12/03/20 01:38:37.19
寝具・家具家電を揃えるのを考えたら、ホテルが良いと思うが。
326:名無し不動さん
12/03/20 06:53:40.81
>>325
ん？
327:名無し不動さん
12/03/20 07:50:47.71
>>320
>利益が出ない物件は、節税する奴しか買わない。
借金してたまプラーザ団地なんてどうでしょうかね？
328:名無し不動さん
12/03/20 08:05:15.17
>>318
そいう発想で自前で土地買って、上物建てて、客付けして賃料収入
得ていたのが、ツカサだよ。
企業として社員養うくらいのキャッシュフローを出すのは現実的に厳しい。
だから倒産した。
329:名無し不動さん
12/03/20 08:28:03.00
>>327
郊外はやめた方が無難。
330:名無し不動さん
12/03/20 09:14:10.92
儲かってると言ってる奴に限って糞物件をつかまされてるもんさ。
俺の物件、利回りすごいぞ！儲かってるぞと勘違いし、
査定に出したら二束三文で顔面蒼白ｗ
そういう奴多いんじゃね？
ん？俺？
儲かってるけど何か？
331:名無し不動さん
12/03/20 10:54:01.80
>>329
都心好立地の築古ボロ物件で利回り低いのはどうですか？
332:名無し不動さん
12/03/20 11:19:14.12
これからどんどん家は余る。
マンションなんて売るに売れなくなるだろう。
333:名無し不動さん
12/03/20 11:27:39.94
>>332
> マンションなんて売るに売れなくなるだろう。
今がそうだが？
334:名無し不動さん
12/03/20 13:29:37.98
>>330
おいおい、顔面蒼白だぞｗ
335:名無し不動さん
12/03/20 13:30:39.81
ワンルームマンション投資なんて銀行預金よりは利率良いね。位でやるべき。
下手したら大赤字だし。
336:名無し不動さん
12/03/20 14:49:56.20
サラリーマンが余剰資金でやるもの。
勝負したり、これだけで飯を喰ったり、遊んで暮らすつもりなら、やめなさい。
337:名無し不動さん
12/03/20 15:02:09.16
>>307
>ワンルーム規制のある行政区の物件を買うんだよ。
ワンルーム規制のある行政区の既存ワンルーム（１５平米以下）とかどうなん？
338:名無し不動さん
12/03/20 15:14:09.78
備考欄に「告知事項あり」って物件は何を告知されるん？
339:名無し不動さん
12/03/20 16:08:08.62
>>337
ババ抜き
340:名無し不動さん
12/03/20 17:51:04.19
>>337
>>302
341:名無し不動さん
12/03/20 17:59:08.55
>>338
売主か仲介屋に聞きなさい。
342:名無し不動さん
12/03/20 18:02:37.81
>>339
ババ掴みゲームだなｗ
笑い者になるなよ！
343:名無し不動さん
12/03/20 20:37:23.81
>>338
死の告知
344:名無し不動さん
12/03/20 20:50:08.17
減価償却とか、知らないのか？
まさか、時代錯誤のキャピタルゲイン狙い？
345:名無し不動さん
12/03/20 21:10:10.93
>>344
ワンルームの原価償却なんてたかが知れてるジャンよ。
てか何が言いたいのかさっぱりわからん。
346:名無し不動さん
12/03/20 21:27:15.02
ワンルーム、3室持ったら月々の経費だけで一部屋分の家賃になったでござる。
347:名無し不動さん
12/03/20 21:29:31.82
住む為に買うならいいんじゃないか
ま、賃貸の方がトータルで考えれば分があるとは思うが、じぶんで買ったマンションに住んでいるという、安心感はあるだろうね。
348:名無し不動さん
12/03/20 21:34:48.97
>>347
自分で住むのにワンルームはないだろｗ
最低でも1DKはないと。
ただ、1DKってあんまり売られてないでござる。
349:名無し不動さん
12/03/20 21:36:24.06
家賃が下がってるよなっ
３月は上がる時期だったがｗ
350:名無し不動さん
12/03/20 21:39:01.96
敷金礼金なしが当たり前だしな
街中のワンルームみててても、空き家が目立つ
351:名無し不動さん
12/03/20 21:48:27.75
>>348
べつに1Ｒでも住めるよ
352:名無し不動さん
12/03/20 21:57:11.82
>>350
よく空室が目立つって話し聞くけど今まで住んでた人はみんな何処に行ったのよｗ
人口減ってないわけだし実家にでも帰ったのかね
>>351
俺、もう37だし流石１Ｒはやだな。せめて25平米以上の1Kがいいよ。
10年前なら8万以上した、ちょっと都心から離れたバス・トイレ別・独立洗面台の部屋が7万ちょいで借りれる
353:名無し不動さん
12/03/20 22:08:40.08
実需は他でやれや
354:名無し不動さん
12/03/20 22:12:04.25
投資ようワンルームより、投資用1Kに興味があります。
スレ的に1KでもＯＫでしょうか？
355:名無し不動さん
12/03/20 22:12:31.37
>>345
分からない奴は分かる必要は無い。
356:名無し不動さん
12/03/20 22:20:59.76
>>355
まさかと思うけど、ネットでぐぐれば出てくる節税の類じゃないよね？
357:名無し不動さん
12/03/20 22:29:38.13
>>352
馬鹿だなお前は。
新築マンションがぼこぼこ立って供給数が増えているからに決まってるだろ。
358:名無し不動さん
12/03/20 22:31:23.32
>>356
>>320
359:名無し不動さん
12/03/20 22:31:52.72
>>354
ＯＫ
360:名無し不動さん
12/03/20 22:36:42.45
株と同じで、利益が出るかどうかは売却した時点で決まるよね。
800万で家賃6.6万、表面利回り10パーセントの物件があったとして、
管理費、修繕費、月割り固定資産税が月2万とすると手取り収入は月4.6万
入居率90パーセントとすると、10年の手取り収入は496万
10年後にこの物件が300万以上で売れればその分が儲けになります。
ただ実際は仲介手数料、登記費用、取得税がかかるので実際は400万以上で売らないと赤字になるでしょう。
500万で売れたとして利益は100万円。10年かけてこの利益に旨みがあるかどうかですね。
361:名無し不動さん
12/03/20 22:40:30.11
>>358
節税といっても本業の年収が高い人じゃないと旨みがなさそうですね。
年収500万程度一般サラリーマンじゃ意味がなさそう。
そんな貧乏人は手を出すな！ってことでしょうか？
362:名無し不動さん
12/03/20 22:45:13.15
>>360
しかし、日銀がインフレターゲットにするから、どうなるかわからんよ
363:名無し不動さん
12/03/20 22:46:15.38
築10年で表面利回り10パーセントの都心物件なら確実に儲かりそうですね。
ただその利回りだとどうしても築20年になってしまう。
ごく稀に、築浅の利回り10%物件がネットに載ることありますが、数日で消えるんですよねー
364:名無し不動さん
12/03/20 23:22:16.58
>>357
非正規労働者が3割を超える現代でも新築需要ってあるんだな。
みんな結構余裕あるね。
今後、非正規の方々に借りて頂く為に彼らが好みそうな地域の600万程度のワンルームかうってのはどう？
365:名無し不動さん
12/03/20 23:24:51.19
>>364
悪くない。
366:名無し不動さん
12/03/21 00:19:45.99
>>363
成約してないで消えるのばっかりだよｗ
知ってるだろ？
367:名無し不動さん
12/03/21 00:34:54.74
>>347-348
さすがに自分で住むのにワンルーム買う人はほとんどいないだろうが、
子供が首都圏の大学に行った場合に中古ワンルームを買って入居させるとか
地方在住で東京出張が多い人が都心にワンルームを買ってセカンドハウスにするとか
家族が日本にいない海外在住日本人がワンルーム買って荷物置き場にするとかなら
あるかもしれない。
その用途ので使わなくなったらそのまま賃貸に出せば良いし。
368:名無し不動さん
12/03/21 07:50:16.04 vg0cRfx0
＞>366
何で成約しないで消えるの？
マジで教えてください
問い合わせた時はソッコー売れましたが?と言われました
369:名無し不動さん
12/03/21 08:37:06.60
バブル期に数千万円したリゾートマンションも今は10万円でも買い手がつかない
オーナーはただ保有してるだけで管理費と修繕積立金を毎月数万円ずつ支払い続けている状況
これが近い将来あちこちの地方で起きるのは間違いない
今後の狂った人口減の中でマンションを買うということがどれだけ恐ろしいことか少しは考えたほうがいいと思う
すでに数年前でも空室率はとんでもないことになってる
全国の賃貸住宅数と空室率（平成20年）
URLﾘﾝｸ(stat.ameba.jp)
370:名無し不動さん
12/03/21 11:10:29.22
>>368
物件名を教えてください
371:名無し不動さん
12/03/21 16:45:24.20 hliRP9v+
日本売り投資家「（日本国債バブル）18カ月以内に崩壊」
日本破たん論者の米ヘッジファンドマネージャー、カエル・バス氏が、日本国債バブルについて「18カ月以内に崩壊する」と述べた。
日経ヴェリタスのインタビューに答えたもの。
昨年は3月11日に起きた東日本大震災の影響もあり、31年ぶりに貿易赤字に転落したことが大きな転換点を迎えた。また、約40兆円の税収に対して、
国債の利払いだけで約11兆円と苦しい財政基盤のところに、利払いがわずか1％増加しただけでもたちまち窮地に陥ることになる。
↓
ハイパーインフレ
372:名無し不動さん
12/03/21 16:50:55.95
>>368
色々と理由はあるが、最も多いのは最初から売りに出して無かったってケース
だから問合せすると「売れちゃいました」となって、他の物件を薦められる訳ね
何でそんな事するかって？
それ位は考えて下さいよ
373:名無し不動さん
12/03/21 19:55:21.84
>>363
＼ ∩─ｰ､ ====
＼／ ● ､_ ｀ヽ ======
/ ＼( ● ● |つ
| X_入__ノ ミ そんな餌で俺様が釣られクマ―
､ (＿／ ノ /⌒l
/＼＿＿＿ノﾞ＿/ / =====
〈 ＿_ノ ====
＼ ＼＿ ＼
＼＿__） ＼ ====== (´⌒
＼ ＿＿_ ＼＿＿ (´⌒;;(´⌒;;
＼＿＿＿）＿＿＿）(´;;⌒ (´⌒;; ズザザザ
374:名無し不動さん
12/03/21 20:30:13.32
>>372
おとり物件かよｗ
ちなみに自分の場合は面識のある担当者に聞いたので、
本当に売り出されてたっぽい。なので特に別の物件進められなかったよ。
築15年、25平米（ＢＴ別）表面利回り12%のかなりお買い得物件だった。
375:名無し不動さん
12/03/21 21:26:36.16
>>372
実際、いい物件は１日で申し込みはいっちゃうよ。
376:名無し不動さん
12/03/21 21:41:34.18
不動産屋とのパイプは大切。
買う意志と、ファイナンスを伝えておけば、物件を照会してくれる。
377:名無し不動さん
12/03/21 21:50:49.94
むしろおとり物件を載せてる業者をさらそうぜ！
ラン○ネット：問い合わせたら先日契約しちゃいました！だそうです。
物件をお探しでしょうか？条件等をお聞かせくださいと言われますた。
378:名無し不動さん
12/03/21 21:52:57.64
>>375
売り出し直後はやっぱり指値入れるの失礼なもん？
あと、興味ある物件を不動産会社に問い合わせて、電話で指値を伝えるのってあり？
379:名無し不動さん
12/03/21 21:53:21.15
>>370
> >>368
> 物件名を教えてください
無かったってことで、FA！
380:名無し不動さん
12/03/21 22:05:56.67
いまさら16平米の安い物件買うのはあり？
金をどぶに捨てるようなもん？
家賃を安く抑えたい方々に借りて頂きたく購入を検討してますが？何か？
381:名無し不動さん
12/03/21 22:11:23.01
うちの実家はバブルの絶頂期に建てて、土地コミで５０００万。２３坪。
築２５年で、今売ればたぶん2000万円くらいだと思う。
つまり、２３年で3000万の価値が落ちた。
3000/23＝130
つまり、１月１０万チョイの価値が落ちたことになる。
これじゃ、１０万で賃貸借りてたほうが固定資産税考えりゃ得だった。
が、これはデフレだった要因も大きい。これからはどうなるかわからない。
ま、売らないけど。
382:名無し不動さん
12/03/21 22:13:49.36
しかし、持ち家は、単なる金銭面だけではかれない安心感がある。
賃貸も長く住んだが、やはり借りている家って言う意識が常にあり、なんか落ち着かなかった。
持ち家はやはり、地に足が着いている安心感がある。これは確か。
383:名無し不動さん
12/03/21 22:23:51.86
>>382
土地の価値があるからそれだけの下落ですんだと思う。
マンションなんて凄いぞ。俺が最近買った物件だが、
新築時の坪単価：400万
俺の買値坪単価：90万
築20年でどんだけ下がってんだかｗ
384:名無し不動さん
12/03/21 22:36:46.13
>>378
別に失礼ではないが、言い値または高い指し値の方が優先されるだけ。
385:名無し不動さん
12/03/21 22:40:28.05
>>380
なし
386:名無し不動さん
12/03/21 23:15:40.65 MLlbDm/Q
>>385
なんで？
387:名無し不動さん
12/03/21 23:52:51.39
>>386
狭過ぎる。
388:名無し不動さん
12/03/22 01:14:07.43
3点ユニットバスって需要がなくなってきてるけど、
今はやりのゲストハウスとかシェアハウスみたいな共同生活形態が飽きられたら、
そういったところに入らざるを得なかった貧困層が
3点ユニットワンルームに流れてきたりしないかね？
ゲストハウス、シェアハウスって、要するにバストイレ共同の寮みたいなもんで、
大学生ならお互いのある程度の身元確認はできてるけど、
素性も知らない赤の他人と共同生活できるもんなのかね？外国人も多いんでしょ？
盗難とか多そう。
389:名無し不動さん
12/03/22 04:34:41.41
>>388
３点ユニットで、室内洗濯機置場が無いと、女の人はまず借りない。
カネの無い男が借りるなら、１Ｒで無くアパートなので、更に需要が少ない。
390:名無し不動さん
12/03/22 04:37:54.05
風呂とトイレを別にするとそれだけ他のスペースが犠牲になるだろ
風呂とトイレを別、室内洗濯機置き場、収納とか言い始めたら最低２５平米になる
築古だと3点ユニットが多いから築浅の２５平米で上記の設備だと
家賃が相当高くならないか？
391:名無し不動さん
12/03/22 04:43:22.12
都心相場の７～８万円のレンジだね。
それと２０平米で３点ユニット＋室内洗濯機置場できる。
居室は８畳でね。
築１０年強か、２０年強をリノベーション。
392:名無し不動さん
12/03/22 04:45:56.44
バブル期の１３平米くらいの分譲ワンルームは最低限だぞ
３点ユニット、収納なし、洗濯機置き場無し
しかし家賃は割安で世田谷区や目黒区でも５万円前後
393:名無し不動さん
12/03/22 04:46:21.22
>>390
最近は、そう言う意見も多いので、風呂場は無くして、シャワー室(乾燥機能付)にすることもある。
394:名無し不動さん
12/03/22 04:47:38.08
そもそも２０平米以下では風呂とトイレを分けるのは物理的に無理だ
395:名無し不動さん
12/03/22 04:48:48.17
>>392
山手線の外はターゲットエリアで無いから、検討したことも無い。
目黒駅ならまだしも、世田谷区なんて郊外は需要を買うエリアで賃貸経営には適さない。
396:名無し不動さん
12/03/22 04:51:35.47
>>395
代官山や自由が丘も山手線の外なんだが
たとえばこういう物件もこの値段なら悪くないと思うぞ
URLﾘﾝｸ(used.realestate.yahoo.co.jp)
397:名無し不動さん
12/03/22 04:52:23.63
>>394
wwwwwwww
URLﾘﾝｸ(glip-chintai.com)
398:名無し不動さん
12/03/22 04:53:14.69
そもそも１５平米以下のワンルーム借りるのって学生とかだろ？
それなら洗濯は宅配便で実家に送って母親に洗濯してもらえば良い
399:名無し不動さん
12/03/22 04:54:29.48
>>398
そんな層を入れたいなら、それでいいのでは？
400:名無し不動さん
12/03/22 05:05:50.14
とりあえずの請求訴訟だろ。
被告が出なければ、確定判決になるだけ。
401:名無し不動さん
12/03/22 08:12:14.01
東京なんかこれから放射能で汚染されていくのに、買うバカいないだろ
402:名無し不動さん
12/03/22 08:32:43.26 qdL5vh9F
25平米で家賃8万越えるとなると30平米以上の物件が住宅ローンでかえちゃうんだよ
で、実際買う人が増えてる
じゃあ家賃6万になると16平米とかになる
どちらが良いとは言えないのが難しいところです
403:名無し不動さん
12/03/22 11:24:16.62
>>396
治安が悪いと思うぞｗ
404:名無し不動さん
12/03/22 11:40:22.56
>>402
間を取れ！
２０平米で７万円だ。
405:名無し不動さん
12/03/22 14:06:26.30
管理費、積立金の値上げをお忘れなく。
積立金が最近4倍に値上げをしました。
406:名無し不動さん
12/03/22 18:49:22.42
きょう５件ほどみてきた。
やっぱり空室が目立つ。
郵便受け見たら、チラシたまってるから一発でわかる。
上で誰か貼ってたけど、1/4が空室ってそのとおりだと思う。
407:名無し不動さん
12/03/22 18:59:24.39 qdL5vh9F
最近は20平米でも住宅ローン組めるんだよ
恐ろしい話しです
408:名無し不動さん
12/03/22 19:16:14.16
知り合いが三井のリハウスに勤めてるけど、１０００万の中古マンションでもローン組めない低収入者がよくくるっていってた。
銀行審査が通らないんだって。
409:独身主義者の
12/03/22 20:07:49.49 xiFO7V/z
３点セットが人気ないとか言っているが、独身一人暮らしならこんな便利で使い勝手が良いものはないと思う。
特に老人の一人暮らしには、簡単に清掃ができ、おそらくこれからの少子高齢化時代には貴重な存在になるだろうな。
410:名無し不動さん
12/03/22 20:08:25.30
>>408
まあ、乞食には関係の無いスレだがな。
411:名無し不動さん
12/03/22 20:11:04.23
>>409
老人用の手摺りとかどうする？
それと３点ユニット時代の１Ｒは、室内床がフラットじゃない物件が多いよ。
何よりも、生産性が低く、死にやすい老人に貸したいか？
412:名無し不動さん
12/03/22 20:11:36.89
>>406
場所は？
413:名無し不動さん
12/03/22 20:40:31.83
>>408
それって年収250万以下の人って事だね。
250万あれば1000万通るはずだから。
仮に年収240万だと月収20万、手取り17万位？
となると家賃は6万以下だろうね。
それ考えると、16平米家賃5.5万の部屋とは延々需要がなくならないのでは？
むしろ「広さ」「ＢＴ別」にこだわって高い買い物した人は顔面蒼白？ｗ
ん？おれ？25平米ＢＴ別購入しましたが何か？
414:名無し不動さん
12/03/22 20:45:24.71
ユニットの方が掃除は楽。
でも電源がないから、ウオシュレットが付けれない。
415:名無し不動さん
12/03/22 20:45:30.00
16平米600万のワンルーム4つ買うのと、一部屋当たり20平米の一棟アパート4室買うのはどっちがいいんだろうか・・・
416:名無し不動さん
12/03/22 22:23:27.37
>>397
魅力的だけど、これだけのリフォームだと200万コース？
417:名無し不動さん
12/03/22 23:36:23.99
>>396
この間取りでバストイレ
セパレート工事費は50万位でOK？
418:名無し不動さん
12/03/23 00:17:35.95 VYqg360J
>>417
大体OK、ただこの手のは最近多いんだけど、別にリフォームはいまどき
どこでもそう大差無く出来るから、いかに安く物件見つけるか、の原則は
変わらない
販売会社がこれやるのは、こんだけリフォームしたから想定賃料が
こんだけ上がりました、だからノンバンクで評価高く出して下さい、
その評価上がった分プラスアルファが利益になるわけ
激安じゃなくてもレインズ物件仲介で買って、自分でリフォーム入れた方が
結果安いよ。
419:名無し不動さん
12/03/23 01:28:31.38
>>416
そんぐらい。
420:名無し不動さん
12/03/23 01:29:53.40
>>415
アパートはオススメしない。
１６平米もなんだなあ。
421:名無し不動さん
12/03/23 03:06:42.60
>>418
セパレート実現で
賃料5千円位はあがるかな？
この立地だと風呂トイレ一緒で
つまり現状6万5千円位かなあ～
分離後7万5千円でもいけそうかな？
422:名無し不動さん
12/03/23 06:16:55.18
そんな知識で儲けようと思うなよ。
423:名無し不動さん
12/03/23 07:07:15.89
>>421
代々木上原は人気エリアだが、徒歩１０分てのは賃貸として厳しい。
更に１３平米をセパレートにしたら、居室が狭くなるので更に厳しい。
6.5万円では貸せない。
424:名無し不動さん
12/03/23 07:23:18.57
利回りが高いと言うのは、何か問題を抱えていると同じ意味。
目安は表面で１０％と考えるべき。
425:名無し不動さん
12/03/23 08:11:46.83
>>423
>代々木上原は人気エリアだが、徒歩１０分てのは賃貸として厳しい。
東大の学生さんなら良いじゃないか
426:名無し不動さん
12/03/23 08:22:10.72
>>421
>>423の言うとおり、この物件をセパレートにしたら家賃が上がるどころか
むしろ借り手がいなくなる。無駄金使った上に家賃も下げざるえなくなる。
何か付加価値がつけられるとしたらサーモシャワー、カラーモニターつきインターフォン、
ＩＨ＆シングルレバー水栓、ダウンライトの照明くらいではないだろうか。
あと床をフローリングにするのも有効。
シャワートイレは電源がとれないから無理。
上部に収納を作り付けも圧迫感が出るから一長一短。
一番良いのには何も金をかけずにできるだけ家賃を下げることだ。
427:名無し不動さん
12/03/23 08:29:06.62
>>425
東大生はこんな物件には住まない。
親の年収、知ってる？
この物件のターゲットは、給料が少ないが流行に敏感である必要がある裏原宿辺りの販売員。
428:名無し不動さん
12/03/23 08:41:33.99
>>427
あと東大の先生の仮眠室＆本置き場かな
429:名無し不動さん
12/03/23 09:51:48.19
シャワールームとトイレ分けてもバスタブが無いと賃貸募集の際「バス・トイレ別」って表記できないよ。
430:名無し不動さん
12/03/23 10:33:31.27
>>427
>この物件のターゲットは、給料が少ないが流行に敏感である必要がある裏原宿辺りの販売員。
毎日、片道徒歩２５分かけて通勤とか無理だろ。
そういう人にはこの物件の方が向いてる
URLﾘﾝｸ(chintai360.jp)
431:名無し不動さん
12/03/23 10:42:08.04
>>430
めっちゃ好立地だな
狭いにも関わらず
8万から9万は取れそう。
建て替え時も化けそうな立地
432:名無し不動さん
12/03/23 10:44:39.63
ダウンライト間接証明って需要
あるの？
433:名無し不動さん
12/03/23 10:49:59.27
>>431
>建て替え時も化けそうな立地
おそらく容積率は３００％くらいあるだろうけど
前面道路の関係で１６０％くらいしか使えないはずだから
大規模な再開発でもしないと化けるのは無理だと思う
434:名無し不動さん
12/03/23 11:12:37.30
>>431
いくら好立地でもここまで狭いと住むのは無理なんじゃね？
狭いワンルームならむしろセカンドハウス的に使うこと考えて
ターミナル駅徒歩圏の繁華街のド真中のこういう物件の方が好み
URLﾘﾝｸ(chintai.door.ac)
435:名無し不動さん
12/03/23 14:13:40.59
10平米かあ～w
青山より新宿？
新宿も需要高そうだけど…。
436:名無し不動さん
12/03/23 14:23:01.30
福岡市みると16平米でセパレートとか
普通に存在してるな。
東京より出来がいい区分が多いな。
賃料は激安。
437:名無し不動さん
12/03/23 14:29:24.17
バス・トイレ別のメリットって要するにウォシュレットがつけられるかどうかだろ？
ウォシュレットにこだわらないのなら狭いワンルームはバス・トイレ同室の方がスペース的に良いよ
438:名無し不動さん
12/03/23 14:31:57.67
>>435
居酒屋の店長とかの忙しい人が風呂にも入れる仮眠室として利用するのに最適
通勤時間も節約して働けるし
439:名無し不動さん
12/03/23 19:37:50.57
>>437
男はそれでいいかも知れないが、基本的に女は３点ユニットの部屋は借りたがらない。
従って、ターゲットマーケットが半分になり、空室リスクは倍になる。
440:名無し不動さん
12/03/23 19:41:19.49
>>430
富ヶ谷から原宿は自転車で１０分も
かからない。
441:名無し不動さん
12/03/23 20:00:45.16
>>440
そういう人は富ヶ谷よりも千駄ヶ谷の方が良いよ
442:名無し不動さん
12/03/23 20:07:09.81
しかしこの富ヶ谷の物件って企画的に変だよな
この立地なら１００㎡超の部屋を６つくらいにして
駐車スペースを全戸分つくれば良いのに
443:名無し不動さん
12/03/23 20:13:44.75
こういう極小ワンルームは地区的に良いところでも
前面道路が二項道路とか地形が悪いとか
高級マンションには使えないように土地に建てるべきじゃね？
444:名無し不動さん
12/03/23 20:33:00.44
これとか一見安い感じ（NOI10%）がするんだけどどうなの？教えて先輩方！
URLﾘﾝｸ(used.realestate.yahoo.co.jp)
445:名無し不動さん
12/03/23 21:24:56.59
>>444
賃料. 51,000円/月
管理費 5,000円/月
446:名無し不動さん
12/03/23 22:17:34.04
ワンルームって修繕積立金が足りなそうな物件が多いけど、
その場合、修繕せずに放置される場合が多いのでしょうか？
やはり、修繕積立金がある程度ないマンションは避けるべきでしょうか？
447:名無し不動さん
12/03/23 22:17:47.63
>>445
そんなもんだな
赤羽って安いんだよね…。
448:名無し不動さん
12/03/23 22:19:46.21
>>446
大抵は
管理組合が機能してるから
十分積み立てられてるマンションが
大半。
449:名無し不動さん
12/03/23 22:21:52.98
>>439
女は借りたがらないけど
段々借りざろうえなくなってきてる
昨今の懐事情。
450:名無し不動さん
12/03/23 22:22:44.19
>>447
いえ、賃貸するんじゃなくて購入する場合なのですが・・・
>>448
月2000円とか1000円とか結構見かけるんですが明らかに大規模修繕が出来ないような木が・・
451:名無し不動さん
12/03/23 22:24:50.32
>>441
千駄ヶ谷は高い。
452:名無し不動さん
12/03/23 22:26:38.05
>>450
実需はスレチ。
453:名無し不動さん
12/03/23 22:28:19.23
>>449
乞食相手なら、この前、大久保で燃えたボロアパートみたいのにすべき。
あのアパート、四畳半で5.4万円。
454:名無し不動さん
12/03/23 22:29:35.93
>>446
重説か管理会社に確認。
455:名無し不動さん
12/03/23 22:31:13.34
>>453
そういう物件は社会的立場の弱い人にふっかけてるだけだよ
同じ建物の質で比較するなら新大久保周辺は麻布よりも家賃高いよ
なんで高いかというと借りてのスペックが低くて貸し手にとってリスクが高いから
家賃を高くしないと割に合わないからだよ
456:名無し不動さん
12/03/23 22:38:12.74
富ヶ谷や西原は昔からＢ地区。
457:名無し不動さん
12/03/23 22:41:16.04
>>455
麻布
URLﾘﾝｸ(yachin.homes.co.jp)
新大久保
URLﾘﾝｸ(yachin.homes.co.jp)
まったく説得力が無いなｗ
458:名無し不動さん
12/03/23 22:42:55.39
>>452
いや、賃貸用に購入する場合、最初の物件としてはお手軽だしどうかな？と思いまして。
入居者が退去して、借り手も付かなきゃ最悪自分が住むことも出来ますし・・
459:名無し不動さん
12/03/23 22:47:30.63
>>456
西原は火葬場があるだけでＢ地区じゃないだろ
Ｂ地区は千駄ヶ谷５、渋谷２、恵比寿１などの一部
460:名無し不動さん
12/03/23 22:55:36.01
>>458
自分でケツ持つ覚悟があるんなら、もっとリスクのあるところ狙いなよ表面利回り20％ぐらいの。
461:名無し不動さん
12/03/23 22:56:33.62
>>449
肛門がうんこ臭い女って別に嫌いじゃないけど
462:名無し不動さん
12/03/23 23:05:11.88
貧困女子(手取り年収125万以下）が3/1
貧困男子は4人に1人
ほんとに借り手が何時までも居るのか不安だわ。
463:名無し不動さん
12/03/23 23:05:21.23
>>459
２丁目が江戸時代からＢな。
昔は少年院とかもあったが覚えてないの？
464:名無し不動さん
12/03/23 23:16:11.65
>>445
管理委託費 8,100円/月
修繕積立金 8,050円/月
17戸
賃料査定価格は、4.5 万円 ～ 4.9 万円
>>446
EV無しなら管理費高過ぎ。
修繕せずって、どの部位のこと？
修繕積立金は残高が重要。
465:名無し不動さん
12/03/23 23:19:47.43
>>450
買うときは修繕費どれだけ貯まってるか
確認して買えば問題ないだろ？
466:名無し不動さん
12/03/23 23:25:00.72
>>463
火葬場も少年院も西原じゃないの？
富ヶ谷もそうなの？
467:名無し不動さん
12/03/23 23:37:49.72
>>466
富ヶ谷は進駐軍相手の連れ込み宿街。
468:名無し不動さん
12/03/23 23:42:03.27
>>467
それはワシントンハイツがあった頃限定じゃないのか？
469:名無し不動さん
12/03/23 23:49:46.90
こういうホテルのサブリース物件ってどうなん？
URLﾘﾝｸ(news.biglobe.ne.jp)
満室想定月収 19,750円
組合費：￥2，017 管理費：￥3，315 振込手数料：￥525
固定資産税も引いたら良くても月収１万
稼働率が悪いと持ち出しになるんじゃね？
470:名無し不動さん
12/03/24 06:32:54.98
新大久保のスラム街見ると借り手のスペックが低いってのも頷ける話だ
471:名無し不動さん
12/03/24 07:26:23.06
！！！！！！！！！！！
買付入れたのに1階だったぁぁぁあああああああああ
指が通らないことを祈るw
472:名無し不動さん
12/03/24 08:21:40.25
>>471
錯誤って知ってるか？
473:名無し不動さん
12/03/24 08:31:07.97
>>472
錯誤：その人の認識と客観的事実とが一致しないこと
そうかなぁ・・
474:名無し不動さん
12/03/24 08:47:45.70 BtMBk5N5
>>470
新大久保のスラム街ってどこのことだ!?
今は外人が入り込んでおかしくなってしまったが、30年位前までは、古風なお屋敷も混在していた立派な住宅街だったぞ。
475:名無し不動さん
12/03/24 09:25:07.15
>>474
比較的高級な住宅街→若者文化の発信地→ラブホテル街→コリアンタウン
476:名無し不動さん
12/03/24 09:28:22.14
>>474
渋谷区も７０年代初頭までは住宅街だったんだから
この法則にしたがうと風俗店やラブホテルが増えてきて
その後は外人に占領されてしまうのかな
477:名無し不動さん
12/03/24 10:37:37.08
築26年
18平米
見に行ったけど管理がすごくて、マジでほしくなった。
大マンションで200個くらい入ってる。
320万円買おうかな・・ ほしい
478:名無し不動さん
12/03/24 10:43:47.57
>>477
利回りと立地次第だな
479:名無し不動さん
12/03/24 10:47:47.51
大規模はいいよな。何かと。
480:名無し不動さん
12/03/24 11:00:45.59
いろいろ見に行ったけど、やっぱり大規模がいいね。
大規模で管理がしっかりしてるとこが一番いいと思う。
481:名無し不動さん
12/03/24 11:04:31.81
福岡市人口増えてるね
駅近は狙い目かもしれんね
482:名無し不動さん
12/03/24 11:05:00.93
じつは最近の株の上昇で200万くらい儲けたんだｗ
483:名無し不動さん
12/03/24 11:10:07.96
あとやっぱり管理人がちゃんといるとこがいい。
いい加減な管理人もいるから、管理人も実際に見たほうがいい。
484:名無し不動さん
12/03/24 12:30:06.85
これとかいいと思ったけど管理費がハンパねぇｗ
日本ハウ○イングって管理会社はボッタなの？
URLﾘﾝｸ(www.landnet.co.jp)
485:名無し不動さん
12/03/24 12:32:23.82
管理費高いとこは、ほぼボッタクリだよｗ
486:名無し不動さん
12/03/24 12:45:17.40
ググッたら悪徳管理会社みたいｗ
ボッタ管理されてるマンション掴んだら地獄そうだわ
487:名無し不動さん
12/03/24 12:48:35.09
やっぱり、長谷工とか大京とかが直で管理してるとこがいいな
488:名無し不動さん
12/03/24 12:58:29.26
>>487
大京は極悪なボッタクリだ！
489:名無し不動さん
12/03/24 13:13:02.93
URLﾘﾝｸ(sumai.homes.co.jp)
管理 大京アステージ
管理費 5250円
490:名無し不動さん
12/03/24 13:28:00.97
>>481
地方はやめとけ。
491:名無し不動さん
12/03/24 13:29:24.94
>>477
東京？
安過ぎるな。
大島てる物件か？
492:名無し不動さん
12/03/24 13:47:25.23
ライオンズマンション今里第２ 売り
8階/9階建24.45m2 管理費7,400円（毎月） 400万円(税込)
6階/9階建26.10m2 管理費5,220円（毎月） 500万円
あやしい物件だなｗ
493:名無し不動さん
12/03/24 14:04:10.96
>>492
マジで大阪はヤバい。
このマンションなんか、日本人住んでないしｗｗｗ
494:名無し不動さん
12/03/24 14:19:03.68
今里はやめとけ 大阪在住者のおれが言う 生野や布施もダメ
浪速区もダメ
495:名無し不動さん
12/03/24 15:09:20.23
貧困ビジネスならありだが、新しい市長だとやりにくいな。
496:名無し不動さん
12/03/24 17:16:00.92
>>487
大京ボッタクリ
長谷工いい加減
やっぱ管理会社は三井三菱だろ
497:名無し不動さん
12/03/24 17:17:20.68
大阪は津波来たら大半が冠水エリアだろ
498:名無し不動さん
12/03/24 17:19:39.96
>>484
2階の北向きは…だな。
499:名無し不動さん
12/03/24 17:46:06.32
>>496
スレチだから、他でやれ。
500:名無し不動さん
12/03/24 17:49:24.43
>>496
ここはワンルームのスレだから大京はともかく三井三菱は関係ない
どちらかといえば、マルコー、杉山、スカイコートなんかについて語るべき
501:名無し不動さん
12/03/24 17:51:13.64
ところでマルコー、杉山はデベがつぶれたけど
系列の管理会社が今でも管理してるのか？
まあ物件にもよるんだろうけど
502:名無し不動さん
12/03/24 18:02:59.27
今ワンルーム投資してるの人は世代交代してるのかな？
バブル当時にリアルタイムに節税目的でマルコー、杉山の物件購入した投資家で
今でも生き残ってワンルーム投資続けてる人はいるのかな？
503:名無し不動さん
12/03/24 18:07:08.43
まあ火傷した人が多いけど
ワンルーム投資した人は比較的被害は少ない方
相場が下がっただけで物件自体は手元にまるまる残ったからな
シャトレーインとかのホテルの一室を購入した人だと権利関係が複雑だし
証券化ビジネスだとほとんど無価値になった人も多いだろ
504:今里の空き部屋
12/03/24 19:24:17.13
3階 0310 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
3階 0309 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
3階 0313 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
3階 0303 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
2階 0207 3.5万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
7階 0701 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
7階 0706 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
7階 0707 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
6階 0613 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
5階 0501 3.6万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
10階 1002 3.7万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
9階 0912 3.7万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
13階 1312 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
13階 1304 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
13階 1309 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
12階 1201 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
12階 1204 3.8万円/7,000円 無/-/無/- ワンルーム 20.8m2 詳細を見る お気に入りに登録
11階 1106 3.8万円/7,000円 無/
505:名無し不動さん
12/03/24 19:55:25.00
>>504
ワンルーム投資オワタ
506:名無し不動さん
12/03/24 21:50:11.16
証券化だろ？
507:名無し不動さん
12/03/24 22:11:21.69
ワンルーム借り手がなくて、ウイークリーマンションになってるとこも多いよ
508:名無し不動さん
12/03/25 06:39:45.09 Xqe6mScz
築古(築20年)を買う場合、実質利回り(管理・修繕費・月割り固定資産税支払い後の手取り)
はどのくらいの利回りを目安にしてる?
ちなみに都内です。
509:名無し不動さん
12/03/25 07:28:11.39
>>508
リノベーション無しなら８％以上。
510:名無し不動さん
12/03/25 09:09:10.35
>>509
8%で元取れんの？
元取るのに現金一括購入でも空室率考慮すると14～15年かかるぜ？
その頃には築35年超えだし、立地が相当良くないと売るにも売れないしね。
かといって不動産投資ブログで煽ってる利回り20%超えの物件なんて、
エンドユーザーが入手するのは困難だしなぁ・・・・
511:名前書くのももったいない
12/03/25 09:27:34.54
>>510
都内の好立地で築２０年超の物件だと
１０００万投資とたとして
家賃収入が年間９０万～１１０万
管理費、修繕積立金、固定資産税、退去時のリフォーム代負担、空室率を考慮すると
手取りで６０万～７０万くらいの物件が多いんじゃないかな
税金の償却が２０万くらいとして
現金一括購入だと課税所得が４０万～５０万
だから納める税金は１５万～２５万くらい増える
税金支払った後に手元に残るのは年間４０万～５０万
以上すべて考慮すると
元をとるのに最短（退去しないで１０年以上同じ人が借りてくれる）だと２０年弱
短い期間で退去、入居が繰り返されると３０年超になる
512:名前書くのももったいない
12/03/25 09:40:34.11
>>510
でも都内はものすごく恵まれてるよ
札幌の物件で上記のようなこと計算してみたことあるけど
物件価格２００万弱、家賃３万円強という表面利回り２０％の広告の物件だと
どう計算してみてもマイナス利回りになる
なぜなら札幌のワンルームは
敷金０、礼金０、手数料は大家負担、数ヶ月間のフリーレント、
客付け時に不動産屋に家賃数か月分の広告費
最初の６ヶ月は実質無収入で維持費（１０，０００円～１５，０００円）が出て行く一方
６ヶ月経過後も月額手取り１０，０００円あれば良い方
退去時のリフォーム、清掃代も大家が５万円程度負担することになるし
給湯器やクリーンヒーター（暖房機）（北海道では部屋の備品）などの大物が壊れたら
数十万の出費
513:名無し不動さん
12/03/25 09:50:55.77
ちょっと聞きたいけど、入居してない空室マンションの水道や電気の光熱費って、やっぱり所有者が払うことになるの？
514:名無し不動さん
12/03/25 09:53:01.68
>>507
キチンとＤＤしないで買うからだよ。
自業自得。
515:名無し不動さん
12/03/25 09:58:12.88
>>510
どんな物件でもＯＫって訳では無い。
>>302の条件を最低条件で探せば、問題無い。
516:名前書くのももったいない
12/03/25 09:58:15.24
>>513
契約継続してたら所有者が払うに決まってるだろ
>>510 >>513 は
ふだん「大家はボッタクリ」と叫んでる人で
自分もぼったくる側に回りたいと思ってる人じゃないのか？
大家業なんてぜんぜんぼったくりじゃないし
そんなに儲かるもんじゃないよ
517:510
12/03/25 10:00:18.65
>>511
>１０００万投資とたとして手取りで６０万～７０万くらい
いや、実質利回り8%前提なので1000万投資なら年間手取り80万以上と仮定する。
確かにリフォーム代に5%、入居率90%とすると年間の手取りは68万
税金は支払わず脱税したとする。とすると・・1000万÷68＝15年か・・・
実際は給湯器、エアコン等の取替えもあるだろうからもっとかかるだろうけど。
都内は難しいから、神奈川、埼玉辺りで15%越えを探してみるか・・・
>>511
>でも都内はものすごく恵まれてるよ
北海道での不動産投資は究極のマゾプレイだなｗ
7～8年位前、仕事で札幌居た事あるけどそのときは18平米3点UBで家賃4.5万位だったよ。
今って3万なのか。相当下落してるなw
518:名無し不動さん
12/03/25 10:00:51.77
>>516
だから空室の場合を聞いているんだよ
519:名無し不動さん
12/03/25 10:00:56.21
>>513
そうだよ。
使わなければ使わない方法もあるが、内見の時に真っ暗って訳にも行かないだろ？
どのみち経費だ。
520:名無し不動さん
12/03/25 10:04:09.89
>>516
契約継続してたら、賃貸契約者が払うんだよ。ばかか？
521:名前書くのももったいない
12/03/25 10:06:08.50
>>520
言い方が悪かった。
電気も水道も使える状態にしてたらという意味。
522:510
12/03/25 10:14:46.54
>>516
>ふだん「大家はボッタクリ」と叫んでる人で
自分もぼったくる側に回りたいと思ってる人じゃないのか？
ちがうよ。実需を考えて30平米と40平米の区分所有してる。
ワンルーム投資を考えてたんだけど、管理費・修繕費の比率が家賃に大して大きく、
出口戦略もいまいちイメージできないのでみんなどうしてるのかと思って。
523:名前書くのももったいない
12/03/25 10:17:52.53
>>517
>都内は難しいから、神奈川、埼玉辺りで15%越えを探してみるか・・・
札幌の惨状は需給関係が極端に供給過剰だからだよ。
バブル期に本州の投資家に販売するために投資用物件を作り過ぎたのが原因。
だから現行の利回りばかりみて神奈川、埼玉の物件を探すなんて愚行。
探すなら都内のワンルーム規制に守られた、これ以上供給過剰にならない
地域限定で探した方が良い。
524:510
12/03/25 10:44:07.21
>>523
調べてみた。建てられないってわけじゃないけど結構厳しい区もありみたいね。
例えば、以下の区はワンルームの一棟物が建てられない？
文京区：■専用面積25㎡以上■総戸数が15戸を超える場合は、総戸数から15を減じた数の1/2以上を40㎡以上の住戸を併設
中央区：■住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上。その余りの住戸は25㎡以上
荒川区：■専用面積25㎡以上■総戸数30戸以上の場合は、住戸の半数以上は50㎡以上を併設
逆に甘いのは・・
品川区：■専用面積20㎡以上（第1種低層住居地域は25㎡以上）■住戸数15～19戸の場合は1戸以上、住戸数20～29戸の場合は2戸以上、住戸数30戸を超える場合は、用途地域に応じて40㎡以上
の住戸を併設
練馬区：■総戸数20戸以上■専用面積20㎡以上
豊島区：■専用面積20㎡以上■面積が25㎡以下の住戸が15戸以上、且つ総戸数の1/3以上ある新規建築のマンションには、1戸あたり50万円程度の税金を建築主に課税する
525:名無し不動さん
12/03/25 10:58:30.21
>>524
豊島区は初年度だけだなく、竣工年度から５年間。
526:名無し不動さん
12/03/25 11:12:34.62
実質8%あれば十分。
預金金利と比べてやってるからねw
527:名無し不動さん
12/03/25 11:22:33.75
>>526
それって、取得費＝売却金額の場合だよね？
通常は売却金額＞取得費だろうし、リフォーム代もあるわけだし、さらにローン組んだら金利も掛かるし、
それらを考慮すると最終利回りは年率3～4%位？
確かに預金金利よりはいいと思うけどさw
528:名前書くのももったいない
12/03/25 11:24:53.15
>>526
税金考慮すると４％くらいだよね。
超長期債利回りが２％程度だから妥当かな。
超長期債も投資用不動産も相場リスクはあるけど
不動産は譲渡費用が嵩むからある程度は利回り高くないと割に合わないからな。
529:名無し不動さん
12/03/25 11:28:15.88
それでも国債の倍は利回りあるのか…。
530:名前書くのももったいない
12/03/25 11:29:45.25
>>527
この２０年はデフレ続きで
日本人は完全に忘れてるけど
好立地の不動産にはインフレをヘッジする機能もあるから
資産の何割かを投資用不動産で持つのも悪くないよ
531:名無し不動さん
12/03/25 11:31:32.98
問題はマンションに寿命があることなんだよなぁ・・・
まさにスレタイ通り「投資用ワンルームはいつまで持つのか？」が重要になる。
それが80年なのか？60年なのか？40年なのか？で全然ちがうわｗ
532:名無し不動さん
12/03/25 11:32:58.63
エアー大家ｗ
533:名前書くのももったいない
12/03/25 11:35:11.84
>>531
好立地なら４７年経過後は速やかに建て替えが良いかと。
４５年経過したあたりで賃貸に出す場合は定期賃貸契約限定という規約を
管理組合で決議してすべての契約が定期賃貸契約に切り替わった段階で
退去日を決めて建てかえれば良い。
534:名無し不動さん
12/03/25 11:35:54.56
>>531
少々高くても好立地選べば
建て替えの話は必ず出るさ。
535:名無し不動さん
12/03/25 11:40:28.59
立替は良いけど、立替費用払って元を回収する前に流石に俺の寿命が尽きるな
跡取りが必要だわw
536:名前書くのももったいない
12/03/25 11:42:41.82
>>534
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が最低でも３０万くらいのところが
良いよね。
537:名無し不動さん
12/03/25 11:46:04.10
>>536
>専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が最低でも３０万くらいのところが
良いよね。
逆に23区内でそれ以下の所が何処なのかを知りたいｗ
郊外でも好立地なら平米50万とかあるよ。
538:名前書くのももったいない
12/03/25 11:48:01.80
>>535
建て替え費用なんてすべての費用を合わせても
せいぜい１㎡あたり３０万～４０万だよ。
２０㎡のワンルームで１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万だと
６００万受取って土地の権利を売るか
１０㎡分の土地の権利を３００万で買い増して
３０㎡の部屋を建て替える（建物の費用は１０００万くらい）か
この場合は１３００万新たに投資することになるけど３０㎡の新築が手に入る
539:名前書くのももったいない
12/03/25 11:52:31.64
>>537
容積率３００％として更地の坪単価が１００万なら
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
つまり更地の坪単価が１００万以上の立地なら十分に建て替えは可能ということだ
540:名無し不動さん
12/03/25 11:53:31.10
>>538
>２０㎡のワンルームで１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万だと
６００万受取って土地の権利を売るか
その考えがまず違うじゃない！
単純に考えて10戸のマンションなら持分２割だから600万×0.2=120万だぞ。
>建て替え費用なんてすべての費用を合わせても
せいぜい１㎡あたり３０万～４０万だよ。
取り壊し費用もあるぞ！
541:名前書くのももったいない
12/03/25 11:58:41.44
>>540
>>538 の計算であってるよ
542:名無し不動さん
12/03/25 12:02:20.94
>>527
築２０年を超えると、物件の下落率はほとんど無くなる。
そこから新耐震基準までの物件が狙い目。
減価償却分もあるしな。
543:名前書くのももったいない
12/03/25 12:05:09.09
>>542
べつに自分で住むわけじゃないから旧耐震でもかまわないんじゃないかな。
むしろ気にするなら給水管の内部が樹脂でコーティングされたものを使っているかどうかだな。
544:名無し不動さん
12/03/25 12:05:10.83
>>533
同意はできないだろうな。
545:名前書くのももったいない
12/03/25 12:07:35.00
>>544
土地の価値がある場所だと所有者の話し合いはつくよ。
546:名無し不動さん
12/03/25 12:09:49.06
>>543
地震の影響で、旧耐震の物件の客付けが厳しくなっているのと、
万が一、罹災した時の復旧費用が高くなる。
547:名前書くのももったいない
12/03/25 12:10:40.93
>>544
今までのところ好立地でも建て替え例が少ないのは
築後４７年以上経過したマンションがまだ少ないからだよ。
東京都港区でも昭和３９年以前に建ったマンションは少ないだろ？
548:名前書くのももったいない
12/03/25 12:13:05.88
>>546
>地震の影響で、旧耐震の物件の客付けが厳しくなっている
これは気にする人は気にするが気にしない人は気にしない
結局は好立地なら問題ないよ
>万が一、罹災した時の復旧費用が高くなる
旧耐震の物件だと 更地の価値 ＞ 物件の相場
なので被災したらむしろ更地にするチャンスだ
549:名前書くのももったいない
12/03/25 12:17:53.26
>>546
自分は東京都港区、渋谷区に限定して投資してるけど
どんなボロ物件でも借り手はいるよ。
空室期間が長い時は賃料下げればすぐに決まる。
550:名無し不動さん
12/03/25 12:25:56.74
>>539
>容積率３００％として更地の坪単価が１００万なら
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
専有面積3.3平米あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
の間違いじゃね？
551:名無し不動さん
12/03/25 12:27:55.32
俺は赤坂、四谷、根津で１Ｒ貸してるが、>>302の条件を１つでも満たさない物件には、絶対に手を出さない。
552:名前書くのももったいない
12/03/25 12:32:50.30
>>550
ごめん間違えた。
坪単価だから
容積率３００％として更地の坪単価が３００万なら
専有面積１㎡あたりの土地の持分の価値が３０万くらいだよね
つまり更地の坪単価が３００万以上の立地なら十分に建て替えは可能ということだ
が正しい
553:550
12/03/25 12:35:15.56
>>552
ふう、なんか揚げ足をとる様でわるかったね。
気になって昼寝に入れなかったんで書いちゃいました。
これで納得して寝れるわｗ
554:名無し不動さん
12/03/25 12:44:57.99
芦沢さんみたいに16平米程度の物件を買い進めてる人は居ないのかな？
555:名無し不動さん
12/03/25 12:51:18.33
買うなら、一棟買いしか儲からない業態。＝業者の自社物件が最強か？
556:名無し不動さん
12/03/25 18:27:55.43
URLﾘﾝｸ(sumai.homes.co.jp)
話題の今里のこのマンション、見てきた。
マジでクソ。なんか汚いし、自転車あふれてるし
こんなもん５００万で絶対に買わない。
しかし管理でぜんぜんちがうな。
557:名無し不動さん
12/03/25 18:36:43.56
ワンルームって難しいよね。
場所によっては20平米BT別の8~9万物件よりも16平米の5~6万の方が需要あったり。
またその逆も然り。
最近は設備や綺麗さよりも安さを求める傾向があるらしい。
理想を言えばBT別の都心22平米以上をを6万円台で貸し出せれば需要はなくならない。
しかし、赤字だなｗ
558:名無し不動さん
12/03/25 18:45:31.23
>>556
日本人か？
559:名無し不動さん
12/03/25 18:54:46.25
>>558
おれはな。
560:名無し不動さん
12/03/25 18:56:00.98
でも絶対に実際に見たほうがいいよ。
築年数同じでもぜんぜん違う。
あと、見るからにＤＱＮ住人の巣窟みたいなとこもある。
561:名無し不動さん
12/03/25 19:10:24.01
>>557
都心なら
>>434 みたいな建物がどうしようもないような物件でも家賃下げれば借り手はいくらでもいる
562:名無し不動さん
12/03/25 19:14:37.20
>>560
物件自体を見るのもそうだけど、周辺の雰囲気とか知る為に見に行くよ。
自分が借り手だった場合、この物件を借りるか？の判断が出来るし。
安くても、自分が借り手だったらパスするな。って物件は買わない。
563:名無し不動さん
12/03/26 12:06:48.99 YDa2u0IE
★資産２０００万からのリタイｱ生活【隠居】4
ｽﾚﾘﾝｸ(cafe40板)l50
564:名無し不動さん
12/03/27 00:55:05.70
東証１部の日本エスリード、東証２部のプレサンスコーポレーション、非上場の日商エステム
と、投資用ワンルームマンションの関西御三家ですが、各社ともボロ儲けの様子ですが、
さらに躍進するにはどこでしょうか？
日本エスリードの営業って？？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日本エスリードってどうですか？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンスコーポレーションの評判ってどうですか？ （就職・転職）
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンスシリーズのマンションについて教えて
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
プレサンスコーポレーションってどんな会社
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
大阪Pコーポレーション
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
株式会社プレサンス住販て どうでしょうか？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日商エステムのマンションってどうですか
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日商エステムについて教えてください
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
日商エステムってどうですか？
URLﾘﾝｸ(www.e-mansion.co.jp)
565:名無し不動さん
12/03/27 01:00:54.33
築20年位が狙い目な。
566:名無し不動さん
12/03/27 01:02:33.41
利回りの良い3点UBタイプはもうだめだよ。
大体15％位安い家賃が相場で、高い家賃でウマーと思って買うと涙目。
募集時にAD突っ込んで、審査も緩くして、高い家賃でも入る事情あり入居者多し。
むりくり決めてる状態。
そんなの買って、家賃をバカ高く言ってるマヌケをみると
残念でならないよ。
567:名無し不動さん
12/03/27 02:18:26.02
関西、プレサンす建てまくりだよ。特に中央区
568:名無し不動さん
12/03/27 06:41:45.66
>>565
ああ。
569:名無し不動さん
12/03/27 06:42:17.51
>>566
勉強してるね！
570:名無し不動さん
12/03/27 08:44:40.65 IvEZFZpP
3点式でもまだまだ行けてます
571:名無し不動さん
12/03/27 09:23:47.03
築３０年で５００万とか結構でてるけど、買い手あるのかな？
572:名前書くのももったいない
12/03/27 11:36:11.53
>>566
そんなもん立地によるはアホ
573:名前書くのももったいない
12/03/27 11:44:25.87
>>571
ワンルーム規制に守られた区なら需要はあるよ。
専有面積２５㎡以上のバス・トイレ別の築浅物件だと家賃１０万円越えるからね。
狭い３点ユニットのワンルームだと家賃は４万～７万で予算の少ない人でも借りやすい。
ただしワンルーム規制に守られた区だとそのままの広さでは建て替えができないから
話し合いが困難になるかもね。
574:名前書くのももったいない
12/03/27 11:49:50.47
>>571
ワンルーム規制されてない郊外や地方はいくら安くても３点ユニットのワンルームは無難
バス・トイレ別の新築物件がボコボコ建つから競争力がないから家賃をよほど下げるか
審査を甘くするかしないと入居者がいない
高利回りのオーナーチェンジ物件とか審査甘くしてフリーレントつけて
無理やり埋めて見かけ上は高利回りにした物件が多い
それなのに維持費は同じだけかかる
下手したら持ち出しになる
575:名前書くのももったいない
12/03/27 11:51:22.17
訂正
ワンルーム規制されてない郊外や地方はいくら安くても３点ユニットのワンルームはやめた方が無難
576:名無し不動さん
12/03/27 12:09:15.33
なにこの３点厨はｗ
なにかと言うと、３点３点 お前の成績が３点だろｗ
577:名無し不動さん
12/03/27 12:58:57.02 gtoY7wUo
URLﾘﾝｸ(navitokyo.com)
URLﾘﾝｸ(www.takken.metro.tokyo.jp)
投資マンション購入は慎重に。パック業者で購入すると・・・
578:名無し不動さん
12/03/27 16:29:24.12
売りに出ているのはそもそも儲からないからでは？
579:名無し不動さん
12/03/27 19:24:23.24
そうだよねｗ
儲かるものを売るわけないよねｗ
580:名無し不動さん
12/03/27 21:03:29.93
プレサンスなんて、２３．４歳で年収２５００万以上稼いでるのが
ざらにいるからなー
やっぱり、売る奴は儲かるんじゃないの。
買う奴はバカだけど。
581:名無し不動さん
12/03/27 22:41:37.58
URLﾘﾝｸ(chintai360.jp)
この物件の相場はいくらくらいと見ます？
築２０年のバブル期の平均的なワンルーム
立地は将来にわたって陳腐化しないと思われます
駐車場も数台分くらいはあるらしい？
家賃は、ページにあるように６万円前後
相場は６００万円台だと思うのですが、いくらくらいなら投資されます？
582:名無し不動さん
12/03/27 22:47:49.24
山の上だから、坂がきつくて借り手が躊躇する。
583:名無し不動さん
12/03/28 00:26:17.77
>>581
俺だったら諸費用込で３８０万までだな。
584:名無し不動さん
12/03/28 00:41:58.03
それじゃ誰も売ってくれんわｗｗｗ
585:名無し不動さん
12/03/28 01:31:18.92
>>581
450万位かなあ～
586:名無し不動さん
12/03/28 01:33:33.85
ワンルーム規制区って現状幾つある？
豊島、文京、新宿、渋谷位か？
587:名無し不動さん
12/03/28 01:37:24.36
都心部なら3点式でも十分たたかえる。
3点式は入居率が悪いとか情報流す背景は
新築業者や施工業者の販売戦略だろ。
588:名無し不動さん
12/03/28 01:39:08.19
間取りも悪くないし、立地は知らんけど、
込で500で代えたらいいんじゃね？
家賃 管理費+積立 租税
（58000×12-13000×12-60000）/5000000＝ざっくりで10％
ま、戦えるだろ
589:名無し不動さん
12/03/28 01:47:08.67
>>587
それは間違いだ。
モノスゲー勢いで物件余ってるんだぜ。
正直この春なんざダンピングだよ。
結局は金額だからな。
投資案件なんて、値段は下げられないから
色々やってるけど、正直春で客騙しきれなかったら終わるよ。
>>586 どこもあるだろ。23区
去年の春大田区でやった新築も規制あったよ。
ちょっとネットで今拾ってみた H19だってｗｗ
URLﾘﾝｸ(www.jcp-itabashi.gr.jp)
590:581
12/03/28 02:30:44.69
５００くらいなら投資妙味あり、実際の取引相場は６００台というところだと思いました
実はこの物件はREITが２００６年に１戸当たり９００で取得しています
１棟買いなら相場より安く買えるはずなのに、この９００という価格をどう考えればいいのでしょうか？
多額の土地の持分もあるようにも思えないし
591:名無し不動さん
12/03/28 02:36:20.99
>>590
株式投資信託などと同じで
REIT＝ゴミ箱 ということではないでしょうか
運用会社の役員が個人で所有する物件を支配下のREITに割高で買わせるとか
運用会社が他社と結託してお互いに自分の支配下のREITに割高物件を買わせるとか
592:名無し不動さん
12/03/28 03:47:11.00
>>581
平米同じ位で1階が3点で2階がセパレートか。
2階がセパレートに変更したのかな？
593:名無し不動さん
12/03/28 06:24:55.54
>>591
だよね。
破綻した年金と似たようなもの。
よくわからないものは、だいたいいい加減なことしてるよ。
594:名無し不動さん
12/03/28 06:45:01.44
>>587
お前さんのポリシーとして３点ユニットが良いなら、それでいいだろう。
ただ、それが世間常識なら、新築業者もわざわざ建設コストアップなるセパレートよりも、３点ユニットを採用するのな？
595:名無し不動さん
12/03/28 10:21:47.15
>>594
おれは>>587ではないが
>それが世間常識なら、新築業者もわざわざ建設コストアップなるセパレートよりも、３点ユニットを採用するのな？
新築時にやるならセパレートにしてもコストアップは１０万円までだろ。
既存の３点ユニット→セパレート にする費用が１２０万円前後かかる。
おまえの言ってることの方が非常識だと思う。
596:名無し不動さん
12/03/28 10:42:43.10
3点が良いなんか決して言ってはないよw
都心区徒歩5以内なら
それでも十分戦えると言ってんだよw
そりゃ3点よりセパレートがいいにきまってるさ
597:名無し不動さん
12/03/28 10:53:34.27
>>596
>そりゃ3点よりセパレートがいいにきまってるさ
だよね。>>594 はアホだからそれが読み取れないだけだ。
既存の３点ユニットをセパレートにするにはペイできないくらいの費用がかかる。
そもそもバブル期の物件は狭すぎてセパレート化するのが物理的に無理がある。
598:名無し不動さん
12/03/28 14:23:13.53
バスタブの縁に仕切り立てて、セパレートもどきにする奴なら、
もう少し安くできるかもしれないね。
599:名無し不動さん
12/03/28 14:52:00.84
セパレートのメリットって
洗い場が使えることとウォシュレットにできること
しかし洗面台が風呂場にあると床が濡れてるから結局は洗い場として使えないんだよな。
洗面台は別途設置するかどうしてもスペースが無い場合はトイレ無いに設置してほしい。
600:名無し不動さん
12/03/28 14:57:18.86
洗面台、トイレ、風呂と別々にすると
スペース的に３点ユニットの２．５倍くらいになってしまう
601:名無し不動さん
12/03/28 15:11:52.63
これからの賃貸は以下の設備が最低限必要
バス・トレイ・洗面スペース 別
ウォシュレット
サーモシャワー
浴室乾燥機
室内洗濯機置き場
対面キッチン
大型冷蔵庫スペース
ガスコンロ２口以上
ビルトイン食器洗い機
２４時間換気
床暖房
加湿機能・最熱除湿機能付きエアコン
ウォークインクローゼット
ペアガラス
カラーモニター付きインターフォン
ディンプルキー
602:名無し不動さん
12/03/28 19:05:57.76
立地が全て
設備なんかはずーっと後。
603:名無し不動さん
12/03/28 19:10:32.45
>>597
シロート丸出しの馬鹿はお前だよｗ
604:名無し不動さん
12/03/28 22:16:52.52
>>595
その間違った計算、どっから持ってきたんだ？
605:名無し不動さん
12/03/28 23:08:12.93
>>601
まあそれを最低限って言っちゃったらなぁｗ
>>602
そうだな。
設計・建築なんかはプランが後回しだからなｗｗｗ
詰め込むのに必死で、これ、新築んときしか戦えませんけど・・・
なんてのを平気で書いてくる。
もうちょい、市場の厳しさを勉強とけと言いたい。
売れてるハウスメーカーはよくわかってる事が多いけど。
606:名無し不動さん
12/03/29 00:42:31.36
設備なんて最新じゃなくても良いから、清潔感が大事
賃貸ワンルームをアパートから分譲まで過去100件は見てるけど、
空室の90%以上は汚ならしい部屋ばかりだよｗ
これでよく貸し出すよね？って感じの部屋が多い。
あと、客付けの強い仲介業者選びは大事だよねー。
彼らが物件紹介しなかったら結局誰も借りてくれないんだからｗ
607:名無し不動さん
12/03/29 00:56:57.61
年収で分ける必要があると思う。
少ない人（300～400)は5～6万の部屋借りるだろうし、その場合は3点式？
中間層（400～600）で節約家の人は5～6万の三点式で、贅沢な人は8万以上のセパレートワンルーム？
そこそこ高収入（600～）な人は8万以上のワンルーム～１LDKって感じだと思う。
つまり、どの層をターゲットにするか？と、その人が何処に住んでいるのか？が重要。
608:名無し不動さん
12/03/29 01:45:39.61 woB4oUbV
>>607
これで仮に判断すると
大半はまだまだ3点式がスタンダード。
若者の給与は右肩下がりだから、
セパレートを選択する人は少数。
背に腹は変えられない。
3点がダメとか言ってるのは
新築、施工業者、不動産仲介業者の
印象操作だと結論（なぜなら現状大半が3点に居住で、事実と違うから）
609:名無し不動さん
12/03/29 06:58:42.23
>>608
妄想も、そこまでくると病気だなｗｗ
610:名無し不動さん
12/03/29 07:00:01.70 C4KQHiEh
独り暮らしじゃバスタブにお湯張るなんて年に数回しかないもんな。
611:名無し不動さん
12/03/29 08:13:05.18
ノンホルは書き込むなよ。
612:名無し不動さん
12/03/29 08:49:12.53 zWeN4Sj8
家賃(価格 )が2割～3割も違うから顧客(ターゲット層 )が違うわけですよ
ファミレスと普通のレストランを比較するようなもんです
613:名無し不動さん
12/03/29 09:43:41.58
>>607
セパのニーズは最後の高収入層のみ。
今の時代、若年層でどれだけいるよ？w
614:名無し不動さん
12/03/29 20:24:08.42
>>597
お前は頭が限り無く悪いみたいだな。
URLﾘﾝｸ(blog.goo.ne.jp)
615:名無し不動さん
12/03/29 23:01:53.46
>>614
ここまでやるにはスケルトンにしないといけないし、使ってる商材やら考えるに200万じゃ収まらなさそうだね。
ところで管理費・修繕費は家賃の何パーセントまで許容してる？
家賃6万の物件で管理費・修繕費が1.5万だと25%だし、固定資産税も含めると約3割になる。
値ごろ感で飛びつくと後々地獄を見るよねｗ
616:名無し不動さん
12/03/30 00:03:37.27 BLuG1aGf
>>614
この必死さは自演か？販売会社が電話営業しなきゃ売れないものなんだから
3,400万かけてフルリノベ（それも自社施工じゃないから割高）
して、家賃がこれだけ上がる見込みだからノンバンクに高い評価だしてもらって
4，500万販社が利益取れるわけだ。
設備がどうとかって話しは100万円と110万円もらうならどっちがいい？
そりゃ110万円、みたいな話しで、物件は取引態様見て判断すれば一般の人も
そうは判断間違わないよ。
617:名無し不動さん
12/03/30 01:00:25.75
平成7年築の物件をスケルトンにしてやったと書いてあるけど
まだ新しいのにもったいないね。
20㎡以上の物件でユニットバス破損かなにかで交換が必要ならセパレート化もありだが
それ以外では割にあわないだろ。
618:名無し不動さん
12/03/30 01:00:37.35
>>614
こんな金かける必要性あるのかw？
619:名無し不動さん
12/03/30 01:08:00.26
>>597が言ってるバブル期の物件は１５㎡あるかないかだからセパレート化は無理そう
この物件は１９９５年築だからバブル期の物件ではない。
あえてセパレート化して割にあうのはユニットバス破損かなにかで交換が必要か
青山とか神宮前とか代官山とか立地がものすごく良くて新耐震直後の８０年代前半の物件をスケルトンに
するというのならありかもしれない
620:名無し不動さん
12/03/30 01:22:14.74 GyR/Y0Gh
>>617
ユニットバスはそう簡単に破損はしないぞ。
オレも、築40年のワンルームマンション所有しているが、三点セットのユニットバスは一回も修理することなく使用に耐えている。
621:名無し不動さん
12/03/30 01:43:10.40
>>620
築４０年だと東京都港区とかだろ？
広さはどれくらいで時価いくらなの？
622:名無し不動さん
12/03/30 02:02:08.92
60万で出来るセパレート施工あるよね。
フジヤマって企業のラッピックスっていう
商品。
あれやった人います？
はたから見るとかなりリーズナブルでお得に見えるが…。
どう？
623:名無し不動さん
12/03/30 02:22:16.92
どうしてもセパレートにしたいなら
売値の安い事務所仕様を買ってスケルトンにして作り直すのはどう？
624:名無し不動さん
12/03/30 08:18:14.80
３点ユニット ＝ 貧乏オーナー ＝ 乞食賃借人
セパレート ＝ 普通のオーナー ＝ 普通の賃借人
こんな感じでＯＫ？
625:名無し不動さん
12/03/30 08:22:52.15
>>616
いやいや、お前が３点ユニットを買って客付きが悪いのを嘆いているんだよな？
必死に３点ユニットをプッシュするのは、自分の手持ちのクソ物件を売りたいからだろｗ
626:名無し不動さん
12/03/30 10:45:34.75
>>607
この階層分けが正しい。
とすれば、3点でOK。
反論できないはずw
現代の若者の収入を知ってるのか？w
627:名無し不動さん
12/03/30 10:47:11.32
金あるオーナーは
たっぷり金掛ければいいだけの話
自分が住むわけでもない区分に。
628:名無し不動さん
12/03/30 14:41:03.45
>>624
セパレートはまた比率が低いし新築で購入するケースが多いだろ
だからセパレートのオーナーは高所得のリーマンや医者とか不動産に
比較的無知な人が多いと思う
３点ユニットのワンルームって新築で購入した人はほとんど破綻してるだろうし
現在所有してるのは中古で買ったセミプロのオーナーが多いと思う
629:名無し不動さん
12/03/30 20:54:41.27
カネの無い貧乏人が不動産投資とか間違っているからｗｗ
@tokyo_kantei: 原理原則論ですが、新築か中古かよりもローンを組んでレバレッジを狙うなんて素人のすることではありません。投資の上級者コースに小学生がエントリーするようなものです。
630:名無し不動さん
12/03/30 22:11:30.86
>>629
医者とか上場企業の管理職とかの高所得者がローン組んで買ってますからw
築浅（10年以内）が1千万前半で流通してるよね。
現金で買えるなら断然築浅なんだがなぁ・・・
631:名無し不動さん
12/03/30 23:24:50.22
え？え？
ローンでやるから投資なんじゃねーの？
手持ちが500とかで、500使って1R買ったら
キャッシュ・フロー、家賃分だけじゃん
ローンで500×4戸かって、家賃×4－ローン分
＝キャッシュフローは１戸の時より全然多い・・・つうのが投資じゃね？
正直、投資用マンションの使い方間違ってると思うよ
632:名無し不動さん
12/03/30 23:31:50.90
>>631
今は新築の提携ローン以外で
投資用中古不動産にローンつけるの至難だろ
だから相場も割安なんだけどな
633:名無し不動さん
12/03/30 23:37:20.93
>>631
今は５００万あれば渋谷区や港区の良いところや品川区の山以外なら
バブル期の中古ワンルームは射程距離内だからな
634:名無し不動さん
12/03/31 01:01:39.84
500マソで練馬の物件買います。
635:名無し不動さん
12/03/31 01:08:42.96
西新宿と世田谷区ならどっちが良い？
１５平米クラスの３点ユニット築３０年くらいなら
636:名無し不動さん
12/03/31 06:35:41.11
世田谷区の場所によるな
637:名無し不動さん
12/03/31 07:22:43.04
>>631
それはローンを、それだけのローンが借りられる属性の人間が言うこと。
638:名無し不動さん
12/03/31 07:24:11.41
>>634
練馬・・・。
639:名無し不動さん
12/03/31 07:25:38.86
>>635
西新宿。
但し、歌舞伎町に近い物件は避けろ。
640:名無し不動さん
12/03/31 10:47:48.09
都内で主要駅徒歩8分圏内のワンルーム持ってる人に質問です。
正直現状の景気の流れだと建て替えまで所有すると思いますが
手放す場合ってどう予想されてますか？
土地の所有面積にもよるんでしょうが、
土地の権利-解体費用-諸経費=0
ぐらいじゃないかなと勝手に予想してますが、
皆さんの考えだとプラスなのかマイナスになるのか知りたいです。
641:名無し不動さん
12/03/31 12:07:34.26 BsEV4Wrm
>>640
そのような場所だと、周囲一体の再開発で地上げされる時くらいしか、解体される要因はないだろうな。
その場合、土地代は高くフッカケて解体費用はタダにしてもらえればいい。
642:名無し不動さん
12/03/31 15:17:12.50 Tjdpt+4H
修繕積立て金が１億位たまってる物件にすればいい
そしたら解体費用はたりるかな
643:名無し不動さん
12/03/31 15:26:34.27
ＲＣの解体費なんて１３，０００円／㎡～１５，０００円／㎡くらいだろ
ワンルームなら自分の持分あたり修繕積立金が３０万もあれば解体できるよ
644:名無し不動さん
12/03/31 15:31:26.35
>>639
投資用物件は自分で住むわけではないから住環境よりも需給最優先で考えたほうが良いよね
そして需給はよくても歌舞伎町とかコリアンタウンとか中国人比率が高い地区は
トラブルが多そうだから避けた方が無難
645:名無し不動さん
12/03/31 15:59:11.86
>>642
修繕積立金は解体費用に流用できないだろ？
646:名無し不動さん
12/03/31 16:15:22.82
>>645
そうなのか？
よく知らないが、建て直すならともかく
解体して更地にして売却、分配するなら貯まってる修繕積立金も分配するのだろうから
実質的に解体費と相殺できるんじゃないのか？
647:640
12/03/31 17:07:36.53
皆さん回答ありがとう
確かに管理理事会がどこまで上手に計画できるかで
折り合いがつくかグダグダになるかってとこですね。
原宿のコープオリンピアの所有権を手放す人って
利益でたかどうか気になるところ…。
648:名無し不動さん
12/03/31 17:21:33.33 BsEV4Wrm
>>647
コープ・オリンピア
あそこのマンションは、投資用ではないのでは。
649:名無し不動さん
12/03/31 19:32:22.30
コープオリンピア建て替えるの？
650:名無し不動さん
12/03/31 19:47:30.41 BsEV4Wrm
>>649
「コープ・オリンピア」でググった。
とりあえず、建て替えないみたい。
651:名無し不動さん
12/03/31 20:30:03.13
コープオリンピアは一階の中華料理店の持分が大きいのでこの中華料理店が同意しないと今の法律では建て替えできない。
そもそもコープオリンピアは、高級マンションの１階に中華料理店が入居しているというよりも
この中華料理店が店舗の上を高級マンションとして分譲したものだ。
652:名無し不動さん
12/03/31 22:10:03.61
建て替えといえば
新宿御苑のコープエンパイア野村は
成功した口かな…。
653:名無し不動さん
12/03/31 22:12:22.72
>>652
それも投資用マンションでは無いから。
654:名無し不動さん
12/03/31 22:35:42.39
そう考えると、投資用マンションの
建て替え計画とか誰がするんだろうね
管理理事会がある物件少なそうだし
立地よくても景気良くならなきゃ
ゴーストマンションになりかねんな
655:名無し不動さん
12/03/31 22:47:41.85
これまでに投資用で建て替えた実績は日本であるの？
656:名無し不動さん
12/03/31 22:50:42.02
投資用マンションが分譲され始めて30年位なんじゃないかい？
つまり、これからが本当の地獄だ！
657:名無し不動さん
12/03/31 23:02:38.73
仮に建て替えたとして、容積余裕がないと
元の大きさ担っちゃうから、これまた悲惨。
容積オーバーとかならそこそこ回して売り抜けるが勝ち
658:名無し不動さん
12/03/31 23:06:58.13
1DK間取りの4室アパートもありかな？と思う今日このごろ
BT別で独立洗面台、家賃6.5～6.9万な感じで。
659:名無し不動さん
12/03/31 23:13:45.90
築50年過ぎたころから修繕管理費がバカ高くなって
修繕積立金預けてる管理会社に建て替えしねーの？
って聞いて、じゃぁ所有者の誰かが理事会長して
って話になって、高確率で全員がめんどくせーって断って
グダグダになりそう
2chがまだあるなら20年後とか
損切りのタイミングスレでもたってそうだな
660:名無し不動さん
12/03/31 23:28:45.18
投資用マンションの管理組合理事長してたことある
後任者もしっかりやってらっしゃる
661:名無し不動さん
12/03/31 23:32:22.23
>>659
減価償却が４７年だから
築４０年くらいから話あって１０年後くらいに建て替えが理想的
662:名無し不動さん
12/03/31 23:54:21.15
>>658
アパートはスレチ。
663:名無し不動さん
12/03/31 23:57:26.14
>>654
管理理事会って何だよ？ｗ
管理組合の理事会だろ？
それと理事会長で無く、理事長だからな
。
664:名無し不動さん
12/04/01 02:01:12.54 NKFfRE5Z
あ
665:名無し不動さん
12/04/01 02:02:39.09 NKFfRE5Z
URLﾘﾝｸ(headlines.yahoo.co.jp)
消費者契約法スゲーな、販売会社は紙に何か明確な証拠のこしたのかね
666:名無し不動さん
12/04/01 02:37:39.42
これから建て替えラッシュ？
建て替え出来ず、解体出来ずも
増えるかな？→結局、社会問題→税金投入
（老朽化した危険な建物は放置出来ない理由で）
好立地なら建て替え話は出るだけは出るから後は採決次第か？
667:名無し不動さん
12/04/01 07:18:33.17
なんだかんだで建てかえないまま100年200年そのままになる物件が多くなりそうだけどな。
668:名無し不動さん
12/04/01 10:52:35.58 E2ReOlNw
オレが思うには
投資用マンションの場合、たいがい所有者は住んでいるわけではないので
建て替えるにしても、所有者が土地の持ち分の権利を第三者（不動産業者など）に売却して、その業者が新たに別の建物を建築するような形になると思うな。
669:名無し不動さん
12/04/01 11:20:49.54
投資モノは所有者が住んでないから
建て替えもスムースに進みそう。
揉めるのは所有者が自身で住んで
尚且つ高齢とかのケース
670:名無し不動さん
12/04/01 11:36:59.21
いい読みだね
建て替える場合1400万円かかるよ
売りたいなら土地の権利分20万円で買い取るよ
ってなった場合
新築で2000万円で売れそうなら
第三者（業者）が100万円で権利買うよってなりそうだね
671:名無し不動さん
12/04/01 11:39:56.68
ワンルームじゃないけど、
これまでの成功例と費用の目安
●3倍以上大きく建てられる（容積率を1/3しか使っていなかった）場合：
→ 費用負担が一切かからない可能性も
●2倍大きく建てられる（容積率を半分しか使っていなかった）場合：
→ 1戸あたり500～1,000万円の費用負担
●現在と同じ（容積率に余裕がない）場合：
→ 1戸あたり2,000万円程度の費用負担
URLﾘﾝｸ(www.haseko.co.jp)
672:名無し不動さん
12/04/01 11:47:09.69
容積率が関わるから商業地の方が有利か。
現在、率を一杯に使用してても更なる緩和も期待できるから。
どう？
673:名無し不動さん
12/04/01 12:01:00.33
専有部分の給水管老朽による水漏れ被害の損害賠償ってオーナーにくるの？
というか来たんだけど？
674:名無し不動さん
12/04/01 12:25:55.44
宅建の試験問題にでてきそうな事例ｗ
誰も悪くないならオーナー負担
入居者の不注意によるものでそれが証明できるなら逆に工事費請求できる
まぁそれは無いだろうけど
工事業者に問題があったら入居者の損害金の負担と修理費を請求できる
これも証明できるならね
オーナーに責任ないと言い切れる証拠がないかぎり
マンションが古くなるほどそのリスクは高くなるよね
入居者から少額訴訟起こされる前に早めに支払ったほうがいいよ
675:名無し不動さん
12/04/01 12:26:04.08
占有部分なら所有者だよ。
676:名無し不動さん
12/04/01 13:27:55.69
家賃5万以下ならナマポが借りてくれるよ。
退去もないし、安定収入が見込めます。
677:名無し不動さん
12/04/01 16:20:32.15
>>665
大田区や港北区で１Ｒを購入すること自体が自殺行為だろーがｗｗ
678:名無し不動さん
12/04/01 16:24:40.27
>>673
老朽化ならオーナーだわな。
まあ、老朽化と書かれると保険が効かなくなるから、見積書には漏水事故と書かせろ。
さて、問題はどの保険を使うかだ。
(１)管理組合のマンション保険
(２)賃貸人の個賠保険
(３)オーナーの施賠保険
679:名無し不動さん
12/04/01 16:25:30.65
>>671
１Ｒで無いからスレチ。
失せろ！
680:名無し不動さん
12/04/01 16:31:11.71
建て替えについて法整備するなら
まずはリゾートマンションをなんとかすべきだと思う
権利者の５割の賛成があれば解体して更地売却できるとか
まあ、リゾートと普通のマンションの境界線上にある物件もあるから
リゾートの定義が問題になるだろうけど
681:名無し不動さん
12/04/01 18:58:18.02
>>677
裁判官は、同社が「客観的な市場価格を提示せず、
不利益となる事実を故意に告げなかった」と指摘し、
消費者契約法に基づく契約の取り消しが認められると判断。
同社は「担当者が不在でコメントできない」と話している。
682:名無し不動さん
12/04/01 20:42:39.92
>>678
サンクス。でも今調べたら契約してる施設賠償保険は、
お支払いできない主な事故例のなかに「漏水事故」とありますね・・・・・
683:名無し不動さん
12/04/01 20:54:55.35
>>682
東京マリン？
賃貸用不動産の漏水事故に対する特約がついてないかな？
684:名無し不動さん
12/04/01 21:00:38.54
>>678
ちなみに、2)オーナーの個賠保険ってこう言った場合でも使えるものなの？
この場合、被保険者自体じゃなく所有物（マンション）のせいで他人に損害を与えたわけだけど・・
685:名無し不動さん
12/04/01 21:02:57.36
>>683
そう、東京マリンです。
当時のパンフレット見たら漏水事故は特約がないと駄目とある。
ただ、保険契約した時は代理店の担当者が「漏水大丈夫」と言ってたので明日確認してみます！
686:名無し不動さん
12/04/01 21:06:23.17
>>685
契約書の左側の特約欄に「漏水担保」とあればＯＫ。
687:名無し不動さん
12/04/01 21:08:46.74
>>684
賃借人の間違いだ。
688:名無し不動さん
12/04/01 21:16:10.97
>>686
なんか付けてるっぽいです。
入るときに担当者に水漏れの時に対応できる用によろしく！とお願いしといてよかったわ。
重ね重ねサンクス！
689:名無し不動さん
12/04/02 07:34:39.01
4月1日までに埋まらなかった('A`)
今日以降は厳しいかなあ
690:名無し不動さん
12/04/02 08:28:02.07 DpggOXIM
↑
学生をターゲットにしてるなら無理だろうね・・
691:名無不動しさん
12/04/02 10:04:15.96
震度７に絶えうるマンションってまだ建ってないでしょ？
692:名無し不動さん
12/04/02 22:48:07.09 ZSsdBPGD
耐震基準が変ってマンションオーナー全滅だな
693:名無し不動さん
12/04/02 23:18:03.86
ん？ 耐震基準また変わるの？
694:名無し不動さん
12/04/02 23:29:06.29
変わりません。
695:名無し不動さん
12/04/02 23:41:07.76
ネットで探しても良い物件ってなかなかないな～
696:名無し不動さん
12/04/03 00:42:43.89
良いのはネットに出る前に売れる。
697:名無し不動さん
12/04/03 00:48:36.81
>>696
つまり人脈が無いと駄目ってことか～
厳しい世の中だな～
698:名無し不動さん
12/04/03 01:44:18.02
都心はないね。
地方だと関東の業者が良い物件出してる事もあるけど。
699:名無し不動さん
12/04/03 06:35:21.10
都内の中古は、金融機関からテレアポ会社が買取
かなり上乗せして電話叩きまくってさばく
700:名無し不動さん
12/04/03 06:44:49.13
主要都心では人口増加の福岡市が狙い目
701:名無し不動さん
12/04/03 06:52:15.85
>>697
何軒かの業者に希望条件を伝えておけば、紹介してくれるよ。
702:名無し不動さん
12/04/03 06:54:05.30
>>700
福岡は賃料安い割に、物件価格が高く無いか？
703:名無し不動さん
12/04/03 18:24:11.42 95CgzNOf
>699 新しい物は、節税になる、儲かると言って
嘘をついて売りさばく。
査定価格が低くても 高く融資する銀行
日本版サブプライムローン を発動してもいいんじゃねー
騙されて 銀行に金を払ってる人？
704:名無し不動さん
12/04/03 19:14:33.49 uixeWT2e
節税なんて、最初だけ。
それがさもずっと続くように言われ
別口座に家賃ともども使わないようにし、
かつ還付金もその口座にすると、
知らず知らずの間にローン完済！
なんてありえんやろ。
705:名無し不動さん
12/04/03 19:16:24.58
>>703
サブプライムモーゲージローン問題を学び直してきたらどうだろうかね？
物凄く頭の悪い文書に見えるよ。
706:名無し不動さん
12/04/03 19:45:12.59
父親が自営の内装屋でなんでもする人だから、
父親と組んで内装選べるプランなんてのをやろうとしたらレオパレスが似たような事始めてた・・