
12/09/29 21:56:27.35
ないない
955:名無し不動さん
12/09/29 22:17:22.15
ハイパーインフレなのに金利上限が20%なんてうますぎる
956:名無し不動さん
12/09/29 22:19:53.66
でもそれをやった生保はないよな。
それをやったら会社の沽券に関わるつってたけどなオバチャンは
957:名無し不動さん
12/09/29 22:31:35.85
>>950
円高なので、外貨預金は塩漬けになってると思うけど
ある程度の貯蓄があるのなら、損切りしてしまって返済に回した方が安全だと思う。
変動金利が3%にあがってアメリカの金利が現状維持だとしたら、ドルを売って円を買う方が得だし
その時は、ドル円が50円でも不思議じゃないと思う。
958:名無し不動さん
12/09/29 22:55:47.22
FXなら無理だろね
959:名無し不動さん
12/09/29 23:38:36.96 ktRcZH2v
ドル円50円とか、ありえるのかな？
960:名無し不動さん
12/09/30 00:23:37.52
10年も前にドルが70円台を彷徨うなんて思った奴はいなかったよ。
961:名無し不動さん
12/09/30 00:46:44.39
>>959
あり得ますよ。
ただそのときに米国での利率が今と変わらないのは、あまり考えられないと思ってます。
日本は空洞化に拍車がかかるでしょうから、日本での利率は上がらないとも思える。
962:名無し不動さん
12/09/30 01:41:58.65
住宅ローンが有るやつが外貨とか笑うｗ
963:名無し不動さん
12/09/30 03:40:20.51
【年 齢】 32歳
【勤続年数】 9年
【雇用形態】 正社員
【会社規模】 一部上場 1万人以上
【年 収】 自分600万＋妻300万
【家族構成】 夫婦＋子2歳の3名
【世帯収入】 900万
【所有資産】 800万
【現在債務】 なし
【物件金額】 2600万
【自己資金(頭金・諸費用)】500万
【希望金額】 2300万
【種 類】 変動 or 固定
【物件概要】中古マンション（築7年） 地方都市 駅徒歩5分 100㎡ 4LDK
【そ の 他】
共働きはできる限り続ける予定です。戸建の購入が多い地域ですが、今後の大地震や転勤の可能性を考え、耐震性・売却のし易さからマンションを選びました。
築年数は少し立っていますが、状態はキレイで設備も今の新築と遜色ありませんでした。
ローンについてはフラット35Sの優遇を狙っていましたが、変動で10～15年で返済できてしまえばリスクも小さいのかなと迷っています。
住宅ローン減税も考えるとあまり早く返すのも損なのでしょうか。
ローン選びや返済方法について、アドバイスをよろしくお願いします。
964:名無し不動さん
12/09/30 04:33:54.88
日本がますます悲惨な状況の中でそれでも円が買われるシチュエーションが想像できない
965:名無し不動さん
12/09/30 06:22:33.58
>>964
なんで日本に住んでるの？
966:名無し不動さん
12/09/30 06:45:12.14
>>965
多くの日本人にとって、日本以外の国で合法的に収入を得るのは難しいよ。
外国に行ってアルバイトでも何でもいいからやればいいと
思うかもしれないけど、簡単にはビザが取れないのね。
967:名無し不動さん
12/09/30 06:47:19.86
>>963
賃貸に貸す可能性も考えて、周辺の4LDK(100㎡)での家賃相場は分かる？
（かなり広いマンションなので、賃貸は少なそうですが。）
あと、ローンは返済期間が短いほど返済総額は少なくなりますが、
日々の生活を圧迫することがあるので注意です。
試算すると、借入2300万で（金利2.0）の10年で返すと月21.2万の支払いで、
15年だと月14.8万の支払になるよ。
変動で金利が0.8のまま推移したとしても、10年で返すと月20万の支払いで
15年だと月13.6万の支払になります。
収入を考慮すると10年で返すのは難しいと思うので、
15年での返済に問題がなければ、10年固定（金利1.5前後？）で借りて
最後の5年は変動で借りるのが、低リスクで、支払総額も多くなく
バランスが良いかなと思います。
968:名無し不動さん
12/09/30 09:22:47.70
>>965
他の言語を日本語ほどうまく使えないから
969:名無し不動さん
12/09/30 09:28:49.71
【年 齢】 37歳
【勤続年数】 3年
【雇用形態】 3師士業(医師・弁護士・会計士のどれかに属する職業)
【年 収】 1000万
【家族構成】 夫婦＋子3名【現在債務】 なし
【物件金額】 6500万
【自己資金】 頭金500万手数料200万(合計700万)
【希望金額】 6000万
【種 類】 変動
【物件概要】 新築一戸建(首都圏)
970:名無し不動さん
12/09/30 09:32:04.67
>>969
うちも収入は同じだけど、その歳でちょ
971:名無し不動さん
12/09/30 09:34:05.95
貯蓄はある？頭金が年収にしては少ない気がするけど。
972:名無し不動さん
12/09/30 09:38:28.66
すまん、誤爆した。
その歳で貯金が全然無いのに子ども3人居て6000万の物件に手を出すってのは無謀では？子供の教育費に6000万ならわかるが。
特に医師以外は余程のファームじゃないと退職金も雀の涙だしなあ。今後独立して年収が三倍になるならわかるけど。
973:名無し不動さん
12/09/30 09:51:33.77
>>970-972
ありがとうm(__)m
前職はサラリーマンで現在の年収より低かった。
子供の学資保険は(一括払い100×3合計300万)と(月払い14000×3)をやっていいます。
賃貸マンションの家賃が16万で貯蓄に回せる金がなかったのが現状です。
住宅ローンが通るかどうかを知りたい
974:972
12/09/30 10:05:49.65
ローンは通るかも。
うちも同業、似たような収入で8000通った（但し小梨32歳、嫁も同業だった）。
しかし実際に借りたのは2000。
年収1000万って本当に一般庶民だよ。
975:名無し不動さん
12/09/30 10:11:31.92
年収1000万↑は最も比率が高い50代でも19%
URLﾘﾝｸ(doda.jp)
これが庶民なら庶民の定義を改める必要がありそうだな
976:名無し不動さん
12/09/30 10:16:11.63
>>974
仰るとおり庶民だと思う。う。うちの嫁さんは専業だしね。
銀行の住宅ローン審査は3師士業に対しては甘いのだろうか？
977:名無し不動さん
12/09/30 11:27:34.14
年収500の俺は庶民より下 orz
978:名無し不動さん
12/09/30 11:29:08.80
>>969
ローンは通ると思うけど、現在の家賃16万と同額以内の支払いで購入できる物件にしないと生活が厳しいかと。
それに、家を購入すると返済金以外にも、固定資産税、火災、地震保険、修繕費がかかるので注意です。
借入は4000万以内が安全だと思う。
4000万の借入でも、子供が大学に行く時は生活が厳しいと感じるはず。
979:名無し不動さん
12/09/30 11:36:37.73
【年 齢】36
【勤続年数】12
【雇用形態】正社員
【会社規模】中小零細
【年 収】 400
【家族構成】嫁、子供小一
【世帯収入】450
【所有資産】1000万（貯蓄）
【現在債務】0
【物件金額】3000万
【自己資金(頭金・諸費用)】1000万+親から借金500万
【希望金額】1500～2000万
【種 類】固定フラッット35s
【物件概要】新築戸建て（地方都市）
よろしくお願いします。
980:名無し不動さん
12/09/30 12:05:43.18 BbHApT6+
>>969
年収1800万で8000万円借りた。
子供は3人。
いま考えると、6000万円ぐらいに抑えれば、
繰上げも加速するしよかったかなと思う。
おそらく1200万円ぐらいまでは、
借入4000万円ぐらいに抑えれば、全体的に楽なのではと。
年収1000万円で6000万円は結構大変。
981: 忍法帖【Lv=40,xxxPT】(1+0：5) 【東電 83.1 %】 !omikuji!dama
12/09/30 12:53:27.22
test
982:名無し不動さん
12/09/30 14:34:33.76
>>979
親からの援助は、あるとき払いの催促なしみたいな借金だと、贈与税がかかることがあるので注意。
平成26年までの特例だけど、今年中なら1000万の贈与税の非課税枠(平成25年は700万)を使って、
とりあえず贈与として税務署に申告しておいた方が無難。
贈与にしておいて、親へは余裕があるときに年間110万以内で少しずつ返済すれば贈与税はかからないです。
あと、1500万の借入と2000万の借入では、負担が全く違うので注意です。
金利2.4だと仮定して、1500万なら月々5.3万円の返済ですが、2000万だと7.0万円の返済になります。
（さらに親への借金返済も有り。）
983:名無し不動さん
12/09/30 16:53:39.55
>>982
大変参考になります、ありがとうございます。
銀行借入額は、親援助含めた自己資金多くするか
もしくは、銀行借り入れ多くして親援助を少なくするか
と悩んでおります。最終的には銀行借り入れ1800万くらいが
妥当な所かと思っています。
984:963
12/09/30 17:16:05.48
>>967
回答ありがとうございます。
周辺100㎡での家賃相場はだいたい15万円前後だと思います。ご指摘の通り、数がかなり少ないです。
10年返済は厳しそうですね。。
今の生活から支払いを考えると、
月10万円(管理費、修繕積立金、駐車場の約3万円含む)＋ボーナス払い15万×年2回
くらいが貯蓄をしながら余裕を見てやっていけそうな範囲です。
変動（0.8～0.9）25年くらいで借りておいて、余裕の出た時に貯蓄から繰り上げ返済を目指すのはやはりリスクが高いでしょうか。
985:967
12/09/30 21:06:33.15
>>984
家賃15万円だと年間180万の収入なので、購入額2600万なら表面利回りは6.9％ですね。
表面利回り6％以上を確保していますし、売却や賃貸の可能性も考慮した良い物件だと思います。
新築の戸建では、ここまで上手くいかないので物件の選択は完璧だと思います。
借入ですが、物件の選択が完璧ですし変動の25年で借入して、
余裕ができたら繰り上げ返済で問題ないと思います。
986: 忍法帖【Lv=40,xxxPT】(1+0：5) 【東電 55.7 %】 【中吉】 !dama
12/10/01 06:57:04.91
test