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★狙うは外国人、築23年のオフィスビルを用途変更
2015/7/3 23:00
訪日外国人観光客の増加や働き方の多様化を背景に、既存オフィスビルを用途変更
（コンバージョン）するケースが増えてきた。複合施設HIVE TOKYO（ハイブ・トーキョー、
千代田区九段南）もその1つ。NTT都市開発（東京都千代田区）が所有するオフィスビルを、
シェアオフィスやサービスアパートメントにコンバージョン。東京に数カ月滞在する
海外企業やベンチャー企業のビジネスパーソンを主なターゲットとし、2015年8月に開業する予定だ。
設計・施工はコクヨファニチャー（大阪府大阪市）が担当。貸し主の代理として運営に
当たるのはトランジットグループのリアルゲイト（東京都港区）の予定だ。プロデュースは
トランジットジェネラルオフィス（東京都港区）が担う。
■若手社員が賃貸ビル再生に挑む
建物は、2008年2月に不動産ファンドからNTT都市開発が取得したオフィスビルだ。
地上10階建ての鉄筋コンクリート造で、竣工は1992年12月。東京メトロや都営地下鉄の
市ケ谷駅が最寄り駅で徒歩6分という好立地に建つ。にもかかわらず、空室が増加。
基準階面積が40坪強と小さいことや、同程度の規模のオフィスビルが近隣に
多いことなどから、競争力が低下していた。
この建物に光を当てたのが、NTT都市開発の若手社員を中心として結成されたチームだ。
同チームは約1年前に全社横断的に結成されたもので、飽和状態にある賃貸ビル事業の
次なる一手を模索するといった大役が任せられていた。そこで新規事業のテーマとして
「スクラップ＆ビルドからの脱却」や「社会環境の変化を捉えた顧客志向の商品企画」
「働き方の変化に応じたサポートの強化」を設定。空室率が高いビルの再生を兼ねて、
テーマを具現化するプロジェクトを企画していた。
オフィスビルとしては競争力が低下してしまった建物だったが、「ビル自体は魅力がある」
と同チームは評価する。特に、最上階の10階にはテラスを備えたペントハウスがあり、
眺望も開けている点がポイントとなる。
とはいえ、ホテルやシェアオフィスの国内需要は競争が激化。国内だけに目を向けて
いるのでは、事業化が難しい。そこで、今後増えることが見込まれている外国人層にも
着目し、ニーズに応えられる事業を検討した。これらのことから、ハイブ・トーキョーは、
海外や地方からやってきて数カ月間ほど東京に滞在し、調べ物をしたり、
ビジネスの立ち上げ準備をしたりするといったビジネスパーソンを主なターゲットに、
生まれ変わらせることになった。
建物の改修は内装が中心だ。建物を調査したところ、躯体や外部建具、設備機器、
配管などの大半はそのまま利用できることが判明。耐震改修についても、
新耐震基準が施行された以降の建物であることから、特に問題がないことが分かった。
用途変更に当たり、建築基準法や法令への適合などで様々な配慮が必要だった。
例えば、宿泊や居住施設を設置する階によっては、避難バルコニーの設置や避難経路の
変更が必要になる。なるべく既存のバルコニーなどを生かせるように、配置にも気を配った。
旅館業法への適合では頭を悩ませた。日単位での宿泊が可能な施設とする場合、
従前の給水や電気、ガスなどの設備を基準に合わせて見直さなければならない。
大掛かりな改修が必要となることも考えられ、大きなコストが掛かる恐れがあった。
そこで、利用可能な期間を月単位とし、用途をホテルや旅館ではなく、寄宿舎として対応。
既存の水回り設備などの改修範囲を限定し、コストを抑えることにした。(以下略)
URLﾘﾝｸ(www.nikkei.com)
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