12/03/25 09:58:15.24
>>513
契約継続してたら所有者が払うに決まってるだろ
>>510 >>513 は
ふだん「大家はボッタクリ」と叫んでる人で
自分もぼったくる側に回りたいと思ってる人じゃないのか？
大家業なんてぜんぜんぼったくりじゃないし
そんなに儲かるもんじゃないよ
517:510
12/03/25 10:00:18.65
>>511
>１０００万投資とたとして手取りで６０万～７０万くらい
いや、実質利回り8%前提なので1000万投資なら年間手取り80万以上と仮定する。
確かにリフォーム代に5%、入居率90%とすると年間の手取りは68万
税金は支払わず脱税したとする。とすると・・1000万÷68＝15年か・・・
実際は給湯器、エアコン等の取替えもあるだろうからもっとかかるだろうけど。
都内は難しいから、神奈川、埼玉辺りで15%越えを探してみるか・・・
>>511
>でも都内はものすごく恵まれてるよ
北海道での不動産投資は究極のマゾプレイだなｗ
7～8年位前、仕事で札幌居た事あるけどそのときは18平米3点UBで家賃4.5万位だったよ。
今って3万なのか。相当下落してるなw
518:名無し不動さん
12/03/25 10:00:51.77
>>516
だから空室の場合を聞いているんだよ
519:名無し不動さん
12/03/25 10:00:56.21
>>513
そうだよ。
使わなければ使わない方法もあるが、内見の時に真っ暗って訳にも行かないだろ？
どのみち経費だ。
520:名無し不動さん
12/03/25 10:04:09.89
>>516
契約継続してたら、賃貸契約者が払うんだよ。ばかか？
521:名前書くのももったいない
12/03/25 10:06:08.50
>>520
言い方が悪かった。
電気も水道も使える状態にしてたらという意味。
522:510
12/03/25 10:14:46.54
>>516
>ふだん「大家はボッタクリ」と叫んでる人で
自分もぼったくる側に回りたいと思ってる人じゃないのか？
ちがうよ。実需を考えて30平米と40平米の区分所有してる。
ワンルーム投資を考えてたんだけど、管理費・修繕費の比率が家賃に大して大きく、
出口戦略もいまいちイメージできないのでみんなどうしてるのかと思って。
523:名前書くのももったいない
12/03/25 10:17:52.53
>>517
>都内は難しいから、神奈川、埼玉辺りで15%越えを探してみるか・・・
札幌の惨状は需給関係が極端に供給過剰だからだよ。
バブル期に本州の投資家に販売するために投資用物件を作り過ぎたのが原因。
だから現行の利回りばかりみて神奈川、埼玉の物件を探すなんて愚行。
探すなら都内のワンルーム規制に守られた、これ以上供給過剰にならない
地域限定で探した方が良い。
524:510
12/03/25 10:44:07.21
>>523
調べてみた。建てられないってわけじゃないけど結構厳しい区もありみたいね。
例えば、以下の区はワンルームの一棟物が建てられない？
文京区：■専用面積25㎡以上■総戸数が15戸を超える場合は、総戸数から15を減じた数の1/2以上を40㎡以上の住戸を併設
中央区：■住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上。その余りの住戸は25㎡以上
荒川区：■専用面積25㎡以上■総戸数30戸以上の場合は、住戸の半数以上は50㎡以上を併設
逆に甘いのは・・
品川区：■専用面積20㎡以上（第1種低層住居地域は25㎡以上）■住戸数15～19戸の場合は1戸以上、住戸数20～29戸の場合は2戸以上、住戸数30戸を超える場合は、用途地域に応じて40㎡以上
の住戸を併設
練馬区：■総戸数20戸以上■専用面積20㎡以上
豊島区：■専用面積20㎡以上■面積が25㎡以下の住戸が15戸以上、且つ総戸数の1/3以上ある新規建築のマンションには、1戸あたり50万円程度の税金を建築主に課税する
525:名無し不動さん
12/03/25 10:58:30.21
>>524
豊島区は初年度だけだなく、竣工年度から５年間。
526:名無し不動さん
12/03/25 11:12:34.62
実質8%あれば十分。
預金金利と比べてやってるからねw
527:名無し不動さん
12/03/25 11:22:33.75
>>526
それって、取得費＝売却金額の場合だよね？
通常は売却金額＞取得費だろうし、リフォーム代もあるわけだし、さらにローン組んだら金利も掛かるし、
それらを考慮すると最終利回りは年率3～4%位？
確かに預金金利よりはいいと思うけどさw
528:名前書くのももったいない
12/03/25 11:24:53.15
>>526
税金考慮すると４％くらいだよね。
超長期債利回りが２％程度だから妥当かな。
超長期債も投資用不動産も相場リスクはあるけど
不動産は譲渡費用が嵩むからある程度は利回り高くないと割に合わないからな。
529:名無し不動さん
12/03/25 11:28:15.88
それでも国債の倍は利回りあるのか…。
530:名前書くのももったいない
12/03/25 11:29:45.25
>>527
この２０年はデフレ続きで
日本人は完全に忘れてるけど
好立地の不動産にはインフレをヘッジする機能もあるから
資産の何割かを投資用不動産で持つのも悪くないよ
531:名無し不動さん
12/03/25 11:31:32.98
問題はマンションに寿命があることなんだよなぁ・・・
まさにスレタイ通り「投資用ワンルームはいつまで持つのか？」が重要になる。
それが80年なのか？60年なのか？40年なのか？で全然ちがうわｗ
532:名無し不動さん
12/03/25 11:32:58.63
エアー大家ｗ
533:名前書くのももったいない
12/03/25 11:35:11.84
>>531
好立地なら４７年経過後は速やかに建て替えが良いかと。
４５年経過したあたりで賃貸に出す場合は定期賃貸契約限定という規約を
管理組合で決議してすべての契約が定期賃貸契約に切り替わった段階で
退去日を決めて建てかえれば良い。
534:名無し不動さん
12/03/25 11:35:54.56
>>531
少々高くても好立地選べば
建て替えの話は必ず出るさ。
535:名無し不動さん
12/03/25 11:40:28.59
立替は良いけど、立替費用払って元を回収する前に流石に俺の寿命が尽きるな
跡取りが必要だわw
536:名前書くのももったいない
12/03/25 11:42:41.82
>>534
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が最低でも３０万くらいのところが
良いよね。
537:名無し不動さん
12/03/25 11:46:04.10
>>536
>専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が最低でも３０万くらいのところが
良いよね。
逆に23区内でそれ以下の所が何処なのかを知りたいｗ
郊外でも好立地なら平米50万とかあるよ。
538:名前書くのももったいない
12/03/25 11:48:01.80
>>535
建て替え費用なんてすべての費用を合わせても
せいぜい１㎡あたり３０万～４０万だよ。
２０㎡のワンルームで１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万だと
６００万受取って土地の権利を売るか
１０㎡分の土地の権利を３００万で買い増して
３０㎡の部屋を建て替える（建物の費用は１０００万くらい）か
この場合は１３００万新たに投資することになるけど３０㎡の新築が手に入る
539:名前書くのももったいない
12/03/25 11:52:31.64
>>537
容積率３００％として更地の坪単価が１００万なら
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
つまり更地の坪単価が１００万以上の立地なら十分に建て替えは可能ということだ
540:名無し不動さん
12/03/25 11:53:31.10
>>538
>２０㎡のワンルームで１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万だと
６００万受取って土地の権利を売るか
その考えがまず違うじゃない！
単純に考えて10戸のマンションなら持分２割だから600万×0.2=120万だぞ。
>建て替え費用なんてすべての費用を合わせても
せいぜい１㎡あたり３０万～４０万だよ。
取り壊し費用もあるぞ！
541:名前書くのももったいない
12/03/25 11:58:41.44
>>540
>>538 の計算であってるよ
542:名無し不動さん
12/03/25 12:02:20.94
>>527
築２０年を超えると、物件の下落率はほとんど無くなる。
そこから新耐震基準までの物件が狙い目。
減価償却分もあるしな。
543:名前書くのももったいない
12/03/25 12:05:09.09
>>542
べつに自分で住むわけじゃないから旧耐震でもかまわないんじゃないかな。
むしろ気にするなら給水管の内部が樹脂でコーティングされたものを使っているかどうかだな。
544:名無し不動さん
12/03/25 12:05:10.83
>>533
同意はできないだろうな。
545:名前書くのももったいない
12/03/25 12:07:35.00
>>544
土地の価値がある場所だと所有者の話し合いはつくよ。
546:名無し不動さん
12/03/25 12:09:49.06
>>543
地震の影響で、旧耐震の物件の客付けが厳しくなっているのと、
万が一、罹災した時の復旧費用が高くなる。
547:名前書くのももったいない
12/03/25 12:10:40.93
>>544
今までのところ好立地でも建て替え例が少ないのは
築後４７年以上経過したマンションがまだ少ないからだよ。
東京都港区でも昭和３９年以前に建ったマンションは少ないだろ？
548:名前書くのももったいない
12/03/25 12:13:05.88
>>546
>地震の影響で、旧耐震の物件の客付けが厳しくなっている
これは気にする人は気にするが気にしない人は気にしない
結局は好立地なら問題ないよ
>万が一、罹災した時の復旧費用が高くなる
旧耐震の物件だと 更地の価値 ＞ 物件の相場
なので被災したらむしろ更地にするチャンスだ
549:名前書くのももったいない
12/03/25 12:17:53.26
>>546
自分は東京都港区、渋谷区に限定して投資してるけど
どんなボロ物件でも借り手はいるよ。
空室期間が長い時は賃料下げればすぐに決まる。
550:名無し不動さん
12/03/25 12:25:56.74
>>539
>容積率３００％として更地の坪単価が１００万なら
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
専有面積3.3平米あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
の間違いじゃね？
551:名無し不動さん
12/03/25 12:27:55.32
俺は赤坂、四谷、根津で１Ｒ貸してるが、>>302の条件を１つでも満たさない物件には、絶対に手を出さない。
552:名前書くのももったいない
12/03/25 12:32:50.30
>>550
ごめん間違えた。
坪単価だから
容積率３００％として更地の坪単価が３００万なら
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
つまり更地の坪単価が３００万以上の立地なら十分に建て替えは可能ということだ
が正しい
553:550
12/03/25 12:35:15.56
>>552
ふう、なんか揚げ足をとる様でわるかったね。
気になって昼寝に入れなかったんで書いちゃいました。
これで納得して寝れるわｗ
554:名無し不動さん
12/03/25 12:44:57.99
芦沢さんみたいに16平米程度の物件を買い進めてる人は居ないのかな？
555:名無し不動さん
12/03/25 12:51:18.33
買うなら、一棟買いしか儲からない業態。＝業者の自社物件が最強か？
556:名無し不動さん
12/03/25 18:27:55.43
URLﾘﾝｸ(sumai.homes.co.jp)
話題の今里のこのマンション、見てきた。
マジでクソ。なんか汚いし、自転車あふれてるし
こんなもん５００万で絶対に買わない。
しかし管理でぜんぜんちがうな。
557:名無し不動さん
12/03/25 18:36:43.56
ワンルームって難しいよね。
場所によっては20平米BT別の8~9万物件よりも16平米の5~6万の方が需要あったり。
またその逆も然り。
最近は設備や綺麗さよりも安さを求める傾向があるらしい。
理想を言えばBT別の都心22平米以上をを6万円台で貸し出せれば需要はなくならない。
しかし、赤字だなｗ
558:名無し不動さん
12/03/25 18:45:31.23
>>556
日本人か？
559:名無し不動さん
12/03/25 18:54:46.25
>>558
おれはな。
560:名無し不動さん
12/03/25 18:56:00.98
でも絶対に実際に見たほうがいいよ。
築年数同じでもぜんぜん違う。
あと、見るからにＤＱＮ住人の巣窟みたいなとこもある。
561:名無し不動さん
12/03/25 19:10:24.01
>>557
都心なら
>>434 みたいな建物がどうしようもないような物件でも家賃下げれば借り手はいくらでもいる
562:名無し不動さん
12/03/25 19:14:37.20
>>560
物件自体を見るのもそうだけど、周辺の雰囲気とか知る為に見に行くよ。
自分が借り手だった場合、この物件を借りるか？の判断が出来るし。
安くても、自分が借り手だったらパスするな。って物件は買わない。
563:名無し不動さん
12/03/26 12:06:48.99 YDa2u0IE
★資産２０００万からのリタイｱ生活【隠居】4
ｽﾚﾘﾝｸ(cafe40板)l50
564:名無し不動さん
12/03/27 00:55:05.70
東証１部の日本エスリード、東証２部のプレサンスコーポレーション、非上場の日商エステム
と、投資用ワンルームマンションの関西御三家ですが、各社ともボロ儲けの様子ですが、
さらに躍進するにはどこでしょうか？
日本エスリードの営業って？？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日本エスリードってどうですか？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンスコーポレーションの評判ってどうですか？ （就職・転職）
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンスシリーズのマンションについて教えて
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンスコーポレーションってどんな会社
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
大阪Pコーポレーション
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
株式会社プレサンス住販て どうでしょうか？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日商エステムのマンションってどうですか
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日商エステムについて教えてください
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日商エステムってどうですか？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
565:名無し不動さん
12/03/27 01:00:54.33
築20年位が狙い目な。
566:名無し不動さん
12/03/27 01:02:33.41
利回りの良い3点UBタイプはもうだめだよ。
大体15％位安い家賃が相場で、高い家賃でウマーと思って買うと涙目。
募集時にAD突っ込んで、審査も緩くして、高い家賃でも入る事情あり入居者多し。
むりくり決めてる状態。
そんなの買って、家賃をバカ高く言ってるマヌケをみると
残念でならないよ。
567:名無し不動さん
12/03/27 02:18:26.02
関西、プレサンす建てまくりだよ。特に中央区
568:名無し不動さん
12/03/27 06:41:45.66
>>565
ああ。
569:名無し不動さん
12/03/27 06:42:17.51
>>566
勉強してるね！
570:名無し不動さん
12/03/27 08:44:40.65 IvEZFZpP
3点式でもまだまだ行けてます
571:名無し不動さん
12/03/27 09:23:47.03
築３０年で５００万とか結構でてるけど、買い手あるのかな？
572:名前書くのももったいない
12/03/27 11:36:11.53
>>566
そんなもん立地によるはアホ
573:名前書くのももったいない
12/03/27 11:44:25.87
>>571
ワンルーム規制に守られた区なら需要はあるよ。
専有面積２５㎡以上のバス・トイレ別の築浅物件だと家賃１０万円越えるからね。
狭い３点ユニットのワンルームだと家賃は４万～７万で予算の少ない人でも借りやすい。
ただしワンルーム規制に守られた区だとそのままの広さでは建て替えができないから
話し合いが困難になるかもね。
574:名前書くのももったいない
12/03/27 11:49:50.47
>>571
ワンルーム規制されてない郊外や地方はいくら安くても３点ユニットのワンルームは無難
バス・トイレ別の新築物件がボコボコ建つから競争力がないから家賃をよほど下げるか
審査を甘くするかしないと入居者がいない
高利回りのオーナーチェンジ物件とか審査甘くしてフリーレントつけて
無理やり埋めて見かけ上は高利回りにした物件が多い
それなのに維持費は同じだけかかる
下手したら持ち出しになる
575:名前書くのももったいない
12/03/27 11:51:22.17
訂正
ワンルーム規制されてない郊外や地方はいくら安くても３点ユニットのワンルームはやめた方が無難
576:名無し不動さん
12/03/27 12:09:15.33
なにこの３点厨はｗ
なにかと言うと、３点３点 お前の成績が３点だろｗ
577:名無し不動さん
12/03/27 12:58:57.02 gtoY7wUo
URLﾘﾝｸ(navitokyo.com)
URLﾘﾝｸ(www.takken.metro.tokyo.jp)
投資マンション購入は慎重に。パック業者で購入すると・・・
578:名無し不動さん
12/03/27 16:29:24.12
売りに出ているのはそもそも儲からないからでは？
579:名無し不動さん
12/03/27 19:24:23.24
そうだよねｗ
儲かるものを売るわけないよねｗ
580:名無し不動さん
12/03/27 21:03:29.93
プレサンスなんて、２３．４歳で年収２５００万以上稼いでるのが
ざらにいるからなー
やっぱり、売る奴は儲かるんじゃないの。
買う奴はバカだけど。
581:名無し不動さん
12/03/27 22:41:37.58
URLﾘﾝｸ(chintai360.jp)
この物件の相場はいくらくらいと見ます？
築２０年のバブル期の平均的なワンルーム
立地は将来にわたって陳腐化しないと思われます
駐車場も数台分くらいはあるらしい？
家賃は、ページにあるように６万円前後
相場は６００万円台だと思うのですが、いくらくらいなら投資されます？
582:名無し不動さん
12/03/27 22:47:49.24
山の上だから、坂がきつくて借り手が躊躇する。
583:名無し不動さん
12/03/28 00:26:17.77
>>581
俺だったら諸費用込で３８０万までだな。
584:名無し不動さん
12/03/28 00:41:58.03
それじゃ誰も売ってくれんわｗｗｗ
585:名無し不動さん
12/03/28 01:31:18.92
>>581
450万位かなあ～
586:名無し不動さん
12/03/28 01:33:33.85
ワンルーム規制区って現状幾つある？
豊島、文京、新宿、渋谷位か？
587:名無し不動さん
12/03/28 01:37:24.36
都心部なら3点式でも十分たたかえる。
3点式は入居率が悪いとか情報流す背景は
新築業者や施工業者の販売戦略だろ。
588:名無し不動さん
12/03/28 01:39:08.19
間取りも悪くないし、立地は知らんけど、
込で500で代えたらいいんじゃね？
家賃 管理費+積立 租税
（58000×12-13000×12-60000）/5000000＝ざっくりで10％
ま、戦えるだろ
589:名無し不動さん
12/03/28 01:47:08.67
>>587
それは間違いだ。
モノスゲー勢いで物件余ってるんだぜ。
正直この春なんざダンピングだよ。
結局は金額だからな。
投資案件なんて、値段は下げられないから
色々やってるけど、正直春で客騙しきれなかったら終わるよ。
>>586 どこもあるだろ。23区
去年の春大田区でやった新築も規制あったよ。
ちょっとネットで今拾ってみた H19だってｗｗ
URLﾘﾝｸ(www.jcp-itabashi.gr.jp)
590:581
12/03/28 02:30:44.69
５００くらいなら投資妙味あり、実際の取引相場は６００台というところだと思いました
実はこの物件はREITが２００６年に１戸当たり９００で取得しています
１棟買いなら相場より安く買えるはずなのに、この９００という価格をどう考えればいいのでしょうか？
多額の土地の持分もあるようにも思えないし
591:名無し不動さん
12/03/28 02:36:20.99
>>590
株式投資信託などと同じで
REIT＝ゴミ箱 ということではないでしょうか
運用会社の役員が個人で所有する物件を支配下のREITに割高で買わせるとか
運用会社が他社と結託してお互いに自分の支配下のREITに割高物件を買わせるとか
592:名無し不動さん
12/03/28 03:47:11.00
>>581
平米同じ位で1階が3点で2階がセパレートか。
2階がセパレートに変更したのかな？
593:名無し不動さん
12/03/28 06:24:55.54
>>591
だよね。
破綻した年金と似たようなもの。
よくわからないものは、だいたいいい加減なことしてるよ。
594:名無し不動さん
12/03/28 06:45:01.44
>>587
お前さんのポリシーとして３点ユニットが良いなら、それでいいだろう。
ただ、それが世間常識なら、新築業者もわざわざ建設コストアップなるセパレートよりも、３点ユニットを採用するのな？
595:名無し不動さん
12/03/28 10:21:47.15
>>594
おれは>>587ではないが
>それが世間常識なら、新築業者もわざわざ建設コストアップなるセパレートよりも、３点ユニットを採用するのな？
新築時にやるならセパレートにしてもコストアップは１０万円までだろ。
既存の３点ユニット→セパレート にする費用が１２０万円前後かかる。
おまえの言ってることの方が非常識だと思う。
596:名無し不動さん
12/03/28 10:42:43.10
3点が良いなんか決して言ってはないよw
都心区徒歩5以内なら
それでも十分戦えると言ってんだよw
そりゃ3点よりセパレートがいいにきまってるさ
597:名無し不動さん
12/03/28 10:53:34.27
>>596
>そりゃ3点よりセパレートがいいにきまってるさ
だよね。>>594 はアホだからそれが読み取れないだけだ。
既存の３点ユニットをセパレートにするにはペイできないくらいの費用がかかる。
そもそもバブル期の物件は狭すぎてセパレート化するのが物理的に無理がある。
598:名無し不動さん
12/03/28 14:23:13.53
バスタブの縁に仕切り立てて、セパレートもどきにする奴なら、
もう少し安くできるかもしれないね。
599:名無し不動さん
12/03/28 14:52:00.84
セパレートのメリットって
洗い場が使えることとウォシュレットにできること
しかし洗面台が風呂場にあると床が濡れてるから結局は洗い場として使えないんだよな。
洗面台は別途設置するかどうしてもスペースが無い場合はトイレ無いに設置してほしい。
600:名無し不動さん
12/03/28 14:57:18.86
洗面台、トイレ、風呂と別々にすると
スペース的に３点ユニットの２．５倍くらいになってしまう
601:名無し不動さん
12/03/28 15:11:52.63
これからの賃貸は以下の設備が最低限必要
バス・トレイ・洗面スペース 別
ウォシュレット
サーモシャワー
浴室乾燥機
室内洗濯機置き場
対面キッチン
大型冷蔵庫スペース
ガスコンロ２口以上
ビルトイン食器洗い機
２４時間換気
床暖房
加湿機能・最熱除湿機能付きエアコン
ウォークインクローゼット
ペアガラス
カラーモニター付きインターフォン
ディンプルキー
602:名無し不動さん
12/03/28 19:05:57.76
立地が全て
設備なんかはずーっと後。
603:名無し不動さん
12/03/28 19:10:32.45
>>597
シロート丸出しの馬鹿はお前だよｗ
604:名無し不動さん
12/03/28 22:16:52.52
>>595
その間違った計算、どっから持ってきたんだ？
605:名無し不動さん
12/03/28 23:08:12.93
>>601
まあそれを最低限って言っちゃったらなぁｗ
>>602
そうだな。
設計・建築なんかはプランが後回しだからなｗｗｗ
詰め込むのに必死で、これ、新築んときしか戦えませんけど・・・
なんてのを平気で書いてくる。
もうちょい、市場の厳しさを勉強とけと言いたい。
売れてるハウスメーカーはよくわかってる事が多いけど。
606:名無し不動さん
12/03/29 00:42:31.36
設備なんて最新じゃなくても良いから、清潔感が大事
賃貸ワンルームをアパートから分譲まで過去100件は見てるけど、
空室の90%以上は汚ならしい部屋ばかりだよｗ
これでよく貸し出すよね？って感じの部屋が多い。
あと、客付けの強い仲介業者選びは大事だよねー。
彼らが物件紹介しなかったら結局誰も借りてくれないんだからｗ
607:名無し不動さん
12/03/29 00:56:57.61
年収で分ける必要があると思う。
少ない人（300～400)は5～6万の部屋借りるだろうし、その場合は3点式？
中間層（400～600）で節約家の人は5～6万の三点式で、贅沢な人は8万以上のセパレートワンルーム？
そこそこ高収入（600～）な人は8万以上のワンルーム～１LDKって感じだと思う。
つまり、どの層をターゲットにするか？と、その人が何処に住んでいるのか？が重要。
608:名無し不動さん
12/03/29 01:45:39.61 woB4oUbV
>>607
これで仮に判断すると
大半はまだまだ3点式がスタンダード。
若者の給与は右肩下がりだから、
セパレートを選択する人は少数。
背に腹は変えられない。
3点がダメとか言ってるのは
新築、施工業者、不動産仲介業者の
印象操作だと結論（なぜなら現状大半が3点に居住で、事実と違うから）
609:名無し不動さん
12/03/29 06:58:42.23
>>608
妄想も、そこまでくると病気だなｗｗ
610:名無し不動さん
12/03/29 07:00:01.70 C4KQHiEh
独り暮らしじゃバスタブにお湯張るなんて年に数回しかないもんな。
611:名無し不動さん
12/03/29 08:13:05.18
ノンホルは書き込むなよ。
612:名無し不動さん
12/03/29 08:49:12.53 zWeN4Sj8
家賃(価格 )が2割～3割も違うから顧客(ターゲット層 )が違うわけですよ
ファミレスと普通のレストランを比較するようなもんです
613:名無し不動さん
12/03/29 09:43:41.58
>>607
セパのニーズは最後の高収入層のみ。
今の時代、若年層でどれだけいるよ？w
614:名無し不動さん
12/03/29 20:24:08.42
>>597
お前は頭が限り無く悪いみたいだな。
URLﾘﾝｸ(blog.goo.ne.jp)
615:名無し不動さん
12/03/29 23:01:53.46
>>614
ここまでやるにはスケルトンにしないといけないし、使ってる商材やら考えるに200万じゃ収まらなさそうだね。
ところで管理費・修繕費は家賃の何パーセントまで許容してる？
家賃6万の物件で管理費・修繕費が1.5万だと25%だし、固定資産税も含めると約3割になる。
値ごろ感で飛びつくと後々地獄を見るよねｗ
616:名無し不動さん
12/03/30 00:03:37.27 BLuG1aGf
>>614
この必死さは自演か？販売会社が電話営業しなきゃ売れないものなんだから
3,400万かけてフルリノベ（それも自社施工じゃないから割高）
して、家賃がこれだけ上がる見込みだからノンバンクに高い評価だしてもらって
4，500万販社が利益取れるわけだ。
設備がどうとかって話しは100万円と110万円もらうならどっちがいい？
そりゃ110万円、みたいな話しで、物件は取引態様見て判断すれば一般の人も
そうは判断間違わないよ。
617:名無し不動さん
12/03/30 01:00:25.75
平成7年築の物件をスケルトンにしてやったと書いてあるけど
まだ新しいのにもったいないね。
20㎡以上の物件でユニットバス破損かなにかで交換が必要ならセパレート化もありだが
それ以外では割にあわないだろ。
618:名無し不動さん
12/03/30 01:00:37.35
>>614
こんな金かける必要性あるのかw？
619:名無し不動さん
12/03/30 01:08:00.26
>>597が言ってるバブル期の物件は１５㎡あるかないかだからセパレート化は無理そう
この物件は１９９５年築だからバブル期の物件ではない。
あえてセパレート化して割にあうのはユニットバス破損かなにかで交換が必要か
青山とか神宮前とか代官山とか立地がものすごく良くて新耐震直後の８０年代前半の物件をスケルトンに
するというのならありかもしれない
620:名無し不動さん
12/03/30 01:22:14.74 GyR/Y0Gh
>>617
ユニットバスはそう簡単に破損はしないぞ。
オレも、築40年のワンルームマンション所有しているが、三点セットのユニットバスは一回も修理することなく使用に耐えている。
621:名無し不動さん
12/03/30 01:43:10.40
>>620
築４０年だと東京都港区とかだろ？
広さはどれくらいで時価いくらなの？
622:名無し不動さん
12/03/30 02:02:08.92
60万で出来るセパレート施工あるよね。
フジヤマって企業のラッピックスっていう
商品。
あれやった人います？
はたから見るとかなりリーズナブルでお得に見えるが…。
どう？
623:名無し不動さん
12/03/30 02:22:16.92
どうしてもセパレートにしたいなら
売値の安い事務所仕様を買ってスケルトンにして作り直すのはどう？
624:名無し不動さん
12/03/30 08:18:14.80
３点ユニット ＝ 貧乏オーナー ＝ 乞食賃借人
セパレート ＝ 普通のオーナー ＝ 普通の賃借人
こんな感じでＯＫ？
625:名無し不動さん
12/03/30 08:22:52.15
>>616
いやいや、お前が３点ユニットを買って客付きが悪いのを嘆いているんだよな？
必死に３点ユニットをプッシュするのは、自分の手持ちのクソ物件を売りたいからだろｗ
626:名無し不動さん
12/03/30 10:45:34.75
>>607
この階層分けが正しい。
とすれば、3点でOK。
反論できないはずw
現代の若者の収入を知ってるのか？w
627:名無し不動さん
12/03/30 10:47:11.32
金あるオーナーは
たっぷり金掛ければいいだけの話
自分が住むわけでもない区分に。
628:名無し不動さん
12/03/30 14:41:03.45
>>624
セパレートはまた比率が低いし新築で購入するケースが多いだろ
だからセパレートのオーナーは高所得のリーマンや医者とか不動産に
比較的無知な人が多いと思う
３点ユニットのワンルームって新築で購入した人はほとんど破綻してるだろうし
現在所有してるのは中古で買ったセミプロのオーナーが多いと思う
629:名無し不動さん
12/03/30 20:54:41.27
カネの無い貧乏人が不動産投資とか間違っているからｗｗ
@tokyo_kantei: 原理原則論ですが、新築か中古かよりもローンを組んでレバレッジを狙うなんて素人のすることではありません。投資の上級者コースに小学生がエントリーするようなものです。
630:名無し不動さん
12/03/30 22:11:30.86
>>629
医者とか上場企業の管理職とかの高所得者がローン組んで買ってますからw
築浅（10年以内）が1千万前半で流通してるよね。
現金で買えるなら断然築浅なんだがなぁ・・・
631:名無し不動さん
12/03/30 23:24:50.22
え？え？
ローンでやるから投資なんじゃねーの？
手持ちが500とかで、500使って1R買ったら
キャッシュ・フロー、家賃分だけじゃん
ローンで500×4戸かって、家賃×4－ローン分
＝キャッシュフローは１戸の時より全然多い・・・つうのが投資じゃね？
正直、投資用マンションの使い方間違ってると思うよ
632:名無し不動さん
12/03/30 23:31:50.90
>>631
今は新築の提携ローン以外で
投資用中古不動産にローンつけるの至難だろ
だから相場も割安なんだけどな
633:名無し不動さん
12/03/30 23:37:20.93
>>631
今は５００万あれば渋谷区や港区の良いところや品川区の山以外なら
バブル期の中古ワンルームは射程距離内だからな
634:名無し不動さん
12/03/31 01:01:39.84
500マソで練馬の物件買います。
635:名無し不動さん
12/03/31 01:08:42.96
西新宿と世田谷区ならどっちが良い？
１５平米クラスの３点ユニット築３０年くらいなら
636:名無し不動さん
12/03/31 06:35:41.11
世田谷区の場所によるな
637:名無し不動さん
12/03/31 07:22:43.04
>>631
それはローンを、それだけのローンが借りられる属性の人間が言うこと。
638:名無し不動さん
12/03/31 07:24:11.41
>>634
練馬・・・。
639:名無し不動さん
12/03/31 07:25:38.86
>>635
西新宿。
但し、歌舞伎町に近い物件は避けろ。
640:名無し不動さん
12/03/31 10:47:48.09
都内で主要駅徒歩8分圏内のワンルーム持ってる人に質問です。
正直現状の景気の流れだと建て替えまで所有すると思いますが
手放す場合ってどう予想されてますか？
土地の所有面積にもよるんでしょうが、
土地の権利-解体費用-諸経費=0
ぐらいじゃないかなと勝手に予想してますが、
皆さんの考えだとプラスなのかマイナスになるのか知りたいです。
641:名無し不動さん
12/03/31 12:07:34.26 BsEV4Wrm
>>640
そのような場所だと、周囲一体の再開発で地上げされる時くらいしか、解体される要因はないだろうな。
その場合、土地代は高くフッカケて解体費用はタダにしてもらえればいい。
642:名無し不動さん
12/03/31 15:17:12.50 Tjdpt+4H
修繕積立て金が１億位たまってる物件にすればいい
そしたら解体費用はたりるかな
643:名無し不動さん
12/03/31 15:26:34.27
ＲＣの解体費なんて１３，０００円／㎡～１５，０００円／㎡くらいだろ
ワンルームなら自分の持分あたり修繕積立金が３０万もあれば解体できるよ
644:名無し不動さん
12/03/31 15:31:26.35
>>639
投資用物件は自分で住むわけではないから住環境よりも需給最優先で考えたほうが良いよね
そして需給はよくても歌舞伎町とかコリアンタウンとか中国人比率が高い地区は
トラブルが多そうだから避けた方が無難
645:名無し不動さん
12/03/31 15:59:11.86
>>642
修繕積立金は解体費用に流用できないだろ？
646:名無し不動さん
12/03/31 16:15:22.82
>>645
そうなのか？
よく知らないが、建て直すならともかく
解体して更地にして売却、分配するなら貯まってる修繕積立金も分配するのだろうから
実質的に解体費と相殺できるんじゃないのか？
647:640
12/03/31 17:07:36.53
皆さん回答ありがとう
確かに管理理事会がどこまで上手に計画できるかで
折り合いがつくかグダグダになるかってとこですね。
原宿のコープオリンピアの所有権を手放す人って
利益でたかどうか気になるところ…。
648:名無し不動さん
12/03/31 17:21:33.33 BsEV4Wrm
>>647
コープ・オリンピア
あそこのマンションは、投資用ではないのでは。
649:名無し不動さん
12/03/31 19:32:22.30
コープオリンピア建て替えるの？
650:名無し不動さん
12/03/31 19:47:30.41 BsEV4Wrm
>>649
「コープ・オリンピア」でググった。
とりあえず、建て替えないみたい。
651:名無し不動さん
12/03/31 20:30:03.13
コープオリンピアは一階の中華料理店の持分が大きいのでこの中華料理店が同意しないと今の法律では建て替えできない。
そもそもコープオリンピアは、高級マンションの１階に中華料理店が入居しているというよりも
この中華料理店が店舗の上を高級マンションとして分譲したものだ。
652:名無し不動さん
12/03/31 22:10:03.61
建て替えといえば
新宿御苑のコープエンパイア野村は
成功した口かな…。
653:名無し不動さん
12/03/31 22:12:22.72
>>652
それも投資用マンションでは無いから。
654:名無し不動さん
12/03/31 22:35:42.39
そう考えると、投資用マンションの
建て替え計画とか誰がするんだろうね
管理理事会がある物件少なそうだし
立地よくても景気良くならなきゃ
ゴーストマンションになりかねんな
655:名無し不動さん
12/03/31 22:47:41.85
これまでに投資用で建て替えた実績は日本であるの？
656:名無し不動さん
12/03/31 22:50:42.02
投資用マンションが分譲され始めて30年位なんじゃないかい？
つまり、これからが本当の地獄だ！
657:名無し不動さん
12/03/31 23:02:38.73
仮に建て替えたとして、容積余裕がないと
元の大きさ担っちゃうから、これまた悲惨。
容積オーバーとかならそこそこ回して売り抜けるが勝ち
658:名無し不動さん
12/03/31 23:06:58.13
1DK間取りの4室アパートもありかな？と思う今日このごろ
BT別で独立洗面台、家賃6.5～6.9万な感じで。
659:名無し不動さん
12/03/31 23:13:45.90
築50年過ぎたころから修繕管理費がバカ高くなって
修繕積立金預けてる管理会社に建て替えしねーの？
って聞いて、じゃぁ所有者の誰かが理事会長して
って話になって、高確率で全員がめんどくせーって断って
グダグダになりそう
2chがまだあるなら20年後とか
損切りのタイミングスレでもたってそうだな
660:名無し不動さん
12/03/31 23:28:45.18
投資用マンションの管理組合理事長してたことある
後任者もしっかりやってらっしゃる
661:名無し不動さん
12/03/31 23:32:22.23
>>659
減価償却が４７年だから
築４０年くらいから話あって１０年後くらいに建て替えが理想的
662:名無し不動さん
12/03/31 23:54:21.15
>>658
アパートはスレチ。
663:名無し不動さん
12/03/31 23:57:26.14
>>654
管理理事会って何だよ？ｗ
管理組合の理事会だろ？
それと理事会長で無く、理事長だからな
。
664:名無し不動さん
12/04/01 02:01:12.54 NKFfRE5Z
あ
665:名無し不動さん
12/04/01 02:02:39.09 NKFfRE5Z
URLﾘﾝｸ(headlines.yahoo.co.jp)
消費者契約法スゲーな、販売会社は紙に何か明確な証拠のこしたのかね
666:名無し不動さん
12/04/01 02:37:39.42
これから建て替えラッシュ？
建て替え出来ず、解体出来ずも
増えるかな？→結局、社会問題→税金投入
（老朽化した危険な建物は放置出来ない理由で）
好立地なら建て替え話は出るだけは出るから後は採決次第か？
667:名無し不動さん
12/04/01 07:18:33.17
なんだかんだで建てかえないまま100年200年そのままになる物件が多くなりそうだけどな。
668:名無し不動さん
12/04/01 10:52:35.58 E2ReOlNw
オレが思うには
投資用マンションの場合、たいがい所有者は住んでいるわけではないので
建て替えるにしても、所有者が土地の持ち分の権利を第三者（不動産業者など）に売却して、その業者が新たに別の建物を建築するような形になると思うな。
669:名無し不動さん
12/04/01 11:20:49.54
投資モノは所有者が住んでないから
建て替えもスムースに進みそう。
揉めるのは所有者が自身で住んで
尚且つ高齢とかのケース
670:名無し不動さん
12/04/01 11:36:59.21
いい読みだね
建て替える場合1400万円かかるよ
売りたいなら土地の権利分20万円で買い取るよ
ってなった場合
新築で2000万円で売れそうなら
第三者（業者）が100万円で権利買うよってなりそうだね
671:名無し不動さん
12/04/01 11:39:56.68
ワンルームじゃないけど、
これまでの成功例と費用の目安
●3倍以上大きく建てられる（容積率を1/3しか使っていなかった）場合：
→ 費用負担が一切かからない可能性も
●2倍大きく建てられる（容積率を半分しか使っていなかった）場合：
→ 1戸あたり500～1,000万円の費用負担
●現在と同じ（容積率に余裕がない）場合：
→ 1戸あたり2,000万円程度の費用負担
URLﾘﾝｸ(www.haseko.co.jp)
672:名無し不動さん
12/04/01 11:47:09.69
容積率が関わるから商業地の方が有利か。
現在、率を一杯に使用してても更なる緩和も期待できるから。
どう？
673:名無し不動さん
12/04/01 12:01:00.33
専有部分の給水管老朽による水漏れ被害の損害賠償ってオーナーにくるの？
というか来たんだけど？
674:名無し不動さん
12/04/01 12:25:55.44
宅建の試験問題にでてきそうな事例ｗ
誰も悪くないならオーナー負担
入居者の不注意によるものでそれが証明できるなら逆に工事費請求できる
まぁそれは無いだろうけど
工事業者に問題があったら入居者の損害金の負担と修理費を請求できる
これも証明できるならね
オーナーに責任ないと言い切れる証拠がないかぎり
マンションが古くなるほどそのリスクは高くなるよね
入居者から少額訴訟起こされる前に早めに支払ったほうがいいよ
675:名無し不動さん
12/04/01 12:26:04.08
占有部分なら所有者だよ。
676:名無し不動さん
12/04/01 13:27:55.69
家賃5万以下ならナマポが借りてくれるよ。
退去もないし、安定収入が見込めます。
677:名無し不動さん
12/04/01 16:20:32.15
>>665
大田区や港北区で１Ｒを購入すること自体が自殺行為だろーがｗｗ
678:名無し不動さん
12/04/01 16:24:40.27
>>673
老朽化ならオーナーだわな。
まあ、老朽化と書かれると保険が効かなくなるから、見積書には漏水事故と書かせろ。
さて、問題はどの保険を使うかだ。
(１)管理組合のマンション保険
(２)賃貸人の個賠保険
(３)オーナーの施賠保険
679:名無し不動さん
12/04/01 16:25:30.65
>>671
１Ｒで無いからスレチ。
失せろ！
680:名無し不動さん
12/04/01 16:31:11.71
建て替えについて法整備するなら
まずはリゾートマンションをなんとかすべきだと思う
権利者の５割の賛成があれば解体して更地売却できるとか
まあ、リゾートと普通のマンションの境界線上にある物件もあるから
リゾートの定義が問題になるだろうけど
681:名無し不動さん
12/04/01 18:58:18.02
>>677
裁判官は、同社が「客観的な市場価格を提示せず、
不利益となる事実を故意に告げなかった」と指摘し、
消費者契約法に基づく契約の取り消しが認められると判断。
同社は「担当者が不在でコメントできない」と話している。
682:名無し不動さん
12/04/01 20:42:39.92
>>678
サンクス。でも今調べたら契約してる施設賠償保険は、
お支払いできない主な事故例のなかに「漏水事故」とありますね・・・・・
683:名無し不動さん
12/04/01 20:54:55.35
>>682
東京マリン？
賃貸用不動産の漏水事故に対する特約がついてないかな？
684:名無し不動さん
12/04/01 21:00:38.54
>>678
ちなみに、2)オーナーの個賠保険ってこう言った場合でも使えるものなの？
この場合、被保険者自体じゃなく所有物（マンション）のせいで他人に損害を与えたわけだけど・・
685:名無し不動さん
12/04/01 21:02:57.36
>>683
そう、東京マリンです。
当時のパンフレット見たら漏水事故は特約がないと駄目とある。
ただ、保険契約した時は代理店の担当者が「漏水大丈夫」と言ってたので明日確認してみます！
686:名無し不動さん
12/04/01 21:06:23.17
>>685
契約書の左側の特約欄に「漏水担保」とあればＯＫ。
687:名無し不動さん
12/04/01 21:08:46.74
>>684
賃借人の間違いだ。
688:名無し不動さん
12/04/01 21:16:10.97
>>686
なんか付けてるっぽいです。
入るときに担当者に水漏れの時に対応できる用によろしく！とお願いしといてよかったわ。
重ね重ねサンクス！
689:名無し不動さん
12/04/02 07:34:39.01
4月1日までに埋まらなかった('A`)
今日以降は厳しいかなあ
690:名無し不動さん
12/04/02 08:28:02.07 DpggOXIM
↑
学生をターゲットにしてるなら無理だろうね・・
691:名無不動しさん
12/04/02 10:04:15.96
震度７に絶えうるマンションってまだ建ってないでしょ？
692:名無し不動さん
12/04/02 22:48:07.09 ZSsdBPGD
耐震基準が変ってマンションオーナー全滅だな
693:名無し不動さん
12/04/02 23:18:03.86
ん？ 耐震基準また変わるの？
694:名無し不動さん
12/04/02 23:29:06.29
変わりません。
695:名無し不動さん
12/04/02 23:41:07.76
ネットで探しても良い物件ってなかなかないな～
696:名無し不動さん
12/04/03 00:42:43.89
良いのはネットに出る前に売れる。
697:名無し不動さん
12/04/03 00:48:36.81
>>696
つまり人脈が無いと駄目ってことか～
厳しい世の中だな～
698:名無し不動さん
12/04/03 01:44:18.02
都心はないね。
地方だと関東の業者が良い物件出してる事もあるけど。
699:名無し不動さん
12/04/03 06:35:21.10
都内の中古は、金融機関からテレアポ会社が買取
かなり上乗せして電話叩きまくってさばく
700:名無し不動さん
12/04/03 06:44:49.13
主要都心では人口増加の福岡市が狙い目
701:名無し不動さん
12/04/03 06:52:15.85
>>697
何軒かの業者に希望条件を伝えておけば、紹介してくれるよ。
702:名無し不動さん
12/04/03 06:54:05.30
>>700
福岡は賃料安い割に、物件価格が高く無いか？
703:名無し不動さん
12/04/03 18:24:11.42 95CgzNOf
>699 新しい物は、節税になる、儲かると言って
嘘をついて売りさばく。
査定価格が低くても 高く融資する銀行
日本版サブプライムローン を発動してもいいんじゃねー
騙されて 銀行に金を払ってる人？
704:名無し不動さん
12/04/03 19:14:33.49 uixeWT2e
節税なんて、最初だけ。
それがさもずっと続くように言われ
別口座に家賃ともども使わないようにし、
かつ還付金もその口座にすると、
知らず知らずの間にローン完済！
なんてありえんやろ。
705:名無し不動さん
12/04/03 19:16:24.58
>>703
サブプライムモーゲージローン問題を学び直してきたらどうだろうかね？
物凄く頭の悪い文書に見えるよ。
706:名無し不動さん
12/04/03 19:45:12.59
父親が自営の内装屋でなんでもする人だから、
父親と組んで内装選べるプランなんてのをやろうとしたらレオパレスが似たような事始めてた・・