17/08/11 03:22:39.24 CAP_USER.net
※続きです
この男性も、1年後には、目標であった年間600万円のキャッシュフローを得ることができるようになりました。
もともとは、短期での留学の予定でしたが、安定したキャッシュフローを得ることができたため、今では、お子さんは現地に長期滞在し、サッカーに没頭しています。
こうした場面に立ち会うたびに、私は、キャッシュフローの目標を達成するだけでなく、家族の幸せが叶うお手伝いができることが、不動産投資の仕事の醍醐味なのだと実感します。
■ 不動産市場は、成熟し切っている？
ここ数年、不動産市場の活況が続き、不動産価格はピークに達したのではないかという声があります。
確かに、リーマンショックや、東日本大震災のあとなどに比べると、価格が上がり、利回りが目立って高いものも、減ったかもしれません。
その理由の一つとして、前述した、銀行の融資に対する姿勢があります。
融資が出やすいということは、それだけ「お金を借りて物件を買える人」が増えるということです。
そのため、以前より多くの人が、不動産を買うようになったため、価格が高騰します。
また、ライバルが多くなり、よい物件が奪い合いになるため、利回りの高いものは手に入れづらくなります。
とはいえ、不動産投資とは、単純に表面利回りだけで判断するものではありません。
ここで、投資をトータルで考えてみましょう。
近年は、融資を受けやすくなっただけではなく、金利の面でも非常に優遇されています。
かつては、4～5％の金利が当たり前だったのが、最近では1％以下が増えています。
なかには、銀行とよい関係を築き、0.5％の金利で、借り入れをしている投資家もいます。
この借入金利を含めて、利益を考えてみましょう。
投資利回りから、金利を引いたものをイールドギャップと言います。
イールドギャップは、一般的に、銀行ローンを利用して不動産投資をする際の、物件の収益性を判断する一つの指標として使われています。
仮に、利回りが10％の物件を、4％の長期金利で借り入れして購入したとします。
この場合、イールドギャップは、10％?4％＝6％となります。
次に、利回りが8％の物件を、1％の金利でローンを組み、購入したとすると、イールドギャップは、8％?1％＝7％となり、利回りが10％の物件より高くなるのです。
確かに、物件の利回りは低くなる傾向にありますが、銀行の借入金利を合わせて考えると、あながち、投資環境が悪化しているとは言い切れないのです。
むしろ、自分ではコントロールできない「金利」が優遇されている今は、成功する要因が増えているとも考えられるのです。
■ 「少子高齢化」なのに、不動産投資は大丈夫？
銀行から有利な条件で、融資が受けやすいのはわかった。
でも、日本は「少子高齢化」に向かってまっしぐらに進んでいるのに、ほんとうに、賃貸物件の需要は減らないのか。
そう心配する人も少なくありません。
確かに、これからどんどん人口が減少し、特に若者の数が減っていくのであれば、物件の供給過多になる可能性は低くありません。
ですが、私は、地域による差はどんどん広がるけれど、需要が減らないエリアは、いつの時代も必ず存在すると考えています。
総務省統計局による、こんな調査結果があります。
2015年に、人口の流出よりも流入が多く、転入超過となったのは8都府県でした。
まず、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の首都圏、愛知県、大阪府、福岡県、そして沖縄県です。
さらに詳しく見ると、転入超過の都府県でも、たとえば、北九州市（福岡県）や横須賀市（神奈川県）、寝屋川市（大阪府）など、転出超過になっている市もあります。
また、反対に、都道府県全体では転出超過でも、札幌市（北海道）、つくば市（茨城県）、京都市（京都府）など、ある特定の地域だけは人気があり、転入超過になっている市もあります。
あなたの住む地域でも、考えてみてください。
誰もが、同じ市内でも「このあたりがいい」「このエリアはいつも人気」という地域があるのを、なんとなくわかっていませんか。
また反対に、住みたがる人が少ない地域もあるはずです。
※続きます
3:ニライカナイφ ★
17/08/11 03:22:49.87 CAP_USER.net
※続きです
さらに考えれば、区画整理や再開発などの情報を集め、しっかりと先を見越した計画を立てれば、たとえ購入当時は需要が少なくても、あっという間に「物件が足りない」という状態になる地域もあります。
「少子高齢化」だからといって、全体の需要が激減するとは、必ずしも限らないのです。
また、近年、旅行者ではなく、仕事のために一定期間、在住する外国人の数が増えています。
統計によれば、20年前と比較すると2倍近い200万人以上が来日しているといわれています。
首都圏や工業地帯などでは、こうした需要が高まっていることも知っておくべきでしょう。
※以上です
4:名刺は切らしておりまして
17/08/11 03:45:08.16 fcLmek/f.net
>>1
嘘吐けよ！人気の無かった大阪・天満のマンションを何となく買ったら何故か暴騰
して転売して大儲けしたぞ。
5:名刺は切らしておりまして
17/08/11 03:46:19.36 XXnpCouB.net
という不動産業界からの広告でした。
6:名刺は切らしておりまして
17/08/11 03:46:59.81 Ynthd9zV.net
>>4
天満って北区だろ
人気地区だろｗ
7:名刺は切らしておりまして
17/08/11 03:52:31.30 fcLmek/f.net
>>6
１０数年前は、人気が全く無かったんだよ。福島や新町もね。
8:名刺は切らしておりまして
17/08/11 04:04:22.05 P1tcHq1M.net
投機は一度は勝っても
勝ち続ける事が非常に難しい
9:名刺は切らしておりまして
17/08/11 04:51:08.25 G8Yvi/NZ.net
勝つと思うな
思えば負けよ
10:名刺は切らしておりまして
17/08/11 04:55:37.49 +XoP3DZa.net
>>8
＞勝ち続ける事が非常に難しい
たかがカネの問題。大敗しなければ、再起の機会は沢山ある。
勝ち続けにこだわり、小負けを恐れたら、未来はない。
11:名刺は切らしておりまして
17/08/11 07:23:29.75 VMz5xhK5.net
勝つ人 不動産会社のオーナー
負ける人 不動産会社に投資する人