12/06/10 19:42:48.12
麻生十番、赤坂、大久保は
在日多くて雰囲気悪いって噂
聞いた事ある。
835:名無し不動さん
12/06/10 19:48:59.35
麻布十番で在日が高い物件借りることはないから。
借りたとしても40㎡2ＬＤＫを10人でシェアするとかそういう感じだから安心
836:名無し不動さん
12/06/10 19:51:19.85
>>833
ニュー高雄ハイツですか。
ここは難しい。
837:名無し不動さん
12/06/10 19:51:46.22
確かに赤坂の結構いい場所に
入り口ハングルの張り紙してあるビルあったな
838:名無し不動さん
12/06/10 19:53:42.43
赤坂は韓国人街だからそりゃそうだ
839:名無し不動さん
12/06/10 20:03:34.34
>>834
> 麻生十番
いった事あるの？
840:名無し不動さん
12/06/10 20:05:25.08
麻生区と間違えてるかも
841:名無し不動さん
12/06/10 20:45:42.19
>>831
建築確認を見る。
842:名無し不動さん
12/06/10 20:47:10.58
>>829
オワコン。
地震以降、旧耐震の価格下落が激しい。
843:名無し不動さん
12/06/10 20:50:50.73
>>830
アパートかＲＣかで迷っているクラスは気にしないが、最初からＲＣで探している人は旧耐震は借りなくなっている。
旧耐震は物件価格も下がっているが、賃料も下がっているので、微妙な感じ。
844:名無し不動さん
12/06/10 21:24:48.32
>>832
2000年6月以降が新耐震でいいのかな？
845:名無し不動さん
12/06/10 22:30:13.08
>>844
そう思っておけば
846:名無し不動さん
12/06/10 22:48:32.04
>>844
ｗｗｗ
847:名無し不動さん
12/06/11 13:11:34.23
いまって投資物件購入意欲は強いの？
848:名無し不動さん
12/06/11 13:24:33.38
>>844
違う1981年ぐらい
849:名無し不動さん
12/06/11 13:41:26.06
OKWaveソースだけど
ここ読むと大体分かるね
URLﾘﾝｸ(okwave.jp)
850:名無し不動さん
12/06/11 22:05:35.38 9y3EOrdT
必見！！！必見！！！ 見てなかった奴、絶対見とけ
URLﾘﾝｸ(i.imgur.com)
ＮＨＫスペシャル ＭＥＧＡＱＵＡＫＥＩＩ 巨大地震 第３回 “大変動期”最悪のシナリオに備えろ
URLﾘﾝｸ(www.nhk-ondemand.jp)
851:名無し不動さん
12/06/13 21:41:30.50 u9NtdLgj
投資用ワンルームはいつまで持つのか？
1970あたりの物件がまだ現役バリバリなのだから50年以上は持つだろ
つ～か住めないほど酷い劣化してる物件みたことあるひといる？
852:名無し不動さん
12/06/13 21:49:34.22
法廷耐用年数がひとつの目安だろうね。
これを超えて持っても、投資用としてのメリットは無くなる。
853:名無し不動さん
12/06/14 08:56:07.30
これを超えても家賃下げれば大丈夫だよｗ
854:名無し不動さん
12/06/14 09:38:31.60
お前ら残念だな。俺様がﾂﾚだったらパーフェクトなマンション投資の方法教えてやんのに。
855:名無し不動さん
12/06/14 13:45:28.92
区分の新築投資が最凶
856:名無し不動さん
12/06/14 13:50:40.36
>>854
またおまえかｗｗｗｗ
857:名無し不動さん
12/06/14 15:13:57.71
w
858:名無し不動さん
12/06/15 23:00:24.17 ZKzH15zE
必死な営業電話や「節税」が売り文句な時点で気付かないと。
その投資で儲かるなら「節税」はあり得ない。
趣味半分で楽しみながら中古をサイトで比較検討してる方なら
少なくとも大失敗はないでしょう。
859:名無し不動さん
12/06/16 04:03:45.00
その中古物件はかつて「節税」目的で営業して売ってたやつなんだけどな。
860:名無し不動さん
12/06/16 16:54:10.46
８０年代の旧耐震を気にしてる人はいるけどアスベストはどうなの？
ワンルームマンションだとＲＣ造だろうからあまり使ってないんかな？
861:名無し不動さん
12/06/16 17:19:58.62
>>860
アスベストは基本、解体の時とか地震で天井が落ちたとかでないと大丈夫。
ただし、倉庫とかビルなんかで天井にアスベスト吹きつけが向きだしになってるのはキケン。
862:名無し不動さん
12/06/16 19:22:51.72
ただでさえ古い物件なのに重説でアスベスト使用の有無に関する調査－無
耐震診断の有無－無なんて説明される物件に借り手つく？
863:名無し不動さん
12/06/16 19:40:24.73
>>862
アスベスト調査－有 該当
耐震診断－有 危険
なんて説明されるより調査してないほうがマシだろ
864:初心者
12/06/16 20:59:21.26
赤水(サビ水)がでたら、安い浄水器では処理できない。床下の鉄管交換に
結構費用かかる。ワンルームで2重床になっている物件ないだろ。2重床なら
交換費用そこそこ。
私の基準・・・赤水出てるワンルーム買わない。商店街に隣接している部屋は
古くても狭くても家賃を下げれば借り手がある。
865:名無し不動さん
12/06/18 23:11:59.79
>>863
借り手つくの前に買い手つく？って感じか？
それでも安いからって情弱が買わされちゃうんだろうな。
行政もほんと罪作りだよ。
866:名無し不動さん
12/06/21 19:07:25.09
>>865
やっぱり場所だよワンルームは
都心部の借り手は、どうせ長く住まないと思って、場所＞広さ＞築年数の順だな
もちろん、新築じゃなきゃ、眺望がというヤツもいるけどね
ある程度古くなったら、賃料勝負になるから、程度が良い旧耐震のほうが経営的にはいける
地震がきたらというのは、全滅になるから気にしてもしょうがない
３１１での浦安の住宅被害を見たら、耐震基準とか言ってる場合じゃないのがわかる
867:名無し不動さん
12/06/22 14:17:13.45
利回り14.6って良い方なの？
868:名無し不動さん
12/06/22 14:42:54.56
>>867
それだけリスクが高いと言うことだよ。
869:名無し不動さん
12/06/22 21:57:39.61
>>868
リスクげ高いってどゆこと？
870:名無し不動さん
12/06/23 15:25:29.89
>>869
日本語もろくに書けない奴には
誰も教えねーよ
871:名無し不動さん
12/06/23 16:10:03.99
福岡の相場の話が2chじゃあまりないんで、ここに書くけど、
2年前くらいに比べて明らかに最近物件価格上がってる気がする。
福岡出身で土地勘あるんで、2009～2010あたりに立て続けに8部屋購入したけど、
今同じモン買おうとしたら1.3～1.4倍くらいはするわ。
872:名無し不動さん
12/06/23 21:39:05.14
優良情報ありがとさん
873:名無し不動さん
12/06/23 21:48:34.07
www
874:名無し不動さん
12/06/23 22:22:51.99
福岡は賃料が安すぎて
話しならんわ…。
875:名無し不動さん
12/06/24 00:11:01.36
賃料安くても（維持費が安ければ）物件を複数持つのはある意味リスクヘッジじゃね？
高い物件ひとつだと空くといきなり上がりはゼロだもんね。
876:名無し不動さん
12/06/24 00:35:18.72
>>871
うん同意
3点U狭小外れ地区の蟻地獄物件は、あんま値段変わってないけど、
投資価値のある奴は底を打った感がある
2010年に買い付け二本入れて、両方僅差タッチの差で負けた
ずっとチェックしてるけど、あれから300万円台で5万とれて比較的ローリスク、
同程度の物件って1つもない
877:名無し不動さん
12/06/24 00:45:53.85
>>876
おお、自分871だけどまさにそうなんだよね。
東や南のショボイ3点U物件は相変わらず100万台の捨て値で張り付いてるけど、
空港線沿線のよさげなやつはすっかり400～500台以上に戻ったよね。
しかし、300台で5万とれる物件なんてすごいのチェックしてたね～おそらく今後2度とないよｗ
878:名無し不動さん
12/06/24 10:57:10.43
>>875
その維持費が高いわけよ。
例えば家賃20万売値3000万のマンションでも管理費等は20000円程度、
かたや家賃5万円売値750万のマンションでも管理費等は10000円オーバー。
これを単数戸持ってるだけならそれほど影響ないけど
10戸もあるとかなり違ってくる。だから自分は都心ファミリー向け中古専門でやってる。
879:名無し不動さん
12/06/24 11:43:05.98
賃料は安い上に、管理、修繕云々の
コストは東京と変わらんからな博多は。
思わず手を出しそうな価格で出てる時が
あるがそこで躊躇してしまう。
880:名無し不動さん
12/06/24 11:51:21.29
地方なんか買ったらババ抜きと同じ。
誰がジョーカーを掴まされるか？
881:名無し不動さん
12/06/24 12:27:39.92
まぁ地方は道一本違うだけで店子のつきやすさが雲泥の差という場合もあるからな。
土地勘あればウマーだけど、他地域の連中が安さだけで手を出すもんじゃない。
でも、勉強すればうまみがあるのも事実。おれは地方分は1000万投資で毎月手取り20万だよｗ
882:名無し不動さん
12/06/24 12:37:33.17
まあどこの地域でも土地勘がないと勝負にならない。
地元の利を生かせるのが不動産投資の面白いところ
883:名無し不動さん
12/06/24 12:37:45.09
>>878
5万しか取れない物件で管積1万もかかる物件は選ばないし、そもそも750万も出さないなあ。
選べば350～400万くらいで6万以上とれて管理費7～8千円位で済む物件あるじゃない。
884:名無し不動さん
12/06/24 12:47:30.30
350-400万で6万以上取れる物件ってどこにあるの？？
885:名無し不動さん
12/06/24 12:49:47.98
早速探してみたらあったｗｗｗ
886:名無し不動さん
12/06/24 16:06:27.21
>>884
地方ちょい古広め物件。ただし選択眼超必要。
区分じゃなく戸建てなら結構簡単に仕立て上げられるけどスレチだね。
887:名無し不動さん
12/06/24 18:39:29.20
オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。
【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。
【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。
【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。
人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。
【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。
新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。
管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。
888:初心者
12/06/24 22:08:10.65
>>887
だから、ワンルームで管理組合がきっちりと機能している物件探す方が難しい。
たいてい数年で売る事を考えている連中が買うから、修繕費・管理費最初から
払っていなくて、(地域によっては借主が管理費を払う、賃貸時の表示の仕方は
オーナーが決められる)
管理組合が弱いから皆管理費・修繕費踏み倒す。
889:名無し不動さん
12/06/25 00:00:53.26
滞納は普通は半年で差し押さえが入るけどなw
890:名無し不動さん
12/06/25 00:01:49.45
踏み倒しとかw
世の中、そうは甘くないw
891:初心者
12/06/25 00:07:02.65
管理会社がしっかりしていれば滞納はすくないんだけどな。
自分が見に行ったワンルーム滞納率、多くて全滅だった。
892:名無し不動さん
12/06/25 00:37:49.21
>>891
そりゃ、あんたの属性で買える程度のマンションなんか、スラムしかないからな。
893:初心者
12/06/25 00:56:40.54
そう、冷たい事言わないで、アドバイス頼みますよ。
セミナー5回以上行ったけど、やんわりと営業に断られたんだから。それでも
親切に 「震災後のワンルーム状況という」テーマでお誘いのメール来たんだから
自分がサクラ(客寄せの為の観客)になりながら、もう1回セミナー行きます。
講演後の販売会、速攻で不思議な事に完売するんだな。俺も買いたいよ。涙涙・・・
2時間以上早めに行って何でもこの会社の為に手伝って、いつかは成功例として
演壇に立って、観客を説得する立場になりたいな。(私、かなり洗脳されてます)
894:名無し不動さん
12/06/25 00:59:45.31
皆さんはどうやって物件を選びましたか。
不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。
築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、
全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。
例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、
９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円
物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。
１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。
895:初心者
12/06/25 01:21:11.80
>>894
本とかセミナーとかもいいけど、俺はやっぱり足だな。
自分の今住んでいる地域では、アーケードのある大きな商店街近くなら
ワンルームの需要はギリギリある。(10年後は判らないが)
フル生産中の飛行機工場近くもある。液晶工場近くは工場が閉鎖したんでダメになった。
派遣・契約会社近くも需要はある。
896:名無し不動さん
12/06/25 08:32:46.73
>>894
売却時絶対に損しない物件を買うのみです
897:名無し不動さん
12/06/27 12:30:37.14
ちょっと聞きたいのだが教えてくだされ。
ワンルームを賃貸用に購入する際、火災保険ってオーナーが入るものかな？
賃貸に出したとき店子が賃貸仲介不動産屋の火災保険に加入必須なのだが、
なんかＷで掛けてて無駄な気がするのですけど、教えてください。
898:名無し不動さん
12/06/27 23:19:15.58
>>897
オーナーが入るのは建物の火災保険。
賃借人が入るのは家財保険。
要は持ち主が責任を持つって事。
899:名無し不動さん
12/06/27 23:38:00.61
897じゃないけど。
投資用ワンルームの建物の保険ってどうなんだ？
いざ火災があった時に話まとまるんか？
900:名無し不動さん
12/06/28 00:15:28.79
>>897
現金で買って、万が一、家事になっても自費で復旧できるなら、無保険でいいのでは？
それと、隣室からの延焼も自室が燃えたら自腹になるよ。
賃貸人が入居している時は、その保険で何とかなるが、空室の時に放火されたらどうする？
901:名無し不動さん
12/06/28 01:05:09.52
>>900
ということは、入居者がいるときはＷで保険がかかってる状態になってるってことですね？
それと隣室からの延焼の場合、隣室に弁済を求めることは不可でしょうか？
入居者がいない空室のときだけかけられる保険とかはないですよね？
また20-50㎡くらいの部屋の火災保険って概ねいくらくらいなもんですか？
いろいろ聞いてすません。
902:キング
12/06/28 04:04:40.45
購入したばかり、道路向こう100メードル先は墓地です。
903:名無し不動さん
12/06/28 06:44:02.23
>>901
入居者がかければ、その期間はＷになる。
延焼は出火元の重過失を証明できないと無理。
空室時だけかけたいなら、その期間だけかければＯＫ。
但し、割引が無いので割高にはなる。
保険料は、様々な条件があるので一概には出せないが、都心、ＲＣ、２５平米、３０年間で18000円ぐらい。
月にならせば５０円。
904:名無し不動さん
12/06/28 06:45:01.10
>>902
寺町？
窓から直接見えないなら、静かで良いのでは？
905:名無し不動さん
12/06/28 08:24:02.47
>>903
保険料ってそんなに安いの？？
906:名無し不動さん
12/06/28 18:44:37.73
>>903
Ｗっても、入居者がかけるのは、自分で火事出したときの保険だよ。
入居者が火事出した時は、大家が入ってる保険屋から大家に支払われ、
入居者が入ってる保険屋から大家が入ってる保険屋に支払われる。
大家が２倍貰えるわけぢゃないよ。
907:名無し不動さん
12/06/28 20:23:03.71
ということは大家は掛け損？
908:初心者
12/06/28 21:11:03.99
>>897
俺はワンルームは持っていないが、余裕があれば購入したい。
アドバイス
新規入居者は2年又は1年の火災保険かけるけど、更新の時かけない方が多い。
大家として強制すると掛け金が高いので、賃貸の更新契約が難しくなる。
909:名無し不動さん
12/06/28 21:17:28.42
>>905
４５平米を２５年かけた時の見積もり。
URLﾘﾝｸ(beebee2see.appspot.com)
910:名無し不動さん
12/06/28 21:18:35.06
>>907
積立型にすればかけ損は回避できるが、その分、掛金は上がる。
911:名無し不動さん
12/06/29 02:04:10.14
みんな一括で購入して賃貸で貸してるの？
それともローンで購入して賃貸にしてんの
912:名無し不動さん
12/06/29 03:09:49.48
一棟物のアパートやらマンションを購入するならローンだろうが
ぼろい投資用ワンルームの１戸ならキャッシュで購入だろう。
913:名無し不動さん
12/06/29 07:40:45.20
>>908
更新のとき不動産屋が強制的に加入させてるけどな
>>909
ありがとう。その金額って25年での金額？
随分安いね？築年数の古い物件でもかけられるのかな？
914:名無し不動さん
12/06/29 08:31:07.29
>>911
基本的にローンにして、５年以内で返済してる。
１つ目の完済までがキツイかったけど、地道にキャッシュを貯めている時間よりも、
１％チョットの金利で借りて、賃料と繰り上げ返済の方がレバレッジが効いて良かった。
その後は１部屋増える度に返済年数が短くなって、いまだと税引後の手取りが月５０万円ぐらいなので、
１８００万円の物件でも２年半ぐらいで完済してる。
915:名無し不動さん
12/06/29 08:59:11.89
>>914
本業の所得ってどのくらいあります？
銀行からの融資楽に引けます？
916:名無し不動さん
12/06/29 21:36:15.10
繰上げ返済したら貸してくれなくなると思うんだけど？
917:名無し不動さん
12/06/30 00:38:13.37
>>915
サラリーマンとしての給料は年収９００万円。
銀行からの融資枠は８倍までもらってる。
>>916
そんなことは無いよ。
繰り上げで完済すると、次の物件を紹介しに会社に銀行さんがくる。
918:名無し不動さん
12/06/30 08:09:55.15
@suumo_journal: 【NEWS】JRD『マンション投資、1年間（無料）実体験キャンペーン』開催 URLﾘﾝｸ(t.co)
919:名無し不動さん
12/06/30 08:54:29.94
>>917
まともな銀行ですか、そこって？
繰上げ返済って嫌われるイメージでした。違約金が高い銀行は良いかもしれないけど。
920:名無し不動さん
12/06/30 11:12:11.57
>>919
まともな銀行の定義が微妙だけど、
みずほやソニーや信託銀行がまともな銀行なら、まともなんでしょう。
りそなやスルガや新生からは借りなね。
ノンバンクは金利が高いから問題外。
921:名無し不動さん
12/06/30 11:22:10.98
>>920
ソニーって投資物件やってる？
922:名無し不動さん
12/06/30 14:45:39.20
>>921
やってるよ。
923:名無し不動さん
12/07/01 12:23:34.92
>>920
オリックスが一番安いんじゃないの？
ジャックスは論外だけえど。
924:名無し不動さん
12/07/01 13:02:31.20
>>923
金利次第かな。
去年、荻窪の案件で借り入れる時は、
ソニー銀行が３年固定1.9%だったが、オリックスは2%切らなかったからパスした。
ジャックは、もう直接融資やってない様な？
保証業務だけでは？
925:名無し不動さん
12/07/01 13:26:16.62
結局、儲かるのは金貸しか？
926:名無し不動さん
12/07/01 15:47:15.39
三年だったら変動金利のがよくね
927:名無し不動さん
12/07/02 15:15:54.77 jRQ8ACzF
>>926
その通り
３０年固定だと２．７％くらいだからな
928:名無し不動さん
12/07/06 19:59:41.82
変動だとどれくらい？
929:名無し不動さん
12/07/07 21:38:37.63
0.8ぐらいじゃねーかな
930:名無し不動さん
12/07/07 21:58:29.05
>>929
どこの金融機関？
931:名無し不動さん
12/07/07 22:02:55.56
>>930
ネタに反応するなってｗ
実需じゃんｗ
932:名無し不動さん
12/07/07 22:35:17.40
今日のソニーだと、変動は1.572％。
2年固定が1.474%。
933:名無し不動さん
12/07/08 08:03:08.32
変動で1.572？
それって投資用に使えるローンなの？？
934:名無し不動さん
12/07/08 08:08:35.42
0.625
935:名無し不動さん
12/07/08 09:35:42.06
>>933
ここは投資用ワンルームのスレですから、当然ですよ。
936:名無し不動さん
12/07/12 19:37:34.62
投資用で0.8くらいで借りたい
937:名無し不動さん
12/07/12 20:07:50.13
探したら？
それだけの担保価値があって、あなたの信用があれば貸してくれますよ。
938:初心者
12/07/12 20:41:37.57
で、頭金やっぱり2～3割必要かい？(他に諸経費は現金)
939:名無し不動さん
12/07/12 22:14:32.54
頭金も諸経費もいらない。
100%＋諸経費までもローン可能。