17/08/11 03:22:06.01 CAP_USER.net
私たちは「収益物件を買いたい」という人には、必ず「なぜ、不動産投資をしたいのか」とたずねます。
実は、その答えを聞くだけで、「この人は成功する」「うまくいくのは難しそうだ」と、おおよそ予測することができるのです。
儲けることができる人は「老後の資金」「子供の将来のため」「収入の柱を増やしたい」と、目的がはっきりしています。
その一方で、「稼ぎたいから」「なんとなく儲かりそうだから」と答える人の多くは、なかなか実際に稼ぐことができません。
なぜなら、「なんとなく」で買おうとする人は、目先の「よさそうな話」に振り回されてしまうからです。
私たちは、購入を希望する人の収入や職業、将来どうしたいかなどをヒアリングし、「そのためにはこうしましょう」と戦略を立ててアドバイスします。
ところが、「儲かりそうだから」という理由だけで買おうとする人は、お金になりそうな物件だと、すぐになんでも買いたがります。
将来を考えると、今はその物件はやめたほうがいい場合でも、ときには、ほかの不動産会社から購入したりしてしまうのです。
実際に、私たちが「やめたほうがいい」とアドバイスしたにもかかわらず、利回りに目がくらんで買い、失敗した人の例があります。
この物件は、東北地方にあるアパートでした。
利回りは18％だったのですが、24戸のうち14戸しか入居していませんでした。
それなのに「なんとかなるだろう」と他社から買ってしまい、結局、なんともならず、入居者は減ることはあっても増えることはなかったのです。
この男性の場合、次に収益が出る物件を買う余裕があったため、私が紹介して1棟買っていただき、トータルでマイナスになることだけは避けられました。
しかし、1軒目でこうした物件を買ってしまうと、取り返しがつかなくなる場合が少なくありません。
不動産は、計画通りにできる安全な投資の一つです。
ただ、リスクに備え、目的に沿った物件を買うためには、目の前に現れる「儲かりそうな」物件ばかり追いかけていては難しいのです。
■ 自分のライフプランを描いてから投資を始める
「なんのために不動産投資をするか」
この目的がはっきりしていない人は、ただ「買いたい」という気持ちばかりが先走り、「いいですよ」「儲かりますよ」といった、数値などの根拠や裏付けがない、ぼんやりとした言葉にのせられて、なんとなく買ってしまいます。
「なんとなく」を避けるためには、まず、将来に向けた自分のライフプランを描き、逆算して買うことをお勧めします。
ライフプランの要素としては、
・どんな職業に就くのか（どのくらいのお給料か）
・いつ結婚するのか（費用はどのくらいかけるのか）
・子供は何人欲しいのか、また、どんな教育を受けさせるか（出産や子育てにかかる費用はどのくらいか）
・転職をする可能性はあるか（キャリアアップして収入に変化はあるか）
・老後はどんな生活を送りたいか（そのためにはどのくらいの費用が必要か）
・自分の遺産はどうするつもりか（資産をどう分配するか）
などがあり、あらゆる人生のイベントについて、どのくらいのお金が必要かを考えなければなりません。
私のところに相談に来られた人の例でお話ししましょう。
40代前半の男性は、二人のお子さんが、ちょうど翌年に高校受験と中学受験を控えていました。
子供たちの希望は、二人とも私立です。
そのため「どうしても、希望を叶えてあげたい」と考え、授業料などをシミュレーションし、年間500万円のキャッシュフローが欲しいということでした。
この男性のご家族は、とても教育熱心で、子供たちをたくさんの塾や習い事などに通わせていたため、貯金はほとんどありません。
でも、目標が決まったため、一緒になってふさわしい物件選びのお手伝いをしました。
そして、1年後までに、3億円の融資を得て、マンションを2棟購入。無事、年間キャッシュフロー500万円を達成したのです。
そしてお子さんは二人とも、無事、私立に進学し、ご家族の夢が叶ったのです。
また、50代の男性も、お子さんのサッカー留学の費用と生活費のために、不動産投資を始めました。
この男性は、お子さんが小さい頃から「サッカー留学したい」と熱望していたため、少しずつ貯金をしていました。
しかし、海外でサッカーを学びながら、生活していくためには、日本の大学に行く以上の費用がかかります。
そこで、足りない分、安定してキャッシュフローを得る手段として、不動産投資を決めたのです。
東洋経済オンライン 2017年08月10日
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※続きます