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“アパート売買価格と住宅保証金が近づいていてもマイホームは買えない”…なぜ? 【東亜日報】
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今秋の結婚を控えて住宅購入考えている会社員キム某氏(30)は混乱している。住宅保証金と分譲
価格の差が小さくなっていて、アパートを買ったほうが良いという気がしながらも、住宅価格がさらに
落ちるかも知れないという不安で躊躇する状態を繰り返している。キム氏は“以前は住宅保証金が
売買価格の60%に近づけば住宅価格が上がったというのに、最近は全くそのような兆しが見られない”
として、“どのようにするべきか混乱している”と話した。
市場低迷が長期化して、不動産投資家の金科玉条とされた投資原則が揺れている。外国為替危機
と金融危機を経て市場環境が急変したうえに、不動産景気低迷が長期化していることで、これまでの
不動産投資常識では解釈するのが難しい‘異変’が相次いで現れている。
○揺れる不動産投資法則
住宅保証金が偶数年に大きく上がるという‘偶数年効果’が代表的だ。これは1990年の住宅賃貸借
保護法施行後、2年ごとに賃貸再契約がなされる時に住宅保証金が大幅に上がる現象を指していた。
しかし、1998年の外国為替危機余波で住宅保証金が18.4%も急落して、偶数効果が崩れ始めた。住宅
保証金は翌年の1999年に何と26.7%も急騰した。以後2005年まで偶数年よりも奇数年に住宅保証金が
大きく上下する異変を見せて、2006年にまた流れが元に戻る様相だった。しかし金融危機がさく烈した
2008年には住宅保証金上昇の勢いが鈍化し、2009年と昨年は住宅保証金が急騰して、住宅保証金
偶数年効果は事実上見られなくなった。
売買価格に対する住宅保証金の比率(傳貰率)が60%に迫れば、住宅価格が上がって取り引きが活
発加するという‘傳貰率60%法則’でも、ソウルから売買価格上昇が広がる‘波効果’も、最近の市場
では通じない。
全国アパート傳貰率は昨年第1四半期に50%を超え、今年第1四半期には54.8%まで上がった。しかし、
売買価格はびくともしない。昨年第3四半期までは緩慢な上昇曲線を描いていたが、第4四半期には
-（マイナス）0.28%と逆に売買価格が下がり、今年第1四半期には-0.46%と下落幅を拡大した。これまで
‘市場支配’力があったソウルの売買価格上昇率も下がり、地方よりも低くなった。特に江南（カンナム）
は昨年末比-0.7%で、全国平均(0.6%)を下回った。
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