25/02/02 08:48:16.81 XEahGClI.net
*本稿は、『ピークアウトする中国 「殺到する経済」と「合理的バブル」の限界』より一部を抜粋、加筆・編集したものです。
中国不動産の危機的状況が止まらない。かつて業界最大手だった不動産デベロッパー・碧桂園(カントリーガーデン)が発表した最新業績によると、売上は1021億元(約2兆2000億円)と1年前から半減した。最盛期と比べるとほぼ3分の1だ。
碧桂園は2010年代半ばから怒濤の急成長を続け、そして2020年代の不動産市場急落の波に飲まれて墜落した。前回の記事では新型都市化政策の波に乗ったことが成功の理由であり、転落の伏線になったことを示した。
加えて、もう一つ、強力な成長のブースト要素があった。新型都市化政策は中西部開発を奨励する政府の姿勢を示すものであり、戸籍取得要件の緩和という条件を整備するものであったが、これに加えてマネーという実弾を供給したのが2015年からの棚戸区改造(旧市街地再開発)であった。
補償金・80兆円がバブルの燃料に
旧市街地再開発を行う際にはもともと住んでいる住民に立ち退きしてもらう必要がある。従来は代替住宅の提供によって保障された。追加費用なしで提供される古い住宅は立地が悪い、狭いなど条件が悪いことが多い。より良い家と交換してもらうには立ち退く住民が追加で金を支払う必要がある、というわけで使い勝手が悪かった。
2015年からの旧市街地再開発では立ち退き世帯への現金補償が中心となった。この政策転換は不動産市場救済策という意味合いを持つ。2014年の不動産市場は低迷し、マンション在庫が積み上がっていた。
現金補償は在庫を買ってもらおうという狙いだったが、その威力は絶大だった。なにせ、「住む場所がなく、かつ大金を持っている人々」という最強の住宅購入予備軍が生み出されたのだから。中国は賃貸住宅ビジネスが発展していないこともあり、急いで家を買う必要がある。
現金補償の資金源となったのが、中国人民銀行による融資である。2014年末から2020年2月までに3兆6704億元(約80兆円)が供給され、その大半が現金補償に充てられた。
旧市街地再開発の追い風を受けて成長したのが新興の民間デベロッパーだ。不動産不況において、真っ先に経営危機が表面化した恒大集団、続いて危機に陥った碧桂園はその代表格である。
史上最大の粉飾決算
ただ、この旧市街地再開発特需はあっという間に終わってしまう。さほど古くもないマンションを建て替えるといった、地方政府主導の乱開発が目立つようになったことを中央政府が危惧するようになったからだ。
PSLは2020年初頭まで供給されたものの、2019年以後はその額は大きく絞られている。恒大集団の旧市街地再開発着工数も2019年には前年比でほぼ半減している。毎度のことながらアクセルとブレーキの踏み替えっぷりがともかく粗雑で急なのだ。
着工数が絞られた当初、中国不動産市場が停滞、縮小するのではと危惧する声があったが、その後も統計上の変化はなく、2021年まで好況は続いているように見えた。ただ、公式統計の数字とは異なり、実際には2019年から市場の縮小が始まっていた。
2024年3月、中国証券監督管理委員会は大手不動産デベロッパー・恒大集団(エバーグランデ)の粉飾決算を公表した。2019年に2139億元(約4兆7000億円)、2020年に3501億元(約7兆7000億円)もの架空売上を計上していたという。世界の粉飾決算の歴史上、最高額というすさまじさだ。
これほどの粉飾決算が当初は見逃されていたというのは衝撃的だが、実際の売上の推移を見れば納得感がいく。図を見る限り、恒大集団の売上額と旧市街地再開発着工数の推移は連動している。
2019年に着工数が減少すると、それにともない売上額も減少し、同時に粉飾が始まっている。旧市街地再開発が始まると売上が伸び、縮小に伴って減少したシンプルな関係だ。現時点では他の不動産デベロッパーの粉飾決算は発覚していないが、今後でてきても不思議ではない。
さて、2010年代の中西部における不動産高騰をもたらした劇薬である旧市街地再開発だが、中国政府は再開を発表している。昨年10月、住宅建設部は100万世帯の旧市街地再開発を実行すると表明した。
同じ失敗は繰り返してはならない、野放図な開発は規制するとの姿勢だが、果たしてコントロールは可能なのか。政府のたががゆるんだとみれば、地方政府や不動産デベロッパーはこのチャンスを見逃さないだろう。
梶谷 懐、高口 康太
URLﾘﾝｸ(news.yahoo.co.jp)