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★知られざる沖縄「軍用地投資」の実態 利回り３％で土地価格は上昇中！
マネー得捜本部
2015.08.04
作家・百田尚樹氏の「基地の地主はみんな年収何千万」発言を受け、にわかに注目が集まっている
沖縄米軍基地の地主。実はこの軍用地へ投資し、オーナーになることができる。その実態を紹介！
沖縄では、米軍基地は不動産仲介業者を通してごく普通に売買されており、「軍用地投資」
として一般的に知られている。不動産投資というとワンルームマンションやアパート１棟を買い、
部屋を貸し出すことで家賃収入を得る。一方の軍用地投資は、軍用地の地主となり、国にその土地を
貸し出すという形をとり、国から「借地料」をもらうというもの。沖縄在住の会社員、里中一人さん
（仮名・４０代）もその一人で、嘉手納飛行場に１７０坪の軍用地を所有しているという。
「軍用地投資の魅力は、国から借地料がもらえて利回り２．５～３％程度の手堅い運用ができること、
借地料は年々増えていること、管理は国に任せられること、そして圧倒的な売り手市場であること
などが挙げられます。沖縄在住の方が多いですが、もちろん県外の方でもできますよ」
軍用地は一般的な不動産売買とは多少異なり、独特の決まりごとがあるという。
「国からもらえる借地料は１ｍ２あたりの金額と広さから決まります。１ｍ２あたりの金額は
地目や種別などによって異なり、不動産鑑定にかけ、毎年、国と地主会で話し合って決定します」
例えば里中さんが所有しているのは嘉手納飛行場のエリアにある山林。この軍用地は不動産鑑定
により、１ｍ２あたり１０８９．７５円と決まった。広さは５６１ｍ２（１７０坪）で、
毎年の借地料は１０８９．７５円×５６１ｍ２で６１万１３４９円だという。
「この年間借地料に“一定の倍率”を掛けた金額が、軍用地の売買価格となります。
この“一定の倍率”は基地ごとに異なり、どの不動産仲介業者でもほぼ同じ水準です。
以前は２５～３３倍程度の基地が多かったのですが、近年は倍率が上昇傾向にあり、
３３～４５倍程度のところが増えていますね」
里中さんが’０７年に嘉手納弾薬庫を購入したときは１ｍ２あたり９５９円で、国からもらえる
年間借地料は約９５９円×５６１ｍ２で５３万８３８０円。倍率は２４倍だったため、
約１２９０万円で購入できたという。利回りは４．１７％だ。
「この高い利回りが軍用地投資の魅力です。沖縄の軍用地は２３１万ｍ２あり、防衛省が支払う
軍用地料の総額は’１５年度は９８６億円。安全保障上の重要地ということもあり、昭和４７年の
沖縄返還以降、年平均で５％の上昇となっています。つまり、１ｍ２あたりの単価も年々上昇
傾向にあるうえ、借地料に掛ける“倍率”も上昇傾向にあり、地主になればダブルで儲けやすい
環境にあるのです」
■軍用地ローンから低利の共済会ローンに借り換え
そんなにおいしい軍用地、買うにはどうすればいい？
「地元の不動産総合検索サイト『うちなーらいふ』などで検索するか、琉球新報や沖縄タイムス
などの地元紙には軍用地の売買情報が出ています。特に毎週火、水、金曜日は掲載料金３０％
オフなので、この曜日に集中しています」 >>2へ続く
URLﾘﾝｸ(www.zakzak.co.jp)
沖縄の主な米軍基地
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国が支払っている軍用地料の総額
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“倍率”の上昇は、地主にとっては資産価値の上昇だが、購入者には購入価格の高騰（＝利回りの低下）の一因に
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2:◆CHURa/Os2M＠ちゅら猫φ ★
15/08/04 13:43:12.49
>>1より
手堅く安定した利回りが期待できるものの、一括で買えるほどの資産もない。
そんな人はローンを組むことになるのだが、沖縄の金融機関には「軍用地ローン」という商品があるとか。
「軍用地を購入することを目的とした専門のローンです。ただしこの軍用地ローンは金利が高めで、
通常の住宅ローンと比べると見劣りします。これではキャッシュフローが得られにくいので、
地主になると使える低利の『共済会ローン』に借り換えるのが常套手段です。実際、私も
’０７年に２．６％（２０年）の軍用地ローンで借り入れ、’１１年に１．６％
（１５年）の共済会ローンに借り換えました」
最新の共済会ローンは１．３５％程度だという。一方で、軍用地投資のリスクは？
「最大のリスクは米軍基地の返還です。返還されると、国から賃借料をもらうことができなく
なってしまうからです。昨今、沖縄中・南部の基地を中心に米軍が撤退しており、日本に返還されています」
となると、返還されにくい基地が狙い目？
「私もそう考えて、嘉手納基地の飛行場という戦略上、重要だと思われるエリアを購入しました。
もしくは、返還された後は区画整理や市街化計画により土地価格の上昇が期待される軍用地を
購入するのも手だと思います。返還されたからといってすぐに借地料がもらえなくなるわけではなく、
区画整理が完了して土地の使用収益が見込めるまでもらい続けることができるようになりました。
区画整理されれば土地価格は値上がりしやすくなりますし、それまで借地料をもらっているので
、無理のない資産づくりができると思います」
米軍基地のすぐ隣に住宅街が広がっている町も多く、基地が返還されたら再開発されることも
少なくない。軍用地を買って“基地富裕層”を目指せば、沖縄でセミリタイアもできそう！
■里中一人さん 沖縄在住の４０代、会社員。’０７年に１７０坪の嘉手納飛行場を１２９０万円で購入し
地主に。’１４年の借地料は６１万円。ＨＴＴＰ：／／ＡＭＥＢＬＯ．ＪＰ／ＵＵＭＡＫＵＵ９９／
取材・文／沖縄軍用地投資取材班 図版／岡野デザイン事務所