16/02/28 18:32:07.48 5cR2lg6L.net
【名古屋オフィス市場の現況と見通し（2016年）】
ニッセイ基礎研究所 2016年02月26日
金融研究部 不動産市場調査室長 竹内 一雅
URLﾘﾝｸ(www.nli-research.co.jp)
【抜粋】
＜はじめに＞
2015年後半に大名古屋ビルヂングとJPタワー名古屋が名古屋駅前
に竣工した。ともに高い稼動での開業となり、懸念されていたような
供給過剰は発生していない。
名古屋市全体として需要は強く市況は堅調に改善しているが、地区
別や規模別にみると改善度合いに若干の格差も見られる。本稿では
名古屋オフィス市場の現況把握とともに、2021年までのオフィス賃料
の将来予測を行う。
＜名古屋のオフィス空室率・賃料動向＞
名古屋のオフィス市況は好調が続いている。2015年秋に大名古屋
ビルヂングとJPタワー名古屋が名古屋駅前に竣工した。2棟の貸室
総面積は約4万4千坪という大規模な供給だったが、ともに高い稼働
率での開業となったため、懸念された供給過剰は発生しておらず、
名古屋市全体としても空室率は着実に低下している。
三幸エステートによると、2016年2月の空室率は6.89％で、一年前
（2015年2月）の8.47％から大幅な低下となった（図表－1）。
空室率が低下する中で、成約賃料も着実に上昇している（図表－2）。
三幸エステートと共同で開発しているオフィスレント・インデックス（成約
賃料指数）によると、2015年下期の成約賃料は前期比+10.4％、前年同
期比+4.7％の上昇だった。成約賃料は直近の底値（2012年下期）から
+25.7％の上昇となり、ファンドバブル期の高値（2008年下期）の86.5％
水準まで回復してきた。
名古屋駅前では、2015年竣工の大名古屋ビルヂング、JPタワー名古屋
に続き、2016年から2017年にかけてさらに3棟の大規模オフィスビルの竣
工が続く6（図表－11）。2011年～2014年の4年間の新規供給面積は2.0万
坪と小規模だったが、2015年は4.5万坪の供給があり、2016年～2018年の
3年間には約4.2万坪の供給が予定されている。
住民基本台帳移動報告によると、名古屋市の転入超過数は2015年には
6,252人（前年比+1,810人の増加）で、他の主要政令指定都市と比べても
転入超過数の増加は顕著である（図表－12）。これは、名古屋市への転入
超過数の変動が景気回復との相関が高いため考えられる7（図表－13）。
転入者数と転出者数に分けてみると、最近は特に転入者数の増加幅が
大きく、2015年は前年比+4.8千人の増加で、バブル崩壊後最大の転入者
数（8.7万人）となった（図表－14）。
名古屋市の男女年齢別転入超過数における大きな特徴は、転入超過数
の多い20～24才において男性の転入超過数が女性を上回っていることで
ある。主要政令指定都市でこの年齢層の転入超過数で男性が女性よりも
多いのは名古屋市のみである（図表－15）。
大阪のオフィス需要でこのような評価は皆無だな