12/05/22 19:13:41.14
ワンルームなんて立て替え決議スムーズに行くのかね？
容積率でも緩和してれば大勝利だけど。
604:名無し不動さん
12/05/22 19:28:09.20
ワンルームだからこそ
スムースにいくんでは…。
所有者が住んでない率高いから。
605:名無し不動さん
12/05/22 19:28:49.82
皆さんありがとうございます。
①換気システムとは具体的にどのようなタイプがワンルームや１Ｋで好まれるのでしょうか？
②玄関開けたとき中が丸見えにならない→これは何か便利な道具や施工はあるのでしょうか？
③キッチンが充実→具体的にどのようなのが良いでしょうか？
④デザイナーズっぽい→これはリフォームで可能でしょうか？
⑤大きめの収納→これもワンルームのリフォームでは厳しいかと思うのですが…
⑥洗面所（洗濯機スペース）が独立もワンルームのリフォームでは…
⑦バス（浴室乾燥機）→これは風呂とトイレが一緒のユニット式でも施工可能？
⑧ウォシュレット→ユニット式ですと不可能ですよね…
606:名無し不動さん
12/05/22 19:37:28.92
あんま金かけないほうがいいよｗ
607:名無し不動さん
12/05/22 19:44:16.18
売却前提でも住む人の立場を考えたリフォームをした方がより高く売却出来るでしょ
608:名無し不動さん
12/05/22 19:46:13.86
60代のおばさんがNOリフォーム1380万円で売り出し。
外国人が簡易リフォーム済みで1180万円で売り出し。
どちらも売れず6ヶ月ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
609:名無し不動さん
12/05/22 19:55:39.49
立地がある程度良くないと
大金掛けても…。
610:名無し不動さん
12/05/22 20:03:01.58
>>605です。
場所はオシャレな買い物スポットがあったりと超絶便利なターミナル駅から徒歩すぐの立地です。
１Ｋですがかなり狭くて６畳強といったところでしょうか…
収納やキッチンも小さくて女性目線から見たら厳しい印象なので男性一人暮らしに需要があるかなと思われます。
611:名無し不動さん
12/05/22 20:20:14.87
>>609
麻布十番徒歩3分です
612:名無し不動さん
12/05/22 20:31:27.80
>>611
吉祥寺徒歩6分です。
613:名無し不動さん
12/05/22 20:42:58.49
吉祥寺6分は田舎だな
614:名無し不動さん
12/05/22 20:51:48.53
>>605
②玄関開けたとき中が丸見えにならない
天井にカーテンレール付ければいい。
③キッチンが充実
2口コンロは人気。部屋がちょっと狭くなるけど付ける価値はある。
615:名無し不動さん
12/05/22 22:38:58.99
⑧ウォシュレット→ユニット式ですと不可能ですよね…
簡易型ウォシュレットなら付けれる
コンセントがユニ内になくても。
あんまりコストかけない方がいいんでは？
それだけ掛けてどれだけ効果があるのか…。
コストと効果の計算。
616:名無し不動さん
12/05/23 00:08:51.97
世間知らずの馬鹿医師専門で売りまくってた日本ライジングの森裕司社長はどこいった？
会社の存在確認出来ずに宅建業免許取消処分くらってるがどこいるの？
大阪府／大阪府知事が行った行政処分内容（平成23年4月）
URLﾘﾝｸ(www.pref.osaka.jp)
617:名無し不動さん
12/05/23 02:25:31.40
>>603-604
>容積率でも緩和してれば大勝利だけど。
それはないって。むしろ逆にワンルーム条例で３０㎡以下のものを建てるのが難しいくなるのでは。
建て替え決議に基づいて持分を譲渡した場合に譲渡所得税免除とかいう優遇措置を期待してる。
持ち主が住んでないワンルームだからこそ損得でしか考えないから建て替え交渉はまとまり易いのではないかと。
まあワンルームが大量供給されだしたのが８０年代初頭だから４７年経過後の２０３０年頃に
なれば結果は出るだろ。
618:名無し不動さん
12/05/23 13:32:22.79
>>614>>615ありがとうございます。
玄関付近に天井レールを付けるのは費用的には安いでしょうから何ら問題は感じませんが、逆に不要と考える人もいるのでは？見た目の景観もカーテンを付けない人ならレールだけが見えて悪くなりそうな気がしましたがいかがでしょうか？
ユニット式でも簡易ウォッシュレットならＯＫなのですね。
確かに必要以上にコストはかけたくありませんが簡易ウォッシュレットだと何万位必要でしょうか？
619:名無し不動さん
12/05/23 14:46:52.30
天井にレールのあるダサイ部屋には住まないからｗ
620:名無し不動さん
12/05/24 06:39:10.58
天井設置のロールスクリーンなら許容範囲かもしれない
621:名無し不動さん
12/05/24 23:39:41.85
国交省のアンケートって皆んな真面目に書いてるのかね
結構ふざけてるの多そうだよな
622:名無し不動さん
12/05/25 06:25:37.77
>>621
課税通報があるから、相場と極端に異なるいい加減な内容を書くと、面倒なことになる。
623:名無し不動さん
12/05/25 06:56:26.36
出さなかったけど問題ないよね？
624:名無し不動さん
12/05/26 16:28:09.01 XI2PO/rh
URLﾘﾝｸ(www.kenbiya.com)
以前に話題になった神奈川新町いってみたら再開発で大型駅ビルの建設中だったので
こりゃ美味しいと思って探しはじめたらこんな割高物件ばかりだな。
オマエラ新町はやめたほうがいいぞ。業者が再開発を利用して高値で売ろうとしてる
625:名無し不動さん
12/05/26 18:27:22.46
お前さんも物好きだなｗ
新町だの、子安だの、間違っても買わないから安心して。
626:名無し不動さん
12/05/26 19:03:10.30 XI2PO/rh
京急がすでに再開発したのは東神奈川の仲木戸。大規模再開発してるのが新町。あと２年で
完成。６階建ての駅ビル。バリアフリーで駅前マンションまで直通らしい。
あとはJR鶴見が駅ビルつくってるこれは再開発というより老朽化した駅ビルの建て替えで
京急との連絡通路など互換性なし。特急止まらないし鶴見はダメだな
川崎西口や品川港南みたいに大規模再開発したところは人気化したが京急沿線では
しれてるな
627:名無し不動さん
12/05/26 21:43:57.10
港南なんて死体臭いから絶対買わないわ
628:名無し不動さん
12/05/26 22:39:13.53
屠殺場からの獣臭と死臭と断末魔の叫びが響き渡ってるからなあ。
629:名無し不動さん
12/05/27 00:59:31.42
そもそも港南にワンルームなんて無いでしょ
630:名無し不動さん
12/05/27 09:52:05.20
>>627-628
差別はやめろ
631:名無し不動さん
12/05/27 10:53:13.17 +5U09J8y
地元じゃないのでよく知らないけど京急が東神奈川や神奈川新町で再開発やってる
一方、横浜駅やそのより先の開発はまったく進んでない。
横浜より先は鉄道会社にも見捨てられた地区なのかね？
632:名無し不動さん
12/05/27 12:49:27.37
上大岡は再開発してる。
八景も。
633:名無し不動さん
12/05/27 12:50:52.40
>>630
差別？？
事実だろーが！
634:名無し不動さん
12/05/27 12:54:57.42 +5U09J8y
>>632
そうなの。特急とまる駅限定で開発してんだね。
635:名無し不動さん
12/05/27 14:38:11.12
横浜駅なんてもう20年以上ずーっと再開発しているよ。
きっと自分が死ぬ頃もまだ再開発しているんだろうな・・・。
というのは置いておいて、平成27年に200mくらいの駅ビルができるよ。
シャル跡地に
636:名無し不動さん
12/05/27 18:12:25.78
しかし、どんなに再開発をしようとも、投資用ワンルームを買う様な路線では無いのでパス。
637:名無し不動さん
12/05/27 19:13:23.65
1300万で売りに出てる物件のオーナーが、800万でもいいから買ってくれと泣きついてきたのだが
おまえらに譲ろうか？
638:名無し不動さん
12/05/27 19:19:44.49
譲ってくれ
639:名無し不動さん
12/05/27 19:23:11.24
こないだ路上で若い女が「新人です！名刺交換させてください！」だって。
「どうせ後で投資用糞物件の売り込みウザいんだろ。そんな手口使ってる会社、
まだあるのかよ」って言ったら「よくご存知で・・・」だと。アホす。
640:名無し不動さん
12/05/27 20:51:16.75 YtaFWHzk
>>637
これだろ
価格 ：1,300万円
間取り ：1K
専有面積 ：20.10m2 築年月 ：2005/11
641:名無し不動さん
12/05/27 20:58:41.15
欲しいよ～売って！
642:名無し不動さん
12/05/27 21:46:39.69
>>637
詳しく聴こうか？
643:名無し不動さん
12/05/28 00:16:51.15
お前らって働かずに食える域なの？
644:名無し不動さん
12/05/28 01:06:13.15
月３２万円弱入ってくるから、まあ贅沢しなければ、働かなくても生活できる。
サラリーマンだから、適当に仕事して、外出ついでに物件調査。
645:名無し不動さん
12/05/28 13:44:43.38
税引き前で年140万
これじゃあ生活できないんで、会社の人員整理待ち
646:名無し不動さん
12/05/28 13:46:33.13
>>644
自己使用の住宅はどんなところ住んでるの？
647:名無し不動さん
12/05/28 15:41:22.79
ちなみに、どっかの質問サイトに失業保険の給付判断条件として
事業的規模(10部屋以上)になっているかどうかってあったが、
これ本当かな？
この程度の年収で失業保険の受給資格喪失したら困るから
648:名無し不動さん
12/05/28 16:05:21.93
そもそも副業収入って
受給に関係するの？
649:名無し不動さん
12/05/28 16:13:53.13
>>648
知恵袋ソースだが、事業的規模だと個人事業主とみなされ受給できないって書いてあるよ
URLﾘﾝｸ(detail.chiebukuro.yahoo.co.jp)
まあ、当たり前の話だが
650:名無し不動さん
12/05/28 17:44:55.55
今時、不正受給してる奴はいないよな
651:名無し不動さん
12/05/28 18:26:44.70
>>646
日本橋のタワーマンションだよ。
早期リタイアして海外移住する時にも、貸しやすい場所と広さにしてある。
652:名無し不動さん
12/05/28 18:27:51.76
>>650
不正受給はいないが、脱税は沢山いると思われｗ
653:名無し不動さん
12/05/28 18:46:32.37 WFB8Q3DM
素朴な疑問なんだけど割高で売りに出してる物件って売る気あるの？
全体の半数ぐらい絶対売れない価格で掲載されてる。
特に横浜市の物件とか都心並の価格設定してるのもあれば300万円台で激安にしてあるのも
ある。これって値付けは売主が勝手に決めてるのかな？
仲介業者に「その価格では無理ですよ」とか言われないの？
654:名無し不動さん
12/05/28 19:05:55.06
>>653
立地とかまったく一緒なの？
655:名無し不動さん
12/05/28 19:41:29.98
>>654
恥かしい奴ｗ
656:名無し不動さん
12/05/28 20:23:43.07
@tokyo_kantei:
本日発売の専門紙「週刊住宅」に首都圏のワンルーム市場動向について、新築の販売状況や表面利回りなどを中心に概説した原稿を寄稿しました。
専門紙なのでご覧になれる方は少ないと思いますが、ご関心のある方は是非お読み下さい。
供給減少と地域偏在で利回りがなかなかついて来ないという状況です。
657:名無し不動さん
12/05/28 20:25:47.43
>>655
恥ずかしいのは、>>653だろ？
658:名無し不動さん
12/05/28 23:03:30.58
取引は少ないが、各物件の成約価格を見れば相場はわかるよ。
659:名無し不動さん
12/05/29 10:12:08.53 JPz4FaxI
エイブルに聞いた話だが最近の傾向としては
①２階以上
②駅近く
③オートドアロック
の三つがそろってないと入居者決まりにくい反面、駐車場とかバストイレ別とかは
なくても大丈夫みたいらしい。これは車離れ＆東横INNだのあちことの安ホテルが３点ユニット
だから慣れてきてるんだろうな。まあ外国では一流ホテルでもトイレ。バス一緒なので
世界の流れでしょう。
660:名無し不動さん
12/05/29 13:22:43.12
>>659
恥かしいやつｗ
661:名無し不動さん
12/05/29 13:53:03.59
この物件みたいに、近々修繕費値上げ予定を告知しているのはいいけど
修繕費が極端に安い物件は注意だな
急に4倍に値上げされたら、キャッシュフロー目もあてられない
URLﾘﾝｸ(www.landnet.co.jp)
662:名無し不動さん
12/05/29 14:09:13.73
>>661
旧耐震なんか買ったら、耐震対策で数百万円は覚悟しないとな。
663:名無し不動さん
12/05/29 16:15:52.22 pQVRbEQU
古くなるにつれランニングコストがあがるのは不可避
だからこそ大規模物件選ぶことが大切。
最低40戸以上、できれば60戸以上。70～80戸以上が理想的
664:名無し不動さん
12/05/29 16:25:05.85 pQVRbEQU
>>661の物件は今の入居者が退去したら次は家賃５万ちょっとでしか貸せない
そして修繕費と管理費で月２万はかかる。リフォーム代や空室期間かんがえると
元とるのはよくて１５年、下手したら永久に元はとれない。
665:名無し不動さん
12/05/29 16:28:29.33
ほんと高止まりしていて、
お買得なのがないなあ～。
いつになったら安くなるんだ？
666:名無し不動さん
12/05/29 17:04:14.48
単純に売却と貸すのとではどちらが良いのだろう…？
貸すのは何かと面倒臭い事が多そう…
667:名無し不動さん
12/05/29 17:37:35.01
金そのものを売るか、
金を産み続ける鶏を売るかの違いかな。
668:名無し不動さん
12/05/29 18:49:54.43
しかし鶏は病気にかかっていてもう傷んだ卵しか産めません
669:名無し不動さん
12/05/29 19:25:33.13
>>664
けど見かけの利回りに惹かれて、
重要事項もろくに聞かずに購入するやつとかいそうだな
670:名無し不動さん
12/05/29 19:56:04.79
建て替えだな。。。
671:名無し不動さん
12/05/29 20:01:20.74 pQVRbEQU
>>669
総戸数29で旧耐震ということぐらいは誰でも確認するんで売れないだろ。
672:名無し不動さん
12/05/29 20:05:06.01
間取りはいいんだがな…。
立地と駅までの距離が…。
耐震は旧耐震の方が、
行政からの耐震工事補助が
期待できるのでは？
673:名無し不動さん
12/05/29 20:07:37.36
でも、トイレに窓付き、ライオンズだから
間違いなく売れると思う。
674:名無し不動さん
12/05/29 20:16:06.32
>>672
調査費の一部補助程度。
675:名無し不動さん
12/05/29 20:50:11.66 pQVRbEQU
旧耐震というだけで法人の申し込み少なくなる、学生とかも親が反対してしまい
借りてくれない。それに実際に地震があったらどうなるかだな。それが一番のリスク。
676:名無し不動さん
12/05/29 22:16:20.49
>>672
大山駅への距離はまあまあだが、ここ池袋まで徒歩18分ぐらいでもある。池袋勤務なら震災の時帰宅難民にならない距離
677:名無し不動さん
12/05/29 22:18:38.36
こんなのは買い手がつくのだろうか？
URLﾘﾝｸ(www.landnet.co.jp)
こんな物件持っていたら、もう詰んでるような気がする
678:名無し不動さん
12/05/29 22:45:10.79 pQVRbEQU
これから買う人は安いのでいいんじゃないの？
賃貸にだせるか不明だが地域の住民ならセカンドハウスか倉庫にでもすれば。
札幌や関西よりマシじゃないのか？
679:名無し不動さん
12/05/29 23:39:39.54
>>678
どうぞ！どうぞ！
680:名無し不動さん
12/05/30 00:15:36.54
>>677
お前、しつこいぞ！
681:名無し不動さん
12/05/30 11:50:48.62
都内の駅徒歩10分の新築物件で2200マソの400マソOFFで話がきますた。買ってしまいそうです。
682:名無し不動さん
12/05/30 12:20:40.36
ワイドスイッチに替えようかと
思うんだが、トイレ換気扇の2つスイッチって、パナのコスモワイドだと4千円位ののモノしか対応できない？
1500円前後の2つスイッチでも対応可能？
安い方で良ければそれでやりたいのだが…。
タイマーの有る無しの違いだけだよね。
ホタルは付いてた方がいいとはおもうけど…。
683:名無し不動さん
12/05/30 12:28:28.25
>>681
都心の３０㎡以上ならネタになるが、城北・城東だろ？イラン
684:名無し不動さん
12/05/30 13:14:14.41
>>683
その通り城北地区です。しかも、24m2。
所得が最高税率超なので、その圧縮による節税効果と、10年後くらいに1400マソく
らいで売却できれば、多少のプラスにはなるかな、と思い迷ってます。
皆さんは、あまりこういった物件には触手は伸びないのでしょうか？中古物件にめぼ
しいのがないので、ついこんな物件にも目がいってしまいます。
685:名無し不動さん
12/05/30 13:27:31.41
>>684
城東地区徒歩10分じゃ
10年後よくて1200じゃね？
686:名無し不動さん
12/05/30 13:49:50.30
>>685
徒歩１０分では、いいとこ半値。
687:名無し不動さん
12/05/30 14:43:57.90
城北でも文京区ならありだけどどうせ違うんだろ
688:名無し不動さん
12/05/30 15:06:41.99
都心の４０㎡で3000マソだぽ
689:名無し不動さん
12/05/30 15:12:00.26
城東地区16㎡
駅徒歩15分
トイレあり
風呂なし
シャワーなし
420万円
ダメダメかな？
690:名無し不動さん
12/05/30 15:13:23.26
物置小屋としてすら使えないな
691:名無し不動さん
12/05/30 15:19:42.65
>>689
死体安置所？
692:名無し不動さん
12/05/30 15:56:10.28
お前ら放射能汚染のこと完全に頭から抜け落ちてるな
関東の不動産の資産価値なんて原発事故で吹っ飛んでしまった
693:名無し不動さん
12/05/30 16:04:34.41
>>692
スレ違いだ！カエレ
694:名無し不動さん
12/05/30 16:19:33.53
>>689だけどやっぱりダメダメですか
ありがとうございます。
695:名無し不動さん
12/05/30 20:22:34.67 RiyaIRqM
URLﾘﾝｸ(www.kenbiya.com)
放射能の無縁の地域で徒歩３分、広めの23平米ワンルーム、高利回り。
696:名無し不動さん
12/05/30 20:51:28.05
>>695
馬鹿か？お前？
697:名無し不動さん
12/05/30 21:22:18.07
>>695
そこレイ‥‥‥
698:名無し不動さん
12/05/30 21:23:23.69
>>689
高すぎる。
てか、マンションじゃなくてアパートレベルだろ。
699:名無し不動さん
12/05/31 08:36:53.57
札幌で3点Uって罰ゲームでしょ？
700:名無し不動さん
12/05/31 16:38:11.92
>>699
札幌で罰ゲームじゃない物件ってどんなの？
701:名無し不動さん
12/05/31 18:33:12.65
札幌は投資バブルで無駄に作られたマンションが空室のまま放置されてる
維持費を考えると持ち主からすればタダでも譲りたいくらいのゴミ
このマンションに人が入る日はこない
702:名無し不動さん
12/05/31 19:36:31.65 UkVYMWkc
URLﾘﾝｸ(www.kenbiya.com)
それなら賃貸中でどうだ！！賃貸中で超高利回り。
駅まで一分。バス・トイレ別、広いワンルーム。 都心なら値段１０倍はする
これでダメなら札幌はもうダメだ。
703:名無し不動さん
12/05/31 19:39:52.57 UkVYMWkc
ワンルームでなくて１DKだった。千代田区なら２千万超える。
早期リタイアして北国に引きこもることもできるしマジおすすめ。
704:名無し不動さん
12/05/31 19:49:22.59
>>703
旧耐震、バル面が北向き、2階か…。
705:名無し不動さん
12/05/31 21:41:25.48
>>702
ゴミの見本だｗ
706:名無し不動さん
12/05/31 22:36:19.40
札幌でも条件の良いのあったら買いたいんだけどね
年二回ぐらい遊びに行きたいし
707:名無し不動さん
12/05/31 22:47:45.83
>>706
お逝きなさい！
708:名無し不動さん
12/06/01 00:05:49.96
てか、ここはノンホルのスレでは無いのだが？
709:名無し不動さん
12/06/01 11:32:56.40
札幌はどんな安くても利回り高くても割に合わない
唯一、自分で住む場合なら割に合うが
ワンルームは関係ない
710:名無し不動さん
12/06/01 12:24:16.36
札幌より人口増が止まらない
福岡市な
711:名無し不動さん
12/06/01 15:02:30.22
>>689
100万円なら買いだ
712:名無し不動さん
12/06/01 17:22:08.29 fxnGR5eS
URLﾘﾝｸ(www.kenbiya.com)
人口が増えてて地震もない地域でネット利回り２０％以上。
首都圏で大地震が起こったときのセカンドハウスにマジお勧め
713:名無し不動さん
12/06/01 17:24:22.92 fxnGR5eS
ところで修繕積立金８２４円ってどういうことなの？
こんなランニングコスト安いワンルーム初めてみた
714:名無し不動さん
12/06/01 17:37:54.11
>>712
お前、いい加減にしろよな。
715:名無し不動さん
12/06/01 17:57:20.67
そんなｺﾞﾐいくら貼っても誰も買わんぞ
716:名無し不動さん
12/06/01 20:05:25.17
>>712
人に進めるなら、まず貴様が買えや。
717:名無し不動さん
12/06/02 02:45:35.38 uWUjlN8T
100万円くらいのワンルーム買おうと思うんだけどやっぱり元とれないもんなの？
718:名無し不動さん
12/06/02 04:09:12.85
廃棄物を買っても、どうにもならない。
719:名無し不動さん
12/06/02 07:14:17.09
せめて首都圏の物件でネタ的なの貼ってよ。
720:名無し不動さん
12/06/02 09:03:31.26
>>719
そういうこと書くと新町とか貼って来るからｗｗ
721:名無し不動さん
12/06/02 11:16:21.91 /eTq9oOJ
URLﾘﾝｸ(www.kenbiya.com)
都心、好立地、築浅、設備充実、広い１DK
独身用の物件とはいえ担保価値認められてこの物件担保に札幌の物件10戸ぐらい
買えるのでマジお勧め。
722:名無し不動さん
12/06/02 11:56:27.24 usm5V7Sn
川
口
土
建
に
だ
ま
さ
れ
た
↓
検索してください。
723:名無し不動さん
12/06/02 12:10:28.98
日本エスリード・FJネクスト・プレサンスコーポレーション・サムティと
みんな上場企業だけど、ワンルームデベロッパー販売会社。
名簿を元に無差別で電話して、節税対策、保険対策、年金対策といって
電話営業で売る会社。
スカイコートや日商エステムも・・・
将来はみんな自己破産だろうな。
724:名無し不動さん
12/06/02 14:29:48.71
日本クリードと付き合いのあるやついる？
725:名無し不動さん
12/06/02 15:50:41.48
>>724
はーい ワンルーム買ったよ 安かった
726:名無し不動さん
12/06/02 16:53:30.92
>>724
日本クリードってどうよ？
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
727:名無し不動さん
12/06/02 22:30:14.20
このスレにもオワコンがいたか
728:名無し不動さん
12/06/02 22:34:15.69
普通いるよ
729:名無し不動さん
12/06/02 22:36:44.17
>>723
誰が自己破産するんだ？
730:名無し不動さん
12/06/02 23:10:22.47
江東区か江戸川区で200万円ぐらいのワンルームないかね
731:名無し不動さん
12/06/03 00:28:40.16 24+H8Pa5
お前らワンルームの競売はやらんの？
732:名無し不動さん
12/06/03 01:30:59.55
>>730
ない。
733:名無し不動さん
12/06/03 01:31:24.02
>>731
やらない。
734:名無し不動さん
12/06/03 07:59:21.41 /dPxQuP3
>730 足立葛飾駅徒歩で差値３００なら十分買えるが江東は無理でしょ
735:名無し不動さん
12/06/03 08:12:58.01
>>734
ありがとうです。
400万円で江東区でさがしてみます。
736:名無し不動さん
12/06/03 14:07:30.85
いつも参考にさせて頂いてます
こういうコンパクト物件はありだと思いますか？
URLﾘﾝｸ(www.nomu.com)
ある程度現金無いとキャッシュフローきつそうですが、
空室リスクは少ないと思います
ワンルームではないですが
737:名無し不動さん
12/06/03 14:47:58.85
うーん間取りが…。Dが4.2畳はなあ～…。
でも立地抜群、最上階角だし
早い内に売れるだろうね。
738:名無し不動さん
12/06/03 15:03:56.26
>>736
根津の物件を買う時にアルスを検討したが、間取りがヤバいのと管理費等が嵩み過ぎて利回りが落ちるから、諦めた。
賃貸ターゲットは東大病院の医者のセカンドハウスで、ある程度の需要は見込める。
サラリーマンや東大生は月８万円を超えると借りない。
739:名無し不動さん
12/06/03 15:32:25.43
1,980万円ｗ
740:名無し不動さん
12/06/03 15:57:32.37
>>736
このマンション、有名なキチガイがいるんで、借り手が着かないんだよ。
741:名無し不動さん
12/06/03 16:02:57.02
たったひとりｷﾁｶﾞｲが住み着くだけでﾏﾝｼｮﾝの資産価値が一室辺り数百万下がるんだから恐ろしいもんだ
742:名無し不動さん
12/06/03 16:22:20.73
みなさま色々ご意見ありがとうございます
物件候補に入れてしまうところでした
743:名無し不動さん
12/06/03 16:27:55.47
築20年で@165万の価値があるように見えない
744:名無し不動さん
12/06/03 17:53:37.18
キチがいるとか
やっぱ調査するの？
どうやって調べんだろ？
745:名無し不動さん
12/06/03 18:05:02.19
>>744
物件名で検索してみ？
746:名無し不動さん
12/06/03 19:09:06.88
>>744
マンション名で検索すると、1ページ目にこんなページ出てくる
東急ドエルアルス根津
とっても快適な文京区根津にある、すばらしいマンションで起きているお話です
URLﾘﾝｸ(blog.livedoor.jp)
747:初心者
12/06/03 19:31:47.87
>>746
これって、各住人のプライバシー公開しているページなのか？
こんな住人がいたら ちょっと怖いな・・・
748:名無し不動さん
12/06/03 19:44:23.13 EyzeYo6a
>>747
精神科医だが、これ足元見て買い叩いてその後トラぶったら
あえて挑発して、突っかかってきたら即、通報して
警察官に24条通報させてそのまま松沢病院で一緒に措置鑑定して
入院させたらぼろ儲けできそうな気がｗｗｗ
あ、強制入院させるのは実に簡単だから。
ある種の暗号使って医者同士がやり取りするんでｗｗ
仕返し?? 日本刀という名の美術品が手元にあるんだな。これがｗｗ
749:名無し不動さん
12/06/03 19:46:39.60
>>748
入院までにさらに電波系ブログ書かれて
それを誰かがTwitterで拡散させて
おしまいのようなきがする
750:初心者
12/06/03 19:52:46.10
>>748 スレ違いだけど・・・
24条通報って言うけど、自治体によって解釈が違うから、例えば
前にとても重い前科があって、本人もリストカット何回もして、
その恐れがある時とか・・・
この住人位のレベルでは、東京都では強制入院は無理だろうよ。
751:名無し不動さん
12/06/03 21:30:32.99
1981,82年くらいの物件の新、旧耐震ってどうやって見分けてる？
不動産屋に問合せする前に調べたい時とか
役所に聞いたほうがいいのかな？
752:名無し不動さん
12/06/03 21:43:16.57
建築確認申請を見るしか無い。
753:名無し不動さん
12/06/03 22:30:08.15
>>748
えせ精神科医だな
仕事関係で、あの病院に出入りするハメになった経験から言うと、
松沢病院に入院しているのは、その道のトップなお方ばかりで、一回くらい刑事になったくらいじゃ入院できない
周辺に待機している人数を知ってれば、押し込むルートなんか無いのはよーくわかる
754:初心者
12/06/03 23:20:02.12
>>751
おおよその見方で、正確ではないが、共用部（廊下とか玄関）に面した部屋に
エアコンの穴がない。（穴を開けると強度不足になるため）
部屋を見る機会があれば、寿命が来ていなければ、漏電ブレカーの製造年
755:名無し不動さん
12/06/04 00:05:59.73
URLﾘﾝｸ(www.kenbiya.com)
人気の東急東横線 反町駅 徒歩5分が280万！これはお買い得！！
※現在マンション全体の修繕積立金残高は0円です。
管理組合が正常に機能しておりません。管理規約もありません。
756:名無し不動さん
12/06/04 00:08:09.26
>>755
管理規約無しって
エレベーターが故障したらどうするんだろう？
757:名無し不動さん
12/06/04 00:21:45.06
>>755
お前、いい加減にしろ！と言う日本語、理解できるか？
758:名無し不動さん
12/06/04 01:57:38.45 pvWAdIqm
ヤフオクに売ってるダイアパレス苗場ってどうなの？
なんか不気味だけど
759:名無し不動さん
12/06/04 03:00:20.56
>>756
土地所有者が資金出し合って建てた場合は管理規約を作らない事もある。
何かあった時は全員から判子貰う。
760:名無し不動さん
12/06/04 04:03:40.11
>>757
最近の糞物件品評会的な流れも結構好きだが
他の話も同時並行で
761:名無し不動さん
12/06/04 14:28:13.79 woTpzECA
>>755の物件は全然割安ではないよ。
その状態ではもう数年しか人住めないよ
エレベーター壊れたり水道管破損したりで人住めなくなっても管理費は
永遠に払い続ける。まあエレベーター壊れても非常階段つかってひとは住めるか・・
762:名無し不動さん
12/06/04 15:36:12.30
>>755
正常に機能してないとは
具体的にどういう事だろうか？
総会も開かれず、経理も機能せずとか？
763:名無し不動さん
12/06/04 15:44:22.25
>>729
> >>723
> 誰が自己破産するんだ？
３５年ローンでマンション買った公務員オーナーが自己破産するんだよ。
４件くらいまでなら退職金で何とかなるが、
ジャックスとかも、リーマン前までは１億円以上のローンも余裕で出してたからなー
764:名無し不動さん
12/06/04 21:21:05.07 woTpzECA
URLﾘﾝｸ(www.landnet.co.jp)
杉並区好立地駅近く。好条件で激安。少しだけ狭いことぐらいしか弱点ない。
765:名無し不動さん
12/06/04 21:30:14.80 woTpzECA
URLﾘﾝｸ(www.landnet.co.jp)
山手線駅7分で630万。狭いけどセカンドルーム需要ある。
766:名無し不動さん
12/06/04 22:35:43.09 njnhsmdl
不動産の投資は難しいよ
いつまでも物価があがる経済状況だったらいいけど
デフレだとマンションの価格も家賃も下落する
767:名無し不動さん
12/06/04 23:32:12.40
いつまでも物価があがる経済状態は20数年前に終わってますが
いまさらなんでしょうか？
768:名無し不動さん
12/06/04 23:52:27.58
>>764
だったらお前が買え！
769:名無し不動さん
12/06/05 00:17:42.57
突っ込む気にもならない
770:名無し不動さん
12/06/05 01:03:08.35 kkTl6nbu
そう、２０年前に終わったこと。だからこそ今後はもっと危険が潜んでいる。
社会保険庁の失敗も、まさに遅れて出てきたバブルの後遺症。
今後の不動産投資には元本保証だってないものと思う必要がある。
771:名無し不動さん
12/06/05 02:09:26.48
ユーロやドルみると…。
いずれ円も。
ペーパー資産も…。
要は分散だよ。
772:名無し不動さん
12/06/05 02:17:34.45
金（きん）は絶対に価値が下がらないのですか？
773:名無し不動さん
12/06/05 03:03:38.13
ゴールドは例えば5年前と比べると
数倍になってるんだっけ？
インド中国での実需が高い。
774:名無し不動さん
12/06/05 03:04:55.80
ゴールドにも分散投資してた人は
その恩恵を受けてる。
やっぱ分散だな。
775:名無し不動さん
12/06/05 07:02:57.93
金とか為替はスレチだから他でやれや。
776:名無し不動さん
12/06/05 08:25:58.49
ここ10年の厳しい時代、不動産が一番手堅かった。
株など騰がるとむなしい気分になることもあったが、株などが下がると余計に手堅かったことを実感できる。
777:名無し不動さん
12/06/05 08:39:30.55
以前、銀座の老舗クラブママを集めてインダビューする番組があったが、その中でMCが
「いままで色んな業界の人が来ては消えていったと思うけど、
結局、最初から最後までずっと残っているのはどの業界の客？」と、訊いたらママたちは
「そうねえ‥ ずっとってことなら、やっぱり不動産業界かしら」って言ってたな
778:名無し不動さん
12/06/05 09:34:27.40
住む場所のお世話にずっとなってるってことでしょ…
私がたかってるわけじゃないのよ？提供してくださるからありがたく…みたいな姿勢だけは嫌い。そりゃそれなりに銀座でママやるのは大変だろうけどさぁ。
ママが愛人の場合の別れさせ方ってどんな方法あるかしら？弟がどうもこういう方に入れ込んでて両親という未成年時にお世話になった人が色々とお金の面で困ってるの無視で金まわしてるみたいだから本当イライラして注意すんのに別れないの。
779:名無し不動さん
12/06/05 14:02:00.59
ワンルームスレの話じゃない
780:名無し不動さん
12/06/05 16:04:40.72
江東区でオススメのワンルーム教えて
781:名無し不動さん
12/06/05 16:46:34.11 BzKi5KBe
江東区は地盤が心配だから築浅で耐震しっかりしてる物件がお勧め。
URLﾘﾝｸ(www.landnet.co.jp)
これ19平米だけどバストイレが別になってる。駅近くだしマジお勧め。
元とるのに30年近くかかると思うけど地震で倒壊するマンションかうよりマシ
782:名無し不動さん
12/06/05 17:59:32.52
門前仲町か
ありがとうございます。
JR沿線だとないですかね
783:名無し不動さん
12/06/05 18:15:47.36
>>781
オススメなら、お前が買えばいいだろ？
784:名無し不動さん
12/06/05 18:17:41.34
なんで最近ランドナットの物件ばっか張られるの？
785:名無し不動さん
12/06/05 18:24:32.75
ヒント：ステマ
786:名無し不動さん
12/06/05 18:51:45.90
>>781
お前用のスレッド建ててやったから、今度からはそっちに書き込めよな？
【品評会】投資用ワンルームマンション【区分篇】
ｽﾚﾘﾝｸ(estate板)
787:名無し不動さん
12/06/06 10:31:41.81
みんなどこのサイトで物件探してる？
788:名無し不動さん
12/06/06 12:18:06.43
ノムコムプロ
789:名無し不動さん
12/06/06 13:30:53.47
>>788
いいのあります？
790:名無し不動さん
12/06/06 15:23:10.49
あるけど、融資付がヤル気なし。
その辺、流石野村と思う。
791:名無し不動さん
12/06/07 09:29:57.41 i3pIeApf
>781
安いように見えてもよく考えると千葉埼玉の都心直通電車徒歩圏近大学有で
土地付ボロアパ一軒買えるんだけどリセールバリュー的にどうなのかな。
ボロアパは当然周辺更地以下の値段で資産として下がる気がしないんだけど。
或いは足立葛飾の３００万を５戸持った方が好くないか？
792:名無し不動さん
12/06/07 10:54:46.04 q/vYBhNs
あと、ス○ガが6月からピタッと木造融資実質撤退したのも大きい
出口戦略の部分で
793:名無し不動さん
12/06/07 21:12:26.44
>>781
悪名高いエクセリア（シンアイ）じゃんｗ
794:名無し不動さん
12/06/07 21:20:17.28
いい物件ないな
795:名無し不動さん
12/06/08 23:44:09.34
未成年の新入生に酒を強要して
倒れて苦しんでいる彼を放置して
死に至らしたのは小樽商業大学のアメフト部だ
これは紛れもない事実だ
796:名無し不動さん
12/06/09 07:43:27.01
何を言ってるんだ？
797:名無し不動さん
12/06/09 11:08:45.78
都心中古1000万の物件が賃料7万台まで下がって
管理費積立金が15000円あるともう妙味が全くない。
これが現状、てかこれからの標準。
798:名無し不動さん
12/06/09 11:13:11.57
物件価格の高止まり状態が続くって事か…。
一方、家賃は下落。
799:名無し不動さん
12/06/09 11:28:08.49
わざわざ安値で売りたい人が居ない状況。
築古物件でも値下げしてでも貸していたほうが得策ってのが浸透
800:名無し不動さん
12/06/09 11:57:15.89
現金に戻しても他に投資先ないからな。
801:名無し不動さん
12/06/09 12:04:17.30
ほんま困った
いい物件が全くない
802:名無し不動さん
12/06/09 12:43:16.49
今は金がバブルだな
803:名無し不動さん
12/06/09 13:14:42.45
かね？きん？
804:名無し不動さん
12/06/09 15:56:28.14
>>797
都心でNET6.6%なら十分だろ？
805:名無し不動さん
12/06/09 16:10:09.34
都心でもＮＥＴ8％は欲しい
806:名無し不動さん
12/06/09 16:46:33.58
>>805
そんな物件あったら売れたやつでもいいから張ってくれ
807:名無し不動さん
12/06/09 21:47:12.90
>>801
１０００万クラスは良いの出ないげど
２０００万クラスは以前より良い売り物が多いと思うよ
808:名無し不動さん
12/06/09 21:51:30.57 nEY/p/Bu
8%近い次の物件、徒歩1分
URLﾘﾝｸ(used.realestate.yahoo.co.jp)
809:名無し不動さん
12/06/09 22:29:48.83
>>808
リノベーションかければ、なかなかイイな。
810:名無し不動さん
12/06/09 22:31:04.18
>>808
その物件だと
新規に募集した場合の家賃は７５，０００円くらい
管理費＋修繕積立金＋固定資産税が月額２３，０００円くらい
空室期間や退去時の内装費、設備の償却を考慮すれば
年平均の手取りで５３万前後だと思う
取得費用も含めれば１１００万くらいで取得することになるから
利回りは５％切るよ
811:名無し不動さん
12/06/09 22:34:55.67
>>808
あと、手取りから建物の償却費を引いた値が３５万くらいになるから
現金で買った場合は所得税が年間１５万～２０万くらいかかる
５３万－１８万＝３５万
１１００万円投資して全部引いて３５万円／円受取れるという感じ
812:名無し不動さん
12/06/09 22:48:07.77
築年月 ：1984/11
話にならんなｗ
813:名無し不動さん
12/06/09 22:49:35.47
>>812
都心だからその程度の築年数は問題じゃないよ
新耐震基準だし
814:名無し不動さん
12/06/09 22:53:21.48
>>812
分かってないなあｗ
新耐震基準で築２０年超の物件は下落率がほとんど無くなるから、この辺のリノベーションを買うのがいいんだよ。
815:名無し不動さん
12/06/09 22:53:36.77
>>810
でたらめな計算するなよ
オレ的には戸数が少ない点と下駄履きな所が気になるが、悪くない投資案件だ
麻布十番で２０平米なら、家賃は８万＋程度
ワンルームマンションの固定資産税が年間１０万も行く訳ないだろ
せいぜい３万～５万程度、現在賃貸中で空室期間を考慮する理由がない
全てを満足する物件なんかないんだから、ケチつけてるだけなのが楽しいのは判るがデタラメはいかんよ
816:名無し不動さん
12/06/09 23:00:10.41
>>815
>麻布十番で２０平米なら、家賃は８万＋程度
この近くに１戸持ってるけど２０平米で家賃８万は不可能ではないが厳しい印象
空室期間が長くなるのが嫌なら７５，０００円くらいで募集した方が無難
>ワンルームマンションの固定資産税が年間１０万も行く訳ないだろ
たがら固定資産税は余裕をみて７万／年で計算してるだろ
実際には５万以上６万以下だろうな
817:名無し不動さん
12/06/09 23:10:17.75
>>815
まあ実際には若干の価格交渉が可能だろうから
すべて考慮した利回り５％は可能
この立地で５％の利回りが堅ければ悪くはないけどな
818:名無し不動さん
12/06/09 23:12:42.23 3HHVKJ1l
場所がいいから空室期間２年間で入れ替わるとしても１～２ヶ月でみときゃ大丈夫だがクロス張替えとかリフォームは定期的にやらなきゃならないし
流し台やエアコンの交換もたまにはやらなきゃならない。
そうするとネット利回りは著しく下がる
819:名無し不動さん
12/06/10 00:38:21.30
すむぞうｗｗｗ
820:名無し不動さん
12/06/10 02:31:12.93
確かにものは良さそうだが、
すむぞうからは買いたくないなｗ
821:名無し不動さん
12/06/10 06:17:32.08
仲介手数料１０万円。
822:名無し不動さん
12/06/10 10:14:11.91
>>807
2000万クラスだと借り手が相当限られるからな。
借り手が半分以下に減ってしまう
823:名無し不動さん
12/06/10 10:17:30.81
>>814
リノベした物件を買うってこと？？
そんなの売りに出てる？？
824:名無し不動さん
12/06/10 11:27:42.93
リノベ物件は、業者売主で瑕疵担保はつくけど、
物件評価が出やすい分業者の乗っけもかなりだから
利回りとかはかなり効率悪いぞ
今時はリノベの内容どこもそう変わらんからそういう古い物件
買い叩いて自分でリノベするのが正解
825:名無し不動さん
12/06/10 13:21:08.19
リノベの件で>>824には同意だが、
そもそも買い叩ける物件がないわけでｗ
826:名無し不動さん
12/06/10 13:21:42.50
朝から二件物件見てきたが微妙すぎ。。
本当にいい物件がない。
827:名無し不動さん
12/06/10 13:24:09.18
>>815
麻布十番でも現状貸しだと8万取れるかどうか分からなくくらい値崩れしてるよ。
いい客は多いんだけど、築古を借りるかといえばそうではない層。
築浅10万くらいなら全然借りるんだけど、築古85000円とかだと大体胡散臭い男の客。
女子が多い街だからさらに競争力低下。これ現実です。
828:名無し不動さん
12/06/10 13:25:48.07
だいたいこれ13畳もあるって嘘だろｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
829:名無し不動さん
12/06/10 14:08:51.68
旧耐震物件って全部オワコン？
それとも買ってもよい旧耐震物件ってあるんかな？
830:名無し不動さん
12/06/10 18:46:31.84
借りてる人は新耐震とか旧耐震とかあんま考えてない
831:名無し不動さん
12/06/10 19:28:09.39
>>830
新耐震てどうすりゃわかんの？
832:名無し不動さん
12/06/10 19:38:19.64
>>831
つヒント
833:名無し不動さん
12/06/10 19:40:42.61
麻布十番 徒歩２分
１８５０万円
３４㎡
834:名無し不動さん
12/06/10 19:42:48.12
麻生十番、赤坂、大久保は
在日多くて雰囲気悪いって噂
聞いた事ある。
835:名無し不動さん
12/06/10 19:48:59.35
麻布十番で在日が高い物件借りることはないから。
借りたとしても40㎡2ＬＤＫを10人でシェアするとかそういう感じだから安心
836:名無し不動さん
12/06/10 19:51:19.85
>>833
ニュー高雄ハイツですか。
ここは難しい。
837:名無し不動さん
12/06/10 19:51:46.22
確かに赤坂の結構いい場所に
入り口ハングルの張り紙してあるビルあったな
838:名無し不動さん
12/06/10 19:53:42.43
赤坂は韓国人街だからそりゃそうだ
839:名無し不動さん
12/06/10 20:03:34.34
>>834
> 麻生十番
いった事あるの？
840:名無し不動さん
12/06/10 20:05:25.08
麻生区と間違えてるかも
841:名無し不動さん
12/06/10 20:45:42.19
>>831
建築確認を見る。
842:名無し不動さん
12/06/10 20:47:10.58
>>829
オワコン。
地震以降、旧耐震の価格下落が激しい。
843:名無し不動さん
12/06/10 20:50:50.73
>>830
アパートかＲＣかで迷っているクラスは気にしないが、最初からＲＣで探している人は旧耐震は借りなくなっている。
旧耐震は物件価格も下がっているが、賃料も下がっているので、微妙な感じ。
844:名無し不動さん
12/06/10 21:24:48.32
>>832
2000年6月以降が新耐震でいいのかな？
845:名無し不動さん
12/06/10 22:30:13.08
>>844
そう思っておけば
846:名無し不動さん
12/06/10 22:48:32.04
>>844
ｗｗｗ
847:名無し不動さん
12/06/11 13:11:34.23
いまって投資物件購入意欲は強いの？
848:名無し不動さん
12/06/11 13:24:33.38
>>844
違う1981年ぐらい
849:名無し不動さん
12/06/11 13:41:26.06
OKWaveソースだけど
ここ読むと大体分かるね
URLﾘﾝｸ(okwave.jp)
850:名無し不動さん
12/06/11 22:05:35.38 9y3EOrdT
必見！！！必見！！！ 見てなかった奴、絶対見とけ
URLﾘﾝｸ(i.imgur.com)
ＮＨＫスペシャル ＭＥＧＡＱＵＡＫＥＩＩ 巨大地震 第３回 “大変動期”最悪のシナリオに備えろ
URLﾘﾝｸ(www.nhk-ondemand.jp)
851:名無し不動さん
12/06/13 21:41:30.50 u9NtdLgj
投資用ワンルームはいつまで持つのか？
1970あたりの物件がまだ現役バリバリなのだから50年以上は持つだろ
つ～か住めないほど酷い劣化してる物件みたことあるひといる？
852:名無し不動さん
12/06/13 21:49:34.22
法廷耐用年数がひとつの目安だろうね。
これを超えて持っても、投資用としてのメリットは無くなる。
853:名無し不動さん
12/06/14 08:56:07.30
これを超えても家賃下げれば大丈夫だよｗ
854:名無し不動さん
12/06/14 09:38:31.60
お前ら残念だな。俺様がﾂﾚだったらパーフェクトなマンション投資の方法教えてやんのに。
855:名無し不動さん
12/06/14 13:45:28.92
区分の新築投資が最凶
856:名無し不動さん
12/06/14 13:50:40.36
>>854
またおまえかｗｗｗｗ
857:名無し不動さん
12/06/14 15:13:57.71
w
858:名無し不動さん
12/06/15 23:00:24.17 ZKzH15zE
必死な営業電話や「節税」が売り文句な時点で気付かないと。
その投資で儲かるなら「節税」はあり得ない。
趣味半分で楽しみながら中古をサイトで比較検討してる方なら
少なくとも大失敗はないでしょう。
859:名無し不動さん
12/06/16 04:03:45.00
その中古物件はかつて「節税」目的で営業して売ってたやつなんだけどな。
860:名無し不動さん
12/06/16 16:54:10.46
８０年代の旧耐震を気にしてる人はいるけどアスベストはどうなの？
ワンルームマンションだとＲＣ造だろうからあまり使ってないんかな？
861:名無し不動さん
12/06/16 17:19:58.62
>>860
アスベストは基本、解体の時とか地震で天井が落ちたとかでないと大丈夫。
ただし、倉庫とかビルなんかで天井にアスベスト吹きつけが向きだしになってるのはキケン。
862:名無し不動さん
12/06/16 19:22:51.72
ただでさえ古い物件なのに重説でアスベスト使用の有無に関する調査－無
耐震診断の有無－無なんて説明される物件に借り手つく？
863:名無し不動さん
12/06/16 19:40:24.73
>>862
アスベスト調査－有 該当
耐震診断－有 危険
なんて説明されるより調査してないほうがマシだろ
864:初心者
12/06/16 20:59:21.26
赤水(サビ水)がでたら、安い浄水器では処理できない。床下の鉄管交換に
結構費用かかる。ワンルームで2重床になっている物件ないだろ。2重床なら
交換費用そこそこ。
私の基準・・・赤水出てるワンルーム買わない。商店街に隣接している部屋は
古くても狭くても家賃を下げれば借り手がある。
865:名無し不動さん
12/06/18 23:11:59.79
>>863
借り手つくの前に買い手つく？って感じか？
それでも安いからって情弱が買わされちゃうんだろうな。
行政もほんと罪作りだよ。
866:名無し不動さん
12/06/21 19:07:25.09
>>865
やっぱり場所だよワンルームは
都心部の借り手は、どうせ長く住まないと思って、場所＞広さ＞築年数の順だな
もちろん、新築じゃなきゃ、眺望がというヤツもいるけどね
ある程度古くなったら、賃料勝負になるから、程度が良い旧耐震のほうが経営的にはいける
地震がきたらというのは、全滅になるから気にしてもしょうがない
３１１での浦安の住宅被害を見たら、耐震基準とか言ってる場合じゃないのがわかる
867:名無し不動さん
12/06/22 14:17:13.45
利回り14.6って良い方なの？
868:名無し不動さん
12/06/22 14:42:54.56
>>867
それだけリスクが高いと言うことだよ。
869:名無し不動さん
12/06/22 21:57:39.61
>>868
リスクげ高いってどゆこと？
870:名無し不動さん
12/06/23 15:25:29.89
>>869
日本語もろくに書けない奴には
誰も教えねーよ
871:名無し不動さん
12/06/23 16:10:03.99
福岡の相場の話が2chじゃあまりないんで、ここに書くけど、
2年前くらいに比べて明らかに最近物件価格上がってる気がする。
福岡出身で土地勘あるんで、2009～2010あたりに立て続けに8部屋購入したけど、
今同じモン買おうとしたら1.3～1.4倍くらいはするわ。
872:名無し不動さん
12/06/23 21:39:05.14
優良情報ありがとさん
873:名無し不動さん
12/06/23 21:48:34.07
www
874:名無し不動さん
12/06/23 22:22:51.99
福岡は賃料が安すぎて
話しならんわ…。
875:名無し不動さん
12/06/24 00:11:01.36
賃料安くても（維持費が安ければ）物件を複数持つのはある意味リスクヘッジじゃね？
高い物件ひとつだと空くといきなり上がりはゼロだもんね。
876:名無し不動さん
12/06/24 00:35:18.72
>>871
うん同意
3点U狭小外れ地区の蟻地獄物件は、あんま値段変わってないけど、
投資価値のある奴は底を打った感がある
2010年に買い付け二本入れて、両方僅差タッチの差で負けた
ずっとチェックしてるけど、あれから300万円台で5万とれて比較的ローリスク、
同程度の物件って1つもない
877:名無し不動さん
12/06/24 00:45:53.85
>>876
おお、自分871だけどまさにそうなんだよね。
東や南のショボイ3点U物件は相変わらず100万台の捨て値で張り付いてるけど、
空港線沿線のよさげなやつはすっかり400～500台以上に戻ったよね。
しかし、300台で5万とれる物件なんてすごいのチェックしてたね～おそらく今後2度とないよｗ
878:名無し不動さん
12/06/24 10:57:10.43
>>875
その維持費が高いわけよ。
例えば家賃20万売値3000万のマンションでも管理費等は20000円程度、
かたや家賃5万円売値750万のマンションでも管理費等は10000円オーバー。
これを単数戸持ってるだけならそれほど影響ないけど
10戸もあるとかなり違ってくる。だから自分は都心ファミリー向け中古専門でやってる。
879:名無し不動さん
12/06/24 11:43:05.98
賃料は安い上に、管理、修繕云々の
コストは東京と変わらんからな博多は。
思わず手を出しそうな価格で出てる時が
あるがそこで躊躇してしまう。
880:名無し不動さん
12/06/24 11:51:21.29
地方なんか買ったらババ抜きと同じ。
誰がジョーカーを掴まされるか？
881:名無し不動さん
12/06/24 12:27:39.92
まぁ地方は道一本違うだけで店子のつきやすさが雲泥の差という場合もあるからな。
土地勘あればウマーだけど、他地域の連中が安さだけで手を出すもんじゃない。
でも、勉強すればうまみがあるのも事実。おれは地方分は1000万投資で毎月手取り20万だよｗ
882:名無し不動さん
12/06/24 12:37:33.17
まあどこの地域でも土地勘がないと勝負にならない。
地元の利を生かせるのが不動産投資の面白いところ
883:名無し不動さん
12/06/24 12:37:45.09
>>878
5万しか取れない物件で管積1万もかかる物件は選ばないし、そもそも750万も出さないなあ。
選べば350～400万くらいで6万以上とれて管理費7～8千円位で済む物件あるじゃない。
884:名無し不動さん
12/06/24 12:47:30.30
350-400万で6万以上取れる物件ってどこにあるの？？
885:名無し不動さん
12/06/24 12:49:47.98
早速探してみたらあったｗｗｗ
886:名無し不動さん
12/06/24 16:06:27.21
>>884
地方ちょい古広め物件。ただし選択眼超必要。
区分じゃなく戸建てなら結構簡単に仕立て上げられるけどスレチだね。
887:名無し不動さん
12/06/24 18:39:29.20
オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。
【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。
【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。
【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。
人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。
【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。
新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。
管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。
888:初心者
12/06/24 22:08:10.65
>>887
だから、ワンルームで管理組合がきっちりと機能している物件探す方が難しい。
たいてい数年で売る事を考えている連中が買うから、修繕費・管理費最初から
払っていなくて、(地域によっては借主が管理費を払う、賃貸時の表示の仕方は
オーナーが決められる)
管理組合が弱いから皆管理費・修繕費踏み倒す。
889:名無し不動さん
12/06/25 00:00:53.26
滞納は普通は半年で差し押さえが入るけどなw
890:名無し不動さん
12/06/25 00:01:49.45
踏み倒しとかw
世の中、そうは甘くないw
891:初心者
12/06/25 00:07:02.65
管理会社がしっかりしていれば滞納はすくないんだけどな。
自分が見に行ったワンルーム滞納率、多くて全滅だった。
892:名無し不動さん
12/06/25 00:37:49.21
>>891
そりゃ、あんたの属性で買える程度のマンションなんか、スラムしかないからな。
893:初心者
12/06/25 00:56:40.54
そう、冷たい事言わないで、アドバイス頼みますよ。
セミナー5回以上行ったけど、やんわりと営業に断られたんだから。それでも
親切に 「震災後のワンルーム状況という」テーマでお誘いのメール来たんだから
自分がサクラ(客寄せの為の観客)になりながら、もう1回セミナー行きます。
講演後の販売会、速攻で不思議な事に完売するんだな。俺も買いたいよ。涙涙・・・
2時間以上早めに行って何でもこの会社の為に手伝って、いつかは成功例として
演壇に立って、観客を説得する立場になりたいな。(私、かなり洗脳されてます)
894:名無し不動さん
12/06/25 00:59:45.31
皆さんはどうやって物件を選びましたか。
不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。
築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、
全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。
例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、
９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円
物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。
１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。
895:初心者
12/06/25 01:21:11.80
>>894
本とかセミナーとかもいいけど、俺はやっぱり足だな。
自分の今住んでいる地域では、アーケードのある大きな商店街近くなら
ワンルームの需要はギリギリある。(10年後は判らないが)
フル生産中の飛行機工場近くもある。液晶工場近くは工場が閉鎖したんでダメになった。
派遣・契約会社近くも需要はある。
896:名無し不動さん
12/06/25 08:32:46.73
>>894
売却時絶対に損しない物件を買うのみです
897:名無し不動さん
12/06/27 12:30:37.14
ちょっと聞きたいのだが教えてくだされ。
ワンルームを賃貸用に購入する際、火災保険ってオーナーが入るものかな？
賃貸に出したとき店子が賃貸仲介不動産屋の火災保険に加入必須なのだが、
なんかＷで掛けてて無駄な気がするのですけど、教えてください。
898:名無し不動さん
12/06/27 23:19:15.58
>>897
オーナーが入るのは建物の火災保険。
賃借人が入るのは家財保険。
要は持ち主が責任を持つって事。
899:名無し不動さん
12/06/27 23:38:00.61
897じゃないけど。
投資用ワンルームの建物の保険ってどうなんだ？
いざ火災があった時に話まとまるんか？
900:名無し不動さん
12/06/28 00:15:28.79
>>897
現金で買って、万が一、家事になっても自費で復旧できるなら、無保険でいいのでは？
それと、隣室からの延焼も自室が燃えたら自腹になるよ。
賃貸人が入居している時は、その保険で何とかなるが、空室の時に放火されたらどうする？
901:名無し不動さん
12/06/28 01:05:09.52
>>900
ということは、入居者がいるときはＷで保険がかかってる状態になってるってことですね？
それと隣室からの延焼の場合、隣室に弁済を求めることは不可でしょうか？
入居者がいない空室のときだけかけられる保険とかはないですよね？
また20-50㎡くらいの部屋の火災保険って概ねいくらくらいなもんですか？
いろいろ聞いてすません。
902:キング
12/06/28 04:04:40.45
購入したばかり、道路向こう100メードル先は墓地です。
903:名無し不動さん
12/06/28 06:44:02.23
>>901
入居者がかければ、その期間はＷになる。
延焼は出火元の重過失を証明できないと無理。
空室時だけかけたいなら、その期間だけかければＯＫ。
但し、割引が無いので割高にはなる。
保険料は、様々な条件があるので一概には出せないが、都心、ＲＣ、２５平米、３０年間で18000円ぐらい。
月にならせば５０円。
904:名無し不動さん
12/06/28 06:45:01.10
>>902
寺町？
窓から直接見えないなら、静かで良いのでは？
905:名無し不動さん
12/06/28 08:24:02.47
>>903
保険料ってそんなに安いの？？
906:名無し不動さん
12/06/28 18:44:37.73
>>903
Ｗっても、入居者がかけるのは、自分で火事出したときの保険だよ。
入居者が火事出した時は、大家が入ってる保険屋から大家に支払われ、
入居者が入ってる保険屋から大家が入ってる保険屋に支払われる。
大家が２倍貰えるわけぢゃないよ。
907:名無し不動さん
12/06/28 20:23:03.71
ということは大家は掛け損？
908:初心者
12/06/28 21:11:03.99
>>897
俺はワンルームは持っていないが、余裕があれば購入したい。
アドバイス
新規入居者は2年又は1年の火災保険かけるけど、更新の時かけない方が多い。
大家として強制すると掛け金が高いので、賃貸の更新契約が難しくなる。
909:名無し不動さん
12/06/28 21:17:28.42
>>905
４５平米を２５年かけた時の見積もり。
URLﾘﾝｸ(beebee2see.appspot.com)
910:名無し不動さん
12/06/28 21:18:35.06
>>907
積立型にすればかけ損は回避できるが、その分、掛金は上がる。
911:名無し不動さん
12/06/29 02:04:10.14
みんな一括で購入して賃貸で貸してるの？
それともローンで購入して賃貸にしてんの
912:名無し不動さん
12/06/29 03:09:49.48
一棟物のアパートやらマンションを購入するならローンだろうが
ぼろい投資用ワンルームの１戸ならキャッシュで購入だろう。
913:名無し不動さん
12/06/29 07:40:45.20
>>908
更新のとき不動産屋が強制的に加入させてるけどな
>>909
ありがとう。その金額って25年での金額？
随分安いね？築年数の古い物件でもかけられるのかな？
914:名無し不動さん
12/06/29 08:31:07.29
>>911
基本的にローンにして、５年以内で返済してる。
１つ目の完済までがキツイかったけど、地道にキャッシュを貯めている時間よりも、
１％チョットの金利で借りて、賃料と繰り上げ返済の方がレバレッジが効いて良かった。
その後は１部屋増える度に返済年数が短くなって、いまだと税引後の手取りが月５０万円ぐらいなので、
１８００万円の物件でも２年半ぐらいで完済してる。
915:名無し不動さん
12/06/29 08:59:11.89
>>914
本業の所得ってどのくらいあります？
銀行からの融資楽に引けます？
916:名無し不動さん
12/06/29 21:36:15.10
繰上げ返済したら貸してくれなくなると思うんだけど？
917:名無し不動さん
12/06/30 00:38:13.37
>>915
サラリーマンとしての給料は年収９００万円。
銀行からの融資枠は８倍までもらってる。
>>916
そんなことは無いよ。
繰り上げで完済すると、次の物件を紹介しに会社に銀行さんがくる。
918:名無し不動さん
12/06/30 08:09:55.15
@suumo_journal: 【NEWS】JRD『マンション投資、1年間（無料）実体験キャンペーン』開催 URLﾘﾝｸ(t.co)
919:名無し不動さん
12/06/30 08:54:29.94
>>917
まともな銀行ですか、そこって？
繰上げ返済って嫌われるイメージでした。違約金が高い銀行は良いかもしれないけど。
920:名無し不動さん
12/06/30 11:12:11.57
>>919
まともな銀行の定義が微妙だけど、
みずほやソニーや信託銀行がまともな銀行なら、まともなんでしょう。
りそなやスルガや新生からは借りなね。
ノンバンクは金利が高いから問題外。
921:名無し不動さん
12/06/30 11:22:10.98
>>920
ソニーって投資物件やってる？
922:名無し不動さん
12/06/30 14:45:39.20
>>921
やってるよ。
923:名無し不動さん
12/07/01 12:23:34.92
>>920
オリックスが一番安いんじゃないの？
ジャックスは論外だけえど。
924:名無し不動さん
12/07/01 13:02:31.20
>>923
金利次第かな。
去年、荻窪の案件で借り入れる時は、
ソニー銀行が３年固定1.9%だったが、オリックスは2%切らなかったからパスした。
ジャックは、もう直接融資やってない様な？
保証業務だけでは？
925:名無し不動さん
12/07/01 13:26:16.62
結局、儲かるのは金貸しか？
926:名無し不動さん
12/07/01 15:47:15.39
三年だったら変動金利のがよくね
927:名無し不動さん
12/07/02 15:15:54.77 jRQ8ACzF
>>926
その通り
３０年固定だと２．７％くらいだからな
928:名無し不動さん
12/07/06 19:59:41.82
変動だとどれくらい？
929:名無し不動さん
12/07/07 21:38:37.63
0.8ぐらいじゃねーかな
930:名無し不動さん
12/07/07 21:58:29.05
>>929
どこの金融機関？
931:名無し不動さん
12/07/07 22:02:55.56
>>930
ネタに反応するなってｗ
実需じゃんｗ
932:名無し不動さん
12/07/07 22:35:17.40
今日のソニーだと、変動は1.572％。
2年固定が1.474%。
933:名無し不動さん
12/07/08 08:03:08.32
変動で1.572？
それって投資用に使えるローンなの？？
934:名無し不動さん
12/07/08 08:08:35.42
0.625
935:名無し不動さん
12/07/08 09:35:42.06
>>933
ここは投資用ワンルームのスレですから、当然ですよ。
936:名無し不動さん
12/07/12 19:37:34.62
投資用で0.8くらいで借りたい
937:名無し不動さん
12/07/12 20:07:50.13
探したら？
それだけの担保価値があって、あなたの信用があれば貸してくれますよ。
938:初心者
12/07/12 20:41:37.57
で、頭金やっぱり2～3割必要かい？(他に諸経費は現金)
939:名無し不動さん
12/07/12 22:14:32.54
頭金も諸経費もいらない。
100%＋諸経費までもローン可能。