17/08/10 04:07:56.16 CAP_USER.net
６月に『２０２５年東京不動産大暴落』という著書を刊行したせいで、ここのところいろいろな人に「本当に暴落は起こるのですか」と聞かれる。
答えは「はい。２０２５年までのどこかで暴落はあるでしょう」というもの。
同年までに暴落が起こる可能性をさまざまな角度から検証したのが拙著である。
いま日本の都市部では不動産価格がおおむね値上がり傾向にある。
特に私が「局地バブル」と言ってきた東京の都心部や城南、湾岸エリアと川崎市の一部、京都市の一部などでは、アベノミクスが始まってから顕著な値上がり現象が認められた。
ここ２年ほど、その動きは地方都市や東京都心の周縁部にまでおよび、その傾向は路線価や公示地価の動向によっても裏付けされた。
こういう流れの中で「不動産はそのうち暴落するよ」と言っても、多くの人にとってはリアリティーがない。
しかし、それはもう避けられない未来としか思えない。
言ってみれば、今のわれわれは航路の先に巨大な氷塊が見えているタイタニック号の中で、悠然と宴を楽しんでいるようなものなのである。
同年代（５０代）のある編集者は、２０代の終わりに一念発起して、郊外の海辺の街に７０００万円でマンションを購入した。
その後、バブルが崩壊。
１０年後にそのマンションを売却したが、その時には２０００万円台になっていたそうだ。
もちろん、ローンは残債となって、今でも彼にとって小さくない支出となっている。
これは平成バブルが崩壊した時のお話だ。
前回の不動産ミニバブルは０８年のリーマン・ショックでほぼ崩壊。
しかし、その直前に都心近辺でマンションを購入した人は、今の都心バブルの余波で若干の含み益さえ得ている。
つまり、市場価格が上昇したので、売却すれば譲渡益が発生する可能性があるのだ。
しかし、私が今の流通（中古）市場を見ている限り、上手に売り抜けている方はさほど多くない。
流通市場には多くの物件が売り出されているが、成約数はちっとも増えていない。
簡単に言えば「売れていない」状態にある。
価格も、つまるところ需要と供給の関係で決まる。
現状の中古市場は売り物ばかりが多くて買い手が少ない状態。
本来ならば気配値をジリジリと下げてもいいものだが、そうはなっていない。
その理由は、多くの人が「まだ下がらない」と思っているからだ。
景気というものは、基本的に人々の気持ちが左右する部分が大きい。
不動産の価格も、多くの人が「まだ下がらない」と思っているうちは、目に見えて下がらない。
しかし、「下がる」と思い始めたら、本当に下がる。
この国では７０００万円のマンションが２０００万円台まで下がることもあった。
地方では数千万円だった不動産がタダ同然になっている。
市場価格というものは、基本的に幻想である。
幻想は容易に崩れる。
その冷厳な真実を知れば、「暴落」のリアリティーも理解できる。
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