【国内】マイナス金利なのに「不動産崩壊」が始まっていた～海外投資家は売り逃げ

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1:海江田三郎 ★
 16/05/01 09:43:13.18 CAP_USER.net
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48505 
「住宅投資をする人に有利」「かなり早い時期にプラスの影響が出る」?マイナス金利で不動産 
バブルを煽る黒田総裁の言い分を真に受ければ、確実にバカを見る。不動産崩壊はもう始まっていた。 
「マイナス金利政策によって、不動産市場が活性化していくと期待する声が多く聞かれます。日本銀行の黒田東彦総裁も、『家計の住宅投資にプラスの影響が出る』などと前向きに語っている。 
しかし、こうした楽観論を鵜呑みにするのは危険です。多面的に分析してみると、実はマイナス金利政策は不動産市場への悪影響、 
言い方を換えれば、『副作用』をもたらす可能性が高いからです」 
みずほ証券上級研究員の石澤卓志氏は言う。 
日銀によるマイナス金利政策が始まってから約2ヵ月。 
マイナス金利政策によって不動産市場が活性化するという威勢のいい声は各所から聞こえてくる。「好機到来」といった惹句が躍る不動産広告もよく見かける。 
これからは不動産が上がって、国民の景況感が良くなり、それが好況を生み出す?。'80年代のバブル経済の再来を指摘するような専門家も出てきて、 
「にわかには信じられないが、そうなれば嬉しい」と期待する向きも少なくはないだろう。 
しかし、そんな楽観は危険。マイナス金利はむしろ「副作用」が大きくて、今後はリスクが顕在化してくることに注意したほうがいいという。 
石澤氏が続ける。 
「マイナス金利政策でまず期待されているのは、低金利でデベロッパーやREIT(不動産投資信託)などの収益が向上するため、不動産市況が活性化するというもの。 
ですが、これはほとんど期待できないシナリオです。 
というのも、マイナス金利以前から長く低金利が続いていたので、デベロッパーなどの借入金利はすでに低水準。さらなる下げ余地は少ない。REITにしても、 
東京証券取引所に上場する53法人の平均借入金利は0・98%。有利子負債の平均残存年数も3・9年なので、仮に借り換えが起きるとしても、金利が短期間に一気に下がる可能性は低い」 
銀行から低金利で借金をした不動産業者による開発ラッシュがこれから始まり、不動産業界は大盛況へ……という夢物語は、まったく起きそうにないというわけだ。 
悪夢のシナリオ 
株価は如実に物語る。 
たとえば、三菱地所の株価は、年始には2500円以上あったのに、直近では2000円割れ。外資系証券の「空売り銘柄リスト」を見ても、ミサワホームなど不動産関連株が 
目につくようになってきた。一部の投資家がマイナス金利政策の副作用に気付き、不動産株の「買い」どころか、「売り」を仕掛けている。 
「不動産価格はざっくり言えば、『不動産賃貸事業の純収益÷期待利回り』で算出できるので、マイナス金利で分母が小さくなると、理論上は価格が上がる 
しかし、大都市圏ではすでに大幅な地価上昇が続いていて、このペースが続けばバブル化しかねない。 
そうした中で投資資金がストップするような事態が起きれば、今度は急激な地価下落に転じる危険性がある。都心部への投資比率が大きい大手不動産は、 
大きな打撃を受ける可能性がある」(前出・石澤氏) 
つまり、マイナス金利がバブル崩壊を招き、不動産業者の経営を直撃する。投資家たちは、そんな悪夢のシナリオを意識し始めているのである。 
しかし、住宅ローン市場は盛り上がっているではないか。銀行のローン窓口には客が殺到していると聞いているが……。 
もちろん、マイナス金利政策の導入以降、住宅ローン市場が盛り上がっているのは事実である。テレビのワイドショーでも、窓口に押し寄せる人たちの姿が映し出されている。 
が、こうした動きが市場全体の活性化につながっているかといえば、答えはNO。「むしろ、業界を疲弊させている」とオラガ総研代表の牧野知弘氏は指摘する。 
「銀行のローン窓口に殺到している人のほとんどは、新規借り入れではなくて、借り換えのお客です。これまで借りていたローンを別の銀行で借り換えているだけなので、 
市場全体のパイは膨れ上がっていない。むしろ、銀行からすればもともと薄かった利幅が、マイナス金利でさらに下がり、金融機関の経営には悪影響が出ている」 
海外投資家はもう逃げた 
業界内でいま話題になっているのは、メガバンクの「反乱」である。 
実は4月から住宅ローン金利が、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行で0・1%、みずほ銀行やりそな銀行は0・05%引き上げられている。

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