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コロナ禍を機に、都心のオフィスビルから企業の撤退・縮小が相次いでいる。収束後に需要はV字回復するという見方もある一方で、オフィスビルの空室率が一気に跳ね上がる可能性があると指摘するのが、 不動産コンサルタントのオラガ総研（東京都千代田区）社長で「不動産激変」の著書もある牧野知弘氏だ。一体どういうことなのか。わずか「１割の変化」が重大な影響を及ぼすという今後のオフィス需要の見通しや、激変する２０３０年の都心の姿を占ってもらった。
地方の大逆転シナリオ 「ビジネス時差」を埋める２つの新潮流
テレワークが定着し、人がまばらになったオフィス
▽１・４％の低水準から一変
オフィスビルを賃借しているテナントの面積縮小、解約の動きが止まらない。オフィス移転の仲介などを手がける三鬼商事（東京都中央区）の発表によると、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィスビルの空室率は、２０２１年２月時点で５・２４％、貸手と借手のどちらが優位に立てるかの分水嶺といわれる５％の壁を突破してしまった。
オフィスビルマーケットは、アベノミクスの恩恵を受けた大企業を中心とした業績の伸びを背景に１５年以降くらいから目に見えて空室率が下がり続け、２０年２月時点で１・４９％という空前絶後の低水準になっていた。
ところが、コロナ禍による緊急事態宣言を受けて、多くの企業で在宅勤務を前提としたテレワークが行われるようになると、まずはＩＴ系企業を中心にオフィスの面積を縮小したり、解約してもっと小さな面積のビルに移転したりする動きが顕著となった。
劇場などが立ち並ぶニューヨークのブロードウエイ
その結果、空室率はこの１年間で３・７５％も悪化してしまった。これは面積としては、２９万坪（三鬼商事のデータベースは０・１ポイントで約７８００坪）に相当する。例えて言えば、５５階建ての超高層ビル、新宿三井ビル約１１棟分に相当する面積がわずか１年の間に空室になったことになる。
▽悪夢のストーリー
空室率が上昇を始めた当初は、今後のオフィスビルマーケットについて大型ビルのオーナーである大手デベロッパー首脳から危機感を持った発言は聞かれなかった。というのは、面積縮小や解約が相次いでいるのは、ＩＴ系の中小企業が中心だったからだ。賃借面積も小さく「マーケットに影響を及ぼすものではない」という理屈だった。
コロナ禍が過ぎ去れば、多くの企業が社員をオフィスに戻すため、あくまでも現在の動きは一過性に過ぎず、コロナ後の経済のV字回復でオフィス需要は再び活発になるというせりふが聞こえる。
だが、どうやらこうした楽観論では今後のマーケットを語ることが難しくなっている。大手ビルオーナーにとっての嫌な記憶は、０８年に起こったリーマンショックだ。０７年の１１月くらいまで都心５区の空室率は２・４９％と堅調だった。ところが、リーマンショックが顕在化する年明けから上昇をはじめ、０８年１１月には４・５６％となる。１年間の上昇幅は２・０７％。現在の年間３・７５％の上昇よりもむしろ穏やかだ。ところが、その後空室率の上昇には歯止めがかからず、１０年１１月には９・０４％に跳ね上がる。こうした悪夢のストーリーは思い描きたくはないのだろうが、実際今後のマーケットはどうなっていくのだろうか。
現状は、年が明けたころから、大型ビルでの大型テナントの解約が目立ち始めている。リーマンショック時とは異なり、現在の大型テナントの多くは定期賃貸借契約という３年から５年間といった比較的長期の契約を結んでいる。このため期限がくるまで解約できない。テナント側からみれば今は解約したくとも、期限が来るまでは交渉すらできない。それでも、時が進むにつれて期限を迎えるテナントから順に、面積縮小や解約がだらだらと続いているのが現状だといえる。
URLﾘﾝｸ(news.yahoo.co.jp)
3/30(火) 7:02配信