19/12/09 21:19:54.81 OPHvshQZ9.net
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【マンション業界の秘密】
中古マンション市場が見えにくくなっている
私は２カ月に１回くらいの割合で、不動産の売却相談会というのを行っている。もちろん無料だ。
土曜日の午後、東京都中央区のとある不動産屋の会議スペースを借りての開催で、事前予約は不要。その代わり、やや待ち時間が発生したりする。
もう３年以上も続けているが、金額にすると、のべにして１０億円分くらいの不動産売却をお手伝いした。
「これは売るべきだ」という案件は、相談会のスペースを提供してくれている不動産屋に仲介をお願いする。
そういった売却が最終的に成立すると、その業者が得た手数料の中から私が若干の紹介料をいただくということで「無料」相談会が成り立っている。
私としては、紹介料をもらうこともありがたいが、世の中にはどんな売却ニーズがあるのかを、知ることにも大きな意味がある。
どんな人がどんな物件を売るために悩んでいるのか、ということを取材できるのである。
実際のところ、相談に来られた方の中で、売却のお手伝いにまで発展するのは５件に１件あるかないかだ。
１回の相談会で、多くて５組くらいとお話をするのだが、その多くは「そんなに売却を急がなくてもいいのではないですか」とか、
「これは賃貸運用をなさった方が有利ですよ」。あるいは「この物件は地元で活動する元気な仲介業者さんをお探しになった方がスムーズに売却できますよ」という結論になる。
だから、スペースを提供してくれる不動産屋のお仕事につながる相談がひとつもなかったという場合も結構ある。
相談会場を提供してくれる不動産屋は、何でもかんでも自分の利益につなげようというタイプではないので助かっている。
相談会をきっかけにその不動産屋が専任媒介契約で預かった物件が、どのように売れていくかのケーススタディーを私はしっかり把握できる。
つまり、中古マンションの流通市場の実態も垣間見ることができる。
そこから見えている現在の状況は、かなり「弱い」。そこそこスペックのいい物件でも、動きがよくない。
類似の物件の売り出し価格やレインズ（不動産流通標準情報システム）の成約価格などを参考にしながら、相談者所有案件の売り出し価格を決めるのだが、
市場の食いつきは総じてよろしくない。
都心のマンション市場はここ５～６年、表面的には好調だった。価格も値上がり基調という見方が多く、統計上もそういうデータが主流である。
しかし、実際の現場を見ている限り、ピークは昨年で、今年は下がり始めている。
一般の方が中古マンション市場に接するのは、スーモなどのポータルサイトを通してだろう。そこに出ている価格は売り主の「希望」であって、最終的な成約価格ではない。
中古市場はすでに見えないところで下落基調だ。